Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кирилловой Н.А.
судей: Филиповой Л.В., Хасановой И.А.
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Зенит"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 23 августа 2007 года по делу N А33-3362/2007,
принятое судьей Рудовой Л.А.
В судебном заседании участвовали:
от истца - Бурова В.А. - представитель по доверенности от 20.11.2006,
от ответчика - Сирота Н.М. - представитель по доверенности от 15.10.2007.
Протокол настоящего судебного заседания велся секретарем Шкреба К.В.
Резолютивная часть постановления объявлена в судебном заседании 18 октября 2007 года. В полном объеме постановление изготовлено 22 октября 2007 года.
Товарищество собственников жилья "Зенит" (далее - ТСЖ "Зенит") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НеоСтом" (далее - ООО "НеоСтом") о взыскании 463977 руб. 50 коп. неосновательного обогащения, выселении из занимаемого помещения N 8 (колясочная) общей площадью 20,2 кв. м, расположенного на первом этаже седьмого подъезда жилого дома N 2 по ул. 78-й Добровольческой бригады.
Истцом неоднократно изменялись исковые требования, в окончательном виде истец заявлением без номера и даты просил взыскать с ответчика 521092 руб. неосновательного обогащения за период с 01.03.2004 по 27.06.2007, 21000 руб. судебных расходов, связанных с рассмотрением дела, а также обязать возвратить в натуре имущество, составляющее неосновательное обогащение, а именно: помещение N 8 (колясочная) общей площадью 20,2 кв. м, расположенное на первом этаже седьмого подъезда жилого дома N 2 по ул. Добровольческой бригады в г. Красноярске.
Протокольным определением от 11.07.2007 увеличение суммы иска судом принято.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23.07.2007 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "НеоСтом" в пользу ТСЖ "Зенит" взыскано 136857 руб. 70 коп. неосновательного обогащения, 5265 руб. судебных расходов.
Не согласившись с данным решением, ТСЖ "Зенит" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, мотивируя следующим:
- - судом не дана оценка представленным истцом доказательствам о незаключенности договора аренды от 15.05.2006 N 02 (письма ответчика, платежные поручения);
- - при определении размера неосновательного обогащения следует принимать во внимание, какую цену бы платил ответчик, арендуя аналогичное помещение у другого арендодателя, перечень цен приведен в кратком отчете ООО "ДОМ", согласно которому средняя цена составляет 725 руб. за 1 кв. м;
- - сделав вывод о том, что договор аренды от 15.05.2006 N 02 является заключенным, суд неверно рассчитал сумму неосновательного обогащения: из суммы неосновательного обогащения вычтены произведенные ответчиком платежи не только за период с 01.03.2004 по 30.04.2006, но и за период с 01.05.2006 по 31.12.2006;
- - 28.11.2006 истец направлял в адрес ответчика новый проект договора аренды, 28.12.2006 - требование об освобождении спорного помещения в связи с незаключением договора на новый срок, что свидетельствует о том, что истец возражал против пользования помещением ответчиком;
- ООО "НеоСтом" считает доводы апелляционной жалобы необоснованными в связи со следующим:
- - письма ответчика не могут опровергнуть факт согласования и подписания договора аренды от 15.05.2006 N 02;
- - ссылка в платежных поручениях на договор от 18.11.2003 связана с тем, что оплата производилась в соответствии с выставленными истцами счетами, в которых в качестве основания платежа указывался договор от 18.11.2003;
- - представленная истцом оценка стоимости аренды, в том числе и по договору с ОАО "Красцветмет", не применима к данному объекту недвижимости, поскольку в ней не учтены не только конструктивные особенности (отсутствие канализации) помещения, но и невозможность его сдачи в аренду как самостоятельного объекта;
- - требования истца распространялись на весь период пользования ответчиком помещением, вплоть до июня 2007 года, поэтому судом правомерно учтены в расчетах все суммы, выплаченные истцу ответчиком по этому основанию;
- - письмо истца от 28.12.2006 N 076 не может быть принято в качестве доказательства возражения на возобновление договора аренды от 15.05.2006 N 02 в связи с истечением срока его действия, поскольку в нем говорится о другом договоре - проекте договора от 28.11.2006 N 18;
- - в письме ответчика от 02.03.2007 б/н отсутствуют ссылки на договор аренды б/н от 18.11.2003 и говорится о неправомочности действий председателя правления, направленных на прекращение арендных отношений.
