Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2010 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стасюк Т.В.,
судей: Скажутиной Е.Н., Клочковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лопаткиной Н.А.,
рассмотрел апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Служба заказчика" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2010 года по делу N А78-421/2009 по иску закрытого акционерного общества "Сибирьэнерго-Комфорт" к открытому акционерному обществу "Служба заказчика" о понуждении к исполнению обязанности в натуре
(суд первой инстанции: Ю.И. Ильющенко),
при участии в судебном заседании:
от ответчика: Ярового С.С. представителя по доверенности от 05.02.2010.Закрытое акционерное общество "Сибирьэнерго-Комфорт" (далее - ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт") обратилось в Арбитражный суд Читинской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному предприятию "Служба заказчика" (далее - МП "Служба заказчика") об обязании передать техническую и бухгалтерскую документацию, в том числе: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (договоры и акты) о проведении и приемке результатов проведенных работ (текущих и капитальных); акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций и приборов учета, механического, электрического, сантехнического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дом на соответствие их эксплуатационным требованиям; сведения о первоначальной и остаточной стоимости передаваемых многоквартирных домов; лицевые счета квартиросъемщиков, отражающие сведения об авансовых платежах населения по оплате за жилищно-коммунальные услуги, а также сведения о неизрасходованных денежных средствах собственников жилых помещений на проведение капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: г. Чита, ул. 9 января 20, ул. Амурская 98, 104; ул. Ангарская 33, 35; ул. Анохина 34, 65, 67, 75, 96, 94; ул. Бабушкина 36, 64, 89, 98А, 147, 149; ул. Балябина 6, 10, 17, 30, 37, 41, 45, 47, 52, 53, 55; ул. Богомягкова 4, 14, 22, 32, 47, 49, 51, 65, 71, 73, 75; ул. Бутина 30, 44, 46А, 59, 75, 107; ул. Горького 53, 55, 59, 62, 67; ул. Журавлева 16, 50, 54, 69, 96; ул. Забайкальского Рабочего 23, 48, 72; ул. Ингодинская 56; ул. Кайдаловская 2, 6, 10, 12, 14 19; ул. Кастринская 3, 3А, 3Б, 4, 5, 8; ул. Красноармейская 65, 70; ул. Курнатовского 19А, 35, 37, 38; ул. Ленина 56, 105, 110, 121, 122, 123, 127, 128, 129, 130, 133, 160, 164; ул. Ленинградская 5, 47, 47А, 78, 98; ул. Лермонтова 9; ул. Нагорная 2, 19А, 85, 85А; ул. Николая Островского 6, 13, 20, 28, 52; ул. Новобульварная 1, 5, 7, 9, 113, 115, 115А, 119, 123, 127, 129, 131, 153; ул. Петровская 36; ул. Петровско-Заводская 50, 52; ул. Подгорбунского 5, 84; ул. Серова 1, 1А, 1Б, 1Г, 21, 28; ул. Смоленская 37, 93, 108, 115, 117; ул. Столярова 23, 27А, 51; ул. Тимирязева 23, 25А; ул. Токмакова 4, 16, 17, 17А, 18, 20; ул. Угданская 8, 10, 16, 26, 28, 30, 40; ул. Фрунзе 7, 10, 26, 28; ул. Чайковского 23, 30, 34, 35, 38, 40; ул. Чкалова 49, 130, 143; ул. Шилова 4А, 6, 8, 10, 12.
Решением Арбитражного суда Читинской области от 9 апреля 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2009 года решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 сентября 2009 года решение суда первой инстанции от 09 апреля 2009 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2009 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование отмены судебных актов суд кассационной инстанции указал на то, что судами не устанавливалось, относятся ли документы указанные истцом к документам технической документации и (или) иными документами, связанным с управлением домами.
