Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14.03.2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 21.03.2012 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17 августа 2011 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2011 года по делу N А64-5028/2011,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания" ИНН 6829065709, ОГРН 1106829003038 (далее - ООО "Тамбовская жилищная компания") обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" ИНН 6829040045, ОГРН 1086829000059 (далее - ООО "Управляющая жилищная компания") об обязании передать техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 17.08.2011 суд обязал ООО "Управляющая жилищная компания" передать ООО "Тамбовская жилищная компания" техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 решение суда первой инстанции изменено. На ООО "Управляющая жилищная компания" возложена обязанность передать ООО "Тамбовская жилищная компания" техническую документацию: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута): проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения). В части распределения судебных расходов решение суда оставлено без изменения.
Не соглашаясь с вынесенными по делу судебными актами, ООО "Управляющая жилищная компания" обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты.
При этом заявитель жалобы ссылается на то, что 07.04.2011 гражданка Авилова Л.Н. предоставила в ООО "УЖК" уведомление о расторжении договора управления с ответчиком, как с управляющей организацией, без приложения соответствующих решений собственников и надлежащим образом оформленной доверенности на представление интересов, указал, что в ООО "УЖК" нет данных о том, что Авилова Л.Н. и другие подписавшие уведомление лица, являются собственниками помещений многоквартирного дома N 7-а по ул. Широкой г. Тамбова, и, как следствие, стороной по договору управления N 703/7 от 16.05.2008.
Заявитель жалобы считает, что собрание собственников помещений многоквартирного дома 06.04.2011 не имело кворума и явка составляла 48,2%, по мнению заявителя жалобы, решение о расторжении договора управления N 703/7 с ООО "УЖК" собственниками не принято ввиду отсутствия кворума на собрании.
Кроме того, заявитель жалобы считает, что договор управления от 08.04.2011 является незаключенным, так как не содержит сведений о согласовании существенных условий для данного договора и в связи с этим, техническая документация не может быть передана ответчиком истцу; по утверждению заявителя жалобы, соглашение о расторжении предыдущего договора N 703/7 от 16.05.2008 сторонами не составлялось, в суде данный договор не расторгался и является действующим.
Заявитель жалобы ссылается также на то, что до собственников помещений не доводилась информация о причинах расторжения спорного договора и вопрос ими по существу не рассматривался.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представители истца в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, арбитражный кассационный суд в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, арбитражный кассационный суд находит ее не подлежащей удовлетворению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 16.05.2008 между собственниками многоквартирного дома N 7А по ул. Широкая в г. Тамбове и ООО "Управляющая жилищная компания" был заключен договор N 703/7 на управление многоквартирным домом, в соответствии с условиями которого, собственники передали управляющей компании функции по управлению многоквартирным домом, а ООО "Управляющая жилищная компания" обязалось оказывать услуги по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления, предусмотренную договором (п. 2.1 договора).
В обязанности Управляющей компании, в том числе, входило: выполнение функций по управлению многоквартирным домом, обеспечение выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем работ, указанном в приложении N 2 к данному договору, организация предоставления коммунальных услуг надлежащего качества собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме; осуществление рассмотрения предложений, заявлений и жалоб собственников (пользователей) и принятие соответствующих мер в установленные для этого сроки; в случае принятия общим собранием собственников решения о проведении работ по реконструкции, текущему и (или) капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме не включенных в приложение N 2 к данному договору, и об оплате указанных работ - обеспечение выполнения данных работ на основании дополнительного соглашения к договору; принятие неотложных мер по устранению аварийных ситуаций на наружных инженерных сетях к многоквартирному дому (п. 3.1.1 - 3.1.7).
Пунктом 9.1 договора предусмотрено, что указанный договор вступил в силу с 16.05.2008 и заключен сроком на 5 лет.
