Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от истца: Щербаков А.Н., удостоверение, доверенность N 2 от 11.01.2010 г.
от ответчика: Ранцев В.П., паспорт
от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ранцева Вячеслава Петровича
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2009 по делу N А53-5593/2009
по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты
к индивидуальному предпринимателю Ранцеву Вячеславу Петровичу,
при участии третьего лица ТСЖ "Галактика",
о взыскании задолженности за пользование земельным участком и нежилыми помещениями,
принятое судьей Паутовой Л.Н.,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ранцеву Вячеславу Петровичу (далее - ответчик) о взыскании в доход бюджета г. Шахты и консолидированного бюджета задолженности по арендной плате за пользование муниципальным нежилым помещением и земельным участком согласно договоров аренды N 17 от 01.05.07, от 01.01.08, от 01.04.08, в том числе: 16 524 рубля 34 копейки задолженности по арендной плате за пользование муниципальным нежилым помещением и 532 рубля 18 копеек пени за просрочку оплаты; 18 337 рублей 09 копеек задолженности за фактическое пользование земельным участком и 1 435 рублей 93 копейки пени за просрочку оплаты.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обязательства по уплате арендных платежей за пользование муниципальным имуществом: арендованными помещениями и земельным участком пропорционально площади помещений.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСЖ "Галактика".
Решением от 08.07.2009 по делу N А53-5593/2009 Арбитражный суд Ростовской области взыскал с индивидуального предпринимателя Ранцева Вячеслава Петровича в доход бюджета г. Шахты 17 056 рублей 52 копейки, в том числе 16 524 рубля 34 копейки задолженности по арендной плате за пользование муниципальным нежилым помещением, 532 рубля 18 копеек пени за просрочку оплаты; 19 773 рубля 02 копейки, в том числе 18 337 рублей 09 копеек задолженности за фактическое пользование земельным участком, 1 435 рублей 93 копейки пени за просрочку оплаты.
Решение суда мотивировано констатацией арендных правоотношений сторон и отсутствием доказательств уплаты арендной платы в отыскиваемом размере ответчиком. Доводы предпринимателя об отсутствии у истца надлежащей легитимации в связи с отнесением помещений к общему имуществу многоквартирного дома судом отклонены со ссылкой на Постановление Администрации г. Шахты N 66 от 27.01.1997 г. "О передаче жилищного фонда и жилищно-коммунальных объектов фирмы "Дон-Текс" в муниципальную собственность", выписку из реестра муниципальной собственности и техническую документацию.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить.
Заявитель жалобы полагает, что суд неправомерно не принял во внимание довод о ничтожности договоров аренды, заключенных в 2007 и 2008 годах в нарушение положений статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Полагает, что принятые судом в обоснование права муниципальной собственности документы не являются правоустанавливающими. Полагает, что материалами дела подтверждено наличие в спорных помещениях общедомовых инженерных коммуникаций, соответственно помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома и муниципальное образование не имело право распоряжаться ими путем передачи в аренду. Аналогичным образом в части взыскания платы за землю заявитель жалобы отмечает, что участок под многоквартирным домом по ул. Ворошилова, 11 сформирован в 2003 году и муниципальное образование не обладает надлежащей легитимацией в части требования платы за указанный участок.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает на принадлежность арендованного ответчиком помещения к муниципальной собственности.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.
В судебное заседание 16.03.2010 г. не явилось третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривал апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик в судебном заседании 16.03.2010 г. настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Истец в судебном заседании 16.03.2010 г. представил письменные пояснения, поддержал доводы изложенные в них, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. По мнению истца, КУИ правомерно распоряжалось спорными помещениями до создания ТСЖ в 2008 году, нормы статьи 36 ЖК РФ не должны применяться к рассматриваемым правоотношениям.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.05.2007 г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ранцевым Вячеславом Петровичем (арендатор) был заключен договор аренды N 17 нежилого муниципального здания (помещения), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду муниципальное нежилое помещение для использования под тренажерный зал, общей площадью 155,1 кв. м, часть лит. п/Аа, ком. 4, 5, 6, 7, 9, 10, 2а, зона 2, расположенные по адресу: г. Шахты, ул. Ворошилова, 11. Срок договора аренды был установлен с 01.05.2007 г. по 31.12.2007 г.
