Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 7 декабря 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2008 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей: Гуровой Т.С., Кирилловой Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ахметшиной Г.Н.
при участии:
от истца (ТСЖ "Взлетка") - председателя Тимофеенко Л.М., действующего на основании протокола от 04.12.2008,
от ответчика (ООО "УК "Красжилсервис") - представителя Петрулевич Д.Г., действующего по доверенности от 01.02.2009,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Взлетка", г. Красноярск, на решение Арбитражного суда Красноярского края от 15 сентября 2009 года по делу N А33-2452/2009, принятое судьей Карпинской С.В.
товарищество собственников жилья "Взлетка" (истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ответчик) об обязании ответчика передать техническую, бухгалтерскую и иную документацию на многоквартирный жилой дом 2 по ул. Весны в г. Красноярске:
- 1. Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества дома, в том числе акты состояния общего имущества в доме;
- 2. Документы (акты) о приемке результатов работ;
- 3. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих и несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- 4. Выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- 5. Проектную документацию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома;
- 6. Технический паспорт дома;
- 7. Экспликацию;
- 8. Поэтажные планы;
- 9. Чертежи и схемы инженерных коммуникаций;
- 10. Схемы механического оборудования;
- 11. Схемы электрического оборудования;
- 12. Схемы санитарно-технического оборудования;
- 13. Схемы иного оборудования, обслуживаемого более одного помещения в доме;
- 14. Схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета;
- 15. Акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов;
- 16. Паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование;
- 17. Акты границ балансовой принадлежности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления и акты разграничений эксплуатационной ответственности;
- 18. Разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;
- 19. Отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль;
- 20. Распоряжение об утверждении актов Госкомиссии;
- 21. Акты приемки объектов, завершенных строительством;
- 22. Распоряжение о вводе в эксплуатацию дома;
- 23. Исполнительную и проектную документацию, предъявляемую приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство дома;
- 24. Акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих приспособлений);
- 25. Градостроительный план земельного участка;
- 26. Кадастровый план (карта) земельного участка;
- 27. Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута с приложением, заверенным соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества, планом, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка;
- 28. Паспорт домовладения;
- 29. Документы (акты) о приемке работ по капитальному ремонту общего имущества дома;
- 30. Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества дома;
- 31. Акты освидетельствования скрытых работ;
- 32. Протокол измерения шума и вибрации;
- 33. Копии письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг;
- 34. Выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг;
- 35. Копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями;
- 36. Копии договоров на аренду или на другое право на нежилое помещение в доме, кроме права собственности;
- 37. Копии договоров социального найма;
- 38. Акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта готовности;
- 39. Акты устранения замечаний и нарушений от надзорных организаций, имеющихся до момента передачи дома в управление;
- 40. Акты по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу дома и хранящихся до момента передачи в управляющей организации.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 25.05.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, администрация Советского района г. Красноярска.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15.09.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, истец - ТСЖ "Взлетка" обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 15.09.2009 отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции принято решение с нарушением материальных и процессуальных норм права.
Суд первой инстанции неправомерно привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, Департамент муниципального имущества и земельных отношений г. Красноярска, администрацию Советского района г. Красноярска.
В соответствии со статьей 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции должен обосновать основания, которые были им признаны, либо опровергнуты и сослаться на норму закона.
Суд первой инстанции при обсуждении предмета иска вышел за пределы исковых требований. Собственники жилого дома большинством голосов и при наличии кворума избрали способ управления - товарищество собственников жилья "Взлетка", данное решение не было обжаловано собственниками, в связи с чем заключенный ранее договор на управление домом с ответчиком прекратил свое действие.
В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, просил отменить решение арбитражного суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В судебном заседании представитель ответчика отзыв на апелляционную жалобу не представил. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным. Считает, что на сегодняшний день договор на управление домом, заключенный с управляющей компанией продолжает действовать. Пояснил, что собрание собственников проведено с нарушением требований жилищного законодательства. Просил оставить решение арбитражного суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание не явились и не направили своих представителей третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, что подтверждается материалами дела. От Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие третьих лиц.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
ТСЖ "Взлетка" создано и внесено в Единый государственный реестр юридических лиц 27.02.2006. Цели и виды деятельности товарищества предусмотрены в п. 2.1 устава, среди них реализация собственниками жилых и нежилых помещений прав по управлению, владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом, представления общих интересов членов товарищества, в том числе в судах, защиты прав и интересов членов товарищества (т. 1, л.д. 22 - 37).
