Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии: от истца: Федоров А.И., доверенность от 25.03.2010 г.; от ответчиков: не явились, извещены; от третьего лица: не явилось, извещено
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Муниципального образования город-курорт Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19 ноября 2009 г. по делу N А32-4632/2008-35/123 (судья Данильченко Л.Г.)
по иску Товарищества собственников жилья "Островский-47"
к ответчикам Муниципальному образованию город-курорт Сочи, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Сочи, индивидуальному предпринимателю Купрадзе М.Д.
при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю
о признании недействительными зарегистрированного права собственности на нежилые помещения и договора аренды
Товарищество собственников жилья "Островский-47" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ответчикам муниципальному образованию город-курорт Сочи, комитету по управлению имуществом администрации г. Сочи (далее - КУИ г. Сочи, комитет, правопредшественник Департамента имущественных отношений г. Сочи) и индивидуальному предпринимателю Купрадзе М.Д. (далее - предприниматель) о признании недействительной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.12.2007 г. N 23-23-50/054/2007-367 о государственной регистрации права собственности на нежилые подвальные помещения N 12, 13, 15, 22, 23 общей площадью 104,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Островского, 47, выданное муниципальному образованию город-курорт Сочи; признании недействительным договора аренды N 1/67-07 от 13.08.2007 г., заключенного между КУИ г. Сочи и Купрадзе М.Д. (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ требования).
Определением суда от 29 апреля 2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - УФРС по КК) - т. 1, л.д. 67.
Решением от 23 сентября 2008 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29 декабря 2008 г., в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02 апреля 2009 г. судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела ТСЖ изменило исковые требования, которые были приняты судом в следующей редакции:
- - признать недействительным зарегистрированное право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на нежилые подвальные помещения общей площадью 104,6 кв. м, в том числе N 12 площадью 56,8 кв. м, N 13 площадью 4,5 кв. м, N 15 площадью 32,1 кв. м, N 22 площадью 1,8 кв. м, N 23 площадью 9,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Островского, 47, по свидетельству о государственной регистрации права собственности от 27.12.2007 г. серии 23 АД N 348572, выданному УФРС по КК;
- - признать недействительным договор аренды муниципального имущества, зданий, строений и нежилых помещений г. Сочи N 1/67-07 от 13.08.2007 г., заключенный между КУИ г. Сочи и Купрадзе М.Д.
ТСЖ в обоснование заявленных требований ссылается на ст. 36 Жилищного кодекса РФ, указывает на то, что спорные подвальные помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в жилом доме, так как в них согласно акту обследования от 22.02.2008 г. находятся инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. В связи с чем право муниципальной собственности подлежит признанию недействительным, а, следовательно, договор аренды, заключенный между КУИ г. Сочи и предпринимателем, в нарушение правил ст. 246 Гражданского кодекса РФ является недействительным.
Решением от 19 ноября 2009 г. признано недействительным зарегистрированное право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорные нежилые помещения, договор аренды N 1/67-07 от 13.08.2007 г. также признан недействительным, в остальной части иска отказано.
Суд пришел к выводу, что спорные помещения являются техническими, относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку помещения переданы в аренду предпринимателю без согласия с собственником, договор аренды является ничтожной сделкой.
Муниципальное образование г. Сочи, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, указывая на отсутствие доказательств того, что в спорных помещениях находятся какие-либо средства обеспечения эксплуатации жилых помещений, позволяющих отнести их к общей собственности. Полагает недоказанным, что использование арендатором нежилых помещений затрудняет собственникам жилых помещений в доме реализацию прав владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями.
В отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ просило решение суда оставить без изменения.
Рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 10 марта 2010 г.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили.
От ТСЖ поступили письменные пояснения, к которым приложен акт о результатах осмотра подвала дома N 47 по ул. Островского от 22.02.2008 г. Также ТСЖ указано, что заявленные исковые требования сформулированы верно, о чем сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.
