Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
от 8 августа 2006 г. Дело N КГ-А41/7076-06
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Губина А.М., судей Почуйкина В.В. и Яскина С.А., при участии в заседании от истца (заявителя): Ф. - доверенность от 02.09.05 б/н, адвокат; от ответчика: У. - доверенность от 02.06.06 б/н, паспорт, рассмотрев 01 августа 2006 г. в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" на решение от 07 февраля 2006 г. Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Маковской П.И., на постановление от 25.04.2006 N 10АП-1015/05-ГК Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Ивановой Л.И., Боровиковой С.В., Минкиной Г.Т., по иску (заявлению) конкурсного управляющего ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" о признании договора недействительным к ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч",
УСТАНОВИЛ:
конкурсный управляющий Производственного кооператива "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" (далее - ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина") обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Сельскохозяйственное объединение "Луч" (далее - ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч") о признании договора купли-продажи недвижимости от 25.11.2004 N 7/13 недействительным.
Исковые требования основаны на том, что согласно отчету независимого оценщика ООО "Русконсалт-Аудит" была определена рыночная стоимость сооружения - площадки асфальтовой хозяйственного центра общей площадью 3929 кв. м и нормативная стоимость земельного участка, которая в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.97 N 319 "О периоде определения нормативной цены земли" составляет не более 75% от ее рыночной стоимости.
Следовательно, в нарушение ст. ст. 98, 102, 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" земельный участок продан по нормативной, а не рыночной стоимости, в связи с чем заключенная сделка привела к уменьшению конкурсной массы должника как минимум на 25%.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.02.2006, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2006, в удовлетворении иска отказано.
Принимая судебные акты, суды исходили из того, что в соответствии с требованиями ст. ст. 102 и 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" 1998 года конкурсный управляющий с помощью оценщика осуществил оценку недвижимого имущества и продал это имущество по прямому договору, что было ему поручено решением комитета кредиторов от 25 ноября 2004 года. При этом суд отметил, что с учетом статьи 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" стоимость, полученная в результате оценки, является рекомендуемой минимальной стартовой ценой в целях заключения сделок по отчуждению имущества, окончательное же решение о стоимости отчуждаемого имущества принимается конкурсным управляющим, собранием кредиторов, комитетом кредиторов.
Судом апелляционной инстанции отклонены доводы истца о недостоверности оценки стоимости земельного участка со ссылками на отчет об оценке N 06/01-03/1, проведенного по его заказу.
В кассационной жалобе ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение.
Заявитель кассационной жалобы считает, что в соответствии со статьей 7 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" действует презумпция оценки именно рыночной стоимости и конкурсный управляющий был не вправе приступать к реализации имущества до момента определения независимым оценщиком рыночной стоимости продаваемого имущества, между тем рыночная стоимость земельного участка независимым оценщиком не определялась, следовательно, конкурсный управляющий был не вправе заключать договор купли-продажи недвижимого имущества.
От ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч" поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором содержится просьба оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель истца возражал против ее удовлетворения, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, проверив законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что доводы кассационной жалобы являются необоснованными и не могут быть положены в основу отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.
В соответствии с п. 2 ст. 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 08 января 1998 года N 6-ФЗ в случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
Согласно п. 1 ст. 112 данного Закона после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника. Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
Во исполнение указанных норм права, как правильно указал суд, оценщиком ООО "Русконсалт-Аудит" была осуществлена оценка недвижимого имущества по оспариваемому договору купли-продажи, что было отражено в отчетах N Н-3 и Н-1.
Комитетом кредиторов ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" на заседании от 25 ноября 2004 года были утверждены результаты оценки недвижимого имущества должника и поручено конкурсному управляющему реализовать по прямым договорам купли-продажи объекты недвижимого имущества и земельные участки, находящиеся под ними, с прилегающей территорией, что и было осуществлено последним. При этом стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 6/13, была установлена в размере 85000 руб.
Судом было правильно отмечено, что в силу ст. 14 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки, а согласно статье 12 названного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поэтому судом сделан обоснованный вывод о том, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и принятие окончательного решения о стоимости отчуждаемого имущества относится к компетенции собрания кредиторов или комитета кредиторов должника.
Следовательно, продажа конкурсным управляющим должника земельного участка по определенной оценщиком нормативной стоимости на основании решения комитета кредиторов должника не противоречит законодательству о банкротстве, и суд правомерно отказал в признании договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 7/13 недействительной сделкой.
Доводы истца о занижении величины стоимости объекта продажи и ссылки в подтверждение этого обстоятельства на отчет об оценке N 06/01-03/1, проведенный по его заказу, не могут быть приняты во внимание, поскольку в отношении оспариваемого договора действующим законодательством не предусмотрено его заключение по цене, равной величине рыночной стоимости недвижимости.
