Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истца: представителя Нецветаевой Людмилы Геннадьевны - доверенность от 31.12.2008 г. N 01-14/11488,
от ответчика: представителя Козоброда Александра Александровича - доверенность от 16.12.2008 г.,
директора Фоменко Надежды Константиновны - приказ N 68-К от 15.06.1994 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия Ростовской области Аптека N 368
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 01 ноября 2008 г. по делу N А53-16022/2008-С3-3,
принятое судьей Шелестом А.Г.,
по иску Комитета по управлению имуществом города Волгодонска
к ответчику государственному унитарному предприятию Ростовской области Аптека N 368
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование земельным участком,
установил:
Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к государственному унитарному предприятию Ростовской области Аптека N 368 (далее - Предприятие) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 61 517 рублей 58 копеек за период с 01.12.2005 г. по 29.12.2007 г. и процентов в размере 2 630 рублей 07 копеек за период с 01.12.2005 г. по 13.08.2008 г.
Исковые требования мотивированы тем, что между Комитетом и правопредшественником Предприятия заключен договор аренды нежилого помещения в многоквартирном доме, однако плата за пользование земельным участком не включена в размер арендной платы. В связи с чем истец просит взыскать неосновательное обогащение за пользование земельным участком в размере, исчисленном в соответствии с муниципальными правовыми актами.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01 ноября 2008 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что Предприятие использует земельный участок без правовых оснований, в связи с чем на основании ст. 1105, 424 ГК РФ, 65 ЗК РФ должно возместить неосновательное обогащение в размере арендной платы, взимаемой за земельные участки, находящие в государственной и муниципальной собственности.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Предприятие обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- - Предприятие использует земельный участок, сформированный для эксплуатации многоквартирного дома и находящийся в общей долевой собственности собственник помещений многоквартирного дома, поэтому Комитет вправе требовать взыскание неосновательное обогащение только в размере пропорциональном доле в общем имуществе;
- - Комитет не вправе распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, поэтому в отсутствие полномочий от собственников помещений многоквартирного дома является ненадлежащим истцом;
- - истец не доказал какую именно площадь использует ответчик, земельный участок в пользование Предприятия не выделялся и фактически используется всеми собственниками помещений многоквартирного дома;
- - п. 3 ст. 65 ЗК РФ применяется для целей взимания арендной платы и не может быть применен для определения размера неосновательного обогащения.
В судебном заседании представитель Предприятия изложил содержание апелляционной жалобы, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 00 минут 19 января 2009 года.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Комитет заключил с государственным унитарным предприятием Ростовской области "Аптека N 430" "Ландыш" (далее - ГУПРО Аптека N 430) договор аренды (регистрационный номер КУИГ N 650-04 от 14.12.2004 г.) нежилых помещений N XIX литер "А" комнаты N 5 - 10, 12, 23 - 28 согласно технического паспорта инв. N 4204, площадью 175,3 кв. м, для размещения аптеки, сроком с 01.12.2004 г. по 29.11.2005 г. (т. 1 л.д. 10 - 13, 71-75). Факт передачи помещений подтверждается актом передачи муниципального имущества в аренду от 01.12.2004 г. (т. 1 л.д. 73).
В соответствии с 5 разделом договора месячная арендная плата (16 336 руб. 82 коп.) формировалась из двух составляющих: платы за помещения (п. 5.1.1. Договора) и платы за пользование земельным участком под имуществом и обслуживающим его (п. 5.1.2 Договора). В договоре были предусмотрены условия о порядке осуществления расчетов по каждой из частей арендной платы.
16.06.2006 года стороны договора подписали соглашение N 118-06 о внесении изменений и дополнений в договор аренды N 650-04 от 14.12.2004 г., согласно которому по договору аренды передано нежилое помещение N XIX литер "А" комнаты N 5 - 10, 12, 21, 23 - 28 согласно техническому паспорту МУП "БТИ" инв. N 4204, общей площадью 175,7 кв. м, на неопределенный срок (т. 1 л.д. 76).
Указанным соглашением стороны исключили из договора аренды N 650-04 от 14.12.2004 г. условия регулирующие порядок и размеры внесения арендной платы за земельный участок.
Стороны согласовали, что указанная редакция договора применяется с 01.12.2005 г. (что не противоречит п. 2 ст. 425 ГК РФ).
