Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: О.Г.Красковской
Судей: Е.К.Яшкиной, С.И.Гребенщикова
при участии:
от ООО "ЖЭУ-6": Федоров В.П. - генеральный директор
от ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области": Масюкова С.В. - генеральный директор (решение от 17.05.2011 N 01-11)
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-6", общества с ограниченной ответственностью "Центр энергосбережения Сахалинской области"
на решение от 15.04.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2011
по делу N А59-3642/2009
Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья В.В.Иванов,
в апелляционном суде судьи: С.Б.Култышев, И.Л.Яковенко, Т.А.Аппакова
По иску общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-6"
к обществу с ограниченной ответственностью "Центр энергосбережения Сахалинской области"
третьи лица: ТСЖ "Бумажник", ООО "Центральная"
об обязании передать техническую документацию
Общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-6" (далее - ООО "ЖЭУ-6", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр энергосбережения Сахалинской области" (далее - ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области") об обязании передать технические паспорта на многоквартирные жилые дома, расположенные по адресам: ул. Сахалинская, 23-а, ул. Милицейская, 7-а, а также технические паспорта и поквартирные карточки формы А и Б на многоквартирные жилые дома, расположенные по адресам: ул. Хабаровская, 2, ул. Сахалинская, 5, ул. Дзержинского, 12, 12-а, пр.Мира, 95, ул. Бумажная, 22-а в г.Южно-Сахалинске.
Предъявленные истцом требования основаны на положениях Жилищного кодекса Российской Федерации (статья 161) и мотивированы незаконным удержанием ответчиком технической документации на спорные многоквартирные жилые дома в связи с избранием собственниками помещений в качестве управляющей организации ООО "ЖЭУ-6".
Решением от 11.12.2009 требования ООО "ЖЭУ-6" удовлетворены в полном объеме.
Постановлением апелляционного суда от 12.02.2010 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований ООО "ЖЭУ - 6" отказано по мотиву отсутствия у общества права на предъявление настоящего иска.
Постановлением кассационной инстанции от 31.05.2010 постановление апелляционного суда от 12.02.2010 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении дела постановлением от 23.07.2010 апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции от 11.12.2009.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.11.2010 решение от 11.12.2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2010 на основании пункта 4 части 4 статьи 288 АПК РФ отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ТСЖ "Бумажник", общество с ограниченной ответственностью "Центральная".
Определением от 14.04.2011 требование истца к ответчику в части многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: пр.Мира, 95 в г.Южно-Сахалинске выделено в отдельное производство.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта по существу спора истец, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил истребовать от ответчика технические паспорта, поквартирные карточки формы А и Б на многоквартирные жилые дома, расположенные в городе г.Южно-Сахалинске по адресам: ул. Хабаровская, 2, ул. Сахалинская, 5, ул. Дзержинского, 12, ул. Дзержинского, 12-А. Уточнения приняты судом.
Решением от 15.04.2011 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2011 решение суда изменено. Апелляционный суд обязал ответчика передать истцу всю испрашиваемую документацию на многоквартирные жилые дома, расположенные в г.Южно-Сахалинске по адресам: ул. Хабаровская, 2, ул. Сахалинская, 5, ул. Дзержинского, 12; в отношении жилого дома по ул. Дзержинского 12-А в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ЖЭУ-6" и ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области" обратились с кассационными жалобами.
