Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 9 июля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В., при участии от ЗАО "Благо" Ленской А.Б. (доверенность от 14.05.2012), от Туриной Ж.С. - Колесник К.В. (доверенность от 01.11.2011), рассмотрев 09.07.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Благо" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2011 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А56-40055/2011,
установил:
Закрытое акционерное общество "БЛАГО", место нахождения: 193019, Санкт-Петербург, ул. Фаянсовая, д. 22, корп. 4, лит.д., ОГРН 1027809230921 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к администрации Центрального района Санкт-Петербурга, место нахождения: 193167, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 176, ОГРН 1037843045701 (далее - Администрация), с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации, выраженном в письме от 11.04.2011 N 01-03-2468 об отказе в рассмотрении вопроса о согласовании перепланировки нежилого помещения 3Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 6-я Советская ул., д. 22/22, лит. А, и об обязании рассмотреть вопрос о согласовании проекта перепланировки указанного помещения, а также о признании требования Администрации о предоставлении согласия собственников дома, расположенного по указанному адресу, незаконным.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Турина Жанна Сергеевна.
Решением суда от 02.12.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением апелляционного суда от 22.03.2012 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Податель жалобы ссылается на то, что является собственником упомянутого нежилого помещения, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома, приобретенного Обществом на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов с открытым акционерным обществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга"; Общество обратилось в Администрацию с заявлением о согласовании проекта перепланировки помещения; в ответ Администрация сообщила, что для рассмотрения данного вопроса необходимо предоставить полный пакет документов, в том числе документы, подтверждающие решение имущественно-правовых вопросов с собственниками помещений многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством.
Податель жалобы ссылается на статьи 36 и 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и указывает, что проект перепланировки разработан обществом с ограниченной ответственностью "РеалПроект" на основании согласования Управления (агентства) недвижимого имущества Центрального района, такая перепланировка по смыслу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации не относится к понятию реконструкция, поскольку не влечет изменения параметров капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения; Администрация не представила доказательства, подтверждающие, что необходимо согласие собственников многоквартирного дома на указанную перепланировку.
Податель жалобы указывает, что часть стены, планируемая под организацию входа, обслуживает только помещение, принадлежащее Обществу на праве собственности, не относится к общему имуществу дома с учетом положений пункта 1 статьи 36 ЖК РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Податель жалобы указывает, что согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом до настоящего времени не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, и право общей долевой собственности на земельный участок не возникло.
Податель жалобы считает, что Администрация не доказала правомерность требования согласия всех собственников общего имущества многоквартирного жилого дома на производство упомянутой перепланировки помещения, находящегося в собственности Общества.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Туриной Ж.С. обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Администрация о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 16.04.2009 Общество является собственником нежилого помещения 3-Н общей площадью 328, 2 кв. м, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. 6-я Советская, д. 22/22, лит. А. Помещение приобретено Обществом на основании договора купли-продажи от 06.03.2009 N 8864-ПА, заключенного с ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" по результатам торгов.
Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 17.11.2010 о согласовании проекта перепланировки помещения 3-Н с разделом его на два помещения, с раскрытием трех ранее заложенных оконных проемов со стороны лицевого фасада по ул. 6-й Советской, с устройством дополнительного входа и раскрытием трех ранее заложенных оконных проемов со стороны лицевого фасада по ул. Дегтярной, с реконструкцией существующего самовольно оборудованного входа-приямка, с устройством дополнительного входа со стороны дворового фасада здания.
В ответ на указанное заявление Администрация письмами от 09.12.2010 N 02/5691 и от 11.04.2011 N 01-03-2468 сообщила Обществу, что для рассмотрения данного вопроса необходимо предоставить полный пакет документов, в том числе документы, подтверждающие решение имущественно-правовых вопросов с собственниками помещений многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством.
Считая, что требования Администрации и ее бездействие, выраженное в несогласовании перепланировки помещения, являются незаконными, и нарушают права Общество в осуществлении предпринимательской деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований. При этом суд сослался на статью 25 ЖК РФ и пункт 1 статьи 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации и сделал вывод о том, что фактически имеет место реконструкции объекта недвижимости. Суд применил статьи 26, 27 и 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и посчитал, что планируемая реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома. Исходя из этого, суд пришел к выводу о том, что оснований для принятия решения о согласовании представленного Обществом проекта перепланировки помещения в отсутствии согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома у Администрации не имелось, в связи с чем нарушений прав и законных интересов Общества оспариваемым отказом не допущено.
