Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2010 года
Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2010 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Х. Тимченко
судей В.В. Галова, О.Г. Ломидзе
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
- от истца: представитель Топоров Д.А., доверенность от 18.0.2010; председатель правления Плечко Г.Г., приказ N 4 от 01.11.2007;
- от ответчиков: от Калмыковой Т.В. - представитель Немичев С.Г., доверенность N 1-юр от 11.01.2010; от ООО "Строительный трест комбинат строительных материалов-14" - представитель Тупица Е.В., доверенность от 27.04.2009; от ООО "Строительный трест комбинат строительных материалов-14" - явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 46839);
- от третьих лиц: от Степанова А.Ю. - представитель Дюдин Г.Г., доверенность от 09.02.2010; от Управления Росреестра - явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 46843),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов-14" и индивидуального предпринимателя Калмыковой Татьяны Викторовны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 28 июня 2010 года по делу N А53-8950/2009,
принятое в составе судьи Жигало Н.А.,
по иску Товарищества собственников жилья "Возрождение"
к индивидуальному предпринимателю Калмыковой Татьяне Викторовне, обществу с ограниченной ответственностью "Строительный трест комбинат строительных материалов-14", обществу с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов-14"
при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Степанова А.Ю.
о признании права общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение, истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения
установил:
товарищество собственников жилья "Возрождение" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Калмыковой Татьяне Викторовне (далее - предприниматель):
- - о признании недействительным договора от 09.12.2003 г. N 1П о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, площадь Рабочая, 25;
- - о признании недействительным зарегистрированного права собственности Калмыковой Т.В. на нежилое подвальное помещение комнату N 4 общей площадью 135,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, площадь Рабочая, 25;
- - об истребовании из чужого незаконного владения нежилого подвального помещения комнаты N 4 общей площадью 135,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, площадь Рабочая, 25, путем обязания передать указанное помещение товариществу в установленный судом срок.
В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил:
- - признать недействительным договор от 09.12.2003 г. N 1П о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25;
- - признать недействительным зарегистрированное право собственности Калмыковой Т.В. на нежилое подвальное помещение комнату N 4 общей площадью 135,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25;
- - признать право общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение комнату N 4 общей площадью 135,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома;
- - истребовать из чужого незаконного владения нежилое подвальное помещение комнату N 4 общей площадью 135,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, путем обязания передать указанные помещения товариществу как представителю собственников помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, в срок, установленный судом. Уточненные исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты судом.
Исковые требования мотивированы тем, что спорное нежилое помещение является подвалом жилого дома и относится к помещениям общего пользования, поскольку в данном помещении проходят общедомовые коммуникации, в нем находится обслуживающее все жилые помещения в доме оборудование, к которому требуется постоянный доступ.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 20.01.2010 г. привлечен Степанов А.Ю.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28 июня 2010 года по делу N А53-8950/2009 требования ТСЖ "Возрождение" удовлетворены. Решение мотивировано тем, что помещение N 4 в подвале выбыло из владения собственников помещений в спорном многоквартирном доме помимо их воли путем незаконного отчуждения застройщиком предпринимателю. Предприниматель самостоятельно владеет спорным помещением, лишая других собственников доступа в это помещение.
Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Калмыкова Татьяна Викторовна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просила отменить его и прекратить производство по делу. Апелляционная жалоба предпринимателя мотивирована следующими доводами.
Спорный объект (нежилое помещение в подвале) не является техническим по своему назначению, был сформирован и используется как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир дома). Наличие в помещении инженерных коммуникаций само по себе не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью на основании ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Индивидуальный предприниматель Калмыкова Т.В. является добросовестным приобретателем спорного объекта, поскольку при заключении договора не знала о пороках воли.
ТСЖ "Возрождение" не вправе обращаться с настоящим иском, поскольку общее имущество многоквартирного дома может принадлежать исключительно собственникам помещений в этом доме, в интересах которых заявлен иск. В связи с этим, заявитель полагает, что настоящий спор неподведомственен арбитражному суду.
Общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов-14" также обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции и просило отменить его, принять новый судебный акт об отказе ТСЖ "Возрождение" в иске. В обоснование жалобы общество сослалось на следующее.
Заявленное ТСЖ "Возрождение" ходатайство об уточнении исковых требований фактически являлось частичным отказом от иска (от требований о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве и признания недействительным зарегистрированного права собственности Калмыковой Т.В. на подвальное помещение), однако, данный факт не отражен в решении.
У ТСЖ "Возрождение" отсутствовали полномочия на заявление в арбитражный суд исковых требований, поскольку, не являясь участником правоотношений, из которых возник спор, ТСЖ не вправе от своего имени обращаться в суд с такого рода иском.
ТСЖ не было представлено доказательств наличия у него на момент рассмотрения дела судом первой инстанции необходимых процессуальных полномочий представителя, оформленных всеми собственниками помещений многоквартирного дома.
Членами ТСЖ "Возрождение" являются не все собственники помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем, истец представлял только права и законные интересы своих членов. В отсутствие надлежащих доказательств наделения ТСЖ "Возрождение" полномочиями на обращение с иском собственниками помещений, не являющими членами ТСЖ "Возрождение", решение суда принято о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Рассмотрение настоящего спора неподведомственно арбитражному суду на основании положений ст. 27, 28 АПК РФ, поскольку подавляющая часть истцов - собственников квартир являются гражданами.
На момент заключения договоров долевого участия в строительстве жилого дома единственным лицом, уполномоченным распоряжаться жилым домом, был застройщик ООО "КСМ-14". От его воли зависело отчуждение жилого дома или его соответствующей части. Спорное помещение на момент его отчуждения не находилось во владении будущих собственников помещений в доме, выбытие спорного помещения из владения будущих собственников помещений в жилом доме помимо их воли было невозможно. ТСЖ "Возрождение" не наделено правом на получение спорного помещения в порядке исполнения решения суда.
Материалами дела подтверждается наличие у спорного помещения самостоятельного назначения, проведенная по делу судебная экспертиза не исключила возможности самостоятельного использования спорного помещения.
В отзыве на апелляционные жалобы ТСЖ "Возрождение" просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, указав, что спорное помещение было приобретено по цене значительно меньшей, чем среднерыночная стоимость спорного помещения. По мнению Истца, такое существенное отличие цены помещения от стоимости аналогичных объектов возможно было постольку, поскольку покупатель был информирован о нахождении в подвальных помещениях большого количества коммуникаций, относящихся к общей собственности собственников помещений в жилом доме. Это обстоятельство исключает добросовестность покупателя при заключении рассматриваемых договоров. Кроме того, заключенные договоры не обладают таким признаком, как возмездность, следствием чего также является вывод о том, что ответчик не является добросовестным приобретателем.
