Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Афанасьева С.В., Коробова К.Ю., при участии от общества с ограниченной ответственностью УО "Карельская Лифтовая Компания" Новожилова Д.А. (доверенность от 01.04.2012), рассмотрев 26.06.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МКС-Петрозаводск" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.11.2011 (судья Лайтинен В.Э.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012 (судьи Полубехина Н.С., Жиляева Е.В., Старовойтова О.Р.) по делу N А26-3554/2011,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью УО "Карельская Лифтовая Компания", место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Гоголя, д. 58, ОГРН 1091001009670 (далее - Компания), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба", место нахождения: 185030, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Маршала Мерецкова, д. 16, ОГРН 1051000006617, переименованному в общество с ограниченной ответственностью "МКС-Петрозаводск" (далее - Общество), об обязании передать следующую техническую документацию на многоквартирный жилой дом N 73 по ул. Калинина в г. Петрозаводске (далее - Дом): технический паспорт на Дом, акты осмотра, проверки состояния инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в Доме, конструктивных частей Дома на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям (далее - техническая документация).
Решением от 07.11.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.02.2012, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Общество просит принятые по делу судебные акты отменить, в иске отказать. По мнению подателя жалобы, суды не исследовали основания и порядок прекращения договора управления Домом, заключенного с Обществом. Условия расторжения договора управления Домом, установленные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), не соблюдены, утверждение о ненадлежащем исполнении Обществом услуг бездоказательно, следовательно, договор не может считаться расторгнутым. Кроме того, истец не доказал наличие статуса управляющей компании, все договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены с Обществом, которое фактически и выполняло обслуживание Дома.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.
Компания о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направила, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании протокола общего собрания собственников помещений Дома от 30.04.2006 с Обществом заключен договор от 01.05.2006 на управление Домом со сроком действия на 1 год.
В соответствии с пунктом 7.2 договора его действие может быть продлено до пяти лет путем принятия такого решения общим собранием собственников и подписанием дополнительного соглашения к нему. Пунктом 7.4 договора установлено, что его действие автоматически прекращается при выборе собственниками жилого дома иного способа управления (проведение общего собрания) или иной управляющей организации.
Общим собранием собственников помещений Дома в форме заочного голосования, оформленного протоколом от 25.04.2011 N 1/73, принято решение о расторжении договора с управляющей компанией - Обществом и о выборе новой управляющей организации - Компании, которой поручено уведомить Общество о расторжении договора с 01.05.2011.
Компания во исполнение решения общего собрания письмом от 29.04.2011 N 01-06/329 уведомила Общество о выборе собственниками помещений Дома новой управляющей организации; письмами от 04.05.2011 Компания просила Общество передать техническую документацию на Дом.
Отказ Общества передать техническую документацию послужил основанием для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском, который был удовлетворен.
Согласно частям 3 и 9 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Частью 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Части 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусматривают случаи, когда собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Из материалов дела видно, что общее собрание собственников помещений Дома и выбор новой управляющей организации произведены на основании поданных собственниками жилых помещений Дома в январе - марте 2011 года коллективных заявлений (Обществом получены) о прекращении договора от 01.05.2006 и незаключении его на следующий срок по причине некачественного и несвоевременного предоставления Обществом услуг.
Таким образом, направление в адрес ответчика собственниками помещений Дома письменных заявлений и проведение ими общего собрания свидетельствуют о том, что фактически они реализовали свое право на отказ от договора, заключенного с Обществом. Согласно пункту 7.4 этого договора его действие автоматически прекращается при выборе собственниками иной управляющей организации.
Решением общего собрания собственников помещений Дома (протокол от 25.04.2011 N 1/73) расторгнут договор от 01.05.2006 с Обществом, в качестве новой управляющей компании выбрана Компания, утвержден текст договора с Компанией и установлен срок его действия (с 01.05.2011 по 01.05.2012), утвержден размер платы за содержание и управление общим имуществом Дома, за текущий ремонт, за сбор и вывоз бытовых отходов, за ремонт и эксплуатацию лифтов.
Данное решение общего собрания не оспорено в установленном законом порядке, не признано недействительным и в силу части 5 статьи 46 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в Доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция полагает, что суды пришли к правильному выводу о наличии у Компании статуса вновь избранной управляющей организации.