ООО "ЖЭУ-6" в своей кассационной жалобе настаивает на отмене постановления апелляционного суда в части отказа в обязании ответчика передать документацию по жилому дому по ул. Дзержинского, 12-а как противоречащего положениям статей 44, 46, 161, 162 Жилищного кодекса РФ, а также правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 15.07.2010 N 1027/10. Истец считает, что является управляющей организацией в отношении названного жилого дома в силу договора с собственниками жилых помещений от 01.06.2009, заключенного на основании решений общего собрания собственников жилья, не оспоренных в судебном порядке. Указывает на отсутствие доказательств одностороннего отказа собственников жилья от этого договора и его расторжения в установленном гражданским законодательством порядке. Помимо этого, обращает внимание суда на несоответствие принятого апелляционным судом договора от 01.07.2009, заключенного с ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области", нормам статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области" в кассационной жалобе опровергает выводы судов в отношении избранной в жилых домах по ул. Хабаровская, 2, ул. Сахалинская, 5, ул. Дзержинского, 12 управляющей компании. При этом ответчик заявил, что собственники жилых домов по ул. Дзержинской, 12, 12-А в 2010 году изменили способ управления на непосредственное управление; в отношении остальных двух домов именно ответчик является управляющей организацией на основании протоколов общих собраний собственников домов, проведенных раньше, чем собрания собственников жилья об избрании истца управляющей организацией, и заключенных договоров управления жилых домов. Считает, что решение и постановление апелляционного суда следует отменить, в удовлетворении иска отказать полностью.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области" истец не согласился с изложенными в ней доводами и просил оставить ее без удовлетворения.
В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "ЖЭУ-6" и ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области" доводы своих кассационных жалоб поддержали в полном объеме, дав по ним пояснения и выразили несогласие с позицией противоположной стороны.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда кассационной инстанции не явились.
Проверив законность состоявшихся судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа находит их подлежащими отмене исходя из следующего.
Исследуя обстоятельства дела, суды установили, что по результатам конкурса в 2008 году по отбору управляющей организации для управления многоквартирными жилыми домами, расположенными по ул. Хабаровская, 2, ул. Сахалинская, 5, ул. Дзержинского, 12. ул. Дзержинского 12-А в г.Южно-Сахалинске, победителем признано ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области".
Доказательств заключения в соответствии статьей 162 Жилищного кодекса РФ договора на управление указанными выше домами ответчиком в материалы дела не представлено.
В то же время согласно актам от 29.05.2008 приема-передачи технической документации многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: ул. Хабаровская, 2; ул. Сахалинская, 5; ул. Дзержинского, 12; ул. Дзержинского, 12-а, подписанным МУП "ЖПЭТ" и ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области", ответчик принял инвентарные дела по домам, в состав которых входят технические паспорта на дома. Наличие у себя технических паспортов ответчик подтвердил. Помимо этого установлено, что стороны признали наличие у ответчика поквартирных карточек форм А и Б на многоквартирные жилые дома, расположенные в городе Южно-Сахалинске по адресам, в частности: ул. Хабаровская, 2; ул. Сахалинская, 5; ул. Дзержинского, 12; ул. Дзержинского, 12-А.
Кроме того, сторонами не оспаривалось, что фактически функции управляющей организации в отношении спорных домов в течение одного года со дня проведения конкурса осуществляло ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области".
В феврале - апреле 2009 года (21.02.2009, 10.03.2009, 29.04.2009) проведены общие собрания собственников спорных многоквартирных жилых домов и приняты решения путем заочного голосования о выборе способа управления - управляющей организацией ООО "ЖЭУ-6", собственники помещений в многоквартирных жилых домах заключили с ООО "ЖЭУ-6" договоры на управление многоквартирными жилыми домами от 01.06.2009 сроком на 5 лет.
Уклонение ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области" от совершения действий по передаче технической документации послужило поводом для обращения ООО "ЖЭУ-6" в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.
В силу положений статей 44, 46, 161, 162 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме и оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Дав оценку представленным в дело доказательствам с позиции статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил, что в отношении спорных домов собственники помещений в спорный период на общих собраниях выбрали в качестве управляющей организации ООО "ЖЭУ-6" и оформили в установленном гражданским и жилищным законодательством порядке свои правоотношения, заключив договоры управления многоквартирным домом.
На этом основании суд пришел к выводу, что у истца возникло право на управление этими домами, а у ответчика возникла корреспондирующая ему обязанность в соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ передать испрашиваемую ООО "ЖЭУ-6" техническую документацию на многоквартирные дома. Поэтому требования истца признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном объеме.