На основании изложенного суд кассационной инстанции находит доводы кассационной жалобы несостоятельными и не усматривает оснований для отмены решения и постановления.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2006 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2006 года N 10АП-1015/06-ГК оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 08.08.2006 N КГ-А41/7076-06 ПО ДЕЛУ N А41-К1-27339/05
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 8 августа 2006 г. Дело N КГ-А41/7076-06
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Губина А.М., судей Почуйкина В.В. и Яскина С.А., при участии в заседании от истца (заявителя): Ф. - доверенность от 02.09.05 б/н, адвокат; от ответчика: У. - доверенность от 02.06.06 б/н, паспорт, рассмотрев 01 августа 2006 г. в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" на решение от 07 февраля 2006 г. Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Маковской П.И., на постановление от 25.04.2006 N 10АП-1015/05-ГК Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Ивановой Л.И., Боровиковой С.В., Минкиной Г.Т., по иску (заявлению) конкурсного управляющего ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" о признании договора недействительным к ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч",
УСТАНОВИЛ:
конкурсный управляющий Производственного кооператива "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" (далее - ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина") обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Сельскохозяйственное объединение "Луч" (далее - ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч") о признании договора купли-продажи недвижимости от 25.11.2004 N 7/13 недействительным.
Исковые требования основаны на том, что согласно отчету независимого оценщика ООО "Русконсалт-Аудит" была определена рыночная стоимость сооружения - площадки асфальтовой хозяйственного центра общей площадью 3929 кв. м и нормативная стоимость земельного участка, которая в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.97 N 319 "О периоде определения нормативной цены земли" составляет не более 75% от ее рыночной стоимости.
Следовательно, в нарушение ст. ст. 98, 102, 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" земельный участок продан по нормативной, а не рыночной стоимости, в связи с чем заключенная сделка привела к уменьшению конкурсной массы должника как минимум на 25%.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.02.2006, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2006, в удовлетворении иска отказано.
Принимая судебные акты, суды исходили из того, что в соответствии с требованиями ст. ст. 102 и 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" 1998 года конкурсный управляющий с помощью оценщика осуществил оценку недвижимого имущества и продал это имущество по прямому договору, что было ему поручено решением комитета кредиторов от 25 ноября 2004 года. При этом суд отметил, что с учетом статьи 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" стоимость, полученная в результате оценки, является рекомендуемой минимальной стартовой ценой в целях заключения сделок по отчуждению имущества, окончательное же решение о стоимости отчуждаемого имущества принимается конкурсным управляющим, собранием кредиторов, комитетом кредиторов.
Судом апелляционной инстанции отклонены доводы истца о недостоверности оценки стоимости земельного участка со ссылками на отчет об оценке N 06/01-03/1, проведенного по его заказу.
В кассационной жалобе ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение.
Заявитель кассационной жалобы считает, что в соответствии со статьей 7 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" действует презумпция оценки именно рыночной стоимости и конкурсный управляющий был не вправе приступать к реализации имущества до момента определения независимым оценщиком рыночной стоимости продаваемого имущества, между тем рыночная стоимость земельного участка независимым оценщиком не определялась, следовательно, конкурсный управляющий был не вправе заключать договор купли-продажи недвижимого имущества.
От ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч" поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором содержится просьба оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель истца возражал против ее удовлетворения, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, проверив законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что доводы кассационной жалобы являются необоснованными и не могут быть положены в основу отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.
В соответствии с п. 2 ст. 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 08 января 1998 года N 6-ФЗ в случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
Согласно п. 1 ст. 112 данного Закона после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника. Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
Во исполнение указанных норм права, как правильно указал суд, оценщиком ООО "Русконсалт-Аудит" была осуществлена оценка недвижимого имущества по оспариваемому договору купли-продажи, что было отражено в отчетах N Н-3 и Н-1.
Комитетом кредиторов ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" на заседании от 25 ноября 2004 года были утверждены результаты оценки недвижимого имущества должника и поручено конкурсному управляющему реализовать по прямым договорам купли-продажи объекты недвижимого имущества и земельные участки, находящиеся под ними, с прилегающей территорией, что и было осуществлено последним. При этом стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 6/13, была установлена в размере 85000 руб.
Судом было правильно отмечено, что в силу ст. 14 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки, а согласно статье 12 названного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поэтому судом сделан обоснованный вывод о том, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и принятие окончательного решения о стоимости отчуждаемого имущества относится к компетенции собрания кредиторов или комитета кредиторов должника.
Следовательно, продажа конкурсным управляющим должника земельного участка по определенной оценщиком нормативной стоимости на основании решения комитета кредиторов должника не противоречит законодательству о банкротстве, и суд правомерно отказал в признании договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 7/13 недействительной сделкой.
Доводы истца о занижении величины стоимости объекта продажи и ссылки в подтверждение этого обстоятельства на отчет об оценке N 06/01-03/1, проведенный по его заказу, не могут быть приняты во внимание, поскольку в отношении оспариваемого договора действующим законодательством не предусмотрено его заключение по цене, равной величине рыночной стоимости недвижимости.
На основании изложенного суд кассационной инстанции находит доводы кассационной жалобы несостоятельными и не усматривает оснований для отмены решения и постановления.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2006 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2006 года N 10АП-1015/06-ГК оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)