Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Прудентова Е.В.
23 августа 2005 г. судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Матюшенко А.Ф.
судей Моисеевой Л.Т., Мамоновой Т.И.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Мамоновой Т.И. дело по кассационной жалобе К.А. на решение Первомайского районного суда от 18 июля 2005 г. по делу по иску ОАО "Пензтяжпромарматура" к К.А. о расторжении предварительного договора и по встречному иску К.А. к ОАО "Пензтяжпромарматура" о понуждении заключить договор купли-продажи жилого помещения, которым постановлено:
удовлетворить иск ОАО "Пензтяжпромарматура" к К.А. о расторжении предварительного договора.
Встречные исковые требования К.А. к ОАО "Пензтяжпромарматура" о понуждении заключить договор купли-продажи жилого помещения оставить без удовлетворения.
Расторгнуть предварительный договор, заключенный между ОАО "Пензтяжпромарматура" и К.А. 11 декабря 2002 года.
Взыскать с ОАО "Пензтяжпромарматура" в пользу К.А. денежные средства в размере 516600 (пятисот шестнадцати тысяч шестисот) рублей.
Проверив материалы дела, заслушав доклад судьи Мамоновой Т.И., судебная коллегия
установила:
11 декабря 2002 года между ОАО "Пензтяжпромарматура" и К.А. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (двухкомнатной квартиры в г. Пензе. По условиям которого стороны обязались в срок до 31 декабря 2003 года заключить договор купли-продажи указанной квартиры.
ОАО "Пензтяжпромарматура" обратилось в суд с иском к К.А. о расторжении указанного договора. В обоснование исковых требований сослались на то, что по условиям соглашения от 7 сентября 2002 года между ними и ОАО "Трест "Жилстрой" ОАО "Тяжпромарматура" должно было получить в собственность квартиры NN 4, 7, 17 и в г. Пензе в срок до 3 квартала 2003 г., что послужило основанием для заключения предварительного договора купли-продажи с К.А.
Однако определением Арбитражного суда Пензенской области от 16 июня 2003 года в ОАО "Трест "Жилстрой" была введена процедура наблюдения, а в декабре 2003 года ОАО "Трест Жилстрой" становится банкротом.
Для завершения строительства третьей очереди жилого дома было создано ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме "Жилстрой-2", членом которого является ОАО "Пензтяжпромарматура", и 14 ноября 2003 года лицами, имеющими право требования, от ОАО "Трест "Жилстрой" заключен договор подряда, в соответствии с которым у ОАО "Пензтяжпромарматура" остается право требования квартиры у ТСЖ ВСК "Жилстрой-2", но с доплатой - 301415 рублей. Исходя из того, что существенно изменились обстоятельства, из которых они исходили при заключении договора, просили предварительный договор расторгнуть.
Ответчик К.А. обратился в суд с встречными исковыми требованиями о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры. В обоснование исковых требований сослался на то, что условия предварительного договора купли-продажи с его стороны выполнены в полном объеме, стоимость квартиры им оплачена полностью, и при заключении договора у него не возникало сомнений в том, что основной договор будет заключен в обусловленный договором срок, т.е. до 31 декабря 2003 г. 29 декабря 2003 г. им в адрес ОАО "Пензтяжпромарматура" было направлено предложение о заключении основного договора, однако ответа на свое предложение не получил. 3 июня 2004 г. от ОАО "Пензтяжпромарматура" получил письмо с предложением об изменении условий предварительного договора с выплатой ему всех понесенных расходов, со своей стороны настаивает на заключении договора на прежних условиях.
В судебном заседании представитель ОАО "Пензтяжпромарматура" Банникова Ю.В. на исковых требованиях настаивала, просила учесть, что они готовы возвратить ответчику полученные от него по предварительному договору деньги, которые в целях обеспечения иска перечислены на счет Судебного департамента.
С встречными исковыми требованиями не согласилась. В своих возражениях сослалась на то, что на момент заключения предварительного договора строительство объекта активно велось, оснований полагать, что дом трестом "Жилстрой" не будет достроен, у них не было. О банкротстве узнали после введения процедуры наблюдения. Если бы о банкротстве было известно, то все дольщики, в том числе и они, расторгли бы договоры с трестом "Жилстрой". Эти обстоятельства подтверждаются и уголовным делом по обвинению генерального директора ОАО "Треста "Жилстрой" С.С. в преднамеренном банкротстве.