16.04.2007 с ответчиком подписан договор управления многоквартирным домом 2 по ул. Весны в г. Красноярске, список собственников, подписавших договор, содержится в приложении N 1 к договору. Срок действия определен 5 лет, договор считается подписанным со стороны собственников, если его подписали собственники, которым принадлежит в совокупности более пятидесяти процентов площади помещений в данном многоквартирном доме. (п. 8.1 договора) (т. 1, л.д. 53 - 63, 64 - 79).
В сентябре - октябре 2008 года собственниками жилых помещений в многоквартирном доме 2 по ул. Весны в г. Красноярске проведено собрание в форме заочного голосования, принято решение о выборе способа управления домом - управление товариществом собственников жилья "Взлетка", оформленное протоколом общего собрания от 17.10.2008. Согласно протоколу общего собрания от 17.10.2008 по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом 2 по ул. Весны в г. Красноярске собственники помещений проголосовали за управление ТСЖ "Взлетка" 84,5% голосов (т. 1, л.д. 21).
Согласно полученному по запросу суда сообщению департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в муниципальной собственности на 05.05.2009 находятся квартиры N 1, 70, 82, 90, 115, 129, 151, 153, 155, 158, 162 в доме 2 по ул. Весны в г. Красноярске, по состоянию на 26.06.2009 в муниципальной собственности находятся 9 квартир в доме 2 по ул. Весны в г. Красноярске (т. 1, л.д. 112).
ТСЖ "Взлетка" за подписью Тимофеенко Л.М. направило в адрес заместителя генерального директора ООО "УК Красжилсервис" Бобовича В.К. заявление от 18.02.2009 с просьбой передать необходимую и утвержденную Постановлением администрации г. Красноярска N 481 от 27.08.2007 документацию. Перечень технической документации, подлежащей передаче, предусмотрен п. п. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, и приложением 2 к Положению о порядке передачи документации на многоквартирный дом, в котором собственники выбрали способ управления, утвержденному Постановлением администрации г. Красноярска N 481 от 27.08.2007 (т. 1, л.д. 40).
Согласно утвержденному Постановлением администрации города Красноярска от 19.06.2006 N 526 Положению о порядке участия администраций районов города в общих собраниях собственников помещений в многоквартирных жилых домах в городе Красноярске администрация района города представляет интересы города Красноярска при осуществлении прав собственника муниципальных жилых и нежилых помещений на общих собраниях собственников помещений, общих собраниях товарищества собственников жилья в многоквартирных домах в установленном порядке (п. 1.1 Положения); заключает в интересах города Красноярска договоры на управление многоквартирными домами при осуществлении прав собственника муниципальных жилых помещений (п. 1.3 Положения).
Считая, что ООО "Управляющая компания "Красжилсервис" неправомерно удерживает техническую документацию, истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика передать истцу техническую и иную документацию на многоквартирный дом 2 по ул. Весны в г. Красноярске в объеме, предусмотренном пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, и приложением 2 к Положению о порядке передачи документации на многоквартирный дом, в котором собственники выбрали способ управления, утвержденному администрацией г. Красноярска от 27.08.2007 N 481.
Заслушав устные выступления сторон, рассмотрев апелляционную жалобу и оценив представленные сторонами доказательства, Третий арбитражный апелляционный суд считает, что решение арбитражного суда подлежит отмене, на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Предметом заявленного иска является обязание ответчика передать техническую документацию, связанную с управлением указанным выше домом. Поэтому, вопрос о наличии у истца и ответчика полномочий на управление домом имеет существенное значение для разрешения спора по настоящему делу.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, согласно указанной норме полномочия по определению порядка управления многоквартирным жилым домом находятся в сфере ведения собственников помещений в этом доме.
