Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2012 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания Лаптевым С.А.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "ЮИТ-Сервис" (ИНН: 5040083468, ОГРН: 1085040002376): Лопин И.Л. по доверенности от 01.10.2012 N 160;
- от администрации Раменского муниципального района Московской области: Балошова О.В. по доверенности от 01.11.2011 N 1638 исх. 11;
- от закрытого акционерного общества "ЮИТ-Московия" (ИНН: 5040059722, ОГРН: 1045007900080): представитель не явился, извещено,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Раменского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 20 сентября 2012 года по делу N А41-17724/11, принятое судьей Бобковой С.Ю. по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮИТ-Сервис" к администрации Раменского муниципального района, администрации городского поселения Раменское Московской области о взыскании задолженности,
общество с ограниченной ответственностью "ЮИТ-Сервис" (далее - ООО "ЮИТ-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Раменского муниципального района, администрации городского поселения Раменское при участии третьего лица ЗАО "ЮИТ Московия" о взыскании 2 951 690 руб. 50 коп. задолженности по оплате услуг за содержание и текущий ремонт жилых домов:
- 998 383 руб. 40 коп. задолженности по оплате услуг за отопление, услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 8, по ул. Молодежная, г. Раменское, за период с 01.01.2010 по 31.12.2010.
- 719 956 руб. 49 коп. задолженности по оплате услуг за отопление, услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 47 (14), по ул. Приборостроителей, г. Раменское, Московской области за период с 01.01.2010 по 31.12.2010.
- 704 222 руб. 28 коп. задолженности по оплате услуг за отопление, услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 46 (16), по ул. Приборостроителей, г. Раменское, Московской области за период с 01.01.2010 по 31.12.2010.
- 529 128 руб. 33 коп. задолженности по оплате услуг за отопление, услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 45 (16а), по ул. Приборостроителей, г. Раменское, Московской области за период с 01.01.2010 по 31.12.2010.
Истец уточнил свои исковые требования, просил взыскать задолженность с администрации Раменского муниципального района Московской области, от требований к администрации городского поселения Раменское Московской области отказался.
Решением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2011 требования истца были удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012 решение Арбитражного суда Московской области от 28.10.2011 оставлено без изменения.
Постановлением от 28.06.2012 Федерального Арбитражного суда Московского округа решение отменено, дело передано на новое рассмотрение Арбитражного суда Московской области.
Отменяя судебные акты суда первой и второй инстанции, суд кассационной инстанции исходил из того, что судами не приняты во внимание условия инвестиционного контракта, а именно пункты 5.1.12, 5.2.10., изменения в которые не вносились.
Кроме этого, судами не исследованы основания иска в части периода с 01.01.2010 по 31.12.2010, с учетом того, что в указанном периоде первый ответчик не являлся собственником квартир; спор рассмотрен без учета последовательной передачи квартир первым ответчиком второму ответчику, что может существенно влиять на размер требований к первому ответчику. Кроме этого, судами не исследованы обстоятельства, связанные с направлением, в соответствии с частью 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, квитанций на оплату услуг. Перечисленные возражения по иску заявлялись первым ответчиком в заседаниях судов обеих инстанций, однако в полном объеме с учетом всех фактических обстоятельств, представленных в материалы дела документов и сведений, не рассмотрены.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.09.2012 по делу N А41-17724/11 с администрации Раменского муниципального района Московской области в пользу ООО "ЮИТ-Сервис" 2 951 690 руб. 50 коп. задолженности, 37 758 руб. 45 расходов по госпошлине, а всего 2 989 448 руб. 95 коп.
В части требований к администрации городского поселения Раменское Московской области производство по делу прекращено.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что 03 марта 2005 г. между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией Раменского муниципального района Московской области и ЗАО "ЮИТ Московия" был заключен инвестиционный контракт N 41/23-05 на строительство жилых домов.
