Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гладышевой Е.В.
судей Зориной О.В., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Копосовой О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4422/2012) жилищно-строительного кооператива "Строим будущее" на решение Арбитражного суда Омской области от 28.04.2012 по делу N А46-7974/2012 (судья Погосткина Е.А.), принятое по иску открытого акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 11" (ИНН 5406323202, ОГРН 1055406226237) к жилищно-строительному кооперативу "Строим будущее" (ИНН 5507076863, ОГРН 1055513045796) о взыскании 17 434 руб. 67 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от жилищно-строительного кооператива "Строим будущее" - представитель Тришкина Э.А. по доверенности от 11.02.2012,
от открытого акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 11" - представитель Харченко Я.А. по доверенности от 01.01.2012,
установил:
Открытое акционерное общество "Территориальная генерирующая компания N 11" (далее - ОАО "ТГК N 11") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Строим будущее" (далее - ЖСК "Строим будущее") о взыскании 17 434 руб. 67 коп., в том числе: 15 916 руб. 92 коп. задолженности за тепловую энергию, поставленную в период с 01.07.2010 по 13.06.2011 в квартиры N 20, 45, 99, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Перелета, 22, корпус 1, и 1 517 руб. 75 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2010 по 29.02.2012.
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.04.2012 по делу N А46-7974/2012 с ответчика в пользу истца взыскано 15 916 руб. 92 коп. задолженности и 1 825 руб. 89 коп. государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ЖСК "Строим будущее" в апелляционной жалобе просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал на то, что с момента передачи спорных квартир членам ЖСК "Строим будущее" под отделку, они несут обязательства по оплате коммунальных услуг. Поскольку спорные квартиры не находились в собственности ответчика, он не являлся абонентом (лицом, обладающим энергопринимающими устройствами, присоединенными к сетям энергоснабжающей организации), дом передан управляющей организации - обществу с ограниченной ответственностью "ЖКО "6-ой Микрорайон". ЖСК "Строим будущее" не имело никаких оснований для управления многоквартирным домом и получения оплаты за коммунальные услуги.
Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу указал на необоснованность доводов ответчика, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части (часть 5 статьи 268 АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены в указанной части, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.05.2007 между ЖСК "Строим будущее" (инвестор) и ООО "Управление капитального строительства "АСК" (заказчик) заключен договор об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым инвестор по мере поступления денежных средств от членов кооператива обязался финансировать строительство 8-ми этажного жилого дома N 5 на 120 квартир по ул. Перелета в городе Омске, заказчик обязался выполнить строительные работы для своевременной сдачи объекта в эксплуатацию - ориентировочно 4 квартал 2009 года при условии своевременного поступления денежных средств.
Дополнительным соглашением от 23.12.2009 в указанный договор сторонами внесены изменения, согласно которым объектом строительства является 8-ми этажный жилой дом на 120 квартир со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Перелета, д. 22, корпус 1, сдача объекта ориентировочно - 2 квартал 2010 года.
В целях приобретения квартир в указанном жилом доме по ул. Перелета в городе Омске Федина О.А., Фаритова Н.В., Телешко А.А. вступили в члены ЖСК "Строим будущее".
В соответствии с договорами, заключенными ЖСК "Строим будущее" с указанными лицами и тарифными планами по формированию пая, в доме N 22 по ул. Перелета, корпус 1 в городе Омске за Фединой О.А. закреплена квартира N 99, за Фаритовой Н.В. - квартира N 45, за Телешко А.А. - квартира N 20.
Разрешением Департамента строительства Администрации города Омска N 55-767 от 30.06.2010 многоквартирный жилой дом по ул. Перелета, д. 22, корпус 1, введен в эксплуатацию.
По акту передачи от 31.01.2011 квартира N 99 ЖСК "Строим будущее" передана в собственность Фединой О.А., государственная регистрация права собственности осуществлена 28.02.2011.
По акту передачи от 14.06.2011 квартира N 45 ЖСК "Строим будущее" передана в собственность Фаритовой Н.В., государственная регистрация права собственности осуществлена 11.07.2011.
По акту передачи от 20.10.2010 квартира N 20 ЖСК "Строим будущее" передана в собственность Телешко А.А., государственная регистрация права собственности осуществлена 15.12.2010.