В судебном заседании представители истца и ответчиков доводы жалоб и возражения, изложенные в отзыве, поддержали.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 5 апреля 2006 года обществу "КСМ-14" выдано разрешение на строительство N 5761-3 десятиэтажного 118-квартирного жилого дома (общая площадь квартир 10658 кв. м) с встроенными офисными помещениями (общая площадь 855,09 кв. м) и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (общая площадь 1916,45 кв. м), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25.
На основании договора доверительного управления имуществом от 31.07.2003 г., а также агентского договора от 31.07.2003 г., заключенного с ООО "КСМ-14", ООО "Строительный трест КСМ-14" (застройщик) заключило со Степановым А.Ю. (инвестор) договор N 1П от 09.12.2003 г. долевого участия в строительстве указанного жилого дома, по которому застройщик обязался осуществить строительство жилого дома, а инвестор - финансировать строительство указанного объекта в объеме нежилого помещения, расположенного в блоке "Б", в подвале, общей площадью 131,4 кв. м. По окончании строительства застройщик обязался передать инвестору указанное нежилое помещение.
Согласно пункту 2.1 договора финансирование одного квадратного метра общей площади нежилого помещение составляет 1670 рублей.
Дополнительным соглашением от 30.06.2006 г. к договору N 1П от 09.12.2003 г. стороны согласовали уточнили площадь нежилых помещений, подлежащих финансированию, которая составила 135,4 кв. м. Объем финансирования нежилого помещения и договора составил 226118 рублей.
В пункте 3 дополнительного соглашения стороны оговорили, что в связи с прохождением в приобретаемом нежилом помещении общедомовых коммуникаций на инвестора накладывается обременение в виде обеспечения свободного доступа обслуживающего персонала ТСЖ для профилактических и ремонтных работ этих коммуникаций по требованию председателя ТСЖ.
По приходным кассовым ордерам N 36 от 30.06.2006 г. и N 39 от 03.07.2006 г. Степанов А.Ю. внес сумму инвестирования в кассу ООО "Строительный трест КСМ-14".
21 июля 2006 года по договору уступки права требования Степанов А.Ю. уступил предпринимателю Калмыковой Т.В. право требования исполнения обязательств застройщиком по договору N 1П от 29.12.2003 г.
В связи с уступкой прав требования по указанному договору дополнительным соглашением к нему N 3 от 21.07.2006 г. внесены изменения, согласно которым, инвестором по договору стал предприниматель.
Жилой дом введен в эксплуатацию в две очереди на основании разрешений на ввод в эксплуатацию от 31.05.2006 г. и от 15.09.2006 г.
По акту приема-передачи от 15.09.2006 г. застройщик передал предпринимателю нежилое помещение N 4 общей площадью 135,4 кв. м, находящееся в подвале 7-10 этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, литер А.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 5761/1 от 15.09.2006 г., договора долевого участия в строительстве жилого дома N 1п от 09.12.2003 г., дополнительных соглашений к договору от 30.06.2006 г., договора уступки права требования от 21.07.2006 г., акта приема-передачи от 15.09.2006 г., за предпринимателем зарегистрировано право собственности на нежилое помещение комнату N 4 общей площадью 135,4 кв. м, расположенную в подвале 7-10 этажного дома литер А по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, дом N 25.
Полагая, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома и является общей долевой собственностью всех собственников помещений в жилом доме, ТСЖ "Возрождение" обратилось в суд с иском.
Удовлетворяя требования товарищества, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно заключению ООО "Специализированная экспертная организация "Ростовский центр судебных экспертиз" от 03.11.2009, помещение N 4 располагается в подвальном этаже, по функциональному назначению данный этаж и помещение N 4 является техническим, так как выявлена прокладка инженерных коммуникаций (водоснабжения, канализации, электроснабжения, вентиляции), обеспечивающих комфортные условия пребывания в помещениях секции Б, а также во всем исследуемом жилом доме. Экспертом указано, что в пределах нежилого помещения N 4 выявлена прокладка горизонтального хозяйственно-питьевого трубопровода В1 в направлении подвальных помещений секции А жилого дома, выявлена прокладка трубопровода противопожарного водопровода В2 в направлении подвальных помещений секции А жилого дома, спуски электропроводки от электрощитовой по оси Б и устройство вентиляционных коробов из подвальных помещений секции А. Также при проведении исследования выявлено, что в помещении проложены коммуникации отопления и горячего водоснабжения всего жилого дома (запитка от теплотрассы), а также трубопроводы обратной подачи системы отопления и циркуляционный водопровод, выявлена прокладка электрокабелей, обслуживающих весь дом, система вентиляции подвальных помещений секции А и Б, а также система отвода сточных вод помещений секции Б (том 2, листы 41 - 44).
В результате эксперты пришли к выводу, что полноценное техническое обслуживание инженерных коммуникаций исследуемого жилого дома невозможно без доступа к инженерным коммуникациям, выявленным в нежилом помещении N 4. Строительным проектом предусмотрено назначение помещения N 4 как подвального помещения технического этажа для прокладки инженерных коммуникаций отопления, горячего водоснабжения, обслуживающих помещения секций В, Г, коммуникаций водоснабжения, обслуживающих секции А, Б, В, Г, коммуникаций электроснабжения, вентиляции, обслуживающих секции А, Б, коммуникаций канализации секции Б жилого дома (том 2, лист 43).
Указанные выводы экспертизы также подтверждаются предоставленными в материалы дела фотографиями инженерно-технических коммуникаций, проходящих через спорное нежилое помещение, из которых видно наличие на трубах канализации устройств ревизии, устройство входа в помещение N 9 (водомерный узел) (том 2, л.д. 56 - 57).
Эксперт специализированной экспертной организации "Ростовский центр судебных экспертиз" в судебном заседании суда первой инстанции подтвердил наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций (том 2, листы 44 - 46).
Как следует из экспертного заключения ООО "Судебная экспертиза "ЮФОСЭО" N 015-А от 22.04.2010, нежилое помещение N 7 общей площадью 381,2 кв. м расположено в блоке Б подвала жилого дома лит. "А" по пл. Рабочей, 25. Трубопроводы и стояки, проходящие через данное помещение, оснащены запорной арматурой, прочистками и ревизиями, в нем расположен ввод в здание холодного водоснабжения и водомерный узел холодного водоснабжения, воздуховоды системы вентиляции, трубопроводы отопления, электрические кабели, входящие в щитовой узел. В результате исследования эксперт пришел к выводу, что функциональное назначение нежилого помещения N 4 общей площадью 135,4 кв. м в подвале жилого дома - технический подвал, в который должен быть обеспечен беспрепятственный (постоянный открытый) доступ обслуживающего персонала. Данные выводы эксперта подтверждаются соответствующими фотоматериалами (том 5, листы 8 - 16).
