Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 декабря 2010 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Деминой Е.Г., Туркина К.К.,
при ведении протокола Ямалетдиновой Э.Р.,
при участии:
от истца - директор Лобанов В.А., приказ N 10/1 от 30.07.2008 г., представитель Русалкин И.В., доверенность от 16.06.2010 г.,
от ответчика и третьего лица МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района Республики Татарстан" - представитель Верия О.В., доверенность от 01.10.2010 г.,
от третьего лица МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан" - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу ООО "Лачын", Республика Татарстан, г. Альметьевск, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.09.2010 г., принятое по делу N А65-11798/2010 (судья Шакурова К.Н.)
по иску ООО "Комплект+Сервис", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
к ООО "Лачын", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
третьи лица: МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района Республики Татарстан", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
о признании права управления многоквартирными жилыми домами,
установил:
ООО "Комплект+Сервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан, с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО "Альянс плюс", г. Альметьевск, ООО "ЖЭУ-7", г. Альметьевск, ООО ЖЭУ "Успех", г. Альметьевск, ООО "Лачын", г. Альметьевск, ООО "УКЖД "Новация", г. Альметьевск, ООО "ЖЭУ-13", г. Альметьевск, ООО "ЖЭУ-5", г. Альметьевск, о признания права управления многоквартирными жилыми домами в городе Альметьевске, а именно: N 107 по ул. Белоглазова, N 56 по ул. К. Цеткин, N 23 по ул. Сулеймановой, N 22а, по ул. Гафиатуллина, N 22, по ул. Гафиатуллина, N 45А, и N 45, по пр. Строителей, N 8 по ул. Громовой, N 18 по ул. Энергетиков, N 20 по ул. Энергетиков, N 17 по ул. Ленина, N 21 по ул. М. Джалиля, N 22 по ул. Сулеймановой. Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.05.2010 г. исковые требования в отношении ответчиков ООО "УКЖД "Новация", ООО ЖЭУ "Успех", ООО "Лачын", ООО "ЖЭУ-13", ООО "ЖЭУ-5", ООО "ЖЭУ-7" выделены в отдельные производства с присвоением номеров дел.
Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района Республики Татарстан" и МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.09.2010 г. исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции неполно исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил закон. Заявитель жалобы считает, что договора, заключенные между ООО "Комплект + Сервис" и собственниками жилых помещений, не содержат существенные условия, предусмотренные ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, не влекут для сторон правовых последствий, в связи с чем их следует считать незаключенными, а собрания собственников жилых помещений, протоколы данных собраний и заключение новых договоров с вновь избранной управляющей компанией не нарушают прав и законных интересов истца. Также, по мнению ответчика, поскольку истец не является собственником помещений в спорных домах, то не уполномочен представлять их интересы и предъявлять иск.
В судебном заседании представитель ответчика (заявитель апелляционной жалобы) доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представители истца с доводами апелляционной жалобе не согласились, считают их необоснованными, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель третьего лица МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта, принятого Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции установил.
Как следует из материалов дела, 06 ноября 2006 года проведено общее собрание собственников помещений жилого дома N 18 по ул. Энергетиков города Альметьевска в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 8 ноября 2006 года, в соответствии с которым по результатам голосования, при количестве присутствующих голосов 54.42% (гос доля 17.38%), управляющей организацией выбрано ООО "Комлект+Сервис" (л.д. 23 - 24, т. 1).
07 ноября 2006 года проведено общее собрание собственников помещений жилого дома N 20, по ул. Энергетиков города Альметьевска в форме очного голосования. Данный факт подтверждается протоколом от 7 ноября 2006 года, в соответствии с которым по результатам голосования управляющей организацией выбрано ООО "Комлект+Сервис" (л.д. 21 - 22, т. 1).
В декабре 2006 года проведено общее собрание собственников помещений жилого дома N 8 по ул. Громовой города Альметьевска в форме очного голосования. Данный факт подтверждается протоколом от 4 декабря 2006 года, согласно которому по результатам голосования, при количестве присутствующих голосов 52.4% (гос доля 23.63%), управляющей организацией выбрано ООО "Комлект+Сервис".
Повесткой дня указанных собраний являлся выбор способа управления многоквартирным домом. Реестрами собственников помещений, в которых имеются подписи собственников, подтверждается вручение пакетов документов об участии в общем собрании (с указанием даты собрания, времени и места). Представлены бюллетени голосования и протоколы счетной комиссии.