Как указывает истец, за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до передачи квартир по соответствующим актам их собственникам, ЖСК "Строим будущее" не произведена оплата тепловой энергии, поставленной ОАО "ТГК N 11", в указанные выше квартиры, а именно: задолженность по поставленной тепловой энергии в квартиру N 20 за период с июля 2010 по 19.10.2010 составляет 1 556 руб. 43 коп.; задолженность по поставленной тепловой энергии в квартиру N 45 за период с июля 2010 по 13.06.2011 составляет 9 074 руб. 42 коп.; задолженность по поставленной тепловой энергии в квартиру N 99 за период с июля 2010 по январь 2011 года составляет 5 286 руб. 07 коп.
Расчет задолженности истцом произведен по состоянию на дату, предшествующую составлению актов передачи квартир их собственникам с учетом тарифов, установленных для населения.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности, обоснованно исходил из того, что коммунальные услуги за спорный период должны быть оплачены ответчиком.
Так, в силу части 1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в предмет регулирования настоящего Федерального закона входят отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
На основании части 1, 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) в редакции, действовавшей в спорный период, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Застройщиком, как установлено частью 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения N 1 от 23.12.2009 к договору об инвестиционной деятельности от 04.05.2007 между заказчиком и инвестором заключено соглашение к договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 от 26.06.2009 о передаче прав и обязанностей на основании которого к инвестору (ЖСК "Строим будущее") перешли права аренды земельного участка, кадастровый номер 55:36:11 01 01:2131, на котором осуществлялось строительство жилого дома, являвшегося объектом строительства по договору от 04.05.2007.
Кроме того, с момента заключения указанного дополнительного соглашения (23.12.2009) на ЖСК "Строим будущее" возложено исполнение функций застройщика (пункт 4.1.4.)
Из имеющихся в материалах дела договоров с Фединой О.А., Фаритовой Н.В., Телешко А.А. и тарифных планов усматривается, что ЖСК "Строим будущее" привлекал денежные средства членов кооператива для строительства жилого многоквартирного дома в г. Омске по ул. Перелета, д. 22, корпус 1.
Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Представленное в материалы дела разрешение N 55-767 на ввод в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ул. Перелета, д. 22, корпус 1, в Кировском административном округе города Омска, выдано застройщику - ЖСК "Строим будущее" 30.06.2010.
Таким образом, застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ул. Перелета, д. 22, корпус 1 в городе Омске в котором находятся квартиры, куда истец поставлял тепловую энергию, является ответчик.
Доводы апелляционной жалобы о том, что с момента передачи спорных квартир членам ЖСК "Строим будущее" под отделку, последние несут обязательства по оплате коммунальных услуг, судом апелляционной инстанции отклоняются.
В силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта (или иного документа о передаче) дольщиком. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
ЖСК "Строим будущее" передал спорные квартиры, расположенные в жилом многоквартирном доме в г. Омске по ул. Перелета, д. 22, корпус 1, членам ЖСК "Строим будущее" по актам передачи: от 20.10.2010 - квартира N 20, от 31.01.2011 - квартира N 99, от 14.06.2011 - квартира N 45.
На основании пункта 4 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у члена жилищного кооператива - с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом.
Учитывая, что в настоящем случае жилые помещения предоставлялись гражданам жилищным кооперативом, являющемся застройщиком вновь построенного многоквартирного дома, момент передачи квартир гражданам для целей определения момента возникновения у них обязанностей по оплате коммерческих услуг регулируется специальной нормой - пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, согласно которому обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Из расчета суммы иска и начислений по объектам следует, что истцом заявлены требования о взыскании стоимости тепловой энергии поставленной в спорные квартиры за периоды, предшествующие передаче данных квартир членам ЖСК "Строим будущее" ответчиком.
Доводы ЖСК "Строим будущее" о том, что спорные квартиры не находились в собственности ответчика, судом апелляционной инстанции не принимаются в силу следующего.
Независимо от отсутствия государственной регистрации права на строящийся жилой дом, право собственности на него как объект незавершенного строительства принадлежит застройщику.
Возникновение права собственности других лиц на отдельные квартиры определяется моментом государственной регистрации такого права. Однако обязанность этих лиц по оплате коммунальных услуг определяется пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ.
Статья 210 ГК РФ предусматривает, что бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Поставка истцом тепловой энергии в жилые помещения имеет специфический характер и регулируется в первую очередь ЖК РФ, а не гражданским законодательством, так как именно жилищное законодательство регулирует в частности отношения по внесению платы за коммунальные услуги (статья 4 ЖК РФ).