Согласно договору арендатор обязуется производить оплату арендодателю за пользование помещениями в сроки и порядке, предусмотренных настоящим договором. (пункт 4.4.3 договора).
В соответствии с п. 3.5 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год на основании федеральных законов, нормативных актов органов местного самоуправления, решений городской думы об изменении базовых ставок арендной платы после официального опубликования.
В пункте 4.4.7 договора стороны установили дополнительную плату за фактическое использование земли, необходимой для использования арендуемого здания (помещения).
В последующем стороны заключили договоры аренды того же нежилого помещения N 17 от 01.01.2008 г. со сроком действия с 01.01.2008 г. по 31.03.2008 г., N 17 от 01.04.2008 г. со сроком действия с 01.04.2008 г. по 31.12.2008 г.
По соглашению сторон договорные отношения сторон прекратили свое действие 15.08.2008 г.
Указывая на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.
По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит нарушенное субъективное право истца. Таким образом, в предмет судебного исследования входит установление надлежащей легитимации истца как лица, обладающего субъективным правом, в защиту которого заявлен иск.
Легитимация арендодателя при взыскании арендной платы включает проверку принадлежности последнему имущества, переданного в аренду.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, наличие в помещениях, переданных в аренду предпринимателю, инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, исключает принадлежность соответствующих помещений иным лицам, за исключением собственников помещений в многоквартирном доме. Указанное, в свою очередь, лишает истца надлежащей легитимации в споре.
Между тем, выяснение вопроса о том, являются ли инженерные коммуникации, расположенные в спорных помещениях, общедомовыми, требует наличия специальных знаний, ввиду чего определением от 24.11.2009 г. производство в суде апелляционной инстанции по жалобе индивидуального предпринимателя Ранцева Вячеслава Петровича было приостановлено в связи с назначением экспертизы по делу N А53-5593/2009, проведение которой было поручено эксперту государственного учреждения "Южный региональный центр судебной экспертизы", расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 109/2, Власовой Галине Ивановне.
На разрешение эксперта был поставлен вопрос о том, имеются ли в помещениях N часть лит. п/Аа, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 2а, общей площадью 155,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Шахты, ул. Ворошилова,11, инженерные коммуникации или иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, если имеется, то какие именно помещения оно обслуживает?
Из исследовательской части экспертного заключения со ссылкой на представленный фотоматериал следует, что:
- - в помещениях N 4, 5, 6, 7, 9, 10, 2а подвала расположены обратная магистраль отопления с врезкой стояков жилого дома с запорной и спускной арматурой;
- - врезка подающего и обратного трубопроводов системы отопления в городскую сеть теплоснабжения осуществляется в колодце, расположенном со стороны левого фасада жилого дома. Ввод прямого и обратного трубопроводов теплоснабжения расположен в помещении N 5 подвала, а далее трубопроводы проходят в помещение N 6 подвала, где имеется узел управления с установленными приборами учета запорной арматурой;
- - врезка трубопровода холодного водоснабжения в городскую сеть осуществляется в колодце, расположенном со стороны левого фасада жилого дома. Ввод трубопровода холодного водоснабжения расположен в помещении N 6, где установлена задвижка;
- - в помещении N 6 установлен теплообменник для подогрева холодной воды и обеспечения горячим водоснабжением всего жилого дома;
- - в помещениях N 5, 6, 9, 10 расположены стояки отопления обратной сети с запорной и спускной арматурой на каждом стояке;
- - через помещения N 6, 7, 10 проходят горизонтальные участки горячего и холодного водоснабжения жилого дома с наличием запорной арматуры;
- - через помещения N 6, 7, 10 проходят горизонтальные участки канализационной сети и стояк ливневой канализации с прочистками.
На основании проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что помещения N 4, 5, 6, 7, 9, 10, 2а подвала общей площадью 155,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Шахты, ул. Ворошилова, 11, согласно приложению Б "Термины и определения" к СНиП 312-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" функционально являются техническим этажом жилого дома. Техническое обслуживание коммуникаций жилого дома без использования помещений исследуемого технического этажа невозможно.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что помещения технического этажа (подвала), переданные в аренду предпринимателю с 01.01.2005 года являются объектом права общедолевой собственности жильцов (собственников помещений) многоквартирного дома по ул. Ворошилова, 11 (часть 1 статьи 36 ЖК РФ).
