Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 28.11.2011.
Полный текст решения изготовлен 11.01.2012.
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
председательствующего: А.А. Гречишкина,
при ведении протокола судебного заседания секретарем А.П. Галстян,
после перерыва помощником судьи З.А. Абдурашидовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
ТСЖ "Панорама"
к Частной компании с ограниченной ответственностью "Истпойнт трейдинг Лимитед"
третьи лица: ООО "Интелресурс", ООО "Строительно-производственное Объединение Вектор"
о взыскании
с участием:
от истца - Мякотин С.В., дов. от 22.04.2010 г., Галкин С.С., дов. от 13.10.2011 г.
от ответчика - Феокситова А.М., дов. от 23.08.2011 г., Губанова М.Л., дов. от 17.11.11 г.,
от третьих лиц - Новикова М.В., дов. от 07.11.11 г.,
установил:
В судебном заседании 21.11.2011 г. был объявлен перерыв до 28.11.2011 г.
1. Товарищество собственников жилья "Панорама" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Частной компании с ограниченной ответственностью "Истпойнт Трейдинг Лимитед" (далее - ответчик) о взыскании денежных средств на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (с учетом уточнения) в размере 9 921 361 руб. 53 коп., неустойки в размере 2 747 794 руб. 00 коп.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.02.2011 г., оставленным без изменения постановлением от 29.03.2011 года N 09АП-4950/2011-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.08.2011 г. N КГ-А40/8071-11 решение Арбитражного суда города Москвы от 11.02.2011 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2011 года N 09АП-4950/2011-ГК отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик исковые требования не признал по доводам изложенным в отзыве.
2. Суд, исследовав материалы дела, изучив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выслушав представителя истца, считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи с нижеследующим.
Как следует из материалов дела, Частная компания с ограниченной ответственностью "Истпойнт Трейдинг Лимитед" является застройщиком жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 17, стр. 1, а также учредителем Товарищества собственников жилья "Панорама", что подтверждается Выпиской из ЕГРЮЛ N 12594ОВ/2009 г.
Помимо этого, ответчик является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме, управляемым истцом, общей площадью 3147,7 кв. м, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 22.08.2006 г. условный номер 77-77-11/090/2006-289.
В соответствии с протоколом общего годового отчетного (выборного) собрания членов ТСЖ "ПАНОРАМА" за период от 01.08.2007 г. по 31.07.2008 г., проводимого в форме заочного голосования от 01.11. 2008 г. (т. 1, л.д. 34 - 37), общим собранием членов ТСЖ "ПАНОРАМА" были утверждены, сметы доходов и расходов на 2007, 2008, 2009 - 2010 гг. по содержанию и техническому обслуживанию жилого комплекса "ПАНОРАМА" со ставками технического обслуживания в размере 130 руб. 50 коп., 121 руб. 68 коп. и 109 руб. 00 коп. соответственно в месяц за 1 кв. м общей площади помещения собственника.
Обосновывая заявленные требования представитель истца пояснил, что за период с августа 2007 г. по октябрь 2009 г. ответчик не оплачивал расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 9 921 361 руб. 53 коп.
3. Позиция суда сводится к следующему.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Пунктом 1 ст. 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Также, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Согласно п. 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Если собственниками помещений не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом, органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга проводят в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75), открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.
В соответствии с п. 2 Правил N 75 "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет как расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, так и расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг (подпункты 4, 5 пункта 41 Правил).
Довод ответчика о том, что за период с августа 2008 г. по август 2009 г. ЗАО "Интелресурс" (третье лицо) вносило плату, относящихся на долю ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" по договорам на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. и N 08/2009 от 01.08.2009 г. напрямую обслуживающей организации - ООО "ЭСПО ВЕКТОР" на основании письма ТСЖ "ПАНОРАМА" N 02/07 о 30.07.2007 г. судом отклоняется в связи с нижеследующим.
Суд установил, что ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" (арендодатель) в 2007 году сдавал в аренду нежилые помещения находящиеся у него в собственности ЗАО "Интелресурс" на основании договора аренды не жилых помещений N И5/06/Д от 01.10.2006 г. (арендатор) общей площадью 3147,7 кв. м.
Согласно п. 2.1 арендодатель передает во временное пользование за плату, а арендатор принимает арендуемые помещения на условиях, определенных договором.