В связи с присоединением ГУПРО Аптека N 430 к Предприятию (что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 05.06.2008 г. N 74.08-59 - т. 1 л.д. 28 - 29) стороны заключили соглашение от 19.09.2006 г. N 200-06 о замене стороны арендатора в договоре (т. 1 л.д. 81 - 82).
В последующем соглашениями от 20.02.2007 г. N 87-07 (т. 1 л.д. 18) и от 01.01.2008 г. (т. 1 л.д. 83) в договор аренды N 650-04 от 14.12.2004 г. вносились изменения относительно размера арендной платы за помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 652 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения от 16.06.2006 г. N 118-06, которым исключили об аренде части земельного участка) в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Поэтому исключение из договора аренды помещений условий об аренде земельного участка не означает, что арендатор помещения утратил основания для пользования земельным участком; пользование земельным участком продолжает осуществляться на основании договора аренды помещений и в соответствии с его условиями, а при отсутствии таковых в соответствии с диспозитивными нормами гражданского законодательства.
В соответствии с п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с правовой позицией Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 17.10.2007 г. N Ф08-6693/2007 по делу А32-14505/2006-37/176, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание; в то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.
Федеральный арбитражный суд округа призван обеспечить единство судебной практики в рамках одного судебного округа. В связи с чем у суда апелляционной инстанции нет оснований для иного толкования положений ст. 654, 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и отступления от практики, сформированной окружным судом.
Оценивая условия договора аренды N 650-04 от 14.12.2004 г., соглашения от 16.06.2006 г. N 118-06, с учетом положений решения Волгодонской городской Думы от 19.01.2005 г. N 4 "Об утверждении методики определения размера арендной платы за аренду объектов нежилого фонда, иного недвижимого и движимого муниципального имущества города Волгодонска" (далее - Методика определения размера арендной платы), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арендная плата, установленная п. 5.1. договора, с учетом изменений внесенных соглашением от 16.06.2006 г. N 118-06, не включает в себя плату за пользование земельным участком, а предусмотрена как плата исключительно за пользование помещениями.
В соответствии с п. 2, 2.1, 8, 9 Методики определения размера арендной платы общая месячная арендная плата за помещение и земельный участок под ним и обслуживающий его определяется как сумма арендной платы собственно за помещения, рассчитанной в соответствии с данной методикой, и арендной платы за пользование земельным участком, рассчитанная в соответствии с иными муниципальными актами.
Муниципальные правовые акты являются общедоступными, регулирование органами местного самоуправление тарифов за пользование муниципальным имуществом обеспечивает равные условия для всех субъектов гражданского оборота, препятствует необоснованному предоставлению льгот и преференций.
В соответствии с условиями соглашения от 16.06.2006 г. N 118-06 плата за земельный участок, необходимый для использования помещений, определяется самостоятельно арендатором на основании муниципальных правовых актов с 01.12.2005 г.
Комитет также испрашивает плату за пользование земельным участком с 01.12.2005 г. по 29.12.2007 г. Размер платы рассчитан в соответствии с муниципальными правовыми актами и не оспаривается сторонами. При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворены правомерно.
Судом апелляционной инстанции также отклоняются доводы Предприятия, согласно которым земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, которые не давали согласие на предоставление земельного участка в аренду.
Арендованные помещения находятся в муниципальной собственности города Волгодонска, что сторонами не оспаривается. В силу п. 3.9. положения о Комитете, утвержденном решением Волгодонской городской Думы от 05.03.2008 г. N 29, Комитет уполномочен выступать в качестве арендодателя муниципального имущества.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, относится к общему имуществу в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
В соответствии с положениями ст. 37 - 38 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения; условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
В доктрине гражданского и жилищного права выработано положение, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью к помещению в таком доме и следует судьбе помещения, независимо от воли собственника помещения или иных участников общей долевой собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе пользоваться наравне с иными участниками долевой собственности общим имуществом многоквартирного дома.
Таким образом, по смыслу положений ст. 36 - 38 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе передать во временное владение и пользование помещение в многоквартирном доме без согласия иных собственников помещений; наниматель и арендатор помещений соответственно вправе использовать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с условиями договора, но не более, чем собственник помещения (арендодатель, наймодатель), также без согласия собственников иных помещений; соответственно собственник помещения вправе получать плату за пользование не только собственно помещением, но и принадлежностями, плату за пользование общим имуществом многоквартирного дома, независимо от того включена ли она в размер платы за помещение или выделена в качестве отдельного условия договора.
