Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2011.
Полный текст постановления изготовлен 31.01.2011.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Терехиной И.И.,
судей: Кресса В.В., Ярцева Д.Г.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Есиповым А.С.
при участии:
от истца: Мешкова А.В. по дов. от 11.01.2011, Новак Ю.Д. по дов. от 01.09.2010,
от ответчика: не явился (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Плюс - 4 Сервис" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.11.2010 по делу N А27-10485/2010 (судья Кулебякина Е.Н.) по иску ООО "Плюс - 4 Сервис" к Товариществу собственников жилья "Микра 13-2" об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом,
установил:
ООО "Плюс - 4 Сервис" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 123, т. 1), к Товариществу собственников жилья "Микра 13-2" (далее - ТСЖ "Микра 13-2") об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом N 11, расположенный по адресу: город Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, а именно:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии имущества, в том числе технический паспорт на многоквартирный дом N 11, расположенный по адресу: г. Новокузнецк. ул. 13 микрорайон;
- - документы (акты) о приемке результатов работ, передаваемых ответчику за период обслуживания многоквартирного дома ТСЖ "Микра-13-2";
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструкций частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств, установленным требованиям, переданных ответчику за период обслуживания многоквартирного дома ТСЖ "Микра-13-2";
- - копию кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом N 11, расположенный по адресу: г. Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, путем подписания акта приема-передачи технической документации и подписания акта технического состояния общего имущества многоквартирного дома N 11 по ул. 13 микрорайон.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.11.2010 (резолютивная часть объявлена 28.10.2010) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Плюс - 4 Сервис" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь, в том числе на то, что:
- - суд вышел за пределы своей компетенции, включив в предмет судебного исследования правомерность итогов голосования по выбору управляющей организации, легитимность общего собрания собственников, проходившего с 14.06.2010 по 16.06.2010, так как на момент рассмотрения дела порядок проведения собрания и итоги голосования в установленном законом порядке не оспаривались;
- - вывод суда о том, что способ управления собственниками не установлен, не соответствует действительности;
- - собственники помещений утвердили существенные условия договора, рассмотрев проект договора, представленный выбранной им управляющей компанией, и затем заключили договор (в редакции дополнительного соглашения), что отражено в протоколе и решении общего собрания;
- - в данном случае, со стороны управляющей компании, которая приступила в интересах всех собственников помещений к выполнению работ и услуг, имеет место совершение конклюдентных действий, поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные вне зависимости от не заключения договора с отдельными собственниками помещений.
В судебном заседании представитель истца поддержала требования апелляционной жалобы, настаивала на ее удовлетворении.
ТСЖ "Микра 13-2" своего представителя для участия в судебном заседании не направило, в отзыве на апелляционную жалобу просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, указывая на то, что вопросы, касающиеся порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, исследованные судом, имеют непосредственное отношение к предмету судебного разбирательства, учитывая имеющееся противоречия в представленном решении общего собрания; в соответствии с протоком общего собрания N 2 от 17.06.2010 решение об изменении способа управления домом на общем собрании от 17.06.2010 не принималось; ТСЖ "Микра 13-2" до сих пор, в том числе в период рассмотрения дела, осуществляет содержание и ремонт общего имущества спорного дома, оказывает коммунальные услуги, аварийное содержание.
На основании ч. 5 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 03.11.2010, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что протоколом N 1 от 10.04.2008 общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах по адресу: г. Новокузнецк, ул. микрорайон, дома N 11, 15, 16, 17, 17а утвержден Устав ТСЖ "Микра 13-2" (л.д. 90 - 99, т. 1), согласно которому целями создания и деятельности Товарищества являются совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах, обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирных домах, владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирных домах в установленном законом порядке.
Согласно протоколу N 2 от 17.06.2010 общего собрания в форме заочного голосования, а также решению собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, д. N 11, собственники, в том числе решили: расторгнуть договор с ТСЖ "Микра 13-2", выбрать способ управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, д. N 11, управляющей организацией - ООО "Плюс - 4 Сервис" и заключить с ней договор управления многоквартирным жилым домом (л.д. 8 - 9, т. 1, 1 - 6, т. 2).