Из письма муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости администрации города Ростова-на-Дону от 18.06.2010 N 2447 следует, что согласно данным технического дела комната N 4 площадью 168 кв. м, расположенная в подвальном этаже жилого дома литер А по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, на момент первичной инвентаризации (2005 год), а также на момент регистрации текущих изменений 04.07.2006 имела назначение "техподвал" и отнесена к помещениям общего пользования (том 6, лист 107).
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
С учетом правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилом доме, должен определяться на дату регистрации права собственности участника долевого строительства на первую квартиру в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В силу прямого указания пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом результаты строительной экспертизы относительно назначения подвальных помещений подлежат правовой оценке исходя из нормативных требований к определению состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество дома, предусмотренных Правительством Российской Федерации в Постановлении от 13.08.2006 N 491 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).
В соответствии с правовой позицией, выраженной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, указанное в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. При этом из пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу пунктов 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорное нежилое подвальное помещение N 4 при строительстве многоквартирного жилого дома не проектировалось под размещение в нем офисов или использования в иных целях, не связанных с эксплуатацией многоквартирного жилого дома. Ответчиками не доказаны не только запроектированное назначение спорного нежилого помещения в качестве офисного, но и возможность фактического использования данного помещения для размещения в нем организаций, осуществления хозяйственной деятельности, не направленной на обеспечение технической эксплуатации жилого дома. Техническое обслуживание коммуникаций жилого дома без использования спорного нежилого помещения невозможно, что отражено в выводах экспертных заключений.
В соответствии со СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация зданий" прокладку разводящих сетей внутреннего водопровода в жилых и общественных зданиях следует предусматривать в подпольях, подвалах, технических этажах и на чердаках. Прокладку внутренних канализационных сетей надлежит предусматривать открыто - в подпольях, подвалах, цехах, подсобных и вспомогательных помещениях, коридорах, технических этажах и в специальных помещениях, предназначенных для размещения сетей, с креплением к конструкциям зданий (стенам, колоннам, потолкам, фермам и др.), а также на специальных опорах.
Согласно СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" техническим этажом является этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.
Таким образом, действующие строительные нормы и правила допускают выделение в составе многоквартирного жилого дома помещений, предназначенных исключительно для размещений инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего многоквартирный жилой дом. По смыслу приведенных строительных норм иной вариант использования указанных помещений противоречит их служебному назначению и технической эксплуатации.
С учетом прохождения в спорном нежилом помещении N 4 большого количества различных трубопроводов, ответвлений от них, стояков, оборудованных запорно-регулировочными устройствами, ревизиями, прочистными устройствами, следует признать невозможным какой-либо иной вариант использования данного помещения, не связанный с эксплуатацией указанных сетей и техническим обслуживанием многоквартирного жилого дома.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации признание спорных нежилых помещений техническим этажом означает их отнесение к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу прямого указания закона.
Статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации для общего имущества многоквартирного жилого дома установлен специальный правовой режим. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме либо отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Признание спорных нежилых помещений техническим этажом многоквартирного жилого дома ввиду наличия в них инженерного и санитарно-технического оборудования, используемого для обеспечения надлежащей эксплуатации жилых помещений многоквартирного дома, означает, что данные нежилые помещения ввиду их неразрывной стабильной функциональной взаимосвязи с жилыми помещениями входят в состав единой сложной вещи - многоквартирного жилого дома.
По смыслу названных норм недопустимы сделки, совершаемые в период строительства жилого многоквартирного дома, в результате которых отдельные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу и превышающие долю, приходящуюся на ту или иную квартиру, окажутся не в общей долевой, а индивидуальной собственности владельцев квартир, либо третьих лиц (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2008 N Ф08-8846/07).
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В этой связи спорное нежилое помещение не может быть введено в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав - недвижимой вещи, могущей находиться в собственности третьих лиц, не являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Единственным назначением спорного помещения может быть его использование в целях эксплуатации всего многоквартирного жилого дома, в связи с чем, служебная роль данного помещения заведомо исключает его принадлежность на каком-либо вещном праве, отличном от права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 5 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 N 29, возникновение, переход, ограничение (обременение), прекращение права общей долевой собственности на объект недвижимости, в том числе возникновение данного права на вновь созданный объект недвижимости, у лица, запись о праве собственности которого на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме в ЕГРП отсутствует, зарегистрированы быть не могут.
По смыслу пункта 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Регистрация права собственности Калмыковой Т.В. на спорное нежилое помещение не соответствует реальному правовому режиму указанного объекта, создает возможность распоряжения им, препятствует оформлению в его отношении права общей долевой собственности (регистрации).
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Допустимость применения данного положения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23.07.2009 N 64 к спорам об истребовании помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных жилых домах, подтверждается практикой Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.05.2010 по делу N А53-14172/2009).
Апелляционным судом отклоняется довод жалоб о возникновении у Калмыковой Т.В. права собственности на спорное нежилое помещение в порядке добросовестного приобретения ввиду следующего.
По смыслу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом. При этом основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Из приведенных норм права следует, что право собственности участника долевого строительства возникает первоначальным образом в результате создания новой недвижимой вещи действующим в его интересах застройщиком. Право собственности на объект долевого строительства возникает непосредственно в лице участника долевого строительства в результате завершения сложного юридического состава, соблюдение которого подтверждается государственной регистрацией права собственности. Следовательно, по договору участия в долевом строительстве застройщик не переносит на участника долевого строительства свое ранее возникшее право собственности на вновь созданный объект недвижимости, но создает необходимые предпосылки для возникновения этого права у участника в результате завершения строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и обеспечения регистрации права собственности участников долевого строительства. Так, согласно пункту 3 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
Как видно из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 11.01.2010 N 08-15/17 (том 2, лист 97), государственная регистрация прав в отношении объекта недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома не производилась, в ЕГРП содержатся сведения о государственной регистрации прав на квартиры в многоквартирном доме.
В свидетельстве о государственной регистрации права собственности Калмыковой Т.В. на спорное помещение в качестве оснований регистрации указаны разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 5761/1 от 15.09.2006, договор долевого участия в строительстве жилого дома N 1П от 09.12.2003 с дополнительными соглашениями к ним, акт приема-передачи нежилого помещения N 4 о 15.09.2006 (том 1, лист 27).
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу данной нормы добросовестным приобретателем является лицо, получившее имущество по сделке с неуправомоченным отчуждателем, направленной на перенос права собственности, то есть по распорядительной сделке, в которой неуправомоченный отчуждатель легитимирует себя в качестве законного собственника, так что добросовестный приобретатель не знает и не может знать об отсутствии данного титула у другой стороны сделки.
Таким образом, необходимым условием возникновения статуса добросовестного приобретателя является видимость права собственности у отчуждателя.
