Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Бухгалтерский учет и налогообложение деятельности ТСЖ; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2011 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Акимовой М.А.,
судей Веряскиной С.Г., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ханиной А.Н.,
при участии представителя жилищно-строительного кооператива "Жемчужина" Козлова К.В., действующего по доверенности от 01.01.2011,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Жемчужина" (г. Саратов)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 декабря 2010 года по делу N А57-11532/2010 (судья Топоров А.В.)
по заявлению жилищно-строительного кооператива "Жемчужина" (г. Саратов)
заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов), комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов)
о признании ответа комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" от 12.08.2010 и прилагаемого к нему расчета арендой платы за арендуемый земельный участок незаконными и обязании комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" сделать расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.08.2000 N 2877 с коэффициентом 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился жилищно-строительного кооператив "Жемчужина" (далее - ЖСК "Жемчужина", заявитель) с требованием о признании незаконными ответа комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - комитет) от 12.08.2010 и прилагаемого к нему расчета арендной платы за арендуемый земельный участок и обязании комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" произвести расчет арендной платы по договору аренды от 24.08.2000 N 2877 с коэффициентом 0,2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Определением от 19.11.2010 к участию в деле в качестве заинтересованного лица, привлечена администрация муниципального образования "Город Саратов".
Решением суда первой инстанции от 08 декабря 2010 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
ЖСК "Жемчужина" не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.
Органы местного самоуправления отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов", администрация муниципального образования "Город Саратов" в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждено уведомлениями о вручении почтовых отправлений N 410031 31 93881 2, N 410031 31 93882 9, N 410031 31 93880 5. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, постановлением мэра города Саратова от 23.08.2000 N 520-211 жилищно-строительному кооперативу "Жемчужина" ПО "САЗ" в срочное пользование сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 1,8554 га для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов на пересечении улиц Советской, Пугачевской и Мичурина во Фрунзенском районе (т. 1 л.д. 56).
24 августа 2000 года между администрацией г. Саратова (арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом "Жемчужина" ПО "САЗ" (арендатор) подписан договор N 2877 аренды земельного участка (т. 1 л.д. 58 - 63). По условиям данного договора арендодатель сдал, а арендатор принял на условиях аренды сроком на три года земельный участок площадью 18554 кв. м с кадастровым номером 644806022402, расположенный на пересечении улиц Советской, Пугачевской и Мичурина во Фрунзенском районе.
02 апреля 2008 года Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области зарегистрировало договор, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 64-01/487-214/2002-148.
Соглашением от 07.11.2005 N 1 стороны договора определили, что договор аренды от 24.08.2000 N 2877 возобновлен на неопределенный срок.
Жилищно-строительный кооператив "Жемчужина" ПО "САЗ" реорганизован путем выделения жилищно-строительного кооператива "Жемчужина". ЖСК "Жемчужина" является правопреемником реорганизованного кооператива по всем правам и обязанностям, относящимся к строительству многоэтажных жилых домов во Фрунзенском районе на пересечении улиц Советской, Пугачевской и Мичурина, в том числе договора аренды земельного участка от 24.08.2000 N 2877 и соглашения от 07.11.2005 N 1 к договору.
22 августа 2008 года стороны подписали соглашение к указанному договору аренды об изменении наименования арендатора, вместо ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ" указан ЖСК "Жемчужина".
В соответствии с пунктом 2.1 договора от 24.08.2000 N 2877 арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, установленном согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора. Перерасчет арендной платы производится арендодателем в срок до 30 августа текущего года.
19 мая 2010 года комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" подготовил уведомление N 02-07/07-7843 в адрес ЖСК "Жемчужина" по арендной плате за земельный участок на 2010 год в отношении части земельного участка площадью 2283,7 кв. м с применением ставки аренды в размере 0,2% кадастровой стоимости земельного участка, исходя из кадастровой стоимости 4439,57 руб./кв. м.
Уведомлением от 19 мая 2010 года N 02-07/07-7844 комитет по земельным ресурсам администрации известил ЖСК "Жемчужина", что арендная плата за земельный участок на 2010 год в отношении оставшейся части земельного участка площадью 15963,3 кв. м рассчитана с применением ставки аренды в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка, исходя из кадастровой стоимости 4439,57 руб./кв. м.
Данный перерасчет с применением двух разных ставок был произведен в связи с тем, что ЖСК в течение трех лет ввел в эксплуатацию только две очереди жилого дома и не произвел строительство на оставшейся выделенной для этих целей земле. Поэтому арендная плата за неосвоенную часть земельного участка установлена в соответствии с положениями четвертого абзаца пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ.
