Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2010 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тойвонена И.Ю.
судей Жиляевой Е.В., Зайцевой Е.К.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ляховой О.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11173/2010) Товарищества собственников жилья "Стрелка" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2010 по делу N А56-12123/2009 (судья Раннева Ю.А.), принятое
по иску Товарищества собственников жилья "Стрелка"
к ЗАО "Спецтрест N 2"
3-и лица: ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, Николаева О.Н., Ленинградское областное государственное унитарное предприятие инвентаризации и оценки недвижимости
о признании незаконной государственной регистрации права собственности и признании права общей долевой собственности
при участии:
от истца: представителя Опара Л.Ю. (доверенность от 11.01.2010 N 2), председателя Дармограй Т.А. (протокол от 02.11.2008 N 3)
от ответчика: не явился (извещен)
от 3-х лиц: не явился (извещен)
установил:
Товарищество собственников жилья "Стрелка" (далее - ТСЖ "Стрелка", Товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Спецтрест N 2" (далее - ЗАО "Спецтрест N 2", Общество, ответчик) о признании незаконной государственной регистрации права собственности ответчика на подвальные помещения от 05.11.2008, признании за собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: Ленинградская область, г. Шлиссельбург, Северный пер., д. 1а права общей долевой собственности на нежилые помещения (подвал) указанного дома.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС), Николаева Ольга Николаевна (далее - Николаева О.Н.), Ленинградское областное государственное унитарное предприятие инвентаризации и оценки недвижимости (далее - ЛО ГУП инвентаризации и оценки недвижимости).
Решением суда от 17.05.2010 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что нарушений при проведении государственной регистрации права собственности ответчика на основании представленных правоустанавливающих документов не имеется. Кроме того, суд указал на то, что на основании договора купли-продажи от 25.11.2008 N 01-н/08, дополнительного соглашения от 30.11.2008 УФРС 15.06.2009 произвело государственную регистрацию права собственности Николаевой О.Н. на указанное спорное помещение, выдало свидетельство серии 78-АД N 136107. В этой связи суд указал, что поскольку состав участников дела и их процессуальный статус не изменялся, то оснований для удовлетворения иска заявителя по отношению к привлеченному ответчику не имеется.
Не согласившись с выводами судебного акта, ТСЖ "Стрелка" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение от 17.05.2010 отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, документы, на которых основан вывод суда о том, что помещение является самостоятельным объектом, не соответствуют действительным обстоятельствам дела. Из заключений строительно-технических экспертиз, одно из которых было приобщено к материалам дела как мнение специалиста, а другое получено в рамках проведения судебной экспертизы следует, что спорные нежилые помещения обозначены как техническое подполье. Ответчик и третьи лица не заявляли о том, что вывод эксперта не соответствует обстоятельствам дела, о том, что эксперт необъективен, о необходимости проведения дополнительной экспертизы.
Истец считает неверным вывод суда о том, что нарушений при проведении государственной регистрации права собственности ответчика на основании представленных правоустанавливающих документов не было. Между тем, Товарищество полагает, что спорные нежилые помещения не могут быть индивидуализированы как отдельный объект недвижимости, подлежащий государственной регистрации, и не могут являться объектом гражданских прав. Спорные нежилые помещения не могут быть отчуждены отдельно от права собственности на квартиры.
В отзыве на апелляционную жалобу ЛО ГУП инвентаризации и оценки недвижимости ссылается на справку филиала Кировского БТИ от 03.09.2008 N 33, в которой указано на то, что в цокольном этаже указанного помещения запорной арматуры нет, а для обслуживания дома в цокольном этаже имеется помещение теплоцентра с самостоятельным входом.
Кроме того, из письма заведующего сектором архитектуры и градостроительства Администрации МО "Шлиссельбургское городское поселение муниципального образования Кировский район Ленинградской области" от 15.05.2008 N 06-38/678-2 следует, что нежилое помещение за N 1 площадью 216 кв. м, находящееся на цокольном этаже жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, не является общим имуществом собственников помещений вышеуказанного жилого дома.
