Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
18 мая 2006 г. Дело N А60-6717/06-С5
Арбитражный суд Свердловской области рассмотрел в открытом судебном заседании 04 - 11.05.2006 заявление Некоммерческой организации к ТУ Роспотребнадзора о признании недействительным предписания.
Сторонам разъяснены процессуальные права. Отвода судье не заявлено. Заявлений и ходатайств не поступило.
В судебном заседании 04.05.2006 объявлялся перерыв до 10-00 11.05.2006, после перерыва слушание дела продолжено.
Некоммерческая организация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным и отмене предписания N 3 о прекращении нарушения прав потребителей от 30.01.2006.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения сторон, участвующих в деле, суд
ТУ Роспотребнадзора установлены факты нарушения некоммерческой организацией законодательства о защите прав потребителей, а именно: при заключении договоров "о предоставлении услуг по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения, иных услуг гражданам - собственникам жилых помещений", заключаемых некоммерческой организацией с собственниками жилых помещений, отсутствует информация о существенных условиях, предусмотренных п. 2.2 "Правил предоставления жилищно-коммунальных услуг", утв. Постановлением Правительства РФ N 1099 от 26.09.1994 (не указано качество услуг, не отражен режим предоставления услуг, не указаны порядок и сроки устранения неисправностей); в договоры включены условия, ущемляющие установленные Законом РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1 права потребителей.
По результатам рассмотрения материалов дела об административном правонарушении заместителем главного государственного санитарного врача 17.01.2006 вынесено постановление N 2 о привлечении некоммерческой организации к административной ответственности по ч. 1, 2 ст. 14.8 КоАП РФ за совершение правонарушения, выразившегося в нарушении требований законодательства о защите прав потребителей. Постановление не обжаловано и вступило в законную силу, штраф в сумме 1000 руб. уплачен (платежное поручение N 633).
На основании указанного постановления вынесено предписание N 3 от 30.01.2006 о прекращении нарушения прав потребителей, организации предложено устранить выявленные нарушения.
Полагая, что предписание вынесено незаконно и необоснованно, некоммерческая организация обратилась в суд с настоящим заявлением. В обоснование своей позиции организацией приведены следующие доводы: оспариваемое предписание вынесено зам. главного государственного санитарного врача за пределами полномочий, установленных гл. 23 КоАП РФ, заключаемые фондом договоры "о предоставлении услуг по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения, иных услуг гражданам - собственникам жилых помещений" полностью соответствуют требованиям Закона "О защите прав потребителей", пени в размере 0,1% установлены в меньшем размере, чем предусмотрено законом.
Оценив обоснованность требований заявителя, суд полагает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, при этом исходит из следующего.
Указом Президента РФ N 314 от 09.03.2004 "О системе и структуре органов исполнительной власти" в результате административной реформы образована Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Указанной службе переданы функции по контролю и надзору:
- - в сфере санитарно-эпидемиологического надзора (Госсанэпиднадзор);
- - в сфере надзора на потребительском рынке (Госторгинспекция);
- - в сфере защиты прав потребителей (Министерства по антимонопольной политике).
В связи с проведенной реорганизацией органов Госсанэпиднадзора, в результате которой произошло слияние с органами Госторгинспекции, к вновь созданному уполномоченному федеральному органу исполнительной власти, Роспотребнадзору, в порядке, определенном ст. 22.3 КоАП РФ, перешли новые функции и полномочия.
Таким образом, предписание N 3 от 30.01.2006 "О прекращении нарушения прав потребителей" вынесено на основании п. 2 ст. 40 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" в пределах полномочий Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
Нарушения прав потребителей были установлены в ходе внеплановых мероприятий по контролю и выразились в: нарушении прав потребителей на получение необходимой информации об оказываемых услугах; включении в договоры с собственниками условий, ущемляющих установленные Законом права потребителей.
