Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2010 г.
Полный текст решения изготовлен 12 октября 2010 г.
Арбитражный суд г. Москвы
в составе: судьи Аталиковой З.А.
при ведении протокола судебного заседания судьей Аталиковой З.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску ТСЖ "Удальцова 69, 77"
к ООО "Юнисервис"
с участием 3-х лиц: ОАО "Строительная сберегательная касса", ООО "РСП-Практика", ООО "Энергосфера-сервис" и ГУП города Москвы Управление экспериментальной застройки микрорайонов"
об обязании передать документы
и по встречному иску ООО "Юнисервис" к ТСЖ "Удальцова 69, 77" об обязании передать документацию
при участии:
от истца - Родин Н.Н. - доверенность от 25.02.10 г., Спасов Я.Ф. на основании протокола от 25.02.2010 г.
от ответчика - Скворцов А.В. - доверенность от 08.09.09 г.
от третьих лиц - ОАО "Строительная сберегательная касса" и ООО "РСП-Практика" не явились, извещены
ООО "Энергосфера-сервис" - Гусев Д.Н. по доверенности от 01.10.2010 г.
ГУП города Москвы Управление экспериментальной - застройки микрорайонов - Чаркин М.В. по доверенности от 24.09.2010 г.
установил:
Товарищество собственников жилья "Удальцова 69, 77" (далее ТСЖ) обратилось с иском об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Юнисервис" (далее Общество) в течение 10 дней передать следующие документы:
1. Техническую документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 69 и д. 77, включая встроенно-пристроенные помещения подземного паркинга (цокольный этаж и подвальный этаж):
1.1. Документация БТИ
- - технические паспорта;
- - экспликации;
- - поэтажные планы;
- 1.2. Ключевая справка;
- 1.3. Чертежи и схемы инженерных коммуникаций;
- 1.4. Схема механического оборудования;
- 1.5. Схема электрического оборудования;
- 1.6. Схема санитарно-технического оборудования;
- 1.7. Схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в домах;
- 1.8. Схемы разводки системы видеонаблюдения и запирающего устройства;
- 1.9. Схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов;
- 1.10. акты об установке и принятии на коммерческий учет индивидуальных приборов учета;
- 1.11. Паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование и др.;
- 1.12. Акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, с ресурсоснабжающими организациями;
- 1.13. Санитарный паспорт;
- 1.14. Разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;
- 1.15. Отчеты о произведенных замерах сопротивления изоляции и фазы-ноль;
- 1.16. Распоряжения об утверждении актов госкомиссии (акты);
- 1.17. Акты приемки объектов, завершенных строительством;
- 1.18. Распоряжение о вводе в эксплуатацию (правовой акт);
- 1.19. Исполнительная и проектная документация, предъявляемая приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома;
- 1.20. Акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций и т.п.)
- 1.21. Градостроительный план земельного участка;
- 1.22 Кадастровая карта (план) земельного участка;
- 1.23. Градостроительное заключение для оформления земельного участка;
- 1.24 паспорт домовладения по БТИ;
- 1.25. Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества;
- 1.26. Акты освидетельствования скрытых работ;
- 1.27. Протокол измерения шума и вибрации;
- 2. Иную документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 69 и д. 77. в том числе на встроенно-пристроенные помещения подземного паркинга (цокольный этаж и подвальный этаж):
- 2.1. Письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;
- 2.2. Журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в многоквартирных домах и предоставления коммунальных услуг;
- 2.3. Копии договоров с ресурсоснабжающими организациями и прочими подрядными организациями;
- 2.4. Копии договоров аренды или на др. прав на нежилые помещения в многоквартирных домах, кроме собственности;
- 2.5. Акты подготовки многоквартирных домов к сезонной эксплуатации, паспорта;
- 2.6. Акты устранения замечаний и нарушений от МЖИ и ОАТИ, имеющихся до момента передачи многоквартирных домов в управление;
- 2.7. Копии свидетельств о праве собственности и иных правоустанавливающих документов на квартиры, нежилые помещения и машиноместа;
- 2.8. Акты по наличию малых форм и др. элементов, относящихся к общему имуществу многоквартирных домов на момент передачи;
- 3. Бухгалтерскую документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресу: ул. Удальцова, д. 69 и д. 77:
3.1. Копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам (для подготовки новых)
- 3.2. Акты по остаточной стоимости строения (акт по форме ОС-1а и АВИЗО);
- 3.3. Гарантийные письма и обязательства;
- 3.4. Копии "истории начислений" по жилым и нежилым помещениям;
- 3.5. Выписки из домовой книги;
- 3.6. Списки льготников и субсидиантов, а также копии документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий;
- 3.7. Акт по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу многоквартирных домов (пожарные шланги, светильники, кожухи, домовые знаки, флаги, почтовые ящики и пр.).
