Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2009 года.
Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2009 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Таратунина Р.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ильющенко О.В., рассмотрел в открытом судебном заседании с участием от заявителя: Богдановой О.Л. (доверенность от 26.12.2008 N 1973, лист 121), от ответчика: Макарова А.Н. (доверенность от 02.04.2008, лист 122); дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости" (далее - Общество, ООО "Этрон") об отмене постановления N 156 о назначении административного наказания, вынесенного 20.11.2008 заместителем начальника Государственной жилищной инспекции Республики Карелия.
оспариваемым постановлением заявитель привлечен к административной ответственности по статье 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) в виде взыскания 40000 рублей штрафа за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов. В частности, ООО "Этрон" наказано за то, что в доме N 16 по улице Нойбрандербургской в городе Петрозаводске не обеспечило надлежащее содержание и ремонт общего имущества, а именно не выполнило: текущий ремонт кровельного покрытия над квартирой N 84; косметический ремонт потолочного перекрытия в большой комнате и прихожей квартиры N 84, необходимость которого возникла из-за несвоевременного ремонта кровельного покрытия; герметизацию межпанельных швов на фасаде здания для обеспечения влаго-, воздухо- и теплозащиты наружных стен; косметический ремонт стеновой панели под окном в большой комнате квартиры N 84, обусловленный несвоевременной герметизацией межпанельных швов. Помимо этого, заявителю вменено, что в подъезде N 6 не восстановлены: внутренние оконные рамы на лестничных площадках в количестве 2 штук и оконная рама со стороны улицы на лестничной площадке между 1 и 2 этажами для обеспечения нормативного температурно-влажностного режима на лестничных клетках.
Несогласие с названным решением ООО "Этрон" обосновывает следующим.
Работы по герметизации межпанельных швов должны быть исполнены Обществом в течение года с момента заключения договора управления, на момент вынесения оспариваемого постановления данный срок не истек. Отсутствие на лестничных клетках в подъезде N 6 внутренних и наружных оконных рам не является существенным нарушением, влекущим привлечение к административной ответственности. Обязанности управляющей организации по содержанию общего имущества многоквартирного дома возникают на основании соответствующего договора с собственниками помещений в этом доме. Следовательно, ответственность управляющей организации ограничена рамками условий такого договора. Ремонт кровли и косметический ремонт квартиры N 84 не включены в перечень работ по содержанию, управлению и текущему ремонту общего имущества, то есть не являются обязанностями ООО "Этрон" (листы 5-7).
В судебных заседаниях Богданова О.Л. названную позицию поддержала.
Судом установлено, что согласно пункту 1 Положения о государственной жилищной инспекции Республики Карелия Инспекция является структурным подразделением Государственного комитета Республики Карелия по реформированию жилищно-коммунального хозяйства и входит в Систему органов государственной жилищной инспекции Российской Федерации, утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 (листы 117-119).
Поэтому в соответствии со статьями 40 и 43 - 44 АПК РФ ответчиком по настоящему делу является Государственная жилищная инспекция государственного комитета Республики Карелия по реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Инспекция).
В отзыве на заявление ответчик с предъявленным требованием не согласен по той причине, что законодательство обязывает управляющие организации выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (листы 30-32).
В судебных заседаниях Макаров А.Н. названную позицию поддержал.
Суд установил следующие обстоятельства.
В Едином государственном реестре юридических лиц общество с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости" зарегистрировано за основным государственным регистрационным номером 1041000005639 (лист 10).
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).
На общем собрании, проводившемся 22.10.2007 в форме заочного голосования, собственники помещений в доме N 16 по улице Нойбранденбургской в городе Петрозаводске избрали способ управления многоквартирным домом в форме управления управляющей организацией и решили заключить договор управления сроком на один год с 01 ноября 2007 года с ООО "Этрон" (листы 48-51).
Решением общего собрания собственников помещений вышеназванного дома от 23.05.2008 была утверждена новая редакция договора управления со сроком действия три года (листы 69-71).