Для целей получения от сторон дополнительных пояснений по обстоятельствам дела рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 7 апреля 2010 г.
В определении об отложении рассмотрения дела апелляционный суд разъяснил лицам, участвующим в деле, что после принятия Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа постановления от 02 апреля 2009 г. по настоящему делу, судебная практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по подобным делам изменилась. Вместе с определением ТСЖ направлены: Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. N 64; постановление ФАС СКО от 28.12.2009 г. по делу N А15-801/2009; Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2009 г. N 12537/09.
Апелляционный суд предложил истцу представить пояснения по вопросу о том, какие именно инженерные системы, внутридомовые системы находятся в каждом из спорных помещений; обоснованные пояснения по вопросу о том, каким образом осуществляется обслуживание коммуникаций, находящихся, по утверждению истца, в спорных помещениях, как обеспечивается проход соответствующих служб; документально подтвержденные пояснения по вопросу о том, в чьем владении в настоящий момент находятся спорные помещения; документально подтвержденные пояснения по вопросу о том, предоставлено ли ТСЖ собственниками помещений в доме по ул. Островского, 47 в г. Сочи право на обращение в суд с подобным иском.
Предложил ответчикам представить документально подтвержденные пояснения по вопросу о том, в чьем владении в настоящий момент находятся спорные помещения; пояснить, имеет ли ТСЖ доступ к спорным помещениям, либо ответчик лишает ТСЖ и других собственников доступа в это помещение; каким образом осуществляется доступ ТСЖ к спорным помещениям; представить обоснованные пояснения по вопросу о том, каким образом осуществляется обслуживание теплового узла, иных инженерных и внутридомовых систем.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ТСЖ просил оставить решение суда без изменения.
Представил суду планы техподполья жилого дома по ул. Островского, 47 в г. Сочи, составленные проектным институтом "Мосгипросельстрой":
- - Отопление и вентиляция. План техподполья. План технического этажа;
- - Отопление и вентиляция. Схемы трубопроводов подающей и обратной магистралей системы отопления;
- - Водопровод и канализация. План технического этажа и план техподполья.
Суд с участием представителя ТСЖ исследовал перечисленные документы.
Представитель ТСЖ пояснил суду, что в спорных нежилых помещениях подвала имеются трубы отопления, прямые и обратные, проходят стояки, с кранами для перекрытия подачи теплоносителя и сброса, канализационные стояки с прочистками. Пояснил, что данные объекты предназначены для обслуживания более одного помещения в жилом доме, спорные помещения предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей жилой части здания. Перекрыть водоснабжение квартир по стояку можно только из данных помещений, альтернативой является отключение от снабжения всего жилого дома на вводе. Пояснил, что помещения являются техническим подвалом.
В целях подтверждения полномочий ТСЖ действовать в интересах собственников представил суду выписку из протокола годового общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Островского, от 24 февраля 2009 г.
По вопросу о наличии у ТСЖ доступа к спорным помещениям представитель ТСЖ пояснил суду, что доступ в настоящее время имеется, при наличии необходимости обслуживания инженерных коммуникаций и внутридомовых систем сотрудники соответствующих служб и ТСЖ пропускаются без препятствий.
При этом пояснил, что со стороны двора дверь в техническое подполье закрыта на ключ, в настоящий момент арендатор обеспечивает доступ ТСЖ в помещения, однако администрация намерена продать помещение. Отчуждение не состоялось только потому, что определением суда от 17 июля 2009 г. судом была принята обеспечительная мера в виде наложения ареста на спорные помещения.
В случае отчуждения помещения ТСЖ опасается того, что доступ будет перекрыт, поэтому акцентировало в актах и пояснениях внимание суда на наличии двери.
Иные участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, одним из заявленных ТСЖ требований является признание недействительным зарегистрированного права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на нежилые подвальные помещения N 12, 13, 15, 22, 23, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Островского, 47.
Свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности представлено в материалы дела - том 1, л.д. 22.
Считая, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, ТСЖ обратилось в суд с иском.
Статья 36 Жилищного кодекса РФ устанавливает критерии, при наличии которых помещения подвала в многоквартирном доме могут быть признаны принадлежащими собственникам помещений на праве общей долевой собственности (технический подвал):
- - такие помещения не являются частями квартир;
- - в них имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование; они предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Характеристика "технический подвал" является юридической квалификацией, предопределяющий правовой режим помещений, основанной на установлении указанных признаков.
Вывод суда первой инстанции о необходимости отнесения спорных помещений к техническому подвалу подтверждается представленным в материалы дела документами:
- - актом от 22 февраля 2008 г., составленным представителями собственников помещений дома N 47 по ул. Островского, представителями арендатора помещений, представителем Муниципального унитарного предприятия г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 4" - том 1, л.д. 28. Представители муниципального образования г. Сочи истцом для целей составления акта приглашались, однако участия в составлении акта не приняли - том 1, л.д. 27. Согласно акту от 22 февраля 2008 г. в спорных помещениях расположены инженерные коммуникации, обслуживающие помещения всего дома, в том числе трубопроводы обратной магистрали системы отопления жилого дома, ввод трубопроводов, питающих систему отопления дома, магистральные трубопроводы системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, системы отопления, горячего и холодного водоснабжения с запорной арматурой и кранами, трубопроводы системы канализации - том 1, л.д. 28, том 5, л.д. 34 (подлинник акта);
- - актом проверки и приложением к акту проверки N 000937 от 16.04.2008 г., составленными Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края, согласно которым в части подвала, переданной в аренду, проходят инженерные коммуникации - том 1, л.д. 79, 80, том 4, л.д. 95 - 96;
- - справкой главного инженера ООО "УК Сочижилсервис", согласно которой в спорных помещениях находятся трубопроводы обратной магистрали системы отопления жилого дома, два ввода трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура системы отопления 2-го подъезда жилого дома, а именно задвижки диам. 100 мм, запорная арматура (краны шаровые) стояков тепло- водоснабжения 2-го подъезда, обвязка и закольцовывание трубопроводов отопления с последующим выходов в общегородские сети, трубопроводы системы канализации жилого дома - том 5, л.д. 33.
Указанные в приведенных актах и справке оборудование и коммуникации отнесены к общему имуществу многоквартирного дома Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
Доводы истца также подтверждаются сопоставлением планов техподполья жилого дома по ул. Островского, 47 в г. Сочи, составленных проектным институтом "Мосгипросельстрой":
- - Отопление и вентиляция. План техподполья. План технического этажа;
- - Отопление и вентиляция. Схемы трубопроводов подающей и обратной магистралей системы отопления;
- - Водопровод и канализация. План технического этажа и план техподполья.
Согласно условным обозначениям на указанных планах техподполья, в спорных помещениях проходит трубопровод отопления, расположен ввод теплосети, запорная арматура стояков.
Апелляционный суд приходит к выводу, что обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно.
В нежилых помещениях N 12, 13, 15, 22, 23, расположенных в подвале жилого дома по адресу: г. Сочи, ул. Островского, 47 имеются трубопроводы магистрали системы отопления жилого дома, магистральные трубопроводы системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме.
Исследование планов техподполья жилого дома по ул. Островского, 47 в г. Сочи, составленных проектным институтом "Мосгипросельстрой" подтверждает доводы представителя истца, согласно которым перекрыть водоснабжение квартир по стояку можно только из данных помещений, альтернативой является отключение от снабжения всего жилого дома на вводе.
Спорные помещения предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей жилой части здания, то есть, обеспечивают жизнеспособность жилого дома. Следовательно, спорные помещения сконструированы как технический подвал. Фактическое использование спорных помещений не может влиять на данную квалификацию.
