Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "21" апреля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен "22" апреля 2010 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хасановой И.А.
судей: Кирилловой Н.Н., Петровской О.В.
при ведении протокола судебного заседания Шкреба К.В.,
при участии:
от ООО "Управляющая компания Центржилсервис": Кузнецовой Н.М. - представителя по доверенности от 03.11.2009 N 336; Петракович А.В. - представителя по доверенности от 09.02.2010 N 551,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис", г. Красноярск
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "11" января 2010 года по делу N А33-15332/2009, принятое судьей Куликовской Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск (далее истец, ООО "УК Центржилсервис") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Каратановский" (далее ответчик, ООО ТД "Каратановский") с иском, измененным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании 113 179 рублей 48 копеек задолженности по договору на участие в эксплуатационных расходах.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 января 2010 года в иске отказано.
Не согласившись с судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 января 2010 года отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению истца, обжалуемый судебный акт вынесен с нарушением норм материального права по следующим основаниям:
- - в судебном заседании ответчик не отрицал о наличии договора аренды с Департаментом муниципального имущества земельных отношений Администрации г. Красноярска;
- - договор управления многоквартирным домом, расположенного по адресу: Красноярск, ул. Каратанова дом 4 действует с 08.12.2006 и никто из собственников его не обжаловал;
- - полномочия ООО УК "Центржилсервис" в данном многоквартирном доме подтверждаются представленным в суд отчетом за 2008 год перед жителями;
- - 2005 - 2006 годах обязанность ответчика по участию в эксплуатационных расходах, предусматривалась договором аренды и договором N 1144 (э) от 23.03.2005; в 2007 - 2009 годах эта обязанность была обусловлена по прежнему договору аренды и договором управления многоквартирным домом, а именно с 08.12.2006, который дополнил действующий договор N 1144 (э) от 23.03.2005. Истец представил доказательства (счет-фактуры, акты, договора), где управляющая организация подтверждает факт ведения деятельности по содержанию и ремонту общего имущества. Обязанность управляющей организации оказывать услуги вытекает из решения общего собрания собственников (договора управления), а обязанность ответчика оплачивать эти услуги обусловлена законом
- представленные в дело доказательства подтверждают факт оказания жилищной услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено рассмотрение жалобы на 29 марта 2010 года с последующим объявлением перерыва до 02.04.2010 и отложением на 21 апреля 2010 года.
Протокольным определением от 29.03.2010 апелляционным судом удовлетворено ходатайство ООО "Управляющая компания Центржилсервис" и приобщены к материалам дела копии приложений к договору управления N б/н от 08.12.2006; копии приложений к протоколу N 244 от 14.09.2006; копии договора аренды от 06.05.2000 N 995, информация из реестра муниципальной собственности, иные документы, подтверждающие права собственника на арендуемое ответчиком помещение. Как следует из определений суда первой инстанции от 25.09.2010, 16.10.2009, 05.11.2009, 16.12.2009 указанные доказательства не входили в предмет исследования судом первой инстанции.
В дополнениях к апелляционной жалобе истец в качестве нормативного обоснования требований привел положения пункта 1 статьи 36, пункта 2 статьи 39, статьи 161, 162 Жилищного кодекса, статьи 249, 616 Гражданского кодекса, пункт 2.5 Решения Красноярского городского совета от 08.02.2000 N 22-232 "Об утверждении Положения об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и методики определения арендной платы". Пояснил, что задолженность рассчитана по тарифам, установленным Красноярским городским Советом, умноженным на площадь помещения. Площадь подтверждена договором аренды.
Ответчик, принявший участие в судебном заседании 29.03.2010 после отложения в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен, о чем свидетельствует почтовое уведомление N 75855 8 от 08.04.2010.