1. Довод заявителя о том, что отсутствие в договоре "О предоставлении услуг по техническому обслуживанию, ремонту жилого помещения, иных услуг гражданам - собственникам жилых помещении" условий, предусмотренных п. 2.2 "Правил предоставления коммунальных услуг", утвержденных Постановлением Правительства РФ N 1099 от 26.09.1994, не является нарушением прав потребителей, судом отклоняется исходя из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 1, ст. 38 Закона РФ "О защите прав потребителей", ч. 1 ст. 157 ЖК РФ Правительство РФ вправе издавать правила выполнения отдельных видов услуг.
Согласно п. 2.2 "Правил предоставления коммунальных услуг", утвержденных Постановлением Правительства РФ N 1099 от 26.09.1994, в договорах должны отражаться следующие существенные условия, а именно:
- - качество услуг;
- - режим предоставления услуг;
- - порядок и сроки устранения неисправностей и аварий.
Отсутствие информации о существенных условиях в договорах, заключаемых Фондом с собственниками жилого помещения, является нарушением п. 5 ст. 4, ст. 8, п. 1 ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Указание в договоре с собственниками жилых помещений ссылок на "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, в которых утверждены порядок и сроки устранения неисправностей и аварий, является недостаточным, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей" способ доведения информации до потребителя устанавливается Правительством РФ.
В данном случае в п. 2.1, п. 2.2, п. 5.2.1 "Правил предоставления коммунальных услуг", утвержденных Постановлением Правительства РФ N 1099 от 26.09.1994, установлен способ доведения информации - договор. Следовательно, данная информация должна быть предоставлена потребителям не путем отсылки к нормативному документу, а в самом договоре с собственниками жилого помещения.
Отсутствие информации в договоре лишает потребителя права на получение необходимой информации о качестве и безопасности предоставляемых услуг и возможности осуществления контроля за качеством услуг (п. 1.5, 4.1.1 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Правительством РФ от 26.09.1994 N 1099; п. 4.12.1 ГОСТа Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия", п. 1 ст. 7 Закона "О защите прав потребителей"), за круглосуточным режимом предоставления услуг (п. 4.12, 4.12.3 ГОСТа Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия"), за сроками устранения неисправностей и аварий (п. 5.2.2 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Правительством РФ от 26.09.1994 N 1099; п. 4.18, Приложение В (обязательное для исполнения организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги) ГОСТа Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия").
В соответствии с п. 4.1.4 Правил предоставления коммунальных услуг потребитель имеет право на устранение исполнителем выявленных недостатков в предоставлении услуг в установленные договором сроки.
Поскольку в договоре "О предоставлении услуг по техническому обслуживанию, ремонту жилого помещения, иных услуг гражданам - собственникам жилых помещений" не указываются сроки устранения выявленных недостатков в предоставлении услуг, у потребителя отсутствует информация об установленных сроках устранения выявленных недостатков.
В примечании к пункту 2.3.3 договора "О предоставлении услуг по техническому обслуживанию, ремонту жилого помещения, иных услуг гражданам - собственникам жилых помещений" установлено, что "собственник обязуется производить переоборудование и перепланировку жилого помещения с согласия исполнителя и заказчика".
В п. 1 ст. 126 ЖК РФ предусмотрено, что переустройство либо перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением требований законодательства РФ и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (п. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование (п. 3 указанной статьи).
Указанный перечень является исчерпывающим, письменное разрешение исполнителя в него не входит, в связи с чем собственник для проведения перепланировки и (или) переустройства не обязан обращаться к исполнителю (некоммерческой организации) за разрешением.
Таким образом, формулировка п. 2.3.3 договора не отвечает требованиям действующего законодательства РФ.
Пунктом 2.3.4 договора закреплена обязанность собственника самостоятельно не реже чем один раз в пять лет проводить текущий ремонт занимаемого им жилого помещения.
В обоснование включения условия в текст договора заявитель ссылается на положения статей 30 Жилищного кодекса РФ, 210 Гражданского кодекса РФ, предусматривающих возможность конкретизации в договоре обязанности собственника по содержанию жилого помещения.
