Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.12.2009 N 18АП-10537/2009 ПО ДЕЛУ N А76-16509/2009

Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2009 г. N 18АП-10537/2009

Дело N А76-16509/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2009 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2009 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ивановой Н.А., судей Малышева М.Б., Чередниковой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Багдасарян Г.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищный эксплуатационный участок "Полет" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2009 по делу N А76-16509/2009 (судья Воронин А.Г.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью Жилищный эксплуатационный участок "Полет" - Павлушкиной Е.В. (доверенность от 11.07.2009 б/н), от открытого акционерного общества "Вымпел-коммуникации" - Ефимова А.Б. (доверенность от 27.05.2009 б/н),
установил:

общество с ограниченной ответственностью Жилищный эксплуатационный участок "Полет" (далее - истец, ООО "ЖЭУ "Полет") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Вымпел-коммуникации" (далее - ответчик, ОАО "ВымпелКом") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 31.12.2007 по договору аренды от 05.05.2006 N 109Т в размере 305 100 руб. и пени за неуплату арендной платы в сумме 104 344 руб. 20 коп., всего: 409 444 руб. 20 коп.
Решением суда от 30.09.2009 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что представленный план схема размещения базовой станции радиотелефонной связи, не позволяет определить сдаваемое в аренду имущество, является неверным. Ответчик поясняет, что на схеме подробно описано сданное в аренду имущество, видно местоположение на техническом этаже здания аппаратной базовой станции, определено место подъема с технического этажа коммуникационной сети радиотелефонной связи, схема также позволяет определить расположение посадочных мест антенны базовой станции, от которых по парапету кровли здания протянута коммуникационная сеть. Кроме того, на плане-схеме определен масштаб, что позволяет достоверно определить расположение базовой станции, радиотелефонной сети, посадочных антенных мест и прочее по отношению к кровле здания. Наряду с этим, ответчик обращает внимание апелляционного суда на то обстоятельство, что в ходе судебного разбирательства в первой инстанции ответчиком не приводилось доводов о несогласовании имущества, сдаваемого в аренду, сторонами не оспаривалась правильность месторасположения базовой станции и антенно-фидерных устройств на кровле здания и техническом этаже. Считает, что судом первой инстанции принятый судебный акт не мотивирован, поскольку не указано на то - размещение какого именно оборудования базовой станции радиотелефонной сети или размещение антенно-фидерных устройств базовой станции сторонами не согласовано в договоре аренде.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами истца не согласен, указывает на то, что предметом договора аренды не может быть часть помещения, то есть необособленный объект, не индивидуализированный посредством технического учета и не описанный в техническом паспорте на здание (строение), следовательно, подписанный договор аренды нельзя признать заключенным. Также ссылается на положения Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что полномочия по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников, отмечает, что в представленных истцом документах отсутствуют данные о принятии общим собранием собственников дома 99-В по ул. Каслинской в г. Челябинске решения о передаче ООО "ЖЭУ "Полет" технического этажа, участков крыш и стен (общего имущества в многоквартирном доме) для размещения оборудования ОАО "ВымпелКом". Полагает, что у ООО "ЖЭУ "Полет" отсутствовали полномочия на подписание спорного договора, в связи с чем, договор противоречит положениям ст. 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации и в силу ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ) является недействительным с момента его подписания.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы, приведенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 05.05.2006 ООО "ЖЭУ "Полет" (арендодатель) и ОАО "ВымпелКом" (арендатор) подписали договор аренды N 109Т (далее - договор, т. 1, л.д. 14-17) по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения технического этажа здания, площадью 10 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, 99-в, для размещения в нем оборудования базовой станции радиотелефонной связи (далее - БС), а также места на крыше и стенах указанного здания (объекты аренды) для размещения антенно-фидерных устройств БС по согласованной сторонами планировке.
Согласно пункту 1.2 договора объекты аренды предоставляются для размещения оборудования, необходимого для функционирования сети мобильной связи "Билайн".
В пунктах 4.1, 4.2, 4.3 договора стороны согласовали, что арендная плата составляет 16 950 руб. в месяц (НДС не предусмотрен). В размер арендной платы входят затраты арендодателя по электроснабжению оборудования БС, при условии, что объем электроэнергии потребленной оборудованием за месяц не превысит 1 700 кВт/ч. Арендатор производит платежи ежемесячно в течение десяти банковских дней с момента получения от арендодателя счета-фактуры за расчетный месяц.
Пунктом 4.6 договора стороны определили, что расчеты по договору производятся со дня следующего за днем, подписания акта приема-передачи объектов аренды.
В пункте 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора при просрочке платежей по договору в виде неустойки (пени) в размере 0,04% от просроченной суммы платежей за каждый день просрочки.
В целях исполнения указанного договора сторонами подписан план-схема размещения оборудования БС на техническом этаже и кровле здания по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, 99в (т. 1, л.д. 17) и 05.05.2006 подписан акт приема-передачи (т. 1, л.д. 16).
Сторонами также подписан акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 (т. 1, л.д. 28) в котором подтверждена задолженность Челябинского филиала ОАО "ВымпелКом" по договору N 109Т от 01.02.2006 в сумме 101 700 руб.
Истец в претензии от 13.07.2009 (т. 1, л.д. 11) со ссылкой на договор N 109Т от 05.05.2006 предложил ответчику в течение семи дней погасить задолженность в размере 305 100 руб. за период с июля 2006 года по 01 января 2008 года.
Неисполнение ответчиком претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском о взыскании долга.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды является незаключенным, поскольку условия о предмете договора не согласованы.
Выводы суда являются правильными.
В подпункте 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ закреплено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, объектом аренды может быть только индивидуально-определенное имущество.
Из определения недвижимой вещи, данного в статье 130 ГК РФ, следует, что под ней понимается обособленный объект, обладающий определенными идентифицирующими признаками. Следовательно, предметом сделки по передаче недвижимости может быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками.
В п. 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 указано, что при применении пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд связан требованиями статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая предусматривает, что к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера их площади.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В тексте договора аренды от 05.05.2006 не отражены признаки (местонахождение) части помещения. Как верно отметил суд первой инстанции, ни условия договора, ни план-схема размещения оборудования БС на техническом этаже и кровле здания по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, 99в не позволяют сделать вывод об определении (согласовании) сторонами имущества, подлежащего передаче во временное пользование арендатору в качестве объекта аренды.
Из представленной план-схемы размещения базовой станции радиотелефонной связи следует, что арендуемая часть имущества нежилого помещения технического этажа здания не является обособленным единым объектом, кроме того, определить место нахождения арендуемой части помещения не представляется возможным.
Также в материалы дела не представлены документы, содержащие техническое описание спорного объекта (технические паспорта с приложением плана объекта), то есть доказательств того, что спорное помещение в установленном порядке было заинвентаризировано в Бюро технической инвентаризации не имеется. Таким образом, площадь арендуемого помещения была определена сторонами самостоятельно и является ориентировочной.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод о незаключенности договора аренды. Фактическое пользование помещением в силу приведенных норм не свидетельствует о заключении сторонами договора аренды в установленном порядке.
Поскольку договор аренды нельзя признать заключенным, оснований для удовлетворения иска о взыскании арендных платежей не имеется. Между тем данные обстоятельства не исключают право истца обратиться с самостоятельным иском о принятии мер защиты соответствующих характеру нарушенных прав.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2009 по делу N А76-16509/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищный эксплуатационный участок "Полет" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Н.А.ИВАНОВА
Судьи
М.Б.МАЛЫШЕВ
М.В.ЧЕРЕДНИКОВА














© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)