На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса дело рассматривается в отсутствие ответчика.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
06.05.2000 между ГУП "Красноярская железная дорога" (арендодателем) и ООО "Торговый Дом "Каратановский" (арендатором) заключен договор аренды N 995 нежилого помещения, в рамках которого арендодатель принял на себя обязательства по предоставлению арендатору объекта недвижимости (части встроенного помещения в жилом доме) площадью 884,10 кв. м, расположенного на 0 и 1 этажах по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, д. 4 (л.д. 185-188 том N 5)
Стороны согласовали, что: договор действует с 15.05.2000 по 31.12.2013; балансодержателем данного объекта недвижимости является Красноярская дистанция гражданских сооружений Красноярской железной дороги (пункт 1.3 договора); арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности и в соответствующем санитарном состоянии до сдачи арендодателю (пункт 2.2.3 договора); после заключения настоящего договора заключить с балансодержателем договор на хозяйственное обслуживание и надлежащим образом его исполнять (пункт 2.2.6 договора); арендатор возмещает амортизацию имущества, эксплуатационные расходы и коммунальные услуги по отдельному договору Балансодержателю (пункт 2.2.6 договора) и другим обслуживающим организациям, предоставляющим услуги (пункт 3.2 договора); в случаях, предусмотренных законодательством, настоящий договор подлежит государственной регистрации за счет Арендатора (пункт 7.2. договора).
Государственным учреждением юстиции Регистрационная палата осуществлена государственная регистрация указанного договора 20.11.2000 N регистрации 24:01 50:40 2000:532, о чем свидетельствует оттиск штампа регистрирующего органа на последнем листе договора, надлежащим образом заверенная копия которого представлена в суд апелляционной инстанции.
По акту от 15.05.2000 года помещения переданы арендатору.
По акту приема-передачи из федеральной собственности в муниципальную собственность города Красноярска от 03.03.2005 находящиеся в здании жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, 4 нежилые помещения подвала и нежилые помещения 1-го этажа переданы в муниципальную собственность.
18.03.2005 года ООО "Торговый Дом "Каратановский" обратилось к МП "ПЖРЭТ N 2" с письмом о заключении договора на участие в эксплуатационных расходах (л.д. 90 том N 1).
23.03.2005 между ООО "Торговый Дом "Каратановский" (пользователем) и МП "ПЖРЭТ N 2" (исполнителем) заключен договор N 1144(э) на участие в эксплуатационных расходах, предметом которого является обязанность исполнителя по предоставлению пользователю услуг по эксплуатационному обслуживанию здания, направленному на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, инженерного оборудования в местах общего пользования, придомовой территории, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, д. 4, по тарифам, утвержденным органами местного самоуправления из размера занимаемой площади (общая площадь 581.4 кв. м) согласно приложению N 1 к настоящему договору, а также обязанность пользователя по оплате оказанных услуг в сроки установленные пунктом 5.2. договора. Данная обязанность предусмотрена действующим законодательством исходя из обязанностей арендаторов, собственников по содержанию общего имущества строения (пункт 1.1. договора) (л.д. 16-17 том N 1).
Стороны согласовали, что: стороны обязаны содержать строение, его инженерное оборудование, придомовую территорию и элементы благоустройства в соответствии с требованиями действующих эксплуатационных норм (пункт 2.1.1 договора); пользователь обязан принимать участие в оплате общих для домовладения расходах по управлению, эксплуатации и текущему ремонту строения пропорционально площади занимаемого помещения (строения) (2.2.2 договора); пользователь обязан содержать занимаемое нежилое помещение и его оборудование в полной исправности, производить за свой счет текущий ремонт, капитальный ремонт внутри занимаемого нежилого помещения (2.2.4 договора); исполнитель обязан обеспечить выполнение возложенных на него договором обязанностей в соответствии с перечнем работ, прилагаемых к договору, а также принимать меры по обеспечению бесперебойной работы инженерных сетей и санитарно-технического оборудования в местах общего пользования (пункт 2.3.1, 2.3.3 договора); исполнитель вправе в случае централизованного изменения тарифов на эксплуатационные расходы произвести перерасчет, известив об этом пользователя; оплата эксплуатационных расходов производится исходя из утвержденной органами местного самоуправления стоимости эксплуатации 1 кв. м общей площади и на момент заключения договора составляет 3 238,40 рублей в месяц (пункт 5.1 договора); оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным либо ежеквартально до 10 числа 2-го месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя или внесением денежных средств в кассу исполнителя (пункт 5.2 договора); тарифы на оплату эксплуатационных расходов устанавливаются органами местного самоуправления и могут быть изменены при утверждении законодательством новых тарифов на оплату эксплуатационного содержания зданий (сооружений). При этом исполнитель должен направить пользователю уведомление об изменении тарифов в виде перерасчета со ссылкой на нормативный акт, утверждающий новые размеры тарифов (пункт 5.4 договора); срок действия настоящего договора устанавливается с 01.02.2005 года на период действия договора аренды вышеуказанного нежилого помещения (пункт 7. 1 договора).
