Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2012 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: И.А. Тарасова
Судей: С.Н.Новиковой, Л.Б. Шариповой
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Финэкс": Н.Ю. Андреева, представитель, доверенность от 01.09.2011 N б/н
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финэкс"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2012
по делу N А51-16520/2011 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в апелляционном суде судьи - С.М. Синицина, Н.А. Скрипка, Т.А. Аппакова
По иску общества с ограниченной ответственностью "Финэкс"
к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Банк ВТБ (открытое акционерное общество), ФБУ "Кадастровая палата" по Приморскому краю, администрация г. Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока
о внесении изменений в договор аренды земельного участка
Общество с ограниченной ответственностью "Финэкс" (ОГРН 1022502286399, место нахождения: 690003, Приморский край, г. Владивосток, ул. Станюковича, 3) (далее - ООО "Финэкс") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 1072540005724, место нахождения: 690033, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бородинская, 12) (далее - Департамент) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 04-0012-5-Ю-Ф-0780 от 08.01.2003, заменив по тексту договора сторону "администрация г. Владивостока" на "Департамент", исключив из пункта 1.1 раздела 1 договора слова "для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства" и дополнив раздел 1 пунктом 1.2, изложив его в следующей редакции: "1.2. Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные жилые дома".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю), ОАО Банк ВТБ, ФБУ "Кадастровая палата" по Приморскому краю, администрация г. Владивостока (далее - администрация), Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (далее - Управление).
Решением от 15.02.2012 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2012 решение в обжалуемой части отменено; в удовлетворении исковых требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 04-001205-Ю-Ф-0780 от 08.01.2003 путем исключения из пункта 1.1. раздела 1 договора слов "для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства" и дополнения раздела 1 пунктом 1.2, изложив его в следующей редакции: "1.2. Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные жилые дома" отказано.
В кассационной жалобе ООО "Финэкс" просит отменить постановление от 19.04.2012, оставить в силе решение от 15.02.2012. По мнению заявителя, судом не применены п.п. 8, 9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, поскольку завершение строительства объекта невозможно без изменения целевого назначения земельного участка ввиду размещения с земельным участком в непосредственной близости автозаправочной станции. Не согласен со ссылкой суда на необходимость проведения аукциона, так как на земельном участке находится объект незавершенного строительства, собственником которого является ООО "Финэкс", следовательно, правила ст. 38 ЗК РФ не могут быть применены. Полагает, что вывод суда о примыкании земельного участка к красным линиям сделан без учета данных, касающихся даты принятия Правил землепользования (07.04.2010); даты предоставления земельного участка для строительства детского сада (31.03.1989) и приобретения объекта незавершенного строительства (01.06.2004). Ссылается на отсутствие надлежащих доказательств о примыкании земельного участка к красным линиям. Настаивает на наличии оснований для изменения целевого назначения земельного участка: под многоквартирные жилые дома.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Финэкс" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав по ним пояснения. Представители других лиц, участвующих в деле, в заседание суда кассационной инстанции не явились, при этом о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Проверив законность обжалуемого судебного акта и обоснованность доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 08.01.2003 между администрацией г. Владивостока (арендодатель) и Дергуновым Д.Д., Солоневич Т.О., Калашниковым А.А. (арендаторы), являющимися собственниками объекта незавершенного строительства - детский сад, заключен договор N 04-001205-Ю-Ф-0780, согласно которому арендаторы приняли во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок площадью 10 050 кв.м с кадастровым номером 25:28:040010:0089, расположенный в районе ул. Аллилуева г. Владивосток, для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства.
Срок действия договора определен с 17.09.2003 по 16.09.2013. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
На соответствующий земельный участок площадью 10 050 кв.м оформлен кадастровый паспорт, в котором отражено разрешенное использование участка: занимаемый объектом незавершенного строительства.
Соглашением от 01.06.2004 арендаторы (Дергунов Д.Д., Солоневич Т.О., Калашников А.А.) уступили новому арендатору - ООО "Финэкс" право аренды земельного участка по названному договору.
В ЕГРП внесена соответствующая запись.
По заявлению ООО "Финэкс" кадастровой палатой выдан кадастровый паспорт на земельный участок (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 22.06.2011, в котором вид разрешенного использования определен: многоквартирные жилые дома.
В этой связи общество обратилось в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края с заявлением о подготовке и подписании дополнительного соглашения к договору N 04-001205-Ю-Ф-0780 в части изменения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, представив соответствующий кадастровый паспорт.
