Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2007 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2007 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.
судей Зориной О.В., Гергель М.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Уральский Джи Эс Эм" (регистрационный номер 08АП-1434/2007) на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 июня 2007 года по делу N А81-746/2007 (судья Соколов С.В.),
по иску Прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа к Департаменту муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район, закрытому акционерному обществу "Уральский Джи Эс Эм", о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
при участии в судебном заседании представителей ответчиков:
от Департамента муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район - Береговой М.В. по доверенности от 12.10.2007 года,
от закрытого акционерного общества "Уральский Джи Эс Эм" - Смолиной С.И. по доверенности N 1047 от 01.07.2007 года,
установил:
На основании статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Прокурор Ямало-Ненецкого автономного округа обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды муниципального имущества N 23 от 01.02.2004 года, заключенного Департаментом муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования г. Надым и Надымский район и закрытым акционерным обществом "Уральский Джи Эс Эм" (далее ЗАО "Уральский Джи Эс Эм", податель жалобы, заявитель), о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания закрытого акционерного общества "Уральский Джи Эс Эм" освободить нежилое помещение общей площадью 6 кв. м, расположенное на межквартирной лестничной площадке между 9 и 10 этажами многоквартирного жилого дома по ул. Заводская, 6, и демонтировать антенный комплекс, установленный на крыше указанного дома.
В порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) с согласия истца судом произведена замена первоначально привлеченной к участию в деле в качестве ответчика Администрации муниципального образования Надымский район надлежащим ответчиком - Департаментом муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район, далее Департамент муниципального имущества (протокол судебного заседания от 25 июня 2007 года).
Решением по делу от 25 июня 2007 года исковые требования удовлетворены.
Договор аренды муниципального имущества N 23 от 01 февраля 2004 года, заключенный между Департаментом муниципального имущества и инвестиций и ЗАО "Уральский Джи Эс Эм" в части передачи в аренду нежилого помещения площадью 6 кв. м, расположенного по адресу: г. Надым, ул. Заводская, 6, признан недействительным (ничтожным); суд обязал ЗАО "Уральский Джи Эс Эм" освободить указанное нежилое помещение, а также демонтировать установленный на крыше данного дома антенный комплекс.
Не соглашаясь с решением суда, ЗАО "Уральский Джи Эс Эм" обратилось с апелляционной жалобой на принятый по делу судебный акт.
Податель жалобы указывает, что
- 1. оспариваемый договор был заключен до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, и на момент его заключения Департамент имущественных отношений имел все полномочия по распоряжению имуществом, являющимся предметом договора, поскольку нежилое помещение находилось в муниципальной собственности;
- 2. подписанные сторонами дополнительные соглашения к договору имеют отношения не к сроку его действия, а к периоду установленного в них размера арендной платы.
3. требование о применении последствий недействительности сделки заявлено после истечения установленного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации трехгодичного срока на обращение в суд.
4. не соответствует действительности вывод суда о том, что размещенное оборудование создает угрозу здоровью жителям дома, поскольку в соответствии с представленными в материалы дела протоколами измерений напряженности электромагнитного поля электромагнитное излучение, создаваемое при работе базовой станции, не превышает предельно допустимого значения.
5. указанное оборудование имеет все необходимые разрешающие документы для его безопасной эксплуатации.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "Уральский Джи Эс Эм" доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда от 25.06.2007 года отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Второй ответчик - Департамент - представил отзыв на апелляционную жалобу, в которой соглашается с изложенными в ней доводами.
Данный ответчик считает, что
1. спорное имущество является муниципальной собственностью, на момент заключения договора действовал Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1984, который не предусматривал обязательного получения согласия всех жильцов на сдачу имущества в аренду.
2. На крыше жилого дома отсутствуют какие-либо инженерные сети и внутридомовые коммуникации.
3. При вынесении решения судом первой инстанции были оставлены без внимания представленные ответчиками доказательства, подтверждающие безопасность оборудования и его эксплуатации для жизни и здоровья граждан.