Иск ТСЖ мотивирован тем, что с начала заселения многоквартирных домов N 69 и N 77 по ул. Удальцова в г. Москве фактическое управление и эксплуатацию домов осуществляло ООО "Юнисервис", в связи с чем заказчик строительства - ОАО "Строительная сберегательная касса (далее ОАО "ССК"), передал всю техническую и проектную документацию указанному Обществу; 16.11.2007 г. общим собранием собственников был выбран способ управления ТСЖ, однако, в нарушение положений пункта 10 статьи 162 ЖК РФ, имеющаяся у Общества документация на многоквартирные дома, расположенные по адресу г. Москва, ул. Удальцова, д. 69 и д. 77, ТСЖ не передана.
Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Общество иск ТСЖ не признало, заявило встречный иск о передаче технической документации (т. 2 л.д. 63 - 65), который мотивировало тем, что является в настоящее время управляющей организацией на основании последнего заочного голосования о выборе способа управления многоквартирными домами N 69 и N 77 по ул. Удальцова в г. Москве; решение о выборе способа управления от 14.10.2007 г., на основании которого было зарегистрировано ТСЖ "Удальцова 69, 77", является незаконным в связи с неверным подсчетом голосов; перечисленная в иске ТСЖ документация у Общества отсутствует, при этом часть технической документации находится у ТСЖ "Удальцова 69, 77".
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы встречного иска.
Представители третьих лиц ООО "Энергосфера-сервис" и ГУП города Москвы Управление экспериментальной застройки микрорайонов - в судебное заседание явились, разрешение спора оставили на усмотрение суда.
Представители третьих лиц - ОАО "Строительная сберегательная касса" и ООО "РСП-Практика" в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены. Суд, руководствуясь ст. ст. 123 и 156 АПК РФ рассмотрел дело в отсутствие представителей ОАО "Строительная сберегательная касса" и ООО "РСП-Практика".
3-е лицо ООО "РСП "Практика" в письменных пояснениях от 4 августа 2010 г. (т. 2 л.д. ***) просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя и пояснило, что 01 декабря 2009 г. между ТСЖ "Удальцова 69, 77" и ООО РСП "Практика" был заключен договор подряда N 1-341/09 на проведение технического обслуживания лифтов, в соответствии с распиской от 07 января 2010 г. Управляющий ТСЖ Черепанов А.Ю. принял от начальника участка ООО РСП "Практика" паспорта лифтов, установленных по адресам ул. Удальцова, д. 69 и ул. Удальцова д. 77.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил, что требования сторон, как по первоначальному, так и по встречному иску, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений.
Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления жилым домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как видно из протокола N 1 общего собрания собственников и будущих собственников помещения по созданию товарищества собственников жилья в многоквартирных домах по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 69, и д. 77 от 16 октября 2007 г. (т. 1 л.д. 26 - 32), общее собрание собственников и будущих собственников помещений способом управления указанными многоквартирными домами выбрало управление товариществом собственников жилья, для чего решило создать ТСЖ "Удальцова 69, 77".
28.01.2008 г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании ТСЖ "Удальцова 69, 77" (т. 1 л.д. 11).
10.12.2008 г. ТСЖ "Удальцова 69, 77" выдано Свидетельство о внесении в единый реестр управления многоквартирными домами как управляющей организации (т. 1 л.д. 14).
В связи с тем, что ранее управление и эксплуатацию многоквартирных жилых домов по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 69 и д. 77 осуществляло ООО "Юнисервис", в его адрес ТСЖ 16.12.2008 г. направило письмо с просьбой подготовить и передать всю техническую документацию по объектам ул. Удальцова дом 69 и дом 77.