В Приложении N 2 к договору стороны согласовали перечень работ по техническому обслуживанию мест общего пользования.
03 октября 2005 года между Муниципальным предприятием города Красноярска Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" и ООО "Управляющая компания "Центржилсервис" г. Красноярск заключен договор N 4/29 уступки требования (цессии), в соответствии с которым права и обязанности МП "ПЖРЭТ N 2", вытекающие из договора от 23.03.2005 года N 1144(э), были переданы ООО УК "Центржилсервис" (л.д. 21 том N 1)
Уведомлением от 03.10.2005 N 4/29 муниципальное предприятие города Красноярска Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" известило ООО "Торговый Дом "Каратановский" о перемене лиц в договоре от 23.03.2005 года N 1144(э) (л.д. 20 том N 1).
14.09.2006 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: улица Каратанова, дом 4 приняты решения: о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО УК "Центржилсервис" г. Красноярск; о предоставлении права представителю муниципального образования г. Красноярска Старикову Г.А. заключить договор управления многоквартирным домом; об утверждении места хранения протоколов, других документов общих собраний - пр. Мира, 63 (администрация Центрального района г. Красноярска), кабинет N 332; об утверждении срока проведения очередного собрания и предоставления отчета - июль 2007 года, о чем составлен протокол от 14.09.2006 (л.д. 14 том N 1).
08.12.2006 между ООО "Управляющая компания "Центржилсервис" г. Красноярск (далее - Управляющая компания) и Собственником помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4 (согласно списку, приведенному в Приложении N 1) (далее - собственник), действующим на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (Приложение N 2), заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая организация приняла на себя обязательства за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, согласно перечню, указанному в приложениях N 4, N 5 к настоящему договору, предоставлять коммунальные услуги пользователям помещений (Приложение N 6), осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом, а собственник обязался ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги в соответствии со статьей 5 договора. Дополнительно стороны предусмотрели, что собственник обязуется: предоставлять сведения о пользователях помещений, которые должны содержать информацию об условиях каждого договора в части распределения обязанностей между арендодателем и пользователем относительно их обязательств перед управляющей компанией, связанных с исполнением собственником условий настоящего договора (пункт 3.2.6 договора); участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения (пункт 3.2.10 договора) (л.д. 40-44 том N 1).
В соответствии с представленным в суд апелляционной инстанции Приложением N 1 к договору управления многоквартирным домом от имени муниципального образования договор подписан Стариковым Г.А. В приложении N 3 к договору согласован Перечень общего имущества и его технического состояния в многоквартирном доме; в приложении N 4 - Примерный перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание помещения; в приложении N 5 - примерный перечень работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за ремонт помещений; в приложении N 6 - примерный перечень коммунальных услуг, оказываемых Управляющей компанией и определение размера платы за коммунальные услуги.
05.06.2009 истцом направлена ответчику претензия от 05.06.2009 N 1626 с требованием погашения задолженности по договору от 23.03.2005 N 1144(э) в сумме 100 192,50 рублей.
Поскольку обязанность по оплате 113 179,48 рублей задолженности по договору от 23.03.2005 года N 1144(э) ООО "Торговый Дом "Каратановский" не исполнена, ООО "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженности в указанной сумме.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из того, что: договор аренды от 06.05.2000 N 995 не зарегистрирован в установленном порядке, в нарушение положения пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации; доказательств передачи нежилого помещения по договору аренды от 06.05.2000 N 995 в фактическое пользование ответчику в материалы дела не представлено; у ответчика отсутствовали правовые основания для заключения договора от 23.03.2005 N 1144(э) на участие в эксплуатационных расходах, поскольку из представленных в материалы дела документов не следует, что ответчик являлся собственником или арендатором спорного помещения на основании заключенного договора.