Решением МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан" N 10 от 5 марта 2007 года, из перечня объектов, закрепленных за ГУ "Управляющая компания Альметьевского района и г. Альметьевска" по договору оперативного управления от 17 января 2005 года N 04-006-0040, исключены спорные жилые дома и относящиеся к ним объекты коммунальной инфраструктуры. Муниципальная доля общего имущества многоквартирных домов, входящих в состав имущества, передана в управление ООО "Комплект+Сервис" согласно приложению N 2 (неприватизированные квартиры) (л.д. 30, т. 1).
Жилые дома переданы истцу по акту приема-передачи от 07.03.2007 г. (л.д. 31 - 42, т. 1).
В связи с этим в 2006 году заключены сроком на 5 лет агентские договора управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником помещения), тождественных друг другу по содержанию, где в разделах 6 определены условия и порядок расторжения указанных договоров.
Однако в нарушении прав истца и собственников жилых домов ООО "Лачын" считает себя новой управляющей организацией. В подтверждение выбора в качестве управляющей организации ответчиком представлены протоколы общего собрания собственников помещений спорных домов города Альметьевска в форме заочного голосования, реестры собственников помещений по каждому дому, листы заочного голосования, протоколы счетной комиссии, агентские договора от 2008 года, подписанные с собственниками помещений.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений. При этом, согласно ст. 46 Жилищного Кодекса Российской Федерации, решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом.
Положениями ст. 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации регламентирован порядок выбора способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
С момента выбора управляющей компании и заключения договоров управления избранной управляющей организации принадлежит право управления жилым домом в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Деятельность управляющей организации имеет экономический характер, поскольку заключаемые договора управления возмездны. Поскольку имеет место быть спор о праве управления между двумя управляющими организациями, выбранными собственниками жилья в разный период времени, истец выступает в защиту собственных интересов.
В соответствии с положениями ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика и третьего лица о том, что требования возникли из отношений, не относящихся к экономической деятельности истца и не затрагивают его предпринимательскую деятельность, а также то, что истец не наделен правом выступить в защиту интересов собственников помещений многоквартирных домов путем предъявления настоящего иска, поскольку предъявление иска произведено к надлежащему лицу.
Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Частью 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу ч. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, предусмотренного ч. 4 ст. 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Согласно ч. 8.2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Также, согласно п. 5.2 агентских договоров управления многоквартирными домами, заключенных между истцом и собственниками жилых помещений в 2006 г., в случае, если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома работа управляющей организации признается неудовлетворительной, управляющей организации выносится предупреждение и дается 3 месяца для улучшения работы.
Кроме этого, пунктом 6.1 указанных договоров предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения управляющей компанией своих обязанностей, с обязательным уведомлением об этом не позже, чем за 1 месяц.
Однако, в судебных заседаниях как первой, так и апелляционной инстанции, не доказан тот факт, что истцом допущены нарушения условий указанных договоров. Доказательства некачественного оказания услуг по данным договорам также не были представлены. Возможность отказа от исполнения указанных договоров, без указания причин, самими этими договорами не предусмотрена.
Поскольку договорные правоотношения по управлению возникли между собственниками помещений и истцом, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора. Между тем по результатам исследования представленных сторонами по делу доказательств, судом первой инстанции правомерно установлено, что уведомление о расторжении договоров от собственников жилья или лицом, специально уполномоченным на то собранием собственников помещений, в адрес ООО "Комплект+Сервис" не направлялось.
В связи с этим, письмо от 9 октября 2008 г. МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района Республики Татарстан" в адрес истца о том, что жилые дома переданы в управление ООО "Лачын", судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание.
Доводы ответчика и третьего лица о несоответствии положениям ст. 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации агентских договоров управления многоквартирными домами, заключенных между истцом и собственниками жилых помещений в 2006 г., не нашли своего подтверждения как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции.
Как следует из материалов дела, ответчиком в подтверждение выбора в качестве управляющей организации представлены протоколы общего собрания собственников помещений спорных домов города Альметьевска в форме заочного голосования, реестры собственников помещений по каждому дому, листы заочного голосования, протоколы счетной комиссии, агентские договора от 2008 года, подписанные с собственниками помещений. Подлинники документов представлялись ответчиком на обозрение в суде первой инстанции.