Апелляционный суд применил пункт 2 статьи 209, пункт 1 статьи 246, пункт 1 статьи 247, пункт 1 статьи 290 ГК РФ, пункты 1 и 3 статьи 36, пункт 2 статьи 40 ЖК РФ и сослался на то, что перепланировка принадлежащего Обществу помещения предполагает оборудование отдельного входа в помещение, расположенного под жилой квартирой, при оборудовании отдельного входа в помещение должна быть пробита фасадная стена дома и оборудован приямок, из которого осуществляется вход в помещение, при этом в указанном нежилом помещении на момент рассмотрения настоящего спора без согласования в установленном порядке произведена самовольная перепланировка, что подтверждается штампом ГУ ГУИОН на плане вторичного объекта недвижимости, приобретенного Обществом.
Апелляционный суд применил пункт 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, согласно которому переоборудование (переустройство, перепланировка) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Под перепланировкой понимается перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Апелляционный суд посчитал установленным факт осуществления в принадлежащем Обществу помещении перепланировки, затрагивающей права собственников общего имущества многоквартирного жилого дома, без оформления разрешительной документации, в нарушение порядка, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 N 1135 "Правила содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге", сославшись на план вторичного объекта недвижимости ГУП ГУИОН, в котором зафиксирован факт осуществления самовольной перепланировки.
Апелляционный суд применил пункт 2 статьи 40 ЖК РФ, сделал вывод о том, что в принадлежащем Обществу помещении имеет место незаконная перепланировка, повлекшая уменьшение общего имущества многоквартирного дома и создающая угрозу безопасности проживания в нем граждан, в связи с чем признал требования Общества неправомерными.
Кассационная инстанция, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в связи с тем, что выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.
Вывод апелляционного суда о том, что в помещении 3-Н имеет место незаконная перепланировка, повлекшая уменьшение общего имущества многоквартирного дома и создающая угрозу безопасности проживания в нем граждан, не может быть признан обоснованным. Сделав такой вывод, апелляционный суд сослался на то, что это следует из материалов дела, но в нарушение пункта 12 части второй статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал в постановлении, какими именно, имеющимися в деле доказательствами, подтверждается, что произведенная перепланировка повлекла уменьшение общего имущества дома и создает угрозу безопасности граждан. Из плана вторичного объекта недвижимости ГУП ГУИОН от 05.05.2005, указанные обстоятельства не следуют. В плане вторичного объекта недвижимости 3-Н имеется запись о текущих изменениях помещения от 08.09.2005, то есть до приобретения помещения Обществом, следующего содержания: "Основание: самовольная перепланировка. Границы объекта изменены / не изменены", причем слово "изменены" зачеркнуто.
Сославшись на произведенную в помещении самовольную перепланировку, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что предметом настоящего спора является оспаривание Обществом отказа Администрации в согласовании перепланировки упомянутого помещения на основании представленного Обществом проекта перепланировки, разработанного после приобретения Обществом упомянутого помещения. В обоснование своего требования Общество ссылается на то, что проект разработан проектной организацией и согласован в установленном порядке, в том числе с Комитетом по градостроительству и архитектуре, государственным учреждением "Жилищное агентство Центрального района", с филиалом открытого акционерного общества "Ленэнерго" "Кабельная сеть", с отделом государственного пожарного надзора Центрального района, с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, а отказ Администрации основан на том, что на производство предусмотренной проектом перепланировки Общество не получило согласие всех собственников упомянутого многоквартирного дома.
Как следует из пункта 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, для правильного разрешения спора необходимо исследовать обстоятельства, связанные с тем, предусмотрено ли представленным Обществом в Администрацию проектом перепланировки помещения присоединение в результате выполнения работ к принадлежащему Обществу помещению части общего имущества многоквартирного дома. Однако суды указанные обстоятельства надлежащим образом не исследовали.
Ссылка суда первой инстанции на то, что фактически имеет место реконструкция объекта, не может быть признана обоснованной. При этом суд первой инстанции сослался на часть 1 статьи 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Однако эта статья регламентирует содержание документов территориального планирования субъектов Российской Федерации. Понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: "реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов".