30 января 2009 г. между сторонами контракта был подписан акт о результатах частичной реализации к инвестиционному контракту, по строительству жилого дома N 8, расположенного по адресу: Московская область, г. Раменское, микрорайон N 10, ул. Молодежная, согласно которому администрации Раменского муниципального района Московской области были переданы 20 квартир, в соответствии с перечнем, указанном в Приложении 1 к данному акту реализации.
22 декабря 2008 г. между сторонами контракта был подписан акт о результатах частичной реализации к инвестиционному контракту, по строительству жилого дома 47 (строительный), расположенного по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Приборостроителей, согласно которому администрации Раменского муниципального района Московской области были переданы 26 квартир, в соответствии с перечнем, указанном в Приложении 1 к данному акту реализации.
14 октября 2009 г. между сторонами контракта был подписан акт о результатах частичной реализации к инвестиционному контракту, по строительству жилого дома 46 (строительный), расположенного по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Приборостроителей, согласно которому администрации Раменского муниципального района Московской области была передана 21 квартира, в соответствии с перечнем, указанном в Приложении 1 к данному акту реализации.
31 марта 2010 г. между сторонами контракта был подписан акт о результатах частичной реализации к инвестиционному контракту, по строительству жилого дома 45 (строительный), расположенного по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Приборостроителей, согласно которому администрации Раменского муниципального района Московской области были переданы 18 квартир, в соответствии с перечнем, указанном в Приложении 1 к данному акту реализации.
Как усматривается из материалов дела, после ввода в эксплуатацию - 30.01.2009 дома N 8 по ул. Молодежная, г. Раменское, Московской области, в соответствии с Генеральным соглашением от 01.04.2008 и дополнительным соглашением N 9 от 29.01.2009, заключенных между застройщиком ЗАО "ЮИТ Московия" и ООО "ЮИТ-Сервис", последнее получило в обслуживание и эксплуатацию многоквартирный жилой дом N 8, обязалось выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту - общего имущества дома, организовать предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме.
Истец заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг, договоры с подрядчиками для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, и с 31.01.2009 приступил к своим обязанностям, стал нести расходы по обслуживанию и эксплуатации данного дома.
Договор по эксплуатации жилого дома и оказанию коммунальных услуг в отношении данного жилого дома с ответчиком заключен не был в связи с отказом Администрации от его заключения ввиду того, что право собственности на дом не зарегистрировано, однако истец добросовестно исполнял свои обязанности, поставлял в квартиры ответчика коммунальные ресурсы, содержал и ремонтировал долю ответчика в общем имуществе многоквартирного жилого дома.
Между тем ответчик оказанные истцом услуги не оплатил, в связи с чем, задолженность ответчика по оплате услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 8, услуг по отоплению, в период с 01.01.2010 по 31.12.2010 составила 998 383 руб. 40 коп. и на день рассмотрения спора не погашена.
После ввода в эксплуатацию - 22.12.2008 - дома N 47 (строительный), почтовый - N 14 по ул. Приборостроителей, г. Раменское, Московской области в соответствии с Генеральным соглашением от 01.04.2008 и дополнительным соглашением N 7 от 19.11.2008, заключенных между застройщиком ЗАО "ЮИТ Московия" и ООО "ЮИТ-Сервис", последнее получило в обслуживание и эксплуатацию многоквартирный жилой дом N 47 (14), обязалось выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, организовать предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме.
Истец заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг, договоры с подрядчиками для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, и с 23.12.2008 приступил к своим обязанностям, стал нести расходы по обслуживанию и эксплуатации данного дома.
Договор по эксплуатации жилого дома и оказанию коммунальных услуг в отношении данного жилого дома с ответчиком заключен не был в связи с отказом Администрации от его заключения ввиду того, что право собственности на дом не зарегистрировано, однако истец добросовестно исполнял свои обязанности, поставлял в квартиры ответчика коммунальные ресурсы, содержал и ремонтировал долю ответчика в общем имуществе многоквартирного жилого дома.
