Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Х. Тимченко
судей И.Н. Глазуновой, М.В. Ильиной
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондаренко Е.Н.
при участии:
- от истца: Коза Л.А., доверенность N ИЗ-20858/5 от 17.08.2010;
- от ответчика: Власенко Т.Н., доверенность от 24.12.2009
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 30 ноября 2010 г. по делу N А53-17535/2010
по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к ответчику Муниципальному казенному предприятию г. Ростов-на-Дону "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону"
о взыскании задолженности по арендной плате, пени.
принятое судьей Пипник Т.Д.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился с иском к МПК "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону (далее - казенное предприятие, ответчик) о взыскании 46109972 руб. 62 коп., в том числе задолженности по арендной плате за землю по договору аренды N 29679 от 15.01.2007 г. за период с 23.08.2006 по 31.07.2010 включительно в размере 42 740 003 руб. 37 коп., пени за период с 21.09.2008 г. по 31.07.2010 г. в размере 3369969 руб. 05 коп.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2010 г. в иске ДИЗО г. Ростова-на-Дону отказано. Решением мотивировано следующим. Земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер.Днепровский предоставлен ответчику для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов с объектами соцкультбыта общей площадью 98931 кв. м. На момент государственной регистрации - 29.08.2008 г. договора аренды от 15.01.2007 г. использование земельного участка арендатором по целевому назначению было невозможно, поскольку строительство жилых домов с объектами соцкультбыта на спорном земельном участке по пер. Днепровскому уже завершено. Судом первой инстанции установлено наличие на земельном участке 16 жилых домов.
ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции, сославшись на следующие доводы.
Суд пришел к неправильному выводу о том, что использование земельного участка по целевому назначению арендатором не имело места. Договор аренды был зарегистрирован 29.08.2008 г., однако, стороны подписали его 15 января 2007 года, установив срок действия договора с 23.08.2006 г. по 30.07.2009 г. Обязанность по внесению арендной платы возникла у арендатора с 20.09.2009 г., но начисление арендной платы в соответствии с п. 8.10 договора произведено с 23.08.2006 г. (с момента - выхода постановления о предоставлении земельного участка).
Таким образом, ответчик мог использовать участок в соответствии с его целевым назначением в период с 23.08.2006 г. по 27.02.2007 г. (ввод в эксплуатацию первого жилого дома).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, в связи с неиспользованием земельного участка, суд не учел п. 8.8 договора, которым предусмотрена обязанность внесения арендных платежей независимо от использование земельного участка.
Суд, указав, что к моменту регистрации договора аренды N 29679 от 15.01.2007 г., арендатор не использовал земельный участок в соответствии с целевым назначением, не установил лиц, фактически использовавших данный земельный участок в спорный период, т.е. фактических землепользователей.
Таким образом, суд неправильно применил норму ст. 65 Земельного кодекса РФ, освободив ответчика от внесения арендных платежей.
В отзыве на жалобу казенное предприятие заявило о правомерности доводов департамента, пояснив, что после завершения строительства на спорном земельном участке объектов, были сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки, предназначенные для обслуживания расположенных на них жилых домов.
В судебном заседании представители сторон доводы жалобы и отзыва на нее поддержали.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 15.01.2007 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 29679. По условием данного договора арендатору предоставлен земельный участок из земель городских поселений с кадастровым N 61:44:000000:0334, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пер. Днепровский, для использования в целях завершения проектирования и строительства многоэтажных жилых домов с объектами соцкультбыта. общей площадью 98931 кв. м.
Срок аренды участка определен сторонами с 23.08.2006 г. по 30.06.2009 г.
Согласно ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 29.08.2008 г. договор аренды зарегистрирован 29.08.2008 г. (запись о регистрации указанного договора аренды N 61-61-01/476/2008-295.).
Таким образом, с 29.08.2008 г. договор аренды земельного участка N 29679 считается заключенным.