Как следует из материалов дела и признано сторонами в судебном заседании, земельный участок для использования Предприятию в натуре не выделялся, не огражден, его границы не определены на местности. Таким образом, Комитет не распоряжался земельным участком, находящимся в долевой собственности, а предоставил лишь возможность его использования в тех же пределах, которые предоставлены собственнику помещения. Следовательно, получать согласие собственников иных помещений многоквартирного дома или принимать решение в порядке, предусмотренном ст. 44 - 46 ЖК РФ, не требовалось.
Используемая Предприятием площадь земельного участка определена как отношение арендуемой площади имущества, площади земельного участка и общей площади здания (расчет - т. 1 л.д. 9), что соответствует содержанию положений п. 2 ст. 43 ЖК РФ. Таким образом, плата за пользование земельным участком взыскана пропорционально площади принадлежащих муниципалитету и арендуемых Предприятием помещений.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о необходимости получения согласия собственников иных помещений много квартирного дома, о недопустимости получения Комитетом арендной платы в полном объеме не соответствуют условиям договора и нормам материального права.
Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования; нарушения, предусмотренные ч. 4 ст. 270 АПК РФ, отсутствуют; оснований для изменения или отмены судебного акта не имеется.
Неправильная квалификация отношений по использованию земельного участка как пользование без основания, а Предприятия как незаконного владельца, не повлекли принятие неправильного решения и не исключили применение положений ст. 424 ГК РФ, 65 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы возлагаются на Предприятие. При подаче апелляционной жалобы Предприятием уплачено 1212 руб. 20 коп. В соответствии с пп. 12 п. 1 ст. 333.21 НК РФ размер государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы составляет 1 000 рублей. В соответствии с п. 3 ст. 333.40 НК РФ излишне уплаченная государственная пошлина в размере 212 рублей 20 копеек подлежит возврату.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 01 ноября 2008 г. по делу N А53-16022/2008-С3-3 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить из федерального бюджета государственному унитарному предприятию Ростовской области Аптека N 368 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 212 (двести двенадцать) рублей 20 копеек, уплаченную платежным поручением N 3294 от 17 ноября 2008 года.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.01.2009 N 15АП-7931/2008 ПО ДЕЛУ N А53-16022/2008-С3-3
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2009 г. N 15АП-7931/2008
Дело N А53-16022/2008-С3-3
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истца: представителя Нецветаевой Людмилы Геннадьевны - доверенность от 31.12.2008 г. N 01-14/11488,
от ответчика: представителя Козоброда Александра Александровича - доверенность от 16.12.2008 г.,
директора Фоменко Надежды Константиновны - приказ N 68-К от 15.06.1994 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия Ростовской области Аптека N 368
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 01 ноября 2008 г. по делу N А53-16022/2008-С3-3,
принятое судьей Шелестом А.Г.,
по иску Комитета по управлению имуществом города Волгодонска
к ответчику государственному унитарному предприятию Ростовской области Аптека N 368
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование земельным участком,
установил:
Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к государственному унитарному предприятию Ростовской области Аптека N 368 (далее - Предприятие) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 61 517 рублей 58 копеек за период с 01.12.2005 г. по 29.12.2007 г. и процентов в размере 2 630 рублей 07 копеек за период с 01.12.2005 г. по 13.08.2008 г.
Исковые требования мотивированы тем, что между Комитетом и правопредшественником Предприятия заключен договор аренды нежилого помещения в многоквартирном доме, однако плата за пользование земельным участком не включена в размер арендной платы. В связи с чем истец просит взыскать неосновательное обогащение за пользование земельным участком в размере, исчисленном в соответствии с муниципальными правовыми актами.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01 ноября 2008 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что Предприятие использует земельный участок без правовых оснований, в связи с чем на основании ст. 1105, 424 ГК РФ, 65 ЗК РФ должно возместить неосновательное обогащение в размере арендной платы, взимаемой за земельные участки, находящие в государственной и муниципальной собственности.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Предприятие обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- - Предприятие использует земельный участок, сформированный для эксплуатации многоквартирного дома и находящийся в общей долевой собственности собственник помещений многоквартирного дома, поэтому Комитет вправе требовать взыскание неосновательное обогащение только в размере пропорциональном доле в общем имуществе;
- - Комитет не вправе распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, поэтому в отсутствие полномочий от собственников помещений многоквартирного дома является ненадлежащим истцом;
- - истец не доказал какую именно площадь использует ответчик, земельный участок в пользование Предприятия не выделялся и фактически используется всеми собственниками помещений многоквартирного дома;
- - п. 3 ст. 65 ЗК РФ применяется для целей взимания арендной платы и не может быть применен для определения размера неосновательного обогащения.