На основании пункта 5 части 1 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
По правилам части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
То есть из вышеуказанных норм права следует, что бремя несения расходов на содержание принадлежащего собственнику помещения и общего имущества в многоквартирном доме возложено по общему правилу на собственника помещения в многоквартирном доме.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса (часть 1 статьи 129 ЖК РФ, часть 4 статьи 218 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства в силу части 1 статьи 8 Закона N 214-ФЗ осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Из системного анализа вышеназванных положений статей 129, 153, 158 ЖК РФ, статей 4, 8 Закона N 214-ФЗ следует, что плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги вносит законный владелец жилого помещения. При этом до передачи застройщиком (ЖСК "Строим будущее") членам ЖСК жилых помещений владельцем этих помещений, а также лицом, несущим бремя содержания жилых помещений и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, акты передачи квартир под отделку не подтверждают передачу квартир в собственность членам жилищно-строительного кооператива и, соответственно, исполнение обязательств жилищного кооператива перед его членами по предоставлению жилого помещения. Составление указанных актов явилось следствием возложенных на членов жилищного кооператива обязательств по осуществлению за свой счет определенных видов работ, оговоренных в договорах, подписанных с ЖСК "Строим будущее".
Ссылки ответчика на то, что дом передан управляющей организации обществу с ограниченной ответственностью "ЖКО "6-ой Микрорайон", не нашли своего подтверждения в материалах дела.
Суд первой инстанции обоснованно сослался на правовую позицию, изложенную в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.1998 N 30 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения", согласно которой отсутствие письменного договора купли-продажи тепловой энергии между истцом и ответчиком не является основанием для отказа от оплаты энергоресурсов, потребленных последним.
Взыскав с ЖСК "Строим будущее" в пользу ОАО "ТГК N 11" 15 916 руб. 92 коп. задолженности по оплате тепловой энергии суд первой инстанции принял правомерное решение.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения.
Апелляционную жалобу ответчика суд апелляционной инстанции оставляет без удовлетворения.
В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы ЖСК "Строим будущее" предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины, с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 000 руб.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 28.04.2012 по делу N А46-7974/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "Строим будущее" (ИНН 5507076863, ОГРН 1055513045796) в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.07.2012 ПО ДЕЛУ N А46-7974/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2012 г. по делу N А46-7974/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гладышевой Е.В.
судей Зориной О.В., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Копосовой О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4422/2012) жилищно-строительного кооператива "Строим будущее" на решение Арбитражного суда Омской области от 28.04.2012 по делу N А46-7974/2012 (судья Погосткина Е.А.), принятое по иску открытого акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 11" (ИНН 5406323202, ОГРН 1055406226237) к жилищно-строительному кооперативу "Строим будущее" (ИНН 5507076863, ОГРН 1055513045796) о взыскании 17 434 руб. 67 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от жилищно-строительного кооператива "Строим будущее" - представитель Тришкина Э.А. по доверенности от 11.02.2012,
от открытого акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 11" - представитель Харченко Я.А. по доверенности от 01.01.2012,
установил:
Открытое акционерное общество "Территориальная генерирующая компания N 11" (далее - ОАО "ТГК N 11") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Строим будущее" (далее - ЖСК "Строим будущее") о взыскании 17 434 руб. 67 коп., в том числе: 15 916 руб. 92 коп. задолженности за тепловую энергию, поставленную в период с 01.07.2010 по 13.06.2011 в квартиры N 20, 45, 99, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Перелета, 22, корпус 1, и 1 517 руб. 75 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2010 по 29.02.2012.
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.04.2012 по делу N А46-7974/2012 с ответчика в пользу истца взыскано 15 916 руб. 92 коп. задолженности и 1 825 руб. 89 коп. государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ЖСК "Строим будущее" в апелляционной жалобе просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал на то, что с момента передачи спорных квартир членам ЖСК "Строим будущее" под отделку, они несут обязательства по оплате коммунальных услуг. Поскольку спорные квартиры не находились в собственности ответчика, он не являлся абонентом (лицом, обладающим энергопринимающими устройствами, присоединенными к сетям энергоснабжающей организации), дом передан управляющей организации - обществу с ограниченной ответственностью "ЖКО "6-ой Микрорайон". ЖСК "Строим будущее" не имело никаких оснований для управления многоквартирным домом и получения оплаты за коммунальные услуги.
Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу указал на необоснованность доводов ответчика, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части (часть 5 статьи 268 АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены в указанной части, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.05.2007 между ЖСК "Строим будущее" (инвестор) и ООО "Управление капитального строительства "АСК" (заказчик) заключен договор об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым инвестор по мере поступления денежных средств от членов кооператива обязался финансировать строительство 8-ми этажного жилого дома N 5 на 120 квартир по ул. Перелета в городе Омске, заказчик обязался выполнить строительные работы для своевременной сдачи объекта в эксплуатацию - ориентировочно 4 квартал 2009 года при условии своевременного поступления денежных средств.
Дополнительным соглашением от 23.12.2009 в указанный договор сторонами внесены изменения, согласно которым объектом строительства является 8-ми этажный жилой дом на 120 квартир со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Перелета, д. 22, корпус 1, сдача объекта ориентировочно - 2 квартал 2010 года.
В целях приобретения квартир в указанном жилом доме по ул. Перелета в городе Омске Федина О.А., Фаритова Н.В., Телешко А.А. вступили в члены ЖСК "Строим будущее".
В соответствии с договорами, заключенными ЖСК "Строим будущее" с указанными лицами и тарифными планами по формированию пая, в доме N 22 по ул. Перелета, корпус 1 в городе Омске за Фединой О.А. закреплена квартира N 99, за Фаритовой Н.В. - квартира N 45, за Телешко А.А. - квартира N 20.
Разрешением Департамента строительства Администрации города Омска N 55-767 от 30.06.2010 многоквартирный жилой дом по ул. Перелета, д. 22, корпус 1, введен в эксплуатацию.
По акту передачи от 31.01.2011 квартира N 99 ЖСК "Строим будущее" передана в собственность Фединой О.А., государственная регистрация права собственности осуществлена 28.02.2011.
По акту передачи от 14.06.2011 квартира N 45 ЖСК "Строим будущее" передана в собственность Фаритовой Н.В., государственная регистрация права собственности осуществлена 11.07.2011.
По акту передачи от 20.10.2010 квартира N 20 ЖСК "Строим будущее" передана в собственность Телешко А.А., государственная регистрация права собственности осуществлена 15.12.2010.
Как указывает истец, за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до передачи квартир по соответствующим актам их собственникам, ЖСК "Строим будущее" не произведена оплата тепловой энергии, поставленной ОАО "ТГК N 11", в указанные выше квартиры, а именно: задолженность по поставленной тепловой энергии в квартиру N 20 за период с июля 2010 по 19.10.2010 составляет 1 556 руб. 43 коп.; задолженность по поставленной тепловой энергии в квартиру N 45 за период с июля 2010 по 13.06.2011 составляет 9 074 руб. 42 коп.; задолженность по поставленной тепловой энергии в квартиру N 99 за период с июля 2010 по январь 2011 года составляет 5 286 руб. 07 коп.
Расчет задолженности истцом произведен по состоянию на дату, предшествующую составлению актов передачи квартир их собственникам с учетом тарифов, установленных для населения.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности, обоснованно исходил из того, что коммунальные услуги за спорный период должны быть оплачены ответчиком.
Так, в силу части 1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в предмет регулирования настоящего Федерального закона входят отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
На основании части 1, 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) в редакции, действовавшей в спорный период, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Застройщиком, как установлено частью 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения N 1 от 23.12.2009 к договору об инвестиционной деятельности от 04.05.2007 между заказчиком и инвестором заключено соглашение к договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 от 26.06.2009 о передаче прав и обязанностей на основании которого к инвестору (ЖСК "Строим будущее") перешли права аренды земельного участка, кадастровый номер 55:36:11 01 01:2131, на котором осуществлялось строительство жилого дома, являвшегося объектом строительства по договору от 04.05.2007.
Кроме того, с момента заключения указанного дополнительного соглашения (23.12.2009) на ЖСК "Строим будущее" возложено исполнение функций застройщика (пункт 4.1.4.)
Из имеющихся в материалах дела договоров с Фединой О.А., Фаритовой Н.В., Телешко А.А. и тарифных планов усматривается, что ЖСК "Строим будущее" привлекал денежные средства членов кооператива для строительства жилого многоквартирного дома в г. Омске по ул. Перелета, д. 22, корпус 1.
Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Представленное в материалы дела разрешение N 55-767 на ввод в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ул. Перелета, д. 22, корпус 1, в Кировском административном округе города Омска, выдано застройщику - ЖСК "Строим будущее" 30.06.2010.