Так же стороны согласно п. 1.1 специально договорились о том, что для расчета арендной платы и других финансовых обязательств арендатора, вводится понятие расчетной площади помещений. Стороны договорились, что расчетная площадь помещений, рассчитывается в соответствии с системой измерения согласованной между сторонами и составляет 3618 кв. м.
В соответствии п. 1.3 договора аренды, эксплуатационные расходы не включены в арендную плату и оплачиваются арендатором на основании отдельного договора, исходя из ставки, установленной в таком договоре за эксплуатацию одного кв. м арендуемых помещений в год.
Эксплуатирующей организацией, согласно письма ТСЖ "Панорама" N 02/07 от 30.07.2007 г. был ООО "ЭСПО ВЕКТОР".
В связи с этим ЗАО "Интелресурс" (арендатор-заказчик) во исполнение п. 1.3 договора аренды N И5/06/Д от 01.10.2006 г. заключил с ООО "ЭСПО ВЕКТОР" (исполнитель) договор на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г.
В соответствии с п. 1.1 договора на оказание услуг ООО "Интелресурс" (заказчик) поручает, а ООО "ЭСПО ВЕКТОР" (исполнитель) принимает на себя обязательства по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем фитнес-центра общей площадью 3 618 кв. м, расположенном в подвале, первом этаже и втором этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 17, стр. 2.
Согласно п. 5 Договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. стоимость услуг исполнителя составляет 130 309 рублей в месяц.
01.08.2009 г. был заключен новый договор на оказание услуг N 08/2009 между ЗАО "Интелресурс" (арендатор) и ООО "ЭСПО ВЕКТОР", на тех же условиях, в связи с окончанием срока договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г.
Как указано выше, в соответствии с пунктом п. 1.3 договора аренды N И5/06/Д от 01.10.2006 г., заключенного между ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" и ЗАО "Интелресурс" как арендатором, эксплуатационные расходы (затраты арендатора в части технического обслуживания инженерных систем и оборудования, расположенных в арендуемых помещениях) не включены в арендную плату и оплачиваются арендатором на основании отдельных договоров, исходя из ставки, установленной в таком договоре, за эксплуатацию одного квадратного метра арендуемых помещений в год.
Истец письмом от 30.07.2007 г. исх. N 02/07 предложил ответчику оформить все договорные отношения по обслуживанию принадлежащих ответчику на праве личной собственности нежилых помещений в многоквартирном доме, общей площадью 3147,7 кв. м непосредственно с ООО "ЭСПО ВЕКТОР", что соответствует условиям п. 3.2.6 договора между истцом и ООО "ЭСПО ВЕКТОР" от 01.08.2007 г., в соответствии с которым последнее было уполномочен заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме самостоятельные договоры на обслуживание инженерных коммуникаций, находящихся в личных помещениях собственников и после общих эксплуатационных границ, которые включали в себя коммуникации дома и обслуживались уже напрямую ТСЖ в соответствии с п. 2.2.13.
Как следует из условий п. 1.1 договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., заключенного между ЗАО "Интелресурс" и ООО "ЭСПО ВЕКТОР" исполнитель (ООО "ЭСПО ВЕКТОР") обязался оказывать заказчику услуги по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем Фитнес Центра, расположенных в подвале, на первом и втором этажах многоквартирного дома, находящегося по адресу г. Москва, ул. Климашкина, дом 17, стр. 2.
Из представленных в материалы дела актов разграничения эксплуатационной ответственности к договору на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. усматривается, что сторонами конкретизирован предмет договора путем установления границ эксплуатационной ответственности ООО "ЭСПО ВЕКТОР" по данному договору, установив данную границу исключительно по границам нежилых помещений в многоквартирном доме, общей площадью 3147,7 кв. м (Фитнес Центр), принадлежащих ответчику на праве личной собственности и сдаваемых в аренду.
В этой связи из условий договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., договора на оказание услуг от 01.08.2009 г. N 08/2009, следует, что оказываемые по названным договорам услуги касаются исключительно обслуживания нежилых помещений (Фитнес Центр), расположенных в многоквартирном доме и принадлежащих ответчику на праве личной собственности и не касаются обслуживания общего имущества в многоквартирном доме.
