Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2010 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тихоненко А.А.
судей Иноземцева И.В., Малышевой Л.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грачевым В.А.
при участии в судебном заседании:
- от истца - Семеновой Е.Ю., представителя по доверенности от 11.01.2010 б/н;
- от ответчика - Устина М.А., представителя по доверенности от 24.06.2010 б/н;
- от третьего лица - Краснобай Р.В., представителя по доверенности от 29.12.2009 N 5634/02-02
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Амурлифт", Общества с ограниченной ответственностью "Востокмебель-Инвест"
на решение от 23 июля 2010 года
по делу N А73-5738/2010
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Шальневой О.В.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Амурлифт"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Востокмебель-Инвест"
о взыскании 105 173 руб. 95 коп.
третье лицо: Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска"
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Амурлифт" (далее - ООО "УК "Амурлифт", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Востокмебель-Инвест" (далее - ООО "Востокмебель-Инвест", ответчик) о взыскании 105 173 руб. 95 коп., из которых 101 227 руб. 78 коп. - задолженность по договору долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества здания N 083-ДУ за период с октября 2008 года по март 2010 года включительно и 3 946 руб. 17 коп. - договорная неустойка.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств в части оплаты по договору на долевое участие в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома и уклонением от несения расходов на содержание и ремонт общего имущества здания по ул. Краснореченской, 117 и заявлен на основании статей 307, 309, 249, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Определением суда от 31.05.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее - ОАО "ЦИТ").
Решением от 23.07.2010 иск удовлетворен частично, с ООО "Востокмебель-Инвест" в пользу ООО "УК "Амурлифт" взыскано 87 422 руб. 13 коп. основного долга и 3 902 руб. 28 коп. процентов, в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "УК "Амурлифт" в апелляционной жалобе просит отменить решение от 23.07.2010 и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
В обосновании доводов жалобы указал, что согласно представленных в материалы счетов-фактур, ответчик за период с октября 2008 года по март 2010 года ненадлежащим образом исполнял обязательства по возмещению эксплуатационных расходов, вследствие чего возникла задолженность в размере 101 227 руб. 78 коп. Указывает, что при заключении договора был установлен тариф для оплаты за содержание в соответствии с Постановлением Губернатора Хабаровского края, установившим предельный индекс повышения тарифа на товары и услуги, с 2008 года - 16,66 руб., с 2009 года - 19,41 руб.
ООО "Востокмебель-Инвест" в апелляционной жалобе просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
По мнению ответчика, решение принято с неполным выяснением всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и с нарушением норм материального права. Полагает, что договор от 01.01.2009 является незаключенным в связи с не урегулированием разногласий по договору.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители заявителей поддержали доводы своих апелляционных жалоб.
ООО "ЦИТ" в заседании суда представленным отзывом и пояснениями представителя указало, что решение суда о взыскании задолженности по содержанию общего имущества здания с арендатора - ООО "Востокмебель-Инвест" является законным, а размер взысканной суммы обоснованным.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобах, заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), для отменены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "УК "Амурлифт" является управляющей организацией, осуществляющей обслуживание жилого дома по ул. Краснореченская, 117 на основании договора на управление МКД от 02.08.2008, по условиям которого собственники обязались оплачивать управляющей компании стоимость услуг по содержанию и эксплуатации общедомового имущества, исходя из 21,47 рублей за 1 квадратный метр занимаемой площади, а управляющая компания - осуществлять управление домом.
ООО "Востокмебель-Инвест" занимает нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Краснореченская, 117, общей площадью 247,1 кв. м для использования под магазин, на основании договоров аренды объектов нежилого фонда от 14.11.2008 N 567/08, от 21.12.2009 N 563/09, заключенных между ОАО "ЦИТ" (арендодатель) и ответчиком (арендатор).
ОАО "ЦТИ" является собственником функциональных помещений на основании свидетельства о праве собственности от 17.08.2005.
Пунктами 3.2.5 договоров аренды от 14.11.2008 N 567/08, от 21.12.2009 N 563/09 предусмотрена обязанность арендатора ООО "Востокмебель-Инвест" в течение месяца после подписания договора аренды заключить договоры на оказание коммунальных услуг, техническое обслуживание, и напрямую оплачивать стоимость оказанных услуг.
В соответствии с условиями указанных договоров аренды, ООО "Востокмебель-Инвест" принимает долевое участие в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества МКД.