Таким образом, застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ул. Перелета, д. 22, корпус 1 в городе Омске в котором находятся квартиры, куда истец поставлял тепловую энергию, является ответчик.
Доводы апелляционной жалобы о том, что с момента передачи спорных квартир членам ЖСК "Строим будущее" под отделку, последние несут обязательства по оплате коммунальных услуг, судом апелляционной инстанции отклоняются.
В силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта (или иного документа о передаче) дольщиком. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
ЖСК "Строим будущее" передал спорные квартиры, расположенные в жилом многоквартирном доме в г. Омске по ул. Перелета, д. 22, корпус 1, членам ЖСК "Строим будущее" по актам передачи: от 20.10.2010 - квартира N 20, от 31.01.2011 - квартира N 99, от 14.06.2011 - квартира N 45.
На основании пункта 4 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у члена жилищного кооператива - с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом.
Учитывая, что в настоящем случае жилые помещения предоставлялись гражданам жилищным кооперативом, являющемся застройщиком вновь построенного многоквартирного дома, момент передачи квартир гражданам для целей определения момента возникновения у них обязанностей по оплате коммерческих услуг регулируется специальной нормой - пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, согласно которому обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Из расчета суммы иска и начислений по объектам следует, что истцом заявлены требования о взыскании стоимости тепловой энергии поставленной в спорные квартиры за периоды, предшествующие передаче данных квартир членам ЖСК "Строим будущее" ответчиком.
Доводы ЖСК "Строим будущее" о том, что спорные квартиры не находились в собственности ответчика, судом апелляционной инстанции не принимаются в силу следующего.
Независимо от отсутствия государственной регистрации права на строящийся жилой дом, право собственности на него как объект незавершенного строительства принадлежит застройщику.
Возникновение права собственности других лиц на отдельные квартиры определяется моментом государственной регистрации такого права. Однако обязанность этих лиц по оплате коммунальных услуг определяется пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ.
Статья 210 ГК РФ предусматривает, что бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Поставка истцом тепловой энергии в жилые помещения имеет специфический характер и регулируется в первую очередь ЖК РФ, а не гражданским законодательством, так как именно жилищное законодательство регулирует в частности отношения по внесению платы за коммунальные услуги (статья 4 ЖК РФ).
На основании пункта 5 части 1 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
По правилам части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
То есть из вышеуказанных норм права следует, что бремя несения расходов на содержание принадлежащего собственнику помещения и общего имущества в многоквартирном доме возложено по общему правилу на собственника помещения в многоквартирном доме.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса (часть 1 статьи 129 ЖК РФ, часть 4 статьи 218 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства в силу части 1 статьи 8 Закона N 214-ФЗ осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Из системного анализа вышеназванных положений статей 129, 153, 158 ЖК РФ, статей 4, 8 Закона N 214-ФЗ следует, что плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги вносит законный владелец жилого помещения. При этом до передачи застройщиком (ЖСК "Строим будущее") членам ЖСК жилых помещений владельцем этих помещений, а также лицом, несущим бремя содержания жилых помещений и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, акты передачи квартир под отделку не подтверждают передачу квартир в собственность членам жилищно-строительного кооператива и, соответственно, исполнение обязательств жилищного кооператива перед его членами по предоставлению жилого помещения. Составление указанных актов явилось следствием возложенных на членов жилищного кооператива обязательств по осуществлению за свой счет определенных видов работ, оговоренных в договорах, подписанных с ЖСК "Строим будущее".
Ссылки ответчика на то, что дом передан управляющей организации обществу с ограниченной ответственностью "ЖКО "6-ой Микрорайон", не нашли своего подтверждения в материалах дела.
Суд первой инстанции обоснованно сослался на правовую позицию, изложенную в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.1998 N 30 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения", согласно которой отсутствие письменного договора купли-продажи тепловой энергии между истцом и ответчиком не является основанием для отказа от оплаты энергоресурсов, потребленных последним.
Взыскав с ЖСК "Строим будущее" в пользу ОАО "ТГК N 11" 15 916 руб. 92 коп. задолженности по оплате тепловой энергии суд первой инстанции принял правомерное решение.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения.
Апелляционную жалобу ответчика суд апелляционной инстанции оставляет без удовлетворения.
В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы ЖСК "Строим будущее" предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины, с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 000 руб.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 28.04.2012 по делу N А46-7974/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "Строим будущее" (ИНН 5507076863, ОГРН 1055513045796) в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)