Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья; Членство в товариществе собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 01 февраля 2008 г.
Решение изготовлено в полном объеме 01 февраля 2008 г.
Арбитражный суд в составе:
Председательствующего: судьи Г. (единолично)
Протокол вела судья: Г.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя А.
к ТСЖ "Консул-15"
о рассмотрении судом разногласий, возникших при заключении договора от 29.05.2007
в заседании приняли участие:
- от истца: А. - предприниматель, св-во от 18.11.2004; Ч. - представитель, дов. от 21.11.07 г., реестр N 1д-3486 (29.01.2008);
- от ответчика: Л. - юр. дов. от 15.11.2007 без номера;
индивидуальный предприниматель А. обратилось с исковыми требованиями Товариществу собственников жилья "Консул-15" (далее ТСЖ "Консул-15") о разрешении спора, возникшего при заключении договора от 29.05.2007 N W (номер договора присвоен сторонами в заседании) между ТСЖ и собственником нежилого помещения - не членом ТСЖ.
Стороны не пришли к соглашению по пунктам 1.1; 1.5; 3.1.1; 3.3.4; 4.2; 4.4; приложению к договору.
Спорные пункты рассматриваются с учетом уточнений представленных сторонами в заседание 29.01.2008.
Пункт 1.1 договора истец настаивает на предложенной в протоколе разногласий от 19.08.2007 (л.д. 26) редакции следующего содержания: "Собственник - не член ТСЖ - лицо, владеющее на праве собственности нежилым помещением по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1, находящемся в многоквартирном доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения, а также бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. При этом собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса РФ. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется соглашением всех ее участников. В случае недостижения (отсутствия) соглашения об определении долей в общем имуществе всех собственников помещений данного многоквартирного дома и в соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ, доли считаются равными".
Ответчик настаивает на своей редакции, указывая, что возражения истца по договору в основном сводится к тому, что ответчиком неправильно рассчитана доля истца в общем имуществе собственников многоквартирного дома, которую он должен содержать и истец не обязан подчиняться решениям общего собрания, созданного собственниками жилых и нежилых помещений домовладения, Товарищества собственников жилья.
Абзац 7 пункта 3.1.1 истица просит изложить в следующей редакции: - контролировать своевременное внесение членами ТСЖ обязательных платежей и взносов, а собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ, - платы за предоставляемые коммунальные услуги, а также содержание и ремонт общего имущества, соразмерное их доле в праве общей собственности.
Ответчик настаивает на редакции договора.
Пункт 1.5 в протоколе разногласий истица просила исключить из текста договора. При согласовании разногласий ответчик принял редакцию истца.
Пункт 3.3.4 в протоколе разногласий истица просила исключить из текста договора. При согласовании разногласий ответчик не принял редакцию истца.
В исковом заявлении истица согласилась, что с целью соблюдения прав и интересов других собственников, в договоре может быть отражена его обязанность уведомлять управляющую компанию, которой является ТСЖ "Консул-15", о заключении договоров на аренду принадлежащего ему нежилого помещения в соответствии с установленным функциональным назначением этого помещения.
В письме согласований от 20.07.2007 N 103 ответчик настаивал на редакции договора, в отзыве на иск согласился с редакцией, предложенной истцом.
Пункт п. 4.2, изложенный в редакции ответчика, истица просит исключить из текста договора, настаивает на принятии его в следующей редакции: "Размер платы на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год".
Ответчиком данный пункт договора изложен в следующей редакции: "Размер платы за содержание и ремонт помещения определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными решениями общего собрания ТСЖ на текущий период и решениями общего собрания ТСЖ по изменению указанных тарифных ставок".
Ответчик пояснил, что письмом от 20.07.07 г. N 103 он принял уточнения истца за исключением слов "органами управления", т.к. смету и тарифы утверждает общее собрание, настаивает на принятии его в редакции с учетом принятых им уточнений.
Изложенный в пункте 4.4 текст договора истица просит заменить текстом следующего содержания:
"Размер платы за коммунальные услуги, указанный в п. п. 4.2 - 4.3 настоящего договора может быть изменен на основании нормативно-правовых актов государственной власти и местного самоуправления".
Ответчик просит пункт 4.4 договора оставить в его редакции со ссылкой на ч. 3. ст. 137 ЖК РФ, т.к. договор заключается на несколько лет и может пролонгироваться.
Из приложения к договору истица просит исключить слова "Тарифы, принятые в ТСЖ "Консул-15" по содержанию жилого комплекса по адресу ул. Улофа Пальме, д. 1 на 2007 год" и включить в приложение "Расчет платы за содержание и ремонт общего имущества для собственника - не члена ТСЖ на 2007 г." в редакции истца.