Из изложенного также усматривается из п. 1.1 договоров оказания услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., N 08/2009 от 01 августа 2009 г., в которых прямо предусмотрено, что услуги, оказываемые по данным договорам, состоят из услуг по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем Фитнес Центра, расположенных в подвале, на первом и втором этажах многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Москва, ул. Климашкина, дом 17, стр. 2, то есть нежилого помещения, принадлежащего ответчику.
Из актов разграничения эксплуатационной ответственности, являющихся приложениями к вышеназванным договорам следует, что акты составлены исключительно по объекту Фитнес Центр, расположенному в подвале, на первом и втором этажах многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Москва, ул. Климашкина, дом 17, стр. 2.
Вышеуказанные акты не касаются эксплуатации иного имущества, находящегося в многоквартирном доме.
Представленные ответчиком в качестве подтверждения оплаты расходов за содержание и ремонт общего имущества платежные поручения (т. 2, л.д. 45 - 150), судом во внимание приняты быть не могут в связи с нижеследующим.
Из вышеуказанных платежных поручений об оплате денежных средств ответчиком ООО "ЭСПО ВЕКТОР" усматривается, что последние не содержат ссылки на то, что денежные средства оплачиваются за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Последние содержат указание на то, что денежные средства оплачиваются за услуги по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем Фитнес Центра, за услуги по отмывке стеклянных поверхностей здания фитнес центра, то есть оплаты за содержание личного имущества.
В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
С учетом изложенного доводы ответчика подлежат отклонению в связи с их недоказанностью.
Суд также принимает во внимание, что договор от 01.08.2007 г. заключенный между ТСЖ "ПАНОРАМА" и ООО "ЭСПО ВЕКТОР" не содержит права ООО "ЭСПО ВЕКТОР" получать напрямую от собственников платежи по оплате содержания и ремонта общего имущества, не содержит права ООО "ЭСПО ВЕКТОР" заключать договоры с собственниками по ремонту и содержанию их долей в праве на общее имущество, таким образом данные денежные средства должны оплачиваться истцу, который вправе иметь контрагентов, которые осуществляют содержание общего имущества ТСЖ.
В п. 3.2.6 данного договора ООО "ЭСПО ВЕКТОР" предоставлено лишь право на заключение с собственниками договоров на обслуживание личных инженерных коммуникаций, находящихся в личных помещениях собственников, в связи с чем, оплата по данным договорам по обслуживанию личного имущества собственника зачислялась ООО "ЭСПО ВЕКТОР", а не ТСЖ и не могла как-то отразиться на необходимости оплаты ТСЖ за ремонт и содержание общего имущества каждым собственником.
В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Анализ положений раздела VI Жилищного кодекса Российской Федерации, который посвящен товариществу собственников жилья, указывает на то, что наличие в многоквартирном доме товарищества собственников жилья исключает существование иного способа управления многоквартирным этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном законом порядке.
В силу п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Данная норма во взаимосвязи с п. 2 ст. 138, п. 5, 6 ст. 155, ст. 162 ЖК РФ устанавливает, что в случае создания товарищества собственников жилья в многоквартирном доме, только оно вправе заключать договоры на обслуживание и ремонт общего имущества и получать денежные средства от собственников помещений в многоквартирном доме за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Положения п. 2 ст. 162 ЖК РФ не предусматривают возможности конкретного собственника помещений в многоквартирном доме заключать договор на ремонт и содержание своей доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме с какой-либо организацией и оплачивать ей, а не ТСЖ денежные средства.
Заключение же ТСЖ предусмотренного п. 2 ст. 162 ЖК РФ договора управления многоквартирным домом с иной организацией, не только не прекращает обязанности ТСЖ перед собственниками помещений в таком доме по управлению и содержанию общего имущества, но и предполагает возникновение у ТСЖ новой обязанности - контролировать выполнение такой организацией договорных обязательств как исполнителем оказываемых услуг.
Таким образом, положения п. 1 ст. 135, п. 2 ст. 138, п. 5 и 6 ст. 155 и ст. 162 ЖК РФ обеспечивают предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме услуг, связанных с содержанием общего имущества со стороны ТСЖ, на которое возложены функции по управлению многоквартирным домом и которому в связи с этим должна быть внесена соответствующая плата, в том числе для исполнения обязательств ТСЖ перед иной организацией по договору управления многоквартирным домом, который заключается ТСЖ (а не отдельным собственником) и контролируется ТСЖ в интересах всех собственников, не снимая при этом с ТСЖ обязанности перед собственниками по ремонту и содержанию общего имущества.
