Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена: 10.02.2011
Постановление изготовлено в полном объеме:14.02.2011
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая компания Ленинского района" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.08.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2010 по делу N А14-2282/2010/98/36,
установил:
Воронежское региональное отделение Всероссийской творческой общественной организации "Союза художников России" (далее - ВРО ВТОО "Союза художников России") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к открытому акционерному обществу "Управляющая компания Ленинского района" (далее - ОАО "УК Ленинского района") о взыскании убытков в сумме 308 500 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.08.2010 требования истца удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не соглашаясь с принятыми по делу судебными актами, ОАО "УК Ленинского района" обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене обжалуемых судебных актов.
Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что ремонт крыши спорного носит капитальный характер и должен производиться по решению общего собрания, за счет собственников помещений.
По мнению заявителя кассационной жалобы, услуги и работы, предусмотренные Постановлением Госстроя N 170 от 27.09.2003 г. "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" на которые ссылаются суды, являются обязательными для управляющей компании или подрядной организации в случае указания на них в договоре.
Также заявитель кассационной жалобы полагает, что истец не обосновал необходимость проведения работ по замене проводки в мастерских, замене общего кабеля и электрощитка в размере 11 500 рублей.
В судебном заседании представители истца отклонили доводы кассационной жалобы, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы, арбитражный кассационный суд не находит оснований для ее удовлетворения.
Как установлено арбитражным судом, 26.06.2006 г. на основании договора о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование N 13 администрацией городского округа город Воронеж ВРО ВТОО "Союза художников России" в безвозмездное пользование переданы помещения полезной (общей) площадью 791,1 кв. м. на 10 этаже в доме N 10 по ул. Кирова в г. Воронеже сроком с 01.07.2006 г. по 30.06.2016 г., что подтверждается передаточным актом от 26.06.2006 г. N 13.
Согласно п. 1.4 договора N 13 ВРО ВТОО "Союза художников России" вносит балансодержателю плату за обслуживание переданного ей помещения, центральное отопление, коммунальные и другие услуги, которыми ВРО ВТОО "Союза художников России" пользуется через балансодержателя.
В п. 3.2 договора N 13 указано, что ВРО ВТОО "Союза художников России" обязуется не позднее 15 дней с момента подписания договора оформить принятие помещения от балансодержателя по акту технического состояния, заключить с ним договор на обслуживание переданного ей помещения, центральное отопление и коммунальные услуги, которыми истец пользуется через балансодержателя и представить администрации указанный акт; в случае освобождения истцом помещения до истечения срока или в связи с окончанием срока договора уплатить балансодержателю сумму стоимости не произведенного им лежащего на его обязанности текущего и капитального ремонта помещений.
10.09.2008 г. между истцом (собственник) и ответчиком (управляющая организация) был заключен договор N 384-БП на управление многоквартирным домом (т. 1 л.д. 11 - 13). Предметом данного договора является оказание управляющей организацией по заданию и за счет собственника услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом.
Согласно п. 2.1.2 договора N 384-БП ответчик обязался обеспечить в объемах фактического финансирования надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома с учетом его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния многоквартирного дома и в соответствии с перечнем работ и услуг по содержанию жилья, утвержденного общим собранием собственников многоквартирного дома (приложение N 1).
Указанные виды работ выполняются за счет тарифа для населения и в пределах сумм, собранных на финансовом счете конкретного дома. Данные работы включены в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда от 2003 г., периодичность их выполнения устанавливается действующим законодательством.
Согласно п. 2.1.2 договора N 384-БП ответчик также обязался осуществлять в объемах фактического финансирования текущий ремонт общего имущества согласно перечню таких работ и услуг утвержденного общим собранием собственников многоквартирного дома (приложение N 2). План текущего ремонта формируется с учетом заявок собственников.
Указанные виды работ выполняются за счет тарифа для населения и в пределах сумм, собранных на финансовом счете конкретного дома. План (объем) текущего ремонта утверждается на годовом общем собрании собственников многоквартирного дома. Корректировка плана текущего ремонта допускается при необходимости выполнения аварийно-восстановительных работ. Данные работы включены в соответствие с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда от 2003 г., периодичность их выполнения устанавливается действующим законодательством.
Согласно п. 2.1.8 договора ответчик обязался осуществлять осенне-весенние осмотры и планово-предупредительный ремонт общего имущества в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности.