Ответчик пункт 4.4 договора просит оставить в редакции ответчика со ссылкой на ч. 3. ст. 137 ЖК РФ, поскольку договор заключается на несколько лет и может пролонгироваться.
В порядке ст. 163 АПК РФ в заседании объявлен перерыв с 29.01.2008 г. по 01.02.2008 г.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд установил:
ТСЖ "Консул-15" направило предпринимателю А. - собственнику нежилого помещения общей площадью 468,8 кв. м по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1 (запись в ЕГРП от 25.11.2004 за N 77-01/08-1087/2004-213) проект договора от 29.05.2007 на оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также заключение ТСЖ договоров на предоставление коммунальных услуг собственнику нежилого помещения в доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам.
Предприниматель А. подписала данный договор с протоколом разногласий.
Стороны не пришли к соглашению по пунктам 1.1; 1.5; 3.1.1; 3.3.4; 4.2; 4.4; приложению к договору.
В судебном заседании в первом абзаце пункта 1.1 до последнего предложения стороны согласились принять в следующей редакции: "Собственник - лицо, владеющее на праве собственности нежилым помещением по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1, находящемся в многоквартирном жилом доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения, а также бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме".
Текст последнего предложения ТСЖ "Консул-15" согласилось заменить следующим содержанием "Собственник обязан выполнять решения общих собраний ТСЖ, принятые в соответствии с ЖК РФ по вопросам, отнесенным к компетенции таких собраний".
Второй абзац пункта 1.1, с учетом предложений истца, согласился изменить на следующую редакцию: В соответствии с частью 1 статьи 245 ГК РФ и статьи 15 ФЗ РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ доля собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.98 N 10-П товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом (многоквартирным домом) и его эксплуатацией. Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Часть 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Пунктом 33 указанных Правил предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Из указанных правовых норм следует, что собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления товарищества собственников жилья; отказ части собственников помещений от вступления в члены товарищества собственников жилья либо от заключения договора с товариществом собственников жилья (в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации) не освобождает их от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.
С учетом изложенного пункт 1.1 договора суд принимает в следующей редакции: "Собственник - лицо, владеющее на праве собственности нежилым помещением по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1, находящемся в многоквартирном жилом доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения, а также бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме. Собственник обязан выполнять решения общих собраний ТСЖ, принятые в соответствии с ЖК РФ по вопросам, отнесенным к компетенции таких собраний.
В соответствии с частью 1 статьи 245 ГК РФ и статьи 15 ФЗ РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ доля собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.
Соответственно следующие пункты, связанные с пунктом 1.1 договора принимаются с учетом вышеизложенного.
Пункт 1.5 договора суд принимает уточненную сторонами согласованную редакцию следующего содержания: "Лицо, пользующееся нежилым помещением на основании разрешения собственника данного помещения (договора аренды), имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого разрешения. Пользователь нежилого помещения обязан соблюдать нормы и правила эксплуатации арендуемого им помещения, установленные законодательством".
Абзац 7 пункта 3.1.1 в заседании стороны согласились исключить из текста договора.
При рассмотрении пункта 3.3.4 установлено следующее: в исковом заявлении истица указала, что с целью соблюдения прав и интересов других собственников, в договоре может быть отражена его обязанность уведомлять управляющую компанию, которой является ТСЖ "Консул-15", о заключении договоров на аренду принадлежащего ему нежилого помещения в соответствии с установленным функциональным назначением этого помещения. С предложениями истицы ответчик согласился.
Пункт 3.3.4 договора стороны согласовали принять в следующей редакции: "С целью соблюдения прав и интересов других собственников и использования помещения в соответствии с установленным функциональным назначением, уведомлять исполнительный орган ТСЖ - правление ТСЖ о заключении договоров аренды принадлежащего собственнику нежилого помещения".
В части спора по приложению к договору стороны согласились считать его приложением N 1 к договору и согласовали дополнить спорный п. 4.2 договора следующим содержанием "...и указан в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью договора".
По существу истица и ответчик настаивают на принятии предложенной ими редакции приложения.
С учетом мотивировки принятого п. 1.1 договора суд принимает пункт п. 4.2 договора в следующей редакции: "Размер платы на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными решениями общего собрания ТСЖ на текущий период и решениями общего собрания ТСЖ по изменению указанных тарифных ставок и указан в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью договора", приложение N 1 к договору в редакции ТСЖ "Консул-15".
Пункт 4.4 договора стороны согласовали принять в следующей редакции: "Размер платы за коммунальные услуги, указанный в п.п. 4.3 договора может быть изменен на основании нормативно-правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления".