При новом рассмотрении дела истцом были уточнены заявленные требования (т. 6, л.д. 102 - 106), исключив требования по передаче документации на обслуживание домов в г. Чите по улицам: 9 Января, 20; Бабушкина, 89; Ленинградская, 5; Фрунзе, 28.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2010 года (в редакции определения Арбитражного суда Забайкальского края об исправлении опечатки от 31 марта 2010 года) заявленные исковые требования удовлетворены частично. ОАО "Служба заказчика" суд первой инстанции обязал передать ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт":
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенные органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписки из Реестра, содержащие сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - заверенные уполномоченным органом местного самоуправления копии градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии),
в отношении многоквартирных домов в г. Чите, расположенных по адресам: ул.: Амурская 104, Анохина 94, Горького 53, Горького 62, Журавлева 96, Забайкальского Рабочего 23, Забайкальского Рабочего 48, Забайкальского Рабочего 72, Ингодинская 56, Кайдаловская 10, Кайдаловская 19, Курнатовского 19А, Ленинградская 98, Нагорная 19А, Новобульварная 129, Новобульварная 153, Петровская 36, Петровско-Заводская 52, Серова 21, Смоленская 93, Тимирязева 23, Токмакова 17А, Угданская 30, Амурская 98, Анохина 34, Анохина 65, Анохина 75, Анохина 96, Бабушкина 36, Бабушкина 64, Балябина 10, Балябина 41, Балябина 47, Балябина 52, Богомягкова 32, Богомягкова 4, Богомягкова 49, Богомягкова 75, Бутина 30, Бутина 46А, Горького 55, Горького 67, Журавлева 16, Кайдаловская 12, Кайдаловская 2, Кайдаловская 6, Кастринская 3, Кастринская 4, Кастринская 5, Ленина 128, Ленина 130, Ленинградская 47, Ленинградская 47А, Ленинградская 78, Нагорная 2, Нагорная 85, Нагорная 85А, Николая Островского 52, Новобульварная 1, Новобульварная 119, Новобульварная 5, Новобульварная 7, Петровско-Заводская 50, Подгорбунского 100, Подгорбунского 5, Серова 1, Серова 1А, Серова 1Б, Серова 1Г, Серова 28, Смоленская 108, Смоленская 115, Смоленская 117, Смоленская 37, Тимирязева 25А, Токмакова 16, Токмакова 18, Токмакова 20, Угданская 10, Угданская 16, Угданская 26, Угданская 28, Угданская 8, Фрунзе 7, Чкалова 130, Шилова 12, Шилова 4А, Шилова 6, Шилова 8, Балябина 6, Бутина 59, Новобульварная 133.
В остальной части иска отказано.
С ОАО "Служба заказчика" взыскано в пользу ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" 3280 рублей расходов по государственной пошлине.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик открытое акционерное общество "Служба заказчика" обратился в Четвертый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказать, прекратить производство по делу. Считает, что суд первой инстанции при вынесении решения неполно выяснил обстоятельства имеющие значение для дела. По мнению заявителя апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции принято с неправильным применением норм материального права - статей 45, 46, 47, 48, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Заявитель апелляционной жалобы считает, что в силу статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления домом, который она должна заключить с каждым собственником помещений. Данных договоров нет. При таких обстоятельствах суд первой инстанции должен был прийти к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на ОАО "Служба заказчика" обязанностей по передаче ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" технической документации на основании представленных протоколов и решений собственников помещений.
Также считает, что пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, на который ссылается ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" в обоснование своих требований, к спорным правоотношениям не применим, так как он устанавливает срок исполнения управляющей организацией обязанности по передаче технической документации при прекращении договора управления многоквартирным домом, а не регулирует правоотношения сторон по заключению договора. Заявитель апелляционной жалобы считает, что вывод суда первой инстанции о том, что в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, кем-либо из собственников помещений в спорных жилых домах решения собраний в форме заочного голосования, не обжалованы, противоречит судебной практике.
Также заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что ОАО "Служба Заказчика" обслуживает спорные жилые дома на основании договора, заключенного между МП "Служба Заказчика" и Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы от 01.08.2002, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и принятия Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491. Жилые дома МП "Служба Заказчика" принимала на обслуживание без земельных участков, на которых расположены жилые дома, следовательно, передать копни кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра и заверенные уполномоченным органом местного самоуправления копии градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка) не представляется возможным. Нельзя передать, то, чего нет. Также невозможно передать Выписки из Реестра, содержащие сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом данная информация находится в Федеральных органах, занимающихся ведением реестра о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, данная информация также отсутствует в ОАО "Служба Заказчика".
Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указывает на тот факт, что на некоторых спорных многоквартирных жилых домах за период февраль, март, апрель 2010 года были проведены общие собрания собственников помещений, на которых были выбраны другие управляющие компании. Общие собрания были проведены на следующих домах:
ул. Горького, 62, ул. Курнатовского, 19А, ул. Бабушкина, 64, ул. Балябина, 41, ул. Балябина, 47 ул. Балябина, 52, ул. Богомягкова, 32, ул. Богомягкова, 4, ул. Богомягкова, 49, ул. Кастринская, 4, ул. Ленинградская, 47А, ул. Нагорная, 85А, ул. Новобульварная, 119, ул. Смоленская, 117, ул. Новобульварная, 133.
Протоколы общих собраний собственников помещений указанных многоквартирных домов поступили в адрес ОАО "Служба Заказчика" после даты объявления резолютивной части решении, поэтому они не были представлены в судебное заседание суда первой инстанции.