Таким образом, суд считает что у ООО "ЭСПО ВЕКТОР" не было оснований для получения денежных средств за содержание и ремонт общего имущества от ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" за истца, а у ответчика не было оснований для оплаты денежных средств за содержание и ремонт общего имущества ООО "ЭСПО ВЕКТОР", а не истцу.
Расчет истца о размере задолженности по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (т. 1, л.д. 40 - 41) судом проверен, суд находит его правильным.
На основании вышеизложенного, требование истца о взыскании суммы задолженности в размере 9 921 361 руб. 53 коп. подлежит удовлетворению.
В связи с тем, что ответчик не исполнил обязательство по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, истец также просит взыскать с ответчика сумму неустойки за просрочку исполнения обязательства за период с 22.02.2010 г. по 17.10.2011 г. в размере 2 747 794 руб. 20 коп.
Статьей 329 ГК РФ предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств, в том числе такой способ, как неустойка.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Согласно п. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Суд находит расчет истца суммы неустойки правильным и не находит оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и уменьшения размера неустойки.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь ст. 8, 11, 12, 210, 249, 290, 307 - 309, 330 ГК РФ, ст. ст. 4, 9, 64 - 66, 71, 75, 110, 156, 167 - 171 АПК РФ, суд
решил:
Взыскать с Частной компании с ограниченной ответственностью "Истпойнт трейдинг Лимитед" в пользу ТСЖ "Панорама" основной долг в сумме 9 921 361 (восемнадцать тысяч шестьсот тридцать девять) руб. 53 коп., неустойку в сумме 2 747 794 (девять тысяч) руб. 00 коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 82 448 (восемьдесят две тысячи четыреста сорок восемь) руб. 04 коп.
Взыскать с Частной компании с ограниченной ответственностью "Истпойнт трейдинг Лимитед" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 5 405 (пять тысяч четыреста пять) руб. 75 коп.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья
А.А.ГРЕЧИШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 11.01.2012 ПО ДЕЛУ N А40-54599/10-109-415
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 11 января 2012 г. по делу N А40-54599/10-109-415
Резолютивная часть решения объявлена 28.11.2011.
Полный текст решения изготовлен 11.01.2012.
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
председательствующего: А.А. Гречишкина,
при ведении протокола судебного заседания секретарем А.П. Галстян,
после перерыва помощником судьи З.А. Абдурашидовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
ТСЖ "Панорама"
к Частной компании с ограниченной ответственностью "Истпойнт трейдинг Лимитед"
третьи лица: ООО "Интелресурс", ООО "Строительно-производственное Объединение Вектор"
о взыскании
с участием:
от истца - Мякотин С.В., дов. от 22.04.2010 г., Галкин С.С., дов. от 13.10.2011 г.
от ответчика - Феокситова А.М., дов. от 23.08.2011 г., Губанова М.Л., дов. от 17.11.11 г.,
от третьих лиц - Новикова М.В., дов. от 07.11.11 г.,
установил:
В судебном заседании 21.11.2011 г. был объявлен перерыв до 28.11.2011 г.
1. Товарищество собственников жилья "Панорама" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Частной компании с ограниченной ответственностью "Истпойнт Трейдинг Лимитед" (далее - ответчик) о взыскании денежных средств на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (с учетом уточнения) в размере 9 921 361 руб. 53 коп., неустойки в размере 2 747 794 руб. 00 коп.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.02.2011 г., оставленным без изменения постановлением от 29.03.2011 года N 09АП-4950/2011-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.08.2011 г. N КГ-А40/8071-11 решение Арбитражного суда города Москвы от 11.02.2011 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2011 года N 09АП-4950/2011-ГК отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик исковые требования не признал по доводам изложенным в отзыве.
2. Суд, исследовав материалы дела, изучив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выслушав представителя истца, считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи с нижеследующим.
Как следует из материалов дела, Частная компания с ограниченной ответственностью "Истпойнт Трейдинг Лимитед" является застройщиком жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 17, стр. 1, а также учредителем Товарищества собственников жилья "Панорама", что подтверждается Выпиской из ЕГРЮЛ N 12594ОВ/2009 г.
