Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кудина А.Г., судей Алешкевича О.А. и Самсоновой Л.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БФА" Зацепиной М.В. (доверенность от 13.03.2012 N 48), рассмотрев 14.03.2012 в открытом судебном заседании кассационные жалобы товарищества собственников жилья "ТСЖ - Невский 22-24" и общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БФА" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2011 (судья Юрков И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011 (судьи Смирнова Я.Г., Горшелев В.В., Медведева И.Г.) по делу N А56-12287/2010,
установил:
Товарищество собственников жилья "Товарищество собственников жилья - Невский 22-24", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22-24, литера "А", квартира 76, ОГРН 1067847484176 (далее - ТСЖ, Товарищество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БФА", место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Петроградская набережная, дом 36, ОГРН 1027809172368 (далее - Общество, ООО "УК "БФА"), о взыскании 80 000 руб. задолженности за фактическое нахождение рекламоносителей на фасаде многоквартирного дома за период с мая по декабрь 2009 года по договору от 01.01.2008 N 3-03/Р-2008, 110 100 руб. пеней на основании пункта 3.2 договора в период с 06.06.2009 по 31.01.2010, а также 59 600 руб. расходов, понесенных при демонтаже и хранении демонтированных рекламоносителей.
ООО "УК "БФА" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области со встречным иском к ТСЖ о признании договора от 01.01.2008 N 3-03/Р-2008 недействительным и об обязании Товарищества, общества с ограниченной ответственностью "Сигма" (далее - ООО "Сигма") и общества с ограниченной ответственностью "Э-Лита" (далее - ООО "Э-Лита") возвратить имущество, принадлежащее ООО "УК "БФА", и монтировать его на прежнее место за свой счет; об обязании ТСЖ, ООО "Сигма" и ООО "Э-Лита" устранить всякое нарушение в осуществлении Обществом правомочий собственника на владение и пользование общим долевым имуществом.
Определением суда от 02.06.2010 встречный иск принят в части признания договора недействительным; в остальной части встречный иск возвращен.
Решением суда от 25.08.2010, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010, в основном и встречном исках отказано.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 31.03.2011 отменил судебные акты нижестоящих судов по настоящему делу и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении решением суда первой инстанции от 21.07.2011 с Общества в пользу Товарищества взыскано 59 600 руб. убытков и 2 385,44 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований ТСЖ, а также во встречном иске ООО "УК "БФА" отказано.
Постановление апелляционной инстанции от 21.10.2011 решение от 21.07.2011 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Товарищество просит решение от 21.07.2011 и постановление от 21.10.2010 отменить в части отказа в удовлетворении его исковых требований о взыскании фактического нахождения рекламоносителей на фасаде многоквартирного дома и взыскать с Общества в пользу Товарищества 80 000 руб., а также исключить из постановления апелляционной инстанции вывод о недействительности договора от 01.01.2008 N 3-03/Р-2008. Податель жалобы ссылается на неправильное применение судами норм материального права и на несоответствие их выводов обстоятельствам дела.
В кассационной жалобе ООО "УК "БФА", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и на несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение от 21.07.2011 и постановление от 21.10.2010 отменить в части удовлетворения основного иска и отказа в удовлетворении встречного иска. Общество ссылается на то, что суд не дал никакой оценки его позиции о недействительности договора от 01.01.2008 N 3-03/-2008. Кроме того, спорная конструкция представляет собой вывеску с целью идентификации Общества как юридического лица и не обладает признаками рекламы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Промышленно-строительного банка" (правопредшественник Общества) является собственником нежилого помещения 96Н, кадастровый номер 78:1260:2:20:53, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22-24, литера "А", согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.12.2004 N 78-АБ 297342.
Указанный жилой дом передан в управление ТСЖ по акту от 01.02.2007 N 2 о приеме-передаче здания, утвержденному 05.02.2007.
Товарищество и ООО "УК "БФА" 01.01.2008 заключили договор N 3-03/Р-2008 о предоставлении временного права на размещение объектов наружной рекламы и информации на фасадных частях вышеуказанного здания (далее - Договор).
В соответствии с пунктом 3.1 Договора и приложением N 1 к нему Общество обязано производить оплату в размере 10 000 руб. ежемесячно. Договор заключен на срок до 31.12.2008.