Ответчик также просит учесть, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции в материалы дела было представлено распоряжение Комитета по управлению имуществом от 25.06.2009 о передаче в УК "Домремстрой" бухгалтерской и технической документации на жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. Горького, 55. Данное распоряжение издано в соответствии с постановлением мэра г. Читы N 226 от 12.09.2007 г. "Об утверждении порядка закрепления многоквартирных домов за уполномоченными лицами при осуществлении выбора одного из способов управления многоквартирными домами", принятом в целях принятия мер, содействующих процессам реформирования жилищно-коммунальной сферы на территории городского округа "Город Чита", и принятом в соответствии с ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и принимая во внимание рекомендации Министерства регионального развития Российской Федерации. Данное распоряжение является действующим. На основании данного распоряжения вся техническая и бухгалтерская документация была передана в УК "Домремстрой". Представить в судебное заседание протоколы общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не представляется возможным, так как данный документ находится в УК "Домремстрой". ОАО "Служба Заказчика" данный жилой дом не обслуживает с момента передачи технической и бухгалтерской документации в УК "Домремстрой". На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом N 77 от 11.03.2010 года техническая и бухгалтерская документация на многоквартирный жилой дом N 37 по ул. Смоленской передана ООО УК "РЭЦ" и с первого апреля 2010 года ОАО "Служба Заказчика" данный жилой дом не обслуживает. Данное распоряжение также было представлено в судебное заседание суда первой инстанции.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.
Из отзыва на апелляционную жалобу, представленного истцом, усматривается, что ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" не согласно с апелляционной жалобой и считает решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31.03.2010 законным и обоснованным.
По мнению истца, утверждение ответчика о том, что "только с момента заключения нового договора управления на основании решения общего собрания собственников прежний договор, заключенный между ответчиком и Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Читы, считается расторгнутым", противоречит п. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". В соответствии с указанной нормой Закона, ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела 8 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Следовательно, с момента принятия решения собственниками многоквартирного дома о выборе в качестве способа управления управляющую организацию у истца возникло право на управление этим домом, а у ответчика обязанность передать техническую документацию, которая должна быть исполнена в течение 30 дней. Ссылки ответчика на многочисленные судебные акты арбитражных судов, делающие выводы, совпадающие с мнением ответчика, в настоящее время истец считает не актуальными, т.к. Высший Арбитражный Суд РФ в Определении от 13 апреля 2010 г. N ВАС-1027/10 уже обратил внимание на противоречивость судебных актов арбитражных судов по данной категории дел.
Факт заключения ответчиком договоров на обслуживание спорных домов до введения в действие Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, не освобождает ответчика от необходимости соблюдения указанных Правил.
Как указывает истец, нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491). Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Представители истца в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном порядке, что подтверждается почтовым уведомлением N 70902.
Учитывая положения ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба подлежит рассмотрению в отсутствие представителей истца.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лица, участвующего в деле, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, ответчик открытое акционерное общество "Служба заказчика" в отношении спорного жилищного фонда действует по договору на содержание и обслуживание жилищного фонда от 01.08.2002, заключенному с Комитетом по управлению имуществом администрации города Читы.
18 сентября 2008 года и 29 сентября 2008 года собственниками помещений вышеуказанных домов проведены общие собрания в форме заочного голосования, на которых управляющей организацией выбрано ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт".
Уклонение ответчика открытого акционерного общества "Служба заказчика" от передачи новой управляющей организации технической документация на жилые дома, а также иных документов, связанных с управлением домами послужило основанием для обращения закрытого акционерного общества "Сибирьэнерго-Комфорт" с иском в Арбитражный суд Забайкальского края.
Требование истцом основано на наличии решений собственников помещений и протоколах заочного голосования.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нем. К компетенции общего собрания собственников относится (в числе иных полномочий) выбор способа управления многоквартирным домом. Статьей 47 Жилищного кодекса Российской Федерации допускается возможность принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме без проведения собрания, путем проведения заочного голосования.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Требование истца основывается на положениях пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. В обоснование требования истец представил протоколы подведения итогов заочного голосования и подсчета голосов собственников помещений в вышеуказанных домах, согласно которым управляющей организацией в этих домах выбрано ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт".
Согласно пунктам 1, 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пункту 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
Представителями истца в судебном заседании подтверждено, что договоры с каждым собственником помещений в указанных им домах в настоящее время не заключены (в том числе - по причине отсутствия технической и бухгалтерской документации на дома), к исполнению функций управляющей организации истец не приступил.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
Согласно пункту 26 указанных Правил, в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
- - копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
- - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- - проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).
