Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01.11.2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 03.11.2011 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Хомякова Э.Г.,
при участии в заседании:
от истца (заявителя) ЖСК "Старт-Беловежский" - ОГРН 1037739118933, Андреев О.С., протокол N 1 от 04.03.2011 г.
от ответчика ООО "Мелисса и К" - Бердник В.В., директор, приказ от 01.01.2011 г. N 1
рассмотрев 01 ноября 2011 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ООО "Мелисса и К"
на решение (определение) от 20.04.2011 г.
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей (судьями) Яниной Е.Н.,
на постановление (определение) от 20.07.2011 г.
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями (судьей) Тихоновым А.П., Поповой Г.Н., Левиной Т.Ю.,
по иску ЖСК "Старт-Беловежский"
к ООО "Мелисса и К"
о взыскании задолженности, пени, судебных расходов
установил:
ЖСК "Старт-Беловежский" обратился В Арбитражный суд г. Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ООО "Мелисса и К" о взыскании денежных средств в общей сумме 403.692 руб. 17 коп., составляющих в том числе: 284.661 руб. 93 коп. - долг по арендной плате за период с декабря 2009 г. по 15.10.2010 г. и 70.270 руб. 24 коп. - пени, начисленные истцом ответчиком за просрочку оплаты арендной платы за период с 11.12.2009 г. по 17.02.11 г., а также расходов на оплату услуг представителя в сумме 30.000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2010 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2010 г., исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Мелисса и К" в пользу Жилищно-строительного кооператива "Старт-Беловежский" денежные средства в сумме 284.661 рубля, пени в сумме 15.537 рублей 69 коп., расходы по уплате госпошлины в сумме 8.458, а также расходы на оплату услуг представителя в сумме 20.000 рублей
В кассационной жалобе ООО "Мелисса и К" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной по основаниям несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение.
В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:
- согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже, если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Таким недостатком, препятствующим целевому пользованию Помещением, явилась необеспеченность холодным водоснабжением с 10.10.2008, а затем с 09.04.2009 г. горячим водоснабжением и канализацией (т. 1, л.д. 114). После 09.04.2009 Арендодатель не исполнял свое договорное обязательство по П.2.2.Д в редакции Изменений к договору от 16.09.2004: обеспечить Помещение водоснабжением и канализацией (т. 1, л.д. 98).
В ответ на предписание обеспечить подачу холодной воды Арендодатель на следующий день, т.е. 09.04.2009 ухудшил условия, т.к. отключил горячую воду и демонтировал систему канализации (т. 2, л.д. 28), а в последующем не реагировал на претензию Арендатора (т. 1, л.д. 114).
При наличии таких запретов и санкций Арендатор приостановил предпринимательскую деятельность, о чем свидетельствует Акт от 14.05.2009 (т. 1, л.д. 126) и в последующем по той же причине не смог ее возобновить.
Данные обстоятельства не были приняты судами во внимание.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.04.2003 г. между ЖСК "Старт-Беловежский" (арендодатель) и ООО "Мелисса и К" (арендатор) был заключен договор имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме, в соответствии с которым истец сдает в аренду ответчику принадлежащее ему нежилое помещение в жилом доме по адресу: г. Москва, Беловежская ул., д. 39, корп. 5, общей площадью 72,3 кв. м (1-й этаж, помещение N 1: комн.: 15 - 23) для использования в качестве аптеки и магазина с режимом работы в пределах с 08 до 23 часов в обычные рабочие дни, в выходные дни - с 10 до 22 часов (п. 1 Договора).
Право собственности ЖСК "Старт-Беловежский" на помещения площадью 719,8 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Беловежская, д. 39, корп. 5, состоящие из комнат 1 - 23 помещения I; комнат 1 - 20 помещения III; комнат 1, 1а помещения IV; комнат 1 - 15, 15а, 16, 16а, 17 - 25 помещения V этажа 1 подтверждается свидетельством о регистрации права от 08.04.2003 г. 77АБ 197825.