В последующем общество направило в адрес Департамента проект дополнительного соглашения к договору, неподписание которого последним послужило основанием для обращения ООО "Финэкс" в арбитражный суд с настоящим иском, обосновав свою правовую позицию правилами ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040010:0089 согласно Правилам землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее - Правила), утвержденным решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462, расположен в границах территориальной зоны Ж-3: зона застройки многоэтажными жилыми домами.
В указанной территориальной зоне основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства являются многоэтажные жилые дома, объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования (п. 2 ст. 25 Правил).
Суд установил, что размещение детского сада на указанном земельном участке противоречит п. 7.1.12 СанПин 2.2.1/2.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", поскольку в границах смежного земельного участка расположена АЗС, и границы санитарно-защитной зоны автозаправочной станции налагаются на спорный земельный участок.
Суд учел, что участок не примыкает к красным линиям, как того требует ст. 25 Правил, предусматривающая возможность размещения объектов дошкольного образования только на земельных участках, примыкающих к красным линиям улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования. Кроме того, суд признал, что в силу ст. 7 ФЗ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" вид разрешенного использования относится к дополнительным сведениям о земельном участке, не влечет изменение его характеристики, и принял во внимание кадастровый паспорт земельного участка, в котором изменено его разрешенное использование.
Апелляционная инстанция отменила решение в части изменения условий договора путем исключения из п. 1.1 раздела 1 договора слов "для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства", дополнения раздела 1 пунктом 1.2, в редакции: "Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные жилые дома", отказав в удовлетворении требований в этой части.
При разрешении спора установлено следующее.
По настоящему делу требования о внесении спорных изменений в договор аренды земельного участка от 08.01.2003 N 04-001205-Ю-Ф-0780 обоснованы невозможностью достройки объекта незавершенного строительства в качестве детского сада, а также тем, что правила землепользования и застройки допускают вид разрешенного использования спорного земельного участка для многоквартирных жилых домов.
Как установлено, согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности названный земельный участок расположен в территориальной зоне - Ж-3: зона застройки многоэтажными жилыми домами, к основным видам разрешенного использования относятся, в том числе: многоквартирные жилые дома, объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования. При этом застройка жилыми домами определена высотой свыше 5-ти этажей.
Таким образом, названный земельный участок может быть использован как для размещения многоквартирного жилого дома, так и объекта дошкольного образования.
Как указано выше, в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040010:0089 расположен объект незавершенного строительства (детский сад).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права за ООО "Финэкс" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (детский сад) готовностью 50%, расположенный по ул. Аллилуева в г. Владивостоке.
Установлено, что строительство объекта - детский сад осуществлялось АП "Владивостокский домостроительный комбинат", правопреемником которого стало ЗАО "Горстрой" до 1994 г.; с 1994 г. строительство объекта прекращено; объект незавершенного строительства (детский сад) с готовностью 50% зарегистрирован на праве собственности первоначально за ЗАО "Горстрой".
Земельный участок под строительство детского сада - яслей на 330 мест предоставлялся Владивостокскому домостроительному комбинату на основании решения Исполнительного комитета Владивостокского Совета народных депутатов от 31.03.1989 N 169; комбинату выдалось и разрешение на производство работ.
Таким образом, земельный участок отводился для создания объекта недвижимости - детского сада. Создание объекта осуществляется на основании разработанной и утвержденной в установленном порядке проектно-строительной документации. Поэтому, объект незавершенного строительства может быть использован только с целью завершения строительства и последующего ввода его в эксплуатацию. Достройка объекта в иных целях возможна при изменении в установленном порядке его назначения. Соответствующие доказательства, а именно связанные с изменением назначения объекта незавершенного строительства, в материалах дела не представлены.
Поскольку договором аренды земельного участка определена цель его использования: под объект незавершенного строительства; назначение объекта определено как детский сад, и нормы градостроительных регламентов допускают вид разрешенного использования земельного участка в целях, определенных договором, с учетом правового принципа единства судьбы земельного участка и прямо связанных с ним объектов (подп. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ) отсутствуют правовые основания для внесения изменений в части разрешенного вида использования земельного участка под многоквартирные жилые дома. Данное согласуется с правилами ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающими перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Как указано выше, по общему правилу объект незавершенного строительства подлежит достройке, для этих целей оформляется и земельный участок. В данном случае право аренды под строительство, имеющее особенности, установленные земельным законодательством, не оформлялось.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции, исследуя довод истца о невозможности достройки объекта незавершенного строительства с целевым назначением - детский сад, сопоставив представленные в деле документы: фрагмент карты градостроительного зонирования на территории г. Владивосток (л.д. 41, т. 1), кадастровый план границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:040010:0089, установил, что земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства (детский сад), находится внутри жилого квартала, примыкает к внутриквартальным дорогам, которые в силу ст. 85 ЗК РФ относятся к землям общего пользования, обоснованно отклонил его ввиду отсутствия примыканий арендуемого земельного участка к красным линиям улиц и дорог.
