Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "20" апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен "27" апреля 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кирилловой Н.А.,
судей: Петровской О.В., Хасановой И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Центржилсервис" - Кузнецовой Н.М., представителя по доверенности от 01.01.2011,
от общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Сибфорт" - Баумана А.А., представителя по доверенности от 11.01.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Сибфорт"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "11" января 2011 года по делу N А33-11242/2010, принятое судьей Федотовой Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Центржилсервис" (далее - ООО УК "Центржилсервис", ОГРН 1052466370087, ИНН 2466125016) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Сибфорт" (далее - ООО "Сибфорт", ОГРН 1022402657617, ИНН 2466125016)о взыскании 120 550 рублей 82 копейки задолженности по оплате расходов по содержанию и ремонту многоквартирного дома (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявления об увеличении размера исковых требований).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 января 2011 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным решением, ООО "Сибфорт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- - договор управления многоквартирным домом по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 21 от имени собственников не подписан;
- - реестр муниципального имущества, подтверждающий право муниципальной собственности на жилые и нежилые помещения в спорном доме, не представлен;
- - доверенность на представление интересов Администрации Центрального района, выданная Смоленцевой О.В., оформлена с грубым нарушением пункта 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (не указаны необходимые данные о лице, кому выдана доверенность, не проставлена печать), в связи с чем голосование и подписание Смоленцевой О.В. протокола общего собрания собственников помещений не влечет каких-либо юридических последствий;
- - поскольку доля муниципальной собственности в спорном многоквартирном жилом доме составляет 65,39%, представитель муниципального образования город Красноярск с надлежащим образом оформленными полномочиями участия в собрании собственников жилых помещений не принимал, то кворума для принятия решения не было.
ООО УК "Центржилсервис" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало следующее:
- - исходя из пункта 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая компания вне зависимости от заключения со всеми собственниками помещений договора управления многоквартирным домом обязана приступить к исполнению договора на условиях, определенным общим собранием собственников помещений;
- - протокол общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 21, в установленном порядке не оспорен, вопрос о законности проведения указанного собрания не подлежит исследованию в рамках настоящего спора;
- - доводы ответчика о выдаче доверенности Смоленцевой О.В. с нарушением статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации не связаны с предметом настоящего спора.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее. Представитель ООО "Сибфорт" пояснил, что возражения по расчету суммы задолженности у него отсутствуют.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:
30.06.2003 между Департаментом недвижимости и земельных отношений администрации г.Красноярска (арендодатель) и ООО "Сибфорт" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 7775.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды (в редакции дополнения от 14.11.2005 N 7) арендодатель передает арендатору по акту приема-передачи, а арендатор принимает во временное пользование нежилого подвальное помещение комнаты NN 23, 25, 26, 28, 29, 30, 32, 34, 42, 44, 85 реестровый номер N СТР02158, общей площадью 309,3 кв. м, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Ленина, 21, для использования под складские помещения (т. 4, л.д. 122-141).
Срок действия договора с 20.06.2003 по 20.05.2004 включительно (пункт 2.1 договора аренды).
По акту приема-передачи от 20.06.2003 Департамент недвижимости администрации города Красноярска передал, а ООО "Сибфорт" приняло во временное пользование нежилое помещение, реестровый номер СТР02158, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Ленина, 21, комнаты: NN 23, 25, 26, 28, 29, 30, 32, 34 нежилого подвального помещения жилого дома находятся в удовлетворительном состоянии.
Письмами N 61773 от 16.12.2010 и N 62729 от 23.12.2010 Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации г.Красноярска сообщил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться помещением после истечения срока действия договора аренды в отсутствие возражений арендодателя.
11.06.2003 между муниципальным унитарным предприятием "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" (исполнитель) и ООО "Сибфорт" (заказчик) заключен договор на участие в эксплуатационных расходах N 989 (э), в соответствии с условиями которого исполнитель представляет пользователю услуги по эксплуатационному обслуживанию здания, направленному на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения инжинирингового оборудования в местах общего пользования, придомовой территории, расположенного по адресу: ул. Ленина, 21 (подвал), а пользователь обязуется производить оплату оказываемых исполнителем услуг (т. 1, л.д. 49-54).