Срок действия договора аренды установлен до 31.12.2012 г. (п. 1.6 Изменений и Дополнений к Договору от 16.09.2004 г.).
Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Москве.
Помещение было передано истцу по акту приема-передачи от 16.09.2004 г.
В арендованном истцом помещении были расположены аптечный пункт и зоомагазин.
Согласно п. п. 4.2, 4.3.,4.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2004 г. размер арендной платы установлен сторонами 150 долларов США за 1 квадратный метр в год или 12.50 долларов за 1 квадратный метр в месяц.
Арендные платежи оплачиваются не позднее 10-го числа текущего месяца.
В силу п. 7.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2004 г. договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по требованию одной из сторон при условии письменного уведомления другой стороны за 30 рабочих дней о предстоящем расторжении.
В соответствии с пунктом 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Указанная норма права не связывает право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Арендодатель уведомлением от 23.04.010 г. N 124 известил ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п. 7.3 договора аренды и п. 3 ст. 450 ГК РФ. Данное уведомление было получено ответчиком 29.04.2010 г. (л.д. 20 том 1).
Суды пришли к обоснованному выводу, что исходя из положений п. 7.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2004 г., договор аренды от 01.04.2003 г. прекратил свое действие 29.05.2010 г.
Акт приема-передачи (возврата) помещений в связи с прекращением действии договора аренды подписан сторонами 15.10.2010 г. (л.д. 73 том 1).
Истец на основании ст. 614, ст. 622 ГК РФ предъявил ответчику требование о об оплате долга по арендной плате в сумме 284.661 руб. 93 коп. за период с декабря 2009 г. по 15.10.2010 г.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Учитывая изложенное, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 284661 руб.
Довод ответчика о том, что арендодатель в нарушение принятых на себя обязательств по договору аренды отключил поступление водоснабжения и канализации в арендуемые ответчиком помещения, что повлекло за собой невозможность использования арендуемого помещения по целевому назначению и с 14.05.2009 г. ответчик фактически не ведет предпринимательской деятельности и не использует арендуемое помещение, правомерно отклонен судами.
Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 по делу N А40-72112/09-6-557 по иску ООО "Мелисса и К" (арендатор к ЖСК "Старт-Беловежский" (арендодатель) о запрете препятствовать в пользовании имуществом, являющимся объектом аренды по Договору аренды от 01.04.2003 г., об обязании устранить препятствия в пользовании имуществом, являющимся объектом аренды по Договору аренды от 01.04.2003 г., посредством восстановления бесперебойной подачи холодного и горячего водоснабжения объекта аренды, восстановления системы канализации, и взыскании 721 021 руб. убытков, причиненных допущенными в период с 14.05.2009 г. препятствиями в пользовании объектом аренды установлено следующее: договором аренды не установлено, поэтажный план по состоянию на какую дату определяет являющиеся объектом аренды помещения. Поэтажный план к Договору аренды не приложен. Представленные сторонами поэтажные планы и экспликации БТИ, выполненные по состоянию на 22.03.1997 г., 14.05.2001 г. и 21.10.2004 г., отражают различные сведения о нумерации, площади и назначении помещений. Определенным в Договоре аренды помещениям общей площадью 72,3 кв. м, состоящим из комнат 15 - 23 помещения I этажа 1, соответствуют (по нумерации и площади помещений) помещения, отраженные:
- как на представленных Истцом (ООО "Мелисса и К") поэтажном плане и экспликация БТИ, выполненных по состоянию на 14.05.2001 г., предполагающих наличие в составе объекта аренды помещения законно переоборудованного помещения уборной,
- так и помещения, отраженные как на представленных Ответчиком (ЖСК "Старт-Беловежский") поэтажном плане и экспликация БТИ, выполненных по состоянию на 21.10.2004 г. (Т. 2, л.д. 31, рис. 2), не предполагающих наличие в составе объекта аренды незаконно переоборудованного помещения уборной.