01.09.2009 между ООО "УК "Амурлифт" и ООО "Востокмебель-Инвест" подписан договор долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома N 083-ДУ по ул. Краснореченской, 117, с разногласиями со стороны ООО "Востокмебель-Инвест".
Разногласия сторонами не урегулированы, в том числе и по пункту 6.1 договора, предусматривающего распространение действия договора с 01.10.2008.
Суд первой инстанции в соответствии со статьей 432 ГК РФ, учитывая содержание несогласованных пунктов договора по протоколу разногласий, пришел к выводу о заключенности договора от 01.01.2009, на период с 01.01.2009 по 31.12.2009 продлением его действия на 2010 год, поскольку ни одна сторона не отказалась от договора в установленном порядке.
Сторонами согласованы все существенные условия договора возмездного оказания услуг, предусмотренные статьей 779 ГК РФ, а именно: предмет договора, изложенный в пункте 1.1, содержащем весь перечень производимых работ и услуг, в связи с чем, данный договор подлежит обязательному исполнению сторонами надлежащим образом в силу статьи 309 ГК РФ.
Истец, считая, что ответчик, обязан нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, обратился в суд с настоящим иском.
Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 3.1 договора от 01.01.2009, стоимость услуг по содержанию и эксплуатации общедомового имущества стороны с 13.01.2009 определили в сумме 19,41 руб. в месяц за 1 кв. м занимаемой площади, что, с учетом арендуемой площади, составляет 5 659,53 руб. в месяц, без права истца в одностороннем порядке увеличивать стоимость услуг.
Обязанность ответчика оплатить оказанные услуги по условиям договора не связана с составлением и утверждением сторонами договора актов выполненных работ по каждому месяцу оказания услуг.
Исходя из положений договора, "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", платежи за содержание, ремонт, техническое обслуживание дома являются структурной частью платы за содержание и ремонт занимаемых помещений в многоквартирном доме, плательщиками которой являются собственники помещений в многоквартирном доме (ст. 154 ЖК РФ).
Техническое обслуживание - это комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств, и целью технического обслуживания является нормальное функционирование здания и его устройств в течение установленного срока службы.
Текущий ремонт - это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов оборудования и инженерных систем здания для Поддержания эксплуатационных показателей (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 179 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилого фонда").
Данное определение текущего ремонта содержится и в "Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 19.08.2006.
Соответственно, услуги по техническому обслуживанию жилого дома, текущему ремонту, оказываемые управляющей компанией, являются деятельностью, а не совершением определенных действий, и данная деятельность является платной. При этом плата вносится жильцами не за выполнение конкретной работы, а за осуществление деятельности по поддержанию в исправном состоянии элементов и конструкций здания и обеспечению их функционирования в целом.
Поскольку результатом деятельности по техническому обслуживанию здания является поддержание здания и его элементов в исправном состоянии, доказательством неисполнения управляющей компанией ее обязательств по оказанию данной услуги является установление фактов технической неисправности здания, его элементов и инженерных систем.
Доказательств ненадлежащего исполнения управляющей компанией по техническому обслуживанию и содержанию многоквартирного дома при передаче дома по окончании действия договора не установлено, ответчиком таковых не представлено.
На основании чего суд пришел к выводу, что услуги оказаны без недостатков по качеству и подлежат оплате в установленном размере - 5 659,53 руб. в месяц.
За период с 01.01.2009 по март 2010 года включительно, договорная стоимость услуг, подлежащая взысканию с ответчика составила 84 582,56 руб. (5 349,14 + 5 659,53 X 14 месяцев), где за январь 2009 года стоимость услуг рассчитана исходя из стоимости 12 дней января по ставке 4 857,69 руб. в месяц, а с 13.01.2009 - исходя из ставки 5 659,53 руб. в месяц.
Согласно передаточному акту, ответчик занимает по договору аренды спорные помещения с 23.10.2008.
В период с 23.10.2008 по 31.12.2008 между сторонами не существовало договорных отношений по оказанию услуг по техническому содержанию и эксплуатации общедомового имущества.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
По условиям договора аренды, собственник имущества - спорных нежилых помещений - ОАО "ЦИТ", с согласия арендатора, возложил обязанность по участию в содержании общедомового имущества на арендатора.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы. Лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры. Технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Статьей 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункт 2).
На основании статьи пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, проанализирован указанные нормы, суд пришел к обоснованному выводу о том, что собственник нежилых помещений, или иное лицо, в соответствии с договором, в силу закона и принятых на себя обязательств должен нести расходы по содержанию общего имущества, в связи с чем отклонил довод ответчика об отсутствии между ним и истцом договорных отношений в октябре - декабре 2008 года.
