Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Некрасовой Н.В.,
судей: Бандурова Д.Н., Уманя И.Н.,
при участии в судебном заседании гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Скляренко Галины Анатольевны (паспорт), гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Тинькова Бориса Михайловича (паспорт), представителя Тинькова Б.М. - Шульгиной Алены Александровны (доверенность от 07.11.2011, паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Скляренко Галины Анатольевны на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2012 года по делу N А19-13824/2011 Арбитражного суда Иркутской области (суд апелляционной инстанции: Бушуева Е.М., Клочкова Н.В., Капустина Л.В.),
установил:
гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Тиньков Борис Михайлович (далее - индивидуальный предприниматель Тиньков Б.М.) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя, Скляренко Галине Анатольевне (далее - индивидуальный предприниматель Скляренко Г.А.) и закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" (далее - ЗАО "Желдорипотека") о признании недействительным договора N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 от 29.09.2010 в части включения в него входа общего пользования в осях Е.1-Д.1.9 и о признании права общей долевой собственности на общее имущество - помещение центрального входа согласно поэтажному плану в осях Е.1-Д.1.9 в помещении по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. 2-Железнодорожная, д. 30.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 ноября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2012 года решение суда первой инстанции от 22 ноября 2011 года отменено. Исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, индивидуальный предприниматель Скляренко Г.А. обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить.
По мнению заявителя кассационной жалобы, из имеющегося в материалах дела поэтажного плана следует, что спорное помещение (тамбур) предназначено для обслуживания только одного помещения, которое является частью этого помещения. Заявитель ссылается на то, что за индивидуальным предпринимателем Скляренко Г.А. уже зарегистрировано право собственности на спорное помещение.
В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Тиньков Б.М. полагает, что постановление суда апелляционной инстанции является законным и обоснованным.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.
Кассационная жалоба рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании индивидуальный предприниматель Скляренко Г.А. поддержала доводы кассационной жалобы.
Индивидуальный предприниматель Тиньков Б.М. и его представитель, указывая на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просили оставить его без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Проверив соответствие выводов Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Предметом искового заявления по настоящему делу является признание недействительным договора участия в долевом строительстве N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 от 29.09.2010 в части включения в площадь объекта долевого строительства площади 6,4 кв.м, приходящейся на помещение 2а в осях Е.1-Д.1.9 и о признании права общей долевой собственности на общее имущество - помещение центрального входа согласно поэтажному плану в осях Е.1-Д.1.9 в помещении по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. 2-Железнодорожная, д. 30.
Полагая, что помещение в осях Е.1-Д.1.9 является местом общего пользования, поскольку это вход с улицы, поэтому относится к общей долевой собственности и его отчуждение в индивидуальную собственность противоречит нормам права и проектной документации, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, Арбитражный суд Иркутской области исходил из недоказанности истцом того, что спорный центральный вход предназначен для обслуживания нескольких помещений, принадлежащих разным субъектам гражданских правоотношений. Согласно техническому паспорту ОГУП "ОЦТИ-Областное БТИ" по состоянию на 05.04.2011, спорное помещение предназначено для обслуживания только помещений цокольного этажа, предоставленных в собственность индивидуальному предпринимателю Скляренко Г.А.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции указал на то, что спорное помещение площадью 6,4 кв.м, приходящейся на помещение 2а, расположенное в осях Е.1-9-Д.1-9 цокольного этажа многоквартирного жилого дома было первоначально спроектировано как общее помещение вспомогательного назначения (осуществление прохода) для использования помещений истца и ответчика. Спорное помещение является общим имуществом и не могло быть отчуждено в индивидуальную собственность.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу подпункта а пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Суд кассационной инстанции полагает, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.
Так судом апелляционной инстанции установлено, что согласно пояснительной записке ЗАО "Желдорипотека" тамбур с центральным входом стал местом общего пользования, обеспечивающим проход в оба помещения. Каждое из 2-х помещений имеет по 2 входа (чертеж N 2). Проектная организация ООО ИСФ "Эффект и Ко" внесла необходимые изменения в документацию 15.09.2010. Из листа проектной документации (чертеж N 1) и (чертеж N 2) и приложения к договору от 29.09.2010 N 11-Ир-ЖД-Оф-2-3 следует, что в осях Д.1-Е.1 оси 9 на отм. - 3.300 обозначено помещение, являющееся входом в здание, к которому имеется выход из помещений Тинькова Б.М. и Скляренко Г.А. В письменных пояснениях ЗАО "Желдорипотека" указало, что тамбур центрального входа проектировался как помещение общего пользования, обеспечивающее доступ в оба помещения и не продавался ни Тинькову Б.М., ни Скляренко Г.А. Из технического паспорта, составленного Областным государственным унитарным предприятием Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ 05.04.2011 на нежилое помещение Скляренко Г.А. общей площадью 239, 6 кв.м, инвентарный номер 907/31, кадастровый номер 38:36:000033:286:907/31, суд усматривает, что спорное помещение имеет номер 2а общей площадью 6,4 кв.м и является тамбуром.