В связи с обращением жильцов дома по поводу неисполнения ООО "Этрон" работ по улучшению технического состояния дома (в том числе неудовлетворительного состояния (протечки) кровли; письмо от 25.09.2008 - лист 37) на основании распоряжения от 06.11.2008 N 362 (лист 35) должностным лицом Инспекции 07.11.2008 в отношении Общества было проведено внеплановое мероприятие по контролю.
По результатам проверочных мероприятий составлен акт от 07.11.2008 N 362/1, в котором отражено, что в квартире N 84 имеются следы подтеков на потолке в прихожей и в большой комнате, а также под окном большой комнаты в районе межпанельных швов; в подъезде N 6 отсутствуют: две внутренние оконные рамы, а на лестничной площадке между 1 и 2 этажом - оконная рама со стороны улицы (лист 38).
14.11.2008 по данным обстоятельствам, а также по факту невыполнения текущего ремонта кровельного покрытия над квартирой N 84, в отношении Общества проверяющим лицом был составлен протокол N 000201 о совершении правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.22 КоАП РФ (листы 39-42).
20.11.2008 вынесено оспариваемое постановление (листы 45-46).
При разрешении спора суд руководствуется следующим.
Статьей 7.22 КоАП РФ установлена административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.
Субъектом данного правонарушения является лицо, ответственное за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.
Объективная сторона вмененного заявителю правонарушения выражается в бездействии, нарушающем правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.
В соответствии с частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
"Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Как следует из подпункта "а" пункта 1 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которого будет осуществляться управление; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок определения цены договора.
В пункте 2 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" указаны составные части общего имущества.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Названное положение корреспондирует к пункту 17 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", в соответствии с которым собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Таким образом, из совокупности названных норм следует, что вопросы содержания того или иного имущества, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе производство затрат на ремонт общего имущества или обеспечение его надлежащей эксплуатации, решаются только собственниками помещений в многоквартирном доме.
Волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам содержания общего имущества реализуется одним из способов, указанных в части 2 статьи 161 ЖК РФ.
Оценив установленные обстоятельства с учетом вышеприведенных правовых норм, суд пришел к следующим выводам.
Суд не соглашается с вменением заявителю невыполнения текущего ремонта кровли над квартирой N 84, поскольку доказательств отнесения этих работ к обязанностям Общества как управляющей организации в материалы дела не представлено. То есть по данному эпизоду ООО "Этрон" не является субъектом установленного правонарушения.
Суд считает, что за неосуществление косметического ремонта квартиры N 84 ООО "Этрон" не может быть привлечено к ответственности по статье 7.22 КоАП РФ, поскольку в силу раздела 2 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Следовательно, вопросы проведения косметического ремонта жилого помещения (квартиры N 84), обусловленного неудовлетворительным состоянием общего имущества многоквартирного дома, а равно и вопросы возмещения ущерба, причиненного залитием, должны решаться в рамках гражданско-правовой процедуры. Ссылки Инспекции на пункты 4.2.1.1 и 4.3.2 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" в рассматриваемом случае несостоятельны.
Как предусмотрено подпунктом "в" пункта 2 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", в состав общего имущества включаются несущие стены (ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома).
По условиям заключенного с собственниками помещений в доме N 16 по улице Нойбранденбургской в городе Петрозаводске договора управления ООО "Этрон" обязалось осуществлять работы по содержанию, управлению и текущему ремонту общего имущества, которые указаны в приложении N 4.
К их числу отнесены работы по герметизации межпанельных швов (текущий ремонт).
В судебном заседании Богданова О.Л., не отрицая наличие у ООО "Этрон" обязанности выполнить указанные работы по договору, текст которого был утвержден на общем собрании собственников 23.05.2008, пояснила, что текущий ремонт межпанельных швов будет произведен в апреле 2009 года. Об этом также говорится и в письме Общества от 13.11.2008 N 1701 (лист 111). Поэтому, по мнению заявителя, ООО "Этрон" нельзя признать нарушившим правила содержания и ремонта жилого дома.
Однако, в соответствии с пунктом 4.2.1.1 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (утверждены постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170) организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать теплозащиту и влагозащиту наружных стен, а также устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития, поскольку в силу пункта 4.2.1.7 этого нормативного акта стыки панелей должны отвечать трем требованиям: водозащиты, воздухозащиты и теплозащиты. Стыковые соединения, имеющие протечки, должны быть заделаны с наружной стороны эффективными герметизирующими материалами (упругими прокладками и мастиками) силами специалистов в кратчайшие сроки (в малых объемах в период подготовки домов к зиме).