ЖСК "Жемчужина", не согласившись с пересчетом арендной платы, обратился в комитет по земельным ресурсам администрации города Саратова с заявлением о перерасчете арендной платы от 02.06.2010.
Комитет по земельным ресурсам администрации города Саратова в ответ на обращение ЖСК "Жемчужина" направил письмо от 12.08.2010 N 02-07/07-12965 о перерасчете арендной платы с приложением уведомления по арендной плате за земельный участок на 2010 год в отношении земельного участка площадью 18247,3 кв. м с применением ставки аренды в размере 0,6% кадастровой стоимости земельного участка, исходя из кадастровой стоимости 4439,57 руб./кв. м.
Не согласившись с ответом комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" от 12.08.2010 и прилагаемым к нему расчетом арендной платы за арендуемый земельный участок, кооператив обжаловал его в судебном порядке.
В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил суд обязать комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" произвести расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.08.2000 N 2877 с коэффициентом 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, сделал правильный вывод о том, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако апелляционная коллегия не согласна с тем, что в качестве второго основания для отказа в удовлетворении требований суд первой инстанции назвал неправильно избранный заявителем способ защиты. В рассматриваемом случае нет оснований для вывода, что в спорных правоотношениях отсутствует административная составляющая, поскольку орган местного самоуправления выступает одновременно и как сторона сделки и как уполномоченный применять закон, регулирующий цены на землю.
Указанный вывод не повлиял на правильность решения суда первой инстанции, поскольку требования заявителя не подлежат удовлетворению и в том случае, если рассматривать оспариваемое извещение как распорядительный акт, так как он издан в полном соответствии с законом.
Расценив уведомление как ненормативный акт, ЖСК "Жемчужина" обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо само определяет способ защиты его нарушенного права. Как видно из материалов дела, требования заявлены в соответствии с нормами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.
Из материалов дела видно, что комитет в ответ на обращение ЖСК "Жемчужина" направил письмо от 12.08.2010 N 02-07/07-12965 о перерасчете арендной платы с приложением уведомления по арендной плате за земельный участок на 2010 год в отношении земельного участка площадью 18247,3 кв. м с применением ставки аренды в размере 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости участка в размере 4439,57 руб./кв. м. ЖСК "Жемчужина" полагая, что ответ органа местного самоуправления не соответствует закону и нарушает его права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обжаловал его в суд.
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, что предусмотрено частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Президиум Верховного Суда Российской Федерации и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснили, что основанием для удовлетворения указанных требований является одновременное несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
Для признания оспоренного ответа комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" незаконным необходимо установить, что он не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В рассматриваемом случае отсутствует указанная совокупность. Оспоренный акт не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" (в редакции постановлений Правительства Саратовской области от 22.04.2008 N 166-П, от 22.03.2010 N 92-П) годовой размер арендной платы за земельные участки (в зависимости от видов разрешенного использования), государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено федеральным законом, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов установлен в размере двух десятых процента от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Апелляционная коллегия считает, что, вводя указанную норму, законодатель ставил целью стимулировать застройщиков к своевременному освоению участка и его надлежащему использованию. Повышенная плата за неосвоенную землю выполняет роль санкции за ненадлежащее ее использование.
Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П/0152 "Об утверждении Технических рекомендации по государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов" утвержден Типовой перечень видов разрешенного использования (приложение N 2) в пункте N 1 которого указан вид: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, в число которого входят земельные участки, предназначенные для размещения среднеэтажных и многоэтажных жилых домов и общежитий.
Из содержания постановления мэра города Саратова от 23.08.2000 N 520-211 жилищно-строительному кооперативу "Жемчужина" ПО "САЗ" в срочное пользование сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 1,8554 га для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что для земельного участка, находящегося в аренде ЖСК "Жемчужина", вид разрешенному использованию участка соответствует вид "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" (многоэтажных жилых домов).
Из разрешений на строительство: от 22.05.2002 N 546 (общее) многоэтажных жилых домов, от 04.04.2006 N 64-048-1114-00225-06, от 01.11.2007 N 64-428, от 02.10.2008 N RU64304000-207 и разрешений на ввод многоэтажных жилых домов: от 04.07.2007 N 64-048-2114-00274-06 (9-этажный жилой дом 1-ая очередь блок-секции А, Б, В), от 18.02.2010 N RU64304000-6 (2-ая очередь застройки квартала (блок-секция "Г"), а также положительное заключение государственной экспертизы N 641-4-0207-10 ГАУ "Саратовский региональный центр экспертизы в строительстве" и Генеральный план с внутриплощадочными инженерными сетями в границах земельного участка, находящегося в аренде ЖСК "Жемчужина", видно, что заявитель использовал земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования. Строительство жилых домов запроектированных на земельном участке не завершено. Доказательств обратного кооперативом не представлено.