Кроме того, по мнению суда первой инстанции: в материалы дела не представлены приложения к протоколу общего собрания от 14.09.2006 года N 244, а также иные документы подтверждающие факт принятия ООО УК "Центржилсервис" управление жилым домом; договор управления многоквартирным домом от 08.12.2006, предоставленный в материалы дела в двух экземплярах, от имени собственников не подписан, в связи с чем, по мнению суда не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о заключении истцом договора управления многоквартирным домом с собственниками многоквартирного дома; представленный в материалы дела протокол общего собрания от 14.09.2006 года N 244 не соответствует принципу достоверности доказательств, закрепленному в положениях статьи 71 АПК РФ.
При таких обстоятельствах суд счел, что истец, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не представил в материалы дела надлежащие доказательства однозначно подтверждающих, что последний является управляющей компанией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу город Красноярск, улица Каратанова, дом 4.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств.
Согласно статье 136 Арбитражного процессуального кодекса Арбитражный суд в предварительном судебном заседании, в том числе определяет достаточность представленных доказательств, доводит до сведения сторон, какие доказательства имеются в деле; выносит на рассмотрение вопросы, разрешаемые при подготовке дела к судебному разбирательству.
В силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
В отзыве на исковое заявление ответчик не ссылался на не заключенность договора аренды от 06.05.2000 N 995 и на то, что ему в фактическое пользование не передавалось арендуемое им помещение. Суд первой инстанции не ставил указанные вопросы в предмет исследования по делу, о чем свидетельствуют определения суда от 25.09.2010, 16.10.2009, 05.11.2009, 16.12.2009. В суд апелляционной инстанции истцом представлены доказательства регистрации Государственным учреждением юстиции Регистрационная палата договора аренды от 20.11.2000 N регистрации 24:01 50:40 2000:532, а также передачи по акту от 15.05.2000 года помещения арендатору. В связи с чем, вывод суда первой инстанции об отсутствии у ответчика оснований для заключения договора от 23.03.2005 N 1144(э) на участие в эксплуатационных расходах является несоответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Не может согласиться апелляционный суд и с выводом суда первой инстанции о том, что истцом не доказан факт принятия истцом жилого дома в управление.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
14.09.2006 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: улица Каратанова, дом 4 приняты решения: о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО УК "Центржилсервис" г. Красноярск; о предоставлении права представителю муниципального образования г. Красноярска Старикову Г.А. заключить договор управления многоквартирным домом; об утверждении места хранения протоколов, других документов общих собраний - пр. Мира, 63 (администрация Центрального района г. Красноярска), кабинет N 332; об утверждении срока проведения очередного собрания и предоставления отчета - июль 2007 года, о чем составлен протокол от 14.09.2006.
В апелляционный суд представлено приложение N 1 к договору управления "Список собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, 4" в котором учинена подпись Старикова Г.А., действующего от имени муниципального образования города Красноярск, являющегося собственником нежилых помещений в жилом доме. Кроме того, представлены списки собственников помещений многоквартирного жилого дома, подписавших договор управления многоквартирного дома, а также 56-ть решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме заочного голосования.
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Представленный в суд первой инстанции договор управления многоквартирным домом от 08.12.2006, подписанный собственниками жилых и нежилых помещений, и представленные в суд апелляционной инстанции приложения к нему свидетельствуют о его соответствии требованиям, перечисленным в статье 162 Жилищного кодекса.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Как устанавливает часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с частью 1 статьи 39, статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно части 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Исходя из содержания статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
По акту приема-передачи из федеральной собственности в муниципальную собственность города Красноярска от 03.03.2005 находящиеся в здании жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, 4 нежилые помещения подвала и нежилые помещения 1-го этажа переданы в муниципальную собственность.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 617 Гражданского кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Ответчик владеет нежилыми помещениями в жилом доме на основании договора аренды N 995 от 06.05.2000 года. Указанным договором на арендатора возложена обязанность заключить с балансодержателем договор на хозяйственное обслуживание и надлежащим образом его исполнять (пункт 2.2.6 договора); возмещать эксплуатационные расходы Балансодержателю (пункт 2.2.6 договора) и другим обслуживающим организациям, предоставляющим услуги (пункт 3.2 договора).