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Обязанность коммерческой организации заключать публичные договоры предусмотрена ст. 426 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые также организация по характеру своей деятельности должен осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.
Разногласия между сторонами рассмотрены в соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ.
С учетом согласований и изменений редакции спорных пунктов договора суд считает возможным госпошлину отнести поровну на обе стороны (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 421, 426, 445, 446 ГК РФ, статьями 167 - 170, 173, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: "Собственник - лицо, владеющее на праве собственности нежилым помещением по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1, находящемся в многоквартирном жилом доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения, а также бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме. Собственник обязан выполнять решения общих собраний ТСЖ, принятые в соответствии с ЖК РФ по вопросам, отнесенным к компетенции таких собраний.
В соответствии с частью 1 статьи 245 ГК РФ и статьи 15 ФЗ РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ доля собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме".
Пункт 1.5 договора изложить в следующей редакции: "Лицо, пользующееся нежилыми помещениями на основании разрешения собственника данного помещения (договора аренды), имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого разрешения. Пользователь нежилого помещения обязан соблюдать нормы и правила эксплуатации арендуемого им помещения, установленные законодательством РФ".
Абзац 7 пункта 3.1.1 исключить из текста договора.
Пункт 3.3.4 договора принять в следующей редакции: "С целью соблюдения прав и интересов других собственников и использования помещения в соответствии с установленным функциональным назначением, уведомлять исполнительный орган ТСЖ - правление ТСЖ о заключении договоров аренды принадлежащего собственнику нежилого помещения".
Пункт 4.2 договора принять в следующей редакции: "Размер платы на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными решениями общего собрания ТСЖ на текущий период и решениями общего собрания ТСЖ по изменению указанных тарифных ставок и указан в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью договора".
Пункт 4.4 договора принять в следующей редакции: "Размер платы за коммунальные услуги, указанный в п.п. 4.3 договора может быть изменен на основании нормативно-правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления".
Приложение N 1 к договору принять в редакции Товарищества собственников жилья "Консул-15".
Взыскать с Товарищества собственников жилья "Консул-15" пользу индивидуального предпринимателя А. 1 000 руб. государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 01.02.2008 ПО ДЕЛУ N А40-53994/07-54-313
Разделы:Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья; Членство в товариществе собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 1 февраля 2008 г. по делу N А40-53994/07-54-313
Резолютивная часть решения объявлена 01 февраля 2008 г.
Решение изготовлено в полном объеме 01 февраля 2008 г.
Арбитражный суд в составе:
Председательствующего: судьи Г. (единолично)
Протокол вела судья: Г.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя А.
к ТСЖ "Консул-15"
о рассмотрении судом разногласий, возникших при заключении договора от 29.05.2007
в заседании приняли участие:
- от истца: А. - предприниматель, св-во от 18.11.2004; Ч. - представитель, дов. от 21.11.07 г., реестр N 1д-3486 (29.01.2008);
- от ответчика: Л. - юр. дов. от 15.11.2007 без номера;
- установил:
индивидуальный предприниматель А. обратилось с исковыми требованиями Товариществу собственников жилья "Консул-15" (далее ТСЖ "Консул-15") о разрешении спора, возникшего при заключении договора от 29.05.2007 N W (номер договора присвоен сторонами в заседании) между ТСЖ и собственником нежилого помещения - не членом ТСЖ.
Стороны не пришли к соглашению по пунктам 1.1; 1.5; 3.1.1; 3.3.4; 4.2; 4.4; приложению к договору.
Спорные пункты рассматриваются с учетом уточнений представленных сторонами в заседание 29.01.2008.
Пункт 1.1 договора истец настаивает на предложенной в протоколе разногласий от 19.08.2007 (л.д. 26) редакции следующего содержания: "Собственник - не член ТСЖ - лицо, владеющее на праве собственности нежилым помещением по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1, находящемся в многоквартирном доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения, а также бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. При этом собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса РФ. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется соглашением всех ее участников. В случае недостижения (отсутствия) соглашения об определении долей в общем имуществе всех собственников помещений данного многоквартирного дома и в соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ, доли считаются равными".
Ответчик настаивает на своей редакции, указывая, что возражения истца по договору в основном сводится к тому, что ответчиком неправильно рассчитана доля истца в общем имуществе собственников многоквартирного дома, которую он должен содержать и истец не обязан подчиняться решениям общего собрания, созданного собственниками жилых и нежилых помещений домовладения, Товарищества собственников жилья.
