Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2012 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Клочковой Н.А., Тимаева Ф.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Геращенко Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани, г. Астрахань,
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 03 сентября 2012 года,
по делу N А06-3007/2012, (судья Богатыренко С.В.)
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЭксКом 5" (ИНН 3017226108, ОГРН 1033000807674)
к Индивидуальному предпринимателю Леоненко Сергею Станиславовичу
Муниципальному образованию "Город Астрахань" в лице Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани (ОГРН 1103015001550)
третье лицо:
Финансово-казначейское управление администрации г. Астрахани
о взыскании задолженности в сумме 26 957 руб. 24 коп. и пени в сумме 2 644 руб. 45 коп.
при участии в судебном заседании:
от Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани - не явились, извещены,
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЭксКом 5" - не явились, извещены,
от Индивидуального предпринимателя Леоненко Сергею Станиславовичу - не явились, извещены,
от Финансово-казначейского управления администрации г. Астрахани - не явились, извещены,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЭксКом 5" (далее - ООО УК "ЭксКом 5") обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Леоненко Сергею Станиславовичу (далее - ИП Леоненко С.С.) о взыскании задолженности в сумме 26 957 руб. 24 коп. за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и пени в сумме 2 644 руб. 45 коп.
Судом первой инстанции в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено Муниципальное образование "Город Астрахань" в лице Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани - собственник помещения.
Истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований в части взыскания задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома до суммы 25 207 руб. 48 коп. за период с апреля 2009 года по май 2011 года и в части взыскания пени до суммы 2323 руб. 03 коп. за период с апреля 2009 года по сентябрь 2011 года в связи с пропуском срока исковой давности за период февраль - март 2009 года. Судом первой инстанции уменьшение иска принято.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 03 сентября 2012 года по делу N А06-3007/2012 исковые требования к Муниципальному образованию "Город Астрахань" в лице Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани удовлетворены. В иске к Индивидуальному предпринимателю Леоненко Сергею Станиславовичу отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Астраханской области от 03 сентября 2012 года по делу N А06-3007/2012.
Представитель Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (конверт с уведомлением N 78259 приобщен к материалам дела).
Представитель ООО УК "ЭксКом 5" в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (конверт с уведомлением N 78259 приобщен к материалам дела).
Представитель ИП Леоненко С.С. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (конверт с уведомлением N 78259 приобщен к материалам дела).
Представитель Финансово-казначейского управления администрации г. Астрахани в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (конверт с уведомлением N 78259 приобщен к материалам дела).
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения и отмены судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 27 января 2007 года на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме N 11/11 по ул. Звездная, принято решение о выборе непосредственной формы управления домом, что подтверждается письмом администрации Советского района г. Астрахани от 24.08.2012.
На общем собрании в форме заочного голосования собственниками помещений в многоквартирном доме N 11/11 по ул. Звездная 24 октября 2008 года, принято решение о выборе управляющей компании - ООО "УК "ЭксКом N 5".
Между собственниками помещений жилого дома и ООО "УК "ЭксКом N 5" (исполнитель) заключен договор оказания услуг по содержанию жилого дома и выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная, д. N 11/11, согласно которому исполнитель по договору за плату обязуется выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с актом технического состояния дома, передаваемого на обслуживание, калькуляцией работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Согласно пункту 3.1 договора размер платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с одного квадратного метра общей площади принадлежащего собственнику помещения (величина тарифа) составляет 6,40 руб./кв. м. Утвержден общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу г. Астрахань, ул. Звездная, д. N 11/11.
Ежемесячные платежи производятся потребителями услуг до 10-го числа, следующего за расчетным месяцем, с использованием платежных поручений (расчетных книжек), получаемых у исполнителя.
Как следует из представленного Управлением муниципального имущества г. Астрахани письма от 05.05.2011, помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная, 11/11, общей площадью 136,7 кв. м принадлежит муниципальному образованию г. Астрахани.
10 сентября 2005 года между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (Комитет) и предпринимателем Леоненко С.С. (арендатор) заключен договор на аренду муниципальных нежилых помещений N 12082, согласно которому на основании распоряжения мэра города Астрахани от 06.09.2005 г. N 780-р "Комитет" сдает "Арендатору" в аренду во владение и пользование нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная, литер А в доме N 11 с общей площадью 136,7 кв. м цель использования ателье.