На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заседание суда апелляционной инстанции проведено в отсутствие представителя истца надлежавшим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства (уведомление о вручении к заказному письму N 58490 3).
Проверив законность и обоснованность решения суда от 25 июня 2007 года по делу N А81-746/2007, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, приняв во внимание следующие обстоятельства.
Между Департаментом муниципального имущества и инвестиций мэрии муниципального образования г. Надым и Надымский район (арендодателем), впоследствии переименованным в Департамент муниципального имущества и инвестиций муниципального образования Надымский район (Постановление Главы администрации МО Надымский район от 16.11.2005 года N 04, изменения в Положение о департаменте) и ЗАО "Уральский Джи Эс Эм" (арендатором) был подписан договор N 23 от 01 февраля 2004 года, названный договором аренды муниципального имущества.
Объектом договора являлось следующее имущество:
- - нежилое помещение площадью 5,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Надым, ул. Зверева, 3/2;
- - нежилое помещение общей площадью 6.0 кв. м, расположенное по адресу: г. Надым, ул. Заводская, 6.
Арендованное имущество передавалось арендатору для размещения оборудования базовых станций радиотелефонной связи (пункт 1.1. договора аренды).
Срок действия договора был определен сторонами с 01.02.2004 года по 31.12.2004 года (пункт 1.4. договора).
В дальнейшем срок действия договора продлялся: с 01.01.2005 года по 28.12.2005 года (дополнительное соглашение N 1 от 04.05.2005 года), с 29.12.2005 года по 01.03.2006 года (дополнительное соглашение N 2), а в дополнительном соглашении к договору N 3 от 06.03.2006 года стороны пришли к соглашению о заключении договора на неопределенный срок (пункт 1 дополнительного соглашения).
По акту приема-передачи от 01.02.2004 года (приложение N 1 к договору) имущество было передано арендатору.
Предметом заявленного иска является оспаривание законности договора аренды муниципального имущества от 01.02.2004 года N 23 в части предоставления в аренду нежилого помещения площадью 6,0 кв. м, расположенного в доме N 6 по ул. Заводская (протокол судебного заседания от 25.06.2007 года).
Из материалов дела следует, что жилой дом представляет собой десятиэтажное строение общей площадью 5925,8 м 2 (в том числе жилая 4876,3 м 2), в доме имеется 80 квартир.
Объектом оспариваемого договора является помещение, являющееся частью межквартирной лестничной площадки, расположенной между 9 и 10 этажами дома.
У арендатора не возникло трудностей в определении объекта аренды, поскольку передаточным актом от 1.02.2004 года (том 1 лист дела 11) ЗАО "Уральский Джи Эс Эм" подтвердил принятие в аренду согласованного сторонами имущества.
С учетом этого суд апелляционной инстанции считает объект аренды согласованным.
К моменту заключения договора N 23 от 01 февраля 2004 года большая часть квартир в доме (66) была приватизирована, то есть находилась в собственности граждан.
Данное обстоятельство подтверждено представленными по запросу суда сведениями Государственного унитарного предприятия "Окружной центр технической инвентаризации" (справка за исх. N 21250 от 13.11.2007 года).
В деле также имеются сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на жилые помещения, находящиеся в указанном доме, представленные Надымским отделом Управлением ФРС по Тюменской области, Ханты-мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (ответ от 20.11.2007 года N 31/1120).
Данные сведения подтверждают то обстоятельство, что к моменту заключения спорного договора право граждан на значительную часть приватизированных квартир было зарегистрировано.
Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежат также доля в праве собственности на общее имущество дома.
К этому общему имуществу отнесены объекты, перечисленные в статье 290 ГК РФ, пункте 1 статьи 36 ЖК РФ и статье 7 ранее действовавшего Федерального закона "О товариществах собственников жилья" N 72-ФЗ от 15.06.1996 года.
Поэтому в любом случае, с момента приватизации первой квартиры действует режим общей долевой собственности, так как собственникам принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущества, распоряжение которым осуществляется наравне с другими собственниками.