Между тем ответчик оказанные истцом услуги не оплатил, в связи с чем, задолженность ответчика по оплате услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 47 (14), услуг по отоплению, в период с 01.01.2010 по 31.12.2010 составила 719 956 руб. 49 коп. и на день рассмотрения спора не погашена.
После ввода в эксплуатацию - 14.10.2009 дома N 46 (строительный), почтовый - N 6 по ул. Приборостроителей, г. Раменское, Московской области в соответствии с Генеральным соглашением от 01.04.2008 и дополнительным соглашением N 13 от 15.10.2009, заключенных между застройщиком ЗАО "ЮИТ Московия" и ООО "ЮИТ-Сервис", последнее получило в обслуживание и эксплуатацию многоквартирный жилой дом N 46 (16), обязалось выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, организовать предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме.
Истец заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг, договоры с подрядчиками для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, и с 15.10.2009 приступил к своим обязанностям, стал нести расходы по обслуживанию и эксплуатации данного дома.
Договор по эксплуатации жилого дома и оказанию коммунальных услуг в отношении данного жилого дома с ответчиком заключен не был в связи с отказом Администрации от его заключения ввиду того, что право собственности на дом не зарегистрировано, однако истец добросовестно исполнял свои обязанности, поставлял в квартиры ответчика коммунальные ресурсы, содержал и ремонтировал долю ответчика в общем имуществе многоквартирного жилого дома.
Между тем ответчик оказанные истцом услуги не оплатил, в связи с чем, задолженность ответчика по оплате услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 46 (16), услуг по отоплению, в период с 01.01.2010 по 31.12.2010 составила 704 222 руб. 28 коп. и на день рассмотрения спора не погашена.
После ввода в эксплуатацию - 31.03.2010 - дома N 45 (строительный), почтовый - N 16а по ул. Приборостроителей, г. Раменское, Московской области в соответствии с Генеральным соглашением от 01.04.2008 и дополнительным соглашением N 15 от 01.04.2010, заключенных между застройщиком ЗАО "ЮИТ Московия" и ООО "ЮИТ-Сервис", последнее получило в обслуживание и эксплуатацию многоквартирный жилой дом N 45 (16а), обязалось выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, организовать предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме.
Истец заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг, договоры с подрядчиками для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, и с 01.04.2010 приступил к своим обязанностям, стал нести расходы по обслуживанию и эксплуатации данного дома.
Договор по эксплуатации жилого дома и оказанию коммунальных услуг в отношении данного жилого дома с ответчиком заключен не был в связи с отказом Администрации от его заключения ввиду того, что право собственности на дом не зарегистрировано, однако истец добросовестно исполнял свои обязанности, поставлял в квартиры ответчика коммунальные ресурсы, содержал и ремонтировал долю ответчика в общем имуществе многоквартирного жилого дома.
Между тем ответчик оказанные истцом услуги не оплатил, в связи с чем, задолженность ответчика по оплате услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 45 (16а), услуг по отоплению, в период с 01.01.2010 по 31.12.2010 составила 529 128 руб. 33 коп. и на день рассмотрения спора не погашена.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что требования предъявлены с учетом последовательной передачи квартир первым ответчиком второму ответчику, и периодом в который администрация Раменского муниципального района Московской области не являлась законным владельцем квартир (после передачи второму ответчику), не включен в предмет заявленных требований.
Оспаривая решение суда первой инстанции, ответчик указывает, что обязанность по внесению платы за коммунальные платежи возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещения. Судом не учтено, что регистрация права на спорные квартиры осуществлялась на протяжении всего 2010 года. При этом, часть этих квартир в 2010 году уже была передана в муниципальную собственность городского поселения Раменское.
Суд апелляционной инстанции, выслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от волеизъявления участника долевого строительства.
Конституционный Суд РФ Определением от 18.07.2006 г. N 373-0 установил, что возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру, а датой приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения заявителем оплаты по договору долевого строительства с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.
При этом отсутствие заключенного договора не освобождает ответчика от обязанности оплаты предоставленных услуг (данная позиция подтверждается в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 октября 2008 года N 805-О-О).