Отзывы от иных участников процесса не представлены.
Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания ЗАО "Спецтрест N 2", УФРС, Николаева О.Н. и ЛО ГУП инвентаризации и оценки недвижимости своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы начато в их отсутствие.
В судебном заседании представитель Товарищества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Из материалов дела следует, что согласно акту приемочной комиссии, зарегистрированному распоряжением администрации Шлиссельбургского городского поселения от 26.12.2006 N 482, генеральным подрядчиком - ЗАО "Спецтрест N 2" предъявлен к приемке и вводу в эксплуатацию жилой дом N 10-з квартал "Стрелка" г. Шлиссельбурга, Северный пер., д. 1а; объект нового строительства выполнен в соответствии с установленными нормами и правилами, введен в эксплуатацию.
На основании договора о долевом инвестировании строительства жилого дома от 11.03.2004 N 52/03, распоряжения администрации города Шлиссельбурга от 14.08.2003 N 397, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 31.03.2005 N 0289-04, распоряжения администрации Шлиссельбургского городского поселения от 26.12.2006 N 482, акта приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта от 26.12.2006 УФРС 05.11.2008 произвело государственную регистрацию права собственности Общества на нежилое помещение общей площадью 216 кв. м по адресу: г. Шлиссельбург, пер. Северный, д. 1а, пом. 1, этаж - цокольный, номера на поэтажном плане - 1, 3 - 8, о чем выдано свидетельство серии 78-АГ N 725661.
Товарищество полагает, что спорное помещение обладает признаками общего имущества в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем обратилось в суд настоящим иском.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
По материалам дела усматривается, что на основании договора купли-продажи от 25.11.2008 N 01-н/08, а также дополнительного соглашения к данному договору от 30.11.2008 ЗАО "Спецтрест N 2" произвело отчуждение спорных помещений, на которые заявляет притязания Товарищество, иному лицу - физическому лицу Николаевой О.Н. Переход права собственности от ответчика к названному физическому лицу на спорные помещения многоквартирного дома был зарегистрирован Управлением ФРС по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области, что подтверждается выданным новому правообладателю свидетельством о государственной регистрации.
Указанное лицо (новый правообладатель помещений) хотя и было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, однако каких-либо ходатайств о его привлечении в качестве ответчика в суде первой инстанции заявлено не было.
Иск о признании права собственности, являющийся одним из способов защиты нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица, предполагает наличие спора между заявителем и тем лицом, которое нарушает соответствующее право заявителя. При этом следует иметь в виду, что предъявление иска о признании права собственности, при наличии факта обладания указанным спорным правом иным лицом по основаниям, предусмотренным законом или договором (сделкой), влечет необходимость оспаривания зарегистрированного права, с учетом общих положений Гражданского кодекса РФ и статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Поскольку материалами дела подтверждено, что ответчик (ЗАО "Спецтрест N 2"), являясь правообладателем спорных помещений, произвел их отчуждение иному лицу, с последующей регистрацией перехода права собственности, то именно к новому правообладателю заинтересованному лицу необходимо адресовать соответствующий иск об оспаривании зарегистрированного права, в том числе по оспариванию сделки, положенной в основу перехода права собственности, с привлечением лиц, совершивших оспариваемую сделку.
Учитывая то обстоятельство, что Николаева О.Н. не была привлечена в настоящем деле в качестве ответчика и вопрос по оспариванию заключенной между ЗАО "Стройтрест N 2" и Николаевой О.Н. сделки купли-продажи спорных помещений не был предметом рассмотрения в данном деле, то в иске к ЗАО "Спецтрест N 2" о признании права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме судом первой инстанции было отказано правомерно, поскольку данное лицо на момент вынесения решения не являлось собственником (правообладателем) спорного имущества.
Вместе с тем, признавая правомерным отказ в иске фактически к ненадлежащему лицу, при отсутствии факта оспаривания сделки указанного лица с новым правообладателем, суд апелляционной инстанции полагает недостаточно обоснованным вывод суда первой инстанции в отношении доводов заявителя об отсутствии в спорном имуществе признаков, позволяющих рассматривать его в качестве общедомового имущества.