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанного в протоколе N 2 от 17.06.2010, между ООО "Плюс - 4 Сервис" и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, д. N 11 был подписан договор управления многоквартирным домом N 5 от 17.06.2010 (в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2010) с приложениями NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 (л.д. 108 - 116, т. 1, 20 - 30, т. 2).
Уведомлением N 52 (исх.) от 24.06.2010 (л.д. 53, т. 1) ООО "Плюс - 4 Сервис" сообщило председателю ТСЖ "Микра 13-2" о необходимости произвести передачу технической документации на многоквартирный дом и ключи от технических помещений, в связи со сменой способа управления - управление Управляющей компанией многоквартирного дома N 11 по ул. 13 микрорайон.
ТСЖ "Микра 13-2" требования Уведомления N 52 (исх.) от 24.06.2010 не исполнило, техническую документацию на многоквартирный дом N 11 по ул. 13 микрорайон не передало, что явилось основанием для обращения ООО "Плюс - 4 Сервис" в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции признал их необоснованными, поскольку представленные в материалы дела юридически значимые документы имеют пороки, в связи с чем их нельзя признать основаниями для заключения договора на управление домом с ООО "Плюс 4 - Сервис".
Выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела.
Согласно п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- - управление управляющей организацией.
В силу п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ выбор способа управления многоквартирным домом отнесен к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Учитывая, что в данном случае произошла смена не одной управляющей компании на другую, а выбор собственников помещений в многоквартирном доме иного способа управления, т.е. с управления товариществом собственников жилья на управление управляющей организацией, решение об этом должно быть принято в порядке, установленном ст. ст. 46, 47 Жилищного кодекса РФ, и предусматривающим, что
- решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46).
- общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (п. 2 ст. 46).
Согласно материалов дела, в июне 2010 г. собственники жилых помещений дома N 11 по ул. 13 микрорайон, г. Новокузнецк провели общее собрание в форме заочного голосования.
Результаты собрания оформлены протоколом N 2 от 17.06.2010, который с приложенным к нему решением собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом, управляющей организацией и заключение с ней договора управления, представлен истцом в качестве основания заявленных исковых требований.
Принимая решение, суд первой инстанции обоснованно не принял указанные выше документы в качестве бесспорных доказательств, свидетельствующих об изменении собственниками жилых помещений дома N 11 по ул. 13 микрорайон, г. Новокузнецк способами управления многоквартирным домом.
Так, из протокола общего собрания в форме заочного голосования N 2 от 17.06.2010 следует, что общая площадь дома составляет 1 837,9 кв. м участие в голосовании приняли 29 собственников помещений, владеющие 1 123,9 кв. м или 61,5% голосов, между тем согласно решению собственников по вопросам, поставленным на голосование общего собрания, в голосовании принимали участие не 29 собственников помещений, а 30.
Титульный лист решения собрания собственников содержит даты проведения голосования с 26.04.2010 по 30.04.2010, вместе с тем из текста самого решения, а также в протоколе N 2 от 17.06.2010 указано то, что голосование по вопросам, поставленным на повестку дня, проводится с 14.06.2010 по 16.06.2010.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, сведения по площади помещений, находящихся в собственности участников собрания, не соответствуют площади, указанной истцом в списке голосовавших. Согласно протоколу N 2 от 17.06.2010 участие в голосовании принимали собственники, обладающие 61,15% голосов или площадью 1 123,9 кв. м, однако по справке истца количество собственников, проголосовавших за ООО "Плюс - 4 Сервис" составляет 37 человек имеющих общую площадь квартир 1 396,73 кв. м, а это 76% собственников (л.д. 67, т. 2).
К тому же, по состоянию на сентябрь 2010 г. 16 собственников (квартиры 1, 3, 5, 9, 16, 17, 21, 24, 25, 27, 28, 29, 34), в том числе указанные истцом, как голосовавшие за выбор способа управления многоквартирным домом управляющей организацией - ООО "Плюс - 4 Сервис", изъявили свое желание вступить в члены ТСЖ "Микра 13-2", подав соответствующие заявления (л.д. 82 - 89, т. 1). следовательно, бесспорных оснований считать, что собственники данных помещений, согласились изменить форму управления домом с ТСЖ на управляющую компанию - ООО "Плюс - 4 Сервис", не имеется.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что суд вышел за пределы своей компетенции, включив в предмет судебного исследования правомерность итогов голосования по выбору управляющей организации, подлежит отклонению.