Помимо этого, ответчик является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме, управляемым истцом, общей площадью 3147,7 кв. м, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 22.08.2006 г. условный номер 77-77-11/090/2006-289.
В соответствии с протоколом общего годового отчетного (выборного) собрания членов ТСЖ "ПАНОРАМА" за период от 01.08.2007 г. по 31.07.2008 г., проводимого в форме заочного голосования от 01.11. 2008 г. (т. 1, л.д. 34 - 37), общим собранием членов ТСЖ "ПАНОРАМА" были утверждены, сметы доходов и расходов на 2007, 2008, 2009 - 2010 гг. по содержанию и техническому обслуживанию жилого комплекса "ПАНОРАМА" со ставками технического обслуживания в размере 130 руб. 50 коп., 121 руб. 68 коп. и 109 руб. 00 коп. соответственно в месяц за 1 кв. м общей площади помещения собственника.
Обосновывая заявленные требования представитель истца пояснил, что за период с августа 2007 г. по октябрь 2009 г. ответчик не оплачивал расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 9 921 361 руб. 53 коп.
3. Позиция суда сводится к следующему.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Пунктом 1 ст. 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Также, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Согласно п. 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Если собственниками помещений не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом, органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга проводят в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75), открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.
В соответствии с п. 2 Правил N 75 "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет как расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, так и расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг (подпункты 4, 5 пункта 41 Правил).
Довод ответчика о том, что за период с августа 2008 г. по август 2009 г. ЗАО "Интелресурс" (третье лицо) вносило плату, относящихся на долю ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" по договорам на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. и N 08/2009 от 01.08.2009 г. напрямую обслуживающей организации - ООО "ЭСПО ВЕКТОР" на основании письма ТСЖ "ПАНОРАМА" N 02/07 о 30.07.2007 г. судом отклоняется в связи с нижеследующим.
Суд установил, что ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" (арендодатель) в 2007 году сдавал в аренду нежилые помещения находящиеся у него в собственности ЗАО "Интелресурс" на основании договора аренды не жилых помещений N И5/06/Д от 01.10.2006 г. (арендатор) общей площадью 3147,7 кв. м.
Согласно п. 2.1 арендодатель передает во временное пользование за плату, а арендатор принимает арендуемые помещения на условиях, определенных договором.
Так же стороны согласно п. 1.1 специально договорились о том, что для расчета арендной платы и других финансовых обязательств арендатора, вводится понятие расчетной площади помещений. Стороны договорились, что расчетная площадь помещений, рассчитывается в соответствии с системой измерения согласованной между сторонами и составляет 3618 кв. м.
В соответствии п. 1.3 договора аренды, эксплуатационные расходы не включены в арендную плату и оплачиваются арендатором на основании отдельного договора, исходя из ставки, установленной в таком договоре за эксплуатацию одного кв. м арендуемых помещений в год.
Эксплуатирующей организацией, согласно письма ТСЖ "Панорама" N 02/07 от 30.07.2007 г. был ООО "ЭСПО ВЕКТОР".
В связи с этим ЗАО "Интелресурс" (арендатор-заказчик) во исполнение п. 1.3 договора аренды N И5/06/Д от 01.10.2006 г. заключил с ООО "ЭСПО ВЕКТОР" (исполнитель) договор на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г.
В соответствии с п. 1.1 договора на оказание услуг ООО "Интелресурс" (заказчик) поручает, а ООО "ЭСПО ВЕКТОР" (исполнитель) принимает на себя обязательства по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем фитнес-центра общей площадью 3 618 кв. м, расположенном в подвале, первом этаже и втором этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 17, стр. 2.
Согласно п. 5 Договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. стоимость услуг исполнителя составляет 130 309 рублей в месяц.
01.08.2009 г. был заключен новый договор на оказание услуг N 08/2009 между ЗАО "Интелресурс" (арендатор) и ООО "ЭСПО ВЕКТОР", на тех же условиях, в связи с окончанием срока договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г.
Как указано выше, в соответствии с пунктом п. 1.3 договора аренды N И5/06/Д от 01.10.2006 г., заключенного между ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" и ЗАО "Интелресурс" как арендатором, эксплуатационные расходы (затраты арендатора в части технического обслуживания инженерных систем и оборудования, расположенных в арендуемых помещениях) не включены в арендную плату и оплачиваются арендатором на основании отдельных договоров, исходя из ставки, установленной в таком договоре, за эксплуатацию одного квадратного метра арендуемых помещений в год.