Судами обеих инстанций установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:060224:02 не разделен, выдел из него земельных участков под жилыми домами не производился.
При таких обстоятельствах, учитывая положения пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел в правильному выводу об обоснованности расчета комитетом по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" арендной платы по договору земельного участка от 24.08.2000 N 2877 с применением положений четвертого абзаца пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из двукратной налоговой ставки.
В соответствии со статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать: 0,3% в отношении земельных участков, в том числе приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства.
Решением Саратовской городской Думы от 27.10.2005 N 63-615 (в редакции решения Саратовской городской Думы от 28.11.2006 N 12-89) ставка земельного налога от кадастровой стоимости в том числе и в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, установлена в размере 0,3%.
Апелляционная коллегия полагает, что судом первой инстанции обоснованно учтено, что абзац 4 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации введен в действие Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ с 01.01.2007, то есть после истечения трехгодичного срока с момента предоставления земельного участка в аренду, и применим к правоотношениям в 2010 году.
Согласно требованиям части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия считает, что арендная плата является ценой, регулируемой нормативными актами уполномоченных органов власти, что согласуется с требованиями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Аналогичная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09.
Таким образом, апелляционная коллегия пришла к выводу, что оспоренный ответ комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" от 12.08.2010 и прилагаемый к нему расчет арендной платы по договору аренды соответствует указанным нормам закона.
Учитывая, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность признаков, необходимых для признания ненормативного акта недействительным, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ считает, что требования ЖСК "Жемчужина" удовлетворению не подлежат.
Суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным. Апелляционную жалобу ЖСК "Жемчужина" следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 декабря 2010 года по делу N А57-11532/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Председательствующий
М.А.АКИМОВА
Судьи
С.Г.ВЕРЯСКИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.03.2011 ПО ДЕЛУ N А57-11532/2010
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Бухгалтерский учет и налогообложение деятельности ТСЖ; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2011 г. по делу N А57-11532/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2011 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Акимовой М.А.,
судей Веряскиной С.Г., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ханиной А.Н.,
при участии представителя жилищно-строительного кооператива "Жемчужина" Козлова К.В., действующего по доверенности от 01.01.2011,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Жемчужина" (г. Саратов)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 декабря 2010 года по делу N А57-11532/2010 (судья Топоров А.В.)
по заявлению жилищно-строительного кооператива "Жемчужина" (г. Саратов)
заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов), комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов)
о признании ответа комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" от 12.08.2010 и прилагаемого к нему расчета арендой платы за арендуемый земельный участок незаконными и обязании комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" сделать расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.08.2000 N 2877 с коэффициентом 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился жилищно-строительного кооператив "Жемчужина" (далее - ЖСК "Жемчужина", заявитель) с требованием о признании незаконными ответа комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - комитет) от 12.08.2010 и прилагаемого к нему расчета арендной платы за арендуемый земельный участок и обязании комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" произвести расчет арендной платы по договору аренды от 24.08.2000 N 2877 с коэффициентом 0,2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Определением от 19.11.2010 к участию в деле в качестве заинтересованного лица, привлечена администрация муниципального образования "Город Саратов".
Решением суда первой инстанции от 08 декабря 2010 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
ЖСК "Жемчужина" не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.
Органы местного самоуправления отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов", администрация муниципального образования "Город Саратов" в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждено уведомлениями о вручении почтовых отправлений N 410031 31 93881 2, N 410031 31 93882 9, N 410031 31 93880 5. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, постановлением мэра города Саратова от 23.08.2000 N 520-211 жилищно-строительному кооперативу "Жемчужина" ПО "САЗ" в срочное пользование сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 1,8554 га для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов на пересечении улиц Советской, Пугачевской и Мичурина во Фрунзенском районе (т. 1 л.д. 56).
24 августа 2000 года между администрацией г. Саратова (арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом "Жемчужина" ПО "САЗ" (арендатор) подписан договор N 2877 аренды земельного участка (т. 1 л.д. 58 - 63). По условиям данного договора арендодатель сдал, а арендатор принял на условиях аренды сроком на три года земельный участок площадью 18554 кв. м с кадастровым номером 644806022402, расположенный на пересечении улиц Советской, Пугачевской и Мичурина во Фрунзенском районе.