Согласно техническому паспорту на МКД, общая площадь всего дома оставляет 2 719,8 кв. м, соответственно, с учетом занимаемой ответчиком площади (247,18 кв. м), доля последнего составляет 9,085 процентов.
Согласно представленных истцом суду доказательства, стоимость работ и услуг по содержанию общедомового имущества за указанный период составила 2 839,57 руб.:
- - в октябре - 14 708,03 руб., доля ответчика за период с 23.10.2008 по 30.10.2008 - 360,78 руб.;
- - в ноябре - 13 738,44 руб., доля ответчика - 1 248,14 руб.;
- - в декабре - 13 545,98 руб., доля ответчика - 1 230,65 руб.
Таким образом, по расчету суда, основной долг ответчика составил 87 422 руб. 13 коп. (84 582,56 + 2 839,57).
Суд, приняв во внимание представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика обязанности осуществлять оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и взыскал 87 422 руб. 13 коп. основного долга.
Проценты по статье 395 ГК РФ, исходя из просрочки договорного платежа по каждому месяцу спорного периода, начиная с 11 числа, следующего за отчетным, в соответствии с пунктом 3.2 договора, ставки рефинансирования 7,75%, составили 3 902 руб. 28 коп., которые обоснованно взысканы судом с ответчика.
Проценты на сумму долга, возникшего при отсутствии оформленного договора в период с 23.10.2008 по 31.12.2008 взысканию не подлежат в силу положений статьи 314 ГК РФ, поскольку истцом не представлены доказательства даты востребования у ответчика этой суммы долга (доказательств получения ответчиком претензии, счета-фактуры, акта сверки и т.д.).
Поскольку судом установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании имеющихся в деле доказательств, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлены, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителей.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 23.07.2010 по делу N А73-5738/2010 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Амурлифт" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 77 руб. 61 коп., излишне уплаченную по платежному поручению от 05.08.2010 N 723.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
А.А.ТИХОНЕНКО
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Л.Г.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2010 N 06АП-4180/2010 ПО ДЕЛУ N А73-5738/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2010 г. N 06АП-4180/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2010 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тихоненко А.А.
судей Иноземцева И.В., Малышевой Л.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грачевым В.А.
при участии в судебном заседании:
- от истца - Семеновой Е.Ю., представителя по доверенности от 11.01.2010 б/н;
- от ответчика - Устина М.А., представителя по доверенности от 24.06.2010 б/н;
- от третьего лица - Краснобай Р.В., представителя по доверенности от 29.12.2009 N 5634/02-02
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Амурлифт", Общества с ограниченной ответственностью "Востокмебель-Инвест"
на решение от 23 июля 2010 года
по делу N А73-5738/2010
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Шальневой О.В.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Амурлифт"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Востокмебель-Инвест"
о взыскании 105 173 руб. 95 коп.
третье лицо: Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска"
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Амурлифт" (далее - ООО "УК "Амурлифт", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Востокмебель-Инвест" (далее - ООО "Востокмебель-Инвест", ответчик) о взыскании 105 173 руб. 95 коп., из которых 101 227 руб. 78 коп. - задолженность по договору долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества здания N 083-ДУ за период с октября 2008 года по март 2010 года включительно и 3 946 руб. 17 коп. - договорная неустойка.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств в части оплаты по договору на долевое участие в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома и уклонением от несения расходов на содержание и ремонт общего имущества здания по ул. Краснореченской, 117 и заявлен на основании статей 307, 309, 249, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Определением суда от 31.05.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее - ОАО "ЦИТ").
Решением от 23.07.2010 иск удовлетворен частично, с ООО "Востокмебель-Инвест" в пользу ООО "УК "Амурлифт" взыскано 87 422 руб. 13 коп. основного долга и 3 902 руб. 28 коп. процентов, в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "УК "Амурлифт" в апелляционной жалобе просит отменить решение от 23.07.2010 и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
В обосновании доводов жалобы указал, что согласно представленных в материалы счетов-фактур, ответчик за период с октября 2008 года по март 2010 года ненадлежащим образом исполнял обязательства по возмещению эксплуатационных расходов, вследствие чего возникла задолженность в размере 101 227 руб. 78 коп. Указывает, что при заключении договора был установлен тариф для оплаты за содержание в соответствии с Постановлением Губернатора Хабаровского края, установившим предельный индекс повышения тарифа на товары и услуги, с 2008 года - 16,66 руб., с 2009 года - 19,41 руб.