В ответ Общество заявило о своей готовности передать всю техническую документацию в течение 30-ти дней в случае решения общего собрания о смене способа управления объектами ул. Удальцова дом 69 и дом 77 (письмо от 27.05.2009 г. N 12-1636/8 (т. 1 л.д. 71).
27 октября 2009 г. письмом за исх. N 24 ТСЖ обратилось к Обществу с просьбой совершить действия по передаче функций управления домами N 69 и N 77 по ул. Удальцова в г. Москве, в том числе передать всю техническую, проектную, исполнительную документацию на указанные многоквартирные дома с оформлением сводного Акта приемки-передачи (т. 1 л.д. 33).
В ответ Общество письмом за исх. ИС-56 от 03.11.2009 г. запросило Устав ТСЖ "Удальцова 69, 77", выписку из ЕГРЮЛ, протоколы голосования по выбору способа управления домам 69 и 77 по ул. Удальцова, а также копии уведомлений собственников о проведении общего собрания и копии решений собственников по выбору способа управления домам 69 и 77 по ул. Удальцова (т. 1 л.д. 34)
12.11.2009 г. ТСЖ направило Обществу копии Устава, выписки из ЕГРЮЛ и свидетельства ОГРН, требование о направлении остальных документов ТСЖ сочло незаконным и обратилось в суд с настоящим иском об обязании передать документацию.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
По смыслу названной правовой нормы создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации либо иного управляющего, осуществлявшего функции управления ранее.
В силу п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Перечень технической и иной документации установлен положениями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госкомитета РФ по Строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы, вновь выбранной управляющей компании, если управление домом в дальнейшем будет осуществляться именно ею.
Из положений статей 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом, которое обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества.
Создание товарищества собственников жилья относится к способу управления в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, товарищество вправе потребовать техническую документацию для осуществления своих задач от прежней управляющей компании.
Обществом представлены в материалы дела Протокол счетной комиссии Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу г. Москва, ул. Удальцова, д. 69 от 05 февраля 2010 г. (т. 2 л.д. 24) согласно которому большинством голосов принято решение выбрать управляющей организацией ООО "Юнисервис" (пункт 3 протокола) и Протокол счетной комиссии Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу г. Москва, ул. Удальцова, д. 77 от 08 февраля 2010 г. (т. 2 л.д. 25), согласно пункту 3 которого управляющей компанией также выбрано ООО "Юнисервис".
Таким образом, собственниками помещений в многоквартирных домах по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 69 и д. 77 выбран новый способ управления домами - управляющей компанией ООО "Юнисервис".
Суд первой инстанции исходил из того, что решения от 05 февраля 2010 г. и от 10 февраля 2010 г., соответствует п. 5 ст. 46, п. 2 ст. 161, п. 9 ст. 162 Жилищного кодекса РФ и согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей компании.
Доказательства, свидетельствующие об обжаловании решений собственников квартир в, оформленных протоколами 05.02.2010 г. и от 08.02.2010 г. в установленном законом порядке и признании указанных протоколов недействительными, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения первоначального иска отсутствуют.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В случае, когда общее собрание способом управления выбрало Товарищество собственников жилья или кооператив, а последнее самостоятельно многоквартирным домом управлять не стали, товарищество или кооператив заключают договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, где соответственно выступают сторонний в договоре управления.
В соответствии с Уставом ТСЖ "Удальцова 69, 77", товарищество имеет право заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирными домами и прочие договоры в интересах членов товарищества. (п. 4.1.1)
Между тем, доказательств заключении договора на управление между ТСЖ и управляющей компанией в материалы дела не представлено.
Кроме того, истцом по встречному иску не представлено доказательств того, что истребуемая документация была передана ответчику и находится у него.
Суд принимает во внимание, что первоначально именно силами Общества "Юнисервис" осуществлялось управление домом, при этом доказательств передачи документации, необходимой для эксплуатации дома ответчику ТСЖ в материалы дела не представлено.
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к технической документации долговременного хранения отнесены акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику.