Заявитель жалобы не представил ни одного объективного доказательства, обосновывающего отсутствие с спорных помещениях подвала инженерных коммуникаций и оборудования, необходимых для обслуживания всего жилого дома.
Между тем после представления истцом вышеуказанных актов, составленных с участием независимых лиц, в том числе обладающих специальными познаниями (инженер Муниципального унитарного предприятия г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 4", с которым ТСЖ заключен договор на управление, техническое обслуживание - том 1, л.д. 81) ответчик должен защищаться от исковых требований посредством опровержения представленных истцом доказательств. От исполнения определений апелляционного суда ответчик также уклонился.
На основе анализа материалов дела апелляционный суд приходит к выводу, что спорные помещения не являются обособленными помещениями и частями квартир, предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, в них имеются инженерные коммуникации, обслуживающее более одного помещения в жилом доме, оборудование, помещения являются техническим подвалом.
В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.04.2009 N 15148/08, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" содержится разъяснение относительно конкретных способов судебной защиты, установленных гражданским законодательством.
Согласно данному разъяснению, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). В случае если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Аналогичные выводы содержаться в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2009 г. N А15-801/2009.
Как следует из пояснений представителя товарищества, свободный доступ в спорные помещения истец в настоящий момент имеет. Истец опасается, что при отчуждении помещения будет лишен доступа новым правообладателем.
При таких обстоятельствах заявленный ТСЖ иск, направленный на признание недействительным (то есть, отсутствующим) права муниципального образования на спорный объект, следует признать допустимым.
Поскольку реестр содержит недостоверную запись о праве муниципальной собственности, суд первой инстанции верно признал необходимым констатировать в резолютивной части судебного акта отсутствие права (посредством указания на его недействительность).
Апелляционный суд исходит из того, что отсутствие соединения требования о признании права муниципальной собственности недействительным с требованием о признании права общей долевой собственности не может в данном случае служить основанием к отказу в иске, поскольку право общей долевой собственности на технические подвалы возникает в силу указания закона, вне зависимости от регистрации в реестре. При удовлетворении заявленных требований данное право будет, по сути, восстановлено.
Оспаривая право муниципального образования, требуя констатации его отсутствия (посредством признания недействительным), ТСЖ тем самым добивается признания права общей собственности всех собственников помещений на спорный объект.
Кроме того, иск подан товариществом в марте 2008 г., указанная рекомендация сформулирована ВАС РФ в июле 2009 г.
Поскольку право общей долевой собственности на технический подвал, которым являются спорные помещения, возникло у собственников помещений в силу указания закона, вне зависимости от регистрации в реестре, администрация не имела права распоряжаться данным помещением посредством передачи его в аренду.
В силу положений ст. 209 ГК РФ суд обоснованно констатировал ничтожность договора аренды, заключенного между администрацией и предпринимателем Купрадзе М.Д.
Согласно правовой позиции закрепленной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2009 г. N 12537/09, собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Как следует из материалов дела, все квартиры в жилом доме по адресу: г. Сочи, ул. Островского, 47 приватизированы - том 2, л.д. 51, 52.
Истцом представлена выписка из протокола годового общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Островского, 47, от 24 февраля 2009 г., из которого следует, что 70,8% собственников (100% от принявших участие в голосовании) информированы о наличии спора с муниципальным образованием о праве на помещения подвала, поддерживают позицию ТСЖ, обязывают ТСЖ решить положительно для собственников вопрос относительно спорных помещений, обеспечить постоянный доступ к инженерным коммуникациям и тепловому узлу.
Данный документ оценивается апелляционным судом как достаточный для подтверждения полномочий товарищества на предъявление рассматриваемых в рамках данного дела требований.