Из содержания писем жильцов дома от 29.04.2008, 28.02.2006, 12.01.2006 (листы 56, 60, 64), протокола общего собрания от 04.12.2005 (лист 63), писем ООО "Этрон" от 14.03.2006 и 10.02.2006 (листы 52, 61) следует, что до заключения договора в редакции от 23.05.2008 заявителю было известно о необходимости герметизации межпанельных швов.
Между тем, эти работы до настоящего времени заявителем не выполнены, что также подтверждается паспортом готовности жилого дома к эксплуатации в зимних условиях 2008-2009 (листы 92-95).
При таких обстоятельствах вывод Инспекции о нарушении Обществом как лицом, обязанным обеспечивать надлежащее состояние стен, требований пункта 4.2.1.1 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", является правильным, а квалификация действий по данному эпизоду по статье 7.22 КоАП РФ - обоснованной.
Согласно приложению N 3 к договору управления многоквартирным домом оконные проемы в местах общего пользования включены в состав общего имущества дома N 16 по улице Нойбранденбургской в городе Петрозаводске.
В силу пунктов 3.2.2 и 4.7.1 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках, в том числе посредством исправного состояния окон.
Заявитель не отрицает неисполнение указанной обязанности на момент проверки в подъезде N 6 вышеозначенного дома, но считает, что эти действия не создали существенной угрозы охраняемым общественным отношениям. По данному эпизоду Общество считает возможным применить статью 2.9 КоАП РФ ввиду малозначительности совершенного правонарушения.
В соответствии с пунктом 18 постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10 при квалификации правонарушения в качестве малозначительного судам необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения. Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям.
В соответствии с частью 1 статьи 161 и частью 2 статьи 162 ЖК РФ установление договором управления многоквартирным домом обязанностей управляющей организации направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.
Судом установлено, что функции управляющей компании в отношении вышеуказанного дома ООО "Этрон" начало осуществлять с 2005 года с момента заключения договора с Администрацией города Петрозаводска (листы 76-91).
Из материалов дела следует, что жильцы неоднократно обращались в управляющую организацию с просьбой произвести остекление подъезда (листы 56, 62-64).
В письме от 09.06.2008 N 3755 Общество указывает, что работы по остеклению подъезда выполнены 21.05.2008 (лист 53).
Однако, из акта проверки от 07.11.2008 N 362/1 следует, что в подъезде N 6 отсутствуют две внутренние и одна уличная оконная рама.
Приложением N 2 к "Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда" установлены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования. Так, разбитые стекла оконных переплетов должны быть вставлены в течение трех суток в летнее время и одних суток в зимнее время. Указанные сроки устранения начинают течь с момента их обнаружения или заявки жильцов.
Доказательств исправления названного нарушения на момент рассмотрения настоящего дела суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд не считает возможным признать, что в результате неисполнения Обществом требований пункта 3.2.2 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" отсутствовала существенная угроза правам граждан на благоприятные условия проживания.
Принимая во внимание изложенное и учитывая, что по делу об административном правонарушении не было допущено процессуальных нарушений, а равно и нарушений гарантированных законом процессуальных прав привлекаемого лица, носящих существенный характер и самостоятельно влекущих отмену оспариваемого постановления, суд не находит оснований для удовлетворения предъявленного требования.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 и 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
признать вынесенное в городе Петрозаводске заместителем начальника Государственной жилищной инспекции Государственного комитета Республики Карелия по реформированию жилищно-коммунального хозяйства постановление N 156 от 20 ноября 2008 года о привлечении общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости" (место нахождения: г. Петрозаводск, ул. Фролова, д. 11, основной государственный регистрационный номер 1041000005639) к административной ответственности по статье 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях законным и обоснованным.
В удовлетворении требования отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его принятия, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 16.02.2009 ПО ДЕЛУ N А26-7739/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 16 февраля 2009 г. по делу N А26-7739/2008
Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2009 года.
Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2009 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Таратунина Р.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ильющенко О.В., рассмотрел в открытом судебном заседании с участием от заявителя: Богдановой О.Л. (доверенность от 26.12.2008 N 1973, лист 121), от ответчика: Макарова А.Н. (доверенность от 02.04.2008, лист 122); дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости" (далее - Общество, ООО "Этрон") об отмене постановления N 156 о назначении административного наказания, вынесенного 20.11.2008 заместителем начальника Государственной жилищной инспекции Республики Карелия.
установил:
оспариваемым постановлением заявитель привлечен к административной ответственности по статье 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) в виде взыскания 40000 рублей штрафа за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов. В частности, ООО "Этрон" наказано за то, что в доме N 16 по улице Нойбрандербургской в городе Петрозаводске не обеспечило надлежащее содержание и ремонт общего имущества, а именно не выполнило: текущий ремонт кровельного покрытия над квартирой N 84; косметический ремонт потолочного перекрытия в большой комнате и прихожей квартиры N 84, необходимость которого возникла из-за несвоевременного ремонта кровельного покрытия; герметизацию межпанельных швов на фасаде здания для обеспечения влаго-, воздухо- и теплозащиты наружных стен; косметический ремонт стеновой панели под окном в большой комнате квартиры N 84, обусловленный несвоевременной герметизацией межпанельных швов. Помимо этого, заявителю вменено, что в подъезде N 6 не восстановлены: внутренние оконные рамы на лестничных площадках в количестве 2 штук и оконная рама со стороны улицы на лестничной площадке между 1 и 2 этажами для обеспечения нормативного температурно-влажностного режима на лестничных клетках.
Несогласие с названным решением ООО "Этрон" обосновывает следующим.
Работы по герметизации межпанельных швов должны быть исполнены Обществом в течение года с момента заключения договора управления, на момент вынесения оспариваемого постановления данный срок не истек. Отсутствие на лестничных клетках в подъезде N 6 внутренних и наружных оконных рам не является существенным нарушением, влекущим привлечение к административной ответственности. Обязанности управляющей организации по содержанию общего имущества многоквартирного дома возникают на основании соответствующего договора с собственниками помещений в этом доме. Следовательно, ответственность управляющей организации ограничена рамками условий такого договора. Ремонт кровли и косметический ремонт квартиры N 84 не включены в перечень работ по содержанию, управлению и текущему ремонту общего имущества, то есть не являются обязанностями ООО "Этрон" (листы 5-7).
В судебных заседаниях Богданова О.Л. названную позицию поддержала.
Судом установлено, что согласно пункту 1 Положения о государственной жилищной инспекции Республики Карелия Инспекция является структурным подразделением Государственного комитета Республики Карелия по реформированию жилищно-коммунального хозяйства и входит в Систему органов государственной жилищной инспекции Российской Федерации, утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 (листы 117-119).
Поэтому в соответствии со статьями 40 и 43 - 44 АПК РФ ответчиком по настоящему делу является Государственная жилищная инспекция государственного комитета Республики Карелия по реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Инспекция).
В отзыве на заявление ответчик с предъявленным требованием не согласен по той причине, что законодательство обязывает управляющие организации выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (листы 30-32).
В судебных заседаниях Макаров А.Н. названную позицию поддержал.
Суд установил следующие обстоятельства.
В Едином государственном реестре юридических лиц общество с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости" зарегистрировано за основным государственным регистрационным номером 1041000005639 (лист 10).
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).
На общем собрании, проводившемся 22.10.2007 в форме заочного голосования, собственники помещений в доме N 16 по улице Нойбранденбургской в городе Петрозаводске избрали способ управления многоквартирным домом в форме управления управляющей организацией и решили заключить договор управления сроком на один год с 01 ноября 2007 года с ООО "Этрон" (листы 48-51).
Решением общего собрания собственников помещений вышеназванного дома от 23.05.2008 была утверждена новая редакция договора управления со сроком действия три года (листы 69-71).