Возражения ответчика о том, что именно он управляет спорными жилыми домами, суд первой инстанции опроверг со ссылкой на отсутствие доказательств прекращения договорных отношений с истцом по правилам, предусмотренным пунктами 8, 8.2 статьи 161 ЖК РФ и главой 29 ГК РФ.
Повторно рассматривая дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции относительно избранной собственниками жилья управляющей организации и признал таковой ООО "ЖЭУ-6" по многоквартирным домам по ул. Хабаровская, 2, ул. Сахалинская, 5, ул. Дзержинского 12.
В обоснование своих выводов апелляционный суд, в том числе сослался на протоколы общих собраний собственников помещений, подтверждающих волеизъявление домовладельцев на управление домом со стороны истца. В то же время более поздние по дате проведения (по сравнению с заключенными истцом договорами от 01.06.2009) общие собрания собственников помещений в данных домах, выявившие волю собственников на управление домом ответчиком, признаны апелляционным судом неправомочными в силу статьи 45 ЖК РФ.
Между тем, при проверке обоснованности иска в части обязания ответчика передать истцу соответствующую техническую документацию в отношении многоквартирного дома, расположенного по ул. Дзержинского, 12-А, апелляционный суд на основе оценки протокола общего собрания собственников жилья от 01.07.2009, отразившего волю собственников на управление домом ответчиком, датированного более поздней датой по сравнению протоколом от 21.02.2009 (избравшего управляющей организацией истца), и не усмотрев нарушений в части кворума общего собрания, в отсутствие доказательств оспаривания итогов собрания от 01.07.2009, признал, что по этому дому волеизъявление собственников направлено на управление домом ответчиком.
Определив, что управляющей организацией в доме по ул. Дзержинского, 12-А является ответчик, апелляционный суд отказал в удовлетворении требований истца в этой части.
Однако, исследуя обстоятельства дела, суды не учли имеющиеся в деле протоколы заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных по ул. Дзержинского, 12, 12-А, датированных 05.03.2010 (т. 14 л.д. 64-65, 71-72), в которых имеются сведения об изменении собственниками помещений этих домов способа управления многоквартирным домом с управления управляющей организации на непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Должной правовой оценки данным документам со стороны судов не дано. При этом следует отметить, что такие доводы заявлялись ответчиком в ходе рассмотрения дела и оставлены судами без внимания.
Отраженные в данных документах сведения, достоверность которых судами не проверялась, ставят под сомнение правильность выводов судов относительно избранного собственниками помещений в этих домах способа управления и, как следствие, о том, являются ли истец либо ответчик управляющими организациями в этих домах. Исследование указанных в этих документах обстоятельств значимо для настоящего спора с точки зрения установления наличия (отсутствия) у ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области" обязанности по передаче ООО "ЖЭУ-6" технической документации в установленном пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ порядке.
Поэтому решение и постановление апелляционного суда как принятые по неполно исследованным обстоятельствам дела и с нарушением норм процессуального права (статьи 71, 170, 271 АПК РФ) подлежат отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, основываясь на имеющихся в деле доказательствах, установить действующий избранный собственниками жилых помещений способ управления спорными многоквартирными домами, проверить соблюден ли собственниками жилья установленный гражданским и жилищным законодательством порядок выбора (либо изменения) способа управления домами или управляющей организации, определить организацию, осуществляющую управление домами (в случае выявления, что спорные дома управляются посредством управляющей организации), и в зависимости от установленного разрешить настоящий спор. Кроме того, при необходимости при новом рассмотрении суду следует принять во внимание итоги дела N А65-11798/2010-СГ3-1, судебные акты по которому пересмотрены в порядке надзора Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (22.11.2011 N 7677/11).
