Судебные решения, арбитраж

РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 28.10.2010 ПО ДЕЛУ N А26-8941/2009

Разделы:
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 28 октября 2010 г. по делу N А26-8941/2009


Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 28 октября 2010 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Триал"
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба"
об обязании передать документацию, связанную с управлением многоквартирным домом
при участии:
представителя истца Каленской И.С. (доверенность от 11.01.10)
представителя ответчика Мозолевской А.С. (доверенность от 11.01.10)
установил:

общество с ограниченной ответственностью "Триал" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба" (далее - ответчик) об обязании передать документацию, связанную с управлением многоквартирным домом указанным домом.
Исковые требования обоснованы пунктами 3, 9 статьи 161, пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Впоследствии истцом заявлено ходатайство об уточнении предмета иска, истец просит суд обязать ответчика передать технический паспорт на дом 6 корпус 1 по бульвару Интернационалистов г. Петрозаводска, от требования о понуждении не чинить препятствия осуществления права управления вышеуказанным домом заявлен отказ.
Поскольку отказ от иска, как полностью, так и в части в соответствии с ч. 2 статьи 49 АПК РФ является правом истца, и этот отказ не противоречит закону и не нарушает права других лиц, частичный отказ от иска и уточнение его предмета судом приняты. Производство по требованию об обязании не чинить препятствия прекращено.
В судебном заседании представитель истца иск поддержала.
Представитель ответчика иск не признала, заявив следующие возражения: общим собранием собственников помещений многоквартирного дома 10.08.09 принято решение о прекращении договора на управление домом с ООО "Триал" ввиду несоответствия его требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации; управляющей организацией вновь избрано ООО "Жилфонд-Служба".
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме 6/1 по бульвару Интернационалистов в г. Петрозаводске, приняты следующие решения, оформленные протоколом от 06.10.10 (л.д. 11): о расторжении договора на управление с УК "Жилфонд-Служба" на основании коллективного заявления от 09.09.08; о выборе ООО "Триал" в качестве управляющей организации; о поручении ООО "Триал" осуществления мероприятий по приемке документации, связанной с управлением домом у ООО "Жилфонд-Служба"; о заключении договора на управление многоквартирным домом с 10.10.08 сроком на два года; о размере платы за управление, содержание и ремонт общедомового имущества; о порядке подсчета голосов и размещении результатов голосования.
Легитимность перечисленных решений являлась предметом спора между двумя собственниками помещений дома и ООО "Триал". Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 27.05.09 (т. 1 л.д. 86-90) в признании решений недействительными отказано.
Ответчик утверждает, что, несмотря на легитимность решений общего собрания собственников помещений дома, оформленных протоколом от 06.10.08, ООО "Жилфонд-Служба" не утратило право на управление домом в силу решений собственников помещений спорного дома, оформленных протоколом от 10 августа 2009 года, согласно которым собственники помещений дома признали нереализованными решения общего собрания от 06.10.08 о выборе управляющей организацией ООО "Триал" в связи с тем, что предложенный им договор не соответствует требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации; управляющей организацией было выбрано ООО "Жилфонд-Служба", согласованы условия договора управления, утвержден срок его действия - 2 года, решены иные вопросы, связанные с условиями и порядком управления (л.д. 97 т. 1).
В судебном заседании 28.12.09 заслушаны свидетельские показания инициаторов проведения общего собрания собственников от 10.08.09 Пулкачевой В.Я. и Гоготовой Л.В. (протокол судебного заседания с применением аудиозаписи - т. 2 л.д. 118-122), подтвердивших факт проведения собрания в форме заочного голосования. По показаниям свидетелей, сообщение о проведении общего собрания собственников (т. 2 л.д. 112) вывешивалось на подъездах дома; бюллетени голосования (т. 2 л.д. 113-115) разносились инициаторами по всем квартирам, ими же подводились итоги голосования; муниципальный собственник также оповещался о проведении собрания и получил бюллетень для участия в голосовании (т. 2 л.д. 113); собственники только семи квартир из голосующих были явно против избрания ООО "Жилфонд-Служба", трое воздержались.