В судебном заседании представители истца и ответчика настаивали на доводах, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Товарищество собственников жилья "Зенит" зарегистрировано администрацией города Красноярска 25.12.1997 за номером 221.
12.01.1998 по акту приема-передачи товарищество собственников жилья "Зенит" приняло от АО "Красноярскжилстрой" вторую очередь жилого дома N 2 по ул. 78 Добровольческой бригады, сданную в эксплуатацию в 1997 году, включая квартиры под номерами с 94 по 172. Общая полезная передаваемая площадь - 10522,3 кв. м, в том числе: жилая площадь - 4668 кв. м, нежилая (вспомогательная) площадь - 182 кв. м (колясочная, лестницы, тамбуры, мусоросборники).
Согласно техническому паспорту на жилой дом по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады, 2, на первом этаже седьмого подъезда расположена колясочная, общей площадью 20,20 кв. м.
22.04.2003 правлением ТСЖ "Зенит" принято решение о сдаче в аренду колясочной, расположенной на первом этаже седьмого подъезда.
18.11.2003 между товариществом собственников жилья "Зенит" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "НеоСтом" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения, по условиям п. 1.1, 1.3 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 20,2 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: ул. 78 Добровольческой бригады, 2, для использования под служебное помещение. Срок договора аренды установлен с 18.11.2003 по 31.11.2004.
Размер арендной платы предусмотрен 1157 руб. 46 коп. в месяц с учетом НДС (п. 3.1).
15.05.2006 между ТСЖ "Зенит" (арендодатель) и ООО "Неостом" (арендатор) заключен договор N 02, в соответствии с которым арендатору предоставлено во временное пользование нежилое вспомогательное помещение (колясочная), расположенное в седьмом подъезде на первом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады, 2, общей площадью 20,5 кв. м.
Договор заключен на срок с 01.05.2006 по 31.12.2006 (п. 3.1 договора).
В соответствии с п. 5.1 договора, размер арендной платы в соответствии с расчетом арендодателя, который является обязательным приложением к договору, составляет 9225 руб. ежемесячно с учетом единого налога.
В приведенном расчете арендной платы, стоимость одного квадратного метра в месяц составляет 450 рублей с учетом налогов.
15.05.2006 между арендодателем и арендатором подписан акт приема-передачи помещения, являющегося предметом договора аренды N 02 от 15.05.2006.
В доказательство оплаты пользования спорным помещением истцом в материалы дела представлены платежные поручения на сумму 63243 руб. 50 коп.:
N 1808 от 08.04.2004, N 1562 от 05.05.2004, N 4936 от 08.09.2004, N 81 от 06.10.2004, N 5889 от 10.11.2004, N 861 от 16.12.2004, N 72 от 07.02.2005, N 6030 от 15.02.2005, N 5923 от 11.04.2005, N 746 от 21.04.2005, N 772 от 02.06.2005, N 87750 от 04.08.2005, N 667223 от 15.09.2005, N 383787 от 02.11.2005, N 11031 от 14.12.2005, N 26900 от 02.03.2006, N 232500 от 16.03.2006, N 436351 от 30.03.2006, N 938384 от 01.09.2006, N 174985 от 15.09.2006, N 604207 от 10.10.2006, N 130947 от 09.11.2006, N 696863 от 12.12.2006
Истец полагая, что договор аренды от 18.11.2003 является незаключенным, обратился с иском об освобождении указанного помещения и взыскании с ответчика стоимости неосновательно сбереженной арендной платы за период с 01.03.2004 по 27.06.2007 в сумме 521092 руб., исходя из цены за 1 кв. м, определенной оценщиком ООО "Дизайн, Оценка, Маркетинг" в отчете N 46-07 об определении рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады N 2.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В качестве правовой квалификации сложившихся между истцом и ответчиком правоотношений истец в исковом заявлении ссылается на нормы главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение стоимости неосновательного обогащения должно иметь место по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит наличие следующих обстоятельств:
- - сбережение ответчиком имущества за счет истца;
- - отсутствие правовых оснований для сбережения имущества ответчиком;
- - размер неосновательного обогащения.
Между истцом и ответчиком подписан договор аренды от 18.11.2003, к которому применяются нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование.
В силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В договоре аренды от 18.11.2003 отсутствуют данные, позволяющие установить место нахождение предмета аренды в доме по адресу: ул. 78 Добровольческой бригады, 2.
Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация договора аренды от 18.11.2003, срок аренды по которому составляет более 1 года, не произведена, в связи с чем договор следует считать незаключенным и по данному основанию.
Факт пользования указанным помещением с 01.03.2004 по настоящее время ответчик в суде апелляционной инстанции не отрицал, но полагает, что обязательства из неосновательного обогащения прекратились 15.05.2006 подписанием между ним и истцом договора аренда N 02 от 15.05.2006. Такой договор в материалы дела представлен.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно квалифицировал фактически сложившиеся в период с 01.03.2004 по 14.05.2006 между сторонами правоотношения как неосновательное обогащение, которое регулируется положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.
Судом первой инстанции обоснованно на основании ст. 131, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 8 ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и фактических обстоятельств дела сделан вывод о принадлежности спорного помещения к общей долевой собственности домовладельцев и праве истца распоряжаться данным имуществом.
Для определения размера неосновательного обогащения ответчиком в материалы дела представлен отчет ООО "Бюро оценки стоимости собственности" N 21/07, согласно которому стоимость 1 кв м в указанном помещении (колясочная площадью 20,2 кв. м) по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады, 2 составляет 381 руб. При оценке приняты во внимание конструктивные особенности помещения: отсутствие отдельного входа (ранее существовал вход через щитовую с электрооборудованием), невозможность локального использования как офисное помещение ввиду отсутствия санузла.
Таким образом, размер суммы неосновательного обогащения за период с 01.03.2004 по 14.05.2006 составляет 200101 руб. 20 коп.
В качестве оплаты за пользование помещением ответчик перечислил истцу в указанный период сумму 25435 руб. 55 коп. согласно платежным поручениям: N 1808 от 08.04.2004; N 1562 от 05.05.2004; N 4936 от 08.09.2004; N 81 от 06.10.2004; N 5889 от 10.11.2004; N 861 от 16.12.2004; N 72 от 07.02.2005; N 6030 от 15.02.2005; N 5923 от 11.04.2005; N 746 от 21.04.2005; N 772 от 02.06.2005; N 87750 от 04.08.2005; N 667223 от 15.09.2005; N 383787 от 02.11.2005; N 11031 от 14.12.2005; N 26900 от 02.03.2006; N 232500 от 16.03.2006.
Как следует из письма ответчика от 11.05.2006 N 2 сумма 9225 руб., оплаченная по пл. поручению N 436351 от 30.03.2006 является авансом, ежемесячно оплата ответчиком в указанный период осуществлялась в сумме 1138 руб., в связи с чем плата за март и апрель в сумме 2276 руб. также подлежит исключению из суммы иска.
Учитывая, что истцом доказан факт сбережения ответчиком платы за пользование помещением истца, взысканию подлежит сумма неосновательного обогащения 172389 руб. 65 коп.
Судом первой инстанции необоснованно сумма иска уменьшена на 35531 руб. 95 коп. оплаты, перечисленной платежными поручениями N 938384 от 01.09.2006; N 174985 от 15.09.2006; N 604207 от 10.10.2006; N 130947 от 09.11.2006; N 696863 от 12.12.2006, которая поступила за пределами 15.05.2006.
Представленный истцом отчет N 46-07 об определении рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады, 2, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Дизайн, Оценка, Маркетинг", в соответствии с которым, стоимость арендной платы 1 кв. м в Советском районе г. Красноярска составляет 650 - 800 рублей, судом первой инстанции обоснованно не применен, поскольку при проведении оценки не учитывались конструктивные особенности спорного объекта недвижимости.
Не подлежит применению цена 1 кв. м в размере 885 руб., указанная в представленном истцом договоре с ОАО "Красноярский завод цветных металлов" N 1867/07 от 01.10.2007 на том основании, что согласно ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Поскольку неосновательное пользование помещением закончилось 15.05.2006 подписанием договора аренды N 02, плата за пользование не может рассчитываться из цены договора, заключенного 01.10.2007.
Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца об освобождении спорного помещения, предъявленного на основании ст. 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
15.05.2006 между сторонами заключен договор аренды N 02, предметом которого является имущество, об истребовании которого просит истец. Договор содержит все существенные условия договора аренды. Указание в договоре площади арендуемого помещения больше (20,5 кв. м), чем указано в техническом паспорте на жилой дом, не свидетельствует о несогласованности предмета договора аренды, поскольку из договора следует, что нежилое помещение представляет собой колясочную, расположенную на первом этаже седьмого подъезда. В соответствии с техническим паспортом на жилой дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады, 2, в седьмом подъезде на нервом этаже имеется одно нежилое помещение - колясочная, площадью 20,20 кв. м.