ООО "Востокмебель-Инвест" в апелляционной жалобе просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
По мнению ответчика, решение принято с неполным выяснением всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и с нарушением норм материального права. Полагает, что договор от 01.01.2009 является незаключенным в связи с не урегулированием разногласий по договору.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители заявителей поддержали доводы своих апелляционных жалоб.
ООО "ЦИТ" в заседании суда представленным отзывом и пояснениями представителя указало, что решение суда о взыскании задолженности по содержанию общего имущества здания с арендатора - ООО "Востокмебель-Инвест" является законным, а размер взысканной суммы обоснованным.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобах, заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), для отменены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "УК "Амурлифт" является управляющей организацией, осуществляющей обслуживание жилого дома по ул. Краснореченская, 117 на основании договора на управление МКД от 02.08.2008, по условиям которого собственники обязались оплачивать управляющей компании стоимость услуг по содержанию и эксплуатации общедомового имущества, исходя из 21,47 рублей за 1 квадратный метр занимаемой площади, а управляющая компания - осуществлять управление домом.
ООО "Востокмебель-Инвест" занимает нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Краснореченская, 117, общей площадью 247,1 кв. м для использования под магазин, на основании договоров аренды объектов нежилого фонда от 14.11.2008 N 567/08, от 21.12.2009 N 563/09, заключенных между ОАО "ЦИТ" (арендодатель) и ответчиком (арендатор).
ОАО "ЦТИ" является собственником функциональных помещений на основании свидетельства о праве собственности от 17.08.2005.
Пунктами 3.2.5 договоров аренды от 14.11.2008 N 567/08, от 21.12.2009 N 563/09 предусмотрена обязанность арендатора ООО "Востокмебель-Инвест" в течение месяца после подписания договора аренды заключить договоры на оказание коммунальных услуг, техническое обслуживание, и напрямую оплачивать стоимость оказанных услуг.
В соответствии с условиями указанных договоров аренды, ООО "Востокмебель-Инвест" принимает долевое участие в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества МКД.
01.09.2009 между ООО "УК "Амурлифт" и ООО "Востокмебель-Инвест" подписан договор долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома N 083-ДУ по ул. Краснореченской, 117, с разногласиями со стороны ООО "Востокмебель-Инвест".
Разногласия сторонами не урегулированы, в том числе и по пункту 6.1 договора, предусматривающего распространение действия договора с 01.10.2008.
Суд первой инстанции в соответствии со статьей 432 ГК РФ, учитывая содержание несогласованных пунктов договора по протоколу разногласий, пришел к выводу о заключенности договора от 01.01.2009, на период с 01.01.2009 по 31.12.2009 продлением его действия на 2010 год, поскольку ни одна сторона не отказалась от договора в установленном порядке.
Сторонами согласованы все существенные условия договора возмездного оказания услуг, предусмотренные статьей 779 ГК РФ, а именно: предмет договора, изложенный в пункте 1.1, содержащем весь перечень производимых работ и услуг, в связи с чем, данный договор подлежит обязательному исполнению сторонами надлежащим образом в силу статьи 309 ГК РФ.
Истец, считая, что ответчик, обязан нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, обратился в суд с настоящим иском.
Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 3.1 договора от 01.01.2009, стоимость услуг по содержанию и эксплуатации общедомового имущества стороны с 13.01.2009 определили в сумме 19,41 руб. в месяц за 1 кв. м занимаемой площади, что, с учетом арендуемой площади, составляет 5 659,53 руб. в месяц, без права истца в одностороннем порядке увеличивать стоимость услуг.
Обязанность ответчика оплатить оказанные услуги по условиям договора не связана с составлением и утверждением сторонами договора актов выполненных работ по каждому месяцу оказания услуг.
Исходя из положений договора, "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", платежи за содержание, ремонт, техническое обслуживание дома являются структурной частью платы за содержание и ремонт занимаемых помещений в многоквартирном доме, плательщиками которой являются собственники помещений в многоквартирном доме (ст. 154 ЖК РФ).
Техническое обслуживание - это комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств, и целью технического обслуживания является нормальное функционирование здания и его устройств в течение установленного срока службы.
Текущий ремонт - это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов оборудования и инженерных систем здания для Поддержания эксплуатационных показателей (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 179 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилого фонда").