В судебном заседании представитель Предприятия изложил содержание апелляционной жалобы, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 00 минут 19 января 2009 года.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Комитет заключил с государственным унитарным предприятием Ростовской области "Аптека N 430" "Ландыш" (далее - ГУПРО Аптека N 430) договор аренды (регистрационный номер КУИГ N 650-04 от 14.12.2004 г.) нежилых помещений N XIX литер "А" комнаты N 5 - 10, 12, 23 - 28 согласно технического паспорта инв. N 4204, площадью 175,3 кв. м, для размещения аптеки, сроком с 01.12.2004 г. по 29.11.2005 г. (т. 1 л.д. 10 - 13, 71-75). Факт передачи помещений подтверждается актом передачи муниципального имущества в аренду от 01.12.2004 г. (т. 1 л.д. 73).
В соответствии с 5 разделом договора месячная арендная плата (16 336 руб. 82 коп.) формировалась из двух составляющих: платы за помещения (п. 5.1.1. Договора) и платы за пользование земельным участком под имуществом и обслуживающим его (п. 5.1.2 Договора). В договоре были предусмотрены условия о порядке осуществления расчетов по каждой из частей арендной платы.
16.06.2006 года стороны договора подписали соглашение N 118-06 о внесении изменений и дополнений в договор аренды N 650-04 от 14.12.2004 г., согласно которому по договору аренды передано нежилое помещение N XIX литер "А" комнаты N 5 - 10, 12, 21, 23 - 28 согласно техническому паспорту МУП "БТИ" инв. N 4204, общей площадью 175,7 кв. м, на неопределенный срок (т. 1 л.д. 76).
Указанным соглашением стороны исключили из договора аренды N 650-04 от 14.12.2004 г. условия регулирующие порядок и размеры внесения арендной платы за земельный участок.
Стороны согласовали, что указанная редакция договора применяется с 01.12.2005 г. (что не противоречит п. 2 ст. 425 ГК РФ).
В связи с присоединением ГУПРО Аптека N 430 к Предприятию (что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 05.06.2008 г. N 74.08-59 - т. 1 л.д. 28 - 29) стороны заключили соглашение от 19.09.2006 г. N 200-06 о замене стороны арендатора в договоре (т. 1 л.д. 81 - 82).
В последующем соглашениями от 20.02.2007 г. N 87-07 (т. 1 л.д. 18) и от 01.01.2008 г. (т. 1 л.д. 83) в договор аренды N 650-04 от 14.12.2004 г. вносились изменения относительно размера арендной платы за помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 652 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения от 16.06.2006 г. N 118-06, которым исключили об аренде части земельного участка) в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Поэтому исключение из договора аренды помещений условий об аренде земельного участка не означает, что арендатор помещения утратил основания для пользования земельным участком; пользование земельным участком продолжает осуществляться на основании договора аренды помещений и в соответствии с его условиями, а при отсутствии таковых в соответствии с диспозитивными нормами гражданского законодательства.
В соответствии с п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с правовой позицией Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 17.10.2007 г. N Ф08-6693/2007 по делу А32-14505/2006-37/176, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание; в то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.
Федеральный арбитражный суд округа призван обеспечить единство судебной практики в рамках одного судебного округа. В связи с чем у суда апелляционной инстанции нет оснований для иного толкования положений ст. 654, 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и отступления от практики, сформированной окружным судом.
Оценивая условия договора аренды N 650-04 от 14.12.2004 г., соглашения от 16.06.2006 г. N 118-06, с учетом положений решения Волгодонской городской Думы от 19.01.2005 г. N 4 "Об утверждении методики определения размера арендной платы за аренду объектов нежилого фонда, иного недвижимого и движимого муниципального имущества города Волгодонска" (далее - Методика определения размера арендной платы), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арендная плата, установленная п. 5.1. договора, с учетом изменений внесенных соглашением от 16.06.2006 г. N 118-06, не включает в себя плату за пользование земельным участком, а предусмотрена как плата исключительно за пользование помещениями.