На основании п. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Таким образом, независимо от того, на каких нормах права истец основывает свои требования, суд вправе самостоятельно определить нормы права, подлежащие применению к рассматриваемому спору, а также какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены, какие законы и иные нормативные акты следует применить по данному делу, устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле, решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Положения п. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, предусматривающие право собственника помещения в многоквартирном доме оспорить в судебном порядке решение общего собрания собственников, не исключают саму возможность оценки юридической силы такого решения, с точки зрения соблюдения при его принятии отдельных положений жилищного законодательства (наличие кворума, проверка количества голосов, отданных за те или иные решения; соответствие принятых решений повестке собрания), в рамках иного дела.
Нельзя признать обоснованным и довод истца о том, что собственники помещений утвердили существенные условия договора и данные отношения должны рассматриваться как договорные вне зависимости от незаключения договора с отдельными собственниками помещений.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организацией общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Следуя буквальному толкованию ст. 162 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей существенные условия договора управления многоквартирным домом (ч. 3), именно существенные условия договора управления домом должны быть определены на общем собрании и соответственно закреплены в протоколе общего собрания (решении).
На собрании собственников оформленного протоколом от 17.06.2010 (несмотря на то, что в повестке дня 5 вопросом стояло утверждение и заключение договора управления...) условия договора управления жилым домом не определялись. Доказательств представления собственникам жилых помещений до голосования проекта договора с управляющей компанией в материалах дела не имеется.
При голосовании участниками собрания было только определено, что размер платы жилищно-коммунальных услуг необходимо установить в соответствии с действующим законодательством и на основании нормативных документов органов местного самоуправления (шестой вопрос повестки).
Кроме того, в материалы дела не представлены доказательства заключения договора с каждым собственником многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, д. N 11, как того требует ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ч. ч. 1, 5 ст. 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.11.2010 по делу N А27-10485/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.01.2011 N 07АП-11690/10 ПО ДЕЛУ N А27-10485/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2011 г. N 07АП-11690/10
Дело N А27-10485/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2011.
Полный текст постановления изготовлен 31.01.2011.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Терехиной И.И.,
судей: Кресса В.В., Ярцева Д.Г.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Есиповым А.С.
при участии:
от истца: Мешкова А.В. по дов. от 11.01.2011, Новак Ю.Д. по дов. от 01.09.2010,
от ответчика: не явился (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Плюс - 4 Сервис" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.11.2010 по делу N А27-10485/2010 (судья Кулебякина Е.Н.) по иску ООО "Плюс - 4 Сервис" к Товариществу собственников жилья "Микра 13-2" об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом,
установил:
ООО "Плюс - 4 Сервис" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 123, т. 1), к Товариществу собственников жилья "Микра 13-2" (далее - ТСЖ "Микра 13-2") об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом N 11, расположенный по адресу: город Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, а именно:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии имущества, в том числе технический паспорт на многоквартирный дом N 11, расположенный по адресу: г. Новокузнецк. ул. 13 микрорайон;
- - документы (акты) о приемке результатов работ, передаваемых ответчику за период обслуживания многоквартирного дома ТСЖ "Микра-13-2";
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструкций частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств, установленным требованиям, переданных ответчику за период обслуживания многоквартирного дома ТСЖ "Микра-13-2";
- - копию кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом N 11, расположенный по адресу: г. Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, путем подписания акта приема-передачи технической документации и подписания акта технического состояния общего имущества многоквартирного дома N 11 по ул. 13 микрорайон.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.11.2010 (резолютивная часть объявлена 28.10.2010) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Плюс - 4 Сервис" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь, в том числе на то, что:
- - суд вышел за пределы своей компетенции, включив в предмет судебного исследования правомерность итогов голосования по выбору управляющей организации, легитимность общего собрания собственников, проходившего с 14.06.2010 по 16.06.2010, так как на момент рассмотрения дела порядок проведения собрания и итоги голосования в установленном законом порядке не оспаривались;
- - вывод суда о том, что способ управления собственниками не установлен, не соответствует действительности;
- - собственники помещений утвердили существенные условия договора, рассмотрев проект договора, представленный выбранной им управляющей компанией, и затем заключили договор (в редакции дополнительного соглашения), что отражено в протоколе и решении общего собрания;
- - в данном случае, со стороны управляющей компании, которая приступила в интересах всех собственников помещений к выполнению работ и услуг, имеет место совершение конклюдентных действий, поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные вне зависимости от не заключения договора с отдельными собственниками помещений.