Срок действия договора определен сторонами с 01.05.2006 по 31.12.2006.
В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом, ответчик в настоящее время пользуется спорным помещением на условиях действующего договора аренды N 02 от 15.05.2006, в связи с чем, положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применению не подлежат.
Ссылки истца на его письма от 28.12.2006 N 076, от 18.01.2007 N 01 не могут быть приняты во внимание, поскольку истец требование об освобождении помещения в порядке ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не предъявлял. В исковом заявлении ссылался на иные фактические обстоятельства (отсутствие заключенного договора). Заявления об изменении основания иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде первой инстанции не заявлял.
Не признаны судом обоснованными его доводы об отсутствии между сторонами договорных отношений со ссылкой на ст. 440 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно указанной норме, когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока. Истец в качестве оферты рассматривает свое письмо от 25.05.2006 N 38, а в качестве акцепта - письмо ответчика от 08.06.2006. Вместе с тем из текста письма истца и отсутствия перечня прилагаемых документов невозможно сделать вывод о направлении ответчику проекта договора от 15.05.2006 N 02, в то время как в ответе ООО "НеоСтом" от 08.06.2006 речь идет о проекте договора от 25.06.2006.
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом заключения договора указывает момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В материалах дела имеется договор аренды N 02, содержащий все существенные условия договора аренды, и датированный сторонами 15.05.2006. При этом истец не может назвать иную дату его подписания и представить об этом доказательства, отсутствие у истца второго экземпляра договора не лишает его доказательственного значения. Указание в платежных поручениях на перечисление арендных платежей на договор от 18.11.2003 ответчик объясняет тем, что истец в своих счетах на оплату также ссылался на указанный договор.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению по 1 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств по делу на сумму неосновательного обогащения 35531,95 рублей и судебных расходов.
Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относятся судебные издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде. К ним относятся: расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
По правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Истец просит взыскать судебные расходы в размере 21000 рублей, состоящие из расходов на оплату услуг представителя в размере 20000 рублей, а также 1000 рублей, составляющих стоимость справки выданной ООО "Дизайн, Оценка, Маркетинг" о состоянии рыночных цен за аренду объектов недвижимости.
Расходы истца в размере 1000 рублей не могут рассматриваться в качестве судебных расходов. Справка, полученная истцом у ООО "Дизайн, Оценка, Маркетинг" представлена в подтверждение заявленных исковых требований в части определения размера стоимости неосновательного обогащения. Следовательно, указанные расходы истца не могут быть отнесены к судебным издержкам.
Истец просит суд взыскать с ответчика судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 20000 рублей. В доказательство представлена квитанция к приходному кассовому ордеру N 39 от 30.01.2007 на сумму 20000 рублей.
Интересы истца в суде первой и апелляционной инстанции представляла Бурова В.А., которая принимала участие в судебных заседаниях, готовила исковое заявление, расчеты суммы иска, возражения на отзывы ответчика, апелляционную жалобу.
Суд находит судебные расходы истца обоснованными и подлежащими удовлетворению пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
При подаче иска государственная пошлина истцом не оплачивалась, при подаче апелляционной жалобы оплачено 1000 рублей. За рассмотрение дела в суде первой инстанции за два исковых требования на истца подлежит отнесению госпошлина в сумме 9836,68 руб., на ответчика - 3874,24 руб. За рассмотрение апелляционной жалобы на истца - 669,10 руб., на ответчика - 330,90 руб.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Красноярского края от 23 июля 2007 года по делу N А33-3362/2007 изменить в части взыскания суммы неосновательного обогащения и судебных расходов.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НеоСтом" в пользу товарищества собственников жилья "Зенит" 172389 рублей 65 копеек неосновательного обогащения и 6618 руб. судебных расходов.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Зенит" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9505 руб. 78 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НеоСтом" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4205 руб. 14 коп.
В остальной части решение оставить без изменения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.10.2007 N А33-3362/2007-03АП-626/2007 ПО ДЕЛУ N А33-3362/2007
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2007 г. N А33-3362/2007-03АП-626/2007
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кирилловой Н.А.