Пунктом 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В пункте 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, путем проведения заочного голосования, установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Из данной нормы Кодекса следует, что кворум определяется исходя из участия в голосовании собственников как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что инициативной группой дано объявление о проведении общего собрания собственников дома по улице Весны 2 в форме заочного голосования, которое будет проводиться с 15 сентября по 15 октября 2008 года. Объявление было вывешено на доске объявлений в доме с повесткой дня:
- - выбор способа управления ТСЖ "Взлетка";
- - выборы правления ТСЖ "Взлетка";
- - выборы счетной комиссии ТСЖ "Взлетка";
- - разработка правил использования земельного участка для парковки машин жителей;
- - утверждение проведения общего собрания на 2009 год;
- - утверждение порядка уведомления собственников через доску объявлений (т. 2, л.д. 4).
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Красноярск, улица Весны, 2, проведенного в форме заочного голосования в голосовании приняли участие 6065,3 голосов, имеющих 54,38% общей полезной площади многоквартирного дома (согласно реестру собственников помещений (т. 4, л.д. 28 - 36) и листку обсчета результатов голосования (т. 1, л.д. 135 - 140), подписанному членами счетной комиссией). По результатам голосования по первому вопросу повестки дня, собственники многоквартирного жилого дома проголосовали за способ управления - управление товариществом собственников жилья "Взлетка" 84,5%, против - 11%, воздержалось - 4,5% (протокол заседания счетной комиссии от 17.10.2008, т. 4, л.д. 69).
К протоколу приложены решения собственников многоквартирного жилого дома по ул. Весны, 2 (бюллетени, т. 2, л.д. 5 - 196).
Общая площадь указанного жилого дома составляет 12595 кв.м., общая площадь квартир - 11152,7 кв.м., площадь квартир, находящихся в муниципальной собственности - 1046,5 кв.м. или 8,3% от общей площади жилого дома (т. 3, л.д. 3).
В ходе судебного разбирательства суда первой инстанции истцом представлен уточненный расчет количества проголосовавших собственников многоквартирного жилого дома по улице Весны, 2, с учетом возражений ответчика по квартирам N 27, 42, 83, 104, количество голосов собственников, принявших участие в голосовании, составило - 5991,75 голосов или 53,7% (т. 4, л.д. 94 - 95), т.е. собрание состоялось при наличии кворума.
В качестве доказательств, подтверждающих выбор собственниками помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Весны г. Красноярска способа управления - управление товариществом собственников жилья "Взлетка", истцом представлено принятое в форме заочного голосования общим собранием решение о выборе способа управления, протокол собрания от 17 октября 2008 года.
Из материалов дела следует, что ответчик в отношении спорного жилого дома действует по договору на управление многоквартирным домом от 16.04.2007 N 6-у.
В силу части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.
В соответствии с частями 3, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников: очное голосование (личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решения по пунктам повестки дня) и заочное голосование (выявление мнения собственников способом письменного опроса).
Поскольку собственники помещений для управления многоквартирным домом выбрали на общем собрании новую управляющую организацию (ТСЖ "Взлетка), государственная регистрация которой как юридического лица не признана недействительной в установленном порядке, следовательно, у данного ТСЖ возникло право на управление спорным домом, который подлежит передаче ТСЖ в управление с момента проведения такого собрания и принятия соответствующего решения.
Согласно пункту 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Третий арбитражный апелляционный суд учитывает, что в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, кем-либо из собственников помещений в спорных домах, в том числе администрацией Советского района г. Красноярска, уполномоченной на представление интересов муниципального образования г. Красноярск при решении вопросов управления многоквартирным жилым домом решения собрания в форме заочного голосования, не обжалованы. Суд первой инстанции придя к выводу о недостоверности результатов голосования в сентябре - октябре 2008 года общего собрания о выборе способа управления жилым домом N 2 по ул. Весны в г. Красноярске, с оценкой опросных листов и бюллетеней для голосования по конкретным квартирам, вышел за пределы предмета исследования, в том числе и потому, что спор заявлен о понуждении к совершению действий, а не связан с оспариванием итогов голосования и указанный вывод может повлиять на права и законные интересы собственников жилого дома, принявших участие в голосовании.
Частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Таким образом, закон предусматривает реализацию собственниками многоквартирных домов своих прав по заключению договора управления в форме подписания единого для всех квартировладельцев договора (при выборе управляющей организации на открытом конкурсе) или подписания отдельного договора с каждым собственником (при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений).