Согласно указанным документам, на повестку дня был поставлен вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом - управляющая компания ООО "Лачын".
Между тем в представленных реестрах собственников помещений, участвующих в общих собраниях, отсутствует указание причины проведения общих собраний, в связи с чем, соотнести представленные документы к процедуре выбора управляющей компании ООО "Лачын" и протоколам общих собраний собственников жилья не представляется возможным.
Кроме этого, из протоколов общих собраний собственников жилья от 2008 года следует, что вопрос об отказе от услуг ООО "Комплект+сервис" по управлению жилыми домами не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался, в связи с чем можно сделать вывод, что они сами по себе не свидетельствуют о том, что собственниками помещений было принято решение об отказе от исполнения договоров с прежней управляющей организацией.
В силу п. 9 ст. 161 и п. 9 ст. 162 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться одной управляющей организацией.
Таким образом, подписание в 2008 году новых договоров управления ответчиком и собственниками жилья совершено без правовых оснований. В связи с изложенным представленные в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства (протоколы собраний собственников, письма) суд не может принять во внимание.
В данном случае правомерна ссылка суда первой инстанции на Постановление Президиума ВАС РФ N 1027\\10 от 15 июля 2010, в соответствии с которым произведен анализ норм жилищного законодательства по возникшей спорной ситуации.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности требований истца о признании за ООО "Комплект+Сервис" права управления многоквартирными жилыми домами N 8 по ул. Громовой, N 18 по ул. Энергетиков и N 20 по ул. Энергетиков города Альметьевска.
Представленные в суд апелляционной инстанции в качестве дополнительных доказательств уведомление собственников кв. 3,32 по ул. Громовой Фасхутдинова и Аппакова суд апелляционной инстанции также не принимает в качестве надлежащих доказательств уведомления истца о расторжении договоров управления, поскольку отсутствует дата уведомления.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 сентября 2010 года, принятое по делу N А65-11798/2010, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Е.Г.ДЕМИНА
К.К.ТУРКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.12.2010 ПО ДЕЛУ N А65-11798/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2010 г. по делу N А65-11798/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 декабря 2010 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Деминой Е.Г., Туркина К.К.,
при ведении протокола Ямалетдиновой Э.Р.,
при участии:
от истца - директор Лобанов В.А., приказ N 10/1 от 30.07.2008 г., представитель Русалкин И.В., доверенность от 16.06.2010 г.,
от ответчика и третьего лица МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района Республики Татарстан" - представитель Верия О.В., доверенность от 01.10.2010 г.,
от третьего лица МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан" - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу ООО "Лачын", Республика Татарстан, г. Альметьевск, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.09.2010 г., принятое по делу N А65-11798/2010 (судья Шакурова К.Н.)
по иску ООО "Комплект+Сервис", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
к ООО "Лачын", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
третьи лица: МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района Республики Татарстан", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
о признании права управления многоквартирными жилыми домами,
установил:
ООО "Комплект+Сервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан, с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО "Альянс плюс", г. Альметьевск, ООО "ЖЭУ-7", г. Альметьевск, ООО ЖЭУ "Успех", г. Альметьевск, ООО "Лачын", г. Альметьевск, ООО "УКЖД "Новация", г. Альметьевск, ООО "ЖЭУ-13", г. Альметьевск, ООО "ЖЭУ-5", г. Альметьевск, о признания права управления многоквартирными жилыми домами в городе Альметьевске, а именно: N 107 по ул. Белоглазова, N 56 по ул. К. Цеткин, N 23 по ул. Сулеймановой, N 22а, по ул. Гафиатуллина, N 22, по ул. Гафиатуллина, N 45А, и N 45, по пр. Строителей, N 8 по ул. Громовой, N 18 по ул. Энергетиков, N 20 по ул. Энергетиков, N 17 по ул. Ленина, N 21 по ул. М. Джалиля, N 22 по ул. Сулеймановой. Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.05.2010 г. исковые требования в отношении ответчиков ООО "УКЖД "Новация", ООО ЖЭУ "Успех", ООО "Лачын", ООО "ЖЭУ-13", ООО "ЖЭУ-5", ООО "ЖЭУ-7" выделены в отдельные производства с присвоением номеров дел.
Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района Республики Татарстан" и МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.09.2010 г. исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции неполно исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил закон. Заявитель жалобы считает, что договора, заключенные между ООО "Комплект + Сервис" и собственниками жилых помещений, не содержат существенные условия, предусмотренные ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, не влекут для сторон правовых последствий, в связи с чем их следует считать незаключенными, а собрания собственников жилых помещений, протоколы данных собраний и заключение новых договоров с вновь избранной управляющей компанией не нарушают прав и законных интересов истца. Также, по мнению ответчика, поскольку истец не является собственником помещений в спорных домах, то не уполномочен представлять их интересы и предъявлять иск.
В судебном заседании представитель ответчика (заявитель апелляционной жалобы) доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представители истца с доводами апелляционной жалобе не согласились, считают их необоснованными, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель третьего лица МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта, принятого Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции установил.
Как следует из материалов дела, 06 ноября 2006 года проведено общее собрание собственников помещений жилого дома N 18 по ул. Энергетиков города Альметьевска в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 8 ноября 2006 года, в соответствии с которым по результатам голосования, при количестве присутствующих голосов 54.42% (гос доля 17.38%), управляющей организацией выбрано ООО "Комлект+Сервис" (л.д. 23 - 24, т. 1).
07 ноября 2006 года проведено общее собрание собственников помещений жилого дома N 20, по ул. Энергетиков города Альметьевска в форме очного голосования. Данный факт подтверждается протоколом от 7 ноября 2006 года, в соответствии с которым по результатам голосования управляющей организацией выбрано ООО "Комлект+Сервис" (л.д. 21 - 22, т. 1).
В декабре 2006 года проведено общее собрание собственников помещений жилого дома N 8 по ул. Громовой города Альметьевска в форме очного голосования. Данный факт подтверждается протоколом от 4 декабря 2006 года, согласно которому по результатам голосования, при количестве присутствующих голосов 52.4% (гос доля 23.63%), управляющей организацией выбрано ООО "Комлект+Сервис".
Повесткой дня указанных собраний являлся выбор способа управления многоквартирным домом. Реестрами собственников помещений, в которых имеются подписи собственников, подтверждается вручение пакетов документов об участии в общем собрании (с указанием даты собрания, времени и места). Представлены бюллетени голосования и протоколы счетной комиссии.
Решением МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан" N 10 от 5 марта 2007 года, из перечня объектов, закрепленных за ГУ "Управляющая компания Альметьевского района и г. Альметьевска" по договору оперативного управления от 17 января 2005 года N 04-006-0040, исключены спорные жилые дома и относящиеся к ним объекты коммунальной инфраструктуры. Муниципальная доля общего имущества многоквартирных домов, входящих в состав имущества, передана в управление ООО "Комплект+Сервис" согласно приложению N 2 (неприватизированные квартиры) (л.д. 30, т. 1).
Жилые дома переданы истцу по акту приема-передачи от 07.03.2007 г. (л.д. 31 - 42, т. 1).
В связи с этим в 2006 году заключены сроком на 5 лет агентские договора управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником помещения), тождественных друг другу по содержанию, где в разделах 6 определены условия и порядок расторжения указанных договоров.
Однако в нарушении прав истца и собственников жилых домов ООО "Лачын" считает себя новой управляющей организацией. В подтверждение выбора в качестве управляющей организации ответчиком представлены протоколы общего собрания собственников помещений спорных домов города Альметьевска в форме заочного голосования, реестры собственников помещений по каждому дому, листы заочного голосования, протоколы счетной комиссии, агентские договора от 2008 года, подписанные с собственниками помещений.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений. При этом, согласно ст. 46 Жилищного Кодекса Российской Федерации, решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом.
Положениями ст. 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации регламентирован порядок выбора способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
С момента выбора управляющей компании и заключения договоров управления избранной управляющей организации принадлежит право управления жилым домом в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Деятельность управляющей организации имеет экономический характер, поскольку заключаемые договора управления возмездны. Поскольку имеет место быть спор о праве управления между двумя управляющими организациями, выбранными собственниками жилья в разный период времени, истец выступает в защиту собственных интересов.