В соответствии с п. 2 ст. 18 Закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик в отношении спорного жилищного фонда действует по договору на содержание и обслуживание жилищного фонда, заключенному 01.08.2002 с Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы и его права и обязанности сохраняются до момента, указанного в статье 18 Закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 189-ФЗ. В связи с чем, имеются основания к обязанию ответчика передать истцу истребуемую последним документацию.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод ответчика о том, что пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применим, так как он устанавливает срок исполнения управляющей организацией обязанности по передаче технической документации при прекращении договора управления многоквартирным домом, а не регулирует правоотношения сторон по заключению договора. К рассматриваемым правоотношениям данная норма применима, поскольку устанавливает обязанность управляющей компании передать документацию вновь выбранной управляющей организации. В обоснование требования истец представил протоколы подведения итогов заочного голосования и подсчета голосов собственников помещений в вышеуказанных домах, согласно которым управляющей организацией в этих домах выбрано ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт".
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что ОАО "Служба Заказчика" обслуживает спорные жилые дома на основании договора, заключенного между МП "Служба Заказчика" и Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы от 01.08.2002, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и принятия Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491, судом отклоняются, так как указанное им обстоятельство не является основанием для освобождения ответчика от обязанности соблюдения требований Правил.
Доводы ответчика об отсутствии у него копий кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра и заверенных уполномоченным органом местного самоуправления копий градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка), а также об отсутствии Выписок из Реестра, содержащих сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, также не могут быть приняты апелляционным судом. Указанная документация, в соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, входит в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом. Ответчик не представил доказательств, что такая документация не передавалась ему правопредшественником.
Подлежит отклонению довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом от 11.03.2010 N 77 о передаче технической и бухгалтерской документация на многоквартирный жилой дом N 37 по ул. Смоленской в адрес ООО УК "РЭЦ" было доказано отсутствие документов у ответчика и отсутствие оснований для удовлетворения требований истца по истребованию документации на указанный дом.
В материалах дела (т. 3, л.д. 54) имеется протокол подведения итогов заочного голосования и подсчета голосов собственников помещений дома N 37 по ул. Смоленская в г. Чите от 18.09.2008, подтверждающий выборы жителями управляющей компании - ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт". Протокол об избрании жителями данного дома иной управляющей компании в материалы дела не представлены. Распоряжение Комитета по управлению имуществом от 11.03.2010 N 77 не является доказательством ни выбора жителями названного дома иной управляющей компании, ни фактической передачи ответчиком документации третьим лицам.
В материалах дела (т. 2, л.д. 10) имеется протокол подведения итогов заочного голосования и подсчета голосов собственников помещений дома N 55 по ул. Горького в г. Чите от 18.09.2008, подтверждающий выборы жителями управляющей компании - ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт". В материалах дела отсутствуют распоряжение Комитета по управлению имуществом от 25.06.2009 о передачи в УК "Домремстрой" бухгалтерской и технической документации на жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. Горького, 55, также как и отсутствует протокол подведения итогов заочного голосования. Акт приема-передачи технического паспорта от ответчика в ООО УК "Домремстрой" от 28.05.2009 на жилой дом по ул. Горького, 55, в отсутствие протокола заочного голосования, не является доказательством выбора жителями указанного дома иной управляющей организации. Кроме того, ответчиком было заявлено ходатайство о приобщении в материалы дела дополнительных доказательств, среди которых имелся еще один акт приема-передачи документации по дому N 55, по ул. Горького, датированный 31.03.2010. В приобщении в материалы дела данного доказательства судом было отказано.
Акты передачи документации в иные управляющие компании по вышеназванным домам не могли быть предметом судебного исследования в суде первой инстанции, поскольку датированы 31.03.2010, т.е. на момент изготовления мотивированного решения суда.
Акты от 31.03.2010, наряду с иными доказательствами, датированными после принятия судом первой инстанции решения по существу спора, не приняты судом апелляционной инстанции в качестве доказательств, подтверждающих существование фактов передачи ответчиком документации третьим лицам (управляющим компаниям) до принятия судом решения.
Указанные обстоятельства (выборов жителями домов иных управляющих организаций после принятия судом решения) могут быть оценены в рамках вопроса исполнения судебного акта.