В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 8.3 договора на управление многоквартирным домом от 16.04.2007 N 6-у (т. 1, л.д. 62) досрочное расторжение настоящего договора допускается по инициативе собственников - по причине изменения ими способа управления многоквартирным домом или заключения договора с другой управляющей организацией.
В соответствии с пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела 8 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, действие договора зависит от реализации собственниками в предусмотренном законом порядке своих прав на управление домом, до принятия решения о котором основание для расторжения ранее действующего договора отсутствует.
Учитывая вышеизложенное, с момента изменения собственниками способа управления многоквартирным домом, договор управления многоквартирным домом от 16.04.2007 N 6-у считается расторгнутым досрочно.
Обязанность собственников помещений уведомить ответчика о расторжении договора законом и договором не предусмотрена.
Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Обязанность передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы должна быть исполнена независимо от наличия или отсутствия письменного договора управления многоквартирным домом.
Поскольку техническая документация и иные документы не были переданы ответчиком вновь выбранной управляющей организации, исковые требования являются обоснованными.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
В частности техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Таким образом, документы, указанные истцом в исковом заявлении относятся к документам технической документации и иным документам, связанным с управлением многоквартирным домом.
При таких обстоятельствах, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об обоснованности искового требования, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края от 15 сентября 2009 года по делу N А33-2452/2009 подлежит отмене, с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.
Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей по иску и по апелляционной жалобе относятся в соответствии со статьей 110 АПК РФ на ответчика (ООО "Управляющая компания "Красжилсервис").
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Красноярского края от 15 сентября 2009 года по делу N А33-2452/2009 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис", г. Красноярск, в течение 30-ти дней с момента принятия настоящего постановления передать Товариществу собственников жилья "Взлетка", г. Красноярск, следующую техническую, бухгалтерскую и иную документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, улица Весны, дом N 2.
- 1. Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества дома, в том числе акты состояния общего имущества в доме;
- 2. Документы (акты) о приемке результатов работ;
- 3. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих и несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- 4. Выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- 5. Проектную документацию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома;
- 6. Технический паспорт дома;
- 7. Экспликацию;
- 8. Поэтажные планы;
- 9. Чертежи и схемы инженерных коммуникаций;
- 10. Схемы механического оборудования;
- 11. Схемы электрического оборудования;
- 12. Схемы санитарно-технического оборудования;
- 13. Схемы иного оборудования, обслуживаемого более одного помещения в доме;
- 14. Схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета;
- 15. Акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов;
- 16. Паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование;
- 17. Акты границ балансовой принадлежности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления и акты разграничений эксплуатационной ответственности;
- 18. Разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;
- 19. Отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль;
- 20. Распоряжение об утверждении актов Госкомиссии;
- 21. Акты приемки объектов, завершенных строительством;
- 22. Распоряжение о вводе в эксплуатацию дома;
- 23. Исполнительную и проектную документацию, предъявляемую приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство дома;
- 24. Акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих приспособлений);
- 25. Градостроительный план земельного участка;
- 26. Кадастровый план (карта) земельного участка;
- 27. Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута с приложением, заверенным соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества, планом, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка;
- 28. Паспорт домовладения;
- 29. Документы (акты) о приемке работ по капитальному ремонту общего имущества дома;
- 30. Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества дома;
- 31. Акты освидетельствования скрытых работ;
- 32. Протокол измерения шума и вибрации;
- 33. Копии письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг;
- 34. Выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг;
- 35. Копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями;
- 36. Копии договоров на аренду или на другое право на нежилое помещение в доме, кроме права собственности;
- 37. Копии договоров социального найма;
- 38. Акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта готовности;
- 39. Акты устранения замечаний и нарушений от надзорных организаций, имеющихся до момента передачи дома в управление;
- 40. Акты по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу дома и хранящихся до момента передачи в управляющей организации.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис", г. Красноярск, в пользу Товарищества собственников жилья "Взлетка", г. Красноярск, расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.12.2009 ПО ДЕЛУ N А33-2452/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 декабря 2009 г. по делу N А33-2452/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 7 декабря 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2008 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей: Гуровой Т.С., Кирилловой Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ахметшиной Г.Н.