Довод КУИ о правомерности распоряжения указанными помещениями комитетом до создания ТСЖ в 2008 году основан на неверном понимании норм материального права, поскольку в силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, достигаемому в установленных Жилищным кодексом формах. Право общей долевой собственности возникло в силу прямого указания закона и не связано с моментом формирования ТСЖ как законного представителя собственников.
Не может быть принят во внимание и довод о наличии в многоквартирном доме части квартир, находящихся в муниципальной собственности, поскольку распоряжение объектом долевой собственности одним из сособственников в отсутствие согласия остальных неправомерно, а соответствующая сделка ничтожна. КУИ не представило доказательств согласования с собственниками помещений на момент заключения договоров вопроса о передаче помещений в аренду предпринимателю.
Таким образом, заключенные между КУИ и предпринимателем в 2007 и 2008 годах договоры аренды ничтожны, ввиду чего у комитета отсутствует надлежащая легитимация по иску о взыскании арендной платы.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Поскольку право общей долевой собственности возникло в силу закона, арендатор вправе ссылаться на указанные обстоятельства вне зависимости от факта получения спорных помещений в аренду от истца. Аналогичная правовая позиция выражена в ряде постановлений ФАС СКО (например, в постановлениях от 29.04.2009 по делу N А32-19403/2008, от 29.04.2009 по делу N А32-10327/2008, от 24.04.2009 по делу N А32-22362/2008, от 24.04.2009 по делу N А32-10346/2008, от 23.04.2009 по делу N А32-9655/2008 и пр.).
В удовлетворении требования о взыскании платы за землю также надлежит отказать, поскольку, во-первых, взыскание соответствующей суммы было обусловлено включением ее в ничтожный договор аренды, а во-вторых на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок был сформирован, что подтверждено представленным в материалы дела кадастровым паспортом земельного участка. Стороны указали суду, что дом возведен задолго до 2003 года, ввиду чего формирование участка суд расценивает как произведенное для целей эксплуатации многоквартирного дома.
Согласно положений статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
И лишь в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности на него возникает с момента формирования (постановки на кадастровый учет), произведенного на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, оснований для удовлетворения иска не имелось. В связи с чем решение суда подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права (не применены нормы подлежащие применению). По делу надлежит принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска и апелляционной жалобы подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
По смыслу пункта 2 статьи 126 и части 1 статьи 128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины является условием для обращения в арбитражный суд. Уплаченная государственная пошлина поступает в бюджет, следовательно, отношения по ее уплате возникают между лицом, обращающимся в арбитражный суд, и государством.
В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса Российской Федерации обязанность по уплате налога прекращается с уплатой налога, то есть после уплаты лицом государственной пошлины при обращении в арбитражный суд отношения между плательщиком и государством по поводу ее уплаты прекращаются.
Отношения по возмещению судебных расходов возникают между сторонами состоявшегося судебного спора. После рассмотрения судом дела между сторонами возникают отношения по возмещению судебных расходов. При этом, взыскивая с лица, не в пользу которого принят судебный акт, уплаченную в бюджет другой стороной государственную пошлину, суд возлагает на него обязанность не по уплате государственной пошлины, а по компенсации денежной суммы, равной понесенным судебным расходам.
Возможность освобождения государственных органов от возмещения судебных расходов другой стороне в случае, если решение принято не в их пользу, законодательством не предусмотрена. В части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный орган.
В связи с чем, с Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты в пользу индивидуального предпринимателя Ранцева Вячеслава Петровича надлежит взыскать 1000 рублей судебных расходов, понесенных ответчиком при оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, а также 14860 рублей судебных расходов в размере стоимости проведенной экспертизы, итого: 15860 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2009 по делу N А53-5593/2009 отменить. В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты в пользу индивидуального предпринимателя Ранцева Вячеслава Петровича 15860 (Пятнадцать тысяч восемьсот шестьдесят) рублей судебных расходов.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.03.2010 N 15АП-7383/2009 ПО ДЕЛУ N А53-5593/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 марта 2010 г. N 15АП-7383/2009
Дело N А53-5593/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от истца: Щербаков А.Н., удостоверение, доверенность N 2 от 11.01.2010 г.