Указанная обязанность реализована ответчиком, которым заключен договор 23.03.2005 с МП "ПЖРЭТ N 2" (исполнителем) N 1144(э) на участие в эксплуатационных расходах. Пунктами 2.2.2, 2.2.3 договора на ответчика возложена обязанность принимать участие в оплате общих для всего домовладения расходах по управлению, эксплуатации и текущему ремонту дома пропорционально площади занимаемого помещения, оплачивать услуги, оказываемые исполнителем. Пунктом 7.1 договора срок его действия определен с 01.02.2005 на период действия договора аренды. Срок договора аренды - до 31.12.2013 года.
Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Право требовать оплаты общих для всего домовладения расходов по управлению, эксплуатации и текущему ремонту строения по договору уступки N 4/29 от 03.10.2005 перешло от МП "ПЖРЭТ N 2" к истцу.
Таким образом, истец обоснованно указывает на наличие у ответчика обязанности оплачивать содержание общего имущества многоквартирного дома.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Согласно пункту 11 названных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, и другие виды работ.
ООО "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск (Заказчиком) заключены договоры с: МП г. Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" от 31.08.2007, 20.03.2008, 14.01.2009 на содержание и текущий ремонт объектов жилого и нежилого фонда, в том числе многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4; ООО "Агро-Лига" от 03.03.2008, 03.12.2008, 03.01.2009 на выполнение работ по дератизации, дезинфекции, изготовлению и установке металлических дверей в мусорные камеры и подвальные помещения, в том числе в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4; ООО "Коммунальное обслуживание и строительство" от 10.03.2009 на выполнение работ по ремонту почтовых ящиков, в том числе в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4; ООО "Арт-Ситль" от 04.05.2009 по текущему ремонту карниза кровли жилого дома по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4.
Истцом представлены акты выполненных работ по указанным договорам, справки о стоимости выполненных работ, локальные сметные расчеты, счета-фактуры, выставленные истцу на оплату выполненных работ и оказанных услуг. Указанные доказательства в совокупности подтверждают затраты истца по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома.
В ходе судебного слушания истец пояснил, что просит взыскать задолженность в сумме 113 179,48 рублей по договору на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме от 23.03.2005 года N 1144(э), в том числе: 11 182,44 рубля за сентябрь - декабрь 2007 года, 49 794,21 рубля за 2008 год, 52 202,83 рубля за 2009 год.
При этом ежемесячная стоимость услуг за 2008 год в размере 4 149,52 рублей включала оказание 7 видов услуг: ТО конструктивных элементов жилых зданий, ТО внутридомового инженерного обслуживания, санитарное содержание придомовой территории, содержание лестничных клеток, дератизация и дезинфекция подвалов, дератизация чердаков, текущий ремонт жилого помещения, расходы по управлению. Ежемесячная стоимость услуг за 2009 год в размере 4 745,71 рублей включала оказание 9 видов услуг: ТО конструктивных элементов жилых зданий, ТО внутридомового инженерного обслуживания, обслуживание коллективных приборов учета, санитарное содержание придомовой территории, содержание лестничных клеток, дератизация и дезинфекция подвалов, дератизация чердаков, текущий ремонт жилого помещения, расходы по управлению, вывоз КГМ.
Тарифы за 1 кв. м установлены решением Красноярского городского Совета депутатов от 26.12.2006 N В-268 на 2007 год, решением Красноярского городского Совета депутатов от 19.12.2007 N В-386 на 2008 год и решением Красноярского городского Совета депутатов от 19.12.2008 N В-63 на 2009. Площадь используемого ответчиком помещения применена с учетом дополнительных соглашений к договору аренды: от 13.02.2006, которым арендуемая площадь согласована в размере 556,9 кв. м, и от 01.12.2006, которым арендуемая площадь согласована в размере 404,2 кв. м.
Таким образом, требование истца о взыскании суммы долга в размере 113 179,48 рублей заявлены правомерно и подлежат удовлетворению судом.