Абзац 7 пункта 3.1.1 истица просит изложить в следующей редакции: - контролировать своевременное внесение членами ТСЖ обязательных платежей и взносов, а собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ, - платы за предоставляемые коммунальные услуги, а также содержание и ремонт общего имущества, соразмерное их доле в праве общей собственности.
Ответчик настаивает на редакции договора.
Пункт 1.5 в протоколе разногласий истица просила исключить из текста договора. При согласовании разногласий ответчик принял редакцию истца.
Пункт 3.3.4 в протоколе разногласий истица просила исключить из текста договора. При согласовании разногласий ответчик не принял редакцию истца.
В исковом заявлении истица согласилась, что с целью соблюдения прав и интересов других собственников, в договоре может быть отражена его обязанность уведомлять управляющую компанию, которой является ТСЖ "Консул-15", о заключении договоров на аренду принадлежащего ему нежилого помещения в соответствии с установленным функциональным назначением этого помещения.
В письме согласований от 20.07.2007 N 103 ответчик настаивал на редакции договора, в отзыве на иск согласился с редакцией, предложенной истцом.
Пункт п. 4.2, изложенный в редакции ответчика, истица просит исключить из текста договора, настаивает на принятии его в следующей редакции: "Размер платы на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год".
Ответчиком данный пункт договора изложен в следующей редакции: "Размер платы за содержание и ремонт помещения определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными решениями общего собрания ТСЖ на текущий период и решениями общего собрания ТСЖ по изменению указанных тарифных ставок".
Ответчик пояснил, что письмом от 20.07.07 г. N 103 он принял уточнения истца за исключением слов "органами управления", т.к. смету и тарифы утверждает общее собрание, настаивает на принятии его в редакции с учетом принятых им уточнений.
Изложенный в пункте 4.4 текст договора истица просит заменить текстом следующего содержания:
"Размер платы за коммунальные услуги, указанный в п. п. 4.2 - 4.3 настоящего договора может быть изменен на основании нормативно-правовых актов государственной власти и местного самоуправления".
Ответчик просит пункт 4.4 договора оставить в его редакции со ссылкой на ч. 3. ст. 137 ЖК РФ, т.к. договор заключается на несколько лет и может пролонгироваться.
Из приложения к договору истица просит исключить слова "Тарифы, принятые в ТСЖ "Консул-15" по содержанию жилого комплекса по адресу ул. Улофа Пальме, д. 1 на 2007 год" и включить в приложение "Расчет платы за содержание и ремонт общего имущества для собственника - не члена ТСЖ на 2007 г." в редакции истца.
Ответчик пункт 4.4 договора просит оставить в редакции ответчика со ссылкой на ч. 3. ст. 137 ЖК РФ, поскольку договор заключается на несколько лет и может пролонгироваться.
В порядке ст. 163 АПК РФ в заседании объявлен перерыв с 29.01.2008 г. по 01.02.2008 г.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд установил:
ТСЖ "Консул-15" направило предпринимателю А. - собственнику нежилого помещения общей площадью 468,8 кв. м по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1 (запись в ЕГРП от 25.11.2004 за N 77-01/08-1087/2004-213) проект договора от 29.05.2007 на оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также заключение ТСЖ договоров на предоставление коммунальных услуг собственнику нежилого помещения в доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам.
Предприниматель А. подписала данный договор с протоколом разногласий.
Стороны не пришли к соглашению по пунктам 1.1; 1.5; 3.1.1; 3.3.4; 4.2; 4.4; приложению к договору.
В судебном заседании в первом абзаце пункта 1.1 до последнего предложения стороны согласились принять в следующей редакции: "Собственник - лицо, владеющее на праве собственности нежилым помещением по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1, находящемся в многоквартирном жилом доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения, а также бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме".
Текст последнего предложения ТСЖ "Консул-15" согласилось заменить следующим содержанием "Собственник обязан выполнять решения общих собраний ТСЖ, принятые в соответствии с ЖК РФ по вопросам, отнесенным к компетенции таких собраний".
Второй абзац пункта 1.1, с учетом предложений истца, согласился изменить на следующую редакцию: В соответствии с частью 1 статьи 245 ГК РФ и статьи 15 ФЗ РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ доля собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.98 N 10-П товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом (многоквартирным домом) и его эксплуатацией. Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Часть 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Пунктом 33 указанных Правил предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Из указанных правовых норм следует, что собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления товарищества собственников жилья; отказ части собственников помещений от вступления в члены товарищества собственников жилья либо от заключения договора с товариществом собственников жилья (в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации) не освобождает их от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.