судей: Филиповой Л.В., Хасановой И.А.
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Зенит"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 23 августа 2007 года по делу N А33-3362/2007,
принятое судьей Рудовой Л.А.
В судебном заседании участвовали:
от истца - Бурова В.А. - представитель по доверенности от 20.11.2006,
от ответчика - Сирота Н.М. - представитель по доверенности от 15.10.2007.
Протокол настоящего судебного заседания велся секретарем Шкреба К.В.
Резолютивная часть постановления объявлена в судебном заседании 18 октября 2007 года. В полном объеме постановление изготовлено 22 октября 2007 года.
Товарищество собственников жилья "Зенит" (далее - ТСЖ "Зенит") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НеоСтом" (далее - ООО "НеоСтом") о взыскании 463977 руб. 50 коп. неосновательного обогащения, выселении из занимаемого помещения N 8 (колясочная) общей площадью 20,2 кв. м, расположенного на первом этаже седьмого подъезда жилого дома N 2 по ул. 78-й Добровольческой бригады.
Истцом неоднократно изменялись исковые требования, в окончательном виде истец заявлением без номера и даты просил взыскать с ответчика 521092 руб. неосновательного обогащения за период с 01.03.2004 по 27.06.2007, 21000 руб. судебных расходов, связанных с рассмотрением дела, а также обязать возвратить в натуре имущество, составляющее неосновательное обогащение, а именно: помещение N 8 (колясочная) общей площадью 20,2 кв. м, расположенное на первом этаже седьмого подъезда жилого дома N 2 по ул. Добровольческой бригады в г. Красноярске.
Протокольным определением от 11.07.2007 увеличение суммы иска судом принято.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23.07.2007 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "НеоСтом" в пользу ТСЖ "Зенит" взыскано 136857 руб. 70 коп. неосновательного обогащения, 5265 руб. судебных расходов.
Не согласившись с данным решением, ТСЖ "Зенит" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, мотивируя следующим:
- - судом не дана оценка представленным истцом доказательствам о незаключенности договора аренды от 15.05.2006 N 02 (письма ответчика, платежные поручения);
- - при определении размера неосновательного обогащения следует принимать во внимание, какую цену бы платил ответчик, арендуя аналогичное помещение у другого арендодателя, перечень цен приведен в кратком отчете ООО "ДОМ", согласно которому средняя цена составляет 725 руб. за 1 кв. м;
- - сделав вывод о том, что договор аренды от 15.05.2006 N 02 является заключенным, суд неверно рассчитал сумму неосновательного обогащения: из суммы неосновательного обогащения вычтены произведенные ответчиком платежи не только за период с 01.03.2004 по 30.04.2006, но и за период с 01.05.2006 по 31.12.2006;
- - 28.11.2006 истец направлял в адрес ответчика новый проект договора аренды, 28.12.2006 - требование об освобождении спорного помещения в связи с незаключением договора на новый срок, что свидетельствует о том, что истец возражал против пользования помещением ответчиком;
- ООО "НеоСтом" считает доводы апелляционной жалобы необоснованными в связи со следующим:
- - письма ответчика не могут опровергнуть факт согласования и подписания договора аренды от 15.05.2006 N 02;
- - ссылка в платежных поручениях на договор от 18.11.2003 связана с тем, что оплата производилась в соответствии с выставленными истцами счетами, в которых в качестве основания платежа указывался договор от 18.11.2003;
- - представленная истцом оценка стоимости аренды, в том числе и по договору с ОАО "Красцветмет", не применима к данному объекту недвижимости, поскольку в ней не учтены не только конструктивные особенности (отсутствие канализации) помещения, но и невозможность его сдачи в аренду как самостоятельного объекта;
- - требования истца распространялись на весь период пользования ответчиком помещением, вплоть до июня 2007 года, поэтому судом правомерно учтены в расчетах все суммы, выплаченные истцу ответчиком по этому основанию;
- - письмо истца от 28.12.2006 N 076 не может быть принято в качестве доказательства возражения на возобновление договора аренды от 15.05.2006 N 02 в связи с истечением срока его действия, поскольку в нем говорится о другом договоре - проекте договора от 28.11.2006 N 18;
- - в письме ответчика от 02.03.2007 б/н отсутствуют ссылки на договор аренды б/н от 18.11.2003 и говорится о неправомочности действий председателя правления, направленных на прекращение арендных отношений.
