Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой
Судей: О.В. Цирулик, Г.А. Камалиевой
при участии
представители участвующих в деле лиц не явились
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6"
на решение от 01.06.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010
по делу N А59-560/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Л.С. Санина, в суде апелляционной инстанции - судьи И.Л. Яковенко, Н.И. Фадеева, И.С. Чижиков
По иску товарищества собственников жилья "Орфей"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6"
третьи лица: администрация муниципального образования городской округ "Охинский", Комитет по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский"
о понуждении передать техническую документацию
Товарищество собственников жилья "Орфей" (далее - ТСЖ "Орфей", товарищество) на основании части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6" (далее - ООО "Управдом N 6", общество) об обязании передать техническую документацию на дома N 22 и N 24, расположенные по улице Красных Партизан в городе Охе, а именно карточки формы "А" и "Б" паспортного стола, с учетом уточнения предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определениями суда от 16.02.2010, от 27.04.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования "Городской округ "Охинский" (далее - администрация) и Комитет по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования Городской округ "Охинский" (далее - комитет).
Решением от 01.06.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010, исковое требование удовлетворено.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Управдом N 6" обратилось в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с неправильным применением норм материального права при несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что истец не подтвердил документально свои права на управление домами, поскольку только собственники обладают данными правами, а общие собрания собственников проведены с нарушением требований статей 45, 48 ЖК РФ, в связи с чем представленные документы о создании товарищества собственников жилья не имеют юридической силы.
Администрация и ТСЖ "Орфей" в отзывах на кассационную жалобу, возражая относительно ее доводов, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
При этом ТСЖ "Орфей" и ООО "Управдом N 6" заявили ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.
Проверив законность принятых по делу судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 288 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 14.06.2006, 17.06.2006 между собственниками, наймодателями и владельцами жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах N 22 и N 24 по улице Красных Партизан в городе Охе, (заказчики) и ООО "Управдом N 6" (управляющая организация) заключены договоры N 86, 85 соответственно на управление этими многоквартирными домами сроком действия с 01.01.2006 по 01.01.2011 (пункты 8.1 договоров).
В соответствии с пунктами 8.3 договоров действие данных договоров прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации.
Как установлено судами, в соответствии со статьей 135 ЖК РФ решениями общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах N 24, 22, оформленными протоколами от 30.10.2009, 16.11.2009 соответственно, для управления домами избрано ТСЖ "Орфей".
Товарищество на основании части 10 статьи 162 ЖК РФ, пункта 2.3.11 договоров управления от 14.06.2006, 17.06.2006 обратилось в ООО "Управдом N 6" с требованием передать техническую документацию по домам N 22, 24, в чем письмами от 15.01.2010 N 58/23, 17.11.2009 N 2713/23 ему отказано. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ТСЖ "Орфей" в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно: частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В этой связи суд первой инстанции, выводы которого поддержаны судом апелляционной инстанции, изучив представленные в материалы дела протоколы общих собраний, в том числе протоколы от 27.05.2010, установил, что собственниками помещений жилых домов приняты решения об изменении способа управления жилыми домами, и на основании пункта 8.1 статьи 162 ЖК РФ пришел к выводу о том, что собственники установленным законом способом реализовали свое право на односторонний отказ от договора, заключенного с обществом, в связи с чем указал на наличие правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
При этом судами не учтено, что согласно части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Таким образом, данное положение применимо к правоотношениям, возникшим при заключении договора на управление жилыми домами по результатам проведения органом местного управления открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ.
При этом договоры управления от 14.06.2006 N 86 и от 17.06.2006 N 85 заключены обществом непосредственно с собственниками жилых помещений в домах N 22, 24 и доказательств того, что данные договоры заключены по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации в материалах дела не содержится.
При таких обстоятельствах правила части 8.1 статьи 162 ЖК РФ, на которые необоснованно сослался суд первой инстанции, не могут применяться к правоотношениям сторон в данном случае.
Вместе с тем из материалов дела не усматривается фактов нарушения ответчиком условий договоров, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения таких договоров.
Возможность отказа от исполнения договора без указания причин либо в связи с изменением на основании решения общего собрания собственников жилых помещений способа управления многоквартирными домами самими договорами также не предусмотрена.
Кроме того, из имеющихся в материалах дела протоколов общего собрания собственников помещений в домах N 22, 24 следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протоколы, отражающие результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения ранее заключенного договора с прежней управляющей организацией.
При указанных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с ООО "Управдом N 6" договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений не соблюден.
