Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2011 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тихоненко А.А.
судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.
при участии в заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз" - Сивакова В.А., представителя по доверенности от 07.10.2011 б/н
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз"
на решение от 05 августа 2011 года
по делу N А04-1576/2011
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Фадеевым С.М.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление 5"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз", Обществу с ограниченной ответственностью "Городской расчетно-кассовый центр"
об обязании устранить препятствия
третьи лица: Кириченко Александр Владимирович, Горбачева Виктория Илларионовна, Ключникова Татьяна Геннадьевна
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Домоуправление 5" (ОГРН 1082801005055; далее - ООО "Домоуправление 5") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз" (ОГРН 1102801006637; далее - ООО "УК "Союз") и Обществу с ограниченной ответственностью "Городской расчетно-кассовый центр" (ОГРН 1102801001335; далее - ООО "ГРКЦ") об обязании ответчиков устранить препятствия в обслуживании многоквартирного дома по ул. Островского, 251 в г. Благовещенске, а именно: не выставлять собственникам помещений счета (квитанции) на внесение обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг, расходов по услугам на содержание и текущий ремонт общего имущества в указанном многоквартирном доме.
До принятия судебного акта по существу рассматриваемого дела истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), уточнил исковые требования, просил обязать ООО "УК "Союз" и ООО "ГРКЦ" устранить препятствия в обслуживании многоквартирного дома по ул. Островского, 251 в г. Благовещенске, а именно: не выставлять собственникам (нанимателям) помещений счетов (квитанций) на внесение обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой жилищных и коммунальных услуг, а также не принимать от собственников (нанимателей) плату за жилищные и коммунальные услуги до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственниками помещений в многоквартирном доме) от 01.11.2010, заключенного между ООО "Домоуправление 5" и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Решением от 05.08.2011 исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "УК "Союз", ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение от 05.08.2011 отменить, отказать истцу в удовлетворении требований.
В обоснование доводов заявитель указывает на то, что суд первой инстанции не дал оценки действиям Кириченко А.В. По мнению заявителя, с 01.11.2010 вступил в силу договор технического обслуживания, заключенный между собственниками спорного многоквартирного дома и ООО "УК "Союз". Давая оценку договору N 6/2010-О от 01.11.2010, суд должен был применить положения пункта 6 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение от 05.08.2011 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, каких-либо ходатайств не заявили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие (пункты 3, 5 статьи 156 АПК РФ.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 266 - 271 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Островского, 251 находился на управлении в ООО "Домоуправление 5", что подтверждается протоколом от 02.09.2009 общего собрания собственников указанного дома, договором управления многоквартирным домом от 05.10.2009, заключенным между собственниками жилых помещений спорного дома и ООО "Домоуправление 5" по итогам приведенного собрания, оформленного протоколом от 02.09.2009.
В сентябре 2010 года было проведено путем заочного голосования общее собрание собственников жилых помещений спорного дома, 30.09.2011 по итогам данного собрания составлен соответствующий протокол.
Собранием собственников спорного дома были приняты следующие решения: - расторгнуть договор управления с ООО "Домоуправление 5" в связи со сменой способа управления многоквартирным домом, уведомить о принятом решении собственников многоквартирного дома о смене способа управления и о досрочном расторжении договора управления; согласно пункту 2 статьи 161 ЖК РФ выбрать в качестве способа управления многоквартирным домом непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; избрать в качестве обслуживающей организации - ООО "УК "Союз"; - утвердить предложенный проект договора содержания многоквартирного дома; - утвердить существенные условия предложенного проекта договора; - поручить уполномоченному представителю от имени собственников помещений многоквартирного дома направить утвержденный проект договора, с целью его дальнейшего согласования и подписания с обслуживающей организацией; - утвердить перечень работ и услуг, размер платы за эти работы и услуги; выбрать уполномоченными представителями от имени собственников помещений в многоквартирном доме Ключникову Татьяну Геннадьевну и Горбачеву Викторию Илларионовну.
Кроме того, собранием утвержден порядок уведомления о принятых решениях и о месте хранения документации, относящейся к многоквартирному дому.
Таким образом, собственники спорного дома изменили способ управления многоквартирным домом: с управления управляющей организацией "Домоуправление 5" на управление непосредственно самими собственниками, избрав при этом в качестве обслуживающей организации ООО "УК "Союз".