Как необоснованный судом апелляционной инстанции отклонен довод общества о том, что на спорном участке может быть построен только многоквартирный жилой дом, указав, что к территориальной зоне Ж-3, в границах которой находится спорный земельный участок, отнесены иные виды разрешенного использования, чем вышеназванные.
Более того, поскольку согласно правилам землепользования и застройки в территориальной зоне Ж-3 допускается застройка жилыми домами свыше 5-ти этажей общество, в силу ст. 65 АПК РФ не доказало, что непосредственно достройка объекта незавершенного строительства с иным назначением (многоквартирный жилой дом) в данном случае допустима.
Довод о наличии кадастрового паспорта, в котором изменено разрешенное использование земельного участка, апелляционной инстанцией отклонен, поскольку государственная регистрация соответствующих изменений в установленном порядке не произведена (сообщение от 22.07.2011).
Следует отметить, что в случае, если целью спорных изменений является строительство в будущем многоквартирного жилого дома, а не достройка объекта незавершенного строительства, указание суда апелляционной инстанции о том, что соответствующие изменения направлены в обход процедуры, установленной ст. 30.1 ЗК РФ, обосновано.
При установленном вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для внесения спорных изменений в договор аренды от 08.01.2003 соответствует установленным по делу обстоятельствам, вышеприведенным нормам права и является правильным.
Таким образом, основания для отмены постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2012 по делу N А51-16520/2011 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 17.07.2012 N Ф03-2511/2012 ПО ДЕЛУ N А51-16520/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2012 г. N Ф03-2511/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2012 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: И.А. Тарасова
Судей: С.Н.Новиковой, Л.Б. Шариповой
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Финэкс": Н.Ю. Андреева, представитель, доверенность от 01.09.2011 N б/н
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финэкс"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2012
по делу N А51-16520/2011 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в апелляционном суде судьи - С.М. Синицина, Н.А. Скрипка, Т.А. Аппакова
По иску общества с ограниченной ответственностью "Финэкс"
к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Банк ВТБ (открытое акционерное общество), ФБУ "Кадастровая палата" по Приморскому краю, администрация г. Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока
о внесении изменений в договор аренды земельного участка
Общество с ограниченной ответственностью "Финэкс" (ОГРН 1022502286399, место нахождения: 690003, Приморский край, г. Владивосток, ул. Станюковича, 3) (далее - ООО "Финэкс") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 1072540005724, место нахождения: 690033, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бородинская, 12) (далее - Департамент) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 04-0012-5-Ю-Ф-0780 от 08.01.2003, заменив по тексту договора сторону "администрация г. Владивостока" на "Департамент", исключив из пункта 1.1 раздела 1 договора слова "для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства" и дополнив раздел 1 пунктом 1.2, изложив его в следующей редакции: "1.2. Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные жилые дома".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю), ОАО Банк ВТБ, ФБУ "Кадастровая палата" по Приморскому краю, администрация г. Владивостока (далее - администрация), Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (далее - Управление).
Решением от 15.02.2012 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2012 решение в обжалуемой части отменено; в удовлетворении исковых требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 04-001205-Ю-Ф-0780 от 08.01.2003 путем исключения из пункта 1.1. раздела 1 договора слов "для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства" и дополнения раздела 1 пунктом 1.2, изложив его в следующей редакции: "1.2. Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные жилые дома" отказано.