при участии:
от истца (ТСЖ "Взлетка") - председателя Тимофеенко Л.М., действующего на основании протокола от 04.12.2008,
от ответчика (ООО "УК "Красжилсервис") - представителя Петрулевич Д.Г., действующего по доверенности от 01.02.2009,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Взлетка", г. Красноярск, на решение Арбитражного суда Красноярского края от 15 сентября 2009 года по делу N А33-2452/2009, принятое судьей Карпинской С.В.
установил
товарищество собственников жилья "Взлетка" (истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ответчик) об обязании ответчика передать техническую, бухгалтерскую и иную документацию на многоквартирный жилой дом 2 по ул. Весны в г. Красноярске:
- 1. Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества дома, в том числе акты состояния общего имущества в доме;
- 2. Документы (акты) о приемке результатов работ;
- 3. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих и несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- 4. Выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- 5. Проектную документацию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома;
- 6. Технический паспорт дома;
- 7. Экспликацию;
- 8. Поэтажные планы;
- 9. Чертежи и схемы инженерных коммуникаций;
- 10. Схемы механического оборудования;
- 11. Схемы электрического оборудования;
- 12. Схемы санитарно-технического оборудования;
- 13. Схемы иного оборудования, обслуживаемого более одного помещения в доме;
- 14. Схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета;
- 15. Акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов;
- 16. Паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование;
- 17. Акты границ балансовой принадлежности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления и акты разграничений эксплуатационной ответственности;
- 18. Разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;
- 19. Отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль;
- 20. Распоряжение об утверждении актов Госкомиссии;
- 21. Акты приемки объектов, завершенных строительством;
- 22. Распоряжение о вводе в эксплуатацию дома;
- 23. Исполнительную и проектную документацию, предъявляемую приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство дома;
- 24. Акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих приспособлений);
- 25. Градостроительный план земельного участка;
- 26. Кадастровый план (карта) земельного участка;
- 27. Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута с приложением, заверенным соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества, планом, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка;
- 28. Паспорт домовладения;
- 29. Документы (акты) о приемке работ по капитальному ремонту общего имущества дома;
- 30. Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества дома;
- 31. Акты освидетельствования скрытых работ;
- 32. Протокол измерения шума и вибрации;
- 33. Копии письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг;
- 34. Выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг;
- 35. Копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями;
- 36. Копии договоров на аренду или на другое право на нежилое помещение в доме, кроме права собственности;
- 37. Копии договоров социального найма;
- 38. Акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта готовности;
- 39. Акты устранения замечаний и нарушений от надзорных организаций, имеющихся до момента передачи дома в управление;
- 40. Акты по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу дома и хранящихся до момента передачи в управляющей организации.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 25.05.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, администрация Советского района г. Красноярска.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15.09.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, истец - ТСЖ "Взлетка" обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 15.09.2009 отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции принято решение с нарушением материальных и процессуальных норм права.
Суд первой инстанции неправомерно привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, Департамент муниципального имущества и земельных отношений г. Красноярска, администрацию Советского района г. Красноярска.
В соответствии со статьей 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции должен обосновать основания, которые были им признаны, либо опровергнуты и сослаться на норму закона.
Суд первой инстанции при обсуждении предмета иска вышел за пределы исковых требований. Собственники жилого дома большинством голосов и при наличии кворума избрали способ управления - товарищество собственников жилья "Взлетка", данное решение не было обжаловано собственниками, в связи с чем заключенный ранее договор на управление домом с ответчиком прекратил свое действие.
В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, просил отменить решение арбитражного суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В судебном заседании представитель ответчика отзыв на апелляционную жалобу не представил. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным. Считает, что на сегодняшний день договор на управление домом, заключенный с управляющей компанией продолжает действовать. Пояснил, что собрание собственников проведено с нарушением требований жилищного законодательства. Просил оставить решение арбитражного суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание не явились и не направили своих представителей третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, что подтверждается материалами дела. От Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие третьих лиц.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
ТСЖ "Взлетка" создано и внесено в Единый государственный реестр юридических лиц 27.02.2006. Цели и виды деятельности товарищества предусмотрены в п. 2.1 устава, среди них реализация собственниками жилых и нежилых помещений прав по управлению, владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом, представления общих интересов членов товарищества, в том числе в судах, защиты прав и интересов членов товарищества (т. 1, л.д. 22 - 37).