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
Поскольку обязанность прежней управляющей организации передать вновь избранной управляющей компании техническую документацию на многоквартирный дом прямо установлена частью 10 статьи 162 ЖК РФ, требование Компании о передаче ей ответчиком технической документации на Дом удовлетворено правомерно.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с доводом ответчика об отсутствии у Компании статуса управляющей организации ввиду непредставления договоров с ресурсоснабжающими организациями и наличия таких договоров у самого ответчика.
Действующее законодательство не связывает признание той или иной вновь избранной в качестве управляющей организации с обязательным наличием у нее договоров энергоснабжения.
Устанавливая обязанность управляющей организации передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации, законодатель указывает на то, что такая передача должна состояться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. То есть фактически передача документации происходит еще в период действия прежнего договора, когда договор с вновь выбранной управляющей организацией и тем более договоры энергоснабжения еще не заключены.
Соответственно, для передачи документации достаточно, чтобы организация прошла стадию избрания в качестве управляющей; иных требований к возможности такой передачи закон не предъявляет.
Довод жалобы об отсутствии доказательств ненадлежащего исполнения Обществом обязательств по договору от 01.05.2006 суд кассационной инстанции также считает несостоятельным.
Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11, анализ совокупности норм статей 161 и 162 ЖК РФ с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Следовательно, отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору управления общим имуществом Дома правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеет.
Кроме того, домовладельцы не просто расторгли договор с Обществом, а избрали иной способ управления общим имуществом, что прямо предусмотрено частью 3 статьи 161 ЖК РФ и зафиксировано в пункте 7.4 договора от 01.05.2006. Избрание новой управляющей организации является основанием для прекращения обязательств в отношении ранее избранной организации, оказывающей услуги по управлению домом, а значит, и для расторжения договора управления.
Обжалуемые решение и постановление приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
Руководствуясь статьей 286 и пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.11.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012 по делу N А26-3554/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МКС-Петрозаводск" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
С.В.АФАНАСЬЕВ
К.Ю.КОРОБОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 29.06.2012 ПО ДЕЛУ N А26-3554/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2012 г. по делу N А26-3554/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Афанасьева С.В., Коробова К.Ю., при участии от общества с ограниченной ответственностью УО "Карельская Лифтовая Компания" Новожилова Д.А. (доверенность от 01.04.2012), рассмотрев 26.06.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МКС-Петрозаводск" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.11.2011 (судья Лайтинен В.Э.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012 (судьи Полубехина Н.С., Жиляева Е.В., Старовойтова О.Р.) по делу N А26-3554/2011,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью УО "Карельская Лифтовая Компания", место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Гоголя, д. 58, ОГРН 1091001009670 (далее - Компания), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба", место нахождения: 185030, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Маршала Мерецкова, д. 16, ОГРН 1051000006617, переименованному в общество с ограниченной ответственностью "МКС-Петрозаводск" (далее - Общество), об обязании передать следующую техническую документацию на многоквартирный жилой дом N 73 по ул. Калинина в г. Петрозаводске (далее - Дом): технический паспорт на Дом, акты осмотра, проверки состояния инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в Доме, конструктивных частей Дома на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям (далее - техническая документация).
Решением от 07.11.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.02.2012, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Общество просит принятые по делу судебные акты отменить, в иске отказать. По мнению подателя жалобы, суды не исследовали основания и порядок прекращения договора управления Домом, заключенного с Обществом. Условия расторжения договора управления Домом, установленные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), не соблюдены, утверждение о ненадлежащем исполнении Обществом услуг бездоказательно, следовательно, договор не может считаться расторгнутым. Кроме того, истец не доказал наличие статуса управляющей компании, все договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены с Обществом, которое фактически и выполняло обслуживание Дома.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.
Компания о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направила, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании протокола общего собрания собственников помещений Дома от 30.04.2006 с Обществом заключен договор от 01.05.2006 на управление Домом со сроком действия на 1 год.
В соответствии с пунктом 7.2 договора его действие может быть продлено до пяти лет путем принятия такого решения общим собранием собственников и подписанием дополнительного соглашения к нему. Пунктом 7.4 договора установлено, что его действие автоматически прекращается при выборе собственниками жилого дома иного способа управления (проведение общего собрания) или иной управляющей организации.