Ответчик К.А. с исковыми требованиями о расторжении предварительного договора не согласился. На исковых требованиях о заключении договора купли-продажи спорной квартиры настаивал, сославшись на то, что ОАО "Пензтяжпромарматура" намеренно заключило с ним предварительный договор на условиях плачевного финансового состояния ОАО "Трест "Жилстрой", и получил причитающиеся ему денежные средства.
Представитель третьего лица ТСЖ ВСК "Жилстрой-2" Брюхачев С.В. с исковыми требованиями ОАО "Пензтяжпромарматура" согласился исходя из того, что К.А. отказывается доплачивать материальные средства, потраченные на строительство дома, встречные исковые требования не признал. Дополнительно пояснив, что после того, как стало ясно, что "Трест "Жилстрой" свои обязательства не выполнит и дом не достроит, из инвесторов было создано ТСЖ ВСК "Жилстрой-2", были внесены дополнительные средства, и дом практически готов к сдаче, но за квартиру без учета пени необходимо доплатить 216,214 рублей.
Районный суд постановил вышеуказанное решение.
Не соглашаясь с решением суда, К.А. подана кассационная жалоба, в которой решение суда просит отменить, ссылаясь на доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, а также данные в ходе судебного заседания. Указав, что им условия предварительного договора выполнены в полном объеме, стоимость квартиры проплачена в срок, однако ОАО "Пензтяжпромарматура" после заключения предварительного договора фактически стало уклоняться от заключения основного договора, не отвечая на его предложение о заключении договора купли-продажи, о чем им в судебном заседании заявлялось, но суд, по его мнению, данное обстоятельство подробно исследовать не стал. Полагал, что ОАО "Пензтяжпромарматура", заключившее договор с ОАО "Трест "Жилстрой", не проявило той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру договора от 20 мая 1998 года. Считает, что ответчик пытается решить свои экономические просчеты за счет реального ущерба других и, в частности, его. О том, что ОАО "Трест "Жилстрой" признано банкротом, его никто не извещал, ОАО "Пензтяжпромарматура" договор с ТСЖ на достройку квартиры N 33 не подписало.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения К.А. и его представителя В.А.Б., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ОАО "Пензтяжпромарматура" Фролова В.Г., возражавшего против отмены судебного решения, судебная коллегия считает, что решение суда является законным и обоснованным, постановленном в соответствии с требованиями действующего законодательства и добытыми по делу доказательствами и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены решения суда.
Районный суд, удовлетворяя исковые требования ОАО "Пензтяжпромарматура" в части расторжения предварительного договора с К.А. от 11 декабря 2002 г. и одновременно отказывая К.А. в понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры в г. Пензе, обоснованно исходил из того, что существенно изменились обстоятельства, о наступлении которых ОАО "Пензтяжпромарматура" не могло предвидеть, что в соответствии с требованиями ч. 6 ст. 429 ГК РФ дает основание для прекращения обязательств.
Материалами дела установлено, что 20 мая 1998 года между ОАО "Пензтяжпромарматура" и ОАО "Трест "Жилстрой" был заключен договор об инвестировании строительства жилого дома в городе Пензе (л.д. 61 - 65). В соответствии с пунктом 1.3 договора - при условии непрерывного строительства дома срок его строительства определен сторонами в 3 года. Соглашением от 7 августа 2002 года договор инвестирования был расторгнут (л.д. 15). По условиям данного соглашения ОАО "Пензтяжпромарматура" получает в собственность за профинансированный объем квартиры NN 4, 17, 7 и 33 в срок до III квартала 2003 года.
11 декабря 2002 года ОАО "Пензтяжпромарматура" и К.А. заключили предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются в срок до 31 декабря 2003 года заключить договор купли-продажи квартиры общей площадью 68,88 кв. м (в соответствии с п. 2.1 предварительного договора, сумма договора на момент его заключения составила 516600 рублей и была внесена ответчиком в кассу завода, что подтверждается извещениями N 3179 от 11 декабря 2002 года и N 198 от 13 марта 2003 г. (л.д. 29 - 30).