Перечень работ по эксплуатационному обслуживанию занимаемого пользователем помещения приведен в приложении N 2.
Пунктом 1.2. договора предусмотрено назначение помещения - складские помещения, общая площадь: 260, 4 в.м., в том числе подвал площадью 260, 4 кв. м.
Пунктами 2.1.1 договора установлено, что исполнитель обязан содержать строение, его инженерное оборудование, придомовую территорию и элементы благоустройства в соответствии с требованиями действующих эксплуатационных норм.
Согласно пункту 5.1 договора оплата эксплуатационных расходов производится исходя из утвержденной органами местного самоуправления стоимости эксплуатации 1 кв. м общей площади. На момент заключения договора его цена составляет 911,40 руб. в месяц (приложение N 1).
В соответствии с пунктом 5.2 договора оплата эксплуатационных расходов производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным либо ежеквартально до 10 числа второго месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя или внесением денежных средств в кассу исполнителя.
03.10.2005 между муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" (первоначальный кредитор) и ООО УК "Центржилсервис" г. Красноярск (новый кредитор) заключен договор уступки права требования (цессии) N 4/195, в соответствии с условиями которого первоначальный кредитор уступает новому кредитору свои требования к ООО "Сибфорт", вытекающие из исполнения договора на участие в эксплуатационных расходах от 11.06.2003 N 989(э) (т. 1, л.д. 86).
Уведомлением от 03.10.2005 N 4/195 муниципальное предприятие города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" известило ответчика о перемене лиц в договоре от 11.06.2003 N 989(э) (т. 1, л.д. 87).
28.10.2006 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Ленина, 21 приняты решения: о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО УК "Центржилсервис" г. Красноярск; о предоставлении права представителю муниципального образования г. Красноярска Смоленцевой О.В. заключить договор управления многоквартирным домом; об утверждении места хранения протоколов, других документов общих собраний - пр. Мира, 63 (администрация Центрального района г. Красноярска), кабинет N 332; об утверждении срока проведения очередного собрания - август - сентябрь 2007 года, о чем составлен протокол от 28.10.2006 (т. 1, л.д. 59).
15.12.2006 между ООО УК "Центржилсервис" г. Красноярск (управляющая компания) и собственником помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 21 (согласно списку, приведенному в Приложении N 1), действующим на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (Приложение N 2), заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая организация приняла на себя обязательства за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, согласно перечню, указанному в приложениях N 4, N 5 к настоящему договору, предоставлять коммунальные услуги пользователям помещений (Приложение N 6), осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом, а собственник обязался ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги в соответствии со статьей 5 договора (т. 1, л.д. 64-82). Дополнительно стороны предусмотрели, что собственник обязуется: предоставлять сведения о пользователях помещений, которые должны содержать информацию об условиях каждого договора в части распределения обязанностей между арендодателем и пользователем относительно их обязательств перед управляющей компанией, связанных с исполнением собственником условий настоящего договора (пункт 3.2.6 договора); участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения (пункт 3.2.10 договора).
В соответствии с представленным в суд Приложением N 1 к договору управления многоквартирным домом от имени муниципального образования договор подписан Смоленцевой О.В. В приложении N 3 к договору согласован Перечень общего имущества и его технического состояния в многоквартирном доме; в приложении N 4 - Примерный перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание помещения; в приложении N 5 - примерный перечень работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за ремонт помещений; в приложении N 6 - примерный перечень коммунальных услуг, оказываемых Управляющей компанией и определение размера платы за коммунальные услуги.