Постановлением мэра города Астрахани N 4104-м от 17 июня 2010 года утверждено положение об Управлении муниципального имущества Администрации города Астрахани, которое в соответствии с пунктом 1.6 указанного положения является юридическим лицом, является правопреемником Комитета имущественных отношений г. Астрахани в сфере управления муниципальным имуществом, в соответствии с разделительным балансом.
Согласно свидетельству о государственной регистрации юридического лица 29.06.2010 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании юридического лица - Управление муниципального имущества Администрации города Астрахани путем реорганизации в форме разделения за основным государственным регистрационным номером 1103015001550.
Между ИП Леоненко С.С. (заказчик) и истцом (исполнитель) заключен договор на техническое обслуживание нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная д. 11/11, согласно которому исполнитель по договору за плату обязуется выполнять работы по техническому обслуживанию и содержанию мест общего пользования жилого многоквартирного дома 11/11 по ул. Звездная в части нежилого помещения по ул. Звездная 11/11, общей площадью 136,7 кв. м.
Размер платы по содержанию и текущему ремонту с одного квадратного метра общей площади принадлежащего собственнику помещения составляет 6,40 руб./кв. м и установлена пунктом 2.2 договора.
Пунктом 4.1 договора, указано, что ежемесячные платежи производятся до 10-го числа, следующего за расчетным месяцем, с использованием платежных поручений, на основании счетов получаемых в бухгалтерии исполнителя.
Согласно пункту 5.2.1. заказчик обязан вносить ежемесячно плату за техническое обслуживание жилого дома в порядке размере, предусмотренном договором, в соответствующие сроки.
На общем собрании в Фоме заочного голосования собственников многоквартирного жилого дома N 11/11 по ул. Звездная 29.12.2010 принято решение о повышении тарифа на обслуживание дома с 6,40 руб. до 10 руб. за 1 кв. м.
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что им были исполнены обязательства по договору на оказание услуг по техническому обслуживанию от 01.02.2009, ответчику оказаны услуги по техническому обслуживанию в полном объеме, однако ответчик ненадлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по договору и не произвел оплату оказанных ему услуг за период с апреля 2009 года по май 2011 года в сумме 25 207 руб. 48 коп.
Изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
В силу специальных требований пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации только собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности.
Согласно пункту 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Согласно пункту 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Из указанной нормы следует, что договор управления многоквартирным домом заключается между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
Таким образом, договор на содержание общего имущества должен заключать только собственник жилого (нежилого) помещения, расположенного в многоквартирном доме.
Материалами дела подтверждается, что собственником нежилого помещения является Муниципальное образование "Город Астрахань".
Возложение непосредственно на арендатора обязанности по плате за содержание и ремонт общего имущества невозможно в силу прямого указания статьи 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, договор от 01.02.2009 заключен ООО УК "Эксплуатационная компания N 5" и Леоненко С.С., не являющимся собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная, д. 11/11.
Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законом не устанавливается, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор от 01.02.2009, сторонами которого являются ООО УК "Эксплуатационная компания N 5" и Леоненко С.С. не соответствует требованиям пунктов 1, 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка является ничтожной.
В силу ничтожности сделки у ИП Леоненко С.С. не возникли обязательства по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома N 11/11 по ул. Звездная.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 11646/10 в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компаний на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов непосредственно на арендатора имущества возложена быть не могла.
Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств предпринимателя (арендатора) перед управляющей компаний (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 11646/10, от 17.04.2012 N 1522/11).
Муниципальное образование "Город Астрахань", являясь собственником нежилого помещения, расположенного в жилом многоквартирном доме, обязан вносить управляющей компании плату за содержание мест общего пользования и ремонт дома пропорционально занимаемой площади.
Материалами дела подтверждается, что собственниками многоквартирного жилого дома N 11/11 ул. Звездная, принято решение о выборе управляющей организацией - ООО УК "ЭксКом N 5".
Статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Материалами дела установлено, что в период с апреля 2009 года по май 2011 года собственник помещения не вносил плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, в результате чего, образовалась задолженность в размере 25 207 руб. 48 коп.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции что задолженность по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в сумме 25 207 руб. 48 коп. подлежит взысканию с собственника помещения, расположенного в таком доме, - с Муниципального образования "Город Астрахань" в лице администрации г. Астрахани за счет средств казны Муниципального образования "Город Астрахань" в пользу управляющей компании.
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика пеню в сумме 2 323 руб. 03 коп. за просрочку внесения платежей за период с апреля 2009 года по май 2011 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Согласно пункту 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
Поскольку обязанность по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома возложена именно на собственника помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, то и ответственность за нарушение такой обязанности в виде уплаты пени должна быть возложена на собственника помещения, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что с ответчика - Муниципального образования "Город Астрахань" в лице Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани в пользу истца подлежит взысканию пеня в сумме 2 323 руб. 03 коп., а поэтому довод заявителя апелляционной жалобы о взыскании стоимости оказанных услуг с арендатора, а не собственника помещения является необоснованным.
Управлением муниципального имущества администрации г. Астрахани в суде первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В связи с заявлением ответчика о пропуске истцом срока исковой давности истец исключил из суммы иска периоды задолженности и пени, находящихся за пределами срока исковой давности.
Исковое заявление поступило в суд 05.05.2012, следовательно, период до 05.05.2009 находится за пределами срока исковой давности.
В силу положения Жилищного кодекса РФ плата за апрель должна быть внесена до 10 мая 2009 года, в связи с чем, как правомерно установлено судом первой инстанции, течение срока исковой давности начинается с 10 мая 2009 г.
Таким образом, с учетом срока исковой давности суд первой инстанции правомерно взыскал с собственника помещения в пользу управляющей компании задолженность по оплате за содержание мест общего пользования и текущий ремонт многоквартирного дома и пеня за период апрель 2009 года - май 2011 года.
Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.
Апелляционная жалоба Управления муниципального имущества г. Астрахани удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 3 сентября 2012 года по делу N А06-3007/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества г. Астрахани без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
Н.А.КЛОЧКОВА
Ф.И.ТИМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.11.2012 ПО ДЕЛУ N А06-3007/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2012 г. по делу N А06-3007/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2012 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Клочковой Н.А., Тимаева Ф.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Геращенко Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани, г. Астрахань,
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 03 сентября 2012 года,
по делу N А06-3007/2012, (судья Богатыренко С.В.)
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЭксКом 5" (ИНН 3017226108, ОГРН 1033000807674)
к Индивидуальному предпринимателю Леоненко Сергею Станиславовичу
Муниципальному образованию "Город Астрахань" в лице Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани (ОГРН 1103015001550)
третье лицо:
Финансово-казначейское управление администрации г. Астрахани
о взыскании задолженности в сумме 26 957 руб. 24 коп. и пени в сумме 2 644 руб. 45 коп.
при участии в судебном заседании:
от Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани - не явились, извещены,
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЭксКом 5" - не явились, извещены,
от Индивидуального предпринимателя Леоненко Сергею Станиславовичу - не явились, извещены,
от Финансово-казначейского управления администрации г. Астрахани - не явились, извещены,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЭксКом 5" (далее - ООО УК "ЭксКом 5") обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Леоненко Сергею Станиславовичу (далее - ИП Леоненко С.С.) о взыскании задолженности в сумме 26 957 руб. 24 коп. за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и пени в сумме 2 644 руб. 45 коп.
Судом первой инстанции в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено Муниципальное образование "Город Астрахань" в лице Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани - собственник помещения.
Истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований в части взыскания задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома до суммы 25 207 руб. 48 коп. за период с апреля 2009 года по май 2011 года и в части взыскания пени до суммы 2323 руб. 03 коп. за период с апреля 2009 года по сентябрь 2011 года в связи с пропуском срока исковой давности за период февраль - март 2009 года. Судом первой инстанции уменьшение иска принято.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 03 сентября 2012 года по делу N А06-3007/2012 исковые требования к Муниципальному образованию "Город Астрахань" в лице Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани удовлетворены. В иске к Индивидуальному предпринимателю Леоненко Сергею Станиславовичу отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Астраханской области от 03 сентября 2012 года по делу N А06-3007/2012.