16.04.2007 с ответчиком подписан договор управления многоквартирным домом 2 по ул. Весны в г. Красноярске, список собственников, подписавших договор, содержится в приложении N 1 к договору. Срок действия определен 5 лет, договор считается подписанным со стороны собственников, если его подписали собственники, которым принадлежит в совокупности более пятидесяти процентов площади помещений в данном многоквартирном доме. (п. 8.1 договора) (т. 1, л.д. 53 - 63, 64 - 79).
В сентябре - октябре 2008 года собственниками жилых помещений в многоквартирном доме 2 по ул. Весны в г. Красноярске проведено собрание в форме заочного голосования, принято решение о выборе способа управления домом - управление товариществом собственников жилья "Взлетка", оформленное протоколом общего собрания от 17.10.2008. Согласно протоколу общего собрания от 17.10.2008 по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом 2 по ул. Весны в г. Красноярске собственники помещений проголосовали за управление ТСЖ "Взлетка" 84,5% голосов (т. 1, л.д. 21).
Согласно полученному по запросу суда сообщению департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в муниципальной собственности на 05.05.2009 находятся квартиры N 1, 70, 82, 90, 115, 129, 151, 153, 155, 158, 162 в доме 2 по ул. Весны в г. Красноярске, по состоянию на 26.06.2009 в муниципальной собственности находятся 9 квартир в доме 2 по ул. Весны в г. Красноярске (т. 1, л.д. 112).
ТСЖ "Взлетка" за подписью Тимофеенко Л.М. направило в адрес заместителя генерального директора ООО "УК Красжилсервис" Бобовича В.К. заявление от 18.02.2009 с просьбой передать необходимую и утвержденную Постановлением администрации г. Красноярска N 481 от 27.08.2007 документацию. Перечень технической документации, подлежащей передаче, предусмотрен п. п. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, и приложением 2 к Положению о порядке передачи документации на многоквартирный дом, в котором собственники выбрали способ управления, утвержденному Постановлением администрации г. Красноярска N 481 от 27.08.2007 (т. 1, л.д. 40).
Согласно утвержденному Постановлением администрации города Красноярска от 19.06.2006 N 526 Положению о порядке участия администраций районов города в общих собраниях собственников помещений в многоквартирных жилых домах в городе Красноярске администрация района города представляет интересы города Красноярска при осуществлении прав собственника муниципальных жилых и нежилых помещений на общих собраниях собственников помещений, общих собраниях товарищества собственников жилья в многоквартирных домах в установленном порядке (п. 1.1 Положения); заключает в интересах города Красноярска договоры на управление многоквартирными домами при осуществлении прав собственника муниципальных жилых помещений (п. 1.3 Положения).
Считая, что ООО "Управляющая компания "Красжилсервис" неправомерно удерживает техническую документацию, истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика передать истцу техническую и иную документацию на многоквартирный дом 2 по ул. Весны в г. Красноярске в объеме, предусмотренном пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, и приложением 2 к Положению о порядке передачи документации на многоквартирный дом, в котором собственники выбрали способ управления, утвержденному администрацией г. Красноярска от 27.08.2007 N 481.
Заслушав устные выступления сторон, рассмотрев апелляционную жалобу и оценив представленные сторонами доказательства, Третий арбитражный апелляционный суд считает, что решение арбитражного суда подлежит отмене, на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Предметом заявленного иска является обязание ответчика передать техническую документацию, связанную с управлением указанным выше домом. Поэтому, вопрос о наличии у истца и ответчика полномочий на управление домом имеет существенное значение для разрешения спора по настоящему делу.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, согласно указанной норме полномочия по определению порядка управления многоквартирным жилым домом находятся в сфере ведения собственников помещений в этом доме.