Положением о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве предусмотрено составление акта технического состояния жилого дома, передаваемого на обслуживание, органом жилищно-коммунального хозяйства.
Ссылка ответчика на отсутствие указанной документации не принимается судом, поскольку отсутствие такой документации делает невозможным исполнение обязанности по управлению жилыми домами. Кроме того, ответчиком не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих отсутствие документации, либо ее передачу другой управляющей организации или собственникам помещений, товариществу собственников.
Кроме того, судом принято во внимание, что ответ на обращение ТСЖ Общество письмом за исх. ИС-56 от 03.11.2009 г. заявило о согласии передать техническую документацию, при условии предоставления Устава ТСЖ "Удальцова 69, 77", выписку из ЕГРЮЛ, протоколы голосования по выбору способа управления домам 69 и 77 по ул. Удальцова, а также копии уведомлений собственников о проведении общего собрания и копии решений собственников по выбору способа управления домам 69 и 77 по ул. Удальцова (т. 1 л.д. 34)
Жилищный кодекс Российской Федерации не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компании (кто передает, в какой срок передает и т.п.). По смыслу статьи 162 Кодекса обязать товарищество собственников жилья передать техническую документацию на многоквартирный дом управляющей компании можно при доказательствах наличия такой документации у ответчика по встречному иску.
Доказательств того, что спорная документация находится у ТСЖ истец по встречному иску в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
Исковые требования о передаче управляющей компании документации, которой ТСЖ никогда не располагало, удовлетворению не подлежат.
При таких обстоятельствах требования истца по встречному иску удовлетворению не подлежат.
На основании ст. ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ, руководствуясь ст. ст. 64, 66, 67, 71, 123, 124, 156, 167 - 170, 176, 180, 181 АПК РФ суд
решил:
В удовлетворении иска ТСЖ "Удальцова 69, 77" ООО "Юнисервис" об обязании передать документы отказать.
В удовлетворении встречного иска ООО "Юнисервис" к ТСЖ "Удальцова 69, 77" об обязании передать документацию отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья
АТАЛИКОВА З.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 12.10.2010 ПО ДЕЛУ N А40-166113/10-3-1244
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 12 октября 2010 г. по делу N А40-166113/10-3-1244
Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2010 г.
Полный текст решения изготовлен 12 октября 2010 г.
Арбитражный суд г. Москвы
в составе: судьи Аталиковой З.А.
при ведении протокола судебного заседания судьей Аталиковой З.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску ТСЖ "Удальцова 69, 77"
к ООО "Юнисервис"
с участием 3-х лиц: ОАО "Строительная сберегательная касса", ООО "РСП-Практика", ООО "Энергосфера-сервис" и ГУП города Москвы Управление экспериментальной застройки микрорайонов"
об обязании передать документы
и по встречному иску ООО "Юнисервис" к ТСЖ "Удальцова 69, 77" об обязании передать документацию
при участии:
от истца - Родин Н.Н. - доверенность от 25.02.10 г., Спасов Я.Ф. на основании протокола от 25.02.2010 г.
от ответчика - Скворцов А.В. - доверенность от 08.09.09 г.
от третьих лиц - ОАО "Строительная сберегательная касса" и ООО "РСП-Практика" не явились, извещены
ООО "Энергосфера-сервис" - Гусев Д.Н. по доверенности от 01.10.2010 г.
ГУП города Москвы Управление экспериментальной - застройки микрорайонов - Чаркин М.В. по доверенности от 24.09.2010 г.