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 16 июня 2003 года в ОАО "Трест "Жилстрой" введена процедура наблюдения (л.д. 58 - 59). Для завершения строительства третьей очереди жилого дома было создано ТСЖ ВСК "Жилстрой-2", членом которого является ОАО "Пензтяжпромарматура", 14 ноября 2003 г. ОАО "Трест "Жилстрой" и ТСЖ ВСК "Жилстрой" от имени инвесторов жилого дома (III очередь) заключили договор подряда на осуществление общестроительных работ, в соответствии с которым у ОАО "Пензтяжпромарматура" остается право требования квартиры у ТСЖ ВСК "Жилстрой-2". 22 октября 2004 года ТСЖ заключило договор строительного подряда с ООО "Строймониторинг", по которому подрядчик обязался произвести достройку третьей очереди жилого дома.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 3 декабря 2003 года ОАО "Трест "Жилстрой" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство (л.д. 35 - 38), 10 декабря 2004 г. в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации ликвидации юридического лица.
Приговором Железнодорожного районного суда от 26 апреля 2005 года (л. 157 - 194) генеральный директор ОАО "Трест "Жилстрой" С.С. признан виновным в доведении ОАО до банкротства. За потерпевшими и представителями потерпевших - гражданскими истцами признано право на удовлетворение гражданских исков. Приговор вступил в законную силу 29 июня 2005 года.
Проанализировав нормы действующего законодательства, доводы сторон, представленные им доказательства и установленные фактические обстоятельства дела, районный суд обоснованно отказал К.А. в удовлетворении исковых требований о понуждении ОАО "Пензтяжпромарматура" к заключению договора купли-продажи квартиры, поскольку, как правильно указал суд, они не основаны на требованиях закона, установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах, т.к. невозможно определить срок сдачи жилого дома в эксплуатацию, окончательные данные о жилом помещении как объекте купли-продажи будут известны после технической инвентаризации органами "Ростехинвентаризации" и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции. Кроме того, в соответствии с договором подряда на осуществление общестроительных работ по жилому дому (третья очередь) от 14 ноября 2003 года ОАО "Пензтяжпромарматура" обязалось произвести дополнительное финансирование строительства пропорционально квадратным метрам площади, право требования на которое ему принадлежит. По состоянию расчетов между ТСЖ ВСК "Жилстрой-2" и ОАО "Пензтяжпромарматура" на 5 июля 2005 года задолженность по взносам на долевое участие в строительстве жилья по квартире 33 составила 216,214 рублей, пени - 229,061 рубля, а всего - 445275 рублей. В соответствии с письмом ТСЖ ВСК "Жилстрой-2" ОАО "Пензтяжпромарматура" должно дополнительно внести с учетом пени 445,275 рублей (л.д. 19), следовательно, стоимость спорной квартиры возрастает на указанную сумму. При таких обстоятельствах суд правильно пришел к выводу, что ОАО "Пензтяжпромарматура", заключая предварительный договор с К.А. 11 декабря 2002 г., не могло предвидеть банкротства ОАО "Трест "Жилстрой", что является существенным изменением обстоятельств. К.А. в свою очередь, заключая предварительный договор на спорную квартиру, не проявил той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота, поэтому исполнение предварительного договора от 11 декабря 2002 года на прежних условиях нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон - сумма договора на момент его заключения составляла 516600 рублей, на 31 декабря 2003 года сумма договора значительно возросла, так как на тот период квартира еще не была построена, и дополнительное вложение в ее строительство 216214 рублей становится экономически обременительным для сторон, участвующих в договоре.
В соответствии с пп. 1, 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Судебная коллегия считает, что суждение суда основано на объяснениях сторон, представленных доказательствах, правильно оцененных судом.
В решении приведено законодательство, которым руководствовался суд, и установленные по делу обстоятельства.
Оценка доказательств произведена в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, материальный закон применен и истолкован судом правильно, нормы процессуального права соблюдены.
Доводы кассационной жалобы не содержат в себе оснований, свидетельствующих о незаконности решения суда и не основаны на доказательствах, а потому не могут служить основанием для его отмены.
Руководствуясь ст. 360 - 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда г. Пензы от 18 июля 2005 г. оставить без изменения, кассационную жалобу К.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.08.2005 ПО ДЕЛУ N 33-2189
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 августа 2005 г. по делу N 33-2189
Судья: Прудентова Е.В.