Доводы ответчика, поддержанные судом первой инстанции о том, что в силу статьи 780 Гражданского кодекса истец обязан был оказывать услуги лично, не принимаются судом апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 780 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.
Пунктами 4.1.5, 4.1.6 договора управления многоквартирным домом предусмотрено, что управляющая компания самостоятельно определяет порядок и способы выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, самостоятельно привлекает подрядные организации к выполнению работ по настоящему договору.
При указанных обстоятельствах, основания для отказа в удовлетворении исковых требований отсутствовали.
В соответствии с пунктом 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм процессуального права.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в первой и апелляционной инстанциях относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "11 " января 2010 года по делу N А33-15332/2009 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Каратановский" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" 113 179 рублей 48 копеек долга, 5763 рубля 58 копеек государственной пошлины за рассмотрение дела в первой и апелляционной инстанциях.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" из федерального бюджета 54 рубля 48 копеек излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению от 24.08.2009 года N 46.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.04.2010 ПО ДЕЛУ N А33-15332/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2010 г. по делу N А33-15332/2009
Резолютивная часть постановления объявлена "21" апреля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен "22" апреля 2010 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хасановой И.А.
судей: Кирилловой Н.Н., Петровской О.В.
при ведении протокола судебного заседания Шкреба К.В.,
при участии:
от ООО "Управляющая компания Центржилсервис": Кузнецовой Н.М. - представителя по доверенности от 03.11.2009 N 336; Петракович А.В. - представителя по доверенности от 09.02.2010 N 551,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис", г. Красноярск
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "11" января 2010 года по делу N А33-15332/2009, принятое судьей Куликовской Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск (далее истец, ООО "УК Центржилсервис") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Каратановский" (далее ответчик, ООО ТД "Каратановский") с иском, измененным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании 113 179 рублей 48 копеек задолженности по договору на участие в эксплуатационных расходах.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 января 2010 года в иске отказано.
Не согласившись с судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 января 2010 года отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению истца, обжалуемый судебный акт вынесен с нарушением норм материального права по следующим основаниям:
- - в судебном заседании ответчик не отрицал о наличии договора аренды с Департаментом муниципального имущества земельных отношений Администрации г. Красноярска;
- - договор управления многоквартирным домом, расположенного по адресу: Красноярск, ул. Каратанова дом 4 действует с 08.12.2006 и никто из собственников его не обжаловал;
- - полномочия ООО УК "Центржилсервис" в данном многоквартирном доме подтверждаются представленным в суд отчетом за 2008 год перед жителями;
- - 2005 - 2006 годах обязанность ответчика по участию в эксплуатационных расходах, предусматривалась договором аренды и договором N 1144 (э) от 23.03.2005; в 2007 - 2009 годах эта обязанность была обусловлена по прежнему договору аренды и договором управления многоквартирным домом, а именно с 08.12.2006, который дополнил действующий договор N 1144 (э) от 23.03.2005. Истец представил доказательства (счет-фактуры, акты, договора), где управляющая организация подтверждает факт ведения деятельности по содержанию и ремонту общего имущества. Обязанность управляющей организации оказывать услуги вытекает из решения общего собрания собственников (договора управления), а обязанность ответчика оплачивать эти услуги обусловлена законом
- представленные в дело доказательства подтверждают факт оказания жилищной услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено рассмотрение жалобы на 29 марта 2010 года с последующим объявлением перерыва до 02.04.2010 и отложением на 21 апреля 2010 года.
Протокольным определением от 29.03.2010 апелляционным судом удовлетворено ходатайство ООО "Управляющая компания Центржилсервис" и приобщены к материалам дела копии приложений к договору управления N б/н от 08.12.2006; копии приложений к протоколу N 244 от 14.09.2006; копии договора аренды от 06.05.2000 N 995, информация из реестра муниципальной собственности, иные документы, подтверждающие права собственника на арендуемое ответчиком помещение. Как следует из определений суда первой инстанции от 25.09.2010, 16.10.2009, 05.11.2009, 16.12.2009 указанные доказательства не входили в предмет исследования судом первой инстанции.