Истец письмом от 30.07.2007 г. исх. N 02/07 предложил ответчику оформить все договорные отношения по обслуживанию принадлежащих ответчику на праве личной собственности нежилых помещений в многоквартирном доме, общей площадью 3147,7 кв. м непосредственно с ООО "ЭСПО ВЕКТОР", что соответствует условиям п. 3.2.6 договора между истцом и ООО "ЭСПО ВЕКТОР" от 01.08.2007 г., в соответствии с которым последнее было уполномочен заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме самостоятельные договоры на обслуживание инженерных коммуникаций, находящихся в личных помещениях собственников и после общих эксплуатационных границ, которые включали в себя коммуникации дома и обслуживались уже напрямую ТСЖ в соответствии с п. 2.2.13.
Как следует из условий п. 1.1 договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., заключенного между ЗАО "Интелресурс" и ООО "ЭСПО ВЕКТОР" исполнитель (ООО "ЭСПО ВЕКТОР") обязался оказывать заказчику услуги по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем Фитнес Центра, расположенных в подвале, на первом и втором этажах многоквартирного дома, находящегося по адресу г. Москва, ул. Климашкина, дом 17, стр. 2.
Из представленных в материалы дела актов разграничения эксплуатационной ответственности к договору на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. усматривается, что сторонами конкретизирован предмет договора путем установления границ эксплуатационной ответственности ООО "ЭСПО ВЕКТОР" по данному договору, установив данную границу исключительно по границам нежилых помещений в многоквартирном доме, общей площадью 3147,7 кв. м (Фитнес Центр), принадлежащих ответчику на праве личной собственности и сдаваемых в аренду.
В этой связи из условий договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., договора на оказание услуг от 01.08.2009 г. N 08/2009, следует, что оказываемые по названным договорам услуги касаются исключительно обслуживания нежилых помещений (Фитнес Центр), расположенных в многоквартирном доме и принадлежащих ответчику на праве личной собственности и не касаются обслуживания общего имущества в многоквартирном доме.
Из изложенного также усматривается из п. 1.1 договоров оказания услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., N 08/2009 от 01 августа 2009 г., в которых прямо предусмотрено, что услуги, оказываемые по данным договорам, состоят из услуг по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем Фитнес Центра, расположенных в подвале, на первом и втором этажах многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Москва, ул. Климашкина, дом 17, стр. 2, то есть нежилого помещения, принадлежащего ответчику.
Из актов разграничения эксплуатационной ответственности, являющихся приложениями к вышеназванным договорам следует, что акты составлены исключительно по объекту Фитнес Центр, расположенному в подвале, на первом и втором этажах многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Москва, ул. Климашкина, дом 17, стр. 2.
Вышеуказанные акты не касаются эксплуатации иного имущества, находящегося в многоквартирном доме.
Представленные ответчиком в качестве подтверждения оплаты расходов за содержание и ремонт общего имущества платежные поручения (т. 2, л.д. 45 - 150), судом во внимание приняты быть не могут в связи с нижеследующим.
Из вышеуказанных платежных поручений об оплате денежных средств ответчиком ООО "ЭСПО ВЕКТОР" усматривается, что последние не содержат ссылки на то, что денежные средства оплачиваются за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Последние содержат указание на то, что денежные средства оплачиваются за услуги по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем Фитнес Центра, за услуги по отмывке стеклянных поверхностей здания фитнес центра, то есть оплаты за содержание личного имущества.
В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
С учетом изложенного доводы ответчика подлежат отклонению в связи с их недоказанностью.
Суд также принимает во внимание, что договор от 01.08.2007 г. заключенный между ТСЖ "ПАНОРАМА" и ООО "ЭСПО ВЕКТОР" не содержит права ООО "ЭСПО ВЕКТОР" получать напрямую от собственников платежи по оплате содержания и ремонта общего имущества, не содержит права ООО "ЭСПО ВЕКТОР" заключать договоры с собственниками по ремонту и содержанию их долей в праве на общее имущество, таким образом данные денежные средства должны оплачиваться истцу, который вправе иметь контрагентов, которые осуществляют содержание общего имущества ТСЖ.