Кроме того, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли они для обслуживания, использования и доступа в более чем одно помещение в данном доме, связано ли с указанным домом функциональным назначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Суд апелляционной инстанции, учитывая, ранее указанные обстоятельства, а также исследовав и оценив в совокупности согласно статьям 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, правомерно пришел к выводу о том, что спорное помещение (вход в магазин - тамбур) относится к местам общего пользования здания и имеет вспомогательное, а не самостоятельное назначение.
Помещение площадью 6,4 кв.м, приходящееся на помещение 2а в осях Е.1-Д.1.9 по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. 2-Железнодорожная, д. 30 является общим имуществом собственников помещений, возможность его самостоятельного использования без нарушения прав иных владельцев помещений (индивидуального предпринимателя Тинькова Б.М.), материалами дела не подтверждена.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор участия в долевом строительстве N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 от 29.09.2010, заключенный между ЗАО "Желдорипотека" и индивидуальным предпринимателем Скляренко Г.А. является недействительным в силу ничтожности, в части включения в площадь объекта долевого строительства площади 6,4 кв.м, приходящейся на помещение 2а, расположенное в осях Е.1-9-Д.1-9 цокольного этажа многоквартирного жилого дома, так как спорное помещение является общим имуществом и не могло быть отчуждено в индивидуальную собственность в силу действующего законодательства.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования индивидуального предпринимателя Тинькова Б.М. признав договор участия в долевом строительстве N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 от 29.09.2010 недействительным в части передачи помещения 2а, расположенного в осях Е.1-9-Д.1-9 и признав право общей долевой собственности на спорное помещение за истцом и ответчиком.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что из имеющегося в материалах дела поэтажного плана следует, что спорное помещение (тамбур) предназначено для обслуживания только одного помещения, которое является частью этого помещения, не соответствует имеющимся в деле доказательствам и противоречит выводам суда апелляционной инстанции.
Суд кассационной инстанции отклоняет ссылку заявителя на то, что за индивидуальным предпринимателем Скляренко Г.А. уже зарегистрировано право собственности на спорное помещение.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2012 года по делу N А19-13824/2011 Арбитражного суда Иркутской области основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
При проверке принятого по делу постановления, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не установил наличия оснований для его отмены, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела подлежат отнесению на заявителя на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2012 года по делу N А19-13824/2011 Арбитражного суда Иркутской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.НЕКРАСОВА
Судьи:
Д.Н.БАНДУРОВ
И.Н.УМАНЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 21.06.2012 ПО ДЕЛУ N А19-13824/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2012 г. N А19-13824/2011
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Некрасовой Н.В.,
судей: Бандурова Д.Н., Уманя И.Н.,
при участии в судебном заседании гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Скляренко Галины Анатольевны (паспорт), гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Тинькова Бориса Михайловича (паспорт), представителя Тинькова Б.М. - Шульгиной Алены Александровны (доверенность от 07.11.2011, паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Скляренко Галины Анатольевны на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2012 года по делу N А19-13824/2011 Арбитражного суда Иркутской области (суд апелляционной инстанции: Бушуева Е.М., Клочкова Н.В., Капустина Л.В.),
установил:
гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Тиньков Борис Михайлович (далее - индивидуальный предприниматель Тиньков Б.М.) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя, Скляренко Галине Анатольевне (далее - индивидуальный предприниматель Скляренко Г.А.) и закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" (далее - ЗАО "Желдорипотека") о признании недействительным договора N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 от 29.09.2010 в части включения в него входа общего пользования в осях Е.1-Д.1.9 и о признании права общей долевой собственности на общее имущество - помещение центрального входа согласно поэтажному плану в осях Е.1-Д.1.9 в помещении по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. 2-Железнодорожная, д. 30.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 ноября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2012 года решение суда первой инстанции от 22 ноября 2011 года отменено. Исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, индивидуальный предприниматель Скляренко Г.А. обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить.
По мнению заявителя кассационной жалобы, из имеющегося в материалах дела поэтажного плана следует, что спорное помещение (тамбур) предназначено для обслуживания только одного помещения, которое является частью этого помещения. Заявитель ссылается на то, что за индивидуальным предпринимателем Скляренко Г.А. уже зарегистрировано право собственности на спорное помещение.
В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Тиньков Б.М. полагает, что постановление суда апелляционной инстанции является законным и обоснованным.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.
Кассационная жалоба рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании индивидуальный предприниматель Скляренко Г.А. поддержала доводы кассационной жалобы.
Индивидуальный предприниматель Тиньков Б.М. и его представитель, указывая на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просили оставить его без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Проверив соответствие выводов Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Предметом искового заявления по настоящему делу является признание недействительным договора участия в долевом строительстве N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 от 29.09.2010 в части включения в площадь объекта долевого строительства площади 6,4 кв.м, приходящейся на помещение 2а в осях Е.1-Д.1.9 и о признании права общей долевой собственности на общее имущество - помещение центрального входа согласно поэтажному плану в осях Е.1-Д.1.9 в помещении по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. 2-Железнодорожная, д. 30.