Дополнительным соглашением срок действия Договора продлен до 30.04.2009.
ТСЖ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности с Общества на основании спорного Договора, а также понесенных им расходов по демонтажу и последующему хранению рекламоносителей по истечении срока его действия.
ООО "УК "БФА" обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании договора недействительным.
Суд первой инстанции, рассмотрев предъявленные сторонами требования, исходил из того, что право Товарищества на заключение спорного договора подтверждается материалами дела. Вместе с тем, суд указал, что после истечения срока действия договора обязательства по нему прекращаются, ввиду чего долг и неустойка, начисленные за указанный период, взысканию не подлежат. Оценив размещенные Обществом на фасаде здания конструкции, суд первой инстанции посчитал, что она носит рекламный характер. После прекращения действия Договора Общество обязано было ее демонтировать самостоятельно, чего им сделано не было. С учетом изложенного пришел к выводу об обоснованности заявленных ТСЖ требований в части взыскания с ООО "УК "БФА" убытков, понесенных на демонтаж и хранение рекламоносителей. По приведенным основаниям суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения встречного иска Общества.
Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами, однако указал на то, что протокол собрания участников Товарищества от 20.11.2007 N 11/2007-С не содержит квалифицирующие признаки согласия собственников помещений многоквартирного дома на размещение рекламной конструкции на наружной стене здания. В связи с этим апелляционная инстанция пришла к выводу о недействительности Договора.
Изучив материалы дела, проверив доводы кассационных жалоб, заслушав мнение представителя Общества, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно пункту 2 которых в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Пунктом 4 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума ВАС N 64) по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Как правильно установлено судами, спорная конструкция размещена на относящемся к общему имуществу собственников помещений фасаде жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22 - 24, лит. А.
Из имеющегося в материалах дела протокола от 20.11.2007 N 11/2007-С видно, что на общем собрании собственников спорного дома принято решение о разрешении Товариществу заключить договор о предоставлении временного права на размещение объектов наружной рекламы и информации на фасадных частях здания, с определением стоимости данного пользования и типовой формы данного договора.
Таким образом, кассационная инстанция не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии согласия со стороны сособственников помещений дома и о недействительности Договора, в связи с чем указанный вывод подлежит исключению из мотивировочной части постановления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (далее - Закон N 38-ФЗ) рекламой является информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке. Объектом рекламирования является товар, средство его индивидуализации, изготовитель или продавец товара, результаты интеллектуальной деятельности либо мероприятие (в том числе спортивное соревнование, концерт, конкурс, фестиваль, основанные на риске игры, пари), на привлечение внимания к которым направлена реклама.
Согласно подпунктам 2 и 5 пункта 2 статьи 2 Закона N 38-ФЗ последний не распространяется на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательной в соответствии с федеральным законом, а также на вывески и указатели, не содержащиеся сведений рекламного характера.
Указанные случаи неприменения Закона о рекламе корреспондируют положениям статьи 9 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), в силу которой потенциальный продавец товара или исполнитель работ, услуг для удовлетворения личных, семейных и бытовых потребностей гражданина обязан довести до сведения последнего путем размещения на вывеске фирменное наименование своей организации, место ее нахождения и режим работы. Изготовитель (исполнитель, продавец) должен предоставить потребителю информацию о государственной регистрации и наименовании зарегистрировавшего его органа.
По смыслу данной нормы указание перечисленной информации на вывеске носит для организации продавца товара или исполнителя работ (услуг) обязывающий характер. При этом размещение уличной вывески (таблички) с наименованием юридического лица или индивидуального предпринимателя как указателя его местонахождения или обозначения места входа в занимаемое помещение, здание или на территорию является общераспространенной практикой и соответствует сложившимся на территории России обычаям делового оборота.
В силу положений статей 54, 1225 ГК РФ обязательная для потребителей информация должна содержать профиль предприятия и его наименование. Такая информация может быть размещена на вывеске и на нее не распространяются требования Закона N 38-ФЗ, независимо от манеры исполнения указанных обозначений.