В связи с обращением жильцов дома по поводу неисполнения ООО "Этрон" работ по улучшению технического состояния дома (в том числе неудовлетворительного состояния (протечки) кровли; письмо от 25.09.2008 - лист 37) на основании распоряжения от 06.11.2008 N 362 (лист 35) должностным лицом Инспекции 07.11.2008 в отношении Общества было проведено внеплановое мероприятие по контролю.
По результатам проверочных мероприятий составлен акт от 07.11.2008 N 362/1, в котором отражено, что в квартире N 84 имеются следы подтеков на потолке в прихожей и в большой комнате, а также под окном большой комнаты в районе межпанельных швов; в подъезде N 6 отсутствуют: две внутренние оконные рамы, а на лестничной площадке между 1 и 2 этажом - оконная рама со стороны улицы (лист 38).
14.11.2008 по данным обстоятельствам, а также по факту невыполнения текущего ремонта кровельного покрытия над квартирой N 84, в отношении Общества проверяющим лицом был составлен протокол N 000201 о совершении правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.22 КоАП РФ (листы 39-42).
20.11.2008 вынесено оспариваемое постановление (листы 45-46).
При разрешении спора суд руководствуется следующим.
Статьей 7.22 КоАП РФ установлена административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.
Субъектом данного правонарушения является лицо, ответственное за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.
Объективная сторона вмененного заявителю правонарушения выражается в бездействии, нарушающем правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.
В соответствии с частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
"Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Как следует из подпункта "а" пункта 1 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которого будет осуществляться управление; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок определения цены договора.
В пункте 2 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" указаны составные части общего имущества.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Названное положение корреспондирует к пункту 17 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", в соответствии с которым собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Таким образом, из совокупности названных норм следует, что вопросы содержания того или иного имущества, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе производство затрат на ремонт общего имущества или обеспечение его надлежащей эксплуатации, решаются только собственниками помещений в многоквартирном доме.
Волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам содержания общего имущества реализуется одним из способов, указанных в части 2 статьи 161 ЖК РФ.
Оценив установленные обстоятельства с учетом вышеприведенных правовых норм, суд пришел к следующим выводам.
Суд не соглашается с вменением заявителю невыполнения текущего ремонта кровли над квартирой N 84, поскольку доказательств отнесения этих работ к обязанностям Общества как управляющей организации в материалы дела не представлено. То есть по данному эпизоду ООО "Этрон" не является субъектом установленного правонарушения.
Суд считает, что за неосуществление косметического ремонта квартиры N 84 ООО "Этрон" не может быть привлечено к ответственности по статье 7.22 КоАП РФ, поскольку в силу раздела 2 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Следовательно, вопросы проведения косметического ремонта жилого помещения (квартиры N 84), обусловленного неудовлетворительным состоянием общего имущества многоквартирного дома, а равно и вопросы возмещения ущерба, причиненного залитием, должны решаться в рамках гражданско-правовой процедуры. Ссылки Инспекции на пункты 4.2.1.1 и 4.3.2 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" в рассматриваемом случае несостоятельны.
Как предусмотрено подпунктом "в" пункта 2 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", в состав общего имущества включаются несущие стены (ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома).
По условиям заключенного с собственниками помещений в доме N 16 по улице Нойбранденбургской в городе Петрозаводске договора управления ООО "Этрон" обязалось осуществлять работы по содержанию, управлению и текущему ремонту общего имущества, которые указаны в приложении N 4.
К их числу отнесены работы по герметизации межпанельных швов (текущий ремонт).
В судебном заседании Богданова О.Л., не отрицая наличие у ООО "Этрон" обязанности выполнить указанные работы по договору, текст которого был утвержден на общем собрании собственников 23.05.2008, пояснила, что текущий ремонт межпанельных швов будет произведен в апреле 2009 года. Об этом также говорится и в письме Общества от 13.11.2008 N 1701 (лист 111). Поэтому, по мнению заявителя, ООО "Этрон" нельзя признать нарушившим правила содержания и ремонта жилого дома.