Из представленных самим Истцом (ООО "Мелисса и К") суду апелляционной инстанции дополнительных доказательств следует, что еще в 2001 году ЖСК "Старт-Беловежский" и ООО "Мелисса и К" осуществляли действия, направленные на получение необходимых согласований госорганов на перепланировку помещений по адресу: г. Москва, ул. Беловежская, д. 39, корп. 5. Фактически в период срока аренды, установленного Договором аренды от 01.04.2003 г., комната 18 представляла собой помещение уборной, в которое подавалась горячая и холодная вода и из которого принимались сточные воды. С 14.05.2009 г. арендодатель со ссылкой на определение Кунцевского районного суда г. Москвы от 18.05.2007 г. по делу N 2-102/07 прекратил возможность подачи в указанное помещение уборной горячей и холодной воды, а также возможность принятия сточных вод, - что им не оспаривается.
В постановлении ФАС Московского округа от 13.08.2010 N КГ-А40/8642-10 по делу N А40-72112/09-6-557 указано, что отключение водоснабжения произошло по вине самого истца.
Судом первой инстанции установлено, что во исполнение определения Кунцевского районного суда г. Москвы от 18.05.2007 года ЖСК "Старт-Беловежский" должен демонтировать санузел, расположенный в помещениях, арендуемых ООО "Мелисса и К".
Согласно акту от 10.10.2008 года затопление подвального помещения произошло по вине ООО "Мелисса и К".
Для предотвращения дальнейшего затопления помещения, работником эксплуатирующей организации (ООО "СК Борджи") была приостановлена подача холодной воды.
Кроме того, согласно актам от 01.06.2009 г., 04.09.2009 г., 12.10.2009 г. сотрудники ООО "Мелисса и К" не пускали в арендованное помещение представителей ЖСК "Старт-Беловежский", в том числе, и для проведения строительных работ по укреплению самостоятельно сделанного проема в стене согласно определению суда. Таким образом, суды не установили неправомерности действий ЖСК "Старт-Беловежский" по отключению водоснабжения, а также факта препятствования им ООО "Мелисса и К" в пользовании имуществом.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии со статьями 606, 611 ГК РФ содержание договора аренды составляют обязанность арендодателя предоставить арендатору во временное владение и пользование имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, с одной стороны, и обязанность арендатора вносить плату за пользование этим имуществом, с другой.
Главной составляющей арендных обязательств является наличие возможности арендатора пользоваться переданным ему в аренду имуществом в соответствии с целями его предоставления.
Как правомерно указал суд первой инстанции, действующее законодательство не предусматривает возможность освобождения от уплаты арендных платежей в случае неиспользования арендованного имущества.
Арендная плата подлежит уплате арендодателю независимо от того, имеет ли место фактическое пользование имуществом или нет. В силу указанной нормы права арендатор уплачивает арендную плату не только за пользование, но и за владение предметом аренды.
Нормы статьи 612 ГК РФ предусматривают ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии с нормой пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или догов ором. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право осуществить капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Однако, арендатор данным правом не воспользовался.
Вместе с тем, доказательств невозможности использования арендованным помещением под аптеку и зоомагазин в материалах дела не имеется, а представленные ответчиком акт по результатам мероприятия по контролю от 08.04.2009 г. и предписание должностного лица. уполномоченного осуществлять государственный, санитарно-эпидемиологический надзор об устранении выявленных нарушений санитарных правил от 08.04.2009 г., акт от 14.05.2009 г. таковыми не являются, ответчиком не представлено доказательств приостановления деятельности предприятия, либо извещения арендодателя о приостановлении арендных отношений в связи с невозможностью использования арендуемого помещения.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности наличия в течение периода, о взыскании арендной платы за который заявлен иск, препятствий в пользовании объектом аренды по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель.