В пункте 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.1998 N 37 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о рекламе" указано, что основополагающее отличие вывески от рекламы заключается в том, что ее целью не является формирование или поддержание интереса к ее обладателю, его товарам, идеям, начинаниям и способствование реализации этих товаров, а информирование третьих лиц о наличии юридического лица как такового. В этой связи при оценке того, обладает ли вывеска рекламным характером, анализу подлежат использованные при ее выполнении средства и их способность влиять на ее общее восприятие рядовым гражданином (потребителем).
Как видно из материалов дела, на фасаде жилого дома были размещены конструкции следующего содержания: логотип Общества, за которым следует аббревиатура "БФА", далее расположено словосочетание "персональные финансы".
Суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу о том, что примененные ООО "УК "БФА" приемы однозначно свидетельствуют о рекламном характере информации.
При этом кассационная инстанция не может не согласиться с выводом суда апелляционной инстанции, что обязанность исполнителя (продавца) довести до сведения потребителя необходимую информацию о своей организации не влияет на необходимость соблюдения порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома, установленного законодательством.
Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу пунктов 7, 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что после истечения срока действия Договора Общество обязано было демонтировать рекламные конструкции, чего оно не сделало, в связи с этим ТСЖ вправе требовать взыскания убытков, понесенных им при демонтаже и хранении данных конструкций (пункт 2.2.9 Договора).
Кассационная инстанция согласна с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что Товарищество доказало обоснованность убытков по демонтажу и хранению спорных конструкций как по основанию так и по размеру.
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что после истечения срока действия договора обязательства по нему прекращаются, ввиду чего нет правовых оснований для взыскания долга за фактическое пользование фасадом здания и неустойки по Договору, начисленных за период после истечения срока его действия.
Доводы подателей жалобы были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций и им была дана надлежащая правовая оценка.
Руководствуясь статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
Изменить постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011 по настоящему делу, исключив из мотивировочной части вывод о недействительности договора от 01.01.2008 N 3-03/р-2008.
В остальной части постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011, а также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2011 по делу N А56-12287/2010 оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 21.03.2012 ПО ДЕЛУ N А56-12287/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 марта 2012 г. по делу N А56-12287/2010
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кудина А.Г., судей Алешкевича О.А. и Самсоновой Л.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БФА" Зацепиной М.В. (доверенность от 13.03.2012 N 48), рассмотрев 14.03.2012 в открытом судебном заседании кассационные жалобы товарищества собственников жилья "ТСЖ - Невский 22-24" и общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БФА" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2011 (судья Юрков И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011 (судьи Смирнова Я.Г., Горшелев В.В., Медведева И.Г.) по делу N А56-12287/2010,
установил:
Товарищество собственников жилья "Товарищество собственников жилья - Невский 22-24", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22-24, литера "А", квартира 76, ОГРН 1067847484176 (далее - ТСЖ, Товарищество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БФА", место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Петроградская набережная, дом 36, ОГРН 1027809172368 (далее - Общество, ООО "УК "БФА"), о взыскании 80 000 руб. задолженности за фактическое нахождение рекламоносителей на фасаде многоквартирного дома за период с мая по декабрь 2009 года по договору от 01.01.2008 N 3-03/Р-2008, 110 100 руб. пеней на основании пункта 3.2 договора в период с 06.06.2009 по 31.01.2010, а также 59 600 руб. расходов, понесенных при демонтаже и хранении демонтированных рекламоносителей.
ООО "УК "БФА" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области со встречным иском к ТСЖ о признании договора от 01.01.2008 N 3-03/Р-2008 недействительным и об обязании Товарищества, общества с ограниченной ответственностью "Сигма" (далее - ООО "Сигма") и общества с ограниченной ответственностью "Э-Лита" (далее - ООО "Э-Лита") возвратить имущество, принадлежащее ООО "УК "БФА", и монтировать его на прежнее место за свой счет; об обязании ТСЖ, ООО "Сигма" и ООО "Э-Лита" устранить всякое нарушение в осуществлении Обществом правомочий собственника на владение и пользование общим долевым имуществом.
Определением суда от 02.06.2010 встречный иск принят в части признания договора недействительным; в остальной части встречный иск возвращен.