По смыслу норм законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, у застройщика право собственности не возникает в силу прямого указания закона, о чем участник долевого строительства не может не знать. Целью договора участия в долевом строительстве не является отчуждение недвижимой вещи в собственность участника долевого строительства. Переход права собственности на вновь созданную недвижимую вещь от застройщика к участнику долевого строительства по правилам статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не производится, а потому необходимое условие для применения статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации - добросовестное доверие приобретателя титулу собственника отчуждателя - в рассматриваемой ситуации отсутствует.
Кроме того, по смыслу статей 302, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретение права собственности добросовестным приобретателем во всех случаях предполагает прекращение права собственности у действительного собственника, если он не вправе виндицировать свою вещь. Следовательно, приобретение права собственности добросовестным приобретателем возможно только в отношении вещей, уже являвшихся объектами права собственности. Поскольку созданные в порядке долевого строительства помещения поступают в собственность участников долевого строительства первоначальным способом (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), применение норм гражданского законодательства о приобретении права собственности в порядке статей 302, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации исключается.
В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на общее имущество дома следует из императивных норм закона, неразрывно связано с правом собственности на отдельные помещения в жилом доме, а потому не может быть прекращено в результате совершения каких бы то ни было сделок с общим имуществом, направленных на его отчуждение третьим лицам, приобретение которыми общего имущества жилого дома ввиду установления права общей собственности законом ни при каких обстоятельствах не будет добросовестным.
То обстоятельство, что отдельные собственники помещений многоквартирного жилого дома, равно как и ТСЖ "Возрождение", не вступали в непосредственное владение спорными нежилыми помещениями, в связи с чем, по мнению ответчиков, спорные помещения не могли также выбыть из владения истца помимо его воли, апелляционным судом отклоняется.
Право общей долевой собственности на технические этажи и подвалы возникает в силу прямого указания закона, регистрация права собственности на отдельное помещение в многоквартирном жилом доме одновременно является регистрацией также и права общей долевой собственности на общее имущество в этом доме, в чьем бы фактическом владении оно ни находилось. Обязанность вступления во владение общим имуществом в качестве условия возникновения на него права общей долевой собственности законом не предусмотрена.
Таким образом, на момент регистрации Калмыковой Т.В. права собственности на спорное нежилое помещение таковое уже выступало в силу закона объектом права общей долевой собственности собственников квартир, а потому, с учетом принципа исключительности права собственности, не могло также находиться и в индивидуальной собственности Калмыковой Татьяны Викторовны.
Поскольку собственники отдельных помещений в многоквартирном жилом доме вступили во владение своими квартирами, полученными на основании договоров участия в долевом строительстве, предполагается, что тем самым они вступили во владение и спорным нежилым помещением, образующим единое технологическое целое с многоквартирным жилым домом.
Занимая спорное нежилое помещение, Калмыкова Т.В. препятствует нормальной эксплуатации многоквартирного жилого дома, нарушает права и законные интересы собственников квартир, в связи с чем, требование ТСЖ "Возрождение" об освобождении нежилого помещения N 4 технического подвала обоснованно и подлежит удовлетворению.
Истец правильно сформулировал свои требования как виндикационные, поскольку согласно пункту 35 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод апелляционной жалобы о неправомерности решения суда о передаче спорного нежилого помещения товариществу собственников жилья, которое не является его собственником, отклоняется как основанный на неправильном толковании норм материального права. Товарищество собственников жилья представляет интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами, от имени и в интересах собственников помещений обеспечивает эксплуатацию общего имущества многоквартирного жилого дома, в связи с чем, передача нежилого помещения товариществу собственников жилья, по сути, означает восстановление нарушенного в результате утраты владения права общей долевой собственности отдельных собственников помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома.
Доводы апелляционных жалоб о неправомочности ТСЖ "Возрождение" на обращение с настоящим иском подлежат отклонению ввиду следующего.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
В соответствии со сложившейся судебной практикой при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, у товарищества не признается наличие самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, поскольку товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).
Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 27.06.2006 N 1821/06, от 15.12.2009 N 12537/09, товарищество собственников жилья участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Представленной в материалы дела выпиской из протокола общего собрания собственников ТСЖ "Возрождение" от 15.03.2008 подтверждается принятие решения об обращении в суд с иском о признании права общедолевой собственности на подвальные помещения и об истребовании их у владельцев, в том числе и у Калмыковой Т.В., с предоставлением ТСЖ "Возрождение" прав на подачу такого иска в суд и представление интересов членов ТСЖ (собственников) при рассмотрении такого иска в суде (том 2, лист 58).
Как видно из материалов дела, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 12.02.2010, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, большинством голосов в 73% против 7,6% подтверждено решение общего собрания членов ТСЖ "Возрождение" от 15.03.2008 о подаче в суд иска о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения и об истребовании их у нынешних владельцев, в том числе и у Калмыковой Т.В. Указанным решением общего собрания также подтверждены полномочия ТСЖ "Возрождение" на подачу такого иска и представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде. При этом, общее количество голосов всех собственников на указанном общем собрании составило, согласно протоколу N 1 общего собрания от 12.02.2010, 13726 голосов, в голосовании приняли участие собственники, обладающие 11 058,9 голосами (80,6% от общего числа голосов собственников), из которых 10 015 голосов (73%) было подано за обращение ТСЖ "Возрождение" с настоящим иском (том 3, лист 126 - 128). В материалы дела представлены также копии письменных решений собственников помещений по вопросам повестки дня, поставленным на голосование на указанном общем собрании (том 4, листы 1 - 106).
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (пункт 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, доводы апелляционных жалоб об отсутствии у ТСЖ "Возрождение" надлежащих полномочий для обращения с настоящим иском противоречат материалам дела и основаны на неправильном толковании норм материального права.
Довод апелляционной жалобы о нерассмотрении судом первой инстанции первоначально заявленных требований о признании недействительными договора о долевом участии в строительстве от 09.12.2003 N 1П и зарегистрированного права собственности Калмыковой Т.В. на спорное помещение не является достаточным основанием для отмены решения суда, поскольку нерассмотрение судом данных требований не нарушает прав и законных интересов ответчиков.
Решение суда первой инстанции вынесено в результате правильного применения норм материального права, на основе полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, а потому подлежит оставлению без изменения.
Государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционных жалоб, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителей жалоб. При подаче жалобы общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов-14" и индивидуальный предприниматель Калмыкова Татьяна Викторовна оплатили государственную пошлину платежным поручением N 01337 от 27.07.2010 и N квитанцией от 27.07.2010.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 28 июня 2010 года по делу N А53-8950/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов-14" и индивидуального предпринимателя Калмыковой Татьяны Викторовны - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.09.2010 N 15АП-9459/2010 ПО ДЕЛУ N А53-8950/2009
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2010 г. N 15АП-9459/2010
Дело N А53-8950/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2010 года
Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2010 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Х. Тимченко
судей В.В. Галова, О.Г. Ломидзе
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
- от истца: представитель Топоров Д.А., доверенность от 18.0.2010; председатель правления Плечко Г.Г., приказ N 4 от 01.11.2007;
- от ответчиков: от Калмыковой Т.В. - представитель Немичев С.Г., доверенность N 1-юр от 11.01.2010; от ООО "Строительный трест комбинат строительных материалов-14" - представитель Тупица Е.В., доверенность от 27.04.2009; от ООО "Строительный трест комбинат строительных материалов-14" - явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 46839);
- от третьих лиц: от Степанова А.Ю. - представитель Дюдин Г.Г., доверенность от 09.02.2010; от Управления Росреестра - явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 46843),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов-14" и индивидуального предпринимателя Калмыковой Татьяны Викторовны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 28 июня 2010 года по делу N А53-8950/2009,
принятое в составе судьи Жигало Н.А.,
по иску Товарищества собственников жилья "Возрождение"
к индивидуальному предпринимателю Калмыковой Татьяне Викторовне, обществу с ограниченной ответственностью "Строительный трест комбинат строительных материалов-14", обществу с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов-14"
при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Степанова А.Ю.
о признании права общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение, истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения
установил:
товарищество собственников жилья "Возрождение" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Калмыковой Татьяне Викторовне (далее - предприниматель):
- - о признании недействительным договора от 09.12.2003 г. N 1П о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, площадь Рабочая, 25;
- - о признании недействительным зарегистрированного права собственности Калмыковой Т.В. на нежилое подвальное помещение комнату N 4 общей площадью 135,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, площадь Рабочая, 25;
- - об истребовании из чужого незаконного владения нежилого подвального помещения комнаты N 4 общей площадью 135,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, площадь Рабочая, 25, путем обязания передать указанное помещение товариществу в установленный судом срок.
В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил:
- - признать недействительным договор от 09.12.2003 г. N 1П о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25;
- - признать недействительным зарегистрированное право собственности Калмыковой Т.В. на нежилое подвальное помещение комнату N 4 общей площадью 135,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25;
- - признать право общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение комнату N 4 общей площадью 135,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома;
- - истребовать из чужого незаконного владения нежилое подвальное помещение комнату N 4 общей площадью 135,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, путем обязания передать указанные помещения товариществу как представителю собственников помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, в срок, установленный судом. Уточненные исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты судом.
Исковые требования мотивированы тем, что спорное нежилое помещение является подвалом жилого дома и относится к помещениям общего пользования, поскольку в данном помещении проходят общедомовые коммуникации, в нем находится обслуживающее все жилые помещения в доме оборудование, к которому требуется постоянный доступ.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 20.01.2010 г. привлечен Степанов А.Ю.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28 июня 2010 года по делу N А53-8950/2009 требования ТСЖ "Возрождение" удовлетворены. Решение мотивировано тем, что помещение N 4 в подвале выбыло из владения собственников помещений в спорном многоквартирном доме помимо их воли путем незаконного отчуждения застройщиком предпринимателю. Предприниматель самостоятельно владеет спорным помещением, лишая других собственников доступа в это помещение.
Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Калмыкова Татьяна Викторовна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просила отменить его и прекратить производство по делу. Апелляционная жалоба предпринимателя мотивирована следующими доводами.
Спорный объект (нежилое помещение в подвале) не является техническим по своему назначению, был сформирован и используется как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир дома). Наличие в помещении инженерных коммуникаций само по себе не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью на основании ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Индивидуальный предприниматель Калмыкова Т.В. является добросовестным приобретателем спорного объекта, поскольку при заключении договора не знала о пороках воли.
ТСЖ "Возрождение" не вправе обращаться с настоящим иском, поскольку общее имущество многоквартирного дома может принадлежать исключительно собственникам помещений в этом доме, в интересах которых заявлен иск. В связи с этим, заявитель полагает, что настоящий спор неподведомственен арбитражному суду.
Общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов-14" также обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции и просило отменить его, принять новый судебный акт об отказе ТСЖ "Возрождение" в иске. В обоснование жалобы общество сослалось на следующее.
Заявленное ТСЖ "Возрождение" ходатайство об уточнении исковых требований фактически являлось частичным отказом от иска (от требований о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве и признания недействительным зарегистрированного права собственности Калмыковой Т.В. на подвальное помещение), однако, данный факт не отражен в решении.
У ТСЖ "Возрождение" отсутствовали полномочия на заявление в арбитражный суд исковых требований, поскольку, не являясь участником правоотношений, из которых возник спор, ТСЖ не вправе от своего имени обращаться в суд с такого рода иском.
ТСЖ не было представлено доказательств наличия у него на момент рассмотрения дела судом первой инстанции необходимых процессуальных полномочий представителя, оформленных всеми собственниками помещений многоквартирного дома.
Членами ТСЖ "Возрождение" являются не все собственники помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем, истец представлял только права и законные интересы своих членов. В отсутствие надлежащих доказательств наделения ТСЖ "Возрождение" полномочиями на обращение с иском собственниками помещений, не являющими членами ТСЖ "Возрождение", решение суда принято о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Рассмотрение настоящего спора неподведомственно арбитражному суду на основании положений ст. 27, 28 АПК РФ, поскольку подавляющая часть истцов - собственников квартир являются гражданами.
На момент заключения договоров долевого участия в строительстве жилого дома единственным лицом, уполномоченным распоряжаться жилым домом, был застройщик ООО "КСМ-14". От его воли зависело отчуждение жилого дома или его соответствующей части. Спорное помещение на момент его отчуждения не находилось во владении будущих собственников помещений в доме, выбытие спорного помещения из владения будущих собственников помещений в жилом доме помимо их воли было невозможно. ТСЖ "Возрождение" не наделено правом на получение спорного помещения в порядке исполнения решения суда.
Материалами дела подтверждается наличие у спорного помещения самостоятельного назначения, проведенная по делу судебная экспертиза не исключила возможности самостоятельного использования спорного помещения.
В отзыве на апелляционные жалобы ТСЖ "Возрождение" просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, указав, что спорное помещение было приобретено по цене значительно меньшей, чем среднерыночная стоимость спорного помещения. По мнению Истца, такое существенное отличие цены помещения от стоимости аналогичных объектов возможно было постольку, поскольку покупатель был информирован о нахождении в подвальных помещениях большого количества коммуникаций, относящихся к общей собственности собственников помещений в жилом доме. Это обстоятельство исключает добросовестность покупателя при заключении рассматриваемых договоров. Кроме того, заключенные договоры не обладают таким признаком, как возмездность, следствием чего также является вывод о том, что ответчик не является добросовестным приобретателем.