В то же время стороной не учтено, что возложение на собственника бремя содержания имущества, в том числе путем возложения обязанности по проведению текущего ремонта, поставлено в зависимость от состояния жилого помещения, а не периодичности ремонта.
Действия заявителя представляют собой не предусмотренное федеральным законом произвольное ограничение прав собственника на использование своего имущества по собственному усмотрению (статья 209 ГК РФ).
Пунктом 3.2.2 договора, установлено: "При просрочке платежей заказчик обязан выплачивать пени в размере 0,1 (одной десятой) с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки", что является нарушением п. 14 ст. 155 ЖК РФ, согласно которому предельный размер пени 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней недопустимо.
Доводы заявителя о том, что пени в размере 0,1% установлены в меньшем размере, чем предусмотрено законом, несостоятельны, поскольку, исходя из ставки Центробанка РФ 12%, одна трехсотая от 12% составляет 0,04%.
В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия договора предписано законом или иными правовыми актами. Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующим на момент заключения. Следовательно, условия договора "О предоставлении услуг по техническому обслуживанию, ремонту жилого помещения, иных услуг гражданам - собственникам жилых помещений" должны соответствовать нормативным актам, регулирующим порядок предоставления коммунальных услуг населению, в том числе Жилищному кодексу РФ, положениям Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 1099 от 26.09.1994.
При таких обстоятельствах предписание в части устранения нарушения при заключении договоров с собственниками жилых помещений является законным и обоснованным.
2. Согласно п. 4 ст. 426 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). Статьей 38 Закона РФ "О защите прав потребителей" установлено, что правила бытового и иных видов обслуживания потребителей (правила выполнения отдельных видов работ и правила оказания отдельных видов услуг) утверждаются Правительством РФ.
В Свердловской области ранее действовало постановление Правительства Свердловской области от 27.03.1996 N 229-П "Об утверждении типовых договоров о предоставлении коммунальных, иных услуг по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения гражданам-собственникам жилых помещений и нанимателям на территории Свердловской области". В целях приведения законодательства Свердловской области в соответствие с законодательством РФ постановление Правительства Свердловской области от 27.05.2020 N 411-ПП признано утратившим силу, соответственно утратил силу типовой договор. В настоящее время некоммерческой организацией принята за основу указанная форма договора, хотя Правительством РФ во исполнение ст. 63 Жилищного кодекса РФ Постановлением N 315 от 21.05.2005 утвержден "Типовой договор социального найма жилого помещения".
В договорах найма жилого помещения и предоставления услуг по обслуживанию и ремонту, иных услуг нанимателю жилого помещения, заключаемых некоммерческой организацией, отсутствуют следующие условия, указанные в "Типовом договоре социального найма жилого помещения": не указаны наименование собственника жилого помещения; характеристика жилого помещения, его технического состояния; отсутствует обязанность наймодателя контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Кроме того, отдельные положения договора не соответствуют действующему законодательству РФ, например: п. 3.1.2.6 договора противоречит подпункту "и" п. 5 Постановления N 315 от 21.05.2005, в котором указан срок для уведомления нанимателя об изменении цен на жилищно-коммунальные услуги - в течение 3 рабочих дней; в п. 3.1.2.8 договора указана периодичность проводимых перерасчетов, что противоречит подпунктам "к", "л" 5 Постановления N 315 от 21.05.2005 и п. 4 ст. 157 ЖК РФ, где указано, что перерасчет производится в порядке, определяемом Правительством РФ и т.д.
Принимая во внимание изложенное, у суда не имеется оснований для удовлетворения требований заявителя.
Руководствуясь ст. 167 - 170, 176, 211 АПК РФ, суд
в удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Настоящее решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные статьями 259 - 260, 275 - 277 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии с частью 1 ст. 275 Арбитражного процессуального кодекса РФ кассационная жалоба подается в арбитражный суд кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 18.05.2006, 11.05.2006 ПО ДЕЛУ N А60-6717/06-С5
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
18 мая 2006 г. Дело N А60-6717/06-С5
Арбитражный суд Свердловской области рассмотрел в открытом судебном заседании 04 - 11.05.2006 заявление Некоммерческой организации к ТУ Роспотребнадзора о признании недействительным предписания.