23 августа 2005 г. судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Матюшенко А.Ф.
судей Моисеевой Л.Т., Мамоновой Т.И.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Мамоновой Т.И. дело по кассационной жалобе К.А. на решение Первомайского районного суда от 18 июля 2005 г. по делу по иску ОАО "Пензтяжпромарматура" к К.А. о расторжении предварительного договора и по встречному иску К.А. к ОАО "Пензтяжпромарматура" о понуждении заключить договор купли-продажи жилого помещения, которым постановлено:
удовлетворить иск ОАО "Пензтяжпромарматура" к К.А. о расторжении предварительного договора.
Встречные исковые требования К.А. к ОАО "Пензтяжпромарматура" о понуждении заключить договор купли-продажи жилого помещения оставить без удовлетворения.
Расторгнуть предварительный договор, заключенный между ОАО "Пензтяжпромарматура" и К.А. 11 декабря 2002 года.
Взыскать с ОАО "Пензтяжпромарматура" в пользу К.А. денежные средства в размере 516600 (пятисот шестнадцати тысяч шестисот) рублей.
Проверив материалы дела, заслушав доклад судьи Мамоновой Т.И., судебная коллегия
установила:
11 декабря 2002 года между ОАО "Пензтяжпромарматура" и К.А. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (двухкомнатной квартиры в г. Пензе. По условиям которого стороны обязались в срок до 31 декабря 2003 года заключить договор купли-продажи указанной квартиры.
ОАО "Пензтяжпромарматура" обратилось в суд с иском к К.А. о расторжении указанного договора. В обоснование исковых требований сослались на то, что по условиям соглашения от 7 сентября 2002 года между ними и ОАО "Трест "Жилстрой" ОАО "Тяжпромарматура" должно было получить в собственность квартиры NN 4, 7, 17 и в г. Пензе в срок до 3 квартала 2003 г., что послужило основанием для заключения предварительного договора купли-продажи с К.А.
Однако определением Арбитражного суда Пензенской области от 16 июня 2003 года в ОАО "Трест "Жилстрой" была введена процедура наблюдения, а в декабре 2003 года ОАО "Трест Жилстрой" становится банкротом.
Для завершения строительства третьей очереди жилого дома было создано ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме "Жилстрой-2", членом которого является ОАО "Пензтяжпромарматура", и 14 ноября 2003 года лицами, имеющими право требования, от ОАО "Трест "Жилстрой" заключен договор подряда, в соответствии с которым у ОАО "Пензтяжпромарматура" остается право требования квартиры у ТСЖ ВСК "Жилстрой-2", но с доплатой - 301415 рублей. Исходя из того, что существенно изменились обстоятельства, из которых они исходили при заключении договора, просили предварительный договор расторгнуть.
Ответчик К.А. обратился в суд с встречными исковыми требованиями о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры. В обоснование исковых требований сослался на то, что условия предварительного договора купли-продажи с его стороны выполнены в полном объеме, стоимость квартиры им оплачена полностью, и при заключении договора у него не возникало сомнений в том, что основной договор будет заключен в обусловленный договором срок, т.е. до 31 декабря 2003 г. 29 декабря 2003 г. им в адрес ОАО "Пензтяжпромарматура" было направлено предложение о заключении основного договора, однако ответа на свое предложение не получил. 3 июня 2004 г. от ОАО "Пензтяжпромарматура" получил письмо с предложением об изменении условий предварительного договора с выплатой ему всех понесенных расходов, со своей стороны настаивает на заключении договора на прежних условиях.
В судебном заседании представитель ОАО "Пензтяжпромарматура" Банникова Ю.В. на исковых требованиях настаивала, просила учесть, что они готовы возвратить ответчику полученные от него по предварительному договору деньги, которые в целях обеспечения иска перечислены на счет Судебного департамента.
С встречными исковыми требованиями не согласилась. В своих возражениях сослалась на то, что на момент заключения предварительного договора строительство объекта активно велось, оснований полагать, что дом трестом "Жилстрой" не будет достроен, у них не было. О банкротстве узнали после введения процедуры наблюдения. Если бы о банкротстве было известно, то все дольщики, в том числе и они, расторгли бы договоры с трестом "Жилстрой". Эти обстоятельства подтверждаются и уголовным делом по обвинению генерального директора ОАО "Треста "Жилстрой" С.С. в преднамеренном банкротстве.