02 апреля 2008 года Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области зарегистрировало договор, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 64-01/487-214/2002-148.
Соглашением от 07.11.2005 N 1 стороны договора определили, что договор аренды от 24.08.2000 N 2877 возобновлен на неопределенный срок.
Жилищно-строительный кооператив "Жемчужина" ПО "САЗ" реорганизован путем выделения жилищно-строительного кооператива "Жемчужина". ЖСК "Жемчужина" является правопреемником реорганизованного кооператива по всем правам и обязанностям, относящимся к строительству многоэтажных жилых домов во Фрунзенском районе на пересечении улиц Советской, Пугачевской и Мичурина, в том числе договора аренды земельного участка от 24.08.2000 N 2877 и соглашения от 07.11.2005 N 1 к договору.
22 августа 2008 года стороны подписали соглашение к указанному договору аренды об изменении наименования арендатора, вместо ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ" указан ЖСК "Жемчужина".
В соответствии с пунктом 2.1 договора от 24.08.2000 N 2877 арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, установленном согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора. Перерасчет арендной платы производится арендодателем в срок до 30 августа текущего года.
19 мая 2010 года комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" подготовил уведомление N 02-07/07-7843 в адрес ЖСК "Жемчужина" по арендной плате за земельный участок на 2010 год в отношении части земельного участка площадью 2283,7 кв. м с применением ставки аренды в размере 0,2% кадастровой стоимости земельного участка, исходя из кадастровой стоимости 4439,57 руб./кв. м.
Уведомлением от 19 мая 2010 года N 02-07/07-7844 комитет по земельным ресурсам администрации известил ЖСК "Жемчужина", что арендная плата за земельный участок на 2010 год в отношении оставшейся части земельного участка площадью 15963,3 кв. м рассчитана с применением ставки аренды в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка, исходя из кадастровой стоимости 4439,57 руб./кв. м.
Данный перерасчет с применением двух разных ставок был произведен в связи с тем, что ЖСК в течение трех лет ввел в эксплуатацию только две очереди жилого дома и не произвел строительство на оставшейся выделенной для этих целей земле. Поэтому арендная плата за неосвоенную часть земельного участка установлена в соответствии с положениями четвертого абзаца пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ.
ЖСК "Жемчужина", не согласившись с пересчетом арендной платы, обратился в комитет по земельным ресурсам администрации города Саратова с заявлением о перерасчете арендной платы от 02.06.2010.
Комитет по земельным ресурсам администрации города Саратова в ответ на обращение ЖСК "Жемчужина" направил письмо от 12.08.2010 N 02-07/07-12965 о перерасчете арендной платы с приложением уведомления по арендной плате за земельный участок на 2010 год в отношении земельного участка площадью 18247,3 кв. м с применением ставки аренды в размере 0,6% кадастровой стоимости земельного участка, исходя из кадастровой стоимости 4439,57 руб./кв. м.
Не согласившись с ответом комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" от 12.08.2010 и прилагаемым к нему расчетом арендной платы за арендуемый земельный участок, кооператив обжаловал его в судебном порядке.
В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил суд обязать комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" произвести расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.08.2000 N 2877 с коэффициентом 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, сделал правильный вывод о том, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако апелляционная коллегия не согласна с тем, что в качестве второго основания для отказа в удовлетворении требований суд первой инстанции назвал неправильно избранный заявителем способ защиты. В рассматриваемом случае нет оснований для вывода, что в спорных правоотношениях отсутствует административная составляющая, поскольку орган местного самоуправления выступает одновременно и как сторона сделки и как уполномоченный применять закон, регулирующий цены на землю.
Указанный вывод не повлиял на правильность решения суда первой инстанции, поскольку требования заявителя не подлежат удовлетворению и в том случае, если рассматривать оспариваемое извещение как распорядительный акт, так как он издан в полном соответствии с законом.
Расценив уведомление как ненормативный акт, ЖСК "Жемчужина" обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо само определяет способ защиты его нарушенного права. Как видно из материалов дела, требования заявлены в соответствии с нормами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.