В судебном заседании представители истца и ответчика настаивали на доводах, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Товарищество собственников жилья "Зенит" зарегистрировано администрацией города Красноярска 25.12.1997 за номером 221.
12.01.1998 по акту приема-передачи товарищество собственников жилья "Зенит" приняло от АО "Красноярскжилстрой" вторую очередь жилого дома N 2 по ул. 78 Добровольческой бригады, сданную в эксплуатацию в 1997 году, включая квартиры под номерами с 94 по 172. Общая полезная передаваемая площадь - 10522,3 кв. м, в том числе: жилая площадь - 4668 кв. м, нежилая (вспомогательная) площадь - 182 кв. м (колясочная, лестницы, тамбуры, мусоросборники).
Согласно техническому паспорту на жилой дом по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады, 2, на первом этаже седьмого подъезда расположена колясочная, общей площадью 20,20 кв. м.
22.04.2003 правлением ТСЖ "Зенит" принято решение о сдаче в аренду колясочной, расположенной на первом этаже седьмого подъезда.
18.11.2003 между товариществом собственников жилья "Зенит" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "НеоСтом" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения, по условиям п. 1.1, 1.3 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 20,2 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: ул. 78 Добровольческой бригады, 2, для использования под служебное помещение. Срок договора аренды установлен с 18.11.2003 по 31.11.2004.
Размер арендной платы предусмотрен 1157 руб. 46 коп. в месяц с учетом НДС (п. 3.1).
15.05.2006 между ТСЖ "Зенит" (арендодатель) и ООО "Неостом" (арендатор) заключен договор N 02, в соответствии с которым арендатору предоставлено во временное пользование нежилое вспомогательное помещение (колясочная), расположенное в седьмом подъезде на первом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады, 2, общей площадью 20,5 кв. м.
Договор заключен на срок с 01.05.2006 по 31.12.2006 (п. 3.1 договора).
В соответствии с п. 5.1 договора, размер арендной платы в соответствии с расчетом арендодателя, который является обязательным приложением к договору, составляет 9225 руб. ежемесячно с учетом единого налога.
В приведенном расчете арендной платы, стоимость одного квадратного метра в месяц составляет 450 рублей с учетом налогов.
15.05.2006 между арендодателем и арендатором подписан акт приема-передачи помещения, являющегося предметом договора аренды N 02 от 15.05.2006.
В доказательство оплаты пользования спорным помещением истцом в материалы дела представлены платежные поручения на сумму 63243 руб. 50 коп.:
N 1808 от 08.04.2004, N 1562 от 05.05.2004, N 4936 от 08.09.2004, N 81 от 06.10.2004, N 5889 от 10.11.2004, N 861 от 16.12.2004, N 72 от 07.02.2005, N 6030 от 15.02.2005, N 5923 от 11.04.2005, N 746 от 21.04.2005, N 772 от 02.06.2005, N 87750 от 04.08.2005, N 667223 от 15.09.2005, N 383787 от 02.11.2005, N 11031 от 14.12.2005, N 26900 от 02.03.2006, N 232500 от 16.03.2006, N 436351 от 30.03.2006, N 938384 от 01.09.2006, N 174985 от 15.09.2006, N 604207 от 10.10.2006, N 130947 от 09.11.2006, N 696863 от 12.12.2006
Истец полагая, что договор аренды от 18.11.2003 является незаключенным, обратился с иском об освобождении указанного помещения и взыскании с ответчика стоимости неосновательно сбереженной арендной платы за период с 01.03.2004 по 27.06.2007 в сумме 521092 руб., исходя из цены за 1 кв. м, определенной оценщиком ООО "Дизайн, Оценка, Маркетинг" в отчете N 46-07 об определении рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады N 2.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В качестве правовой квалификации сложившихся между истцом и ответчиком правоотношений истец в исковом заявлении ссылается на нормы главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение стоимости неосновательного обогащения должно иметь место по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит наличие следующих обстоятельств:
- - сбережение ответчиком имущества за счет истца;
- - отсутствие правовых оснований для сбережения имущества ответчиком;
- - размер неосновательного обогащения.
Между истцом и ответчиком подписан договор аренды от 18.11.2003, к которому применяются нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование.
В силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В договоре аренды от 18.11.2003 отсутствуют данные, позволяющие установить место нахождение предмета аренды в доме по адресу: ул. 78 Добровольческой бригады, 2.
Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация договора аренды от 18.11.2003, срок аренды по которому составляет более 1 года, не произведена, в связи с чем договор следует считать незаключенным и по данному основанию.
Факт пользования указанным помещением с 01.03.2004 по настоящее время ответчик в суде апелляционной инстанции не отрицал, но полагает, что обязательства из неосновательного обогащения прекратились 15.05.2006 подписанием между ним и истцом договора аренда N 02 от 15.05.2006. Такой договор в материалы дела представлен.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно квалифицировал фактически сложившиеся в период с 01.03.2004 по 14.05.2006 между сторонами правоотношения как неосновательное обогащение, которое регулируется положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.
Судом первой инстанции обоснованно на основании ст. 131, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 8 ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и фактических обстоятельств дела сделан вывод о принадлежности спорного помещения к общей долевой собственности домовладельцев и праве истца распоряжаться данным имуществом.
Для определения размера неосновательного обогащения ответчиком в материалы дела представлен отчет ООО "Бюро оценки стоимости собственности" N 21/07, согласно которому стоимость 1 кв м в указанном помещении (колясочная площадью 20,2 кв. м) по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады, 2 составляет 381 руб. При оценке приняты во внимание конструктивные особенности помещения: отсутствие отдельного входа (ранее существовал вход через щитовую с электрооборудованием), невозможность локального использования как офисное помещение ввиду отсутствия санузла.
Таким образом, размер суммы неосновательного обогащения за период с 01.03.2004 по 14.05.2006 составляет 200101 руб. 20 коп.
В качестве оплаты за пользование помещением ответчик перечислил истцу в указанный период сумму 25435 руб. 55 коп. согласно платежным поручениям: N 1808 от 08.04.2004; N 1562 от 05.05.2004; N 4936 от 08.09.2004; N 81 от 06.10.2004; N 5889 от 10.11.2004; N 861 от 16.12.2004; N 72 от 07.02.2005; N 6030 от 15.02.2005; N 5923 от 11.04.2005; N 746 от 21.04.2005; N 772 от 02.06.2005; N 87750 от 04.08.2005; N 667223 от 15.09.2005; N 383787 от 02.11.2005; N 11031 от 14.12.2005; N 26900 от 02.03.2006; N 232500 от 16.03.2006.
Как следует из письма ответчика от 11.05.2006 N 2 сумма 9225 руб., оплаченная по пл. поручению N 436351 от 30.03.2006 является авансом, ежемесячно оплата ответчиком в указанный период осуществлялась в сумме 1138 руб., в связи с чем плата за март и апрель в сумме 2276 руб. также подлежит исключению из суммы иска.
Учитывая, что истцом доказан факт сбережения ответчиком платы за пользование помещением истца, взысканию подлежит сумма неосновательного обогащения 172389 руб. 65 коп.
Судом первой инстанции необоснованно сумма иска уменьшена на 35531 руб. 95 коп. оплаты, перечисленной платежными поручениями N 938384 от 01.09.2006; N 174985 от 15.09.2006; N 604207 от 10.10.2006; N 130947 от 09.11.2006; N 696863 от 12.12.2006, которая поступила за пределами 15.05.2006.
Представленный истцом отчет N 46-07 об определении рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады, 2, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Дизайн, Оценка, Маркетинг", в соответствии с которым, стоимость арендной платы 1 кв. м в Советском районе г. Красноярска составляет 650 - 800 рублей, судом первой инстанции обоснованно не применен, поскольку при проведении оценки не учитывались конструктивные особенности спорного объекта недвижимости.
Не подлежит применению цена 1 кв. м в размере 885 руб., указанная в представленном истцом договоре с ОАО "Красноярский завод цветных металлов" N 1867/07 от 01.10.2007 на том основании, что согласно ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Поскольку неосновательное пользование помещением закончилось 15.05.2006 подписанием договора аренды N 02, плата за пользование не может рассчитываться из цены договора, заключенного 01.10.2007.
Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца об освобождении спорного помещения, предъявленного на основании ст. 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
15.05.2006 между сторонами заключен договор аренды N 02, предметом которого является имущество, об истребовании которого просит истец. Договор содержит все существенные условия договора аренды. Указание в договоре площади арендуемого помещения больше (20,5 кв. м), чем указано в техническом паспорте на жилой дом, не свидетельствует о несогласованности предмета договора аренды, поскольку из договора следует, что нежилое помещение представляет собой колясочную, расположенную на первом этаже седьмого подъезда. В соответствии с техническим паспортом на жилой дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады, 2, в седьмом подъезде на нервом этаже имеется одно нежилое помещение - колясочная, площадью 20,20 кв. м.