Таким образом, суд первой инстанции верно признал требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 ноября 2009 г. по делу N А32-4632/2008-35/123 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.04.2010 N 15АП-12771/2009 ПО ДЕЛУ N А32-4632/2008-35/123
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 апреля 2010 г. N 15АП-12771/2009
Дело N А32-4632/2008-35/123
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии: от истца: Федоров А.И., доверенность от 25.03.2010 г.; от ответчиков: не явились, извещены; от третьего лица: не явилось, извещено
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Муниципального образования город-курорт Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19 ноября 2009 г. по делу N А32-4632/2008-35/123 (судья Данильченко Л.Г.)
по иску Товарищества собственников жилья "Островский-47"
к ответчикам Муниципальному образованию город-курорт Сочи, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Сочи, индивидуальному предпринимателю Купрадзе М.Д.
при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю
о признании недействительными зарегистрированного права собственности на нежилые помещения и договора аренды
установил:
Товарищество собственников жилья "Островский-47" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ответчикам муниципальному образованию город-курорт Сочи, комитету по управлению имуществом администрации г. Сочи (далее - КУИ г. Сочи, комитет, правопредшественник Департамента имущественных отношений г. Сочи) и индивидуальному предпринимателю Купрадзе М.Д. (далее - предприниматель) о признании недействительной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.12.2007 г. N 23-23-50/054/2007-367 о государственной регистрации права собственности на нежилые подвальные помещения N 12, 13, 15, 22, 23 общей площадью 104,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Островского, 47, выданное муниципальному образованию город-курорт Сочи; признании недействительным договора аренды N 1/67-07 от 13.08.2007 г., заключенного между КУИ г. Сочи и Купрадзе М.Д. (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ требования).
Определением суда от 29 апреля 2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - УФРС по КК) - т. 1, л.д. 67.
Решением от 23 сентября 2008 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29 декабря 2008 г., в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02 апреля 2009 г. судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела ТСЖ изменило исковые требования, которые были приняты судом в следующей редакции:
- - признать недействительным зарегистрированное право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на нежилые подвальные помещения общей площадью 104,6 кв. м, в том числе N 12 площадью 56,8 кв. м, N 13 площадью 4,5 кв. м, N 15 площадью 32,1 кв. м, N 22 площадью 1,8 кв. м, N 23 площадью 9,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Островского, 47, по свидетельству о государственной регистрации права собственности от 27.12.2007 г. серии 23 АД N 348572, выданному УФРС по КК;
- - признать недействительным договор аренды муниципального имущества, зданий, строений и нежилых помещений г. Сочи N 1/67-07 от 13.08.2007 г., заключенный между КУИ г. Сочи и Купрадзе М.Д.
ТСЖ в обоснование заявленных требований ссылается на ст. 36 Жилищного кодекса РФ, указывает на то, что спорные подвальные помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в жилом доме, так как в них согласно акту обследования от 22.02.2008 г. находятся инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. В связи с чем право муниципальной собственности подлежит признанию недействительным, а, следовательно, договор аренды, заключенный между КУИ г. Сочи и предпринимателем, в нарушение правил ст. 246 Гражданского кодекса РФ является недействительным.
Решением от 19 ноября 2009 г. признано недействительным зарегистрированное право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорные нежилые помещения, договор аренды N 1/67-07 от 13.08.2007 г. также признан недействительным, в остальной части иска отказано.
Суд пришел к выводу, что спорные помещения являются техническими, относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку помещения переданы в аренду предпринимателю без согласия с собственником, договор аренды является ничтожной сделкой.
Муниципальное образование г. Сочи, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, указывая на отсутствие доказательств того, что в спорных помещениях находятся какие-либо средства обеспечения эксплуатации жилых помещений, позволяющих отнести их к общей собственности. Полагает недоказанным, что использование арендатором нежилых помещений затрудняет собственникам жилых помещений в доме реализацию прав владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями.
В отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ просило решение суда оставить без изменения.
Рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 10 марта 2010 г.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили.