Полномочиями по заключению договора на обслуживание собственники наделили Ключникову Т.Г. и Горбачеву В.И.
Указанными уполномоченными представителями письмом от 30.09.2010 ООО "Домоуправление 5" было поставлено в известность о принятом собственниками решении о смене способа управления, выборе обслуживающей организации ООО "УК "Союз" и о расторжении договора управления с ООО "Домоуправление 5", с просьбой передать документацию в обслуживающую организацию.
01.11.2010 между собственниками спорного дома в лице уполномоченных представителей Ключниковой Т.Г. и Горбачевой В.И. и ООО "УК "Союз" заключен договор N 6/2010-О на содержание и ремонт многоквартирного дома, согласно которому ООО "УК "Союз" как обслуживающая организация предоставляет собственникам услуги по содержанию и текущему ремонту в границах эксплуатационной ответственности, определенных решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а собственники многоквартирного жилого дома обязаны оплачивать оказанные услуги.
Между тем, в октябре 2010 года Кириченко Александром Владимировичем было инициировано и проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования собственников жилых помещений спорного многоквартирного дома, по итогам которого составлен протокол от 31.10.2010, согласно которому в собрании приняло участие 167 собственников спорного дома.
При проверке представленных в материалы дела индивидуальных решений собственников судом установлено, что количество лиц, принимавших участие в голосовании, соответствует 6534,6 кв. м жилой площади спорного дома, а не 6490,8 кв. м, как указано в протоколе.
Согласно справке ФГУП "Ростехинвентаризация - федеральное БТИ" от 19.01.2011 N 48/11 общая площадь жилых и нежилых помещений спорного дома составляет 12 981,20 кв. м (общая площадь жилых помещений - 11 800,5 кв. м и общая площадь нежилых помещений - 1 180,7 кв. м).
Поскольку в протоколе от 31.10.2010 ошибочно указано, что общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 12 348,6 кв. м, соответственно, не верно произведен расчет кворума собрания, фактически в собрании принимали участие собственники жилых помещений спорного дома, составляющие 50,33% от общего числа голосов всех собственников помещений в данном доме.
Вместе с тем, при наличии кворума, данным собранием согласно повестке дня были приняты следующие решения:
- - избрать в качестве способа управления многоквартирным домом N 251, расположенным по адресу: г. Благовещенск, ул. Островского, управление управляющей организацией ООО "Домоуправление 5";
- - уведомить ООО "УК "Союз" о принятом решении собственников многоквартирного дома о выборе способа управления, о досрочном расторжении договора, в течение 10 дней после принятия решения общим собранием собственников помещений; определены существенные условия договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией "Домоуправление 5"; утвержден тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, решены организационные вопросы; Кириченко Александр Владимирович собранием наделен полномочиями действовать от имени собственников спорного дома в отношениях с третьими лицами, в том числе с правом заключения, расторжения договоров.
К указанному протоколу от 31.10.2010 общего собрания собственников помещений спорного многоквартирного дома представлены индивидуальные решения собственников помещений, принятые посредством заочного голосования.
17.11.2010 заказным письмом, направленным уполномоченным представителем собственников жилых помещений спорного дома Кириченко А.В., ООО "УК "Союз" уведомлено о том, что на основании принятого общим собранием решения собственников спорного дома изменен способ управления домом, о расторжении договора с ООО "УК "Союз" с 31.10.2010 и о выборе управляющей организации ООО "Домоуправление 5".
На основании протокола от 31.10.2010 собрания собственников жилых помещений спорного дома 01.11.2010 между ООО "Домоуправление 5" и собственниками многоквартирного дома по ул. Островского, 251 г. Благовещенска заключен договор управления многоквартирным домом (от имени собственников договор подписан Кириченко А.В.).
Полагая, что ООО "УК "Союз" через ООО "ГРКЦ" по договору от 21.12.2010 на организацию сбора и обработку платежей населения, не имея законных оснований, осуществляет начисление, выставление квитанций и сбор платежей за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в отношении спорного многоквартирного дома, находящегося на обслуживании в ООО "Домоуправление 5", чем чинят препятствия по управлению спорным домом, истец обратился с настоящим иском в суд.
Арбитражный суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об обоснованности исковых требований исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом (пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
При этом частью 3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, заключения договора по итогам открытого конкурса (ч. 4, 5 ст. 161 ЖК РФ), на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Судом установлено, что собственниками окончательно путем заочного голосования на собрании, проведенном в октябре 2010 года, оформленном протоколом от 31.10.2010, выбран способ управления спорным многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО "Домоуправление 5", договор с которой был заключен 01.11.2010 уполномоченным представителем Кириченко А.В. сроком на пять лет.