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 15.04.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2011 по делу N А59-3642/2009 Арбитражного суда Сахалинской области отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 27.12.2011 N Ф03-5632/2011 ПО ДЕЛУ N А59-3642/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 декабря 2011 г. N Ф03-5632/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: О.Г.Красковской
Судей: Е.К.Яшкиной, С.И.Гребенщикова
при участии:
от ООО "ЖЭУ-6": Федоров В.П. - генеральный директор
от ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области": Масюкова С.В. - генеральный директор (решение от 17.05.2011 N 01-11)
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-6", общества с ограниченной ответственностью "Центр энергосбережения Сахалинской области"
на решение от 15.04.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2011
по делу N А59-3642/2009
Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья В.В.Иванов,
в апелляционном суде судьи: С.Б.Култышев, И.Л.Яковенко, Т.А.Аппакова
По иску общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-6"
к обществу с ограниченной ответственностью "Центр энергосбережения Сахалинской области"
третьи лица: ТСЖ "Бумажник", ООО "Центральная"
об обязании передать техническую документацию
Общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-6" (далее - ООО "ЖЭУ-6", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр энергосбережения Сахалинской области" (далее - ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области") об обязании передать технические паспорта на многоквартирные жилые дома, расположенные по адресам: ул. Сахалинская, 23-а, ул. Милицейская, 7-а, а также технические паспорта и поквартирные карточки формы А и Б на многоквартирные жилые дома, расположенные по адресам: ул. Хабаровская, 2, ул. Сахалинская, 5, ул. Дзержинского, 12, 12-а, пр.Мира, 95, ул. Бумажная, 22-а в г.Южно-Сахалинске.
Предъявленные истцом требования основаны на положениях Жилищного кодекса Российской Федерации (статья 161) и мотивированы незаконным удержанием ответчиком технической документации на спорные многоквартирные жилые дома в связи с избранием собственниками помещений в качестве управляющей организации ООО "ЖЭУ-6".
Решением от 11.12.2009 требования ООО "ЖЭУ-6" удовлетворены в полном объеме.
Постановлением апелляционного суда от 12.02.2010 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований ООО "ЖЭУ - 6" отказано по мотиву отсутствия у общества права на предъявление настоящего иска.
Постановлением кассационной инстанции от 31.05.2010 постановление апелляционного суда от 12.02.2010 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении дела постановлением от 23.07.2010 апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции от 11.12.2009.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.11.2010 решение от 11.12.2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2010 на основании пункта 4 части 4 статьи 288 АПК РФ отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ТСЖ "Бумажник", общество с ограниченной ответственностью "Центральная".
Определением от 14.04.2011 требование истца к ответчику в части многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: пр.Мира, 95 в г.Южно-Сахалинске выделено в отдельное производство.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта по существу спора истец, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил истребовать от ответчика технические паспорта, поквартирные карточки формы А и Б на многоквартирные жилые дома, расположенные в городе г.Южно-Сахалинске по адресам: ул. Хабаровская, 2, ул. Сахалинская, 5, ул. Дзержинского, 12, ул. Дзержинского, 12-А. Уточнения приняты судом.
Решением от 15.04.2011 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2011 решение суда изменено. Апелляционный суд обязал ответчика передать истцу всю испрашиваемую документацию на многоквартирные жилые дома, расположенные в г.Южно-Сахалинске по адресам: ул. Хабаровская, 2, ул. Сахалинская, 5, ул. Дзержинского, 12; в отношении жилого дома по ул. Дзержинского 12-А в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ЖЭУ-6" и ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области" обратились с кассационными жалобами.