В кассационной жалобе ООО "Финэкс" просит отменить постановление от 19.04.2012, оставить в силе решение от 15.02.2012. По мнению заявителя, судом не применены п.п. 8, 9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, поскольку завершение строительства объекта невозможно без изменения целевого назначения земельного участка ввиду размещения с земельным участком в непосредственной близости автозаправочной станции. Не согласен со ссылкой суда на необходимость проведения аукциона, так как на земельном участке находится объект незавершенного строительства, собственником которого является ООО "Финэкс", следовательно, правила ст. 38 ЗК РФ не могут быть применены. Полагает, что вывод суда о примыкании земельного участка к красным линиям сделан без учета данных, касающихся даты принятия Правил землепользования (07.04.2010); даты предоставления земельного участка для строительства детского сада (31.03.1989) и приобретения объекта незавершенного строительства (01.06.2004). Ссылается на отсутствие надлежащих доказательств о примыкании земельного участка к красным линиям. Настаивает на наличии оснований для изменения целевого назначения земельного участка: под многоквартирные жилые дома.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Финэкс" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав по ним пояснения. Представители других лиц, участвующих в деле, в заседание суда кассационной инстанции не явились, при этом о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Проверив законность обжалуемого судебного акта и обоснованность доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 08.01.2003 между администрацией г. Владивостока (арендодатель) и Дергуновым Д.Д., Солоневич Т.О., Калашниковым А.А. (арендаторы), являющимися собственниками объекта незавершенного строительства - детский сад, заключен договор N 04-001205-Ю-Ф-0780, согласно которому арендаторы приняли во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок площадью 10 050 кв.м с кадастровым номером 25:28:040010:0089, расположенный в районе ул. Аллилуева г. Владивосток, для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства.
Срок действия договора определен с 17.09.2003 по 16.09.2013. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
На соответствующий земельный участок площадью 10 050 кв.м оформлен кадастровый паспорт, в котором отражено разрешенное использование участка: занимаемый объектом незавершенного строительства.
Соглашением от 01.06.2004 арендаторы (Дергунов Д.Д., Солоневич Т.О., Калашников А.А.) уступили новому арендатору - ООО "Финэкс" право аренды земельного участка по названному договору.
В ЕГРП внесена соответствующая запись.
По заявлению ООО "Финэкс" кадастровой палатой выдан кадастровый паспорт на земельный участок (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 22.06.2011, в котором вид разрешенного использования определен: многоквартирные жилые дома.
В этой связи общество обратилось в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края с заявлением о подготовке и подписании дополнительного соглашения к договору N 04-001205-Ю-Ф-0780 в части изменения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, представив соответствующий кадастровый паспорт.
В последующем общество направило в адрес Департамента проект дополнительного соглашения к договору, неподписание которого последним послужило основанием для обращения ООО "Финэкс" в арбитражный суд с настоящим иском, обосновав свою правовую позицию правилами ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040010:0089 согласно Правилам землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее - Правила), утвержденным решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462, расположен в границах территориальной зоны Ж-3: зона застройки многоэтажными жилыми домами.
В указанной территориальной зоне основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства являются многоэтажные жилые дома, объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования (п. 2 ст. 25 Правил).
Суд установил, что размещение детского сада на указанном земельном участке противоречит п. 7.1.12 СанПин 2.2.1/2.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", поскольку в границах смежного земельного участка расположена АЗС, и границы санитарно-защитной зоны автозаправочной станции налагаются на спорный земельный участок.
Суд учел, что участок не примыкает к красным линиям, как того требует ст. 25 Правил, предусматривающая возможность размещения объектов дошкольного образования только на земельных участках, примыкающих к красным линиям улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования. Кроме того, суд признал, что в силу ст. 7 ФЗ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" вид разрешенного использования относится к дополнительным сведениям о земельном участке, не влечет изменение его характеристики, и принял во внимание кадастровый паспорт земельного участка, в котором изменено его разрешенное использование.
Апелляционная инстанция отменила решение в части изменения условий договора путем исключения из п. 1.1 раздела 1 договора слов "для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства", дополнения раздела 1 пунктом 1.2, в редакции: "Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные жилые дома", отказав в удовлетворении требований в этой части.
При разрешении спора установлено следующее.
По настоящему делу требования о внесении спорных изменений в договор аренды земельного участка от 08.01.2003 N 04-001205-Ю-Ф-0780 обоснованы невозможностью достройки объекта незавершенного строительства в качестве детского сада, а также тем, что правила землепользования и застройки допускают вид разрешенного использования спорного земельного участка для многоквартирных жилых домов.
Как установлено, согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности названный земельный участок расположен в территориальной зоне - Ж-3: зона застройки многоэтажными жилыми домами, к основным видам разрешенного использования относятся, в том числе: многоквартирные жилые дома, объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования. При этом застройка жилыми домами определена высотой свыше 5-ти этажей.