Пунктом 9.6 договора установлено, что он считается ежегодно пролонгированным на тех же условиях на тот же срок, при условии, если одна из сторон письменно не заявит о его расторжении не позднее, чем за 30 дней до окончания срока его действия.
При досрочном расторжении договора собственники обязаны в месячный срок возместить Управляющей компании фактически выполненные работы и услуги, а также убытки, возникшие в результате досрочного расторжения договора (п. 9.7).
06.04.2011 общим собранием собственников многоквартирного дома N 7А по ул. Широкая в г. Тамбове, проведенным в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора на управление многоквартирным домом N 703/7 от 16.05.2008, а также о создании товарищества собственников жилья и избрании в качестве способа управления домом товарищества собственников жилья.
Решение общего собрания собственников от 06.04.2011 об образовании ООО "Тамбовская жилищная компания" нашло свое правовое отражение в уставе ООО "Тамбовская жилищная компания".
Указанное общество зарегистрировано в установленном законом порядке в налоговом органе, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 68 N 001330229.
Согласно протоколу общего собрания собственников указанного многоквартирного дома N 16а от 06.04.2011 выбран способ управления - управляющей организацией ООО "Тамбовская жилищная компания".
07.04.2011 в адрес ООО "Управляющая жилищная компания" было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора управления N 703/7 от 16.05.2008 с просьбой передачи технической и бухгалтерской документации, необходимой для управления спорным домом, в адрес истца в срок до 17.04.2011, также указывалось, что договор считается расторгнутым с момента получения ответчиком данного письма.
Отказ ответчика в передаче истцу технической и бухгалтерской документации, необходимой для исполнения договора управления домом, явился основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленных требований и обязал ответчика передать истцу техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы.
Изменяя решение суда первой инстанции, арбитражный апелляционный суд, руководствуясь ч. 1 ст. 174 АПК РФ, пришел к выводу о том, что в резолютивной части решения, обязывающего ответчика совершить какие-либо действия, суд первой инстанции должен был указать, конкретные действия которые он должен совершить, в частности конкретный перечень документов, подлежащих передаче от ответчика истцу.
Данные выводы суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции находит соответствующими законодательству и материалам дела.
Разрешая настоящий спор, арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.
В силу ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Частью 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, в том числе на основании части 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
О необходимости учета такого подхода указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10.
Как правильно указал арбитражный суд, из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания домовладельцев от 06.04.2011 года следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Управляющая жилищная компания" договорных обязательств был включен в повестку дня и собранием рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования, в том числе и по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе свидетельствует о том, что собственниками помещений большинством принято решение по вопросам повестки дня и об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией. Из протокола так же следует, что заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ сделано собственниками помещений как стороной договора.
При исследовании обстоятельств законности расторжения договора и выборе в качестве новой управляющей организации - ООО "Тамбовская жилищная компания" спорного жилого дома на основании протокола собрания от 06.04.2011, арбитражным судом установлено, что причиной расторжения договора от 16.05.2008 явилось ненадлежащее исполнение ООО "Управляющая жилищная компания" своих договорных обязательств.
В подтверждение данного факта в материалы дела представлены акты осмотра состояния многоквартирного жилого дома от 01.06.2011, 01-02.08.2011, составленными представителями собственников и Государственной жилищной инспекцией Тамбовской области, заявлениями о нарушении прав потребителей в Прокуратуру Тамбовской области, решением мирового судьи судебного участка N 3 Октябрьского района г. Тамбова от 01.11.2010 по иску собственников указанного дома к ООО "Управляющая жилищная компания" о взыскании денежных средств и компенсации морального вреда, апелляционным решением суда Октябрьского района г. Тамбова от 24.03.2011.
На основании данных документов суды пришли к выводу о том, что ответчик не исполнял обязательства по содержанию и ремонту дома, по устранению неисправностей в системе горячего водоснабжения, водопровода и канализации, по профилактическим работам по ее надлежащему содержанию. Работы по подготовке дома к сезонной эксплуатации, а также проведение технических осмотров и мелкий ремонт осуществлялись ответчиком некачественно и носили формальный характер.