ООО "ЖЭУ-6" в своей кассационной жалобе настаивает на отмене постановления апелляционного суда в части отказа в обязании ответчика передать документацию по жилому дому по ул. Дзержинского, 12-а как противоречащего положениям статей 44, 46, 161, 162 Жилищного кодекса РФ, а также правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 15.07.2010 N 1027/10. Истец считает, что является управляющей организацией в отношении названного жилого дома в силу договора с собственниками жилых помещений от 01.06.2009, заключенного на основании решений общего собрания собственников жилья, не оспоренных в судебном порядке. Указывает на отсутствие доказательств одностороннего отказа собственников жилья от этого договора и его расторжения в установленном гражданским законодательством порядке. Помимо этого, обращает внимание суда на несоответствие принятого апелляционным судом договора от 01.07.2009, заключенного с ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области", нормам статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области" в кассационной жалобе опровергает выводы судов в отношении избранной в жилых домах по ул. Хабаровская, 2, ул. Сахалинская, 5, ул. Дзержинского, 12 управляющей компании. При этом ответчик заявил, что собственники жилых домов по ул. Дзержинской, 12, 12-А в 2010 году изменили способ управления на непосредственное управление; в отношении остальных двух домов именно ответчик является управляющей организацией на основании протоколов общих собраний собственников домов, проведенных раньше, чем собрания собственников жилья об избрании истца управляющей организацией, и заключенных договоров управления жилых домов. Считает, что решение и постановление апелляционного суда следует отменить, в удовлетворении иска отказать полностью.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области" истец не согласился с изложенными в ней доводами и просил оставить ее без удовлетворения.
В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "ЖЭУ-6" и ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области" доводы своих кассационных жалоб поддержали в полном объеме, дав по ним пояснения и выразили несогласие с позицией противоположной стороны.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда кассационной инстанции не явились.
Проверив законность состоявшихся судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа находит их подлежащими отмене исходя из следующего.
Исследуя обстоятельства дела, суды установили, что по результатам конкурса в 2008 году по отбору управляющей организации для управления многоквартирными жилыми домами, расположенными по ул. Хабаровская, 2, ул. Сахалинская, 5, ул. Дзержинского, 12. ул. Дзержинского 12-А в г.Южно-Сахалинске, победителем признано ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области".
Доказательств заключения в соответствии статьей 162 Жилищного кодекса РФ договора на управление указанными выше домами ответчиком в материалы дела не представлено.
В то же время согласно актам от 29.05.2008 приема-передачи технической документации многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: ул. Хабаровская, 2; ул. Сахалинская, 5; ул. Дзержинского, 12; ул. Дзержинского, 12-а, подписанным МУП "ЖПЭТ" и ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области", ответчик принял инвентарные дела по домам, в состав которых входят технические паспорта на дома. Наличие у себя технических паспортов ответчик подтвердил. Помимо этого установлено, что стороны признали наличие у ответчика поквартирных карточек форм А и Б на многоквартирные жилые дома, расположенные в городе Южно-Сахалинске по адресам, в частности: ул. Хабаровская, 2; ул. Сахалинская, 5; ул. Дзержинского, 12; ул. Дзержинского, 12-А.
Кроме того, сторонами не оспаривалось, что фактически функции управляющей организации в отношении спорных домов в течение одного года со дня проведения конкурса осуществляло ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области".
В феврале - апреле 2009 года (21.02.2009, 10.03.2009, 29.04.2009) проведены общие собрания собственников спорных многоквартирных жилых домов и приняты решения путем заочного голосования о выборе способа управления - управляющей организацией ООО "ЖЭУ-6", собственники помещений в многоквартирных жилых домах заключили с ООО "ЖЭУ-6" договоры на управление многоквартирными жилыми домами от 01.06.2009 сроком на 5 лет.
Уклонение ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области" от совершения действий по передаче технической документации послужило поводом для обращения ООО "ЖЭУ-6" в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.
В силу положений статей 44, 46, 161, 162 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме и оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Дав оценку представленным в дело доказательствам с позиции статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил, что в отношении спорных домов собственники помещений в спорный период на общих собраниях выбрали в качестве управляющей организации ООО "ЖЭУ-6" и оформили в установленном гражданским и жилищным законодательством порядке свои правоотношения, заключив договоры управления многоквартирным домом.
На этом основании суд пришел к выводу, что у истца возникло право на управление этими домами, а у ответчика возникла корреспондирующая ему обязанность в соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ передать испрашиваемую ООО "ЖЭУ-6" техническую документацию на многоквартирные дома. Поэтому требования истца признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном объеме.