Управляющей компанией в течение 2008 - 2010 годы заключены следующие договоры на содержание общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 21: от 03.03.2008 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции; от 20.03.2008 на выполнение работ; от 27.06.2008 N 2/16 на выполнение работ по уборке лестничных клеток жилищного фонда; от 01.01.2009 N 97 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции; от 14.01.2009 N 95 на выполнение работ по уборке лестничных клеток; от 14.01.2009 на выполнение работ; от 01.05.2009 на выполнение работ; от 30.12.2009 N 125/10 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции; от 01.01.2010 на выполнение работ; от 01.01.2010 N 137/10 на выполнение работ по уборке лестничных клеток жилищного фонда.
Согласно расчету истца за период с 01.08.2007 по 30.06.2010 на ответчика относятся расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома в сумме 120 550 рублей 82 копейки, в том числе за период с 01.08.2007 по 31.12.2007 - 13 686 рублей 50 копеек, за 2008 год - 38 103 рубля 24 копейки, за 2009 год - 43 577 рублей 88 копеек, за период с 01.01.2010 по 30.06.2010 - 25 183 рубля 20 копеек. Расчет расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома произведен истцом исходя из площади помещения 309,3 кв. м, по тарифам, установленным Решениями Красноярского городского Совета депутатов N В-160 от 28.12.2005 (в редакции Решений N В-268 от 26.12.2006, N В-386 от 19.12.2007, В-63 от 22.12.2008, N 8-132 от 22.12.2009).
Ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по договору на участие в эксплуатационных расходах не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.
Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "Сибфорт" и МУП "ПЖРЭТ N 2" заключен договор от 11.06.2003 N 989 (Э) на участие в эксплуатационных расходах, в соответствии с условиями которого исполнитель представляет пользователю услуги по эксплуатационному обслуживанию здания, направленному на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения инжинирингового оборудования в местах общего пользования, придомовой территории, расположенного по адресу: ул. Ленина, 21 (подвал), а пользователь обязуется производить оплату оказываемых исполнителем услуг. Перечень работ по эксплуатационному обслуживанию занимаемого пользователем помещения приведен в приложении N 2.
По договору уступки права требования (цессии) от 03.10.2005 N 4/195 МУП "ПЖРЭТ N 2" уступило ООО УК "Центржилсервис" г. Красноярск свои требования к ООО "Сибфорт", вытекающие из исполнения договора на участие в эксплуатационных расходах от 11.06.2003 N 989(э). В пункте 1.2 договора уступки указано на то, что с момента его подписания ООО УК "Центржилсервис" становится стороной в договоре от 11.06.2003 N 989 (э) на участие в эксплуатационных расходах и принимает на себя все права и обязанности, закрепленные за МУП "ПЖРЭТ N 2".
Уведомлением от 03.10.2005 N 4/195 МУП "ПЖРЭТ N 2" известило ответчика о перемене лиц в договоре от 11.06.2003 N 989(э).
Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязанность оплачивать содержание общего имущества многоквартирного дома возникла у ответчика из договора на участие в эксплуатационных расходах от 11.06.2003 N 989 (э) и договора уступки права требования (цессии) от 03.10.2005 N 4/195.
Из материалов дела также следует, что собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по ул. Ленина, 21 выбрали способ управления - управление управляющей организацией - ООО УК "Центржилсервис". Собственниками помещений указанного дома заключен договор управления с ООО УК "Центржилсервис", предметом которого является в том числе оказание услуг по управлению и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Пунктами 3 и 9 указанной нормы предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Таким образом, с момента заключения договора управления многоквартирным домом плата за содержание общедомового имущества подлежала внесению ООО УК "Центржилсервис".
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что на собрании собственников помещений отсутствовал кворум для принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом, поскольку от муниципального образования "Город Красноярск", доля которого в спорном многоквартирном жилом доме составляет 65,39%, в собрании принимал участие представитель Смоленцева О.В., не имеющая надлежащим образом оформленной доверенности, отклоняются судом в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Протокол общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом в установленном порядке не оспорен.
Вопросы соблюдения порядка проведения собрания не подлежат исследованию в рамках настоящего спора.