По п. 2.1.11 договора ответчик обязан составлять сметы доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансово-хозяйственной деятельности, планировать необходимые расходы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с нормативными правовыми актами РФ.
В соответствии с п. 2.1.13 договора ответчик обязан вносить предложения собственникам по проведению капитального ремонта (приложение N 3). В приложении N 3 к Договору "Перечень работ, относящихся к капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме" указаны в п. 3 - ремонт крыш.
Срок действия договора N 384-БП стороны установили в пункте 6.1, который составляет с 01.05.2008 г. по 30.04.2009 г.
Согласно п. 3.2 указанного договора оплата коммунальных услуг осуществляется в порядке, утвержденном органами местного самоуправления городского округа г. Воронеж. Плата за содержание и ремонт нежилого помещения за один квадратный метр площади помещения (тариф) составляет 10,51 руб., в том числе НДС. Оплата в месяц составляет 8,74 x 1,18 руб. (тариф) x 791,4 м. кв. (площадь помещения) = 8 158,77 руб., в том числе НДС.
Дополнительным соглашением от 01.06.2009 г. к договору N 384-БП стороны установили, что плата за содержание и ремонт нежилого помещения за один квадратный метр площади помещения (тариф) составляет 12,33 руб., в том числе НДС. Оплата работ в месяц составляет 10,45 x 1,18 руб. x 791,4 м. кв. (площадь помещения) = 9 758,75 руб., в том числе НДС.
Истец надлежащим образом исполнял обязанности по оплате, что подтверждается копиями платежных поручений (т. 1 л.д. 23 - 34).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств предусмотренных договором N 384-БП, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 15, 309, 310, 779, 781, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 36, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации 13.08.2006 г. N 491 (далее - Правила N 491) пришли к выводу о правомерности заявленных требований и наличии, в связи с этим, оснований для их удовлетворения.
Арбитражный кассационный суд считает выводы соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с подпунктом "б" пункта 2 Правил N 491 крыши входят в состав общего имущества.
Подпунктами "б", "г" пункта 10 Правил 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Согласно подпунктам "в", "з" пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 этих Правил.
Согласно ст. 162 ЖК РФ управляющая организация по заданию собственников многоквартирных домов выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов.
Во исполнение указанных норм жилищного права, сторонами и был заключен спорный договор, который, как правильно указали суды обеих инстанций, является договором возмездного оказания услуг.
Согласно ст. ст. 779, 781 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре.
Как следует из договора N 384-БП, в приложении N 1 к нему "Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание и ремонт помещения" указаны следующие виды работ: 1) прочистка общедомовых инженерных систем водоотведения (п. 3 приложения N 1); 2) удаление с крыш снега и наледи (п. 19 приложения N 1); 3) услуги, оказываемые при подготовке многоквартирного дома к эксплуатации в осенне-зимний период (п. 21 приложения N 1): утепление чердачных перекрытий, утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях, укрепление и ремонт парапетных ограждений, проверка исправности слуховых окон и жалюзи, изготовление новых и ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердак.
В приложении N 2 к договору N 384-БП "Перечень работ по текущему ремонту общедомового имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание и ремонт помещений" указаны следующие работы: 1) Крыши - усиление элементов деревянной стропильной системы, антисетирование и антисептирование, устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб, ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
Таким образом, управляющая организация обязалась за плату в течение согласованного сторонами срока оказывать перечисленные в нем виды услуг.
Согласно пунктам 13, 14 Правил N 491 управляющей организацией проводятся осмотры общего имущества, результаты которых оформляются актом осмотра, являющимся основанием для принятия управляющей организацией решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений), в том числе о необходимости проведения текущего или капитального ремонта общего имущества.
В силу пунктов 2, 39 и 42 Правил N 491 управляющие организации несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством.
Согласно статье 1082 Гражданского кодекса РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки по правилам статьи 15 ГК РФ.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из представленного истцом двустороннего акта обследования технического состояния от 17.11.2009 г. составленного комиссией в составе инженера ПТО Ответчика Андросова В.А., директора ФКР "Воронежский художник" Патрикеевой В.В., старшей по дому Сендекиной О.А. следует, что в пяти подъездах занимаемых художниками на десятом этаже было выявлено протекание мягкой кровли в пяти приемных раструбов ливневых водоотводов, залитие в каждом подъезде площадью 15 кв. м., залиты электрощиты в каждом подъезде. На стенах десятого этажа по всему периметру продольные и поперечные трещины шириной раскрытия до 2-х см.