Как указано заявителем и следует из норм действующего законодательства (статьи 290 Гражданского кодекса РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ) собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование.
Из заключения эксперта Познанского А.Н., в рамках проведенной судебной экспертизы по настоящему делу (л.д. 128 - 139, т. 1) следует, что в результате натурного обследования спорных помещений установлено, что данные помещения представляют собой технический этаж, относящийся к подвалу (техническому подполью), в которых имеются трубопроводы и стояки центрального отопления с запорной арматурой, тепловой пункт с задвижками, приборами учета и контроля параметров, а также трубопроводы и стояки системы горячего и холодного водоснабжения, канализации, с установленной санитарно-технической арматурой. Кроме того, в спорных помещениях располагаются силовые кабели и электрощиты с автоматами и переключателями, при этом отметка пола помещения ниже планировочной отметки земли на 1,35 метра. Эксперт также пришел к выводу о том, что согласно установленным правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда в целях надлежащего технического обслуживания инженерных коммуникаций и внутридомового инженерного оборудования соответствующим органам и организациям предписано осуществлять текущий контроль за состоянием данного оборудования, имея постоянный доступ к нему, с проведением регулярных осмотров и текущих работ, связанных с поддержанием в исправном и работоспособном состоянии названных систем и коммуникаций. В своем заключении эксперт указал, что спорные помещения являются техническими помещениями, требующими постоянного доступа обслуживающего персонала к расположенному в них инженерному оборудованию в связи с необходимостью надлежащего контроля за его эксплуатацией в соответствии с установленными техническими требованиями.
Аналогичные выводы в отношении в части определения статуса спорных помещений, а также установления факта нахождения в них инженерных коммуникаций с местами размещения запорно-регулирующей арматуры содержатся и в представленном истцом в материалы дела экспертном заключении, выданном по заказу истца ООО "Комплекс" по результатам визуального обследования данных помещений и коммуникаций (т. 2, л.д. 2 - 14).
Выводы, содержащиеся в вышеназванных заключениях, по существу не были оспорены или опровергнуты в ходе судебного разбирательства по настоящему делу.
Кроме того, в проектной документации на жилой дом, в котором находятся спорные помещения, они обозначены как техническое подполье, предназначенное для обслуживания жилых помещений дома, в котором отсутствует естественное освещение и которое находится ниже планировочной отметки земли. В акте сдачи-приемки дома также содержится информация о спорных помещениях, как о техническом подполье, с этим назначением они принимались и допускались в эксплуатацию.
Учитывая данные обстоятельства и факты, суд апелляционной инстанции полагает, что выводы указанных экспертных организаций должны были быть учтены при разрешении настоящего спора, в том числе и при даче судом оценки имеющимся в деле справкам и письмам ряда органов, содержащих иную информацию, которая не получила надлежащего документального и объективного подтверждения при анализе совокупности представленных доказательств.
Таким образом, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отнесения спорных помещений к общедомовому имуществу многоквартирного жилого дома, в связи с чем полагает необоснованным иной вывод суда первой инстанции, содержащийся в обжалуемом решении.
Оставляя без изменений резолютивную часть решения суда в отношении отказа в иске к ответчику в лице ЗАО "Спецтрест N 2" по вышеизложенным основаниям, суд апелляционной инстанции полагает, что заявитель и иные заинтересованные лица вправе защитить свои интересы посредством подачи иных, самостоятельных требований, связанных с оспариванием зарегистрированного права иного лица (правообладателя) и сделок, послуживших основанием для его приобретения.
Расходы по госпошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на подателя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 (пункт 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2010 по делу N А56-12123/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Стрелка" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2010 ПО ДЕЛУ N А56-12123/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2010 г. по делу N А56-12123/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2010 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тойвонена И.Ю.