В связи с чем, установленных п. 1 ст. 620 ГК РФ оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы не имеется
Истцом ответчику на основании ст. 330 ГК РФ и п. 5.1 договор в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2004 г. за нарушение срока оплаты арендной платы в период с декабря 2009 по август 2010 начислена пеня в сумме 70.270 руб. 24 коп. - за период с 11.12.2009 г. по 20.02.11 г.
Расчет суммы пени судом проверен.
Оценив представленные в материалах дела доказательства с учетом требований статьи 71 АПК РФ, произведя перерасчет пени и принимая во внимание период просрочки, допущенный ответчиком и размер задолженности, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика пени с сумме 15.537 руб. 69 коп. за период с 10.12.2009 г. по 29.05.2010 г.
В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно ст. 106 АПК РФ, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
В соответствии с ч. 2 ст. 110 АПК РФ, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Таким образом, необходимым условием для компенсации судебных издержек, понесенных стороной, в пользу которой принято судебное решение, является соответствие предъявленной к взысканию суммы таких расходов критерию разумности.
При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя принимаются во внимание относимость расходов к делу; объем и сложность выполненной работы; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в данном регионе стоимость на сходные услуги с учетом квалификации лиц, оказывающих услуги; продолжительность рассмотрения дела; другие обстоятельства, свидетельствующие о разумности этих расходов.
Судом первой инстанции установлено, что 12.08.2010 г. между истцом и адвокатом Панковой Лидией Алексеевной заключен договор на оказание юридических услуг N 34.
Истец понес судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30.000 руб., что подтверждается платежным поручением N 233 от 13.08.2010 г.
На основании ст. ст. 101, 106, 110 АПК РФ суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 20.000 руб. исходя из разумных пределов с учетом объема и сложности выполненной работы, продолжительности рассмотрения дела, времени, которое реально могло быть затрачено на подготовку позиции по данному спору.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 апреля 2011 г. по делу N А40-119441/10-28-1015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Мелисса и К" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
Э.Г.ХОМЯКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 03.11.2011 ПО ДЕЛУ N А40-119441/10-28-1015
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 ноября 2011 г. по делу N А40-119441/10-28-1015
Резолютивная часть постановления объявлена 01.11.2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 03.11.2011 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Хомякова Э.Г.,
при участии в заседании:
от истца (заявителя) ЖСК "Старт-Беловежский" - ОГРН 1037739118933, Андреев О.С., протокол N 1 от 04.03.2011 г.
от ответчика ООО "Мелисса и К" - Бердник В.В., директор, приказ от 01.01.2011 г. N 1
рассмотрев 01 ноября 2011 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ООО "Мелисса и К"
на решение (определение) от 20.04.2011 г.
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей (судьями) Яниной Е.Н.,
на постановление (определение) от 20.07.2011 г.
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями (судьей) Тихоновым А.П., Поповой Г.Н., Левиной Т.Ю.,
по иску ЖСК "Старт-Беловежский"
к ООО "Мелисса и К"
о взыскании задолженности, пени, судебных расходов
установил:
ЖСК "Старт-Беловежский" обратился В Арбитражный суд г. Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ООО "Мелисса и К" о взыскании денежных средств в общей сумме 403.692 руб. 17 коп., составляющих в том числе: 284.661 руб. 93 коп. - долг по арендной плате за период с декабря 2009 г. по 15.10.2010 г. и 70.270 руб. 24 коп. - пени, начисленные истцом ответчиком за просрочку оплаты арендной платы за период с 11.12.2009 г. по 17.02.11 г., а также расходов на оплату услуг представителя в сумме 30.000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2010 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2010 г., исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Мелисса и К" в пользу Жилищно-строительного кооператива "Старт-Беловежский" денежные средства в сумме 284.661 рубля, пени в сумме 15.537 рублей 69 коп., расходы по уплате госпошлины в сумме 8.458, а также расходы на оплату услуг представителя в сумме 20.000 рублей
В кассационной жалобе ООО "Мелисса и К" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной по основаниям несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение.