Из материалов дела видно, что комитет в ответ на обращение ЖСК "Жемчужина" направил письмо от 12.08.2010 N 02-07/07-12965 о перерасчете арендной платы с приложением уведомления по арендной плате за земельный участок на 2010 год в отношении земельного участка площадью 18247,3 кв. м с применением ставки аренды в размере 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости участка в размере 4439,57 руб./кв. м. ЖСК "Жемчужина" полагая, что ответ органа местного самоуправления не соответствует закону и нарушает его права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обжаловал его в суд.
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, что предусмотрено частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Президиум Верховного Суда Российской Федерации и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснили, что основанием для удовлетворения указанных требований является одновременное несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
Для признания оспоренного ответа комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" незаконным необходимо установить, что он не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В рассматриваемом случае отсутствует указанная совокупность. Оспоренный акт не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" (в редакции постановлений Правительства Саратовской области от 22.04.2008 N 166-П, от 22.03.2010 N 92-П) годовой размер арендной платы за земельные участки (в зависимости от видов разрешенного использования), государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено федеральным законом, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов установлен в размере двух десятых процента от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Апелляционная коллегия считает, что, вводя указанную норму, законодатель ставил целью стимулировать застройщиков к своевременному освоению участка и его надлежащему использованию. Повышенная плата за неосвоенную землю выполняет роль санкции за ненадлежащее ее использование.
Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П/0152 "Об утверждении Технических рекомендации по государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов" утвержден Типовой перечень видов разрешенного использования (приложение N 2) в пункте N 1 которого указан вид: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, в число которого входят земельные участки, предназначенные для размещения среднеэтажных и многоэтажных жилых домов и общежитий.
Из содержания постановления мэра города Саратова от 23.08.2000 N 520-211 жилищно-строительному кооперативу "Жемчужина" ПО "САЗ" в срочное пользование сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 1,8554 га для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что для земельного участка, находящегося в аренде ЖСК "Жемчужина", вид разрешенному использованию участка соответствует вид "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" (многоэтажных жилых домов).
Из разрешений на строительство: от 22.05.2002 N 546 (общее) многоэтажных жилых домов, от 04.04.2006 N 64-048-1114-00225-06, от 01.11.2007 N 64-428, от 02.10.2008 N RU64304000-207 и разрешений на ввод многоэтажных жилых домов: от 04.07.2007 N 64-048-2114-00274-06 (9-этажный жилой дом 1-ая очередь блок-секции А, Б, В), от 18.02.2010 N RU64304000-6 (2-ая очередь застройки квартала (блок-секция "Г"), а также положительное заключение государственной экспертизы N 641-4-0207-10 ГАУ "Саратовский региональный центр экспертизы в строительстве" и Генеральный план с внутриплощадочными инженерными сетями в границах земельного участка, находящегося в аренде ЖСК "Жемчужина", видно, что заявитель использовал земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования. Строительство жилых домов запроектированных на земельном участке не завершено. Доказательств обратного кооперативом не представлено.
Судами обеих инстанций установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:060224:02 не разделен, выдел из него земельных участков под жилыми домами не производился.
При таких обстоятельствах, учитывая положения пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел в правильному выводу об обоснованности расчета комитетом по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" арендной платы по договору земельного участка от 24.08.2000 N 2877 с применением положений четвертого абзаца пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из двукратной налоговой ставки.
В соответствии со статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать: 0,3% в отношении земельных участков, в том числе приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства.
Решением Саратовской городской Думы от 27.10.2005 N 63-615 (в редакции решения Саратовской городской Думы от 28.11.2006 N 12-89) ставка земельного налога от кадастровой стоимости в том числе и в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, установлена в размере 0,3%.
Апелляционная коллегия полагает, что судом первой инстанции обоснованно учтено, что абзац 4 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации введен в действие Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ с 01.01.2007, то есть после истечения трехгодичного срока с момента предоставления земельного участка в аренду, и применим к правоотношениям в 2010 году.
Согласно требованиям части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия считает, что арендная плата является ценой, регулируемой нормативными актами уполномоченных органов власти, что согласуется с требованиями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Аналогичная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09.
Таким образом, апелляционная коллегия пришла к выводу, что оспоренный ответ комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" от 12.08.2010 и прилагаемый к нему расчет арендной платы по договору аренды соответствует указанным нормам закона.
Учитывая, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность признаков, необходимых для признания ненормативного акта недействительным, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ считает, что требования ЖСК "Жемчужина" удовлетворению не подлежат.
Суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным. Апелляционную жалобу ЖСК "Жемчужина" следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 декабря 2010 года по делу N А57-11532/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Председательствующий
М.А.АКИМОВА
Судьи
С.Г.ВЕРЯСКИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)