судей Жиляевой Е.В., Зайцевой Е.К.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ляховой О.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11173/2010) Товарищества собственников жилья "Стрелка" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2010 по делу N А56-12123/2009 (судья Раннева Ю.А.), принятое
по иску Товарищества собственников жилья "Стрелка"
к ЗАО "Спецтрест N 2"
3-и лица: ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, Николаева О.Н., Ленинградское областное государственное унитарное предприятие инвентаризации и оценки недвижимости
о признании незаконной государственной регистрации права собственности и признании права общей долевой собственности
при участии:
от истца: представителя Опара Л.Ю. (доверенность от 11.01.2010 N 2), председателя Дармограй Т.А. (протокол от 02.11.2008 N 3)
от ответчика: не явился (извещен)
от 3-х лиц: не явился (извещен)
установил:
Товарищество собственников жилья "Стрелка" (далее - ТСЖ "Стрелка", Товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Спецтрест N 2" (далее - ЗАО "Спецтрест N 2", Общество, ответчик) о признании незаконной государственной регистрации права собственности ответчика на подвальные помещения от 05.11.2008, признании за собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: Ленинградская область, г. Шлиссельбург, Северный пер., д. 1а права общей долевой собственности на нежилые помещения (подвал) указанного дома.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС), Николаева Ольга Николаевна (далее - Николаева О.Н.), Ленинградское областное государственное унитарное предприятие инвентаризации и оценки недвижимости (далее - ЛО ГУП инвентаризации и оценки недвижимости).
Решением суда от 17.05.2010 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что нарушений при проведении государственной регистрации права собственности ответчика на основании представленных правоустанавливающих документов не имеется. Кроме того, суд указал на то, что на основании договора купли-продажи от 25.11.2008 N 01-н/08, дополнительного соглашения от 30.11.2008 УФРС 15.06.2009 произвело государственную регистрацию права собственности Николаевой О.Н. на указанное спорное помещение, выдало свидетельство серии 78-АД N 136107. В этой связи суд указал, что поскольку состав участников дела и их процессуальный статус не изменялся, то оснований для удовлетворения иска заявителя по отношению к привлеченному ответчику не имеется.
Не согласившись с выводами судебного акта, ТСЖ "Стрелка" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение от 17.05.2010 отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, документы, на которых основан вывод суда о том, что помещение является самостоятельным объектом, не соответствуют действительным обстоятельствам дела. Из заключений строительно-технических экспертиз, одно из которых было приобщено к материалам дела как мнение специалиста, а другое получено в рамках проведения судебной экспертизы следует, что спорные нежилые помещения обозначены как техническое подполье. Ответчик и третьи лица не заявляли о том, что вывод эксперта не соответствует обстоятельствам дела, о том, что эксперт необъективен, о необходимости проведения дополнительной экспертизы.
Истец считает неверным вывод суда о том, что нарушений при проведении государственной регистрации права собственности ответчика на основании представленных правоустанавливающих документов не было. Между тем, Товарищество полагает, что спорные нежилые помещения не могут быть индивидуализированы как отдельный объект недвижимости, подлежащий государственной регистрации, и не могут являться объектом гражданских прав. Спорные нежилые помещения не могут быть отчуждены отдельно от права собственности на квартиры.
В отзыве на апелляционную жалобу ЛО ГУП инвентаризации и оценки недвижимости ссылается на справку филиала Кировского БТИ от 03.09.2008 N 33, в которой указано на то, что в цокольном этаже указанного помещения запорной арматуры нет, а для обслуживания дома в цокольном этаже имеется помещение теплоцентра с самостоятельным входом.
Кроме того, из письма заведующего сектором архитектуры и градостроительства Администрации МО "Шлиссельбургское городское поселение муниципального образования Кировский район Ленинградской области" от 15.05.2008 N 06-38/678-2 следует, что нежилое помещение за N 1 площадью 216 кв. м, находящееся на цокольном этаже жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, не является общим имуществом собственников помещений вышеуказанного жилого дома.
Отзывы от иных участников процесса не представлены.
Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания ЗАО "Спецтрест N 2", УФРС, Николаева О.Н. и ЛО ГУП инвентаризации и оценки недвижимости своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы начато в их отсутствие.
В судебном заседании представитель Товарищества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Из материалов дела следует, что согласно акту приемочной комиссии, зарегистрированному распоряжением администрации Шлиссельбургского городского поселения от 26.12.2006 N 482, генеральным подрядчиком - ЗАО "Спецтрест N 2" предъявлен к приемке и вводу в эксплуатацию жилой дом N 10-з квартал "Стрелка" г. Шлиссельбурга, Северный пер., д. 1а; объект нового строительства выполнен в соответствии с установленными нормами и правилами, введен в эксплуатацию.
На основании договора о долевом инвестировании строительства жилого дома от 11.03.2004 N 52/03, распоряжения администрации города Шлиссельбурга от 14.08.2003 N 397, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 31.03.2005 N 0289-04, распоряжения администрации Шлиссельбургского городского поселения от 26.12.2006 N 482, акта приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта от 26.12.2006 УФРС 05.11.2008 произвело государственную регистрацию права собственности Общества на нежилое помещение общей площадью 216 кв. м по адресу: г. Шлиссельбург, пер. Северный, д. 1а, пом. 1, этаж - цокольный, номера на поэтажном плане - 1, 3 - 8, о чем выдано свидетельство серии 78-АГ N 725661.
Товарищество полагает, что спорное помещение обладает признаками общего имущества в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем обратилось в суд настоящим иском.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
По материалам дела усматривается, что на основании договора купли-продажи от 25.11.2008 N 01-н/08, а также дополнительного соглашения к данному договору от 30.11.2008 ЗАО "Спецтрест N 2" произвело отчуждение спорных помещений, на которые заявляет притязания Товарищество, иному лицу - физическому лицу Николаевой О.Н. Переход права собственности от ответчика к названному физическому лицу на спорные помещения многоквартирного дома был зарегистрирован Управлением ФРС по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области, что подтверждается выданным новому правообладателю свидетельством о государственной регистрации.
Указанное лицо (новый правообладатель помещений) хотя и было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, однако каких-либо ходатайств о его привлечении в качестве ответчика в суде первой инстанции заявлено не было.
Иск о признании права собственности, являющийся одним из способов защиты нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица, предполагает наличие спора между заявителем и тем лицом, которое нарушает соответствующее право заявителя. При этом следует иметь в виду, что предъявление иска о признании права собственности, при наличии факта обладания указанным спорным правом иным лицом по основаниям, предусмотренным законом или договором (сделкой), влечет необходимость оспаривания зарегистрированного права, с учетом общих положений Гражданского кодекса РФ и статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Поскольку материалами дела подтверждено, что ответчик (ЗАО "Спецтрест N 2"), являясь правообладателем спорных помещений, произвел их отчуждение иному лицу, с последующей регистрацией перехода права собственности, то именно к новому правообладателю заинтересованному лицу необходимо адресовать соответствующий иск об оспаривании зарегистрированного права, в том числе по оспариванию сделки, положенной в основу перехода права собственности, с привлечением лиц, совершивших оспариваемую сделку.
Учитывая то обстоятельство, что Николаева О.Н. не была привлечена в настоящем деле в качестве ответчика и вопрос по оспариванию заключенной между ЗАО "Стройтрест N 2" и Николаевой О.Н. сделки купли-продажи спорных помещений не был предметом рассмотрения в данном деле, то в иске к ЗАО "Спецтрест N 2" о признании права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме судом первой инстанции было отказано правомерно, поскольку данное лицо на момент вынесения решения не являлось собственником (правообладателем) спорного имущества.
Вместе с тем, признавая правомерным отказ в иске фактически к ненадлежащему лицу, при отсутствии факта оспаривания сделки указанного лица с новым правообладателем, суд апелляционной инстанции полагает недостаточно обоснованным вывод суда первой инстанции в отношении доводов заявителя об отсутствии в спорном имуществе признаков, позволяющих рассматривать его в качестве общедомового имущества.