В соответствии с п. 2, 2.1, 8, 9 Методики определения размера арендной платы общая месячная арендная плата за помещение и земельный участок под ним и обслуживающий его определяется как сумма арендной платы собственно за помещения, рассчитанной в соответствии с данной методикой, и арендной платы за пользование земельным участком, рассчитанная в соответствии с иными муниципальными актами.
Муниципальные правовые акты являются общедоступными, регулирование органами местного самоуправление тарифов за пользование муниципальным имуществом обеспечивает равные условия для всех субъектов гражданского оборота, препятствует необоснованному предоставлению льгот и преференций.
В соответствии с условиями соглашения от 16.06.2006 г. N 118-06 плата за земельный участок, необходимый для использования помещений, определяется самостоятельно арендатором на основании муниципальных правовых актов с 01.12.2005 г.
Комитет также испрашивает плату за пользование земельным участком с 01.12.2005 г. по 29.12.2007 г. Размер платы рассчитан в соответствии с муниципальными правовыми актами и не оспаривается сторонами. При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворены правомерно.
Судом апелляционной инстанции также отклоняются доводы Предприятия, согласно которым земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, которые не давали согласие на предоставление земельного участка в аренду.
Арендованные помещения находятся в муниципальной собственности города Волгодонска, что сторонами не оспаривается. В силу п. 3.9. положения о Комитете, утвержденном решением Волгодонской городской Думы от 05.03.2008 г. N 29, Комитет уполномочен выступать в качестве арендодателя муниципального имущества.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, относится к общему имуществу в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
В соответствии с положениями ст. 37 - 38 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения; условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
В доктрине гражданского и жилищного права выработано положение, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью к помещению в таком доме и следует судьбе помещения, независимо от воли собственника помещения или иных участников общей долевой собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе пользоваться наравне с иными участниками долевой собственности общим имуществом многоквартирного дома.
Таким образом, по смыслу положений ст. 36 - 38 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе передать во временное владение и пользование помещение в многоквартирном доме без согласия иных собственников помещений; наниматель и арендатор помещений соответственно вправе использовать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с условиями договора, но не более, чем собственник помещения (арендодатель, наймодатель), также без согласия собственников иных помещений; соответственно собственник помещения вправе получать плату за пользование не только собственно помещением, но и принадлежностями, плату за пользование общим имуществом многоквартирного дома, независимо от того включена ли она в размер платы за помещение или выделена в качестве отдельного условия договора.
Как следует из материалов дела и признано сторонами в судебном заседании, земельный участок для использования Предприятию в натуре не выделялся, не огражден, его границы не определены на местности. Таким образом, Комитет не распоряжался земельным участком, находящимся в долевой собственности, а предоставил лишь возможность его использования в тех же пределах, которые предоставлены собственнику помещения. Следовательно, получать согласие собственников иных помещений многоквартирного дома или принимать решение в порядке, предусмотренном ст. 44 - 46 ЖК РФ, не требовалось.
Используемая Предприятием площадь земельного участка определена как отношение арендуемой площади имущества, площади земельного участка и общей площади здания (расчет - т. 1 л.д. 9), что соответствует содержанию положений п. 2 ст. 43 ЖК РФ. Таким образом, плата за пользование земельным участком взыскана пропорционально площади принадлежащих муниципалитету и арендуемых Предприятием помещений.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о необходимости получения согласия собственников иных помещений много квартирного дома, о недопустимости получения Комитетом арендной платы в полном объеме не соответствуют условиям договора и нормам материального права.
Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования; нарушения, предусмотренные ч. 4 ст. 270 АПК РФ, отсутствуют; оснований для изменения или отмены судебного акта не имеется.
Неправильная квалификация отношений по использованию земельного участка как пользование без основания, а Предприятия как незаконного владельца, не повлекли принятие неправильного решения и не исключили применение положений ст. 424 ГК РФ, 65 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы возлагаются на Предприятие. При подаче апелляционной жалобы Предприятием уплачено 1212 руб. 20 коп. В соответствии с пп. 12 п. 1 ст. 333.21 НК РФ размер государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы составляет 1 000 рублей. В соответствии с п. 3 ст. 333.40 НК РФ излишне уплаченная государственная пошлина в размере 212 рублей 20 копеек подлежит возврату.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 01 ноября 2008 г. по делу N А53-16022/2008-С3-3 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить из федерального бюджета государственному унитарному предприятию Ростовской области Аптека N 368 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 212 (двести двенадцать) рублей 20 копеек, уплаченную платежным поручением N 3294 от 17 ноября 2008 года.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)