установил:
Товарищество собственников жилья "Удальцова 69, 77" (далее ТСЖ) обратилось с иском об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Юнисервис" (далее Общество) в течение 10 дней передать следующие документы:
1. Техническую документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 69 и д. 77, включая встроенно-пристроенные помещения подземного паркинга (цокольный этаж и подвальный этаж):
1.1. Документация БТИ
- - технические паспорта;
- - экспликации;
- - поэтажные планы;
- 1.2. Ключевая справка;
- 1.3. Чертежи и схемы инженерных коммуникаций;
- 1.4. Схема механического оборудования;
- 1.5. Схема электрического оборудования;
- 1.6. Схема санитарно-технического оборудования;
- 1.7. Схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в домах;
- 1.8. Схемы разводки системы видеонаблюдения и запирающего устройства;
- 1.9. Схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов;
- 1.10. акты об установке и принятии на коммерческий учет индивидуальных приборов учета;
- 1.11. Паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование и др.;
- 1.12. Акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, с ресурсоснабжающими организациями;
- 1.13. Санитарный паспорт;
- 1.14. Разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;
- 1.15. Отчеты о произведенных замерах сопротивления изоляции и фазы-ноль;
- 1.16. Распоряжения об утверждении актов госкомиссии (акты);
- 1.17. Акты приемки объектов, завершенных строительством;
- 1.18. Распоряжение о вводе в эксплуатацию (правовой акт);
- 1.19. Исполнительная и проектная документация, предъявляемая приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома;
- 1.20. Акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций и т.п.)
- 1.21. Градостроительный план земельного участка;
- 1.22 Кадастровая карта (план) земельного участка;
- 1.23. Градостроительное заключение для оформления земельного участка;
- 1.24 паспорт домовладения по БТИ;
- 1.25. Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества;
- 1.26. Акты освидетельствования скрытых работ;
- 1.27. Протокол измерения шума и вибрации;
- 2. Иную документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 69 и д. 77. в том числе на встроенно-пристроенные помещения подземного паркинга (цокольный этаж и подвальный этаж):
- 2.1. Письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;
- 2.2. Журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в многоквартирных домах и предоставления коммунальных услуг;
- 2.3. Копии договоров с ресурсоснабжающими организациями и прочими подрядными организациями;
- 2.4. Копии договоров аренды или на др. прав на нежилые помещения в многоквартирных домах, кроме собственности;
- 2.5. Акты подготовки многоквартирных домов к сезонной эксплуатации, паспорта;
- 2.6. Акты устранения замечаний и нарушений от МЖИ и ОАТИ, имеющихся до момента передачи многоквартирных домов в управление;
- 2.7. Копии свидетельств о праве собственности и иных правоустанавливающих документов на квартиры, нежилые помещения и машиноместа;
- 2.8. Акты по наличию малых форм и др. элементов, относящихся к общему имуществу многоквартирных домов на момент передачи;
- 3. Бухгалтерскую документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресу: ул. Удальцова, д. 69 и д. 77:
3.1. Копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам (для подготовки новых)
- 3.2. Акты по остаточной стоимости строения (акт по форме ОС-1а и АВИЗО);
- 3.3. Гарантийные письма и обязательства;
- 3.4. Копии "истории начислений" по жилым и нежилым помещениям;
- 3.5. Выписки из домовой книги;
- 3.6. Списки льготников и субсидиантов, а также копии документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий;
- 3.7. Акт по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу многоквартирных домов (пожарные шланги, светильники, кожухи, домовые знаки, флаги, почтовые ящики и пр.).
Иск ТСЖ мотивирован тем, что с начала заселения многоквартирных домов N 69 и N 77 по ул. Удальцова в г. Москве фактическое управление и эксплуатацию домов осуществляло ООО "Юнисервис", в связи с чем заказчик строительства - ОАО "Строительная сберегательная касса (далее ОАО "ССК"), передал всю техническую и проектную документацию указанному Обществу; 16.11.2007 г. общим собранием собственников был выбран способ управления ТСЖ, однако, в нарушение положений пункта 10 статьи 162 ЖК РФ, имеющаяся у Общества документация на многоквартирные дома, расположенные по адресу г. Москва, ул. Удальцова, д. 69 и д. 77, ТСЖ не передана.
Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Общество иск ТСЖ не признало, заявило встречный иск о передаче технической документации (т. 2 л.д. 63 - 65), который мотивировало тем, что является в настоящее время управляющей организацией на основании последнего заочного голосования о выборе способа управления многоквартирными домами N 69 и N 77 по ул. Удальцова в г. Москве; решение о выборе способа управления от 14.10.2007 г., на основании которого было зарегистрировано ТСЖ "Удальцова 69, 77", является незаконным в связи с неверным подсчетом голосов; перечисленная в иске ТСЖ документация у Общества отсутствует, при этом часть технической документации находится у ТСЖ "Удальцова 69, 77".