Установив данные обстоятельства, обе судебные инстанции пришли к правильному выводу о правомерности отказа собственников от исполнения указанного договора ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по управлению многоквартирным домом.
Довод заявителя жалобы о направлении ответчику уведомления об одностороннем расторжении договора управления многоквартирным домов лицом, не являющимся собственником жилого помещения в указанном доме, а именно Авиловой Л.Н., не подлежит удовлетворению, поскольку гражданка Авилова Л.Н. является сособственницей квартиры N 77 согласно свидетельству о регистрации от 19.04.2005 (т. 1 л.д. 17). Кроме того, она являлась лицом, уполномоченным собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и переизбрана протоколом от 01.06.2011, то есть после направления уведомления.
Также данное уведомление подписано Олениной Т.И., Корякиной Н.С., Бредихиной Н.В., которые являются собственниками жилых помещений по ул. Широкая, д. 7-а г. Тамбова.
Таким образом, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным домов, произведено в установленном жилищным законодательством порядке.
Не подтвержден материалами дела довод заявителя жалобы о том, что договор управления от 08.04.2011 является незаключенным, так как не содержит сведений о согласовании существенных условий для данного договора.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции и арбитражный апелляционный суд пришли к правильному выводу о возникновении у ответчика обязанности передать новой управляющей компании техническую документацию.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы получили надлежащую правовую оценку судом первой и апелляционной инстанций, и по существу, направлены на переоценку доказательств, положенных в основу оспариваемых судебных актов, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию кассационной инстанции.
Таким образом, суды при разрешении спора применили нормы права, подлежащие применению к рассматриваемым правоотношениям.
Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражного суда, им дана надлежащая правовая оценка, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь п. 1, ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17 августа 2011 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2011 года по делу N А64-5028/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 21.03.2012 ПО ДЕЛУ N А64-5028/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 марта 2012 г. по делу N А64-5028/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 14.03.2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 21.03.2012 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17 августа 2011 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2011 года по делу N А64-5028/2011,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания" ИНН 6829065709, ОГРН 1106829003038 (далее - ООО "Тамбовская жилищная компания") обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" ИНН 6829040045, ОГРН 1086829000059 (далее - ООО "Управляющая жилищная компания") об обязании передать техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 17.08.2011 суд обязал ООО "Управляющая жилищная компания" передать ООО "Тамбовская жилищная компания" техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 решение суда первой инстанции изменено. На ООО "Управляющая жилищная компания" возложена обязанность передать ООО "Тамбовская жилищная компания" техническую документацию: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута): проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения). В части распределения судебных расходов решение суда оставлено без изменения.
Не соглашаясь с вынесенными по делу судебными актами, ООО "Управляющая жилищная компания" обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты.
При этом заявитель жалобы ссылается на то, что 07.04.2011 гражданка Авилова Л.Н. предоставила в ООО "УЖК" уведомление о расторжении договора управления с ответчиком, как с управляющей организацией, без приложения соответствующих решений собственников и надлежащим образом оформленной доверенности на представление интересов, указал, что в ООО "УЖК" нет данных о том, что Авилова Л.Н. и другие подписавшие уведомление лица, являются собственниками помещений многоквартирного дома N 7-а по ул. Широкой г. Тамбова, и, как следствие, стороной по договору управления N 703/7 от 16.05.2008.
Заявитель жалобы считает, что собрание собственников помещений многоквартирного дома 06.04.2011 не имело кворума и явка составляла 48,2%, по мнению заявителя жалобы, решение о расторжении договора управления N 703/7 с ООО "УЖК" собственниками не принято ввиду отсутствия кворума на собрании.