Общая долевая собственность на общее имущество домовладельцев возникла в силу закона (статья 4 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", статья 8 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" N 4218-1 от 24.12.1992 года), что соответствует пункту 4 статьи 244 ГК РФ.
Поэтому довод Департамента о включения спорного имущества в реестр муниципальной собственности не имеет правового значения и не принимается судом апелляционной инстанции во внимание.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В соответствии с абзацем 4 статьи 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" N 72-ФЗ от 15.06.1996 года, действовавшим в момент заключения договора, общим имуществом собственников жилья являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе.
Статья 7 того же Закона конкретизирует понятие общего имущества в кондоминиуме: им являются - обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Согласно статье 8 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 N 4218-1, также действовавшего на момент заключения договора аренды, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.
Как следует из материалов дела (листы дела 51, 52 том 1), а также не оспаривается сторонами, арендованное имущество является частью лестничной площадки между этажами дома. Следовательно, является имуществом, находящимся в общей собственности собственников жилых помещений.
При наличии прямого указания в законе о статусе межквартирных лестничных клеток в многоквартирных домах представление доказательств, подтверждающих, что они являются общим имуществом домовладельцев и принадлежат собственникам квартир в жилом доме, не требуется.
Суду не представлено доказательств того, что переданное в аренду помещение имеет самостоятельное назначение и не предназначено проектной документацией для обслуживания помещений собственников.
В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно пункту 4 статьи 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" по соглашению домовладельцев (достигнутому в соответствии с установленной статьей 22 этого Федерального закона процедурой принятия решения общего собрания домовладельцев или иным законным образом) объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев.
Поэтому доводы ответчиков о том, что в момент заключения сделки не требовалось получения согласия жильцов (в частности, проведения общего собрания) не основан на законе.
Таким образом, Департамент муниципального имущества, даже являясь участником общей долевой собственности, не вправе был единолично распоряжаться общим имуществом домовладельцев.
Доказательств передачи имущества в аренду по спорному договору с предварительным получением согласия всех собственников жилья ответчиками не представлено.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Учитывая, что договор аренды муниципального имущества N 23 от 01 февраля 2004 года заключен Департаментом муниципального имущества, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду, то есть в нарушение статей 244, 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", данный договор является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям:
1. суд первой инстанции обоснованно сослался на недействительность заключенных ответчиками после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации соглашений N 2 и 3 к спорному договору, в соответствии с которыми определялись сроки действия договора аренды.
В силу требований пункта 3 статьи 6 ЖК РФ в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
С учетом того, что соглашения N 2 и 3 заключены после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и этими соглашениями изменяются права и обязанности сторон в части продления их взаимоотношений на новый срок, данные соглашения должны были соответствовать требованиям Кодекса, даже если бы ранее не было законодательства, содержащего аналогичные нормы.
Указанный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2006 года N 14421/05).
Данные соглашения заключены с нарушением пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и поэтому являются ничтожными (недействительными).
2. Не могут считаться ненарушенными права собственников жилых помещений, в интересах которых выступает прокурор, в условиях, когда они лишены предоставленных им законом прав на свободное использование и на распоряжение общим имуществом (в том числе и на извлечение доходов от него в интересах всех собственников).
Тем более, что материалами дела подтверждается несогласие жильцов с передачей спорного имущества в аренду (том 1 листы дела 21, 22, 26).
Поэтому доводы об отсутствии вредного воздействия от установленного ЗАО "Уральский Джи Эс Эм" оборудования не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание.
3. Довод заявителя о пропуске срока исковой давности не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ срок исковой давности применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения судом первой инстанции.
Как видно из материалов дела и как подтвердили представители ответчиков в заседании суда апелляционной инстанции 23.10.2007 года (протокол судебного заседания от 23.10.2007 года) заявлений о пропуске срока исковой давности при рассмотрении дела судом первой инстанции от ответчиков не поступало.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 25 июня 2007 года по делу N А81-746/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
М.В.ГЕРГЕЛЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.12.2007 ПО ДЕЛУ N А81-746/2007
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2007 г. по делу N А81-746/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2007 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2007 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.