В судебном заседании представитель истца поддержала требования апелляционной жалобы, настаивала на ее удовлетворении.
ТСЖ "Микра 13-2" своего представителя для участия в судебном заседании не направило, в отзыве на апелляционную жалобу просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, указывая на то, что вопросы, касающиеся порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, исследованные судом, имеют непосредственное отношение к предмету судебного разбирательства, учитывая имеющееся противоречия в представленном решении общего собрания; в соответствии с протоком общего собрания N 2 от 17.06.2010 решение об изменении способа управления домом на общем собрании от 17.06.2010 не принималось; ТСЖ "Микра 13-2" до сих пор, в том числе в период рассмотрения дела, осуществляет содержание и ремонт общего имущества спорного дома, оказывает коммунальные услуги, аварийное содержание.
На основании ч. 5 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 03.11.2010, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что протоколом N 1 от 10.04.2008 общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах по адресу: г. Новокузнецк, ул. микрорайон, дома N 11, 15, 16, 17, 17а утвержден Устав ТСЖ "Микра 13-2" (л.д. 90 - 99, т. 1), согласно которому целями создания и деятельности Товарищества являются совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах, обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирных домах, владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирных домах в установленном законом порядке.
Согласно протоколу N 2 от 17.06.2010 общего собрания в форме заочного голосования, а также решению собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, д. N 11, собственники, в том числе решили: расторгнуть договор с ТСЖ "Микра 13-2", выбрать способ управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, д. N 11, управляющей организацией - ООО "Плюс - 4 Сервис" и заключить с ней договор управления многоквартирным жилым домом (л.д. 8 - 9, т. 1, 1 - 6, т. 2).
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанного в протоколе N 2 от 17.06.2010, между ООО "Плюс - 4 Сервис" и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, д. N 11 был подписан договор управления многоквартирным домом N 5 от 17.06.2010 (в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2010) с приложениями NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 (л.д. 108 - 116, т. 1, 20 - 30, т. 2).
Уведомлением N 52 (исх.) от 24.06.2010 (л.д. 53, т. 1) ООО "Плюс - 4 Сервис" сообщило председателю ТСЖ "Микра 13-2" о необходимости произвести передачу технической документации на многоквартирный дом и ключи от технических помещений, в связи со сменой способа управления - управление Управляющей компанией многоквартирного дома N 11 по ул. 13 микрорайон.
ТСЖ "Микра 13-2" требования Уведомления N 52 (исх.) от 24.06.2010 не исполнило, техническую документацию на многоквартирный дом N 11 по ул. 13 микрорайон не передало, что явилось основанием для обращения ООО "Плюс - 4 Сервис" в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции признал их необоснованными, поскольку представленные в материалы дела юридически значимые документы имеют пороки, в связи с чем их нельзя признать основаниями для заключения договора на управление домом с ООО "Плюс 4 - Сервис".
Выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела.
Согласно п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- - управление управляющей организацией.
В силу п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ выбор способа управления многоквартирным домом отнесен к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Учитывая, что в данном случае произошла смена не одной управляющей компании на другую, а выбор собственников помещений в многоквартирном доме иного способа управления, т.е. с управления товариществом собственников жилья на управление управляющей организацией, решение об этом должно быть принято в порядке, установленном ст. ст. 46, 47 Жилищного кодекса РФ, и предусматривающим, что
- решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46).
- общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (п. 2 ст. 46).
Согласно материалов дела, в июне 2010 г. собственники жилых помещений дома N 11 по ул. 13 микрорайон, г. Новокузнецк провели общее собрание в форме заочного голосования.
Результаты собрания оформлены протоколом N 2 от 17.06.2010, который с приложенным к нему решением собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом, управляющей организацией и заключение с ней договора управления, представлен истцом в качестве основания заявленных исковых требований.