Факт оказания истцом услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома по ул. Ленина, 21 в период с августа 2007 года по июнь 2010 года подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Согласно расчету истца сумма неоплаченных ответчиком расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 21, исходя из площади нежилого помещения, находящегося во владении ответчика (309,3 кв. м), составила 120 550 рублей 82 копейки, в том числе:
- - 13 686 рублей 50 копеек - за период с 01.08.2007 по 31.12.2007, исходя из тарифа 8,85 руб./кв. м (без НДС), установленного Решением Красноярского городского Совета от 26.12.2006 N В-168;
- - 38 103 рубля 24 копейки - за период с января по декабрь 2008 года, исходя из тарифа 8,7 руб./кв. м (без НДС), установленного Решением Красноярского городского Совета от 19.12.2007 N В-386;
- - 43 577 рублей 88 копеек за период с января по декабрь 2009 года, исходя из тарифа 9,95 руб./кв. м (без НДС), установленного Решением Красноярского городского Совета от 22.12.2008 N В-63;
- - 25 183 рубля 20 копеек за период с января по июнь 2010 года, исходя из тарифа 11,50 руб./кв. м (без НДС), установленного Решением Красноярского городского Совета от 22.12.2009 N 8-132.
Арифметическая правильность указанного расчета ответчиком не оспаривается.
Поскольку доказательства возмещения расходов на содержание общего имущества дома ответчиком не представлены, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в указанной сумме.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что договор управления многоквартирным домом по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 21 от имени собственников не подписан, не соответствует материалам дела. Так, со стороны собственников помещений в многоквартирном доме указанный договор подписан Смоленцевой О.В., представляющей интересы муниципального образования "Город Красноярск", а также собственниками иных жилых помещений в доме согласно списку в приложении N 1 к договору (т. 1, л.д. 72-75). Кроме того, в материалы дела представлены решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме заочного голосования.
Изложенное свидетельствует о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства и материалы дела, им дана надлежащая правовая оценка. Основания для отмены решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "11" января 2011 года по делу N А33-11242/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2011 ПО ДЕЛУ N А33-11242/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2011 г. по делу N А33-11242/2010
Резолютивная часть постановления объявлена "20" апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен "27" апреля 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кирилловой Н.А.,
судей: Петровской О.В., Хасановой И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Центржилсервис" - Кузнецовой Н.М., представителя по доверенности от 01.01.2011,
от общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Сибфорт" - Баумана А.А., представителя по доверенности от 11.01.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Сибфорт"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "11" января 2011 года по делу N А33-11242/2010, принятое судьей Федотовой Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Центржилсервис" (далее - ООО УК "Центржилсервис", ОГРН 1052466370087, ИНН 2466125016) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Сибфорт" (далее - ООО "Сибфорт", ОГРН 1022402657617, ИНН 2466125016)о взыскании 120 550 рублей 82 копейки задолженности по оплате расходов по содержанию и ремонту многоквартирного дома (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявления об увеличении размера исковых требований).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 января 2011 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным решением, ООО "Сибфорт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- - договор управления многоквартирным домом по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 21 от имени собственников не подписан;
- - реестр муниципального имущества, подтверждающий право муниципальной собственности на жилые и нежилые помещения в спорном доме, не представлен;
- - доверенность на представление интересов Администрации Центрального района, выданная Смоленцевой О.В., оформлена с грубым нарушением пункта 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (не указаны необходимые данные о лице, кому выдана доверенность, не проставлена печать), в связи с чем голосование и подписание Смоленцевой О.В. протокола общего собрания собственников помещений не влечет каких-либо юридических последствий;
- - поскольку доля муниципальной собственности в спорном многоквартирном жилом доме составляет 65,39%, представитель муниципального образования город Красноярск с надлежащим образом оформленными полномочиями участия в собрании собственников жилых помещений не принимал, то кворума для принятия решения не было.