судей Зориной О.В., Гергель М.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Уральский Джи Эс Эм" (регистрационный номер 08АП-1434/2007) на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 июня 2007 года по делу N А81-746/2007 (судья Соколов С.В.),
по иску Прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа к Департаменту муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район, закрытому акционерному обществу "Уральский Джи Эс Эм", о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
при участии в судебном заседании представителей ответчиков:
от Департамента муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район - Береговой М.В. по доверенности от 12.10.2007 года,
от закрытого акционерного общества "Уральский Джи Эс Эм" - Смолиной С.И. по доверенности N 1047 от 01.07.2007 года,
установил:
На основании статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Прокурор Ямало-Ненецкого автономного округа обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды муниципального имущества N 23 от 01.02.2004 года, заключенного Департаментом муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования г. Надым и Надымский район и закрытым акционерным обществом "Уральский Джи Эс Эм" (далее ЗАО "Уральский Джи Эс Эм", податель жалобы, заявитель), о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания закрытого акционерного общества "Уральский Джи Эс Эм" освободить нежилое помещение общей площадью 6 кв. м, расположенное на межквартирной лестничной площадке между 9 и 10 этажами многоквартирного жилого дома по ул. Заводская, 6, и демонтировать антенный комплекс, установленный на крыше указанного дома.
В порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) с согласия истца судом произведена замена первоначально привлеченной к участию в деле в качестве ответчика Администрации муниципального образования Надымский район надлежащим ответчиком - Департаментом муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район, далее Департамент муниципального имущества (протокол судебного заседания от 25 июня 2007 года).
Решением по делу от 25 июня 2007 года исковые требования удовлетворены.
Договор аренды муниципального имущества N 23 от 01 февраля 2004 года, заключенный между Департаментом муниципального имущества и инвестиций и ЗАО "Уральский Джи Эс Эм" в части передачи в аренду нежилого помещения площадью 6 кв. м, расположенного по адресу: г. Надым, ул. Заводская, 6, признан недействительным (ничтожным); суд обязал ЗАО "Уральский Джи Эс Эм" освободить указанное нежилое помещение, а также демонтировать установленный на крыше данного дома антенный комплекс.
Не соглашаясь с решением суда, ЗАО "Уральский Джи Эс Эм" обратилось с апелляционной жалобой на принятый по делу судебный акт.
Податель жалобы указывает, что
- 1. оспариваемый договор был заключен до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, и на момент его заключения Департамент имущественных отношений имел все полномочия по распоряжению имуществом, являющимся предметом договора, поскольку нежилое помещение находилось в муниципальной собственности;
- 2. подписанные сторонами дополнительные соглашения к договору имеют отношения не к сроку его действия, а к периоду установленного в них размера арендной платы.
3. требование о применении последствий недействительности сделки заявлено после истечения установленного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации трехгодичного срока на обращение в суд.
4. не соответствует действительности вывод суда о том, что размещенное оборудование создает угрозу здоровью жителям дома, поскольку в соответствии с представленными в материалы дела протоколами измерений напряженности электромагнитного поля электромагнитное излучение, создаваемое при работе базовой станции, не превышает предельно допустимого значения.
5. указанное оборудование имеет все необходимые разрешающие документы для его безопасной эксплуатации.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "Уральский Джи Эс Эм" доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда от 25.06.2007 года отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Второй ответчик - Департамент - представил отзыв на апелляционную жалобу, в которой соглашается с изложенными в ней доводами.
Данный ответчик считает, что
1. спорное имущество является муниципальной собственностью, на момент заключения договора действовал Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1984, который не предусматривал обязательного получения согласия всех жильцов на сдачу имущества в аренду.
2. На крыше жилого дома отсутствуют какие-либо инженерные сети и внутридомовые коммуникации.
3. При вынесении решения судом первой инстанции были оставлены без внимания представленные ответчиками доказательства, подтверждающие безопасность оборудования и его эксплуатации для жизни и здоровья граждан.