Согласно информации, представленной ОАО "УК Ленинского района", в материалы дела планировалось провести частичные работы по устранению протечек мягкой кровли в пяти приемных раструбах ливневых водоотводов жилого дома. Таким образом, управляющей организации было известно о существующих неисправностях кровли, влекущих ее протекание.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Между тем в нарушение указанной правовой нормы ответчиком не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о соблюдении им установленных Правилами N 491 требований по выявлению и фиксированию дефектов.
Довод заявителя кассационной жалобы, со ссылкой на п. 21 Правил N 491, согласно которого капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования) отклоняется судом кассационной инстанции.
Решение общего собрания собственников помещений об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта (п. 2 ст. 158 ЖК РФ).
Таким образом, законодательством на ответчика возложена обязанность проводить осмотры с фиксацией их результатов, и в случае необходимости капитального (текущего) ремонта немедленно информировать об этом собственников с указанием необходимого объема работ, сроках их выполнения и стоимости.
Представленное в материалы дела объявление (т. 2 л.д. 61) об инициации ответчиком общего собрания жильцов дома N 10 по ул. Кирова, обоснованно отклонено судами, поскольку не содержит в себе ни доказательств получения его жильцами, ни определенного вопроса о необходимости проведения капитального ремонта кровли. Имеющиеся в материалах дела листы регистрации лиц, принявших участие в общем собрании от 18.09.2008 г. (т. 2 л.д. 64 - 66) не содержат в себе сведений о результатах голосования. Суд апелляционной инстанции также обращает внимание на то, что согласно данным листам регистрации, в них имеются подписи лишь 15 собственников квартир из 98 (согласно номерам квартир). Также суд апелляционной инстанции отмечает, что на вопрос суда, в ходе рассмотрения жалобы, представитель ОАО "УК Ленинского района" пояснил, что информации о времени и дате в квитанциях МУП "МИВЦ" представляемых к оплате не содержалось, было вывешено объявление на доске объявлений в сентябре 2008 года, о дальнейших собраниях не информировали.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суды сделали правильные выводы о том убытки у истца в виде стоимости затрат на замену проводки в мастерских, замену общего кабеля, электрощитка по ул. Кирова, 10 в сумме 11 500 руб., а также стоимости восстановительного ремонта помещения 10 этажа жилого дома, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова, д. 10 в сумме 297 000 руб., а всего в размере 308 500 руб., возникли в результате неисполнения ответчиком договорных обязательств и правомерно возложили на него ответственность по их возмещению истцу.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что истец не обосновал проведение работ на сумму 11 500 руб., не представил заключение электронно-измерительной лаборатории, без которого не может производиться замена системы энергоснабжения, подлежит отклонению.
В результате неисполнения обязательств по договору N 384-БП управления многоквартирным домом от 10.09.2008 г., у истца возникли убытки в виде стоимости затрат на замену проводки в мастерских, замену общего кабеля, электрощитка по ул. Кирова, 10 в сумме 11 500 руб.
Как следует из материалов дела, 11.03.2009 г. истец обращался к ответчику и ОАО "ВСК" с двумя письмами в связи с затоплением помещений истца, возникновения аварийной ситуации и перегорания электрического кабеля общего пользования в результате затопления помещений истца. Письмом ОАО "ВСК" от 16.03.2009 г. N 366 было сообщено, что внутридомовые сети обслуживаются ответчиком. Таким образом, ответчик на основании обращения истца, в соответствии с условиями N 384-БП должен был устранить недостатки поврежденного кабеля и электрощитка, выполнить соответствующие ремонтные работы.
Однако ответчик не выполнил указанные ремонтные работы.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым заявитель не согласен с обжалуемыми судебными актами, по существу сводятся к переоценке выводов сделанных судами первой и апелляционной инстанции.