Как указано заявителем и следует из норм действующего законодательства (статьи 290 Гражданского кодекса РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ) собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование.
Из заключения эксперта Познанского А.Н., в рамках проведенной судебной экспертизы по настоящему делу (л.д. 128 - 139, т. 1) следует, что в результате натурного обследования спорных помещений установлено, что данные помещения представляют собой технический этаж, относящийся к подвалу (техническому подполью), в которых имеются трубопроводы и стояки центрального отопления с запорной арматурой, тепловой пункт с задвижками, приборами учета и контроля параметров, а также трубопроводы и стояки системы горячего и холодного водоснабжения, канализации, с установленной санитарно-технической арматурой. Кроме того, в спорных помещениях располагаются силовые кабели и электрощиты с автоматами и переключателями, при этом отметка пола помещения ниже планировочной отметки земли на 1,35 метра. Эксперт также пришел к выводу о том, что согласно установленным правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда в целях надлежащего технического обслуживания инженерных коммуникаций и внутридомового инженерного оборудования соответствующим органам и организациям предписано осуществлять текущий контроль за состоянием данного оборудования, имея постоянный доступ к нему, с проведением регулярных осмотров и текущих работ, связанных с поддержанием в исправном и работоспособном состоянии названных систем и коммуникаций. В своем заключении эксперт указал, что спорные помещения являются техническими помещениями, требующими постоянного доступа обслуживающего персонала к расположенному в них инженерному оборудованию в связи с необходимостью надлежащего контроля за его эксплуатацией в соответствии с установленными техническими требованиями.
Аналогичные выводы в отношении в части определения статуса спорных помещений, а также установления факта нахождения в них инженерных коммуникаций с местами размещения запорно-регулирующей арматуры содержатся и в представленном истцом в материалы дела экспертном заключении, выданном по заказу истца ООО "Комплекс" по результатам визуального обследования данных помещений и коммуникаций (т. 2, л.д. 2 - 14).
Выводы, содержащиеся в вышеназванных заключениях, по существу не были оспорены или опровергнуты в ходе судебного разбирательства по настоящему делу.
Кроме того, в проектной документации на жилой дом, в котором находятся спорные помещения, они обозначены как техническое подполье, предназначенное для обслуживания жилых помещений дома, в котором отсутствует естественное освещение и которое находится ниже планировочной отметки земли. В акте сдачи-приемки дома также содержится информация о спорных помещениях, как о техническом подполье, с этим назначением они принимались и допускались в эксплуатацию.
Учитывая данные обстоятельства и факты, суд апелляционной инстанции полагает, что выводы указанных экспертных организаций должны были быть учтены при разрешении настоящего спора, в том числе и при даче судом оценки имеющимся в деле справкам и письмам ряда органов, содержащих иную информацию, которая не получила надлежащего документального и объективного подтверждения при анализе совокупности представленных доказательств.
Таким образом, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отнесения спорных помещений к общедомовому имуществу многоквартирного жилого дома, в связи с чем полагает необоснованным иной вывод суда первой инстанции, содержащийся в обжалуемом решении.
Оставляя без изменений резолютивную часть решения суда в отношении отказа в иске к ответчику в лице ЗАО "Спецтрест N 2" по вышеизложенным основаниям, суд апелляционной инстанции полагает, что заявитель и иные заинтересованные лица вправе защитить свои интересы посредством подачи иных, самостоятельных требований, связанных с оспариванием зарегистрированного права иного лица (правообладателя) и сделок, послуживших основанием для его приобретения.
Расходы по госпошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на подателя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 (пункт 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2010 по делу N А56-12123/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Стрелка" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
ТОЙВОНЕН И.Ю.
ТОЙВОНЕН И.Ю.
Судьи
ЖИЛЯЕВА Е.В.
ЗАЙЦЕВА Е.К.
ЖИЛЯЕВА Е.В.
ЗАЙЦЕВА Е.К.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)