Решением суда от 25.08.2010, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010, в основном и встречном исках отказано.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 31.03.2011 отменил судебные акты нижестоящих судов по настоящему делу и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении решением суда первой инстанции от 21.07.2011 с Общества в пользу Товарищества взыскано 59 600 руб. убытков и 2 385,44 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований ТСЖ, а также во встречном иске ООО "УК "БФА" отказано.
Постановление апелляционной инстанции от 21.10.2011 решение от 21.07.2011 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Товарищество просит решение от 21.07.2011 и постановление от 21.10.2010 отменить в части отказа в удовлетворении его исковых требований о взыскании фактического нахождения рекламоносителей на фасаде многоквартирного дома и взыскать с Общества в пользу Товарищества 80 000 руб., а также исключить из постановления апелляционной инстанции вывод о недействительности договора от 01.01.2008 N 3-03/Р-2008. Податель жалобы ссылается на неправильное применение судами норм материального права и на несоответствие их выводов обстоятельствам дела.
В кассационной жалобе ООО "УК "БФА", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и на несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение от 21.07.2011 и постановление от 21.10.2010 отменить в части удовлетворения основного иска и отказа в удовлетворении встречного иска. Общество ссылается на то, что суд не дал никакой оценки его позиции о недействительности договора от 01.01.2008 N 3-03/-2008. Кроме того, спорная конструкция представляет собой вывеску с целью идентификации Общества как юридического лица и не обладает признаками рекламы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Промышленно-строительного банка" (правопредшественник Общества) является собственником нежилого помещения 96Н, кадастровый номер 78:1260:2:20:53, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22-24, литера "А", согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.12.2004 N 78-АБ 297342.
Указанный жилой дом передан в управление ТСЖ по акту от 01.02.2007 N 2 о приеме-передаче здания, утвержденному 05.02.2007.
Товарищество и ООО "УК "БФА" 01.01.2008 заключили договор N 3-03/Р-2008 о предоставлении временного права на размещение объектов наружной рекламы и информации на фасадных частях вышеуказанного здания (далее - Договор).
В соответствии с пунктом 3.1 Договора и приложением N 1 к нему Общество обязано производить оплату в размере 10 000 руб. ежемесячно. Договор заключен на срок до 31.12.2008.
Дополнительным соглашением срок действия Договора продлен до 30.04.2009.
ТСЖ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности с Общества на основании спорного Договора, а также понесенных им расходов по демонтажу и последующему хранению рекламоносителей по истечении срока его действия.
ООО "УК "БФА" обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании договора недействительным.
Суд первой инстанции, рассмотрев предъявленные сторонами требования, исходил из того, что право Товарищества на заключение спорного договора подтверждается материалами дела. Вместе с тем, суд указал, что после истечения срока действия договора обязательства по нему прекращаются, ввиду чего долг и неустойка, начисленные за указанный период, взысканию не подлежат. Оценив размещенные Обществом на фасаде здания конструкции, суд первой инстанции посчитал, что она носит рекламный характер. После прекращения действия Договора Общество обязано было ее демонтировать самостоятельно, чего им сделано не было. С учетом изложенного пришел к выводу об обоснованности заявленных ТСЖ требований в части взыскания с ООО "УК "БФА" убытков, понесенных на демонтаж и хранение рекламоносителей. По приведенным основаниям суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения встречного иска Общества.
Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами, однако указал на то, что протокол собрания участников Товарищества от 20.11.2007 N 11/2007-С не содержит квалифицирующие признаки согласия собственников помещений многоквартирного дома на размещение рекламной конструкции на наружной стене здания. В связи с этим апелляционная инстанция пришла к выводу о недействительности Договора.
Изучив материалы дела, проверив доводы кассационных жалоб, заслушав мнение представителя Общества, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно пункту 2 которых в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Пунктом 4 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума ВАС N 64) по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Как правильно установлено судами, спорная конструкция размещена на относящемся к общему имуществу собственников помещений фасаде жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22 - 24, лит. А.
Из имеющегося в материалах дела протокола от 20.11.2007 N 11/2007-С видно, что на общем собрании собственников спорного дома принято решение о разрешении Товариществу заключить договор о предоставлении временного права на размещение объектов наружной рекламы и информации на фасадных частях здания, с определением стоимости данного пользования и типовой формы данного договора.