В судебном заседании представители истца и ответчиков доводы жалоб и возражения, изложенные в отзыве, поддержали.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 5 апреля 2006 года обществу "КСМ-14" выдано разрешение на строительство N 5761-3 десятиэтажного 118-квартирного жилого дома (общая площадь квартир 10658 кв. м) с встроенными офисными помещениями (общая площадь 855,09 кв. м) и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (общая площадь 1916,45 кв. м), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25.
На основании договора доверительного управления имуществом от 31.07.2003 г., а также агентского договора от 31.07.2003 г., заключенного с ООО "КСМ-14", ООО "Строительный трест КСМ-14" (застройщик) заключило со Степановым А.Ю. (инвестор) договор N 1П от 09.12.2003 г. долевого участия в строительстве указанного жилого дома, по которому застройщик обязался осуществить строительство жилого дома, а инвестор - финансировать строительство указанного объекта в объеме нежилого помещения, расположенного в блоке "Б", в подвале, общей площадью 131,4 кв. м. По окончании строительства застройщик обязался передать инвестору указанное нежилое помещение.
Согласно пункту 2.1 договора финансирование одного квадратного метра общей площади нежилого помещение составляет 1670 рублей.
Дополнительным соглашением от 30.06.2006 г. к договору N 1П от 09.12.2003 г. стороны согласовали уточнили площадь нежилых помещений, подлежащих финансированию, которая составила 135,4 кв. м. Объем финансирования нежилого помещения и договора составил 226118 рублей.
В пункте 3 дополнительного соглашения стороны оговорили, что в связи с прохождением в приобретаемом нежилом помещении общедомовых коммуникаций на инвестора накладывается обременение в виде обеспечения свободного доступа обслуживающего персонала ТСЖ для профилактических и ремонтных работ этих коммуникаций по требованию председателя ТСЖ.
По приходным кассовым ордерам N 36 от 30.06.2006 г. и N 39 от 03.07.2006 г. Степанов А.Ю. внес сумму инвестирования в кассу ООО "Строительный трест КСМ-14".
21 июля 2006 года по договору уступки права требования Степанов А.Ю. уступил предпринимателю Калмыковой Т.В. право требования исполнения обязательств застройщиком по договору N 1П от 29.12.2003 г.
В связи с уступкой прав требования по указанному договору дополнительным соглашением к нему N 3 от 21.07.2006 г. внесены изменения, согласно которым, инвестором по договору стал предприниматель.
Жилой дом введен в эксплуатацию в две очереди на основании разрешений на ввод в эксплуатацию от 31.05.2006 г. и от 15.09.2006 г.
По акту приема-передачи от 15.09.2006 г. застройщик передал предпринимателю нежилое помещение N 4 общей площадью 135,4 кв. м, находящееся в подвале 7-10 этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, литер А.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 5761/1 от 15.09.2006 г., договора долевого участия в строительстве жилого дома N 1п от 09.12.2003 г., дополнительных соглашений к договору от 30.06.2006 г., договора уступки права требования от 21.07.2006 г., акта приема-передачи от 15.09.2006 г., за предпринимателем зарегистрировано право собственности на нежилое помещение комнату N 4 общей площадью 135,4 кв. м, расположенную в подвале 7-10 этажного дома литер А по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, дом N 25.
Полагая, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома и является общей долевой собственностью всех собственников помещений в жилом доме, ТСЖ "Возрождение" обратилось в суд с иском.
Удовлетворяя требования товарищества, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно заключению ООО "Специализированная экспертная организация "Ростовский центр судебных экспертиз" от 03.11.2009, помещение N 4 располагается в подвальном этаже, по функциональному назначению данный этаж и помещение N 4 является техническим, так как выявлена прокладка инженерных коммуникаций (водоснабжения, канализации, электроснабжения, вентиляции), обеспечивающих комфортные условия пребывания в помещениях секции Б, а также во всем исследуемом жилом доме. Экспертом указано, что в пределах нежилого помещения N 4 выявлена прокладка горизонтального хозяйственно-питьевого трубопровода В1 в направлении подвальных помещений секции А жилого дома, выявлена прокладка трубопровода противопожарного водопровода В2 в направлении подвальных помещений секции А жилого дома, спуски электропроводки от электрощитовой по оси Б и устройство вентиляционных коробов из подвальных помещений секции А. Также при проведении исследования выявлено, что в помещении проложены коммуникации отопления и горячего водоснабжения всего жилого дома (запитка от теплотрассы), а также трубопроводы обратной подачи системы отопления и циркуляционный водопровод, выявлена прокладка электрокабелей, обслуживающих весь дом, система вентиляции подвальных помещений секции А и Б, а также система отвода сточных вод помещений секции Б (том 2, листы 41 - 44).
В результате эксперты пришли к выводу, что полноценное техническое обслуживание инженерных коммуникаций исследуемого жилого дома невозможно без доступа к инженерным коммуникациям, выявленным в нежилом помещении N 4. Строительным проектом предусмотрено назначение помещения N 4 как подвального помещения технического этажа для прокладки инженерных коммуникаций отопления, горячего водоснабжения, обслуживающих помещения секций В, Г, коммуникаций водоснабжения, обслуживающих секции А, Б, В, Г, коммуникаций электроснабжения, вентиляции, обслуживающих секции А, Б, коммуникаций канализации секции Б жилого дома (том 2, лист 43).
Указанные выводы экспертизы также подтверждаются предоставленными в материалы дела фотографиями инженерно-технических коммуникаций, проходящих через спорное нежилое помещение, из которых видно наличие на трубах канализации устройств ревизии, устройство входа в помещение N 9 (водомерный узел) (том 2, л.д. 56 - 57).
Эксперт специализированной экспертной организации "Ростовский центр судебных экспертиз" в судебном заседании суда первой инстанции подтвердил наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций (том 2, листы 44 - 46).
Как следует из экспертного заключения ООО "Судебная экспертиза "ЮФОСЭО" N 015-А от 22.04.2010, нежилое помещение N 7 общей площадью 381,2 кв. м расположено в блоке Б подвала жилого дома лит. "А" по пл. Рабочей, 25. Трубопроводы и стояки, проходящие через данное помещение, оснащены запорной арматурой, прочистками и ревизиями, в нем расположен ввод в здание холодного водоснабжения и водомерный узел холодного водоснабжения, воздуховоды системы вентиляции, трубопроводы отопления, электрические кабели, входящие в щитовой узел. В результате исследования эксперт пришел к выводу, что функциональное назначение нежилого помещения N 4 общей площадью 135,4 кв. м в подвале жилого дома - технический подвал, в который должен быть обеспечен беспрепятственный (постоянный открытый) доступ обслуживающего персонала. Данные выводы эксперта подтверждаются соответствующими фотоматериалами (том 5, листы 8 - 16).