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Подписав Акты о результатах частичной реализации к Инвестиционному контракту ответчик стал фактически титульным собственником квартир и приобрел право владения и пользования квартирами.
В соответствии с п. 1. ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно ст. ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).
Согласно ст. 210 ГК РФ, ст. ст. 30, 39 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно ч. 3 ст. 153 Жилищного кодекса РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Обязанность по внесению платы возникает в порядке установленном пунктом 6 части 1 статьи 153 ЖК РФ.
Доводы ответчика об отсутствии у него обязательств по оплате со ссылкой на пункты 5.1.12, 5.2.10 инвестиционного договора, устанавливающие возникновение обязательства по оплате спорных услуг по истечении 20 дней с момента государственной регистрации права собственности на квартиры (п. 5.1.12) и возложение обязанности по оплате тепловой энергии до момента, указанного в п. 5.1.2, на инвестора-застройщика (п. 5.2.10), являются несостоятельными.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки квартир по акту приема-передачи, с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.
Определением Конституционного Суда РФ от 18.07.2006 N 373-О установлено, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у их пользователя с даты приемки объекта строительства в эксплуатацию.
Поскольку ответчику переданы помещения во исполнение инвестиционного договора, то есть последний владеет помещениями на законном основании, он наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания дома, в связи с чем, ответчик обязан участвовать в содержании общего имущества вне зависимости от регистрации права собственности на переданное имущество и долю в праве общей долевой собственности, а также вне зависимости от выставления или не выставления истцом счетов на оплату.
Требования истца предъявлены с учетом последовательной передачи квартир первым ответчиком второму ответчику, и период в который Администрация Раменского муниципального района Московской области не являлась законным владельцев квартир (после передачи второму ответчику), не включен в предмет заявленных требований.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Московской области от 20 сентября 2012 года по делу N А41-17724/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.12.2012 ПО ДЕЛУ N А41-17724/11
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 декабря 2012 г. по делу N А41-17724/11
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2012 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания Лаптевым С.А.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "ЮИТ-Сервис" (ИНН: 5040083468, ОГРН: 1085040002376): Лопин И.Л. по доверенности от 01.10.2012 N 160;
- от администрации Раменского муниципального района Московской области: Балошова О.В. по доверенности от 01.11.2011 N 1638 исх. 11;
- от закрытого акционерного общества "ЮИТ-Московия" (ИНН: 5040059722, ОГРН: 1045007900080): представитель не явился, извещено,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Раменского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 20 сентября 2012 года по делу N А41-17724/11, принятое судьей Бобковой С.Ю. по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮИТ-Сервис" к администрации Раменского муниципального района, администрации городского поселения Раменское Московской области о взыскании задолженности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЮИТ-Сервис" (далее - ООО "ЮИТ-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Раменского муниципального района, администрации городского поселения Раменское при участии третьего лица ЗАО "ЮИТ Московия" о взыскании 2 951 690 руб. 50 коп. задолженности по оплате услуг за содержание и текущий ремонт жилых домов:
- 998 383 руб. 40 коп. задолженности по оплате услуг за отопление, услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 8, по ул. Молодежная, г. Раменское, за период с 01.01.2010 по 31.12.2010.
- 719 956 руб. 49 коп. задолженности по оплате услуг за отопление, услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 47 (14), по ул. Приборостроителей, г. Раменское, Московской области за период с 01.01.2010 по 31.12.2010.
- 704 222 руб. 28 коп. задолженности по оплате услуг за отопление, услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 46 (16), по ул. Приборостроителей, г. Раменское, Московской области за период с 01.01.2010 по 31.12.2010.
- 529 128 руб. 33 коп. задолженности по оплате услуг за отопление, услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 45 (16а), по ул. Приборостроителей, г. Раменское, Московской области за период с 01.01.2010 по 31.12.2010.
Истец уточнил свои исковые требования, просил взыскать задолженность с администрации Раменского муниципального района Московской области, от требований к администрации городского поселения Раменское Московской области отказался.