В силу ст. 286 АПК РФ переоценка обстоятельств, установленных арбитражным судом, не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для их отмены отсутствуют.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.08.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2010 по делу N А14-2282/2010/98/36 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 14.02.2011 ПО ДЕЛУ N А14-2282/2010/98/36
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 февраля 2011 г. по делу N А14-2282/2010/98/36
Резолютивная часть постановления объявлена: 10.02.2011
Постановление изготовлено в полном объеме:14.02.2011
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая компания Ленинского района" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.08.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2010 по делу N А14-2282/2010/98/36,
установил:
Воронежское региональное отделение Всероссийской творческой общественной организации "Союза художников России" (далее - ВРО ВТОО "Союза художников России") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к открытому акционерному обществу "Управляющая компания Ленинского района" (далее - ОАО "УК Ленинского района") о взыскании убытков в сумме 308 500 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.08.2010 требования истца удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не соглашаясь с принятыми по делу судебными актами, ОАО "УК Ленинского района" обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене обжалуемых судебных актов.
Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что ремонт крыши спорного носит капитальный характер и должен производиться по решению общего собрания, за счет собственников помещений.
По мнению заявителя кассационной жалобы, услуги и работы, предусмотренные Постановлением Госстроя N 170 от 27.09.2003 г. "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" на которые ссылаются суды, являются обязательными для управляющей компании или подрядной организации в случае указания на них в договоре.
Также заявитель кассационной жалобы полагает, что истец не обосновал необходимость проведения работ по замене проводки в мастерских, замене общего кабеля и электрощитка в размере 11 500 рублей.
В судебном заседании представители истца отклонили доводы кассационной жалобы, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы, арбитражный кассационный суд не находит оснований для ее удовлетворения.
Как установлено арбитражным судом, 26.06.2006 г. на основании договора о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование N 13 администрацией городского округа город Воронеж ВРО ВТОО "Союза художников России" в безвозмездное пользование переданы помещения полезной (общей) площадью 791,1 кв. м. на 10 этаже в доме N 10 по ул. Кирова в г. Воронеже сроком с 01.07.2006 г. по 30.06.2016 г., что подтверждается передаточным актом от 26.06.2006 г. N 13.
Согласно п. 1.4 договора N 13 ВРО ВТОО "Союза художников России" вносит балансодержателю плату за обслуживание переданного ей помещения, центральное отопление, коммунальные и другие услуги, которыми ВРО ВТОО "Союза художников России" пользуется через балансодержателя.
В п. 3.2 договора N 13 указано, что ВРО ВТОО "Союза художников России" обязуется не позднее 15 дней с момента подписания договора оформить принятие помещения от балансодержателя по акту технического состояния, заключить с ним договор на обслуживание переданного ей помещения, центральное отопление и коммунальные услуги, которыми истец пользуется через балансодержателя и представить администрации указанный акт; в случае освобождения истцом помещения до истечения срока или в связи с окончанием срока договора уплатить балансодержателю сумму стоимости не произведенного им лежащего на его обязанности текущего и капитального ремонта помещений.
10.09.2008 г. между истцом (собственник) и ответчиком (управляющая организация) был заключен договор N 384-БП на управление многоквартирным домом (т. 1 л.д. 11 - 13). Предметом данного договора является оказание управляющей организацией по заданию и за счет собственника услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом.
Согласно п. 2.1.2 договора N 384-БП ответчик обязался обеспечить в объемах фактического финансирования надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома с учетом его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния многоквартирного дома и в соответствии с перечнем работ и услуг по содержанию жилья, утвержденного общим собранием собственников многоквартирного дома (приложение N 1).
Указанные виды работ выполняются за счет тарифа для населения и в пределах сумм, собранных на финансовом счете конкретного дома. Данные работы включены в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда от 2003 г., периодичность их выполнения устанавливается действующим законодательством.
Согласно п. 2.1.2 договора N 384-БП ответчик также обязался осуществлять в объемах фактического финансирования текущий ремонт общего имущества согласно перечню таких работ и услуг утвержденного общим собранием собственников многоквартирного дома (приложение N 2). План текущего ремонта формируется с учетом заявок собственников.
Указанные виды работ выполняются за счет тарифа для населения и в пределах сумм, собранных на финансовом счете конкретного дома. План (объем) текущего ремонта утверждается на годовом общем собрании собственников многоквартирного дома. Корректировка плана текущего ремонта допускается при необходимости выполнения аварийно-восстановительных работ. Данные работы включены в соответствие с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда от 2003 г., периодичность их выполнения устанавливается действующим законодательством.