Решение собственников, оформленное данным протоколом, принято в соответствии с требованиями статей 45 - 47 ЖК РФ, в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными.
Уполномоченным представителем Кириченко Александром Владимировичем в адрес ООО "УК "Союз" направлено уведомление о расторжении договора, изменении способа управления домом и о выборе управляющей организации ООО "Домоуправление 5".
Доказательств возражения ООО "УК "Союз" против расторжения договора материалы дела не содержат.
В подтверждение фактического управления спорным домом ООО "Домоуправление 5" в материалы дела представлены: акты выполненных работ за период с ноября 2010 года по июнь 2011 года, отчеты ООО "Домоуправление 5" перед собственниками жилых помещений за четвертый квартал 2010 года, за первый и второй квартал 2011 года, локальные сметные расчеты, договор теплоснабжения от 01.01.2010 N 1905, договор на отпуск (получение) воды и прием сточных вод от 01.05.2009 N 1701, договор купли-продажи электрической энергии от 01.05.2009 N 1988.
Таким образом, ООО "Домоуправление 5" с момента избрания его управляющей организацией спорного дома вправе выставлять квитанции на внесение обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой жилищных и коммунальных услуг, а также принимать от собственников (нанимателей) плату за жилищные и коммунальные услуги.
Доказательств прекращения в установленном законом порядке договора управления, заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией ООО "Домоуправление 5" в материалы дела не представлено.
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 разъяснено, что системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Согласно части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Судом установлено, что собственниками помещений спорного многоквартирного дома, решения о расторжении договора управления с ООО "Домоуправление 5" не принималось.
Договор на содержание и ремонт многоквартирного дома от 01.11.2010 N 6/2010-О, заключенный Ключниковой Т.Г. и Горбачевой В.И. с ООО "УК "Союз" по итогам собрания собственников, оформленного протоколом от 30.09.2010, правового значения не имеет, поскольку протоколом общего собрания от 31.10.2010 изменена форма управления спорного дома, выбрана иная управляющая компания, а также избран уполномоченный от имени собственников на заключение договора с ООО "Домоуправление 5" Кириченко А.В.
Следовательно, договор от 01.11.2010 N 6/2010-О заключен не уполномоченными на то лицами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Последующего одобрения указанного договора от собственников не последовало, в связи с чем договор от 01.11.2010 N 6/2010-О, заключенный с ООО "УК "Союз", не порождает прав и обязанностей для собственников многоквартирного дома.
Поскольку ООО "УК "Союз" своевременно извещено о решении собственников, следовательно, не вправе оказывать услуги по содержанию спорного жилого дома, равно и как не вправе через ООО "ГРКЦ" по договору на организацию сбора, начисления и обработку платежей населения от 21.12.2010, выставлять счета на оплату своих услуг и производить сбор денежных средств с собственников жилых помещений спорного дома.
Выставление счетов на оплату ответчиками не оспаривается, данный факт подтверждается пояснениями ответчиков со ссылками на правомерность своих действий в соответствии с договором на содержание и ремонт многоквартирного дома от 01.11.2010 N 6/2010-О, заключенный между собственниками жилых помещений спорного дома и ООО "УК "Союз" и договором от 21.12.2010 на организацию сбора и обработку платежей населения, заключенным между ООО "УК "Союз" и ООО "ГРКЦ".
Учитывая отсутствие правовых оснований на управление многоквартирным домом, суд первой инстанции верно не принял в качестве доказательства фактического управления спорным домом ответчиком акта о приемки выполненных работ и договор на вывоз твердых бытовых отходов от 01.10.2010 N 31.
Каких-либо иных доказательств фактического управления спорным домом ответчиком, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
Доводы ООО "УК "Союз" о незаконном голосовании на собрании, оформленном протоколом от 31.10.2010 несколькими собственниками одной квартиры одним бланком голосования, с проставлением одной отметки напротив варианта голосования по каждому вопросу, несостоятелен, поскольку действующим законодательством не определено, что голосование должно производиться отдельными бланками каждым собственником помещения.
Судом первой инстанции установлено, что голосование на собрании, оформленное протоколом от 31.10.2010, происходило надлежащим образом, выражением воли каждого собственника жилого помещения путем проставления на бланках соответствующих подписей.