Общим собранием собственников помещений Дома в форме заочного голосования, оформленного протоколом от 25.04.2011 N 1/73, принято решение о расторжении договора с управляющей компанией - Обществом и о выборе новой управляющей организации - Компании, которой поручено уведомить Общество о расторжении договора с 01.05.2011.
Компания во исполнение решения общего собрания письмом от 29.04.2011 N 01-06/329 уведомила Общество о выборе собственниками помещений Дома новой управляющей организации; письмами от 04.05.2011 Компания просила Общество передать техническую документацию на Дом.
Отказ Общества передать техническую документацию послужил основанием для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском, который был удовлетворен.
Согласно частям 3 и 9 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Частью 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Части 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусматривают случаи, когда собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Из материалов дела видно, что общее собрание собственников помещений Дома и выбор новой управляющей организации произведены на основании поданных собственниками жилых помещений Дома в январе - марте 2011 года коллективных заявлений (Обществом получены) о прекращении договора от 01.05.2006 и незаключении его на следующий срок по причине некачественного и несвоевременного предоставления Обществом услуг.
Таким образом, направление в адрес ответчика собственниками помещений Дома письменных заявлений и проведение ими общего собрания свидетельствуют о том, что фактически они реализовали свое право на отказ от договора, заключенного с Обществом. Согласно пункту 7.4 этого договора его действие автоматически прекращается при выборе собственниками иной управляющей организации.
Решением общего собрания собственников помещений Дома (протокол от 25.04.2011 N 1/73) расторгнут договор от 01.05.2006 с Обществом, в качестве новой управляющей компании выбрана Компания, утвержден текст договора с Компанией и установлен срок его действия (с 01.05.2011 по 01.05.2012), утвержден размер платы за содержание и управление общим имуществом Дома, за текущий ремонт, за сбор и вывоз бытовых отходов, за ремонт и эксплуатацию лифтов.
Данное решение общего собрания не оспорено в установленном законом порядке, не признано недействительным и в силу части 5 статьи 46 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в Доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция полагает, что суды пришли к правильному выводу о наличии у Компании статуса вновь избранной управляющей организации.
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
Поскольку обязанность прежней управляющей организации передать вновь избранной управляющей компании техническую документацию на многоквартирный дом прямо установлена частью 10 статьи 162 ЖК РФ, требование Компании о передаче ей ответчиком технической документации на Дом удовлетворено правомерно.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с доводом ответчика об отсутствии у Компании статуса управляющей организации ввиду непредставления договоров с ресурсоснабжающими организациями и наличия таких договоров у самого ответчика.
Действующее законодательство не связывает признание той или иной вновь избранной в качестве управляющей организации с обязательным наличием у нее договоров энергоснабжения.
Устанавливая обязанность управляющей организации передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации, законодатель указывает на то, что такая передача должна состояться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. То есть фактически передача документации происходит еще в период действия прежнего договора, когда договор с вновь выбранной управляющей организацией и тем более договоры энергоснабжения еще не заключены.
Соответственно, для передачи документации достаточно, чтобы организация прошла стадию избрания в качестве управляющей; иных требований к возможности такой передачи закон не предъявляет.
Довод жалобы об отсутствии доказательств ненадлежащего исполнения Обществом обязательств по договору от 01.05.2006 суд кассационной инстанции также считает несостоятельным.
Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11, анализ совокупности норм статей 161 и 162 ЖК РФ с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Следовательно, отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору управления общим имуществом Дома правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеет.
Кроме того, домовладельцы не просто расторгли договор с Обществом, а избрали иной способ управления общим имуществом, что прямо предусмотрено частью 3 статьи 161 ЖК РФ и зафиксировано в пункте 7.4 договора от 01.05.2006. Избрание новой управляющей организации является основанием для прекращения обязательств в отношении ранее избранной организации, оказывающей услуги по управлению домом, а значит, и для расторжения договора управления.
Обжалуемые решение и постановление приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
Руководствуясь статьей 286 и пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.11.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012 по делу N А26-3554/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МКС-Петрозаводск" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
С.В.АФАНАСЬЕВ
К.Ю.КОРОБОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)