ООО УК "Центржилсервис" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало следующее:
- - исходя из пункта 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая компания вне зависимости от заключения со всеми собственниками помещений договора управления многоквартирным домом обязана приступить к исполнению договора на условиях, определенным общим собранием собственников помещений;
- - протокол общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 21, в установленном порядке не оспорен, вопрос о законности проведения указанного собрания не подлежит исследованию в рамках настоящего спора;
- - доводы ответчика о выдаче доверенности Смоленцевой О.В. с нарушением статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации не связаны с предметом настоящего спора.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее. Представитель ООО "Сибфорт" пояснил, что возражения по расчету суммы задолженности у него отсутствуют.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:
30.06.2003 между Департаментом недвижимости и земельных отношений администрации г.Красноярска (арендодатель) и ООО "Сибфорт" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 7775.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды (в редакции дополнения от 14.11.2005 N 7) арендодатель передает арендатору по акту приема-передачи, а арендатор принимает во временное пользование нежилого подвальное помещение комнаты NN 23, 25, 26, 28, 29, 30, 32, 34, 42, 44, 85 реестровый номер N СТР02158, общей площадью 309,3 кв. м, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Ленина, 21, для использования под складские помещения (т. 4, л.д. 122-141).
Срок действия договора с 20.06.2003 по 20.05.2004 включительно (пункт 2.1 договора аренды).
По акту приема-передачи от 20.06.2003 Департамент недвижимости администрации города Красноярска передал, а ООО "Сибфорт" приняло во временное пользование нежилое помещение, реестровый номер СТР02158, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Ленина, 21, комнаты: NN 23, 25, 26, 28, 29, 30, 32, 34 нежилого подвального помещения жилого дома находятся в удовлетворительном состоянии.
Письмами N 61773 от 16.12.2010 и N 62729 от 23.12.2010 Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации г.Красноярска сообщил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться помещением после истечения срока действия договора аренды в отсутствие возражений арендодателя.
11.06.2003 между муниципальным унитарным предприятием "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" (исполнитель) и ООО "Сибфорт" (заказчик) заключен договор на участие в эксплуатационных расходах N 989 (э), в соответствии с условиями которого исполнитель представляет пользователю услуги по эксплуатационному обслуживанию здания, направленному на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения инжинирингового оборудования в местах общего пользования, придомовой территории, расположенного по адресу: ул. Ленина, 21 (подвал), а пользователь обязуется производить оплату оказываемых исполнителем услуг (т. 1, л.д. 49-54).
Перечень работ по эксплуатационному обслуживанию занимаемого пользователем помещения приведен в приложении N 2.
Пунктом 1.2. договора предусмотрено назначение помещения - складские помещения, общая площадь: 260, 4 в.м., в том числе подвал площадью 260, 4 кв. м.
Пунктами 2.1.1 договора установлено, что исполнитель обязан содержать строение, его инженерное оборудование, придомовую территорию и элементы благоустройства в соответствии с требованиями действующих эксплуатационных норм.
Согласно пункту 5.1 договора оплата эксплуатационных расходов производится исходя из утвержденной органами местного самоуправления стоимости эксплуатации 1 кв. м общей площади. На момент заключения договора его цена составляет 911,40 руб. в месяц (приложение N 1).
В соответствии с пунктом 5.2 договора оплата эксплуатационных расходов производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным либо ежеквартально до 10 числа второго месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя или внесением денежных средств в кассу исполнителя.
03.10.2005 между муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" (первоначальный кредитор) и ООО УК "Центржилсервис" г. Красноярск (новый кредитор) заключен договор уступки права требования (цессии) N 4/195, в соответствии с условиями которого первоначальный кредитор уступает новому кредитору свои требования к ООО "Сибфорт", вытекающие из исполнения договора на участие в эксплуатационных расходах от 11.06.2003 N 989(э) (т. 1, л.д. 86).
Уведомлением от 03.10.2005 N 4/195 муниципальное предприятие города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" известило ответчика о перемене лиц в договоре от 11.06.2003 N 989(э) (т. 1, л.д. 87).