Суд первой инстанции, сделав вывод о том, что представленный Обществом в Администрацию проект предполагает осуществление реконструкции, не установил, повлекут ли предусмотренные проектом работы изменение параметров объекта капитального строительства, то есть многоквартирного дома, или его частей, в частности площади, объема, расширение объекта, замену и (или) восстановление несущих строительных конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Суды не дали оценку доводу Общества о том, что самовольная перепланировка была произведена до приобретения помещения Обществом по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов торгов, а предусмотренные проектом работы влекут восстановление ранее заложенных оконных проемов, а также раздел помещения на два и оборудование входов, в результате предусмотренных работ не произойдет изменение параметров объекта и не будет производится замена и восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением отдельных элементов конструкций. Ссылка суда на то, что в ходе работ будет производится разборка части несущих конструкций дома, являющихся общим имуществом домовладельцев, оборудование нового входа и возведение новых стен, ничем не обоснованна. Суд не указал в решении на основании чего, он сделал указанный вывод. Если для правильного разрешения спора необходимы специальные теоретические и практические познания, суд может решить вопрос о привлечении к участию в деле специалиста или назначении экспертизы. Однако суды не воспользовались предусмотренным статьей 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на привлечение к участию в деле специалиста, обладающего специальными познаниями, не обсудили вопрос о привлечении к участию в деле Государственной административно-технической инспекции (ГАТИ) для более полного исследования обстоятельств и установления того, предусматривает проект перепланировки помещения 3-Н присоединение к нему части общего имущества многоквартирного жилого дома.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2 статьи 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в силу статьи 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Однако суды не проверили и не дали оценку доводу Общества о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не сформирован, следовательно, не входит в общее имущество многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах решение и постановление следует отменить, а дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проверив доводы всех участвующих в деле лиц, после чего дать установленным обстоятельствам правовую оценку.
При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 по делу N А56-40055/2011 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Возвратить закрытому акционерному обществу "БЛАГО", место нахождения: 193019, Санкт-Петербург, ул. Фаянсовая, д. 22, корп. 4, лит.д., ОГРН 1027809230921, из федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по кассационной жалобе по платежному поручению от 14.05.2012 N 215.
Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 12.07.2012 ПО ДЕЛУ N А56-40055/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2012 г. по делу N А56-40055/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 9 июля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В., при участии от ЗАО "Благо" Ленской А.Б. (доверенность от 14.05.2012), от Туриной Ж.С. - Колесник К.В. (доверенность от 01.11.2011), рассмотрев 09.07.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Благо" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2011 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А56-40055/2011,
установил:
Закрытое акционерное общество "БЛАГО", место нахождения: 193019, Санкт-Петербург, ул. Фаянсовая, д. 22, корп. 4, лит.д., ОГРН 1027809230921 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к администрации Центрального района Санкт-Петербурга, место нахождения: 193167, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 176, ОГРН 1037843045701 (далее - Администрация), с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации, выраженном в письме от 11.04.2011 N 01-03-2468 об отказе в рассмотрении вопроса о согласовании перепланировки нежилого помещения 3Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 6-я Советская ул., д. 22/22, лит. А, и об обязании рассмотреть вопрос о согласовании проекта перепланировки указанного помещения, а также о признании требования Администрации о предоставлении согласия собственников дома, расположенного по указанному адресу, незаконным.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Турина Жанна Сергеевна.
Решением суда от 02.12.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением апелляционного суда от 22.03.2012 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Податель жалобы ссылается на то, что является собственником упомянутого нежилого помещения, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома, приобретенного Обществом на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов с открытым акционерным обществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга"; Общество обратилось в Администрацию с заявлением о согласовании проекта перепланировки помещения; в ответ Администрация сообщила, что для рассмотрения данного вопроса необходимо предоставить полный пакет документов, в том числе документы, подтверждающие решение имущественно-правовых вопросов с собственниками помещений многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством.
Податель жалобы ссылается на статьи 36 и 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и указывает, что проект перепланировки разработан обществом с ограниченной ответственностью "РеалПроект" на основании согласования Управления (агентства) недвижимого имущества Центрального района, такая перепланировка по смыслу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации не относится к понятию реконструкция, поскольку не влечет изменения параметров капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения; Администрация не представила доказательства, подтверждающие, что необходимо согласие собственников многоквартирного дома на указанную перепланировку.