Возражения ответчика о том, что именно он управляет спорными жилыми домами, суд первой инстанции опроверг со ссылкой на отсутствие доказательств прекращения договорных отношений с истцом по правилам, предусмотренным пунктами 8, 8.2 статьи 161 ЖК РФ и главой 29 ГК РФ.
Повторно рассматривая дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции относительно избранной собственниками жилья управляющей организации и признал таковой ООО "ЖЭУ-6" по многоквартирным домам по ул. Хабаровская, 2, ул. Сахалинская, 5, ул. Дзержинского 12.
В обоснование своих выводов апелляционный суд, в том числе сослался на протоколы общих собраний собственников помещений, подтверждающих волеизъявление домовладельцев на управление домом со стороны истца. В то же время более поздние по дате проведения (по сравнению с заключенными истцом договорами от 01.06.2009) общие собрания собственников помещений в данных домах, выявившие волю собственников на управление домом ответчиком, признаны апелляционным судом неправомочными в силу статьи 45 ЖК РФ.
Между тем, при проверке обоснованности иска в части обязания ответчика передать истцу соответствующую техническую документацию в отношении многоквартирного дома, расположенного по ул. Дзержинского, 12-А, апелляционный суд на основе оценки протокола общего собрания собственников жилья от 01.07.2009, отразившего волю собственников на управление домом ответчиком, датированного более поздней датой по сравнению протоколом от 21.02.2009 (избравшего управляющей организацией истца), и не усмотрев нарушений в части кворума общего собрания, в отсутствие доказательств оспаривания итогов собрания от 01.07.2009, признал, что по этому дому волеизъявление собственников направлено на управление домом ответчиком.
Определив, что управляющей организацией в доме по ул. Дзержинского, 12-А является ответчик, апелляционный суд отказал в удовлетворении требований истца в этой части.
Однако, исследуя обстоятельства дела, суды не учли имеющиеся в деле протоколы заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных по ул. Дзержинского, 12, 12-А, датированных 05.03.2010 (т. 14 л.д. 64-65, 71-72), в которых имеются сведения об изменении собственниками помещений этих домов способа управления многоквартирным домом с управления управляющей организации на непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Должной правовой оценки данным документам со стороны судов не дано. При этом следует отметить, что такие доводы заявлялись ответчиком в ходе рассмотрения дела и оставлены судами без внимания.
Отраженные в данных документах сведения, достоверность которых судами не проверялась, ставят под сомнение правильность выводов судов относительно избранного собственниками помещений в этих домах способа управления и, как следствие, о том, являются ли истец либо ответчик управляющими организациями в этих домах. Исследование указанных в этих документах обстоятельств значимо для настоящего спора с точки зрения установления наличия (отсутствия) у ООО "Центр энергосбережения Сахалинской области" обязанности по передаче ООО "ЖЭУ-6" технической документации в установленном пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ порядке.
Поэтому решение и постановление апелляционного суда как принятые по неполно исследованным обстоятельствам дела и с нарушением норм процессуального права (статьи 71, 170, 271 АПК РФ) подлежат отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, основываясь на имеющихся в деле доказательствах, установить действующий избранный собственниками жилых помещений способ управления спорными многоквартирными домами, проверить соблюден ли собственниками жилья установленный гражданским и жилищным законодательством порядок выбора (либо изменения) способа управления домами или управляющей организации, определить организацию, осуществляющую управление домами (в случае выявления, что спорные дома управляются посредством управляющей организации), и в зависимости от установленного разрешить настоящий спор. Кроме того, при необходимости при новом рассмотрении суду следует принять во внимание итоги дела N А65-11798/2010-СГ3-1, судебные акты по которому пересмотрены в порядке надзора Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (22.11.2011 N 7677/11).
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 15.04.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2011 по делу N А59-3642/2009 Арбитражного суда Сахалинской области отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.Красковская
О.Г.Красковская
Судьи
Е.К.Яшкина
С.И.Гребенщиков
Е.К.Яшкина
С.И.Гребенщиков
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)