На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заседание суда апелляционной инстанции проведено в отсутствие представителя истца надлежавшим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства (уведомление о вручении к заказному письму N 58490 3).
Проверив законность и обоснованность решения суда от 25 июня 2007 года по делу N А81-746/2007, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, приняв во внимание следующие обстоятельства.
Между Департаментом муниципального имущества и инвестиций мэрии муниципального образования г. Надым и Надымский район (арендодателем), впоследствии переименованным в Департамент муниципального имущества и инвестиций муниципального образования Надымский район (Постановление Главы администрации МО Надымский район от 16.11.2005 года N 04, изменения в Положение о департаменте) и ЗАО "Уральский Джи Эс Эм" (арендатором) был подписан договор N 23 от 01 февраля 2004 года, названный договором аренды муниципального имущества.
Объектом договора являлось следующее имущество:
- - нежилое помещение площадью 5,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Надым, ул. Зверева, 3/2;
- - нежилое помещение общей площадью 6.0 кв. м, расположенное по адресу: г. Надым, ул. Заводская, 6.
Арендованное имущество передавалось арендатору для размещения оборудования базовых станций радиотелефонной связи (пункт 1.1. договора аренды).
Срок действия договора был определен сторонами с 01.02.2004 года по 31.12.2004 года (пункт 1.4. договора).
В дальнейшем срок действия договора продлялся: с 01.01.2005 года по 28.12.2005 года (дополнительное соглашение N 1 от 04.05.2005 года), с 29.12.2005 года по 01.03.2006 года (дополнительное соглашение N 2), а в дополнительном соглашении к договору N 3 от 06.03.2006 года стороны пришли к соглашению о заключении договора на неопределенный срок (пункт 1 дополнительного соглашения).
По акту приема-передачи от 01.02.2004 года (приложение N 1 к договору) имущество было передано арендатору.
Предметом заявленного иска является оспаривание законности договора аренды муниципального имущества от 01.02.2004 года N 23 в части предоставления в аренду нежилого помещения площадью 6,0 кв. м, расположенного в доме N 6 по ул. Заводская (протокол судебного заседания от 25.06.2007 года).
Из материалов дела следует, что жилой дом представляет собой десятиэтажное строение общей площадью 5925,8 м 2 (в том числе жилая 4876,3 м 2), в доме имеется 80 квартир.
Объектом оспариваемого договора является помещение, являющееся частью межквартирной лестничной площадки, расположенной между 9 и 10 этажами дома.
У арендатора не возникло трудностей в определении объекта аренды, поскольку передаточным актом от 1.02.2004 года (том 1 лист дела 11) ЗАО "Уральский Джи Эс Эм" подтвердил принятие в аренду согласованного сторонами имущества.
С учетом этого суд апелляционной инстанции считает объект аренды согласованным.
К моменту заключения договора N 23 от 01 февраля 2004 года большая часть квартир в доме (66) была приватизирована, то есть находилась в собственности граждан.
Данное обстоятельство подтверждено представленными по запросу суда сведениями Государственного унитарного предприятия "Окружной центр технической инвентаризации" (справка за исх. N 21250 от 13.11.2007 года).
В деле также имеются сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на жилые помещения, находящиеся в указанном доме, представленные Надымским отделом Управлением ФРС по Тюменской области, Ханты-мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (ответ от 20.11.2007 года N 31/1120).
Данные сведения подтверждают то обстоятельство, что к моменту заключения спорного договора право граждан на значительную часть приватизированных квартир было зарегистрировано.
Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежат также доля в праве собственности на общее имущество дома.
К этому общему имуществу отнесены объекты, перечисленные в статье 290 ГК РФ, пункте 1 статьи 36 ЖК РФ и статье 7 ранее действовавшего Федерального закона "О товариществах собственников жилья" N 72-ФЗ от 15.06.1996 года.
Поэтому в любом случае, с момента приватизации первой квартиры действует режим общей долевой собственности, так как собственникам принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущества, распоряжение которым осуществляется наравне с другими собственниками.