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы встречного иска.
Представители третьих лиц ООО "Энергосфера-сервис" и ГУП города Москвы Управление экспериментальной застройки микрорайонов - в судебное заседание явились, разрешение спора оставили на усмотрение суда.
Представители третьих лиц - ОАО "Строительная сберегательная касса" и ООО "РСП-Практика" в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены. Суд, руководствуясь ст. ст. 123 и 156 АПК РФ рассмотрел дело в отсутствие представителей ОАО "Строительная сберегательная касса" и ООО "РСП-Практика".
3-е лицо ООО "РСП "Практика" в письменных пояснениях от 4 августа 2010 г. (т. 2 л.д. ***) просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя и пояснило, что 01 декабря 2009 г. между ТСЖ "Удальцова 69, 77" и ООО РСП "Практика" был заключен договор подряда N 1-341/09 на проведение технического обслуживания лифтов, в соответствии с распиской от 07 января 2010 г. Управляющий ТСЖ Черепанов А.Ю. принял от начальника участка ООО РСП "Практика" паспорта лифтов, установленных по адресам ул. Удальцова, д. 69 и ул. Удальцова д. 77.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил, что требования сторон, как по первоначальному, так и по встречному иску, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений.
Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления жилым домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как видно из протокола N 1 общего собрания собственников и будущих собственников помещения по созданию товарищества собственников жилья в многоквартирных домах по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 69, и д. 77 от 16 октября 2007 г. (т. 1 л.д. 26 - 32), общее собрание собственников и будущих собственников помещений способом управления указанными многоквартирными домами выбрало управление товариществом собственников жилья, для чего решило создать ТСЖ "Удальцова 69, 77".
28.01.2008 г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании ТСЖ "Удальцова 69, 77" (т. 1 л.д. 11).
10.12.2008 г. ТСЖ "Удальцова 69, 77" выдано Свидетельство о внесении в единый реестр управления многоквартирными домами как управляющей организации (т. 1 л.д. 14).
В связи с тем, что ранее управление и эксплуатацию многоквартирных жилых домов по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 69 и д. 77 осуществляло ООО "Юнисервис", в его адрес ТСЖ 16.12.2008 г. направило письмо с просьбой подготовить и передать всю техническую документацию по объектам ул. Удальцова дом 69 и дом 77.
В ответ Общество заявило о своей готовности передать всю техническую документацию в течение 30-ти дней в случае решения общего собрания о смене способа управления объектами ул. Удальцова дом 69 и дом 77 (письмо от 27.05.2009 г. N 12-1636/8 (т. 1 л.д. 71).
27 октября 2009 г. письмом за исх. N 24 ТСЖ обратилось к Обществу с просьбой совершить действия по передаче функций управления домами N 69 и N 77 по ул. Удальцова в г. Москве, в том числе передать всю техническую, проектную, исполнительную документацию на указанные многоквартирные дома с оформлением сводного Акта приемки-передачи (т. 1 л.д. 33).
В ответ Общество письмом за исх. ИС-56 от 03.11.2009 г. запросило Устав ТСЖ "Удальцова 69, 77", выписку из ЕГРЮЛ, протоколы голосования по выбору способа управления домам 69 и 77 по ул. Удальцова, а также копии уведомлений собственников о проведении общего собрания и копии решений собственников по выбору способа управления домам 69 и 77 по ул. Удальцова (т. 1 л.д. 34)
12.11.2009 г. ТСЖ направило Обществу копии Устава, выписки из ЕГРЮЛ и свидетельства ОГРН, требование о направлении остальных документов ТСЖ сочло незаконным и обратилось в суд с настоящим иском об обязании передать документацию.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
По смыслу названной правовой нормы создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации либо иного управляющего, осуществлявшего функции управления ранее.
В силу п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Перечень технической и иной документации установлен положениями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госкомитета РФ по Строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы, вновь выбранной управляющей компании, если управление домом в дальнейшем будет осуществляться именно ею.
Из положений статей 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом, которое обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества.
Создание товарищества собственников жилья относится к способу управления в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, товарищество вправе потребовать техническую документацию для осуществления своих задач от прежней управляющей компании.