Согласно условиям договора, арендодатель обязался выполнить в полном объеме свои обязательства по договору, в том числе передать арендатору земельный участок (п. 4.2.2 договора), а арендатор - использовать его в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п. 4.4.2 договора). При этом, в силу п. 4.1.1 договора аренды, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.
Судом первой инстанции установлено, что на момент государственной регистрации договора аренды (29.08.2008 г.) использование земельного участка по целевому назначению арендатором было невозможно, поскольку проектирование и строительство всех многоэтажных жилых домов на спорном земельном участке по пер. Днепровскому было завершено.
В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
На основании пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
ДИЗО г. Ростова-на-Дону считает, что арендатор использовал земельный участок с даты выхода постановления о предоставлении земельного участка, сославшись на пункт 8.10 договора.
Однако, по своей природе плата, предусмотренная указанным пунктом договора, не является арендной, поскольку фактические арендные отношения возникли между сторонами с момента передачи земельного участка. Доказательств фактического использования земельных участков с момента выхода постановления Мэра г. Ростова-на-Дону о предоставлении земельного участка в аренду, ДИЗО г. Ростова-на-Дону не представлено.
Поскольку, арендатору не предоставлен в аренду земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, у него отсутствует встречное обязательство по внесению арендной платы. Нарушений ст. 65 Земельного кодекса РФ в данном случае не имеется.
Заявитель жалобы считает неисследованными вопрос о фактических пользователях земельного участка в спорный период.
Однако, согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу ч. 3, 4 ст. 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Согласно пояснениям ответчика на спорном земельном участке были сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки по следующим адресам: пер. Днепровский, 116Д, пер. Днепровский, 116В, ул. Ректорская, 13, пер. Днепровский, 116Б, пер. Днепровский, 124Ж, пер. Днепровский, 124Е, пер. Днепровский, 124В, пер. Днепровский, 124И, пер. Днепровский, 116К.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 ноября 2010 г. по делу N А53-17535/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.02.2011 N 15АП-340/2011 ПО ДЕЛУ N А53-17535/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 февраля 2011 г. N 15АП-340/2011
Дело N А53-17535/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Х. Тимченко
судей И.Н. Глазуновой, М.В. Ильиной
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондаренко Е.Н.
при участии:
- от истца: Коза Л.А., доверенность N ИЗ-20858/5 от 17.08.2010;
- от ответчика: Власенко Т.Н., доверенность от 24.12.2009
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 30 ноября 2010 г. по делу N А53-17535/2010
по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к ответчику Муниципальному казенному предприятию г. Ростов-на-Дону "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону"
о взыскании задолженности по арендной плате, пени.
принятое судьей Пипник Т.Д.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился с иском к МПК "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону (далее - казенное предприятие, ответчик) о взыскании 46109972 руб. 62 коп., в том числе задолженности по арендной плате за землю по договору аренды N 29679 от 15.01.2007 г. за период с 23.08.2006 по 31.07.2010 включительно в размере 42 740 003 руб. 37 коп., пени за период с 21.09.2008 г. по 31.07.2010 г. в размере 3369969 руб. 05 коп.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2010 г. в иске ДИЗО г. Ростова-на-Дону отказано. Решением мотивировано следующим. Земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер.Днепровский предоставлен ответчику для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов с объектами соцкультбыта общей площадью 98931 кв. м. На момент государственной регистрации - 29.08.2008 г. договора аренды от 15.01.2007 г. использование земельного участка арендатором по целевому назначению было невозможно, поскольку строительство жилых домов с объектами соцкультбыта на спорном земельном участке по пер. Днепровскому уже завершено. Судом первой инстанции установлено наличие на земельном участке 16 жилых домов.
ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции, сославшись на следующие доводы.
Суд пришел к неправильному выводу о том, что использование земельного участка по целевому назначению арендатором не имело места. Договор аренды был зарегистрирован 29.08.2008 г., однако, стороны подписали его 15 января 2007 года, установив срок действия договора с 23.08.2006 г. по 30.07.2009 г. Обязанность по внесению арендной платы возникла у арендатора с 20.09.2009 г., но начисление арендной платы в соответствии с п. 8.10 договора произведено с 23.08.2006 г. (с момента - выхода постановления о предоставлении земельного участка).