Сторонам разъяснены процессуальные права. Отвода судье не заявлено. Заявлений и ходатайств не поступило.
В судебном заседании 04.05.2006 объявлялся перерыв до 10-00 11.05.2006, после перерыва слушание дела продолжено.
Некоммерческая организация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным и отмене предписания N 3 о прекращении нарушения прав потребителей от 30.01.2006.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения сторон, участвующих в деле, суд
УСТАНОВИЛ:
ТУ Роспотребнадзора установлены факты нарушения некоммерческой организацией законодательства о защите прав потребителей, а именно: при заключении договоров "о предоставлении услуг по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения, иных услуг гражданам - собственникам жилых помещений", заключаемых некоммерческой организацией с собственниками жилых помещений, отсутствует информация о существенных условиях, предусмотренных п. 2.2 "Правил предоставления жилищно-коммунальных услуг", утв. Постановлением Правительства РФ N 1099 от 26.09.1994 (не указано качество услуг, не отражен режим предоставления услуг, не указаны порядок и сроки устранения неисправностей); в договоры включены условия, ущемляющие установленные Законом РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1 права потребителей.
По результатам рассмотрения материалов дела об административном правонарушении заместителем главного государственного санитарного врача 17.01.2006 вынесено постановление N 2 о привлечении некоммерческой организации к административной ответственности по ч. 1, 2 ст. 14.8 КоАП РФ за совершение правонарушения, выразившегося в нарушении требований законодательства о защите прав потребителей. Постановление не обжаловано и вступило в законную силу, штраф в сумме 1000 руб. уплачен (платежное поручение N 633).
На основании указанного постановления вынесено предписание N 3 от 30.01.2006 о прекращении нарушения прав потребителей, организации предложено устранить выявленные нарушения.
Полагая, что предписание вынесено незаконно и необоснованно, некоммерческая организация обратилась в суд с настоящим заявлением. В обоснование своей позиции организацией приведены следующие доводы: оспариваемое предписание вынесено зам. главного государственного санитарного врача за пределами полномочий, установленных гл. 23 КоАП РФ, заключаемые фондом договоры "о предоставлении услуг по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения, иных услуг гражданам - собственникам жилых помещений" полностью соответствуют требованиям Закона "О защите прав потребителей", пени в размере 0,1% установлены в меньшем размере, чем предусмотрено законом.
Оценив обоснованность требований заявителя, суд полагает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, при этом исходит из следующего.
Указом Президента РФ N 314 от 09.03.2004 "О системе и структуре органов исполнительной власти" в результате административной реформы образована Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Указанной службе переданы функции по контролю и надзору:
- - в сфере санитарно-эпидемиологического надзора (Госсанэпиднадзор);
- - в сфере надзора на потребительском рынке (Госторгинспекция);
- - в сфере защиты прав потребителей (Министерства по антимонопольной политике).
В связи с проведенной реорганизацией органов Госсанэпиднадзора, в результате которой произошло слияние с органами Госторгинспекции, к вновь созданному уполномоченному федеральному органу исполнительной власти, Роспотребнадзору, в порядке, определенном ст. 22.3 КоАП РФ, перешли новые функции и полномочия.
Таким образом, предписание N 3 от 30.01.2006 "О прекращении нарушения прав потребителей" вынесено на основании п. 2 ст. 40 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" в пределах полномочий Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
Нарушения прав потребителей были установлены в ходе внеплановых мероприятий по контролю и выразились в: нарушении прав потребителей на получение необходимой информации об оказываемых услугах; включении в договоры с собственниками условий, ущемляющих установленные Законом права потребителей.