Из письма муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости администрации города Ростова-на-Дону от 18.06.2010 N 2447 следует, что согласно данным технического дела комната N 4 площадью 168 кв. м, расположенная в подвальном этаже жилого дома литер А по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, на момент первичной инвентаризации (2005 год), а также на момент регистрации текущих изменений 04.07.2006 имела назначение "техподвал" и отнесена к помещениям общего пользования (том 6, лист 107).
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
С учетом правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилом доме, должен определяться на дату регистрации права собственности участника долевого строительства на первую квартиру в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В силу прямого указания пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом результаты строительной экспертизы относительно назначения подвальных помещений подлежат правовой оценке исходя из нормативных требований к определению состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество дома, предусмотренных Правительством Российской Федерации в Постановлении от 13.08.2006 N 491 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).
В соответствии с правовой позицией, выраженной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, указанное в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. При этом из пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу пунктов 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорное нежилое подвальное помещение N 4 при строительстве многоквартирного жилого дома не проектировалось под размещение в нем офисов или использования в иных целях, не связанных с эксплуатацией многоквартирного жилого дома. Ответчиками не доказаны не только запроектированное назначение спорного нежилого помещения в качестве офисного, но и возможность фактического использования данного помещения для размещения в нем организаций, осуществления хозяйственной деятельности, не направленной на обеспечение технической эксплуатации жилого дома. Техническое обслуживание коммуникаций жилого дома без использования спорного нежилого помещения невозможно, что отражено в выводах экспертных заключений.
В соответствии со СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация зданий" прокладку разводящих сетей внутреннего водопровода в жилых и общественных зданиях следует предусматривать в подпольях, подвалах, технических этажах и на чердаках. Прокладку внутренних канализационных сетей надлежит предусматривать открыто - в подпольях, подвалах, цехах, подсобных и вспомогательных помещениях, коридорах, технических этажах и в специальных помещениях, предназначенных для размещения сетей, с креплением к конструкциям зданий (стенам, колоннам, потолкам, фермам и др.), а также на специальных опорах.
Согласно СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" техническим этажом является этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.
Таким образом, действующие строительные нормы и правила допускают выделение в составе многоквартирного жилого дома помещений, предназначенных исключительно для размещений инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего многоквартирный жилой дом. По смыслу приведенных строительных норм иной вариант использования указанных помещений противоречит их служебному назначению и технической эксплуатации.
С учетом прохождения в спорном нежилом помещении N 4 большого количества различных трубопроводов, ответвлений от них, стояков, оборудованных запорно-регулировочными устройствами, ревизиями, прочистными устройствами, следует признать невозможным какой-либо иной вариант использования данного помещения, не связанный с эксплуатацией указанных сетей и техническим обслуживанием многоквартирного жилого дома.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации признание спорных нежилых помещений техническим этажом означает их отнесение к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу прямого указания закона.
Статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации для общего имущества многоквартирного жилого дома установлен специальный правовой режим. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме либо отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Признание спорных нежилых помещений техническим этажом многоквартирного жилого дома ввиду наличия в них инженерного и санитарно-технического оборудования, используемого для обеспечения надлежащей эксплуатации жилых помещений многоквартирного дома, означает, что данные нежилые помещения ввиду их неразрывной стабильной функциональной взаимосвязи с жилыми помещениями входят в состав единой сложной вещи - многоквартирного жилого дома.
По смыслу названных норм недопустимы сделки, совершаемые в период строительства жилого многоквартирного дома, в результате которых отдельные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу и превышающие долю, приходящуюся на ту или иную квартиру, окажутся не в общей долевой, а индивидуальной собственности владельцев квартир, либо третьих лиц (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2008 N Ф08-8846/07).
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В этой связи спорное нежилое помещение не может быть введено в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав - недвижимой вещи, могущей находиться в собственности третьих лиц, не являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Единственным назначением спорного помещения может быть его использование в целях эксплуатации всего многоквартирного жилого дома, в связи с чем, служебная роль данного помещения заведомо исключает его принадлежность на каком-либо вещном праве, отличном от права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 5 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 N 29, возникновение, переход, ограничение (обременение), прекращение права общей долевой собственности на объект недвижимости, в том числе возникновение данного права на вновь созданный объект недвижимости, у лица, запись о праве собственности которого на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме в ЕГРП отсутствует, зарегистрированы быть не могут.
По смыслу пункта 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Регистрация права собственности Калмыковой Т.В. на спорное нежилое помещение не соответствует реальному правовому режиму указанного объекта, создает возможность распоряжения им, препятствует оформлению в его отношении права общей долевой собственности (регистрации).
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Допустимость применения данного положения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23.07.2009 N 64 к спорам об истребовании помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных жилых домах, подтверждается практикой Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.05.2010 по делу N А53-14172/2009).
Апелляционным судом отклоняется довод жалоб о возникновении у Калмыковой Т.В. права собственности на спорное нежилое помещение в порядке добросовестного приобретения ввиду следующего.
По смыслу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом. При этом основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Из приведенных норм права следует, что право собственности участника долевого строительства возникает первоначальным образом в результате создания новой недвижимой вещи действующим в его интересах застройщиком. Право собственности на объект долевого строительства возникает непосредственно в лице участника долевого строительства в результате завершения сложного юридического состава, соблюдение которого подтверждается государственной регистрацией права собственности. Следовательно, по договору участия в долевом строительстве застройщик не переносит на участника долевого строительства свое ранее возникшее право собственности на вновь созданный объект недвижимости, но создает необходимые предпосылки для возникновения этого права у участника в результате завершения строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и обеспечения регистрации права собственности участников долевого строительства. Так, согласно пункту 3 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
Как видно из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 11.01.2010 N 08-15/17 (том 2, лист 97), государственная регистрация прав в отношении объекта недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома не производилась, в ЕГРП содержатся сведения о государственной регистрации прав на квартиры в многоквартирном доме.
В свидетельстве о государственной регистрации права собственности Калмыковой Т.В. на спорное помещение в качестве оснований регистрации указаны разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 5761/1 от 15.09.2006, договор долевого участия в строительстве жилого дома N 1П от 09.12.2003 с дополнительными соглашениями к ним, акт приема-передачи нежилого помещения N 4 о 15.09.2006 (том 1, лист 27).
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу данной нормы добросовестным приобретателем является лицо, получившее имущество по сделке с неуправомоченным отчуждателем, направленной на перенос права собственности, то есть по распорядительной сделке, в которой неуправомоченный отчуждатель легитимирует себя в качестве законного собственника, так что добросовестный приобретатель не знает и не может знать об отсутствии данного титула у другой стороны сделки.