Решением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2011 требования истца были удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012 решение Арбитражного суда Московской области от 28.10.2011 оставлено без изменения.
Постановлением от 28.06.2012 Федерального Арбитражного суда Московского округа решение отменено, дело передано на новое рассмотрение Арбитражного суда Московской области.
Отменяя судебные акты суда первой и второй инстанции, суд кассационной инстанции исходил из того, что судами не приняты во внимание условия инвестиционного контракта, а именно пункты 5.1.12, 5.2.10., изменения в которые не вносились.
Кроме этого, судами не исследованы основания иска в части периода с 01.01.2010 по 31.12.2010, с учетом того, что в указанном периоде первый ответчик не являлся собственником квартир; спор рассмотрен без учета последовательной передачи квартир первым ответчиком второму ответчику, что может существенно влиять на размер требований к первому ответчику. Кроме этого, судами не исследованы обстоятельства, связанные с направлением, в соответствии с частью 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, квитанций на оплату услуг. Перечисленные возражения по иску заявлялись первым ответчиком в заседаниях судов обеих инстанций, однако в полном объеме с учетом всех фактических обстоятельств, представленных в материалы дела документов и сведений, не рассмотрены.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.09.2012 по делу N А41-17724/11 с администрации Раменского муниципального района Московской области в пользу ООО "ЮИТ-Сервис" 2 951 690 руб. 50 коп. задолженности, 37 758 руб. 45 расходов по госпошлине, а всего 2 989 448 руб. 95 коп.
В части требований к администрации городского поселения Раменское Московской области производство по делу прекращено.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что 03 марта 2005 г. между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией Раменского муниципального района Московской области и ЗАО "ЮИТ Московия" был заключен инвестиционный контракт N 41/23-05 на строительство жилых домов.
30 января 2009 г. между сторонами контракта был подписан акт о результатах частичной реализации к инвестиционному контракту, по строительству жилого дома N 8, расположенного по адресу: Московская область, г. Раменское, микрорайон N 10, ул. Молодежная, согласно которому администрации Раменского муниципального района Московской области были переданы 20 квартир, в соответствии с перечнем, указанном в Приложении 1 к данному акту реализации.
22 декабря 2008 г. между сторонами контракта был подписан акт о результатах частичной реализации к инвестиционному контракту, по строительству жилого дома 47 (строительный), расположенного по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Приборостроителей, согласно которому администрации Раменского муниципального района Московской области были переданы 26 квартир, в соответствии с перечнем, указанном в Приложении 1 к данному акту реализации.
14 октября 2009 г. между сторонами контракта был подписан акт о результатах частичной реализации к инвестиционному контракту, по строительству жилого дома 46 (строительный), расположенного по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Приборостроителей, согласно которому администрации Раменского муниципального района Московской области была передана 21 квартира, в соответствии с перечнем, указанном в Приложении 1 к данному акту реализации.
31 марта 2010 г. между сторонами контракта был подписан акт о результатах частичной реализации к инвестиционному контракту, по строительству жилого дома 45 (строительный), расположенного по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Приборостроителей, согласно которому администрации Раменского муниципального района Московской области были переданы 18 квартир, в соответствии с перечнем, указанном в Приложении 1 к данному акту реализации.
Как усматривается из материалов дела, после ввода в эксплуатацию - 30.01.2009 дома N 8 по ул. Молодежная, г. Раменское, Московской области, в соответствии с Генеральным соглашением от 01.04.2008 и дополнительным соглашением N 9 от 29.01.2009, заключенных между застройщиком ЗАО "ЮИТ Московия" и ООО "ЮИТ-Сервис", последнее получило в обслуживание и эксплуатацию многоквартирный жилой дом N 8, обязалось выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту - общего имущества дома, организовать предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме.
Истец заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг, договоры с подрядчиками для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, и с 31.01.2009 приступил к своим обязанностям, стал нести расходы по обслуживанию и эксплуатации данного дома.