Следовательно, при отсутствии оснований для прекращения договоров управления многоквартирными домами выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о возникновении у ответчика обязанности передать ТСЖ "Орфей" техническую документацию не соответствуют нормам материального права.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судебными инстанциями применены нормы материального права, не подлежащие применению, суд кассационной инстанции считает необходимым отменить принятые судебные акты и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 01.06.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по делу N А59-560/2010 Арбитражного суда Сахалинской области отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Орфей" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6" госпошлину по апелляционной и кассационной жалобам в сумме 4 000 руб.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист и произвести поворот исполнения отмененных судебных актов в порядке статей 325, 326 АПК РФ.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 10.12.2010 N Ф03-8560/2010 ПО ДЕЛУ N А59-560/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2010 г. N Ф03-8560/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой
Судей: О.В. Цирулик, Г.А. Камалиевой
при участии
представители участвующих в деле лиц не явились
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6"
на решение от 01.06.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010
по делу N А59-560/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Л.С. Санина, в суде апелляционной инстанции - судьи И.Л. Яковенко, Н.И. Фадеева, И.С. Чижиков
По иску товарищества собственников жилья "Орфей"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6"
третьи лица: администрация муниципального образования городской округ "Охинский", Комитет по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский"
о понуждении передать техническую документацию
Товарищество собственников жилья "Орфей" (далее - ТСЖ "Орфей", товарищество) на основании части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6" (далее - ООО "Управдом N 6", общество) об обязании передать техническую документацию на дома N 22 и N 24, расположенные по улице Красных Партизан в городе Охе, а именно карточки формы "А" и "Б" паспортного стола, с учетом уточнения предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определениями суда от 16.02.2010, от 27.04.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования "Городской округ "Охинский" (далее - администрация) и Комитет по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования Городской округ "Охинский" (далее - комитет).
Решением от 01.06.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010, исковое требование удовлетворено.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Управдом N 6" обратилось в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с неправильным применением норм материального права при несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что истец не подтвердил документально свои права на управление домами, поскольку только собственники обладают данными правами, а общие собрания собственников проведены с нарушением требований статей 45, 48 ЖК РФ, в связи с чем представленные документы о создании товарищества собственников жилья не имеют юридической силы.
Администрация и ТСЖ "Орфей" в отзывах на кассационную жалобу, возражая относительно ее доводов, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
При этом ТСЖ "Орфей" и ООО "Управдом N 6" заявили ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.
Проверив законность принятых по делу судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 288 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 14.06.2006, 17.06.2006 между собственниками, наймодателями и владельцами жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах N 22 и N 24 по улице Красных Партизан в городе Охе, (заказчики) и ООО "Управдом N 6" (управляющая организация) заключены договоры N 86, 85 соответственно на управление этими многоквартирными домами сроком действия с 01.01.2006 по 01.01.2011 (пункты 8.1 договоров).
В соответствии с пунктами 8.3 договоров действие данных договоров прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации.
Как установлено судами, в соответствии со статьей 135 ЖК РФ решениями общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах N 24, 22, оформленными протоколами от 30.10.2009, 16.11.2009 соответственно, для управления домами избрано ТСЖ "Орфей".
Товарищество на основании части 10 статьи 162 ЖК РФ, пункта 2.3.11 договоров управления от 14.06.2006, 17.06.2006 обратилось в ООО "Управдом N 6" с требованием передать техническую документацию по домам N 22, 24, в чем письмами от 15.01.2010 N 58/23, 17.11.2009 N 2713/23 ему отказано. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ТСЖ "Орфей" в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно: частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В этой связи суд первой инстанции, выводы которого поддержаны судом апелляционной инстанции, изучив представленные в материалы дела протоколы общих собраний, в том числе протоколы от 27.05.2010, установил, что собственниками помещений жилых домов приняты решения об изменении способа управления жилыми домами, и на основании пункта 8.1 статьи 162 ЖК РФ пришел к выводу о том, что собственники установленным законом способом реализовали свое право на односторонний отказ от договора, заключенного с обществом, в связи с чем указал на наличие правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
При этом судами не учтено, что согласно части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Таким образом, данное положение применимо к правоотношениям, возникшим при заключении договора на управление жилыми домами по результатам проведения органом местного управления открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ.
При этом договоры управления от 14.06.2006 N 86 и от 17.06.2006 N 85 заключены обществом непосредственно с собственниками жилых помещений в домах N 22, 24 и доказательств того, что данные договоры заключены по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации в материалах дела не содержится.
При таких обстоятельствах правила части 8.1 статьи 162 ЖК РФ, на которые необоснованно сослался суд первой инстанции, не могут применяться к правоотношениям сторон в данном случае.
Вместе с тем из материалов дела не усматривается фактов нарушения ответчиком условий договоров, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения таких договоров.
Возможность отказа от исполнения договора без указания причин либо в связи с изменением на основании решения общего собрания собственников жилых помещений способа управления многоквартирными домами самими договорами также не предусмотрена.
Кроме того, из имеющихся в материалах дела протоколов общего собрания собственников помещений в домах N 22, 24 следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протоколы, отражающие результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения ранее заключенного договора с прежней управляющей организацией.
При указанных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с ООО "Управдом N 6" договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений не соблюден.
Следовательно, при отсутствии оснований для прекращения договоров управления многоквартирными домами выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о возникновении у ответчика обязанности передать ТСЖ "Орфей" техническую документацию не соответствуют нормам материального права.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судебными инстанциями применены нормы материального права, не подлежащие применению, суд кассационной инстанции считает необходимым отменить принятые судебные акты и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 01.06.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по делу N А59-560/2010 Арбитражного суда Сахалинской области отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Орфей" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6" госпошлину по апелляционной и кассационной жалобам в сумме 4 000 руб.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист и произвести поворот исполнения отмененных судебных актов в порядке статей 325, 326 АПК РФ.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.Гребенщикова
В.А.Гребенщикова
Судьи
О.В.Цирулик
Г.А.Камалиева
О.В.Цирулик
Г.А.Камалиева
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)