Принимая решение, суд первой инстанции обоснованно не принял указанные выше документы в качестве бесспорных доказательств, свидетельствующих об изменении собственниками жилых помещений дома N 11 по ул. 13 микрорайон, г. Новокузнецк способами управления многоквартирным домом.
Так, из протокола общего собрания в форме заочного голосования N 2 от 17.06.2010 следует, что общая площадь дома составляет 1 837,9 кв. м участие в голосовании приняли 29 собственников помещений, владеющие 1 123,9 кв. м или 61,5% голосов, между тем согласно решению собственников по вопросам, поставленным на голосование общего собрания, в голосовании принимали участие не 29 собственников помещений, а 30.
Титульный лист решения собрания собственников содержит даты проведения голосования с 26.04.2010 по 30.04.2010, вместе с тем из текста самого решения, а также в протоколе N 2 от 17.06.2010 указано то, что голосование по вопросам, поставленным на повестку дня, проводится с 14.06.2010 по 16.06.2010.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, сведения по площади помещений, находящихся в собственности участников собрания, не соответствуют площади, указанной истцом в списке голосовавших. Согласно протоколу N 2 от 17.06.2010 участие в голосовании принимали собственники, обладающие 61,15% голосов или площадью 1 123,9 кв. м, однако по справке истца количество собственников, проголосовавших за ООО "Плюс - 4 Сервис" составляет 37 человек имеющих общую площадь квартир 1 396,73 кв. м, а это 76% собственников (л.д. 67, т. 2).
К тому же, по состоянию на сентябрь 2010 г. 16 собственников (квартиры 1, 3, 5, 9, 16, 17, 21, 24, 25, 27, 28, 29, 34), в том числе указанные истцом, как голосовавшие за выбор способа управления многоквартирным домом управляющей организацией - ООО "Плюс - 4 Сервис", изъявили свое желание вступить в члены ТСЖ "Микра 13-2", подав соответствующие заявления (л.д. 82 - 89, т. 1). следовательно, бесспорных оснований считать, что собственники данных помещений, согласились изменить форму управления домом с ТСЖ на управляющую компанию - ООО "Плюс - 4 Сервис", не имеется.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что суд вышел за пределы своей компетенции, включив в предмет судебного исследования правомерность итогов голосования по выбору управляющей организации, подлежит отклонению.
На основании п. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Таким образом, независимо от того, на каких нормах права истец основывает свои требования, суд вправе самостоятельно определить нормы права, подлежащие применению к рассматриваемому спору, а также какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены, какие законы и иные нормативные акты следует применить по данному делу, устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле, решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Положения п. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, предусматривающие право собственника помещения в многоквартирном доме оспорить в судебном порядке решение общего собрания собственников, не исключают саму возможность оценки юридической силы такого решения, с точки зрения соблюдения при его принятии отдельных положений жилищного законодательства (наличие кворума, проверка количества голосов, отданных за те или иные решения; соответствие принятых решений повестке собрания), в рамках иного дела.
Нельзя признать обоснованным и довод истца о том, что собственники помещений утвердили существенные условия договора и данные отношения должны рассматриваться как договорные вне зависимости от незаключения договора с отдельными собственниками помещений.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организацией общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Следуя буквальному толкованию ст. 162 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей существенные условия договора управления многоквартирным домом (ч. 3), именно существенные условия договора управления домом должны быть определены на общем собрании и соответственно закреплены в протоколе общего собрания (решении).
На собрании собственников оформленного протоколом от 17.06.2010 (несмотря на то, что в повестке дня 5 вопросом стояло утверждение и заключение договора управления...) условия договора управления жилым домом не определялись. Доказательств представления собственникам жилых помещений до голосования проекта договора с управляющей компанией в материалах дела не имеется.
При голосовании участниками собрания было только определено, что размер платы жилищно-коммунальных услуг необходимо установить в соответствии с действующим законодательством и на основании нормативных документов органов местного самоуправления (шестой вопрос повестки).
Кроме того, в материалы дела не представлены доказательства заключения договора с каждым собственником многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, д. N 11, как того требует ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ч. ч. 1, 5 ст. 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.11.2010 по делу N А27-10485/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
В.В.КРЕСС
Д.Г.ЯРЦЕВ
В.В.КРЕСС
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)