Представитель Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (конверт с уведомлением N 78259 приобщен к материалам дела).
Представитель ООО УК "ЭксКом 5" в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (конверт с уведомлением N 78259 приобщен к материалам дела).
Представитель ИП Леоненко С.С. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (конверт с уведомлением N 78259 приобщен к материалам дела).
Представитель Финансово-казначейского управления администрации г. Астрахани в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (конверт с уведомлением N 78259 приобщен к материалам дела).
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения и отмены судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 27 января 2007 года на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме N 11/11 по ул. Звездная, принято решение о выборе непосредственной формы управления домом, что подтверждается письмом администрации Советского района г. Астрахани от 24.08.2012.
На общем собрании в форме заочного голосования собственниками помещений в многоквартирном доме N 11/11 по ул. Звездная 24 октября 2008 года, принято решение о выборе управляющей компании - ООО "УК "ЭксКом N 5".
Между собственниками помещений жилого дома и ООО "УК "ЭксКом N 5" (исполнитель) заключен договор оказания услуг по содержанию жилого дома и выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная, д. N 11/11, согласно которому исполнитель по договору за плату обязуется выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с актом технического состояния дома, передаваемого на обслуживание, калькуляцией работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Согласно пункту 3.1 договора размер платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с одного квадратного метра общей площади принадлежащего собственнику помещения (величина тарифа) составляет 6,40 руб./кв. м. Утвержден общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу г. Астрахань, ул. Звездная, д. N 11/11.
Ежемесячные платежи производятся потребителями услуг до 10-го числа, следующего за расчетным месяцем, с использованием платежных поручений (расчетных книжек), получаемых у исполнителя.
Как следует из представленного Управлением муниципального имущества г. Астрахани письма от 05.05.2011, помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная, 11/11, общей площадью 136,7 кв. м принадлежит муниципальному образованию г. Астрахани.
10 сентября 2005 года между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (Комитет) и предпринимателем Леоненко С.С. (арендатор) заключен договор на аренду муниципальных нежилых помещений N 12082, согласно которому на основании распоряжения мэра города Астрахани от 06.09.2005 г. N 780-р "Комитет" сдает "Арендатору" в аренду во владение и пользование нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная, литер А в доме N 11 с общей площадью 136,7 кв. м цель использования ателье.
Постановлением мэра города Астрахани N 4104-м от 17 июня 2010 года утверждено положение об Управлении муниципального имущества Администрации города Астрахани, которое в соответствии с пунктом 1.6 указанного положения является юридическим лицом, является правопреемником Комитета имущественных отношений г. Астрахани в сфере управления муниципальным имуществом, в соответствии с разделительным балансом.
Согласно свидетельству о государственной регистрации юридического лица 29.06.2010 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании юридического лица - Управление муниципального имущества Администрации города Астрахани путем реорганизации в форме разделения за основным государственным регистрационным номером 1103015001550.
Между ИП Леоненко С.С. (заказчик) и истцом (исполнитель) заключен договор на техническое обслуживание нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная д. 11/11, согласно которому исполнитель по договору за плату обязуется выполнять работы по техническому обслуживанию и содержанию мест общего пользования жилого многоквартирного дома 11/11 по ул. Звездная в части нежилого помещения по ул. Звездная 11/11, общей площадью 136,7 кв. м.
Размер платы по содержанию и текущему ремонту с одного квадратного метра общей площади принадлежащего собственнику помещения составляет 6,40 руб./кв. м и установлена пунктом 2.2 договора.
Пунктом 4.1 договора, указано, что ежемесячные платежи производятся до 10-го числа, следующего за расчетным месяцем, с использованием платежных поручений, на основании счетов получаемых в бухгалтерии исполнителя.
Согласно пункту 5.2.1. заказчик обязан вносить ежемесячно плату за техническое обслуживание жилого дома в порядке размере, предусмотренном договором, в соответствующие сроки.
На общем собрании в Фоме заочного голосования собственников многоквартирного жилого дома N 11/11 по ул. Звездная 29.12.2010 принято решение о повышении тарифа на обслуживание дома с 6,40 руб. до 10 руб. за 1 кв. м.