Ответчик К.А. с исковыми требованиями о расторжении предварительного договора не согласился. На исковых требованиях о заключении договора купли-продажи спорной квартиры настаивал, сославшись на то, что ОАО "Пензтяжпромарматура" намеренно заключило с ним предварительный договор на условиях плачевного финансового состояния ОАО "Трест "Жилстрой", и получил причитающиеся ему денежные средства.
Представитель третьего лица ТСЖ ВСК "Жилстрой-2" Брюхачев С.В. с исковыми требованиями ОАО "Пензтяжпромарматура" согласился исходя из того, что К.А. отказывается доплачивать материальные средства, потраченные на строительство дома, встречные исковые требования не признал. Дополнительно пояснив, что после того, как стало ясно, что "Трест "Жилстрой" свои обязательства не выполнит и дом не достроит, из инвесторов было создано ТСЖ ВСК "Жилстрой-2", были внесены дополнительные средства, и дом практически готов к сдаче, но за квартиру без учета пени необходимо доплатить 216,214 рублей.
Районный суд постановил вышеуказанное решение.
Не соглашаясь с решением суда, К.А. подана кассационная жалоба, в которой решение суда просит отменить, ссылаясь на доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, а также данные в ходе судебного заседания. Указав, что им условия предварительного договора выполнены в полном объеме, стоимость квартиры проплачена в срок, однако ОАО "Пензтяжпромарматура" после заключения предварительного договора фактически стало уклоняться от заключения основного договора, не отвечая на его предложение о заключении договора купли-продажи, о чем им в судебном заседании заявлялось, но суд, по его мнению, данное обстоятельство подробно исследовать не стал. Полагал, что ОАО "Пензтяжпромарматура", заключившее договор с ОАО "Трест "Жилстрой", не проявило той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру договора от 20 мая 1998 года. Считает, что ответчик пытается решить свои экономические просчеты за счет реального ущерба других и, в частности, его. О том, что ОАО "Трест "Жилстрой" признано банкротом, его никто не извещал, ОАО "Пензтяжпромарматура" договор с ТСЖ на достройку квартиры N 33 не подписало.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения К.А. и его представителя В.А.Б., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ОАО "Пензтяжпромарматура" Фролова В.Г., возражавшего против отмены судебного решения, судебная коллегия считает, что решение суда является законным и обоснованным, постановленном в соответствии с требованиями действующего законодательства и добытыми по делу доказательствами и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены решения суда.
Районный суд, удовлетворяя исковые требования ОАО "Пензтяжпромарматура" в части расторжения предварительного договора с К.А. от 11 декабря 2002 г. и одновременно отказывая К.А. в понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры в г. Пензе, обоснованно исходил из того, что существенно изменились обстоятельства, о наступлении которых ОАО "Пензтяжпромарматура" не могло предвидеть, что в соответствии с требованиями ч. 6 ст. 429 ГК РФ дает основание для прекращения обязательств.
Материалами дела установлено, что 20 мая 1998 года между ОАО "Пензтяжпромарматура" и ОАО "Трест "Жилстрой" был заключен договор об инвестировании строительства жилого дома в городе Пензе (л.д. 61 - 65). В соответствии с пунктом 1.3 договора - при условии непрерывного строительства дома срок его строительства определен сторонами в 3 года. Соглашением от 7 августа 2002 года договор инвестирования был расторгнут (л.д. 15). По условиям данного соглашения ОАО "Пензтяжпромарматура" получает в собственность за профинансированный объем квартиры NN 4, 17, 7 и 33 в срок до III квартала 2003 года.
11 декабря 2002 года ОАО "Пензтяжпромарматура" и К.А. заключили предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются в срок до 31 декабря 2003 года заключить договор купли-продажи квартиры общей площадью 68,88 кв. м (в соответствии с п. 2.1 предварительного договора, сумма договора на момент его заключения составила 516600 рублей и была внесена ответчиком в кассу завода, что подтверждается извещениями N 3179 от 11 декабря 2002 года и N 198 от 13 марта 2003 г. (л.д. 29 - 30).