Полагая, что помещение в осях Е.1-Д.1.9 является местом общего пользования, поскольку это вход с улицы, поэтому относится к общей долевой собственности и его отчуждение в индивидуальную собственность противоречит нормам права и проектной документации, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, Арбитражный суд Иркутской области исходил из недоказанности истцом того, что спорный центральный вход предназначен для обслуживания нескольких помещений, принадлежащих разным субъектам гражданских правоотношений. Согласно техническому паспорту ОГУП "ОЦТИ-Областное БТИ" по состоянию на 05.04.2011, спорное помещение предназначено для обслуживания только помещений цокольного этажа, предоставленных в собственность индивидуальному предпринимателю Скляренко Г.А.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции указал на то, что спорное помещение площадью 6,4 кв.м, приходящейся на помещение 2а, расположенное в осях Е.1-9-Д.1-9 цокольного этажа многоквартирного жилого дома было первоначально спроектировано как общее помещение вспомогательного назначения (осуществление прохода) для использования помещений истца и ответчика. Спорное помещение является общим имуществом и не могло быть отчуждено в индивидуальную собственность.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу подпункта а пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Суд кассационной инстанции полагает, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.
Так судом апелляционной инстанции установлено, что согласно пояснительной записке ЗАО "Желдорипотека" тамбур с центральным входом стал местом общего пользования, обеспечивающим проход в оба помещения. Каждое из 2-х помещений имеет по 2 входа (чертеж N 2). Проектная организация ООО ИСФ "Эффект и Ко" внесла необходимые изменения в документацию 15.09.2010. Из листа проектной документации (чертеж N 1) и (чертеж N 2) и приложения к договору от 29.09.2010 N 11-Ир-ЖД-Оф-2-3 следует, что в осях Д.1-Е.1 оси 9 на отм. - 3.300 обозначено помещение, являющееся входом в здание, к которому имеется выход из помещений Тинькова Б.М. и Скляренко Г.А. В письменных пояснениях ЗАО "Желдорипотека" указало, что тамбур центрального входа проектировался как помещение общего пользования, обеспечивающее доступ в оба помещения и не продавался ни Тинькову Б.М., ни Скляренко Г.А. Из технического паспорта, составленного Областным государственным унитарным предприятием Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ 05.04.2011 на нежилое помещение Скляренко Г.А. общей площадью 239, 6 кв.м, инвентарный номер 907/31, кадастровый номер 38:36:000033:286:907/31, суд усматривает, что спорное помещение имеет номер 2а общей площадью 6,4 кв.м и является тамбуром.
Кроме того, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли они для обслуживания, использования и доступа в более чем одно помещение в данном доме, связано ли с указанным домом функциональным назначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Суд апелляционной инстанции, учитывая, ранее указанные обстоятельства, а также исследовав и оценив в совокупности согласно статьям 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, правомерно пришел к выводу о том, что спорное помещение (вход в магазин - тамбур) относится к местам общего пользования здания и имеет вспомогательное, а не самостоятельное назначение.
Помещение площадью 6,4 кв.м, приходящееся на помещение 2а в осях Е.1-Д.1.9 по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. 2-Железнодорожная, д. 30 является общим имуществом собственников помещений, возможность его самостоятельного использования без нарушения прав иных владельцев помещений (индивидуального предпринимателя Тинькова Б.М.), материалами дела не подтверждена.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор участия в долевом строительстве N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 от 29.09.2010, заключенный между ЗАО "Желдорипотека" и индивидуальным предпринимателем Скляренко Г.А. является недействительным в силу ничтожности, в части включения в площадь объекта долевого строительства площади 6,4 кв.м, приходящейся на помещение 2а, расположенное в осях Е.1-9-Д.1-9 цокольного этажа многоквартирного жилого дома, так как спорное помещение является общим имуществом и не могло быть отчуждено в индивидуальную собственность в силу действующего законодательства.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования индивидуального предпринимателя Тинькова Б.М. признав договор участия в долевом строительстве N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 от 29.09.2010 недействительным в части передачи помещения 2а, расположенного в осях Е.1-9-Д.1-9 и признав право общей долевой собственности на спорное помещение за истцом и ответчиком.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что из имеющегося в материалах дела поэтажного плана следует, что спорное помещение (тамбур) предназначено для обслуживания только одного помещения, которое является частью этого помещения, не соответствует имеющимся в деле доказательствам и противоречит выводам суда апелляционной инстанции.
Суд кассационной инстанции отклоняет ссылку заявителя на то, что за индивидуальным предпринимателем Скляренко Г.А. уже зарегистрировано право собственности на спорное помещение.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2012 года по делу N А19-13824/2011 Арбитражного суда Иркутской области основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
При проверке принятого по делу постановления, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не установил наличия оснований для его отмены, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела подлежат отнесению на заявителя на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2012 года по делу N А19-13824/2011 Арбитражного суда Иркутской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.НЕКРАСОВА
Судьи:
Д.Н.БАНДУРОВ
И.Н.УМАНЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)