Таким образом, ответчик мог использовать участок в соответствии с его целевым назначением в период с 23.08.2006 г. по 27.02.2007 г. (ввод в эксплуатацию первого жилого дома).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, в связи с неиспользованием земельного участка, суд не учел п. 8.8 договора, которым предусмотрена обязанность внесения арендных платежей независимо от использование земельного участка.
Суд, указав, что к моменту регистрации договора аренды N 29679 от 15.01.2007 г., арендатор не использовал земельный участок в соответствии с целевым назначением, не установил лиц, фактически использовавших данный земельный участок в спорный период, т.е. фактических землепользователей.
Таким образом, суд неправильно применил норму ст. 65 Земельного кодекса РФ, освободив ответчика от внесения арендных платежей.
В отзыве на жалобу казенное предприятие заявило о правомерности доводов департамента, пояснив, что после завершения строительства на спорном земельном участке объектов, были сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки, предназначенные для обслуживания расположенных на них жилых домов.
В судебном заседании представители сторон доводы жалобы и отзыва на нее поддержали.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 15.01.2007 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 29679. По условием данного договора арендатору предоставлен земельный участок из земель городских поселений с кадастровым N 61:44:000000:0334, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пер. Днепровский, для использования в целях завершения проектирования и строительства многоэтажных жилых домов с объектами соцкультбыта. общей площадью 98931 кв. м.
Срок аренды участка определен сторонами с 23.08.2006 г. по 30.06.2009 г.
Согласно ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 29.08.2008 г. договор аренды зарегистрирован 29.08.2008 г. (запись о регистрации указанного договора аренды N 61-61-01/476/2008-295.).
Таким образом, с 29.08.2008 г. договор аренды земельного участка N 29679 считается заключенным.
Согласно условиям договора, арендодатель обязался выполнить в полном объеме свои обязательства по договору, в том числе передать арендатору земельный участок (п. 4.2.2 договора), а арендатор - использовать его в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п. 4.4.2 договора). При этом, в силу п. 4.1.1 договора аренды, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.
Судом первой инстанции установлено, что на момент государственной регистрации договора аренды (29.08.2008 г.) использование земельного участка по целевому назначению арендатором было невозможно, поскольку проектирование и строительство всех многоэтажных жилых домов на спорном земельном участке по пер. Днепровскому было завершено.
В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
На основании пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
ДИЗО г. Ростова-на-Дону считает, что арендатор использовал земельный участок с даты выхода постановления о предоставлении земельного участка, сославшись на пункт 8.10 договора.
Однако, по своей природе плата, предусмотренная указанным пунктом договора, не является арендной, поскольку фактические арендные отношения возникли между сторонами с момента передачи земельного участка. Доказательств фактического использования земельных участков с момента выхода постановления Мэра г. Ростова-на-Дону о предоставлении земельного участка в аренду, ДИЗО г. Ростова-на-Дону не представлено.
Поскольку, арендатору не предоставлен в аренду земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, у него отсутствует встречное обязательство по внесению арендной платы. Нарушений ст. 65 Земельного кодекса РФ в данном случае не имеется.
Заявитель жалобы считает неисследованными вопрос о фактических пользователях земельного участка в спорный период.
Однако, согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу ч. 3, 4 ст. 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Согласно пояснениям ответчика на спорном земельном участке были сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки по следующим адресам: пер. Днепровский, 116Д, пер. Днепровский, 116В, ул. Ректорская, 13, пер. Днепровский, 116Б, пер. Днепровский, 124Ж, пер. Днепровский, 124Е, пер. Днепровский, 124В, пер. Днепровский, 124И, пер. Днепровский, 116К.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 ноября 2010 г. по делу N А53-17535/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)