Таким образом, названный земельный участок может быть использован как для размещения многоквартирного жилого дома, так и объекта дошкольного образования.
Как указано выше, в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040010:0089 расположен объект незавершенного строительства (детский сад).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права за ООО "Финэкс" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (детский сад) готовностью 50%, расположенный по ул. Аллилуева в г. Владивостоке.
Установлено, что строительство объекта - детский сад осуществлялось АП "Владивостокский домостроительный комбинат", правопреемником которого стало ЗАО "Горстрой" до 1994 г.; с 1994 г. строительство объекта прекращено; объект незавершенного строительства (детский сад) с готовностью 50% зарегистрирован на праве собственности первоначально за ЗАО "Горстрой".
Земельный участок под строительство детского сада - яслей на 330 мест предоставлялся Владивостокскому домостроительному комбинату на основании решения Исполнительного комитета Владивостокского Совета народных депутатов от 31.03.1989 N 169; комбинату выдалось и разрешение на производство работ.
Таким образом, земельный участок отводился для создания объекта недвижимости - детского сада. Создание объекта осуществляется на основании разработанной и утвержденной в установленном порядке проектно-строительной документации. Поэтому, объект незавершенного строительства может быть использован только с целью завершения строительства и последующего ввода его в эксплуатацию. Достройка объекта в иных целях возможна при изменении в установленном порядке его назначения. Соответствующие доказательства, а именно связанные с изменением назначения объекта незавершенного строительства, в материалах дела не представлены.
Поскольку договором аренды земельного участка определена цель его использования: под объект незавершенного строительства; назначение объекта определено как детский сад, и нормы градостроительных регламентов допускают вид разрешенного использования земельного участка в целях, определенных договором, с учетом правового принципа единства судьбы земельного участка и прямо связанных с ним объектов (подп. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ) отсутствуют правовые основания для внесения изменений в части разрешенного вида использования земельного участка под многоквартирные жилые дома. Данное согласуется с правилами ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающими перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Как указано выше, по общему правилу объект незавершенного строительства подлежит достройке, для этих целей оформляется и земельный участок. В данном случае право аренды под строительство, имеющее особенности, установленные земельным законодательством, не оформлялось.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции, исследуя довод истца о невозможности достройки объекта незавершенного строительства с целевым назначением - детский сад, сопоставив представленные в деле документы: фрагмент карты градостроительного зонирования на территории г. Владивосток (л.д. 41, т. 1), кадастровый план границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:040010:0089, установил, что земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства (детский сад), находится внутри жилого квартала, примыкает к внутриквартальным дорогам, которые в силу ст. 85 ЗК РФ относятся к землям общего пользования, обоснованно отклонил его ввиду отсутствия примыканий арендуемого земельного участка к красным линиям улиц и дорог.
Как необоснованный судом апелляционной инстанции отклонен довод общества о том, что на спорном участке может быть построен только многоквартирный жилой дом, указав, что к территориальной зоне Ж-3, в границах которой находится спорный земельный участок, отнесены иные виды разрешенного использования, чем вышеназванные.
Более того, поскольку согласно правилам землепользования и застройки в территориальной зоне Ж-3 допускается застройка жилыми домами свыше 5-ти этажей общество, в силу ст. 65 АПК РФ не доказало, что непосредственно достройка объекта незавершенного строительства с иным назначением (многоквартирный жилой дом) в данном случае допустима.
Довод о наличии кадастрового паспорта, в котором изменено разрешенное использование земельного участка, апелляционной инстанцией отклонен, поскольку государственная регистрация соответствующих изменений в установленном порядке не произведена (сообщение от 22.07.2011).
Следует отметить, что в случае, если целью спорных изменений является строительство в будущем многоквартирного жилого дома, а не достройка объекта незавершенного строительства, указание суда апелляционной инстанции о том, что соответствующие изменения направлены в обход процедуры, установленной ст. 30.1 ЗК РФ, обосновано.
При установленном вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для внесения спорных изменений в договор аренды от 08.01.2003 соответствует установленным по делу обстоятельствам, вышеприведенным нормам права и является правильным.
Таким образом, основания для отмены постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2012 по делу N А51-16520/2011 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий:
И.А.Тарасов
Судьи:
С.Н.Новикова
Л.Б.Шарипова
И.А.Тарасов
Судьи:
С.Н.Новикова
Л.Б.Шарипова
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)