1. Довод заявителя о том, что отсутствие в договоре "О предоставлении услуг по техническому обслуживанию, ремонту жилого помещения, иных услуг гражданам - собственникам жилых помещении" условий, предусмотренных п. 2.2 "Правил предоставления коммунальных услуг", утвержденных Постановлением Правительства РФ N 1099 от 26.09.1994, не является нарушением прав потребителей, судом отклоняется исходя из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 1, ст. 38 Закона РФ "О защите прав потребителей", ч. 1 ст. 157 ЖК РФ Правительство РФ вправе издавать правила выполнения отдельных видов услуг.
Согласно п. 2.2 "Правил предоставления коммунальных услуг", утвержденных Постановлением Правительства РФ N 1099 от 26.09.1994, в договорах должны отражаться следующие существенные условия, а именно:
- - качество услуг;
- - режим предоставления услуг;
- - порядок и сроки устранения неисправностей и аварий.
Отсутствие информации о существенных условиях в договорах, заключаемых Фондом с собственниками жилого помещения, является нарушением п. 5 ст. 4, ст. 8, п. 1 ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Указание в договоре с собственниками жилых помещений ссылок на "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, в которых утверждены порядок и сроки устранения неисправностей и аварий, является недостаточным, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей" способ доведения информации до потребителя устанавливается Правительством РФ.
В данном случае в п. 2.1, п. 2.2, п. 5.2.1 "Правил предоставления коммунальных услуг", утвержденных Постановлением Правительства РФ N 1099 от 26.09.1994, установлен способ доведения информации - договор. Следовательно, данная информация должна быть предоставлена потребителям не путем отсылки к нормативному документу, а в самом договоре с собственниками жилого помещения.
Отсутствие информации в договоре лишает потребителя права на получение необходимой информации о качестве и безопасности предоставляемых услуг и возможности осуществления контроля за качеством услуг (п. 1.5, 4.1.1 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Правительством РФ от 26.09.1994 N 1099; п. 4.12.1 ГОСТа Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия", п. 1 ст. 7 Закона "О защите прав потребителей"), за круглосуточным режимом предоставления услуг (п. 4.12, 4.12.3 ГОСТа Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия"), за сроками устранения неисправностей и аварий (п. 5.2.2 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Правительством РФ от 26.09.1994 N 1099; п. 4.18, Приложение В (обязательное для исполнения организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги) ГОСТа Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия").
В соответствии с п. 4.1.4 Правил предоставления коммунальных услуг потребитель имеет право на устранение исполнителем выявленных недостатков в предоставлении услуг в установленные договором сроки.
Поскольку в договоре "О предоставлении услуг по техническому обслуживанию, ремонту жилого помещения, иных услуг гражданам - собственникам жилых помещений" не указываются сроки устранения выявленных недостатков в предоставлении услуг, у потребителя отсутствует информация об установленных сроках устранения выявленных недостатков.
В примечании к пункту 2.3.3 договора "О предоставлении услуг по техническому обслуживанию, ремонту жилого помещения, иных услуг гражданам - собственникам жилых помещений" установлено, что "собственник обязуется производить переоборудование и перепланировку жилого помещения с согласия исполнителя и заказчика".
В п. 1 ст. 126 ЖК РФ предусмотрено, что переустройство либо перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением требований законодательства РФ и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (п. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование (п. 3 указанной статьи).
Указанный перечень является исчерпывающим, письменное разрешение исполнителя в него не входит, в связи с чем собственник для проведения перепланировки и (или) переустройства не обязан обращаться к исполнителю (некоммерческой организации) за разрешением.
Таким образом, формулировка п. 2.3.3 договора не отвечает требованиям действующего законодательства РФ.
Пунктом 2.3.4 договора закреплена обязанность собственника самостоятельно не реже чем один раз в пять лет проводить текущий ремонт занимаемого им жилого помещения.
В обоснование включения условия в текст договора заявитель ссылается на положения статей 30 Жилищного кодекса РФ, 210 Гражданского кодекса РФ, предусматривающих возможность конкретизации в договоре обязанности собственника по содержанию жилого помещения.