Кроме того, заявитель жалобы считает, что договор управления от 08.04.2011 является незаключенным, так как не содержит сведений о согласовании существенных условий для данного договора и в связи с этим, техническая документация не может быть передана ответчиком истцу; по утверждению заявителя жалобы, соглашение о расторжении предыдущего договора N 703/7 от 16.05.2008 сторонами не составлялось, в суде данный договор не расторгался и является действующим.
Заявитель жалобы ссылается также на то, что до собственников помещений не доводилась информация о причинах расторжения спорного договора и вопрос ими по существу не рассматривался.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представители истца в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, арбитражный кассационный суд в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, арбитражный кассационный суд находит ее не подлежащей удовлетворению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 16.05.2008 между собственниками многоквартирного дома N 7А по ул. Широкая в г. Тамбове и ООО "Управляющая жилищная компания" был заключен договор N 703/7 на управление многоквартирным домом, в соответствии с условиями которого, собственники передали управляющей компании функции по управлению многоквартирным домом, а ООО "Управляющая жилищная компания" обязалось оказывать услуги по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления, предусмотренную договором (п. 2.1 договора).
В обязанности Управляющей компании, в том числе, входило: выполнение функций по управлению многоквартирным домом, обеспечение выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем работ, указанном в приложении N 2 к данному договору, организация предоставления коммунальных услуг надлежащего качества собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме; осуществление рассмотрения предложений, заявлений и жалоб собственников (пользователей) и принятие соответствующих мер в установленные для этого сроки; в случае принятия общим собранием собственников решения о проведении работ по реконструкции, текущему и (или) капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме не включенных в приложение N 2 к данному договору, и об оплате указанных работ - обеспечение выполнения данных работ на основании дополнительного соглашения к договору; принятие неотложных мер по устранению аварийных ситуаций на наружных инженерных сетях к многоквартирному дому (п. 3.1.1 - 3.1.7).
Пунктом 9.1 договора предусмотрено, что указанный договор вступил в силу с 16.05.2008 и заключен сроком на 5 лет.
Пунктом 9.6 договора установлено, что он считается ежегодно пролонгированным на тех же условиях на тот же срок, при условии, если одна из сторон письменно не заявит о его расторжении не позднее, чем за 30 дней до окончания срока его действия.
При досрочном расторжении договора собственники обязаны в месячный срок возместить Управляющей компании фактически выполненные работы и услуги, а также убытки, возникшие в результате досрочного расторжения договора (п. 9.7).
06.04.2011 общим собранием собственников многоквартирного дома N 7А по ул. Широкая в г. Тамбове, проведенным в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора на управление многоквартирным домом N 703/7 от 16.05.2008, а также о создании товарищества собственников жилья и избрании в качестве способа управления домом товарищества собственников жилья.
Решение общего собрания собственников от 06.04.2011 об образовании ООО "Тамбовская жилищная компания" нашло свое правовое отражение в уставе ООО "Тамбовская жилищная компания".
Указанное общество зарегистрировано в установленном законом порядке в налоговом органе, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 68 N 001330229.
Согласно протоколу общего собрания собственников указанного многоквартирного дома N 16а от 06.04.2011 выбран способ управления - управляющей организацией ООО "Тамбовская жилищная компания".
07.04.2011 в адрес ООО "Управляющая жилищная компания" было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора управления N 703/7 от 16.05.2008 с просьбой передачи технической и бухгалтерской документации, необходимой для управления спорным домом, в адрес истца в срок до 17.04.2011, также указывалось, что договор считается расторгнутым с момента получения ответчиком данного письма.
Отказ ответчика в передаче истцу технической и бухгалтерской документации, необходимой для исполнения договора управления домом, явился основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленных требований и обязал ответчика передать истцу техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы.
Изменяя решение суда первой инстанции, арбитражный апелляционный суд, руководствуясь ч. 1 ст. 174 АПК РФ, пришел к выводу о том, что в резолютивной части решения, обязывающего ответчика совершить какие-либо действия, суд первой инстанции должен был указать, конкретные действия которые он должен совершить, в частности конкретный перечень документов, подлежащих передаче от ответчика истцу.