Доводы апелляционной жалобы проверены в полном объеме и, по мнению суда апелляционной инстанции, не влияют на законность и обоснованность судебного акта. Доводы по существу были предметом исследования и рассмотрения в суде первой инстанции, которым дана правильная правовая оценка. У суда апелляционной инстанции нет оснований для их переоценки.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2010 года по делу N А78-421/2009 - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление апелляционной инстанции обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Т.В.СТАСЮК
Судьи:
Н.В.КЛОЧКОВА
Е.Н.СКАЖУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.07.2010 ПО ДЕЛУ N А78-421/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2010 г. по делу N А78-421/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2010 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стасюк Т.В.,
судей: Скажутиной Е.Н., Клочковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лопаткиной Н.А.,
рассмотрел апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Служба заказчика" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2010 года по делу N А78-421/2009 по иску закрытого акционерного общества "Сибирьэнерго-Комфорт" к открытому акционерному обществу "Служба заказчика" о понуждении к исполнению обязанности в натуре
(суд первой инстанции: Ю.И. Ильющенко),
при участии в судебном заседании:
от ответчика: Ярового С.С. представителя по доверенности от 05.02.2010.Закрытое акционерное общество "Сибирьэнерго-Комфорт" (далее - ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт") обратилось в Арбитражный суд Читинской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному предприятию "Служба заказчика" (далее - МП "Служба заказчика") об обязании передать техническую и бухгалтерскую документацию, в том числе: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (договоры и акты) о проведении и приемке результатов проведенных работ (текущих и капитальных); акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций и приборов учета, механического, электрического, сантехнического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дом на соответствие их эксплуатационным требованиям; сведения о первоначальной и остаточной стоимости передаваемых многоквартирных домов; лицевые счета квартиросъемщиков, отражающие сведения об авансовых платежах населения по оплате за жилищно-коммунальные услуги, а также сведения о неизрасходованных денежных средствах собственников жилых помещений на проведение капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: г. Чита, ул. 9 января 20, ул. Амурская 98, 104; ул. Ангарская 33, 35; ул. Анохина 34, 65, 67, 75, 96, 94; ул. Бабушкина 36, 64, 89, 98А, 147, 149; ул. Балябина 6, 10, 17, 30, 37, 41, 45, 47, 52, 53, 55; ул. Богомягкова 4, 14, 22, 32, 47, 49, 51, 65, 71, 73, 75; ул. Бутина 30, 44, 46А, 59, 75, 107; ул. Горького 53, 55, 59, 62, 67; ул. Журавлева 16, 50, 54, 69, 96; ул. Забайкальского Рабочего 23, 48, 72; ул. Ингодинская 56; ул. Кайдаловская 2, 6, 10, 12, 14 19; ул. Кастринская 3, 3А, 3Б, 4, 5, 8; ул. Красноармейская 65, 70; ул. Курнатовского 19А, 35, 37, 38; ул. Ленина 56, 105, 110, 121, 122, 123, 127, 128, 129, 130, 133, 160, 164; ул. Ленинградская 5, 47, 47А, 78, 98; ул. Лермонтова 9; ул. Нагорная 2, 19А, 85, 85А; ул. Николая Островского 6, 13, 20, 28, 52; ул. Новобульварная 1, 5, 7, 9, 113, 115, 115А, 119, 123, 127, 129, 131, 153; ул. Петровская 36; ул. Петровско-Заводская 50, 52; ул. Подгорбунского 5, 84; ул. Серова 1, 1А, 1Б, 1Г, 21, 28; ул. Смоленская 37, 93, 108, 115, 117; ул. Столярова 23, 27А, 51; ул. Тимирязева 23, 25А; ул. Токмакова 4, 16, 17, 17А, 18, 20; ул. Угданская 8, 10, 16, 26, 28, 30, 40; ул. Фрунзе 7, 10, 26, 28; ул. Чайковского 23, 30, 34, 35, 38, 40; ул. Чкалова 49, 130, 143; ул. Шилова 4А, 6, 8, 10, 12.
Решением Арбитражного суда Читинской области от 9 апреля 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2009 года решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 сентября 2009 года решение суда первой инстанции от 09 апреля 2009 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2009 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование отмены судебных актов суд кассационной инстанции указал на то, что судами не устанавливалось, относятся ли документы указанные истцом к документам технической документации и (или) иными документами, связанным с управлением домами.