В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:
- согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже, если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Таким недостатком, препятствующим целевому пользованию Помещением, явилась необеспеченность холодным водоснабжением с 10.10.2008, а затем с 09.04.2009 г. горячим водоснабжением и канализацией (т. 1, л.д. 114). После 09.04.2009 Арендодатель не исполнял свое договорное обязательство по П.2.2.Д в редакции Изменений к договору от 16.09.2004: обеспечить Помещение водоснабжением и канализацией (т. 1, л.д. 98).
В ответ на предписание обеспечить подачу холодной воды Арендодатель на следующий день, т.е. 09.04.2009 ухудшил условия, т.к. отключил горячую воду и демонтировал систему канализации (т. 2, л.д. 28), а в последующем не реагировал на претензию Арендатора (т. 1, л.д. 114).
При наличии таких запретов и санкций Арендатор приостановил предпринимательскую деятельность, о чем свидетельствует Акт от 14.05.2009 (т. 1, л.д. 126) и в последующем по той же причине не смог ее возобновить.
Данные обстоятельства не были приняты судами во внимание.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.04.2003 г. между ЖСК "Старт-Беловежский" (арендодатель) и ООО "Мелисса и К" (арендатор) был заключен договор имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме, в соответствии с которым истец сдает в аренду ответчику принадлежащее ему нежилое помещение в жилом доме по адресу: г. Москва, Беловежская ул., д. 39, корп. 5, общей площадью 72,3 кв. м (1-й этаж, помещение N 1: комн.: 15 - 23) для использования в качестве аптеки и магазина с режимом работы в пределах с 08 до 23 часов в обычные рабочие дни, в выходные дни - с 10 до 22 часов (п. 1 Договора).
Право собственности ЖСК "Старт-Беловежский" на помещения площадью 719,8 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Беловежская, д. 39, корп. 5, состоящие из комнат 1 - 23 помещения I; комнат 1 - 20 помещения III; комнат 1, 1а помещения IV; комнат 1 - 15, 15а, 16, 16а, 17 - 25 помещения V этажа 1 подтверждается свидетельством о регистрации права от 08.04.2003 г. 77АБ 197825.
Срок действия договора аренды установлен до 31.12.2012 г. (п. 1.6 Изменений и Дополнений к Договору от 16.09.2004 г.).
Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Москве.
Помещение было передано истцу по акту приема-передачи от 16.09.2004 г.
В арендованном истцом помещении были расположены аптечный пункт и зоомагазин.
Согласно п. п. 4.2, 4.3.,4.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2004 г. размер арендной платы установлен сторонами 150 долларов США за 1 квадратный метр в год или 12.50 долларов за 1 квадратный метр в месяц.
Арендные платежи оплачиваются не позднее 10-го числа текущего месяца.
В силу п. 7.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2004 г. договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по требованию одной из сторон при условии письменного уведомления другой стороны за 30 рабочих дней о предстоящем расторжении.
В соответствии с пунктом 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Указанная норма права не связывает право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Арендодатель уведомлением от 23.04.010 г. N 124 известил ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п. 7.3 договора аренды и п. 3 ст. 450 ГК РФ. Данное уведомление было получено ответчиком 29.04.2010 г. (л.д. 20 том 1).
Суды пришли к обоснованному выводу, что исходя из положений п. 7.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2004 г., договор аренды от 01.04.2003 г. прекратил свое действие 29.05.2010 г.
Акт приема-передачи (возврата) помещений в связи с прекращением действии договора аренды подписан сторонами 15.10.2010 г. (л.д. 73 том 1).
Истец на основании ст. 614, ст. 622 ГК РФ предъявил ответчику требование о об оплате долга по арендной плате в сумме 284.661 руб. 93 коп. за период с декабря 2009 г. по 15.10.2010 г.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Учитывая изложенное, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 284661 руб.