Данные выводы суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции находит соответствующими законодательству и материалам дела.
Разрешая настоящий спор, арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.
В силу ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Частью 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, в том числе на основании части 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
О необходимости учета такого подхода указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10.
Как правильно указал арбитражный суд, из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания домовладельцев от 06.04.2011 года следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Управляющая жилищная компания" договорных обязательств был включен в повестку дня и собранием рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования, в том числе и по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе свидетельствует о том, что собственниками помещений большинством принято решение по вопросам повестки дня и об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией. Из протокола так же следует, что заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ сделано собственниками помещений как стороной договора.
При исследовании обстоятельств законности расторжения договора и выборе в качестве новой управляющей организации - ООО "Тамбовская жилищная компания" спорного жилого дома на основании протокола собрания от 06.04.2011, арбитражным судом установлено, что причиной расторжения договора от 16.05.2008 явилось ненадлежащее исполнение ООО "Управляющая жилищная компания" своих договорных обязательств.
В подтверждение данного факта в материалы дела представлены акты осмотра состояния многоквартирного жилого дома от 01.06.2011, 01-02.08.2011, составленными представителями собственников и Государственной жилищной инспекцией Тамбовской области, заявлениями о нарушении прав потребителей в Прокуратуру Тамбовской области, решением мирового судьи судебного участка N 3 Октябрьского района г. Тамбова от 01.11.2010 по иску собственников указанного дома к ООО "Управляющая жилищная компания" о взыскании денежных средств и компенсации морального вреда, апелляционным решением суда Октябрьского района г. Тамбова от 24.03.2011.
На основании данных документов суды пришли к выводу о том, что ответчик не исполнял обязательства по содержанию и ремонту дома, по устранению неисправностей в системе горячего водоснабжения, водопровода и канализации, по профилактическим работам по ее надлежащему содержанию. Работы по подготовке дома к сезонной эксплуатации, а также проведение технических осмотров и мелкий ремонт осуществлялись ответчиком некачественно и носили формальный характер.
Установив данные обстоятельства, обе судебные инстанции пришли к правильному выводу о правомерности отказа собственников от исполнения указанного договора ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по управлению многоквартирным домом.
Довод заявителя жалобы о направлении ответчику уведомления об одностороннем расторжении договора управления многоквартирным домов лицом, не являющимся собственником жилого помещения в указанном доме, а именно Авиловой Л.Н., не подлежит удовлетворению, поскольку гражданка Авилова Л.Н. является сособственницей квартиры N 77 согласно свидетельству о регистрации от 19.04.2005 (т. 1 л.д. 17). Кроме того, она являлась лицом, уполномоченным собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и переизбрана протоколом от 01.06.2011, то есть после направления уведомления.
Также данное уведомление подписано Олениной Т.И., Корякиной Н.С., Бредихиной Н.В., которые являются собственниками жилых помещений по ул. Широкая, д. 7-а г. Тамбова.
Таким образом, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным домов, произведено в установленном жилищным законодательством порядке.
Не подтвержден материалами дела довод заявителя жалобы о том, что договор управления от 08.04.2011 является незаключенным, так как не содержит сведений о согласовании существенных условий для данного договора.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции и арбитражный апелляционный суд пришли к правильному выводу о возникновении у ответчика обязанности передать новой управляющей компании техническую документацию.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы получили надлежащую правовую оценку судом первой и апелляционной инстанций, и по существу, направлены на переоценку доказательств, положенных в основу оспариваемых судебных актов, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию кассационной инстанции.
Таким образом, суды при разрешении спора применили нормы права, подлежащие применению к рассматриваемым правоотношениям.
Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражного суда, им дана надлежащая правовая оценка, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь п. 1, ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17 августа 2011 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2011 года по делу N А64-5028/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)