В то же время стороной не учтено, что возложение на собственника бремя содержания имущества, в том числе путем возложения обязанности по проведению текущего ремонта, поставлено в зависимость от состояния жилого помещения, а не периодичности ремонта.
Действия заявителя представляют собой не предусмотренное федеральным законом произвольное ограничение прав собственника на использование своего имущества по собственному усмотрению (статья 209 ГК РФ).
Пунктом 3.2.2 договора, установлено: "При просрочке платежей заказчик обязан выплачивать пени в размере 0,1 (одной десятой) с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки", что является нарушением п. 14 ст. 155 ЖК РФ, согласно которому предельный размер пени 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней недопустимо.
Доводы заявителя о том, что пени в размере 0,1% установлены в меньшем размере, чем предусмотрено законом, несостоятельны, поскольку, исходя из ставки Центробанка РФ 12%, одна трехсотая от 12% составляет 0,04%.
В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия договора предписано законом или иными правовыми актами. Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующим на момент заключения. Следовательно, условия договора "О предоставлении услуг по техническому обслуживанию, ремонту жилого помещения, иных услуг гражданам - собственникам жилых помещений" должны соответствовать нормативным актам, регулирующим порядок предоставления коммунальных услуг населению, в том числе Жилищному кодексу РФ, положениям Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 1099 от 26.09.1994.
При таких обстоятельствах предписание в части устранения нарушения при заключении договоров с собственниками жилых помещений является законным и обоснованным.
2. Согласно п. 4 ст. 426 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). Статьей 38 Закона РФ "О защите прав потребителей" установлено, что правила бытового и иных видов обслуживания потребителей (правила выполнения отдельных видов работ и правила оказания отдельных видов услуг) утверждаются Правительством РФ.
В Свердловской области ранее действовало постановление Правительства Свердловской области от 27.03.1996 N 229-П "Об утверждении типовых договоров о предоставлении коммунальных, иных услуг по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения гражданам-собственникам жилых помещений и нанимателям на территории Свердловской области". В целях приведения законодательства Свердловской области в соответствие с законодательством РФ постановление Правительства Свердловской области от 27.05.2020 N 411-ПП признано утратившим силу, соответственно утратил силу типовой договор. В настоящее время некоммерческой организацией принята за основу указанная форма договора, хотя Правительством РФ во исполнение ст. 63 Жилищного кодекса РФ Постановлением N 315 от 21.05.2005 утвержден "Типовой договор социального найма жилого помещения".
В договорах найма жилого помещения и предоставления услуг по обслуживанию и ремонту, иных услуг нанимателю жилого помещения, заключаемых некоммерческой организацией, отсутствуют следующие условия, указанные в "Типовом договоре социального найма жилого помещения": не указаны наименование собственника жилого помещения; характеристика жилого помещения, его технического состояния; отсутствует обязанность наймодателя контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Кроме того, отдельные положения договора не соответствуют действующему законодательству РФ, например: п. 3.1.2.6 договора противоречит подпункту "и" п. 5 Постановления N 315 от 21.05.2005, в котором указан срок для уведомления нанимателя об изменении цен на жилищно-коммунальные услуги - в течение 3 рабочих дней; в п. 3.1.2.8 договора указана периодичность проводимых перерасчетов, что противоречит подпунктам "к", "л" 5 Постановления N 315 от 21.05.2005 и п. 4 ст. 157 ЖК РФ, где указано, что перерасчет производится в порядке, определяемом Правительством РФ и т.д.
Принимая во внимание изложенное, у суда не имеется оснований для удовлетворения требований заявителя.
Руководствуясь ст. 167 - 170, 176, 211 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Настоящее решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные статьями 259 - 260, 275 - 277 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии с частью 1 ст. 275 Арбитражного процессуального кодекса РФ кассационная жалоба подается в арбитражный суд кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)