При этом, не имеет правового значения кем были изготовлены бланки для голосования.
Суду не представлено доказательств какого-либо иного волеизъявления собственников данного дома по поставленным на собрании вопросам.
Доводы ООО "УК "Союз" об отсутствии кворума на собрании, оформленном протоколом от 31.10.2010, суд считает также несостоятельным и опровергается представленными в материалы дела индивидуальными решениями собственников жилых помещений спорного дома и справкой ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 19.01.2011 N 48/11 о размере площади спорного дома (12 981,2 кв. м), из которых следует, что в данном собрании принимали участие 50,3% (собственники 6534,6 кв. м) собственников жилых помещений спорного дома.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в указанном протоколе допущена описка в размере площади дома и количестве голосов собственников жилых помещений по квадратным метрам площади, что не влияет на наличие кворума и принятого на данном собрании решения большинством голосов.
Довод ответчика о том, что к уведомлению, направленному в его адрес об изменении способа управления спорным домом и расторжении договора обслуживания не был приложен протокол собрания от 31.10.2010, не имеет правового значения, поскольку 31.10.2010 собственники уже изменили способ управления спорным домом, назначили своим уполномоченным иное лицо.
При указанных обстоятельствах выставление ответчиками собственникам спорного многоквартирного дома квитанций на оплату жилищных услуг, а также сбор денежных средств на основании данных квитанций непосредственно нарушает право истца на управление этим домом и своевременное получение денежных средств от собственников помещений за оказываемые им услуги.
Выводы суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах соответствуют представленным в дело доказательствам и нормам материального права, применяемым к спорным правоотношениям.
Доводы апелляционной жалобы не ставят под сомнение правильность выводов суда по данному делу, в связи с чем подлежат отклонению, доказательств, опровергающих выводы суда, заявителем жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Госпошлину по апелляционной жалобе возложить на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание ее уплату в установленных законом порядке и размере.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 05.08.2011 по делу N А04-1576/2011 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.А.ТИХОНЕНКО
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
В.Г.ДРОЗДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.12.2011 N 06АП-4658/2011 ПО ДЕЛУ N А04-1576/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 2011 г. N 06АП-4658/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2011 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тихоненко А.А.
судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.
при участии в заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз" - Сивакова В.А., представителя по доверенности от 07.10.2011 б/н
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз"
на решение от 05 августа 2011 года
по делу N А04-1576/2011
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Фадеевым С.М.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление 5"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз", Обществу с ограниченной ответственностью "Городской расчетно-кассовый центр"
об обязании устранить препятствия
третьи лица: Кириченко Александр Владимирович, Горбачева Виктория Илларионовна, Ключникова Татьяна Геннадьевна
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Домоуправление 5" (ОГРН 1082801005055; далее - ООО "Домоуправление 5") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз" (ОГРН 1102801006637; далее - ООО "УК "Союз") и Обществу с ограниченной ответственностью "Городской расчетно-кассовый центр" (ОГРН 1102801001335; далее - ООО "ГРКЦ") об обязании ответчиков устранить препятствия в обслуживании многоквартирного дома по ул. Островского, 251 в г. Благовещенске, а именно: не выставлять собственникам помещений счета (квитанции) на внесение обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг, расходов по услугам на содержание и текущий ремонт общего имущества в указанном многоквартирном доме.
До принятия судебного акта по существу рассматриваемого дела истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), уточнил исковые требования, просил обязать ООО "УК "Союз" и ООО "ГРКЦ" устранить препятствия в обслуживании многоквартирного дома по ул. Островского, 251 в г. Благовещенске, а именно: не выставлять собственникам (нанимателям) помещений счетов (квитанций) на внесение обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой жилищных и коммунальных услуг, а также не принимать от собственников (нанимателей) плату за жилищные и коммунальные услуги до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственниками помещений в многоквартирном доме) от 01.11.2010, заключенного между ООО "Домоуправление 5" и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Решением от 05.08.2011 исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "УК "Союз", ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение от 05.08.2011 отменить, отказать истцу в удовлетворении требований.