От ТСЖ поступили письменные пояснения, к которым приложен акт о результатах осмотра подвала дома N 47 по ул. Островского от 22.02.2008 г. Также ТСЖ указано, что заявленные исковые требования сформулированы верно, о чем сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.
Для целей получения от сторон дополнительных пояснений по обстоятельствам дела рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 7 апреля 2010 г.
В определении об отложении рассмотрения дела апелляционный суд разъяснил лицам, участвующим в деле, что после принятия Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа постановления от 02 апреля 2009 г. по настоящему делу, судебная практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по подобным делам изменилась. Вместе с определением ТСЖ направлены: Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. N 64; постановление ФАС СКО от 28.12.2009 г. по делу N А15-801/2009; Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2009 г. N 12537/09.
Апелляционный суд предложил истцу представить пояснения по вопросу о том, какие именно инженерные системы, внутридомовые системы находятся в каждом из спорных помещений; обоснованные пояснения по вопросу о том, каким образом осуществляется обслуживание коммуникаций, находящихся, по утверждению истца, в спорных помещениях, как обеспечивается проход соответствующих служб; документально подтвержденные пояснения по вопросу о том, в чьем владении в настоящий момент находятся спорные помещения; документально подтвержденные пояснения по вопросу о том, предоставлено ли ТСЖ собственниками помещений в доме по ул. Островского, 47 в г. Сочи право на обращение в суд с подобным иском.
Предложил ответчикам представить документально подтвержденные пояснения по вопросу о том, в чьем владении в настоящий момент находятся спорные помещения; пояснить, имеет ли ТСЖ доступ к спорным помещениям, либо ответчик лишает ТСЖ и других собственников доступа в это помещение; каким образом осуществляется доступ ТСЖ к спорным помещениям; представить обоснованные пояснения по вопросу о том, каким образом осуществляется обслуживание теплового узла, иных инженерных и внутридомовых систем.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ТСЖ просил оставить решение суда без изменения.
Представил суду планы техподполья жилого дома по ул. Островского, 47 в г. Сочи, составленные проектным институтом "Мосгипросельстрой":
- - Отопление и вентиляция. План техподполья. План технического этажа;
- - Отопление и вентиляция. Схемы трубопроводов подающей и обратной магистралей системы отопления;
- - Водопровод и канализация. План технического этажа и план техподполья.
Суд с участием представителя ТСЖ исследовал перечисленные документы.
Представитель ТСЖ пояснил суду, что в спорных нежилых помещениях подвала имеются трубы отопления, прямые и обратные, проходят стояки, с кранами для перекрытия подачи теплоносителя и сброса, канализационные стояки с прочистками. Пояснил, что данные объекты предназначены для обслуживания более одного помещения в жилом доме, спорные помещения предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей жилой части здания. Перекрыть водоснабжение квартир по стояку можно только из данных помещений, альтернативой является отключение от снабжения всего жилого дома на вводе. Пояснил, что помещения являются техническим подвалом.
В целях подтверждения полномочий ТСЖ действовать в интересах собственников представил суду выписку из протокола годового общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Островского, от 24 февраля 2009 г.
По вопросу о наличии у ТСЖ доступа к спорным помещениям представитель ТСЖ пояснил суду, что доступ в настоящее время имеется, при наличии необходимости обслуживания инженерных коммуникаций и внутридомовых систем сотрудники соответствующих служб и ТСЖ пропускаются без препятствий.
При этом пояснил, что со стороны двора дверь в техническое подполье закрыта на ключ, в настоящий момент арендатор обеспечивает доступ ТСЖ в помещения, однако администрация намерена продать помещение. Отчуждение не состоялось только потому, что определением суда от 17 июля 2009 г. судом была принята обеспечительная мера в виде наложения ареста на спорные помещения.
В случае отчуждения помещения ТСЖ опасается того, что доступ будет перекрыт, поэтому акцентировало в актах и пояснениях внимание суда на наличии двери.