Согласно п. 2.1.8 договора ответчик обязался осуществлять осенне-весенние осмотры и планово-предупредительный ремонт общего имущества в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности.
По п. 2.1.11 договора ответчик обязан составлять сметы доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансово-хозяйственной деятельности, планировать необходимые расходы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с нормативными правовыми актами РФ.
В соответствии с п. 2.1.13 договора ответчик обязан вносить предложения собственникам по проведению капитального ремонта (приложение N 3). В приложении N 3 к Договору "Перечень работ, относящихся к капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме" указаны в п. 3 - ремонт крыш.
Срок действия договора N 384-БП стороны установили в пункте 6.1, который составляет с 01.05.2008 г. по 30.04.2009 г.
Согласно п. 3.2 указанного договора оплата коммунальных услуг осуществляется в порядке, утвержденном органами местного самоуправления городского округа г. Воронеж. Плата за содержание и ремонт нежилого помещения за один квадратный метр площади помещения (тариф) составляет 10,51 руб., в том числе НДС. Оплата в месяц составляет 8,74 x 1,18 руб. (тариф) x 791,4 м. кв. (площадь помещения) = 8 158,77 руб., в том числе НДС.
Дополнительным соглашением от 01.06.2009 г. к договору N 384-БП стороны установили, что плата за содержание и ремонт нежилого помещения за один квадратный метр площади помещения (тариф) составляет 12,33 руб., в том числе НДС. Оплата работ в месяц составляет 10,45 x 1,18 руб. x 791,4 м. кв. (площадь помещения) = 9 758,75 руб., в том числе НДС.
Истец надлежащим образом исполнял обязанности по оплате, что подтверждается копиями платежных поручений (т. 1 л.д. 23 - 34).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств предусмотренных договором N 384-БП, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 15, 309, 310, 779, 781, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 36, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации 13.08.2006 г. N 491 (далее - Правила N 491) пришли к выводу о правомерности заявленных требований и наличии, в связи с этим, оснований для их удовлетворения.
Арбитражный кассационный суд считает выводы соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с подпунктом "б" пункта 2 Правил N 491 крыши входят в состав общего имущества.
Подпунктами "б", "г" пункта 10 Правил 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Согласно подпунктам "в", "з" пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 этих Правил.
Согласно ст. 162 ЖК РФ управляющая организация по заданию собственников многоквартирных домов выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов.
Во исполнение указанных норм жилищного права, сторонами и был заключен спорный договор, который, как правильно указали суды обеих инстанций, является договором возмездного оказания услуг.
Согласно ст. ст. 779, 781 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре.
Как следует из договора N 384-БП, в приложении N 1 к нему "Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание и ремонт помещения" указаны следующие виды работ: 1) прочистка общедомовых инженерных систем водоотведения (п. 3 приложения N 1); 2) удаление с крыш снега и наледи (п. 19 приложения N 1); 3) услуги, оказываемые при подготовке многоквартирного дома к эксплуатации в осенне-зимний период (п. 21 приложения N 1): утепление чердачных перекрытий, утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях, укрепление и ремонт парапетных ограждений, проверка исправности слуховых окон и жалюзи, изготовление новых и ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердак.
В приложении N 2 к договору N 384-БП "Перечень работ по текущему ремонту общедомового имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание и ремонт помещений" указаны следующие работы: 1) Крыши - усиление элементов деревянной стропильной системы, антисетирование и антисептирование, устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб, ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
Таким образом, управляющая организация обязалась за плату в течение согласованного сторонами срока оказывать перечисленные в нем виды услуг.
Согласно пунктам 13, 14 Правил N 491 управляющей организацией проводятся осмотры общего имущества, результаты которых оформляются актом осмотра, являющимся основанием для принятия управляющей организацией решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений), в том числе о необходимости проведения текущего или капитального ремонта общего имущества.
В силу пунктов 2, 39 и 42 Правил N 491 управляющие организации несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством.
Согласно статье 1082 Гражданского кодекса РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки по правилам статьи 15 ГК РФ.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из представленного истцом двустороннего акта обследования технического состояния от 17.11.2009 г. составленного комиссией в составе инженера ПТО Ответчика Андросова В.А., директора ФКР "Воронежский художник" Патрикеевой В.В., старшей по дому Сендекиной О.А. следует, что в пяти подъездах занимаемых художниками на десятом этаже было выявлено протекание мягкой кровли в пяти приемных раструбов ливневых водоотводов, залитие в каждом подъезде площадью 15 кв. м., залиты электрощиты в каждом подъезде. На стенах десятого этажа по всему периметру продольные и поперечные трещины шириной раскрытия до 2-х см.