28.10.2006 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Ленина, 21 приняты решения: о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО УК "Центржилсервис" г. Красноярск; о предоставлении права представителю муниципального образования г. Красноярска Смоленцевой О.В. заключить договор управления многоквартирным домом; об утверждении места хранения протоколов, других документов общих собраний - пр. Мира, 63 (администрация Центрального района г. Красноярска), кабинет N 332; об утверждении срока проведения очередного собрания - август - сентябрь 2007 года, о чем составлен протокол от 28.10.2006 (т. 1, л.д. 59).
15.12.2006 между ООО УК "Центржилсервис" г. Красноярск (управляющая компания) и собственником помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 21 (согласно списку, приведенному в Приложении N 1), действующим на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (Приложение N 2), заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая организация приняла на себя обязательства за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, согласно перечню, указанному в приложениях N 4, N 5 к настоящему договору, предоставлять коммунальные услуги пользователям помещений (Приложение N 6), осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом, а собственник обязался ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги в соответствии со статьей 5 договора (т. 1, л.д. 64-82). Дополнительно стороны предусмотрели, что собственник обязуется: предоставлять сведения о пользователях помещений, которые должны содержать информацию об условиях каждого договора в части распределения обязанностей между арендодателем и пользователем относительно их обязательств перед управляющей компанией, связанных с исполнением собственником условий настоящего договора (пункт 3.2.6 договора); участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения (пункт 3.2.10 договора).
В соответствии с представленным в суд Приложением N 1 к договору управления многоквартирным домом от имени муниципального образования договор подписан Смоленцевой О.В. В приложении N 3 к договору согласован Перечень общего имущества и его технического состояния в многоквартирном доме; в приложении N 4 - Примерный перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание помещения; в приложении N 5 - примерный перечень работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за ремонт помещений; в приложении N 6 - примерный перечень коммунальных услуг, оказываемых Управляющей компанией и определение размера платы за коммунальные услуги.
Управляющей компанией в течение 2008 - 2010 годы заключены следующие договоры на содержание общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 21: от 03.03.2008 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции; от 20.03.2008 на выполнение работ; от 27.06.2008 N 2/16 на выполнение работ по уборке лестничных клеток жилищного фонда; от 01.01.2009 N 97 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции; от 14.01.2009 N 95 на выполнение работ по уборке лестничных клеток; от 14.01.2009 на выполнение работ; от 01.05.2009 на выполнение работ; от 30.12.2009 N 125/10 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции; от 01.01.2010 на выполнение работ; от 01.01.2010 N 137/10 на выполнение работ по уборке лестничных клеток жилищного фонда.
Согласно расчету истца за период с 01.08.2007 по 30.06.2010 на ответчика относятся расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома в сумме 120 550 рублей 82 копейки, в том числе за период с 01.08.2007 по 31.12.2007 - 13 686 рублей 50 копеек, за 2008 год - 38 103 рубля 24 копейки, за 2009 год - 43 577 рублей 88 копеек, за период с 01.01.2010 по 30.06.2010 - 25 183 рубля 20 копеек. Расчет расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома произведен истцом исходя из площади помещения 309,3 кв. м, по тарифам, установленным Решениями Красноярского городского Совета депутатов N В-160 от 28.12.2005 (в редакции Решений N В-268 от 26.12.2006, N В-386 от 19.12.2007, В-63 от 22.12.2008, N 8-132 от 22.12.2009).
Ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по договору на участие в эксплуатационных расходах не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.
Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "Сибфорт" и МУП "ПЖРЭТ N 2" заключен договор от 11.06.2003 N 989 (Э) на участие в эксплуатационных расходах, в соответствии с условиями которого исполнитель представляет пользователю услуги по эксплуатационному обслуживанию здания, направленному на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения инжинирингового оборудования в местах общего пользования, придомовой территории, расположенного по адресу: ул. Ленина, 21 (подвал), а пользователь обязуется производить оплату оказываемых исполнителем услуг. Перечень работ по эксплуатационному обслуживанию занимаемого пользователем помещения приведен в приложении N 2.