Пунктом 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В пункте 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, путем проведения заочного голосования, установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Из данной нормы Кодекса следует, что кворум определяется исходя из участия в голосовании собственников как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что инициативной группой дано объявление о проведении общего собрания собственников дома по улице Весны 2 в форме заочного голосования, которое будет проводиться с 15 сентября по 15 октября 2008 года. Объявление было вывешено на доске объявлений в доме с повесткой дня:
- - выбор способа управления ТСЖ "Взлетка";
- - выборы правления ТСЖ "Взлетка";
- - выборы счетной комиссии ТСЖ "Взлетка";
- - разработка правил использования земельного участка для парковки машин жителей;
- - утверждение проведения общего собрания на 2009 год;
- - утверждение порядка уведомления собственников через доску объявлений (т. 2, л.д. 4).
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Красноярск, улица Весны, 2, проведенного в форме заочного голосования в голосовании приняли участие 6065,3 голосов, имеющих 54,38% общей полезной площади многоквартирного дома (согласно реестру собственников помещений (т. 4, л.д. 28 - 36) и листку обсчета результатов голосования (т. 1, л.д. 135 - 140), подписанному членами счетной комиссией). По результатам голосования по первому вопросу повестки дня, собственники многоквартирного жилого дома проголосовали за способ управления - управление товариществом собственников жилья "Взлетка" 84,5%, против - 11%, воздержалось - 4,5% (протокол заседания счетной комиссии от 17.10.2008, т. 4, л.д. 69).
К протоколу приложены решения собственников многоквартирного жилого дома по ул. Весны, 2 (бюллетени, т. 2, л.д. 5 - 196).
Общая площадь указанного жилого дома составляет 12595 кв.м., общая площадь квартир - 11152,7 кв.м., площадь квартир, находящихся в муниципальной собственности - 1046,5 кв.м. или 8,3% от общей площади жилого дома (т. 3, л.д. 3).
В ходе судебного разбирательства суда первой инстанции истцом представлен уточненный расчет количества проголосовавших собственников многоквартирного жилого дома по улице Весны, 2, с учетом возражений ответчика по квартирам N 27, 42, 83, 104, количество голосов собственников, принявших участие в голосовании, составило - 5991,75 голосов или 53,7% (т. 4, л.д. 94 - 95), т.е. собрание состоялось при наличии кворума.
В качестве доказательств, подтверждающих выбор собственниками помещений многоквартирного дома N 2 по ул. Весны г. Красноярска способа управления - управление товариществом собственников жилья "Взлетка", истцом представлено принятое в форме заочного голосования общим собранием решение о выборе способа управления, протокол собрания от 17 октября 2008 года.
Из материалов дела следует, что ответчик в отношении спорного жилого дома действует по договору на управление многоквартирным домом от 16.04.2007 N 6-у.
В силу части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.
В соответствии с частями 3, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников: очное голосование (личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решения по пунктам повестки дня) и заочное голосование (выявление мнения собственников способом письменного опроса).
Поскольку собственники помещений для управления многоквартирным домом выбрали на общем собрании новую управляющую организацию (ТСЖ "Взлетка), государственная регистрация которой как юридического лица не признана недействительной в установленном порядке, следовательно, у данного ТСЖ возникло право на управление спорным домом, который подлежит передаче ТСЖ в управление с момента проведения такого собрания и принятия соответствующего решения.
Согласно пункту 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Третий арбитражный апелляционный суд учитывает, что в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, кем-либо из собственников помещений в спорных домах, в том числе администрацией Советского района г. Красноярска, уполномоченной на представление интересов муниципального образования г. Красноярск при решении вопросов управления многоквартирным жилым домом решения собрания в форме заочного голосования, не обжалованы. Суд первой инстанции придя к выводу о недостоверности результатов голосования в сентябре - октябре 2008 года общего собрания о выборе способа управления жилым домом N 2 по ул. Весны в г. Красноярске, с оценкой опросных листов и бюллетеней для голосования по конкретным квартирам, вышел за пределы предмета исследования, в том числе и потому, что спор заявлен о понуждении к совершению действий, а не связан с оспариванием итогов голосования и указанный вывод может повлиять на права и законные интересы собственников жилого дома, принявших участие в голосовании.
Частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Таким образом, закон предусматривает реализацию собственниками многоквартирных домов своих прав по заключению договора управления в форме подписания единого для всех квартировладельцев договора (при выборе управляющей организации на открытом конкурсе) или подписания отдельного договора с каждым собственником (при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений).