Договор по эксплуатации жилого дома и оказанию коммунальных услуг в отношении данного жилого дома с ответчиком заключен не был в связи с отказом Администрации от его заключения ввиду того, что право собственности на дом не зарегистрировано, однако истец добросовестно исполнял свои обязанности, поставлял в квартиры ответчика коммунальные ресурсы, содержал и ремонтировал долю ответчика в общем имуществе многоквартирного жилого дома.
Между тем ответчик оказанные истцом услуги не оплатил, в связи с чем, задолженность ответчика по оплате услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 8, услуг по отоплению, в период с 01.01.2010 по 31.12.2010 составила 998 383 руб. 40 коп. и на день рассмотрения спора не погашена.
После ввода в эксплуатацию - 22.12.2008 - дома N 47 (строительный), почтовый - N 14 по ул. Приборостроителей, г. Раменское, Московской области в соответствии с Генеральным соглашением от 01.04.2008 и дополнительным соглашением N 7 от 19.11.2008, заключенных между застройщиком ЗАО "ЮИТ Московия" и ООО "ЮИТ-Сервис", последнее получило в обслуживание и эксплуатацию многоквартирный жилой дом N 47 (14), обязалось выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, организовать предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме.
Истец заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг, договоры с подрядчиками для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, и с 23.12.2008 приступил к своим обязанностям, стал нести расходы по обслуживанию и эксплуатации данного дома.
Договор по эксплуатации жилого дома и оказанию коммунальных услуг в отношении данного жилого дома с ответчиком заключен не был в связи с отказом Администрации от его заключения ввиду того, что право собственности на дом не зарегистрировано, однако истец добросовестно исполнял свои обязанности, поставлял в квартиры ответчика коммунальные ресурсы, содержал и ремонтировал долю ответчика в общем имуществе многоквартирного жилого дома.
Между тем ответчик оказанные истцом услуги не оплатил, в связи с чем, задолженность ответчика по оплате услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 47 (14), услуг по отоплению, в период с 01.01.2010 по 31.12.2010 составила 719 956 руб. 49 коп. и на день рассмотрения спора не погашена.
После ввода в эксплуатацию - 14.10.2009 дома N 46 (строительный), почтовый - N 6 по ул. Приборостроителей, г. Раменское, Московской области в соответствии с Генеральным соглашением от 01.04.2008 и дополнительным соглашением N 13 от 15.10.2009, заключенных между застройщиком ЗАО "ЮИТ Московия" и ООО "ЮИТ-Сервис", последнее получило в обслуживание и эксплуатацию многоквартирный жилой дом N 46 (16), обязалось выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, организовать предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме.
Истец заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг, договоры с подрядчиками для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, и с 15.10.2009 приступил к своим обязанностям, стал нести расходы по обслуживанию и эксплуатации данного дома.
Договор по эксплуатации жилого дома и оказанию коммунальных услуг в отношении данного жилого дома с ответчиком заключен не был в связи с отказом Администрации от его заключения ввиду того, что право собственности на дом не зарегистрировано, однако истец добросовестно исполнял свои обязанности, поставлял в квартиры ответчика коммунальные ресурсы, содержал и ремонтировал долю ответчика в общем имуществе многоквартирного жилого дома.
Между тем ответчик оказанные истцом услуги не оплатил, в связи с чем, задолженность ответчика по оплате услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 46 (16), услуг по отоплению, в период с 01.01.2010 по 31.12.2010 составила 704 222 руб. 28 коп. и на день рассмотрения спора не погашена.
После ввода в эксплуатацию - 31.03.2010 - дома N 45 (строительный), почтовый - N 16а по ул. Приборостроителей, г. Раменское, Московской области в соответствии с Генеральным соглашением от 01.04.2008 и дополнительным соглашением N 15 от 01.04.2010, заключенных между застройщиком ЗАО "ЮИТ Московия" и ООО "ЮИТ-Сервис", последнее получило в обслуживание и эксплуатацию многоквартирный жилой дом N 45 (16а), обязалось выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, организовать предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме.