При новом рассмотрении дела истцом были уточнены заявленные требования (т. 6, л.д. 102 - 106), исключив требования по передаче документации на обслуживание домов в г. Чите по улицам: 9 Января, 20; Бабушкина, 89; Ленинградская, 5; Фрунзе, 28.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2010 года (в редакции определения Арбитражного суда Забайкальского края об исправлении опечатки от 31 марта 2010 года) заявленные исковые требования удовлетворены частично. ОАО "Служба заказчика" суд первой инстанции обязал передать ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт":
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенные органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписки из Реестра, содержащие сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - заверенные уполномоченным органом местного самоуправления копии градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии),
в отношении многоквартирных домов в г. Чите, расположенных по адресам: ул.: Амурская 104, Анохина 94, Горького 53, Горького 62, Журавлева 96, Забайкальского Рабочего 23, Забайкальского Рабочего 48, Забайкальского Рабочего 72, Ингодинская 56, Кайдаловская 10, Кайдаловская 19, Курнатовского 19А, Ленинградская 98, Нагорная 19А, Новобульварная 129, Новобульварная 153, Петровская 36, Петровско-Заводская 52, Серова 21, Смоленская 93, Тимирязева 23, Токмакова 17А, Угданская 30, Амурская 98, Анохина 34, Анохина 65, Анохина 75, Анохина 96, Бабушкина 36, Бабушкина 64, Балябина 10, Балябина 41, Балябина 47, Балябина 52, Богомягкова 32, Богомягкова 4, Богомягкова 49, Богомягкова 75, Бутина 30, Бутина 46А, Горького 55, Горького 67, Журавлева 16, Кайдаловская 12, Кайдаловская 2, Кайдаловская 6, Кастринская 3, Кастринская 4, Кастринская 5, Ленина 128, Ленина 130, Ленинградская 47, Ленинградская 47А, Ленинградская 78, Нагорная 2, Нагорная 85, Нагорная 85А, Николая Островского 52, Новобульварная 1, Новобульварная 119, Новобульварная 5, Новобульварная 7, Петровско-Заводская 50, Подгорбунского 100, Подгорбунского 5, Серова 1, Серова 1А, Серова 1Б, Серова 1Г, Серова 28, Смоленская 108, Смоленская 115, Смоленская 117, Смоленская 37, Тимирязева 25А, Токмакова 16, Токмакова 18, Токмакова 20, Угданская 10, Угданская 16, Угданская 26, Угданская 28, Угданская 8, Фрунзе 7, Чкалова 130, Шилова 12, Шилова 4А, Шилова 6, Шилова 8, Балябина 6, Бутина 59, Новобульварная 133.
В остальной части иска отказано.
С ОАО "Служба заказчика" взыскано в пользу ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" 3280 рублей расходов по государственной пошлине.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик открытое акционерное общество "Служба заказчика" обратился в Четвертый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказать, прекратить производство по делу. Считает, что суд первой инстанции при вынесении решения неполно выяснил обстоятельства имеющие значение для дела. По мнению заявителя апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции принято с неправильным применением норм материального права - статей 45, 46, 47, 48, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Заявитель апелляционной жалобы считает, что в силу статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления домом, который она должна заключить с каждым собственником помещений. Данных договоров нет. При таких обстоятельствах суд первой инстанции должен был прийти к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на ОАО "Служба заказчика" обязанностей по передаче ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" технической документации на основании представленных протоколов и решений собственников помещений.
Также считает, что пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, на который ссылается ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" в обоснование своих требований, к спорным правоотношениям не применим, так как он устанавливает срок исполнения управляющей организацией обязанности по передаче технической документации при прекращении договора управления многоквартирным домом, а не регулирует правоотношения сторон по заключению договора. Заявитель апелляционной жалобы считает, что вывод суда первой инстанции о том, что в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, кем-либо из собственников помещений в спорных жилых домах решения собраний в форме заочного голосования, не обжалованы, противоречит судебной практике.
Также заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что ОАО "Служба Заказчика" обслуживает спорные жилые дома на основании договора, заключенного между МП "Служба Заказчика" и Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы от 01.08.2002, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и принятия Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491. Жилые дома МП "Служба Заказчика" принимала на обслуживание без земельных участков, на которых расположены жилые дома, следовательно, передать копни кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра и заверенные уполномоченным органом местного самоуправления копии градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка) не представляется возможным. Нельзя передать, то, чего нет. Также невозможно передать Выписки из Реестра, содержащие сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом данная информация находится в Федеральных органах, занимающихся ведением реестра о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, данная информация также отсутствует в ОАО "Служба Заказчика".
Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указывает на тот факт, что на некоторых спорных многоквартирных жилых домах за период февраль, март, апрель 2010 года были проведены общие собрания собственников помещений, на которых были выбраны другие управляющие компании. Общие собрания были проведены на следующих домах:
ул. Горького, 62, ул. Курнатовского, 19А, ул. Бабушкина, 64, ул. Балябина, 41, ул. Балябина, 47 ул. Балябина, 52, ул. Богомягкова, 32, ул. Богомягкова, 4, ул. Богомягкова, 49, ул. Кастринская, 4, ул. Ленинградская, 47А, ул. Нагорная, 85А, ул. Новобульварная, 119, ул. Смоленская, 117, ул. Новобульварная, 133.
Протоколы общих собраний собственников помещений указанных многоквартирных домов поступили в адрес ОАО "Служба Заказчика" после даты объявления резолютивной части решении, поэтому они не были представлены в судебное заседание суда первой инстанции.