По договору уступки права требования (цессии) от 03.10.2005 N 4/195 МУП "ПЖРЭТ N 2" уступило ООО УК "Центржилсервис" г. Красноярск свои требования к ООО "Сибфорт", вытекающие из исполнения договора на участие в эксплуатационных расходах от 11.06.2003 N 989(э). В пункте 1.2 договора уступки указано на то, что с момента его подписания ООО УК "Центржилсервис" становится стороной в договоре от 11.06.2003 N 989 (э) на участие в эксплуатационных расходах и принимает на себя все права и обязанности, закрепленные за МУП "ПЖРЭТ N 2".
Уведомлением от 03.10.2005 N 4/195 МУП "ПЖРЭТ N 2" известило ответчика о перемене лиц в договоре от 11.06.2003 N 989(э).
Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязанность оплачивать содержание общего имущества многоквартирного дома возникла у ответчика из договора на участие в эксплуатационных расходах от 11.06.2003 N 989 (э) и договора уступки права требования (цессии) от 03.10.2005 N 4/195.
Из материалов дела также следует, что собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по ул. Ленина, 21 выбрали способ управления - управление управляющей организацией - ООО УК "Центржилсервис". Собственниками помещений указанного дома заключен договор управления с ООО УК "Центржилсервис", предметом которого является в том числе оказание услуг по управлению и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Пунктами 3 и 9 указанной нормы предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Таким образом, с момента заключения договора управления многоквартирным домом плата за содержание общедомового имущества подлежала внесению ООО УК "Центржилсервис".
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что на собрании собственников помещений отсутствовал кворум для принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом, поскольку от муниципального образования "Город Красноярск", доля которого в спорном многоквартирном жилом доме составляет 65,39%, в собрании принимал участие представитель Смоленцева О.В., не имеющая надлежащим образом оформленной доверенности, отклоняются судом в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Протокол общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом в установленном порядке не оспорен.
Вопросы соблюдения порядка проведения собрания не подлежат исследованию в рамках настоящего спора.
Факт оказания истцом услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома по ул. Ленина, 21 в период с августа 2007 года по июнь 2010 года подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Согласно расчету истца сумма неоплаченных ответчиком расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 21, исходя из площади нежилого помещения, находящегося во владении ответчика (309,3 кв. м), составила 120 550 рублей 82 копейки, в том числе:
- - 13 686 рублей 50 копеек - за период с 01.08.2007 по 31.12.2007, исходя из тарифа 8,85 руб./кв. м (без НДС), установленного Решением Красноярского городского Совета от 26.12.2006 N В-168;
- - 38 103 рубля 24 копейки - за период с января по декабрь 2008 года, исходя из тарифа 8,7 руб./кв. м (без НДС), установленного Решением Красноярского городского Совета от 19.12.2007 N В-386;
- - 43 577 рублей 88 копеек за период с января по декабрь 2009 года, исходя из тарифа 9,95 руб./кв. м (без НДС), установленного Решением Красноярского городского Совета от 22.12.2008 N В-63;
- - 25 183 рубля 20 копеек за период с января по июнь 2010 года, исходя из тарифа 11,50 руб./кв. м (без НДС), установленного Решением Красноярского городского Совета от 22.12.2009 N 8-132.
Арифметическая правильность указанного расчета ответчиком не оспаривается.
Поскольку доказательства возмещения расходов на содержание общего имущества дома ответчиком не представлены, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в указанной сумме.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что договор управления многоквартирным домом по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 21 от имени собственников не подписан, не соответствует материалам дела. Так, со стороны собственников помещений в многоквартирном доме указанный договор подписан Смоленцевой О.В., представляющей интересы муниципального образования "Город Красноярск", а также собственниками иных жилых помещений в доме согласно списку в приложении N 1 к договору (т. 1, л.д. 72-75). Кроме того, в материалы дела представлены решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме заочного голосования.
Изложенное свидетельствует о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства и материалы дела, им дана надлежащая правовая оценка. Основания для отмены решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "11" января 2011 года по делу N А33-11242/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.А.КИРИЛЛОВА
Н.А.КИРИЛЛОВА
Судьи:
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
И.А.ХАСАНОВА
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
И.А.ХАСАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)