В п. 3.2.6 данного договора ООО "ЭСПО ВЕКТОР" предоставлено лишь право на заключение с собственниками договоров на обслуживание личных инженерных коммуникаций, находящихся в личных помещениях собственников, в связи с чем, оплата по данным договорам по обслуживанию личного имущества собственника зачислялась ООО "ЭСПО ВЕКТОР", а не ТСЖ и не могла как-то отразиться на необходимости оплаты ТСЖ за ремонт и содержание общего имущества каждым собственником.
В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Анализ положений раздела VI Жилищного кодекса Российской Федерации, который посвящен товариществу собственников жилья, указывает на то, что наличие в многоквартирном доме товарищества собственников жилья исключает существование иного способа управления многоквартирным этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном законом порядке.
В силу п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Данная норма во взаимосвязи с п. 2 ст. 138, п. 5, 6 ст. 155, ст. 162 ЖК РФ устанавливает, что в случае создания товарищества собственников жилья в многоквартирном доме, только оно вправе заключать договоры на обслуживание и ремонт общего имущества и получать денежные средства от собственников помещений в многоквартирном доме за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Положения п. 2 ст. 162 ЖК РФ не предусматривают возможности конкретного собственника помещений в многоквартирном доме заключать договор на ремонт и содержание своей доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме с какой-либо организацией и оплачивать ей, а не ТСЖ денежные средства.
Заключение же ТСЖ предусмотренного п. 2 ст. 162 ЖК РФ договора управления многоквартирным домом с иной организацией, не только не прекращает обязанности ТСЖ перед собственниками помещений в таком доме по управлению и содержанию общего имущества, но и предполагает возникновение у ТСЖ новой обязанности - контролировать выполнение такой организацией договорных обязательств как исполнителем оказываемых услуг.
Таким образом, положения п. 1 ст. 135, п. 2 ст. 138, п. 5 и 6 ст. 155 и ст. 162 ЖК РФ обеспечивают предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме услуг, связанных с содержанием общего имущества со стороны ТСЖ, на которое возложены функции по управлению многоквартирным домом и которому в связи с этим должна быть внесена соответствующая плата, в том числе для исполнения обязательств ТСЖ перед иной организацией по договору управления многоквартирным домом, который заключается ТСЖ (а не отдельным собственником) и контролируется ТСЖ в интересах всех собственников, не снимая при этом с ТСЖ обязанности перед собственниками по ремонту и содержанию общего имущества.
Таким образом, суд считает что у ООО "ЭСПО ВЕКТОР" не было оснований для получения денежных средств за содержание и ремонт общего имущества от ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" за истца, а у ответчика не было оснований для оплаты денежных средств за содержание и ремонт общего имущества ООО "ЭСПО ВЕКТОР", а не истцу.
Расчет истца о размере задолженности по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (т. 1, л.д. 40 - 41) судом проверен, суд находит его правильным.
На основании вышеизложенного, требование истца о взыскании суммы задолженности в размере 9 921 361 руб. 53 коп. подлежит удовлетворению.
В связи с тем, что ответчик не исполнил обязательство по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, истец также просит взыскать с ответчика сумму неустойки за просрочку исполнения обязательства за период с 22.02.2010 г. по 17.10.2011 г. в размере 2 747 794 руб. 20 коп.
Статьей 329 ГК РФ предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств, в том числе такой способ, как неустойка.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Согласно п. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Суд находит расчет истца суммы неустойки правильным и не находит оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и уменьшения размера неустойки.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь ст. 8, 11, 12, 210, 249, 290, 307 - 309, 330 ГК РФ, ст. ст. 4, 9, 64 - 66, 71, 75, 110, 156, 167 - 171 АПК РФ, суд
решил:
Взыскать с Частной компании с ограниченной ответственностью "Истпойнт трейдинг Лимитед" в пользу ТСЖ "Панорама" основной долг в сумме 9 921 361 (восемнадцать тысяч шестьсот тридцать девять) руб. 53 коп., неустойку в сумме 2 747 794 (девять тысяч) руб. 00 коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 82 448 (восемьдесят две тысячи четыреста сорок восемь) руб. 04 коп.
Взыскать с Частной компании с ограниченной ответственностью "Истпойнт трейдинг Лимитед" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 5 405 (пять тысяч четыреста пять) руб. 75 коп.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья
А.А.ГРЕЧИШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)