Согласно информации, представленной ОАО "УК Ленинского района", в материалы дела планировалось провести частичные работы по устранению протечек мягкой кровли в пяти приемных раструбах ливневых водоотводов жилого дома. Таким образом, управляющей организации было известно о существующих неисправностях кровли, влекущих ее протекание.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Между тем в нарушение указанной правовой нормы ответчиком не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о соблюдении им установленных Правилами N 491 требований по выявлению и фиксированию дефектов.
Довод заявителя кассационной жалобы, со ссылкой на п. 21 Правил N 491, согласно которого капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования) отклоняется судом кассационной инстанции.
Решение общего собрания собственников помещений об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта (п. 2 ст. 158 ЖК РФ).
Таким образом, законодательством на ответчика возложена обязанность проводить осмотры с фиксацией их результатов, и в случае необходимости капитального (текущего) ремонта немедленно информировать об этом собственников с указанием необходимого объема работ, сроках их выполнения и стоимости.
Представленное в материалы дела объявление (т. 2 л.д. 61) об инициации ответчиком общего собрания жильцов дома N 10 по ул. Кирова, обоснованно отклонено судами, поскольку не содержит в себе ни доказательств получения его жильцами, ни определенного вопроса о необходимости проведения капитального ремонта кровли. Имеющиеся в материалах дела листы регистрации лиц, принявших участие в общем собрании от 18.09.2008 г. (т. 2 л.д. 64 - 66) не содержат в себе сведений о результатах голосования. Суд апелляционной инстанции также обращает внимание на то, что согласно данным листам регистрации, в них имеются подписи лишь 15 собственников квартир из 98 (согласно номерам квартир). Также суд апелляционной инстанции отмечает, что на вопрос суда, в ходе рассмотрения жалобы, представитель ОАО "УК Ленинского района" пояснил, что информации о времени и дате в квитанциях МУП "МИВЦ" представляемых к оплате не содержалось, было вывешено объявление на доске объявлений в сентябре 2008 года, о дальнейших собраниях не информировали.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суды сделали правильные выводы о том убытки у истца в виде стоимости затрат на замену проводки в мастерских, замену общего кабеля, электрощитка по ул. Кирова, 10 в сумме 11 500 руб., а также стоимости восстановительного ремонта помещения 10 этажа жилого дома, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова, д. 10 в сумме 297 000 руб., а всего в размере 308 500 руб., возникли в результате неисполнения ответчиком договорных обязательств и правомерно возложили на него ответственность по их возмещению истцу.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что истец не обосновал проведение работ на сумму 11 500 руб., не представил заключение электронно-измерительной лаборатории, без которого не может производиться замена системы энергоснабжения, подлежит отклонению.
В результате неисполнения обязательств по договору N 384-БП управления многоквартирным домом от 10.09.2008 г., у истца возникли убытки в виде стоимости затрат на замену проводки в мастерских, замену общего кабеля, электрощитка по ул. Кирова, 10 в сумме 11 500 руб.
Как следует из материалов дела, 11.03.2009 г. истец обращался к ответчику и ОАО "ВСК" с двумя письмами в связи с затоплением помещений истца, возникновения аварийной ситуации и перегорания электрического кабеля общего пользования в результате затопления помещений истца. Письмом ОАО "ВСК" от 16.03.2009 г. N 366 было сообщено, что внутридомовые сети обслуживаются ответчиком. Таким образом, ответчик на основании обращения истца, в соответствии с условиями N 384-БП должен был устранить недостатки поврежденного кабеля и электрощитка, выполнить соответствующие ремонтные работы.
Однако ответчик не выполнил указанные ремонтные работы.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым заявитель не согласен с обжалуемыми судебными актами, по существу сводятся к переоценке выводов сделанных судами первой и апелляционной инстанции.
В силу ст. 286 АПК РФ переоценка обстоятельств, установленных арбитражным судом, не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для их отмены отсутствуют.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.08.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2010 по делу N А14-2282/2010/98/36 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)