Ответчик также просит учесть, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции в материалы дела было представлено распоряжение Комитета по управлению имуществом от 25.06.2009 о передаче в УК "Домремстрой" бухгалтерской и технической документации на жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. Горького, 55. Данное распоряжение издано в соответствии с постановлением мэра г. Читы N 226 от 12.09.2007 г. "Об утверждении порядка закрепления многоквартирных домов за уполномоченными лицами при осуществлении выбора одного из способов управления многоквартирными домами", принятом в целях принятия мер, содействующих процессам реформирования жилищно-коммунальной сферы на территории городского округа "Город Чита", и принятом в соответствии с ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и принимая во внимание рекомендации Министерства регионального развития Российской Федерации. Данное распоряжение является действующим. На основании данного распоряжения вся техническая и бухгалтерская документация была передана в УК "Домремстрой". Представить в судебное заседание протоколы общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не представляется возможным, так как данный документ находится в УК "Домремстрой". ОАО "Служба Заказчика" данный жилой дом не обслуживает с момента передачи технической и бухгалтерской документации в УК "Домремстрой". На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом N 77 от 11.03.2010 года техническая и бухгалтерская документация на многоквартирный жилой дом N 37 по ул. Смоленской передана ООО УК "РЭЦ" и с первого апреля 2010 года ОАО "Служба Заказчика" данный жилой дом не обслуживает. Данное распоряжение также было представлено в судебное заседание суда первой инстанции.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.
Из отзыва на апелляционную жалобу, представленного истцом, усматривается, что ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" не согласно с апелляционной жалобой и считает решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31.03.2010 законным и обоснованным.
По мнению истца, утверждение ответчика о том, что "только с момента заключения нового договора управления на основании решения общего собрания собственников прежний договор, заключенный между ответчиком и Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Читы, считается расторгнутым", противоречит п. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". В соответствии с указанной нормой Закона, ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела 8 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Следовательно, с момента принятия решения собственниками многоквартирного дома о выборе в качестве способа управления управляющую организацию у истца возникло право на управление этим домом, а у ответчика обязанность передать техническую документацию, которая должна быть исполнена в течение 30 дней. Ссылки ответчика на многочисленные судебные акты арбитражных судов, делающие выводы, совпадающие с мнением ответчика, в настоящее время истец считает не актуальными, т.к. Высший Арбитражный Суд РФ в Определении от 13 апреля 2010 г. N ВАС-1027/10 уже обратил внимание на противоречивость судебных актов арбитражных судов по данной категории дел.
Факт заключения ответчиком договоров на обслуживание спорных домов до введения в действие Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, не освобождает ответчика от необходимости соблюдения указанных Правил.
Как указывает истец, нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491). Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Представители истца в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном порядке, что подтверждается почтовым уведомлением N 70902.
Учитывая положения ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба подлежит рассмотрению в отсутствие представителей истца.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лица, участвующего в деле, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, ответчик открытое акционерное общество "Служба заказчика" в отношении спорного жилищного фонда действует по договору на содержание и обслуживание жилищного фонда от 01.08.2002, заключенному с Комитетом по управлению имуществом администрации города Читы.
18 сентября 2008 года и 29 сентября 2008 года собственниками помещений вышеуказанных домов проведены общие собрания в форме заочного голосования, на которых управляющей организацией выбрано ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт".
Уклонение ответчика открытого акционерного общества "Служба заказчика" от передачи новой управляющей организации технической документация на жилые дома, а также иных документов, связанных с управлением домами послужило основанием для обращения закрытого акционерного общества "Сибирьэнерго-Комфорт" с иском в Арбитражный суд Забайкальского края.
Требование истцом основано на наличии решений собственников помещений и протоколах заочного голосования.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нем. К компетенции общего собрания собственников относится (в числе иных полномочий) выбор способа управления многоквартирным домом. Статьей 47 Жилищного кодекса Российской Федерации допускается возможность принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме без проведения собрания, путем проведения заочного голосования.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Требование истца основывается на положениях пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. В обоснование требования истец представил протоколы подведения итогов заочного голосования и подсчета голосов собственников помещений в вышеуказанных домах, согласно которым управляющей организацией в этих домах выбрано ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт".
Согласно пунктам 1, 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пункту 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
Представителями истца в судебном заседании подтверждено, что договоры с каждым собственником помещений в указанных им домах в настоящее время не заключены (в том числе - по причине отсутствия технической и бухгалтерской документации на дома), к исполнению функций управляющей организации истец не приступил.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
Согласно пункту 26 указанных Правил, в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
- - копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
- - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- - проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).