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что им были исполнены обязательства по договору на оказание услуг по техническому обслуживанию от 01.02.2009, ответчику оказаны услуги по техническому обслуживанию в полном объеме, однако ответчик ненадлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по договору и не произвел оплату оказанных ему услуг за период с апреля 2009 года по май 2011 года в сумме 25 207 руб. 48 коп.
Изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
В силу специальных требований пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации только собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности.
Согласно пункту 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Согласно пункту 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Из указанной нормы следует, что договор управления многоквартирным домом заключается между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
Таким образом, договор на содержание общего имущества должен заключать только собственник жилого (нежилого) помещения, расположенного в многоквартирном доме.
Материалами дела подтверждается, что собственником нежилого помещения является Муниципальное образование "Город Астрахань".
Возложение непосредственно на арендатора обязанности по плате за содержание и ремонт общего имущества невозможно в силу прямого указания статьи 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, договор от 01.02.2009 заключен ООО УК "Эксплуатационная компания N 5" и Леоненко С.С., не являющимся собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная, д. 11/11.
Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законом не устанавливается, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор от 01.02.2009, сторонами которого являются ООО УК "Эксплуатационная компания N 5" и Леоненко С.С. не соответствует требованиям пунктов 1, 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка является ничтожной.
В силу ничтожности сделки у ИП Леоненко С.С. не возникли обязательства по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома N 11/11 по ул. Звездная.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 11646/10 в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компаний на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов непосредственно на арендатора имущества возложена быть не могла.
Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств предпринимателя (арендатора) перед управляющей компаний (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 11646/10, от 17.04.2012 N 1522/11).
Муниципальное образование "Город Астрахань", являясь собственником нежилого помещения, расположенного в жилом многоквартирном доме, обязан вносить управляющей компании плату за содержание мест общего пользования и ремонт дома пропорционально занимаемой площади.
Материалами дела подтверждается, что собственниками многоквартирного жилого дома N 11/11 ул. Звездная, принято решение о выборе управляющей организацией - ООО УК "ЭксКом N 5".
Статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Материалами дела установлено, что в период с апреля 2009 года по май 2011 года собственник помещения не вносил плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, в результате чего, образовалась задолженность в размере 25 207 руб. 48 коп.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции что задолженность по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в сумме 25 207 руб. 48 коп. подлежит взысканию с собственника помещения, расположенного в таком доме, - с Муниципального образования "Город Астрахань" в лице администрации г. Астрахани за счет средств казны Муниципального образования "Город Астрахань" в пользу управляющей компании.
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика пеню в сумме 2 323 руб. 03 коп. за просрочку внесения платежей за период с апреля 2009 года по май 2011 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Согласно пункту 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
Поскольку обязанность по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома возложена именно на собственника помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, то и ответственность за нарушение такой обязанности в виде уплаты пени должна быть возложена на собственника помещения, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что с ответчика - Муниципального образования "Город Астрахань" в лице Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани в пользу истца подлежит взысканию пеня в сумме 2 323 руб. 03 коп., а поэтому довод заявителя апелляционной жалобы о взыскании стоимости оказанных услуг с арендатора, а не собственника помещения является необоснованным.
Управлением муниципального имущества администрации г. Астрахани в суде первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В связи с заявлением ответчика о пропуске истцом срока исковой давности истец исключил из суммы иска периоды задолженности и пени, находящихся за пределами срока исковой давности.
Исковое заявление поступило в суд 05.05.2012, следовательно, период до 05.05.2009 находится за пределами срока исковой давности.
В силу положения Жилищного кодекса РФ плата за апрель должна быть внесена до 10 мая 2009 года, в связи с чем, как правомерно установлено судом первой инстанции, течение срока исковой давности начинается с 10 мая 2009 г.
Таким образом, с учетом срока исковой давности суд первой инстанции правомерно взыскал с собственника помещения в пользу управляющей компании задолженность по оплате за содержание мест общего пользования и текущий ремонт многоквартирного дома и пеня за период апрель 2009 года - май 2011 года.
Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.
Апелляционная жалоба Управления муниципального имущества г. Астрахани удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 3 сентября 2012 года по делу N А06-3007/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества г. Астрахани без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
Н.А.КЛОЧКОВА
Ф.И.ТИМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)