Однако, в соответствии с пунктом 4.2.1.1 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (утверждены постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170) организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать теплозащиту и влагозащиту наружных стен, а также устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития, поскольку в силу пункта 4.2.1.7 этого нормативного акта стыки панелей должны отвечать трем требованиям: водозащиты, воздухозащиты и теплозащиты. Стыковые соединения, имеющие протечки, должны быть заделаны с наружной стороны эффективными герметизирующими материалами (упругими прокладками и мастиками) силами специалистов в кратчайшие сроки (в малых объемах в период подготовки домов к зиме).
Из содержания писем жильцов дома от 29.04.2008, 28.02.2006, 12.01.2006 (листы 56, 60, 64), протокола общего собрания от 04.12.2005 (лист 63), писем ООО "Этрон" от 14.03.2006 и 10.02.2006 (листы 52, 61) следует, что до заключения договора в редакции от 23.05.2008 заявителю было известно о необходимости герметизации межпанельных швов.
Между тем, эти работы до настоящего времени заявителем не выполнены, что также подтверждается паспортом готовности жилого дома к эксплуатации в зимних условиях 2008-2009 (листы 92-95).
При таких обстоятельствах вывод Инспекции о нарушении Обществом как лицом, обязанным обеспечивать надлежащее состояние стен, требований пункта 4.2.1.1 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", является правильным, а квалификация действий по данному эпизоду по статье 7.22 КоАП РФ - обоснованной.
Согласно приложению N 3 к договору управления многоквартирным домом оконные проемы в местах общего пользования включены в состав общего имущества дома N 16 по улице Нойбранденбургской в городе Петрозаводске.
В силу пунктов 3.2.2 и 4.7.1 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках, в том числе посредством исправного состояния окон.
Заявитель не отрицает неисполнение указанной обязанности на момент проверки в подъезде N 6 вышеозначенного дома, но считает, что эти действия не создали существенной угрозы охраняемым общественным отношениям. По данному эпизоду Общество считает возможным применить статью 2.9 КоАП РФ ввиду малозначительности совершенного правонарушения.
В соответствии с пунктом 18 постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10 при квалификации правонарушения в качестве малозначительного судам необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения. Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям.
В соответствии с частью 1 статьи 161 и частью 2 статьи 162 ЖК РФ установление договором управления многоквартирным домом обязанностей управляющей организации направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.
Судом установлено, что функции управляющей компании в отношении вышеуказанного дома ООО "Этрон" начало осуществлять с 2005 года с момента заключения договора с Администрацией города Петрозаводска (листы 76-91).
Из материалов дела следует, что жильцы неоднократно обращались в управляющую организацию с просьбой произвести остекление подъезда (листы 56, 62-64).
В письме от 09.06.2008 N 3755 Общество указывает, что работы по остеклению подъезда выполнены 21.05.2008 (лист 53).
Однако, из акта проверки от 07.11.2008 N 362/1 следует, что в подъезде N 6 отсутствуют две внутренние и одна уличная оконная рама.
Приложением N 2 к "Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда" установлены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования. Так, разбитые стекла оконных переплетов должны быть вставлены в течение трех суток в летнее время и одних суток в зимнее время. Указанные сроки устранения начинают течь с момента их обнаружения или заявки жильцов.
Доказательств исправления названного нарушения на момент рассмотрения настоящего дела суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд не считает возможным признать, что в результате неисполнения Обществом требований пункта 3.2.2 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" отсутствовала существенная угроза правам граждан на благоприятные условия проживания.
Принимая во внимание изложенное и учитывая, что по делу об административном правонарушении не было допущено процессуальных нарушений, а равно и нарушений гарантированных законом процессуальных прав привлекаемого лица, носящих существенный характер и самостоятельно влекущих отмену оспариваемого постановления, суд не находит оснований для удовлетворения предъявленного требования.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 и 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
признать вынесенное в городе Петрозаводске заместителем начальника Государственной жилищной инспекции Государственного комитета Республики Карелия по реформированию жилищно-коммунального хозяйства постановление N 156 от 20 ноября 2008 года о привлечении общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости" (место нахождения: г. Петрозаводск, ул. Фролова, д. 11, основной государственный регистрационный номер 1041000005639) к административной ответственности по статье 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях законным и обоснованным.
В удовлетворении требования отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его принятия, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу.
Судья
Р.Б.ТАРАТУНИН
Р.Б.ТАРАТУНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)