Иные участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, одним из заявленных ТСЖ требований является признание недействительным зарегистрированного права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на нежилые подвальные помещения N 12, 13, 15, 22, 23, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Островского, 47.
Свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности представлено в материалы дела - том 1, л.д. 22.
Считая, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, ТСЖ обратилось в суд с иском.
Статья 36 Жилищного кодекса РФ устанавливает критерии, при наличии которых помещения подвала в многоквартирном доме могут быть признаны принадлежащими собственникам помещений на праве общей долевой собственности (технический подвал):
- - такие помещения не являются частями квартир;
- - в них имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование; они предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Характеристика "технический подвал" является юридической квалификацией, предопределяющий правовой режим помещений, основанной на установлении указанных признаков.
Вывод суда первой инстанции о необходимости отнесения спорных помещений к техническому подвалу подтверждается представленным в материалы дела документами:
- - актом от 22 февраля 2008 г., составленным представителями собственников помещений дома N 47 по ул. Островского, представителями арендатора помещений, представителем Муниципального унитарного предприятия г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 4" - том 1, л.д. 28. Представители муниципального образования г. Сочи истцом для целей составления акта приглашались, однако участия в составлении акта не приняли - том 1, л.д. 27. Согласно акту от 22 февраля 2008 г. в спорных помещениях расположены инженерные коммуникации, обслуживающие помещения всего дома, в том числе трубопроводы обратной магистрали системы отопления жилого дома, ввод трубопроводов, питающих систему отопления дома, магистральные трубопроводы системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, системы отопления, горячего и холодного водоснабжения с запорной арматурой и кранами, трубопроводы системы канализации - том 1, л.д. 28, том 5, л.д. 34 (подлинник акта);
- - актом проверки и приложением к акту проверки N 000937 от 16.04.2008 г., составленными Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края, согласно которым в части подвала, переданной в аренду, проходят инженерные коммуникации - том 1, л.д. 79, 80, том 4, л.д. 95 - 96;
- - справкой главного инженера ООО "УК Сочижилсервис", согласно которой в спорных помещениях находятся трубопроводы обратной магистрали системы отопления жилого дома, два ввода трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура системы отопления 2-го подъезда жилого дома, а именно задвижки диам. 100 мм, запорная арматура (краны шаровые) стояков тепло- водоснабжения 2-го подъезда, обвязка и закольцовывание трубопроводов отопления с последующим выходов в общегородские сети, трубопроводы системы канализации жилого дома - том 5, л.д. 33.
Указанные в приведенных актах и справке оборудование и коммуникации отнесены к общему имуществу многоквартирного дома Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
Доводы истца также подтверждаются сопоставлением планов техподполья жилого дома по ул. Островского, 47 в г. Сочи, составленных проектным институтом "Мосгипросельстрой":
- - Отопление и вентиляция. План техподполья. План технического этажа;
- - Отопление и вентиляция. Схемы трубопроводов подающей и обратной магистралей системы отопления;
- - Водопровод и канализация. План технического этажа и план техподполья.
Согласно условным обозначениям на указанных планах техподполья, в спорных помещениях проходит трубопровод отопления, расположен ввод теплосети, запорная арматура стояков.
Апелляционный суд приходит к выводу, что обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно.
В нежилых помещениях N 12, 13, 15, 22, 23, расположенных в подвале жилого дома по адресу: г. Сочи, ул. Островского, 47 имеются трубопроводы магистрали системы отопления жилого дома, магистральные трубопроводы системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме.
Исследование планов техподполья жилого дома по ул. Островского, 47 в г. Сочи, составленных проектным институтом "Мосгипросельстрой" подтверждает доводы представителя истца, согласно которым перекрыть водоснабжение квартир по стояку можно только из данных помещений, альтернативой является отключение от снабжения всего жилого дома на вводе.
Спорные помещения предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей жилой части здания, то есть, обеспечивают жизнеспособность жилого дома. Следовательно, спорные помещения сконструированы как технический подвал. Фактическое использование спорных помещений не может влиять на данную квалификацию.