В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 8.3 договора на управление многоквартирным домом от 16.04.2007 N 6-у (т. 1, л.д. 62) досрочное расторжение настоящего договора допускается по инициативе собственников - по причине изменения ими способа управления многоквартирным домом или заключения договора с другой управляющей организацией.
В соответствии с пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела 8 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, действие договора зависит от реализации собственниками в предусмотренном законом порядке своих прав на управление домом, до принятия решения о котором основание для расторжения ранее действующего договора отсутствует.
Учитывая вышеизложенное, с момента изменения собственниками способа управления многоквартирным домом, договор управления многоквартирным домом от 16.04.2007 N 6-у считается расторгнутым досрочно.
Обязанность собственников помещений уведомить ответчика о расторжении договора законом и договором не предусмотрена.
Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Обязанность передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы должна быть исполнена независимо от наличия или отсутствия письменного договора управления многоквартирным домом.
Поскольку техническая документация и иные документы не были переданы ответчиком вновь выбранной управляющей организации, исковые требования являются обоснованными.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
В частности техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Таким образом, документы, указанные истцом в исковом заявлении относятся к документам технической документации и иным документам, связанным с управлением многоквартирным домом.
При таких обстоятельствах, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об обоснованности искового требования, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края от 15 сентября 2009 года по делу N А33-2452/2009 подлежит отмене, с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.
Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей по иску и по апелляционной жалобе относятся в соответствии со статьей 110 АПК РФ на ответчика (ООО "Управляющая компания "Красжилсервис").
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 15 сентября 2009 года по делу N А33-2452/2009 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис", г. Красноярск, в течение 30-ти дней с момента принятия настоящего постановления передать Товариществу собственников жилья "Взлетка", г. Красноярск, следующую техническую, бухгалтерскую и иную документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, улица Весны, дом N 2.
- 1. Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества дома, в том числе акты состояния общего имущества в доме;
- 2. Документы (акты) о приемке результатов работ;
- 3. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих и несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- 4. Выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- 5. Проектную документацию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома;
- 6. Технический паспорт дома;
- 7. Экспликацию;
- 8. Поэтажные планы;
- 9. Чертежи и схемы инженерных коммуникаций;
- 10. Схемы механического оборудования;
- 11. Схемы электрического оборудования;
- 12. Схемы санитарно-технического оборудования;
- 13. Схемы иного оборудования, обслуживаемого более одного помещения в доме;
- 14. Схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета;
- 15. Акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов;
- 16. Паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование;
- 17. Акты границ балансовой принадлежности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления и акты разграничений эксплуатационной ответственности;
- 18. Разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;
- 19. Отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль;
- 20. Распоряжение об утверждении актов Госкомиссии;
- 21. Акты приемки объектов, завершенных строительством;
- 22. Распоряжение о вводе в эксплуатацию дома;
- 23. Исполнительную и проектную документацию, предъявляемую приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство дома;
- 24. Акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих приспособлений);
- 25. Градостроительный план земельного участка;
- 26. Кадастровый план (карта) земельного участка;
- 27. Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута с приложением, заверенным соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества, планом, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка;
- 28. Паспорт домовладения;
- 29. Документы (акты) о приемке работ по капитальному ремонту общего имущества дома;
- 30. Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества дома;
- 31. Акты освидетельствования скрытых работ;
- 32. Протокол измерения шума и вибрации;
- 33. Копии письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг;
- 34. Выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг;
- 35. Копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями;
- 36. Копии договоров на аренду или на другое право на нежилое помещение в доме, кроме права собственности;
- 37. Копии договоров социального найма;
- 38. Акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта готовности;
- 39. Акты устранения замечаний и нарушений от надзорных организаций, имеющихся до момента передачи дома в управление;
- 40. Акты по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу дома и хранящихся до момента передачи в управляющей организации.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис", г. Красноярск, в пользу Товарищества собственников жилья "Взлетка", г. Красноярск, расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий судья
О.В.МАГДА
Судьи:
Т.С.ГУРОВА
Н.А.КИРИЛЛОВА
О.В.МАГДА
Судьи:
Т.С.ГУРОВА
Н.А.КИРИЛЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)