Податель жалобы указывает, что часть стены, планируемая под организацию входа, обслуживает только помещение, принадлежащее Обществу на праве собственности, не относится к общему имуществу дома с учетом положений пункта 1 статьи 36 ЖК РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Податель жалобы указывает, что согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом до настоящего времени не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, и право общей долевой собственности на земельный участок не возникло.
Податель жалобы считает, что Администрация не доказала правомерность требования согласия всех собственников общего имущества многоквартирного жилого дома на производство упомянутой перепланировки помещения, находящегося в собственности Общества.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Туриной Ж.С. обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Администрация о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 16.04.2009 Общество является собственником нежилого помещения 3-Н общей площадью 328, 2 кв. м, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. 6-я Советская, д. 22/22, лит. А. Помещение приобретено Обществом на основании договора купли-продажи от 06.03.2009 N 8864-ПА, заключенного с ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" по результатам торгов.
Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 17.11.2010 о согласовании проекта перепланировки помещения 3-Н с разделом его на два помещения, с раскрытием трех ранее заложенных оконных проемов со стороны лицевого фасада по ул. 6-й Советской, с устройством дополнительного входа и раскрытием трех ранее заложенных оконных проемов со стороны лицевого фасада по ул. Дегтярной, с реконструкцией существующего самовольно оборудованного входа-приямка, с устройством дополнительного входа со стороны дворового фасада здания.
В ответ на указанное заявление Администрация письмами от 09.12.2010 N 02/5691 и от 11.04.2011 N 01-03-2468 сообщила Обществу, что для рассмотрения данного вопроса необходимо предоставить полный пакет документов, в том числе документы, подтверждающие решение имущественно-правовых вопросов с собственниками помещений многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством.
Считая, что требования Администрации и ее бездействие, выраженное в несогласовании перепланировки помещения, являются незаконными, и нарушают права Общество в осуществлении предпринимательской деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований. При этом суд сослался на статью 25 ЖК РФ и пункт 1 статьи 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации и сделал вывод о том, что фактически имеет место реконструкции объекта недвижимости. Суд применил статьи 26, 27 и 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и посчитал, что планируемая реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома. Исходя из этого, суд пришел к выводу о том, что оснований для принятия решения о согласовании представленного Обществом проекта перепланировки помещения в отсутствии согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома у Администрации не имелось, в связи с чем нарушений прав и законных интересов Общества оспариваемым отказом не допущено.
Апелляционный суд применил пункт 2 статьи 209, пункт 1 статьи 246, пункт 1 статьи 247, пункт 1 статьи 290 ГК РФ, пункты 1 и 3 статьи 36, пункт 2 статьи 40 ЖК РФ и сослался на то, что перепланировка принадлежащего Обществу помещения предполагает оборудование отдельного входа в помещение, расположенного под жилой квартирой, при оборудовании отдельного входа в помещение должна быть пробита фасадная стена дома и оборудован приямок, из которого осуществляется вход в помещение, при этом в указанном нежилом помещении на момент рассмотрения настоящего спора без согласования в установленном порядке произведена самовольная перепланировка, что подтверждается штампом ГУ ГУИОН на плане вторичного объекта недвижимости, приобретенного Обществом.
Апелляционный суд применил пункт 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, согласно которому переоборудование (переустройство, перепланировка) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Под перепланировкой понимается перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Апелляционный суд посчитал установленным факт осуществления в принадлежащем Обществу помещении перепланировки, затрагивающей права собственников общего имущества многоквартирного жилого дома, без оформления разрешительной документации, в нарушение порядка, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 N 1135 "Правила содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге", сославшись на план вторичного объекта недвижимости ГУП ГУИОН, в котором зафиксирован факт осуществления самовольной перепланировки.
Апелляционный суд применил пункт 2 статьи 40 ЖК РФ, сделал вывод о том, что в принадлежащем Обществу помещении имеет место незаконная перепланировка, повлекшая уменьшение общего имущества многоквартирного дома и создающая угрозу безопасности проживания в нем граждан, в связи с чем признал требования Общества неправомерными.
Кассационная инстанция, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в связи с тем, что выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.