Общая долевая собственность на общее имущество домовладельцев возникла в силу закона (статья 4 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", статья 8 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" N 4218-1 от 24.12.1992 года), что соответствует пункту 4 статьи 244 ГК РФ.
Поэтому довод Департамента о включения спорного имущества в реестр муниципальной собственности не имеет правового значения и не принимается судом апелляционной инстанции во внимание.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В соответствии с абзацем 4 статьи 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" N 72-ФЗ от 15.06.1996 года, действовавшим в момент заключения договора, общим имуществом собственников жилья являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе.
Статья 7 того же Закона конкретизирует понятие общего имущества в кондоминиуме: им являются - обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Согласно статье 8 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 N 4218-1, также действовавшего на момент заключения договора аренды, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.
Как следует из материалов дела (листы дела 51, 52 том 1), а также не оспаривается сторонами, арендованное имущество является частью лестничной площадки между этажами дома. Следовательно, является имуществом, находящимся в общей собственности собственников жилых помещений.
При наличии прямого указания в законе о статусе межквартирных лестничных клеток в многоквартирных домах представление доказательств, подтверждающих, что они являются общим имуществом домовладельцев и принадлежат собственникам квартир в жилом доме, не требуется.
Суду не представлено доказательств того, что переданное в аренду помещение имеет самостоятельное назначение и не предназначено проектной документацией для обслуживания помещений собственников.
В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно пункту 4 статьи 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" по соглашению домовладельцев (достигнутому в соответствии с установленной статьей 22 этого Федерального закона процедурой принятия решения общего собрания домовладельцев или иным законным образом) объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев.
Поэтому доводы ответчиков о том, что в момент заключения сделки не требовалось получения согласия жильцов (в частности, проведения общего собрания) не основан на законе.
Таким образом, Департамент муниципального имущества, даже являясь участником общей долевой собственности, не вправе был единолично распоряжаться общим имуществом домовладельцев.
Доказательств передачи имущества в аренду по спорному договору с предварительным получением согласия всех собственников жилья ответчиками не представлено.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Учитывая, что договор аренды муниципального имущества N 23 от 01 февраля 2004 года заключен Департаментом муниципального имущества, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду, то есть в нарушение статей 244, 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", данный договор является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям:
1. суд первой инстанции обоснованно сослался на недействительность заключенных ответчиками после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации соглашений N 2 и 3 к спорному договору, в соответствии с которыми определялись сроки действия договора аренды.
В силу требований пункта 3 статьи 6 ЖК РФ в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
С учетом того, что соглашения N 2 и 3 заключены после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и этими соглашениями изменяются права и обязанности сторон в части продления их взаимоотношений на новый срок, данные соглашения должны были соответствовать требованиям Кодекса, даже если бы ранее не было законодательства, содержащего аналогичные нормы.
Указанный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2006 года N 14421/05).
Данные соглашения заключены с нарушением пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и поэтому являются ничтожными (недействительными).
2. Не могут считаться ненарушенными права собственников жилых помещений, в интересах которых выступает прокурор, в условиях, когда они лишены предоставленных им законом прав на свободное использование и на распоряжение общим имуществом (в том числе и на извлечение доходов от него в интересах всех собственников).
Тем более, что материалами дела подтверждается несогласие жильцов с передачей спорного имущества в аренду (том 1 листы дела 21, 22, 26).
Поэтому доводы об отсутствии вредного воздействия от установленного ЗАО "Уральский Джи Эс Эм" оборудования не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание.
3. Довод заявителя о пропуске срока исковой давности не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ срок исковой давности применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения судом первой инстанции.
Как видно из материалов дела и как подтвердили представители ответчиков в заседании суда апелляционной инстанции 23.10.2007 года (протокол судебного заседания от 23.10.2007 года) заявлений о пропуске срока исковой давности при рассмотрении дела судом первой инстанции от ответчиков не поступало.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 25 июня 2007 года по делу N А81-746/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
М.В.ГЕРГЕЛЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)