Заявитель жалобы не представил ни одного объективного доказательства, обосновывающего отсутствие с спорных помещениях подвала инженерных коммуникаций и оборудования, необходимых для обслуживания всего жилого дома.
Между тем после представления истцом вышеуказанных актов, составленных с участием независимых лиц, в том числе обладающих специальными познаниями (инженер Муниципального унитарного предприятия г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 4", с которым ТСЖ заключен договор на управление, техническое обслуживание - том 1, л.д. 81) ответчик должен защищаться от исковых требований посредством опровержения представленных истцом доказательств. От исполнения определений апелляционного суда ответчик также уклонился.
На основе анализа материалов дела апелляционный суд приходит к выводу, что спорные помещения не являются обособленными помещениями и частями квартир, предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, в них имеются инженерные коммуникации, обслуживающее более одного помещения в жилом доме, оборудование, помещения являются техническим подвалом.
В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.04.2009 N 15148/08, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" содержится разъяснение относительно конкретных способов судебной защиты, установленных гражданским законодательством.
Согласно данному разъяснению, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). В случае если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Аналогичные выводы содержаться в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2009 г. N А15-801/2009.
Как следует из пояснений представителя товарищества, свободный доступ в спорные помещения истец в настоящий момент имеет. Истец опасается, что при отчуждении помещения будет лишен доступа новым правообладателем.
При таких обстоятельствах заявленный ТСЖ иск, направленный на признание недействительным (то есть, отсутствующим) права муниципального образования на спорный объект, следует признать допустимым.
Поскольку реестр содержит недостоверную запись о праве муниципальной собственности, суд первой инстанции верно признал необходимым констатировать в резолютивной части судебного акта отсутствие права (посредством указания на его недействительность).
Апелляционный суд исходит из того, что отсутствие соединения требования о признании права муниципальной собственности недействительным с требованием о признании права общей долевой собственности не может в данном случае служить основанием к отказу в иске, поскольку право общей долевой собственности на технические подвалы возникает в силу указания закона, вне зависимости от регистрации в реестре. При удовлетворении заявленных требований данное право будет, по сути, восстановлено.
Оспаривая право муниципального образования, требуя констатации его отсутствия (посредством признания недействительным), ТСЖ тем самым добивается признания права общей собственности всех собственников помещений на спорный объект.
Кроме того, иск подан товариществом в марте 2008 г., указанная рекомендация сформулирована ВАС РФ в июле 2009 г.
Поскольку право общей долевой собственности на технический подвал, которым являются спорные помещения, возникло у собственников помещений в силу указания закона, вне зависимости от регистрации в реестре, администрация не имела права распоряжаться данным помещением посредством передачи его в аренду.
В силу положений ст. 209 ГК РФ суд обоснованно констатировал ничтожность договора аренды, заключенного между администрацией и предпринимателем Купрадзе М.Д.
Согласно правовой позиции закрепленной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2009 г. N 12537/09, собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Как следует из материалов дела, все квартиры в жилом доме по адресу: г. Сочи, ул. Островского, 47 приватизированы - том 2, л.д. 51, 52.
Истцом представлена выписка из протокола годового общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Островского, 47, от 24 февраля 2009 г., из которого следует, что 70,8% собственников (100% от принявших участие в голосовании) информированы о наличии спора с муниципальным образованием о праве на помещения подвала, поддерживают позицию ТСЖ, обязывают ТСЖ решить положительно для собственников вопрос относительно спорных помещений, обеспечить постоянный доступ к инженерным коммуникациям и тепловому узлу.
Данный документ оценивается апелляционным судом как достаточный для подтверждения полномочий товарищества на предъявление рассматриваемых в рамках данного дела требований.
Таким образом, суд первой инстанции верно признал требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 ноября 2009 г. по делу N А32-4632/2008-35/123 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)