Вывод апелляционного суда о том, что в помещении 3-Н имеет место незаконная перепланировка, повлекшая уменьшение общего имущества многоквартирного дома и создающая угрозу безопасности проживания в нем граждан, не может быть признан обоснованным. Сделав такой вывод, апелляционный суд сослался на то, что это следует из материалов дела, но в нарушение пункта 12 части второй статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал в постановлении, какими именно, имеющимися в деле доказательствами, подтверждается, что произведенная перепланировка повлекла уменьшение общего имущества дома и создает угрозу безопасности граждан. Из плана вторичного объекта недвижимости ГУП ГУИОН от 05.05.2005, указанные обстоятельства не следуют. В плане вторичного объекта недвижимости 3-Н имеется запись о текущих изменениях помещения от 08.09.2005, то есть до приобретения помещения Обществом, следующего содержания: "Основание: самовольная перепланировка. Границы объекта изменены / не изменены", причем слово "изменены" зачеркнуто.
Сославшись на произведенную в помещении самовольную перепланировку, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что предметом настоящего спора является оспаривание Обществом отказа Администрации в согласовании перепланировки упомянутого помещения на основании представленного Обществом проекта перепланировки, разработанного после приобретения Обществом упомянутого помещения. В обоснование своего требования Общество ссылается на то, что проект разработан проектной организацией и согласован в установленном порядке, в том числе с Комитетом по градостроительству и архитектуре, государственным учреждением "Жилищное агентство Центрального района", с филиалом открытого акционерного общества "Ленэнерго" "Кабельная сеть", с отделом государственного пожарного надзора Центрального района, с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, а отказ Администрации основан на том, что на производство предусмотренной проектом перепланировки Общество не получило согласие всех собственников упомянутого многоквартирного дома.
Как следует из пункта 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, для правильного разрешения спора необходимо исследовать обстоятельства, связанные с тем, предусмотрено ли представленным Обществом в Администрацию проектом перепланировки помещения присоединение в результате выполнения работ к принадлежащему Обществу помещению части общего имущества многоквартирного дома. Однако суды указанные обстоятельства надлежащим образом не исследовали.
Ссылка суда первой инстанции на то, что фактически имеет место реконструкция объекта, не может быть признана обоснованной. При этом суд первой инстанции сослался на часть 1 статьи 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Однако эта статья регламентирует содержание документов территориального планирования субъектов Российской Федерации. Понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: "реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов".
Суд первой инстанции, сделав вывод о том, что представленный Обществом в Администрацию проект предполагает осуществление реконструкции, не установил, повлекут ли предусмотренные проектом работы изменение параметров объекта капитального строительства, то есть многоквартирного дома, или его частей, в частности площади, объема, расширение объекта, замену и (или) восстановление несущих строительных конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Суды не дали оценку доводу Общества о том, что самовольная перепланировка была произведена до приобретения помещения Обществом по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов торгов, а предусмотренные проектом работы влекут восстановление ранее заложенных оконных проемов, а также раздел помещения на два и оборудование входов, в результате предусмотренных работ не произойдет изменение параметров объекта и не будет производится замена и восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением отдельных элементов конструкций. Ссылка суда на то, что в ходе работ будет производится разборка части несущих конструкций дома, являющихся общим имуществом домовладельцев, оборудование нового входа и возведение новых стен, ничем не обоснованна. Суд не указал в решении на основании чего, он сделал указанный вывод. Если для правильного разрешения спора необходимы специальные теоретические и практические познания, суд может решить вопрос о привлечении к участию в деле специалиста или назначении экспертизы. Однако суды не воспользовались предусмотренным статьей 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на привлечение к участию в деле специалиста, обладающего специальными познаниями, не обсудили вопрос о привлечении к участию в деле Государственной административно-технической инспекции (ГАТИ) для более полного исследования обстоятельств и установления того, предусматривает проект перепланировки помещения 3-Н присоединение к нему части общего имущества многоквартирного жилого дома.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2 статьи 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в силу статьи 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Однако суды не проверили и не дали оценку доводу Общества о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не сформирован, следовательно, не входит в общее имущество многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах решение и постановление следует отменить, а дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проверив доводы всех участвующих в деле лиц, после чего дать установленным обстоятельствам правовую оценку.
При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 по делу N А56-40055/2011 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Возвратить закрытому акционерному обществу "БЛАГО", место нахождения: 193019, Санкт-Петербург, ул. Фаянсовая, д. 22, корп. 4, лит.д., ОГРН 1027809230921, из федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по кассационной жалобе по платежному поручению от 14.05.2012 N 215.
Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)