При рассмотрении дела судом установлено, что и истец, и ответчик заключили договоры с организациями, представляющими жилищные услуги (вывоз ТБО, ведение базы данных регистрационного учета граждан по месту жительства, обслуживание и ремонт лифтов, техническое обслуживание общего имущества дома, освещение мест общего пользования, аварийное обслуживание, и т.д.). Однако договоры с ресурсоснабжающими организациями, в соответствии с которыми собственникам помещений дома предоставляются коммунальные услуги (теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение) заключены только у ответчика.
При оценке перечисленных обстоятельств суд руководствуется следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно пунктам 3, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Пунктом 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Согласно пункту 2 той же статьи по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом согласно пункту 3 статьи 162 ЖК РФ должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Согласно пункту 7 статьи 162 ЖК РФ если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
В силу названных норм закона и статьи 10 Кодекса права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.
При этом само понятие "управление многоквартирным домом" включает в себя не только содержание и ремонт общего имущества дома, но и предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (пункт 1 статьи 161, пункт 1 статьи 162, подпункт 2 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ). Иное толкование означало бы, что организация является лишь обслуживающей, но не управляющей.
При исследовании условий договора между ООО "Триал" с собственниками помещений в спорном доме (т. 1 л.д. 36-43), судом установлено, что договор не содержит обязательств истца по предоставлению проживающим в доме гражданам коммунальных услуг.
Установленный договором перечень услуг включает в себя, в том числе, услуги по сбору и вывозу бытовых отходов, содержание и текущий ремонт лифтов (пункт 5.2.4), что квалифицируется судом как предоставление услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества.
Согласно пункту 1.3 договора управляющая организация обеспечивает возможность получения собственником коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение) путем надлежащего содержания и ремонта внутридомовых инженерных систем в рамках установленных границ раздела эксплуатационной ответственности с поставщиками таких услуг). Плата за поставку ресурсоснабжающей организацией тепловой энергии, холодной воды, электроэнергии (кроме освещения мест общего пользования) не является предметом настоящего договора и оплачивается собственником самостоятельно по отдельно выставленным счетам напрямую ресурсоснабжающей организации или ее уполномоченному лицу.
Буквальное толкование изложенного пункта договора подтверждает, что ООО "Триал" при заключении с собственниками помещений дома договора на управление им не взяло на себя обязательства по предоставлению коммунальных услуг, а лишь обязалось осуществлять надлежащее содержание и ремонт общедомовых инженерных систем дома, что также квалифицируется судом как предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.
В судебном заседании 21.10.10 представитель истца пояснила, что до настоящего времени истцом не заключен договор теплоснабжения дома с ресурсоснабжающей организацией. Доказательства обратного суду не представлены.
Отсутствие в договорах обязательства управляющей организации по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями в интересах собственников свидетельствует о фактическом уклонении ООО "Триал" от исполнения обязанности по предоставлению собственникам коммунальных услуг и исключает ответственность управляющей организации перед собственниками за их качество.
Между тем, в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией, является существенным условием договора управления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Поскольку названное существенное условие в договорах управления, заключенных с ООО "Триал", отсутствует, они являются незаключенными.
При таких обстоятельствах, собственники помещений дома правомерно приняли решение о признании нереализованными решения общего собрания от 06.10.08 о выборе управляющей организацией ООО "Триал" в связи с тем, что предложенный им договор не соответствует требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации и избрали управляющей организацией ООО "Жилфонд-Служба".
Поскольку ответчик подтвердил факт избрания его управляющей организацией в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, суд отказывает в удовлетворении иска.
Расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:

1. В удовлетворении иска отказать.
2. Возвратить ООО "Триал" из федерального бюджета 2000 руб. госпошлины, уплаченной по платежному поручению N 1246 от 01.09.09.
3. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
Судья
ШАЛАПАЕВА И.В.
















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)