В обоснование доводов заявитель указывает на то, что суд первой инстанции не дал оценки действиям Кириченко А.В. По мнению заявителя, с 01.11.2010 вступил в силу договор технического обслуживания, заключенный между собственниками спорного многоквартирного дома и ООО "УК "Союз". Давая оценку договору N 6/2010-О от 01.11.2010, суд должен был применить положения пункта 6 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение от 05.08.2011 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, каких-либо ходатайств не заявили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие (пункты 3, 5 статьи 156 АПК РФ.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 266 - 271 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Островского, 251 находился на управлении в ООО "Домоуправление 5", что подтверждается протоколом от 02.09.2009 общего собрания собственников указанного дома, договором управления многоквартирным домом от 05.10.2009, заключенным между собственниками жилых помещений спорного дома и ООО "Домоуправление 5" по итогам приведенного собрания, оформленного протоколом от 02.09.2009.
В сентябре 2010 года было проведено путем заочного голосования общее собрание собственников жилых помещений спорного дома, 30.09.2011 по итогам данного собрания составлен соответствующий протокол.
Собранием собственников спорного дома были приняты следующие решения: - расторгнуть договор управления с ООО "Домоуправление 5" в связи со сменой способа управления многоквартирным домом, уведомить о принятом решении собственников многоквартирного дома о смене способа управления и о досрочном расторжении договора управления; согласно пункту 2 статьи 161 ЖК РФ выбрать в качестве способа управления многоквартирным домом непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; избрать в качестве обслуживающей организации - ООО "УК "Союз"; - утвердить предложенный проект договора содержания многоквартирного дома; - утвердить существенные условия предложенного проекта договора; - поручить уполномоченному представителю от имени собственников помещений многоквартирного дома направить утвержденный проект договора, с целью его дальнейшего согласования и подписания с обслуживающей организацией; - утвердить перечень работ и услуг, размер платы за эти работы и услуги; выбрать уполномоченными представителями от имени собственников помещений в многоквартирном доме Ключникову Татьяну Геннадьевну и Горбачеву Викторию Илларионовну.
Кроме того, собранием утвержден порядок уведомления о принятых решениях и о месте хранения документации, относящейся к многоквартирному дому.
Таким образом, собственники спорного дома изменили способ управления многоквартирным домом: с управления управляющей организацией "Домоуправление 5" на управление непосредственно самими собственниками, избрав при этом в качестве обслуживающей организации ООО "УК "Союз".
Полномочиями по заключению договора на обслуживание собственники наделили Ключникову Т.Г. и Горбачеву В.И.
Указанными уполномоченными представителями письмом от 30.09.2010 ООО "Домоуправление 5" было поставлено в известность о принятом собственниками решении о смене способа управления, выборе обслуживающей организации ООО "УК "Союз" и о расторжении договора управления с ООО "Домоуправление 5", с просьбой передать документацию в обслуживающую организацию.
01.11.2010 между собственниками спорного дома в лице уполномоченных представителей Ключниковой Т.Г. и Горбачевой В.И. и ООО "УК "Союз" заключен договор N 6/2010-О на содержание и ремонт многоквартирного дома, согласно которому ООО "УК "Союз" как обслуживающая организация предоставляет собственникам услуги по содержанию и текущему ремонту в границах эксплуатационной ответственности, определенных решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а собственники многоквартирного жилого дома обязаны оплачивать оказанные услуги.
Между тем, в октябре 2010 года Кириченко Александром Владимировичем было инициировано и проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования собственников жилых помещений спорного многоквартирного дома, по итогам которого составлен протокол от 31.10.2010, согласно которому в собрании приняло участие 167 собственников спорного дома.
При проверке представленных в материалы дела индивидуальных решений собственников судом установлено, что количество лиц, принимавших участие в голосовании, соответствует 6534,6 кв. м жилой площади спорного дома, а не 6490,8 кв. м, как указано в протоколе.
Согласно справке ФГУП "Ростехинвентаризация - федеральное БТИ" от 19.01.2011 N 48/11 общая площадь жилых и нежилых помещений спорного дома составляет 12 981,20 кв. м (общая площадь жилых помещений - 11 800,5 кв. м и общая площадь нежилых помещений - 1 180,7 кв. м).
Поскольку в протоколе от 31.10.2010 ошибочно указано, что общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 12 348,6 кв. м, соответственно, не верно произведен расчет кворума собрания, фактически в собрании принимали участие собственники жилых помещений спорного дома, составляющие 50,33% от общего числа голосов всех собственников помещений в данном доме.