от ответчика: Ранцев В.П., паспорт
от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ранцева Вячеслава Петровича
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2009 по делу N А53-5593/2009
по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты
к индивидуальному предпринимателю Ранцеву Вячеславу Петровичу,
при участии третьего лица ТСЖ "Галактика",
о взыскании задолженности за пользование земельным участком и нежилыми помещениями,
принятое судьей Паутовой Л.Н.,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ранцеву Вячеславу Петровичу (далее - ответчик) о взыскании в доход бюджета г. Шахты и консолидированного бюджета задолженности по арендной плате за пользование муниципальным нежилым помещением и земельным участком согласно договоров аренды N 17 от 01.05.07, от 01.01.08, от 01.04.08, в том числе: 16 524 рубля 34 копейки задолженности по арендной плате за пользование муниципальным нежилым помещением и 532 рубля 18 копеек пени за просрочку оплаты; 18 337 рублей 09 копеек задолженности за фактическое пользование земельным участком и 1 435 рублей 93 копейки пени за просрочку оплаты.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обязательства по уплате арендных платежей за пользование муниципальным имуществом: арендованными помещениями и земельным участком пропорционально площади помещений.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСЖ "Галактика".
Решением от 08.07.2009 по делу N А53-5593/2009 Арбитражный суд Ростовской области взыскал с индивидуального предпринимателя Ранцева Вячеслава Петровича в доход бюджета г. Шахты 17 056 рублей 52 копейки, в том числе 16 524 рубля 34 копейки задолженности по арендной плате за пользование муниципальным нежилым помещением, 532 рубля 18 копеек пени за просрочку оплаты; 19 773 рубля 02 копейки, в том числе 18 337 рублей 09 копеек задолженности за фактическое пользование земельным участком, 1 435 рублей 93 копейки пени за просрочку оплаты.
Решение суда мотивировано констатацией арендных правоотношений сторон и отсутствием доказательств уплаты арендной платы в отыскиваемом размере ответчиком. Доводы предпринимателя об отсутствии у истца надлежащей легитимации в связи с отнесением помещений к общему имуществу многоквартирного дома судом отклонены со ссылкой на Постановление Администрации г. Шахты N 66 от 27.01.1997 г. "О передаче жилищного фонда и жилищно-коммунальных объектов фирмы "Дон-Текс" в муниципальную собственность", выписку из реестра муниципальной собственности и техническую документацию.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить.
Заявитель жалобы полагает, что суд неправомерно не принял во внимание довод о ничтожности договоров аренды, заключенных в 2007 и 2008 годах в нарушение положений статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Полагает, что принятые судом в обоснование права муниципальной собственности документы не являются правоустанавливающими. Полагает, что материалами дела подтверждено наличие в спорных помещениях общедомовых инженерных коммуникаций, соответственно помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома и муниципальное образование не имело право распоряжаться ими путем передачи в аренду. Аналогичным образом в части взыскания платы за землю заявитель жалобы отмечает, что участок под многоквартирным домом по ул. Ворошилова, 11 сформирован в 2003 году и муниципальное образование не обладает надлежащей легитимацией в части требования платы за указанный участок.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает на принадлежность арендованного ответчиком помещения к муниципальной собственности.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.
В судебное заседание 16.03.2010 г. не явилось третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривал апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик в судебном заседании 16.03.2010 г. настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Истец в судебном заседании 16.03.2010 г. представил письменные пояснения, поддержал доводы изложенные в них, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. По мнению истца, КУИ правомерно распоряжалось спорными помещениями до создания ТСЖ в 2008 году, нормы статьи 36 ЖК РФ не должны применяться к рассматриваемым правоотношениям.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.05.2007 г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ранцевым Вячеславом Петровичем (арендатор) был заключен договор аренды N 17 нежилого муниципального здания (помещения), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду муниципальное нежилое помещение для использования под тренажерный зал, общей площадью 155,1 кв. м, часть лит. п/Аа, ком. 4, 5, 6, 7, 9, 10, 2а, зона 2, расположенные по адресу: г. Шахты, ул. Ворошилова, 11. Срок договора аренды был установлен с 01.05.2007 г. по 31.12.2007 г.