Таким образом, необходимым условием возникновения статуса добросовестного приобретателя является видимость права собственности у отчуждателя.
По смыслу норм законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, у застройщика право собственности не возникает в силу прямого указания закона, о чем участник долевого строительства не может не знать. Целью договора участия в долевом строительстве не является отчуждение недвижимой вещи в собственность участника долевого строительства. Переход права собственности на вновь созданную недвижимую вещь от застройщика к участнику долевого строительства по правилам статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не производится, а потому необходимое условие для применения статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации - добросовестное доверие приобретателя титулу собственника отчуждателя - в рассматриваемой ситуации отсутствует.
Кроме того, по смыслу статей 302, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретение права собственности добросовестным приобретателем во всех случаях предполагает прекращение права собственности у действительного собственника, если он не вправе виндицировать свою вещь. Следовательно, приобретение права собственности добросовестным приобретателем возможно только в отношении вещей, уже являвшихся объектами права собственности. Поскольку созданные в порядке долевого строительства помещения поступают в собственность участников долевого строительства первоначальным способом (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), применение норм гражданского законодательства о приобретении права собственности в порядке статей 302, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации исключается.
В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на общее имущество дома следует из императивных норм закона, неразрывно связано с правом собственности на отдельные помещения в жилом доме, а потому не может быть прекращено в результате совершения каких бы то ни было сделок с общим имуществом, направленных на его отчуждение третьим лицам, приобретение которыми общего имущества жилого дома ввиду установления права общей собственности законом ни при каких обстоятельствах не будет добросовестным.
То обстоятельство, что отдельные собственники помещений многоквартирного жилого дома, равно как и ТСЖ "Возрождение", не вступали в непосредственное владение спорными нежилыми помещениями, в связи с чем, по мнению ответчиков, спорные помещения не могли также выбыть из владения истца помимо его воли, апелляционным судом отклоняется.
Право общей долевой собственности на технические этажи и подвалы возникает в силу прямого указания закона, регистрация права собственности на отдельное помещение в многоквартирном жилом доме одновременно является регистрацией также и права общей долевой собственности на общее имущество в этом доме, в чьем бы фактическом владении оно ни находилось. Обязанность вступления во владение общим имуществом в качестве условия возникновения на него права общей долевой собственности законом не предусмотрена.
Таким образом, на момент регистрации Калмыковой Т.В. права собственности на спорное нежилое помещение таковое уже выступало в силу закона объектом права общей долевой собственности собственников квартир, а потому, с учетом принципа исключительности права собственности, не могло также находиться и в индивидуальной собственности Калмыковой Татьяны Викторовны.
Поскольку собственники отдельных помещений в многоквартирном жилом доме вступили во владение своими квартирами, полученными на основании договоров участия в долевом строительстве, предполагается, что тем самым они вступили во владение и спорным нежилым помещением, образующим единое технологическое целое с многоквартирным жилым домом.
Занимая спорное нежилое помещение, Калмыкова Т.В. препятствует нормальной эксплуатации многоквартирного жилого дома, нарушает права и законные интересы собственников квартир, в связи с чем, требование ТСЖ "Возрождение" об освобождении нежилого помещения N 4 технического подвала обоснованно и подлежит удовлетворению.
Истец правильно сформулировал свои требования как виндикационные, поскольку согласно пункту 35 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод апелляционной жалобы о неправомерности решения суда о передаче спорного нежилого помещения товариществу собственников жилья, которое не является его собственником, отклоняется как основанный на неправильном толковании норм материального права. Товарищество собственников жилья представляет интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами, от имени и в интересах собственников помещений обеспечивает эксплуатацию общего имущества многоквартирного жилого дома, в связи с чем, передача нежилого помещения товариществу собственников жилья, по сути, означает восстановление нарушенного в результате утраты владения права общей долевой собственности отдельных собственников помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома.
Доводы апелляционных жалоб о неправомочности ТСЖ "Возрождение" на обращение с настоящим иском подлежат отклонению ввиду следующего.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
В соответствии со сложившейся судебной практикой при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, у товарищества не признается наличие самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, поскольку товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).
Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 27.06.2006 N 1821/06, от 15.12.2009 N 12537/09, товарищество собственников жилья участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Представленной в материалы дела выпиской из протокола общего собрания собственников ТСЖ "Возрождение" от 15.03.2008 подтверждается принятие решения об обращении в суд с иском о признании права общедолевой собственности на подвальные помещения и об истребовании их у владельцев, в том числе и у Калмыковой Т.В., с предоставлением ТСЖ "Возрождение" прав на подачу такого иска в суд и представление интересов членов ТСЖ (собственников) при рассмотрении такого иска в суде (том 2, лист 58).
Как видно из материалов дела, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 12.02.2010, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, большинством голосов в 73% против 7,6% подтверждено решение общего собрания членов ТСЖ "Возрождение" от 15.03.2008 о подаче в суд иска о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения и об истребовании их у нынешних владельцев, в том числе и у Калмыковой Т.В. Указанным решением общего собрания также подтверждены полномочия ТСЖ "Возрождение" на подачу такого иска и представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде. При этом, общее количество голосов всех собственников на указанном общем собрании составило, согласно протоколу N 1 общего собрания от 12.02.2010, 13726 голосов, в голосовании приняли участие собственники, обладающие 11 058,9 голосами (80,6% от общего числа голосов собственников), из которых 10 015 голосов (73%) было подано за обращение ТСЖ "Возрождение" с настоящим иском (том 3, лист 126 - 128). В материалы дела представлены также копии письменных решений собственников помещений по вопросам повестки дня, поставленным на голосование на указанном общем собрании (том 4, листы 1 - 106).
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (пункт 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, доводы апелляционных жалоб об отсутствии у ТСЖ "Возрождение" надлежащих полномочий для обращения с настоящим иском противоречат материалам дела и основаны на неправильном толковании норм материального права.
Довод апелляционной жалобы о нерассмотрении судом первой инстанции первоначально заявленных требований о признании недействительными договора о долевом участии в строительстве от 09.12.2003 N 1П и зарегистрированного права собственности Калмыковой Т.В. на спорное помещение не является достаточным основанием для отмены решения суда, поскольку нерассмотрение судом данных требований не нарушает прав и законных интересов ответчиков.
Решение суда первой инстанции вынесено в результате правильного применения норм материального права, на основе полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, а потому подлежит оставлению без изменения.
Государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционных жалоб, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителей жалоб. При подаче жалобы общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов-14" и индивидуальный предприниматель Калмыкова Татьяна Викторовна оплатили государственную пошлину платежным поручением N 01337 от 27.07.2010 и N квитанцией от 27.07.2010.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 28 июня 2010 года по делу N А53-8950/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов-14" и индивидуального предпринимателя Калмыковой Татьяны Викторовны - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)