Вместе с тем, при наличии кворума, данным собранием согласно повестке дня были приняты следующие решения:
- - избрать в качестве способа управления многоквартирным домом N 251, расположенным по адресу: г. Благовещенск, ул. Островского, управление управляющей организацией ООО "Домоуправление 5";
- - уведомить ООО "УК "Союз" о принятом решении собственников многоквартирного дома о выборе способа управления, о досрочном расторжении договора, в течение 10 дней после принятия решения общим собранием собственников помещений; определены существенные условия договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией "Домоуправление 5"; утвержден тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, решены организационные вопросы; Кириченко Александр Владимирович собранием наделен полномочиями действовать от имени собственников спорного дома в отношениях с третьими лицами, в том числе с правом заключения, расторжения договоров.
К указанному протоколу от 31.10.2010 общего собрания собственников помещений спорного многоквартирного дома представлены индивидуальные решения собственников помещений, принятые посредством заочного голосования.
17.11.2010 заказным письмом, направленным уполномоченным представителем собственников жилых помещений спорного дома Кириченко А.В., ООО "УК "Союз" уведомлено о том, что на основании принятого общим собранием решения собственников спорного дома изменен способ управления домом, о расторжении договора с ООО "УК "Союз" с 31.10.2010 и о выборе управляющей организации ООО "Домоуправление 5".
На основании протокола от 31.10.2010 собрания собственников жилых помещений спорного дома 01.11.2010 между ООО "Домоуправление 5" и собственниками многоквартирного дома по ул. Островского, 251 г. Благовещенска заключен договор управления многоквартирным домом (от имени собственников договор подписан Кириченко А.В.).
Полагая, что ООО "УК "Союз" через ООО "ГРКЦ" по договору от 21.12.2010 на организацию сбора и обработку платежей населения, не имея законных оснований, осуществляет начисление, выставление квитанций и сбор платежей за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в отношении спорного многоквартирного дома, находящегося на обслуживании в ООО "Домоуправление 5", чем чинят препятствия по управлению спорным домом, истец обратился с настоящим иском в суд.
Арбитражный суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об обоснованности исковых требований исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом (пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
При этом частью 3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, заключения договора по итогам открытого конкурса (ч. 4, 5 ст. 161 ЖК РФ), на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Судом установлено, что собственниками окончательно путем заочного голосования на собрании, проведенном в октябре 2010 года, оформленном протоколом от 31.10.2010, выбран способ управления спорным многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО "Домоуправление 5", договор с которой был заключен 01.11.2010 уполномоченным представителем Кириченко А.В. сроком на пять лет.
Решение собственников, оформленное данным протоколом, принято в соответствии с требованиями статей 45 - 47 ЖК РФ, в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными.
Уполномоченным представителем Кириченко Александром Владимировичем в адрес ООО "УК "Союз" направлено уведомление о расторжении договора, изменении способа управления домом и о выборе управляющей организации ООО "Домоуправление 5".
Доказательств возражения ООО "УК "Союз" против расторжения договора материалы дела не содержат.
В подтверждение фактического управления спорным домом ООО "Домоуправление 5" в материалы дела представлены: акты выполненных работ за период с ноября 2010 года по июнь 2011 года, отчеты ООО "Домоуправление 5" перед собственниками жилых помещений за четвертый квартал 2010 года, за первый и второй квартал 2011 года, локальные сметные расчеты, договор теплоснабжения от 01.01.2010 N 1905, договор на отпуск (получение) воды и прием сточных вод от 01.05.2009 N 1701, договор купли-продажи электрической энергии от 01.05.2009 N 1988.
Таким образом, ООО "Домоуправление 5" с момента избрания его управляющей организацией спорного дома вправе выставлять квитанции на внесение обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой жилищных и коммунальных услуг, а также принимать от собственников (нанимателей) плату за жилищные и коммунальные услуги.
Доказательств прекращения в установленном законом порядке договора управления, заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией ООО "Домоуправление 5" в материалы дела не представлено.
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 разъяснено, что системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Согласно части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Судом установлено, что собственниками помещений спорного многоквартирного дома, решения о расторжении договора управления с ООО "Домоуправление 5" не принималось.
Договор на содержание и ремонт многоквартирного дома от 01.11.2010 N 6/2010-О, заключенный Ключниковой Т.Г. и Горбачевой В.И. с ООО "УК "Союз" по итогам собрания собственников, оформленного протоколом от 30.09.2010, правового значения не имеет, поскольку протоколом общего собрания от 31.10.2010 изменена форма управления спорного дома, выбрана иная управляющая компания, а также избран уполномоченный от имени собственников на заключение договора с ООО "Домоуправление 5" Кириченко А.В.