С учетом изложенного пункт 1.1 договора суд принимает в следующей редакции: "Собственник - лицо, владеющее на праве собственности нежилым помещением по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1, находящемся в многоквартирном жилом доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения, а также бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме. Собственник обязан выполнять решения общих собраний ТСЖ, принятые в соответствии с ЖК РФ по вопросам, отнесенным к компетенции таких собраний.
В соответствии с частью 1 статьи 245 ГК РФ и статьи 15 ФЗ РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ доля собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.
Соответственно следующие пункты, связанные с пунктом 1.1 договора принимаются с учетом вышеизложенного.
Пункт 1.5 договора суд принимает уточненную сторонами согласованную редакцию следующего содержания: "Лицо, пользующееся нежилым помещением на основании разрешения собственника данного помещения (договора аренды), имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого разрешения. Пользователь нежилого помещения обязан соблюдать нормы и правила эксплуатации арендуемого им помещения, установленные законодательством".
Абзац 7 пункта 3.1.1 в заседании стороны согласились исключить из текста договора.
При рассмотрении пункта 3.3.4 установлено следующее: в исковом заявлении истица указала, что с целью соблюдения прав и интересов других собственников, в договоре может быть отражена его обязанность уведомлять управляющую компанию, которой является ТСЖ "Консул-15", о заключении договоров на аренду принадлежащего ему нежилого помещения в соответствии с установленным функциональным назначением этого помещения. С предложениями истицы ответчик согласился.
Пункт 3.3.4 договора стороны согласовали принять в следующей редакции: "С целью соблюдения прав и интересов других собственников и использования помещения в соответствии с установленным функциональным назначением, уведомлять исполнительный орган ТСЖ - правление ТСЖ о заключении договоров аренды принадлежащего собственнику нежилого помещения".
В части спора по приложению к договору стороны согласились считать его приложением N 1 к договору и согласовали дополнить спорный п. 4.2 договора следующим содержанием "...и указан в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью договора".
По существу истица и ответчик настаивают на принятии предложенной ими редакции приложения.
С учетом мотивировки принятого п. 1.1 договора суд принимает пункт п. 4.2 договора в следующей редакции: "Размер платы на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными решениями общего собрания ТСЖ на текущий период и решениями общего собрания ТСЖ по изменению указанных тарифных ставок и указан в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью договора", приложение N 1 к договору в редакции ТСЖ "Консул-15".
Пункт 4.4 договора стороны согласовали принять в следующей редакции: "Размер платы за коммунальные услуги, указанный в п.п. 4.3 договора может быть изменен на основании нормативно-правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления".
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Обязанность коммерческой организации заключать публичные договоры предусмотрена ст. 426 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые также организация по характеру своей деятельности должен осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.
Разногласия между сторонами рассмотрены в соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ.
С учетом согласований и изменений редакции спорных пунктов договора суд считает возможным госпошлину отнести поровну на обе стороны (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 421, 426, 445, 446 ГК РФ, статьями 167 - 170, 173, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: "Собственник - лицо, владеющее на праве собственности нежилым помещением по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1, находящемся в многоквартирном жилом доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения, а также бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме. Собственник обязан выполнять решения общих собраний ТСЖ, принятые в соответствии с ЖК РФ по вопросам, отнесенным к компетенции таких собраний.
В соответствии с частью 1 статьи 245 ГК РФ и статьи 15 ФЗ РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ доля собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме".
Пункт 1.5 договора изложить в следующей редакции: "Лицо, пользующееся нежилыми помещениями на основании разрешения собственника данного помещения (договора аренды), имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого разрешения. Пользователь нежилого помещения обязан соблюдать нормы и правила эксплуатации арендуемого им помещения, установленные законодательством РФ".
Абзац 7 пункта 3.1.1 исключить из текста договора.
Пункт 3.3.4 договора принять в следующей редакции: "С целью соблюдения прав и интересов других собственников и использования помещения в соответствии с установленным функциональным назначением, уведомлять исполнительный орган ТСЖ - правление ТСЖ о заключении договоров аренды принадлежащего собственнику нежилого помещения".
Пункт 4.2 договора принять в следующей редакции: "Размер платы на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными решениями общего собрания ТСЖ на текущий период и решениями общего собрания ТСЖ по изменению указанных тарифных ставок и указан в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью договора".
Пункт 4.4 договора принять в следующей редакции: "Размер платы за коммунальные услуги, указанный в п.п. 4.3 договора может быть изменен на основании нормативно-правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления".
Приложение N 1 к договору принять в редакции Товарищества собственников жилья "Консул-15".
Взыскать с Товарищества собственников жилья "Консул-15" пользу индивидуального предпринимателя А. 1 000 руб. государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)