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 16 июня 2003 года в ОАО "Трест "Жилстрой" введена процедура наблюдения (л.д. 58 - 59). Для завершения строительства третьей очереди жилого дома было создано ТСЖ ВСК "Жилстрой-2", членом которого является ОАО "Пензтяжпромарматура", 14 ноября 2003 г. ОАО "Трест "Жилстрой" и ТСЖ ВСК "Жилстрой" от имени инвесторов жилого дома (III очередь) заключили договор подряда на осуществление общестроительных работ, в соответствии с которым у ОАО "Пензтяжпромарматура" остается право требования квартиры у ТСЖ ВСК "Жилстрой-2". 22 октября 2004 года ТСЖ заключило договор строительного подряда с ООО "Строймониторинг", по которому подрядчик обязался произвести достройку третьей очереди жилого дома.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 3 декабря 2003 года ОАО "Трест "Жилстрой" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство (л.д. 35 - 38), 10 декабря 2004 г. в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации ликвидации юридического лица.
Приговором Железнодорожного районного суда от 26 апреля 2005 года (л. 157 - 194) генеральный директор ОАО "Трест "Жилстрой" С.С. признан виновным в доведении ОАО до банкротства. За потерпевшими и представителями потерпевших - гражданскими истцами признано право на удовлетворение гражданских исков. Приговор вступил в законную силу 29 июня 2005 года.
Проанализировав нормы действующего законодательства, доводы сторон, представленные им доказательства и установленные фактические обстоятельства дела, районный суд обоснованно отказал К.А. в удовлетворении исковых требований о понуждении ОАО "Пензтяжпромарматура" к заключению договора купли-продажи квартиры, поскольку, как правильно указал суд, они не основаны на требованиях закона, установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах, т.к. невозможно определить срок сдачи жилого дома в эксплуатацию, окончательные данные о жилом помещении как объекте купли-продажи будут известны после технической инвентаризации органами "Ростехинвентаризации" и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции. Кроме того, в соответствии с договором подряда на осуществление общестроительных работ по жилому дому (третья очередь) от 14 ноября 2003 года ОАО "Пензтяжпромарматура" обязалось произвести дополнительное финансирование строительства пропорционально квадратным метрам площади, право требования на которое ему принадлежит. По состоянию расчетов между ТСЖ ВСК "Жилстрой-2" и ОАО "Пензтяжпромарматура" на 5 июля 2005 года задолженность по взносам на долевое участие в строительстве жилья по квартире 33 составила 216,214 рублей, пени - 229,061 рубля, а всего - 445275 рублей. В соответствии с письмом ТСЖ ВСК "Жилстрой-2" ОАО "Пензтяжпромарматура" должно дополнительно внести с учетом пени 445,275 рублей (л.д. 19), следовательно, стоимость спорной квартиры возрастает на указанную сумму. При таких обстоятельствах суд правильно пришел к выводу, что ОАО "Пензтяжпромарматура", заключая предварительный договор с К.А. 11 декабря 2002 г., не могло предвидеть банкротства ОАО "Трест "Жилстрой", что является существенным изменением обстоятельств. К.А. в свою очередь, заключая предварительный договор на спорную квартиру, не проявил той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота, поэтому исполнение предварительного договора от 11 декабря 2002 года на прежних условиях нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон - сумма договора на момент его заключения составляла 516600 рублей, на 31 декабря 2003 года сумма договора значительно возросла, так как на тот период квартира еще не была построена, и дополнительное вложение в ее строительство 216214 рублей становится экономически обременительным для сторон, участвующих в договоре.
В соответствии с пп. 1, 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Судебная коллегия считает, что суждение суда основано на объяснениях сторон, представленных доказательствах, правильно оцененных судом.
В решении приведено законодательство, которым руководствовался суд, и установленные по делу обстоятельства.
Оценка доказательств произведена в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, материальный закон применен и истолкован судом правильно, нормы процессуального права соблюдены.
Доводы кассационной жалобы не содержат в себе оснований, свидетельствующих о незаконности решения суда и не основаны на доказательствах, а потому не могут служить основанием для его отмены.
Руководствуясь ст. 360 - 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда г. Пензы от 18 июля 2005 г. оставить без изменения, кассационную жалобу К.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)