Данное определение текущего ремонта содержится и в "Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 19.08.2006.
Соответственно, услуги по техническому обслуживанию жилого дома, текущему ремонту, оказываемые управляющей компанией, являются деятельностью, а не совершением определенных действий, и данная деятельность является платной. При этом плата вносится жильцами не за выполнение конкретной работы, а за осуществление деятельности по поддержанию в исправном состоянии элементов и конструкций здания и обеспечению их функционирования в целом.
Поскольку результатом деятельности по техническому обслуживанию здания является поддержание здания и его элементов в исправном состоянии, доказательством неисполнения управляющей компанией ее обязательств по оказанию данной услуги является установление фактов технической неисправности здания, его элементов и инженерных систем.
Доказательств ненадлежащего исполнения управляющей компанией по техническому обслуживанию и содержанию многоквартирного дома при передаче дома по окончании действия договора не установлено, ответчиком таковых не представлено.
На основании чего суд пришел к выводу, что услуги оказаны без недостатков по качеству и подлежат оплате в установленном размере - 5 659,53 руб. в месяц.
За период с 01.01.2009 по март 2010 года включительно, договорная стоимость услуг, подлежащая взысканию с ответчика составила 84 582,56 руб. (5 349,14 + 5 659,53 X 14 месяцев), где за январь 2009 года стоимость услуг рассчитана исходя из стоимости 12 дней января по ставке 4 857,69 руб. в месяц, а с 13.01.2009 - исходя из ставки 5 659,53 руб. в месяц.
Согласно передаточному акту, ответчик занимает по договору аренды спорные помещения с 23.10.2008.
В период с 23.10.2008 по 31.12.2008 между сторонами не существовало договорных отношений по оказанию услуг по техническому содержанию и эксплуатации общедомового имущества.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
По условиям договора аренды, собственник имущества - спорных нежилых помещений - ОАО "ЦИТ", с согласия арендатора, возложил обязанность по участию в содержании общедомового имущества на арендатора.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы. Лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры. Технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Статьей 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункт 2).
На основании статьи пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, проанализирован указанные нормы, суд пришел к обоснованному выводу о том, что собственник нежилых помещений, или иное лицо, в соответствии с договором, в силу закона и принятых на себя обязательств должен нести расходы по содержанию общего имущества, в связи с чем отклонил довод ответчика об отсутствии между ним и истцом договорных отношений в октябре - декабре 2008 года.
Согласно техническому паспорту на МКД, общая площадь всего дома оставляет 2 719,8 кв. м, соответственно, с учетом занимаемой ответчиком площади (247,18 кв. м), доля последнего составляет 9,085 процентов.
Согласно представленных истцом суду доказательства, стоимость работ и услуг по содержанию общедомового имущества за указанный период составила 2 839,57 руб.:
- - в октябре - 14 708,03 руб., доля ответчика за период с 23.10.2008 по 30.10.2008 - 360,78 руб.;
- - в ноябре - 13 738,44 руб., доля ответчика - 1 248,14 руб.;
- - в декабре - 13 545,98 руб., доля ответчика - 1 230,65 руб.
Таким образом, по расчету суда, основной долг ответчика составил 87 422 руб. 13 коп. (84 582,56 + 2 839,57).
Суд, приняв во внимание представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика обязанности осуществлять оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и взыскал 87 422 руб. 13 коп. основного долга.
Проценты по статье 395 ГК РФ, исходя из просрочки договорного платежа по каждому месяцу спорного периода, начиная с 11 числа, следующего за отчетным, в соответствии с пунктом 3.2 договора, ставки рефинансирования 7,75%, составили 3 902 руб. 28 коп., которые обоснованно взысканы судом с ответчика.
Проценты на сумму долга, возникшего при отсутствии оформленного договора в период с 23.10.2008 по 31.12.2008 взысканию не подлежат в силу положений статьи 314 ГК РФ, поскольку истцом не представлены доказательства даты востребования у ответчика этой суммы долга (доказательств получения ответчиком претензии, счета-фактуры, акта сверки и т.д.).
Поскольку судом установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании имеющихся в деле доказательств, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлены, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителей.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 23.07.2010 по делу N А73-5738/2010 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Амурлифт" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 77 руб. 61 коп., излишне уплаченную по платежному поручению от 05.08.2010 N 723.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
А.А.ТИХОНЕНКО
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Л.Г.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)