Довод ответчика о том, что арендодатель в нарушение принятых на себя обязательств по договору аренды отключил поступление водоснабжения и канализации в арендуемые ответчиком помещения, что повлекло за собой невозможность использования арендуемого помещения по целевому назначению и с 14.05.2009 г. ответчик фактически не ведет предпринимательской деятельности и не использует арендуемое помещение, правомерно отклонен судами.
Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 по делу N А40-72112/09-6-557 по иску ООО "Мелисса и К" (арендатор к ЖСК "Старт-Беловежский" (арендодатель) о запрете препятствовать в пользовании имуществом, являющимся объектом аренды по Договору аренды от 01.04.2003 г., об обязании устранить препятствия в пользовании имуществом, являющимся объектом аренды по Договору аренды от 01.04.2003 г., посредством восстановления бесперебойной подачи холодного и горячего водоснабжения объекта аренды, восстановления системы канализации, и взыскании 721 021 руб. убытков, причиненных допущенными в период с 14.05.2009 г. препятствиями в пользовании объектом аренды установлено следующее: договором аренды не установлено, поэтажный план по состоянию на какую дату определяет являющиеся объектом аренды помещения. Поэтажный план к Договору аренды не приложен. Представленные сторонами поэтажные планы и экспликации БТИ, выполненные по состоянию на 22.03.1997 г., 14.05.2001 г. и 21.10.2004 г., отражают различные сведения о нумерации, площади и назначении помещений. Определенным в Договоре аренды помещениям общей площадью 72,3 кв. м, состоящим из комнат 15 - 23 помещения I этажа 1, соответствуют (по нумерации и площади помещений) помещения, отраженные:
- как на представленных Истцом (ООО "Мелисса и К") поэтажном плане и экспликация БТИ, выполненных по состоянию на 14.05.2001 г., предполагающих наличие в составе объекта аренды помещения законно переоборудованного помещения уборной,
- так и помещения, отраженные как на представленных Ответчиком (ЖСК "Старт-Беловежский") поэтажном плане и экспликация БТИ, выполненных по состоянию на 21.10.2004 г. (Т. 2, л.д. 31, рис. 2), не предполагающих наличие в составе объекта аренды незаконно переоборудованного помещения уборной.
Из представленных самим Истцом (ООО "Мелисса и К") суду апелляционной инстанции дополнительных доказательств следует, что еще в 2001 году ЖСК "Старт-Беловежский" и ООО "Мелисса и К" осуществляли действия, направленные на получение необходимых согласований госорганов на перепланировку помещений по адресу: г. Москва, ул. Беловежская, д. 39, корп. 5. Фактически в период срока аренды, установленного Договором аренды от 01.04.2003 г., комната 18 представляла собой помещение уборной, в которое подавалась горячая и холодная вода и из которого принимались сточные воды. С 14.05.2009 г. арендодатель со ссылкой на определение Кунцевского районного суда г. Москвы от 18.05.2007 г. по делу N 2-102/07 прекратил возможность подачи в указанное помещение уборной горячей и холодной воды, а также возможность принятия сточных вод, - что им не оспаривается.
В постановлении ФАС Московского округа от 13.08.2010 N КГ-А40/8642-10 по делу N А40-72112/09-6-557 указано, что отключение водоснабжения произошло по вине самого истца.
Судом первой инстанции установлено, что во исполнение определения Кунцевского районного суда г. Москвы от 18.05.2007 года ЖСК "Старт-Беловежский" должен демонтировать санузел, расположенный в помещениях, арендуемых ООО "Мелисса и К".
Согласно акту от 10.10.2008 года затопление подвального помещения произошло по вине ООО "Мелисса и К".
Для предотвращения дальнейшего затопления помещения, работником эксплуатирующей организации (ООО "СК Борджи") была приостановлена подача холодной воды.