Таким образом, кассационная инстанция не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии согласия со стороны сособственников помещений дома и о недействительности Договора, в связи с чем указанный вывод подлежит исключению из мотивировочной части постановления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (далее - Закон N 38-ФЗ) рекламой является информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке. Объектом рекламирования является товар, средство его индивидуализации, изготовитель или продавец товара, результаты интеллектуальной деятельности либо мероприятие (в том числе спортивное соревнование, концерт, конкурс, фестиваль, основанные на риске игры, пари), на привлечение внимания к которым направлена реклама.
Согласно подпунктам 2 и 5 пункта 2 статьи 2 Закона N 38-ФЗ последний не распространяется на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательной в соответствии с федеральным законом, а также на вывески и указатели, не содержащиеся сведений рекламного характера.
Указанные случаи неприменения Закона о рекламе корреспондируют положениям статьи 9 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), в силу которой потенциальный продавец товара или исполнитель работ, услуг для удовлетворения личных, семейных и бытовых потребностей гражданина обязан довести до сведения последнего путем размещения на вывеске фирменное наименование своей организации, место ее нахождения и режим работы. Изготовитель (исполнитель, продавец) должен предоставить потребителю информацию о государственной регистрации и наименовании зарегистрировавшего его органа.
По смыслу данной нормы указание перечисленной информации на вывеске носит для организации продавца товара или исполнителя работ (услуг) обязывающий характер. При этом размещение уличной вывески (таблички) с наименованием юридического лица или индивидуального предпринимателя как указателя его местонахождения или обозначения места входа в занимаемое помещение, здание или на территорию является общераспространенной практикой и соответствует сложившимся на территории России обычаям делового оборота.
В силу положений статей 54, 1225 ГК РФ обязательная для потребителей информация должна содержать профиль предприятия и его наименование. Такая информация может быть размещена на вывеске и на нее не распространяются требования Закона N 38-ФЗ, независимо от манеры исполнения указанных обозначений.
В пункте 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.1998 N 37 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о рекламе" указано, что основополагающее отличие вывески от рекламы заключается в том, что ее целью не является формирование или поддержание интереса к ее обладателю, его товарам, идеям, начинаниям и способствование реализации этих товаров, а информирование третьих лиц о наличии юридического лица как такового. В этой связи при оценке того, обладает ли вывеска рекламным характером, анализу подлежат использованные при ее выполнении средства и их способность влиять на ее общее восприятие рядовым гражданином (потребителем).
Как видно из материалов дела, на фасаде жилого дома были размещены конструкции следующего содержания: логотип Общества, за которым следует аббревиатура "БФА", далее расположено словосочетание "персональные финансы".
Суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу о том, что примененные ООО "УК "БФА" приемы однозначно свидетельствуют о рекламном характере информации.
При этом кассационная инстанция не может не согласиться с выводом суда апелляционной инстанции, что обязанность исполнителя (продавца) довести до сведения потребителя необходимую информацию о своей организации не влияет на необходимость соблюдения порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома, установленного законодательством.
Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу пунктов 7, 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что после истечения срока действия Договора Общество обязано было демонтировать рекламные конструкции, чего оно не сделало, в связи с этим ТСЖ вправе требовать взыскания убытков, понесенных им при демонтаже и хранении данных конструкций (пункт 2.2.9 Договора).
Кассационная инстанция согласна с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что Товарищество доказало обоснованность убытков по демонтажу и хранению спорных конструкций как по основанию так и по размеру.
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что после истечения срока действия договора обязательства по нему прекращаются, ввиду чего нет правовых оснований для взыскания долга за фактическое пользование фасадом здания и неустойки по Договору, начисленных за период после истечения срока его действия.
Доводы подателей жалобы были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций и им была дана надлежащая правовая оценка.
Руководствуясь статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
Изменить постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011 по настоящему делу, исключив из мотивировочной части вывод о недействительности договора от 01.01.2008 N 3-03/р-2008.
В остальной части постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011, а также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2011 по делу N А56-12287/2010 оставить без изменения.
Председательствующий
А.Г.КУДИН
Судьи
О.А.АЛЕШКЕВИЧ
Л.А.САМСОНОВА
А.Г.КУДИН
Судьи
О.А.АЛЕШКЕВИЧ
Л.А.САМСОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)