Согласно договору арендатор обязуется производить оплату арендодателю за пользование помещениями в сроки и порядке, предусмотренных настоящим договором. (пункт 4.4.3 договора).
В соответствии с п. 3.5 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год на основании федеральных законов, нормативных актов органов местного самоуправления, решений городской думы об изменении базовых ставок арендной платы после официального опубликования.
В пункте 4.4.7 договора стороны установили дополнительную плату за фактическое использование земли, необходимой для использования арендуемого здания (помещения).
В последующем стороны заключили договоры аренды того же нежилого помещения N 17 от 01.01.2008 г. со сроком действия с 01.01.2008 г. по 31.03.2008 г., N 17 от 01.04.2008 г. со сроком действия с 01.04.2008 г. по 31.12.2008 г.
По соглашению сторон договорные отношения сторон прекратили свое действие 15.08.2008 г.
Указывая на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.
По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит нарушенное субъективное право истца. Таким образом, в предмет судебного исследования входит установление надлежащей легитимации истца как лица, обладающего субъективным правом, в защиту которого заявлен иск.
Легитимация арендодателя при взыскании арендной платы включает проверку принадлежности последнему имущества, переданного в аренду.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, наличие в помещениях, переданных в аренду предпринимателю, инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, исключает принадлежность соответствующих помещений иным лицам, за исключением собственников помещений в многоквартирном доме. Указанное, в свою очередь, лишает истца надлежащей легитимации в споре.
Между тем, выяснение вопроса о том, являются ли инженерные коммуникации, расположенные в спорных помещениях, общедомовыми, требует наличия специальных знаний, ввиду чего определением от 24.11.2009 г. производство в суде апелляционной инстанции по жалобе индивидуального предпринимателя Ранцева Вячеслава Петровича было приостановлено в связи с назначением экспертизы по делу N А53-5593/2009, проведение которой было поручено эксперту государственного учреждения "Южный региональный центр судебной экспертизы", расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 109/2, Власовой Галине Ивановне.
На разрешение эксперта был поставлен вопрос о том, имеются ли в помещениях N часть лит. п/Аа, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 2а, общей площадью 155,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Шахты, ул. Ворошилова,11, инженерные коммуникации или иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, если имеется, то какие именно помещения оно обслуживает?
Из исследовательской части экспертного заключения со ссылкой на представленный фотоматериал следует, что:
- - в помещениях N 4, 5, 6, 7, 9, 10, 2а подвала расположены обратная магистраль отопления с врезкой стояков жилого дома с запорной и спускной арматурой;
- - врезка подающего и обратного трубопроводов системы отопления в городскую сеть теплоснабжения осуществляется в колодце, расположенном со стороны левого фасада жилого дома. Ввод прямого и обратного трубопроводов теплоснабжения расположен в помещении N 5 подвала, а далее трубопроводы проходят в помещение N 6 подвала, где имеется узел управления с установленными приборами учета запорной арматурой;
- - врезка трубопровода холодного водоснабжения в городскую сеть осуществляется в колодце, расположенном со стороны левого фасада жилого дома. Ввод трубопровода холодного водоснабжения расположен в помещении N 6, где установлена задвижка;
- - в помещении N 6 установлен теплообменник для подогрева холодной воды и обеспечения горячим водоснабжением всего жилого дома;
- - в помещениях N 5, 6, 9, 10 расположены стояки отопления обратной сети с запорной и спускной арматурой на каждом стояке;
- - через помещения N 6, 7, 10 проходят горизонтальные участки горячего и холодного водоснабжения жилого дома с наличием запорной арматуры;
- - через помещения N 6, 7, 10 проходят горизонтальные участки канализационной сети и стояк ливневой канализации с прочистками.
На основании проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что помещения N 4, 5, 6, 7, 9, 10, 2а подвала общей площадью 155,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Шахты, ул. Ворошилова, 11, согласно приложению Б "Термины и определения" к СНиП 312-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" функционально являются техническим этажом жилого дома. Техническое обслуживание коммуникаций жилого дома без использования помещений исследуемого технического этажа невозможно.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что помещения технического этажа (подвала), переданные в аренду предпринимателю с 01.01.2005 года являются объектом права общедолевой собственности жильцов (собственников помещений) многоквартирного дома по ул. Ворошилова, 11 (часть 1 статьи 36 ЖК РФ).