Срок действия договора определен сторонами с 01.05.2006 по 31.12.2006.
В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом, ответчик в настоящее время пользуется спорным помещением на условиях действующего договора аренды N 02 от 15.05.2006, в связи с чем, положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применению не подлежат.
Ссылки истца на его письма от 28.12.2006 N 076, от 18.01.2007 N 01 не могут быть приняты во внимание, поскольку истец требование об освобождении помещения в порядке ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не предъявлял. В исковом заявлении ссылался на иные фактические обстоятельства (отсутствие заключенного договора). Заявления об изменении основания иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде первой инстанции не заявлял.
Не признаны судом обоснованными его доводы об отсутствии между сторонами договорных отношений со ссылкой на ст. 440 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно указанной норме, когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока. Истец в качестве оферты рассматривает свое письмо от 25.05.2006 N 38, а в качестве акцепта - письмо ответчика от 08.06.2006. Вместе с тем из текста письма истца и отсутствия перечня прилагаемых документов невозможно сделать вывод о направлении ответчику проекта договора от 15.05.2006 N 02, в то время как в ответе ООО "НеоСтом" от 08.06.2006 речь идет о проекте договора от 25.06.2006.
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом заключения договора указывает момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В материалах дела имеется договор аренды N 02, содержащий все существенные условия договора аренды, и датированный сторонами 15.05.2006. При этом истец не может назвать иную дату его подписания и представить об этом доказательства, отсутствие у истца второго экземпляра договора не лишает его доказательственного значения. Указание в платежных поручениях на перечисление арендных платежей на договор от 18.11.2003 ответчик объясняет тем, что истец в своих счетах на оплату также ссылался на указанный договор.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению по 1 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств по делу на сумму неосновательного обогащения 35531,95 рублей и судебных расходов.
Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относятся судебные издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде. К ним относятся: расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
По правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Истец просит взыскать судебные расходы в размере 21000 рублей, состоящие из расходов на оплату услуг представителя в размере 20000 рублей, а также 1000 рублей, составляющих стоимость справки выданной ООО "Дизайн, Оценка, Маркетинг" о состоянии рыночных цен за аренду объектов недвижимости.
Расходы истца в размере 1000 рублей не могут рассматриваться в качестве судебных расходов. Справка, полученная истцом у ООО "Дизайн, Оценка, Маркетинг" представлена в подтверждение заявленных исковых требований в части определения размера стоимости неосновательного обогащения. Следовательно, указанные расходы истца не могут быть отнесены к судебным издержкам.
Истец просит суд взыскать с ответчика судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 20000 рублей. В доказательство представлена квитанция к приходному кассовому ордеру N 39 от 30.01.2007 на сумму 20000 рублей.
Интересы истца в суде первой и апелляционной инстанции представляла Бурова В.А., которая принимала участие в судебных заседаниях, готовила исковое заявление, расчеты суммы иска, возражения на отзывы ответчика, апелляционную жалобу.
Суд находит судебные расходы истца обоснованными и подлежащими удовлетворению пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
При подаче иска государственная пошлина истцом не оплачивалась, при подаче апелляционной жалобы оплачено 1000 рублей. За рассмотрение дела в суде первой инстанции за два исковых требования на истца подлежит отнесению госпошлина в сумме 9836,68 руб., на ответчика - 3874,24 руб. За рассмотрение апелляционной жалобы на истца - 669,10 руб., на ответчика - 330,90 руб.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 23 июля 2007 года по делу N А33-3362/2007 изменить в части взыскания суммы неосновательного обогащения и судебных расходов.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НеоСтом" в пользу товарищества собственников жилья "Зенит" 172389 рублей 65 копеек неосновательного обогащения и 6618 руб. судебных расходов.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Зенит" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9505 руб. 78 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НеоСтом" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4205 руб. 14 коп.
В остальной части решение оставить без изменения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий
Н.А.КИРИЛЛОВА
Судьи:
Л.В.ФИЛИПОВА
И.А.ХАСАНОВА
Н.А.КИРИЛЛОВА
Судьи:
Л.В.ФИЛИПОВА
И.А.ХАСАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)