В соответствии с положениями ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика и третьего лица о том, что требования возникли из отношений, не относящихся к экономической деятельности истца и не затрагивают его предпринимательскую деятельность, а также то, что истец не наделен правом выступить в защиту интересов собственников помещений многоквартирных домов путем предъявления настоящего иска, поскольку предъявление иска произведено к надлежащему лицу.
Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Частью 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу ч. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, предусмотренного ч. 4 ст. 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Согласно ч. 8.2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Также, согласно п. 5.2 агентских договоров управления многоквартирными домами, заключенных между истцом и собственниками жилых помещений в 2006 г., в случае, если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома работа управляющей организации признается неудовлетворительной, управляющей организации выносится предупреждение и дается 3 месяца для улучшения работы.
Кроме этого, пунктом 6.1 указанных договоров предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения управляющей компанией своих обязанностей, с обязательным уведомлением об этом не позже, чем за 1 месяц.
Однако, в судебных заседаниях как первой, так и апелляционной инстанции, не доказан тот факт, что истцом допущены нарушения условий указанных договоров. Доказательства некачественного оказания услуг по данным договорам также не были представлены. Возможность отказа от исполнения указанных договоров, без указания причин, самими этими договорами не предусмотрена.
Поскольку договорные правоотношения по управлению возникли между собственниками помещений и истцом, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора. Между тем по результатам исследования представленных сторонами по делу доказательств, судом первой инстанции правомерно установлено, что уведомление о расторжении договоров от собственников жилья или лицом, специально уполномоченным на то собранием собственников помещений, в адрес ООО "Комплект+Сервис" не направлялось.
В связи с этим, письмо от 9 октября 2008 г. МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района Республики Татарстан" в адрес истца о том, что жилые дома переданы в управление ООО "Лачын", судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание.
Доводы ответчика и третьего лица о несоответствии положениям ст. 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации агентских договоров управления многоквартирными домами, заключенных между истцом и собственниками жилых помещений в 2006 г., не нашли своего подтверждения как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции.
Как следует из материалов дела, ответчиком в подтверждение выбора в качестве управляющей организации представлены протоколы общего собрания собственников помещений спорных домов города Альметьевска в форме заочного голосования, реестры собственников помещений по каждому дому, листы заочного голосования, протоколы счетной комиссии, агентские договора от 2008 года, подписанные с собственниками помещений. Подлинники документов представлялись ответчиком на обозрение в суде первой инстанции.
Согласно указанным документам, на повестку дня был поставлен вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом - управляющая компания ООО "Лачын".
Между тем в представленных реестрах собственников помещений, участвующих в общих собраниях, отсутствует указание причины проведения общих собраний, в связи с чем, соотнести представленные документы к процедуре выбора управляющей компании ООО "Лачын" и протоколам общих собраний собственников жилья не представляется возможным.
Кроме этого, из протоколов общих собраний собственников жилья от 2008 года следует, что вопрос об отказе от услуг ООО "Комплект+сервис" по управлению жилыми домами не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался, в связи с чем можно сделать вывод, что они сами по себе не свидетельствуют о том, что собственниками помещений было принято решение об отказе от исполнения договоров с прежней управляющей организацией.
В силу п. 9 ст. 161 и п. 9 ст. 162 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться одной управляющей организацией.
Таким образом, подписание в 2008 году новых договоров управления ответчиком и собственниками жилья совершено без правовых оснований. В связи с изложенным представленные в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства (протоколы собраний собственников, письма) суд не может принять во внимание.
В данном случае правомерна ссылка суда первой инстанции на Постановление Президиума ВАС РФ N 1027\\10 от 15 июля 2010, в соответствии с которым произведен анализ норм жилищного законодательства по возникшей спорной ситуации.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности требований истца о признании за ООО "Комплект+Сервис" права управления многоквартирными жилыми домами N 8 по ул. Громовой, N 18 по ул. Энергетиков и N 20 по ул. Энергетиков города Альметьевска.
Представленные в суд апелляционной инстанции в качестве дополнительных доказательств уведомление собственников кв. 3,32 по ул. Громовой Фасхутдинова и Аппакова суд апелляционной инстанции также не принимает в качестве надлежащих доказательств уведомления истца о расторжении договоров управления, поскольку отсутствует дата уведомления.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 сентября 2010 года, принятое по делу N А65-11798/2010, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Е.Г.ДЕМИНА
К.К.ТУРКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)