Довод КУИ о правомерности распоряжения указанными помещениями комитетом до создания ТСЖ в 2008 году основан на неверном понимании норм материального права, поскольку в силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, достигаемому в установленных Жилищным кодексом формах. Право общей долевой собственности возникло в силу прямого указания закона и не связано с моментом формирования ТСЖ как законного представителя собственников.
Не может быть принят во внимание и довод о наличии в многоквартирном доме части квартир, находящихся в муниципальной собственности, поскольку распоряжение объектом долевой собственности одним из сособственников в отсутствие согласия остальных неправомерно, а соответствующая сделка ничтожна. КУИ не представило доказательств согласования с собственниками помещений на момент заключения договоров вопроса о передаче помещений в аренду предпринимателю.
Таким образом, заключенные между КУИ и предпринимателем в 2007 и 2008 годах договоры аренды ничтожны, ввиду чего у комитета отсутствует надлежащая легитимация по иску о взыскании арендной платы.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Поскольку право общей долевой собственности возникло в силу закона, арендатор вправе ссылаться на указанные обстоятельства вне зависимости от факта получения спорных помещений в аренду от истца. Аналогичная правовая позиция выражена в ряде постановлений ФАС СКО (например, в постановлениях от 29.04.2009 по делу N А32-19403/2008, от 29.04.2009 по делу N А32-10327/2008, от 24.04.2009 по делу N А32-22362/2008, от 24.04.2009 по делу N А32-10346/2008, от 23.04.2009 по делу N А32-9655/2008 и пр.).
В удовлетворении требования о взыскании платы за землю также надлежит отказать, поскольку, во-первых, взыскание соответствующей суммы было обусловлено включением ее в ничтожный договор аренды, а во-вторых на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок был сформирован, что подтверждено представленным в материалы дела кадастровым паспортом земельного участка. Стороны указали суду, что дом возведен задолго до 2003 года, ввиду чего формирование участка суд расценивает как произведенное для целей эксплуатации многоквартирного дома.
Согласно положений статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
И лишь в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности на него возникает с момента формирования (постановки на кадастровый учет), произведенного на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, оснований для удовлетворения иска не имелось. В связи с чем решение суда подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права (не применены нормы подлежащие применению). По делу надлежит принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска и апелляционной жалобы подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
По смыслу пункта 2 статьи 126 и части 1 статьи 128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины является условием для обращения в арбитражный суд. Уплаченная государственная пошлина поступает в бюджет, следовательно, отношения по ее уплате возникают между лицом, обращающимся в арбитражный суд, и государством.
В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса Российской Федерации обязанность по уплате налога прекращается с уплатой налога, то есть после уплаты лицом государственной пошлины при обращении в арбитражный суд отношения между плательщиком и государством по поводу ее уплаты прекращаются.
Отношения по возмещению судебных расходов возникают между сторонами состоявшегося судебного спора. После рассмотрения судом дела между сторонами возникают отношения по возмещению судебных расходов. При этом, взыскивая с лица, не в пользу которого принят судебный акт, уплаченную в бюджет другой стороной государственную пошлину, суд возлагает на него обязанность не по уплате государственной пошлины, а по компенсации денежной суммы, равной понесенным судебным расходам.
Возможность освобождения государственных органов от возмещения судебных расходов другой стороне в случае, если решение принято не в их пользу, законодательством не предусмотрена. В части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный орган.
В связи с чем, с Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты в пользу индивидуального предпринимателя Ранцева Вячеслава Петровича надлежит взыскать 1000 рублей судебных расходов, понесенных ответчиком при оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, а также 14860 рублей судебных расходов в размере стоимости проведенной экспертизы, итого: 15860 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2009 по делу N А53-5593/2009 отменить. В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты в пользу индивидуального предпринимателя Ранцева Вячеслава Петровича 15860 (Пятнадцать тысяч восемьсот шестьдесят) рублей судебных расходов.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)