Кроме того, согласно актам от 01.06.2009 г., 04.09.2009 г., 12.10.2009 г. сотрудники ООО "Мелисса и К" не пускали в арендованное помещение представителей ЖСК "Старт-Беловежский", в том числе, и для проведения строительных работ по укреплению самостоятельно сделанного проема в стене согласно определению суда. Таким образом, суды не установили неправомерности действий ЖСК "Старт-Беловежский" по отключению водоснабжения, а также факта препятствования им ООО "Мелисса и К" в пользовании имуществом.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии со статьями 606, 611 ГК РФ содержание договора аренды составляют обязанность арендодателя предоставить арендатору во временное владение и пользование имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, с одной стороны, и обязанность арендатора вносить плату за пользование этим имуществом, с другой.
Главной составляющей арендных обязательств является наличие возможности арендатора пользоваться переданным ему в аренду имуществом в соответствии с целями его предоставления.
Как правомерно указал суд первой инстанции, действующее законодательство не предусматривает возможность освобождения от уплаты арендных платежей в случае неиспользования арендованного имущества.
Арендная плата подлежит уплате арендодателю независимо от того, имеет ли место фактическое пользование имуществом или нет. В силу указанной нормы права арендатор уплачивает арендную плату не только за пользование, но и за владение предметом аренды.
Нормы статьи 612 ГК РФ предусматривают ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии с нормой пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или догов ором. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право осуществить капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Однако, арендатор данным правом не воспользовался.
Вместе с тем, доказательств невозможности использования арендованным помещением под аптеку и зоомагазин в материалах дела не имеется, а представленные ответчиком акт по результатам мероприятия по контролю от 08.04.2009 г. и предписание должностного лица. уполномоченного осуществлять государственный, санитарно-эпидемиологический надзор об устранении выявленных нарушений санитарных правил от 08.04.2009 г., акт от 14.05.2009 г. таковыми не являются, ответчиком не представлено доказательств приостановления деятельности предприятия, либо извещения арендодателя о приостановлении арендных отношений в связи с невозможностью использования арендуемого помещения.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности наличия в течение периода, о взыскании арендной платы за который заявлен иск, препятствий в пользовании объектом аренды по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель.
В связи с чем, установленных п. 1 ст. 620 ГК РФ оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы не имеется
Истцом ответчику на основании ст. 330 ГК РФ и п. 5.1 договор в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2004 г. за нарушение срока оплаты арендной платы в период с декабря 2009 по август 2010 начислена пеня в сумме 70.270 руб. 24 коп. - за период с 11.12.2009 г. по 20.02.11 г.
Расчет суммы пени судом проверен.
Оценив представленные в материалах дела доказательства с учетом требований статьи 71 АПК РФ, произведя перерасчет пени и принимая во внимание период просрочки, допущенный ответчиком и размер задолженности, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика пени с сумме 15.537 руб. 69 коп. за период с 10.12.2009 г. по 29.05.2010 г.
В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно ст. 106 АПК РФ, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
В соответствии с ч. 2 ст. 110 АПК РФ, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Таким образом, необходимым условием для компенсации судебных издержек, понесенных стороной, в пользу которой принято судебное решение, является соответствие предъявленной к взысканию суммы таких расходов критерию разумности.
При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя принимаются во внимание относимость расходов к делу; объем и сложность выполненной работы; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в данном регионе стоимость на сходные услуги с учетом квалификации лиц, оказывающих услуги; продолжительность рассмотрения дела; другие обстоятельства, свидетельствующие о разумности этих расходов.
Судом первой инстанции установлено, что 12.08.2010 г. между истцом и адвокатом Панковой Лидией Алексеевной заключен договор на оказание юридических услуг N 34.
Истец понес судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30.000 руб., что подтверждается платежным поручением N 233 от 13.08.2010 г.
На основании ст. ст. 101, 106, 110 АПК РФ суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 20.000 руб. исходя из разумных пределов с учетом объема и сложности выполненной работы, продолжительности рассмотрения дела, времени, которое реально могло быть затрачено на подготовку позиции по данному спору.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 апреля 2011 г. по делу N А40-119441/10-28-1015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Мелисса и К" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
Э.Г.ХОМЯКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)