В соответствии с п. 2 ст. 18 Закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик в отношении спорного жилищного фонда действует по договору на содержание и обслуживание жилищного фонда, заключенному 01.08.2002 с Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы и его права и обязанности сохраняются до момента, указанного в статье 18 Закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 189-ФЗ. В связи с чем, имеются основания к обязанию ответчика передать истцу истребуемую последним документацию.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод ответчика о том, что пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применим, так как он устанавливает срок исполнения управляющей организацией обязанности по передаче технической документации при прекращении договора управления многоквартирным домом, а не регулирует правоотношения сторон по заключению договора. К рассматриваемым правоотношениям данная норма применима, поскольку устанавливает обязанность управляющей компании передать документацию вновь выбранной управляющей организации. В обоснование требования истец представил протоколы подведения итогов заочного голосования и подсчета голосов собственников помещений в вышеуказанных домах, согласно которым управляющей организацией в этих домах выбрано ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт".
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что ОАО "Служба Заказчика" обслуживает спорные жилые дома на основании договора, заключенного между МП "Служба Заказчика" и Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы от 01.08.2002, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и принятия Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491, судом отклоняются, так как указанное им обстоятельство не является основанием для освобождения ответчика от обязанности соблюдения требований Правил.
Доводы ответчика об отсутствии у него копий кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра и заверенных уполномоченным органом местного самоуправления копий градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка), а также об отсутствии Выписок из Реестра, содержащих сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, также не могут быть приняты апелляционным судом. Указанная документация, в соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, входит в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом. Ответчик не представил доказательств, что такая документация не передавалась ему правопредшественником.
Подлежит отклонению довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом от 11.03.2010 N 77 о передаче технической и бухгалтерской документация на многоквартирный жилой дом N 37 по ул. Смоленской в адрес ООО УК "РЭЦ" было доказано отсутствие документов у ответчика и отсутствие оснований для удовлетворения требований истца по истребованию документации на указанный дом.
В материалах дела (т. 3, л.д. 54) имеется протокол подведения итогов заочного голосования и подсчета голосов собственников помещений дома N 37 по ул. Смоленская в г. Чите от 18.09.2008, подтверждающий выборы жителями управляющей компании - ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт". Протокол об избрании жителями данного дома иной управляющей компании в материалы дела не представлены. Распоряжение Комитета по управлению имуществом от 11.03.2010 N 77 не является доказательством ни выбора жителями названного дома иной управляющей компании, ни фактической передачи ответчиком документации третьим лицам.
В материалах дела (т. 2, л.д. 10) имеется протокол подведения итогов заочного голосования и подсчета голосов собственников помещений дома N 55 по ул. Горького в г. Чите от 18.09.2008, подтверждающий выборы жителями управляющей компании - ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт". В материалах дела отсутствуют распоряжение Комитета по управлению имуществом от 25.06.2009 о передачи в УК "Домремстрой" бухгалтерской и технической документации на жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. Горького, 55, также как и отсутствует протокол подведения итогов заочного голосования. Акт приема-передачи технического паспорта от ответчика в ООО УК "Домремстрой" от 28.05.2009 на жилой дом по ул. Горького, 55, в отсутствие протокола заочного голосования, не является доказательством выбора жителями указанного дома иной управляющей организации. Кроме того, ответчиком было заявлено ходатайство о приобщении в материалы дела дополнительных доказательств, среди которых имелся еще один акт приема-передачи документации по дому N 55, по ул. Горького, датированный 31.03.2010. В приобщении в материалы дела данного доказательства судом было отказано.
Акты передачи документации в иные управляющие компании по вышеназванным домам не могли быть предметом судебного исследования в суде первой инстанции, поскольку датированы 31.03.2010, т.е. на момент изготовления мотивированного решения суда.
Акты от 31.03.2010, наряду с иными доказательствами, датированными после принятия судом первой инстанции решения по существу спора, не приняты судом апелляционной инстанции в качестве доказательств, подтверждающих существование фактов передачи ответчиком документации третьим лицам (управляющим компаниям) до принятия судом решения.
Указанные обстоятельства (выборов жителями домов иных управляющих организаций после принятия судом решения) могут быть оценены в рамках вопроса исполнения судебного акта.
Доводы апелляционной жалобы проверены в полном объеме и, по мнению суда апелляционной инстанции, не влияют на законность и обоснованность судебного акта. Доводы по существу были предметом исследования и рассмотрения в суде первой инстанции, которым дана правильная правовая оценка. У суда апелляционной инстанции нет оснований для их переоценки.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2010 года по делу N А78-421/2009 - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление апелляционной инстанции обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Т.В.СТАСЮК
Судьи:
Н.В.КЛОЧКОВА
Е.Н.СКАЖУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)