Следовательно, договор от 01.11.2010 N 6/2010-О заключен не уполномоченными на то лицами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Последующего одобрения указанного договора от собственников не последовало, в связи с чем договор от 01.11.2010 N 6/2010-О, заключенный с ООО "УК "Союз", не порождает прав и обязанностей для собственников многоквартирного дома.
Поскольку ООО "УК "Союз" своевременно извещено о решении собственников, следовательно, не вправе оказывать услуги по содержанию спорного жилого дома, равно и как не вправе через ООО "ГРКЦ" по договору на организацию сбора, начисления и обработку платежей населения от 21.12.2010, выставлять счета на оплату своих услуг и производить сбор денежных средств с собственников жилых помещений спорного дома.
Выставление счетов на оплату ответчиками не оспаривается, данный факт подтверждается пояснениями ответчиков со ссылками на правомерность своих действий в соответствии с договором на содержание и ремонт многоквартирного дома от 01.11.2010 N 6/2010-О, заключенный между собственниками жилых помещений спорного дома и ООО "УК "Союз" и договором от 21.12.2010 на организацию сбора и обработку платежей населения, заключенным между ООО "УК "Союз" и ООО "ГРКЦ".
Учитывая отсутствие правовых оснований на управление многоквартирным домом, суд первой инстанции верно не принял в качестве доказательства фактического управления спорным домом ответчиком акта о приемки выполненных работ и договор на вывоз твердых бытовых отходов от 01.10.2010 N 31.
Каких-либо иных доказательств фактического управления спорным домом ответчиком, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
Доводы ООО "УК "Союз" о незаконном голосовании на собрании, оформленном протоколом от 31.10.2010 несколькими собственниками одной квартиры одним бланком голосования, с проставлением одной отметки напротив варианта голосования по каждому вопросу, несостоятелен, поскольку действующим законодательством не определено, что голосование должно производиться отдельными бланками каждым собственником помещения.
Судом первой инстанции установлено, что голосование на собрании, оформленное протоколом от 31.10.2010, происходило надлежащим образом, выражением воли каждого собственника жилого помещения путем проставления на бланках соответствующих подписей.
При этом, не имеет правового значения кем были изготовлены бланки для голосования.
Суду не представлено доказательств какого-либо иного волеизъявления собственников данного дома по поставленным на собрании вопросам.
Доводы ООО "УК "Союз" об отсутствии кворума на собрании, оформленном протоколом от 31.10.2010, суд считает также несостоятельным и опровергается представленными в материалы дела индивидуальными решениями собственников жилых помещений спорного дома и справкой ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 19.01.2011 N 48/11 о размере площади спорного дома (12 981,2 кв. м), из которых следует, что в данном собрании принимали участие 50,3% (собственники 6534,6 кв. м) собственников жилых помещений спорного дома.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в указанном протоколе допущена описка в размере площади дома и количестве голосов собственников жилых помещений по квадратным метрам площади, что не влияет на наличие кворума и принятого на данном собрании решения большинством голосов.
Довод ответчика о том, что к уведомлению, направленному в его адрес об изменении способа управления спорным домом и расторжении договора обслуживания не был приложен протокол собрания от 31.10.2010, не имеет правового значения, поскольку 31.10.2010 собственники уже изменили способ управления спорным домом, назначили своим уполномоченным иное лицо.
При указанных обстоятельствах выставление ответчиками собственникам спорного многоквартирного дома квитанций на оплату жилищных услуг, а также сбор денежных средств на основании данных квитанций непосредственно нарушает право истца на управление этим домом и своевременное получение денежных средств от собственников помещений за оказываемые им услуги.
Выводы суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах соответствуют представленным в дело доказательствам и нормам материального права, применяемым к спорным правоотношениям.
Доводы апелляционной жалобы не ставят под сомнение правильность выводов суда по данному делу, в связи с чем подлежат отклонению, доказательств, опровергающих выводы суда, заявителем жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Госпошлину по апелляционной жалобе возложить на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание ее уплату в установленных законом порядке и размере.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 05.08.2011 по делу N А04-1576/2011 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.А.ТИХОНЕНКО
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
В.Г.ДРОЗДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)