Обществом представлены в материалы дела Протокол счетной комиссии Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу г. Москва, ул. Удальцова, д. 69 от 05 февраля 2010 г. (т. 2 л.д. 24) согласно которому большинством голосов принято решение выбрать управляющей организацией ООО "Юнисервис" (пункт 3 протокола) и Протокол счетной комиссии Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу г. Москва, ул. Удальцова, д. 77 от 08 февраля 2010 г. (т. 2 л.д. 25), согласно пункту 3 которого управляющей компанией также выбрано ООО "Юнисервис".
Таким образом, собственниками помещений в многоквартирных домах по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 69 и д. 77 выбран новый способ управления домами - управляющей компанией ООО "Юнисервис".
Суд первой инстанции исходил из того, что решения от 05 февраля 2010 г. и от 10 февраля 2010 г., соответствует п. 5 ст. 46, п. 2 ст. 161, п. 9 ст. 162 Жилищного кодекса РФ и согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей компании.
Доказательства, свидетельствующие об обжаловании решений собственников квартир в, оформленных протоколами 05.02.2010 г. и от 08.02.2010 г. в установленном законом порядке и признании указанных протоколов недействительными, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения первоначального иска отсутствуют.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В случае, когда общее собрание способом управления выбрало Товарищество собственников жилья или кооператив, а последнее самостоятельно многоквартирным домом управлять не стали, товарищество или кооператив заключают договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, где соответственно выступают сторонний в договоре управления.
В соответствии с Уставом ТСЖ "Удальцова 69, 77", товарищество имеет право заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирными домами и прочие договоры в интересах членов товарищества. (п. 4.1.1)
Между тем, доказательств заключении договора на управление между ТСЖ и управляющей компанией в материалы дела не представлено.
Кроме того, истцом по встречному иску не представлено доказательств того, что истребуемая документация была передана ответчику и находится у него.
Суд принимает во внимание, что первоначально именно силами Общества "Юнисервис" осуществлялось управление домом, при этом доказательств передачи документации, необходимой для эксплуатации дома ответчику ТСЖ в материалы дела не представлено.
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к технической документации долговременного хранения отнесены акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику.
Положением о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве предусмотрено составление акта технического состояния жилого дома, передаваемого на обслуживание, органом жилищно-коммунального хозяйства.
Ссылка ответчика на отсутствие указанной документации не принимается судом, поскольку отсутствие такой документации делает невозможным исполнение обязанности по управлению жилыми домами. Кроме того, ответчиком не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих отсутствие документации, либо ее передачу другой управляющей организации или собственникам помещений, товариществу собственников.
Кроме того, судом принято во внимание, что ответ на обращение ТСЖ Общество письмом за исх. ИС-56 от 03.11.2009 г. заявило о согласии передать техническую документацию, при условии предоставления Устава ТСЖ "Удальцова 69, 77", выписку из ЕГРЮЛ, протоколы голосования по выбору способа управления домам 69 и 77 по ул. Удальцова, а также копии уведомлений собственников о проведении общего собрания и копии решений собственников по выбору способа управления домам 69 и 77 по ул. Удальцова (т. 1 л.д. 34)
Жилищный кодекс Российской Федерации не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компании (кто передает, в какой срок передает и т.п.). По смыслу статьи 162 Кодекса обязать товарищество собственников жилья передать техническую документацию на многоквартирный дом управляющей компании можно при доказательствах наличия такой документации у ответчика по встречному иску.
Доказательств того, что спорная документация находится у ТСЖ истец по встречному иску в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
Исковые требования о передаче управляющей компании документации, которой ТСЖ никогда не располагало, удовлетворению не подлежат.
При таких обстоятельствах требования истца по встречному иску удовлетворению не подлежат.
На основании ст. ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ, руководствуясь ст. ст. 64, 66, 67, 71, 123, 124, 156, 167 - 170, 176, 180, 181 АПК РФ суд
решил:
В удовлетворении иска ТСЖ "Удальцова 69, 77" ООО "Юнисервис" об обязании передать документы отказать.
В удовлетворении встречного иска ООО "Юнисервис" к ТСЖ "Удальцова 69, 77" об обязании передать документацию отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья
АТАЛИКОВА З.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)