Истец заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг, договоры с подрядчиками для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, и с 01.04.2010 приступил к своим обязанностям, стал нести расходы по обслуживанию и эксплуатации данного дома.
Договор по эксплуатации жилого дома и оказанию коммунальных услуг в отношении данного жилого дома с ответчиком заключен не был в связи с отказом Администрации от его заключения ввиду того, что право собственности на дом не зарегистрировано, однако истец добросовестно исполнял свои обязанности, поставлял в квартиры ответчика коммунальные ресурсы, содержал и ремонтировал долю ответчика в общем имуществе многоквартирного жилого дома.
Между тем ответчик оказанные истцом услуги не оплатил, в связи с чем, задолженность ответчика по оплате услуг за содержание и текущий ремонт жилого дома N 45 (16а), услуг по отоплению, в период с 01.01.2010 по 31.12.2010 составила 529 128 руб. 33 коп. и на день рассмотрения спора не погашена.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что требования предъявлены с учетом последовательной передачи квартир первым ответчиком второму ответчику, и периодом в который администрация Раменского муниципального района Московской области не являлась законным владельцем квартир (после передачи второму ответчику), не включен в предмет заявленных требований.
Оспаривая решение суда первой инстанции, ответчик указывает, что обязанность по внесению платы за коммунальные платежи возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещения. Судом не учтено, что регистрация права на спорные квартиры осуществлялась на протяжении всего 2010 года. При этом, часть этих квартир в 2010 году уже была передана в муниципальную собственность городского поселения Раменское.
Суд апелляционной инстанции, выслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от волеизъявления участника долевого строительства.
Конституционный Суд РФ Определением от 18.07.2006 г. N 373-0 установил, что возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру, а датой приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения заявителем оплаты по договору долевого строительства с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.
При этом отсутствие заключенного договора не освобождает ответчика от обязанности оплаты предоставленных услуг (данная позиция подтверждается в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 октября 2008 года N 805-О-О).
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Подписав Акты о результатах частичной реализации к Инвестиционному контракту ответчик стал фактически титульным собственником квартир и приобрел право владения и пользования квартирами.
В соответствии с п. 1. ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно ст. ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).
Согласно ст. 210 ГК РФ, ст. ст. 30, 39 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно ч. 3 ст. 153 Жилищного кодекса РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Обязанность по внесению платы возникает в порядке установленном пунктом 6 части 1 статьи 153 ЖК РФ.
Доводы ответчика об отсутствии у него обязательств по оплате со ссылкой на пункты 5.1.12, 5.2.10 инвестиционного договора, устанавливающие возникновение обязательства по оплате спорных услуг по истечении 20 дней с момента государственной регистрации права собственности на квартиры (п. 5.1.12) и возложение обязанности по оплате тепловой энергии до момента, указанного в п. 5.1.2, на инвестора-застройщика (п. 5.2.10), являются несостоятельными.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки квартир по акту приема-передачи, с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.
Определением Конституционного Суда РФ от 18.07.2006 N 373-О установлено, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у их пользователя с даты приемки объекта строительства в эксплуатацию.
Поскольку ответчику переданы помещения во исполнение инвестиционного договора, то есть последний владеет помещениями на законном основании, он наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания дома, в связи с чем, ответчик обязан участвовать в содержании общего имущества вне зависимости от регистрации права собственности на переданное имущество и долю в праве общей долевой собственности, а также вне зависимости от выставления или не выставления истцом счетов на оплату.
Требования истца предъявлены с учетом последовательной передачи квартир первым ответчиком второму ответчику, и период в который Администрация Раменского муниципального района Московской области не являлась законным владельцев квартир (после передачи второму ответчику), не включен в предмет заявленных требований.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 сентября 2012 года по делу N А41-17724/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.К.ХАНАШЕВИЧ
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
Н.В.МАРЧЕНКОВА
С.В.БОРОВИКОВА
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)