В дополнениях к апелляционной жалобе истец в качестве нормативного обоснования требований привел положения пункта 1 статьи 36, пункта 2 статьи 39, статьи 161, 162 Жилищного кодекса, статьи 249, 616 Гражданского кодекса, пункт 2.5 Решения Красноярского городского совета от 08.02.2000 N 22-232 "Об утверждении Положения об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и методики определения арендной платы". Пояснил, что задолженность рассчитана по тарифам, установленным Красноярским городским Советом, умноженным на площадь помещения. Площадь подтверждена договором аренды.
Ответчик, принявший участие в судебном заседании 29.03.2010 после отложения в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен, о чем свидетельствует почтовое уведомление N 75855 8 от 08.04.2010.
На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса дело рассматривается в отсутствие ответчика.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
06.05.2000 между ГУП "Красноярская железная дорога" (арендодателем) и ООО "Торговый Дом "Каратановский" (арендатором) заключен договор аренды N 995 нежилого помещения, в рамках которого арендодатель принял на себя обязательства по предоставлению арендатору объекта недвижимости (части встроенного помещения в жилом доме) площадью 884,10 кв. м, расположенного на 0 и 1 этажах по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, д. 4 (л.д. 185-188 том N 5)
Стороны согласовали, что: договор действует с 15.05.2000 по 31.12.2013; балансодержателем данного объекта недвижимости является Красноярская дистанция гражданских сооружений Красноярской железной дороги (пункт 1.3 договора); арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности и в соответствующем санитарном состоянии до сдачи арендодателю (пункт 2.2.3 договора); после заключения настоящего договора заключить с балансодержателем договор на хозяйственное обслуживание и надлежащим образом его исполнять (пункт 2.2.6 договора); арендатор возмещает амортизацию имущества, эксплуатационные расходы и коммунальные услуги по отдельному договору Балансодержателю (пункт 2.2.6 договора) и другим обслуживающим организациям, предоставляющим услуги (пункт 3.2 договора); в случаях, предусмотренных законодательством, настоящий договор подлежит государственной регистрации за счет Арендатора (пункт 7.2. договора).
Государственным учреждением юстиции Регистрационная палата осуществлена государственная регистрация указанного договора 20.11.2000 N регистрации 24:01 50:40 2000:532, о чем свидетельствует оттиск штампа регистрирующего органа на последнем листе договора, надлежащим образом заверенная копия которого представлена в суд апелляционной инстанции.
По акту от 15.05.2000 года помещения переданы арендатору.
По акту приема-передачи из федеральной собственности в муниципальную собственность города Красноярска от 03.03.2005 находящиеся в здании жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, 4 нежилые помещения подвала и нежилые помещения 1-го этажа переданы в муниципальную собственность.
18.03.2005 года ООО "Торговый Дом "Каратановский" обратилось к МП "ПЖРЭТ N 2" с письмом о заключении договора на участие в эксплуатационных расходах (л.д. 90 том N 1).
23.03.2005 между ООО "Торговый Дом "Каратановский" (пользователем) и МП "ПЖРЭТ N 2" (исполнителем) заключен договор N 1144(э) на участие в эксплуатационных расходах, предметом которого является обязанность исполнителя по предоставлению пользователю услуг по эксплуатационному обслуживанию здания, направленному на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, инженерного оборудования в местах общего пользования, придомовой территории, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, д. 4, по тарифам, утвержденным органами местного самоуправления из размера занимаемой площади (общая площадь 581.4 кв. м) согласно приложению N 1 к настоящему договору, а также обязанность пользователя по оплате оказанных услуг в сроки установленные пунктом 5.2. договора. Данная обязанность предусмотрена действующим законодательством исходя из обязанностей арендаторов, собственников по содержанию общего имущества строения (пункт 1.1. договора) (л.д. 16-17 том N 1).
Стороны согласовали, что: стороны обязаны содержать строение, его инженерное оборудование, придомовую территорию и элементы благоустройства в соответствии с требованиями действующих эксплуатационных норм (пункт 2.1.1 договора); пользователь обязан принимать участие в оплате общих для домовладения расходах по управлению, эксплуатации и текущему ремонту строения пропорционально площади занимаемого помещения (строения) (2.2.2 договора); пользователь обязан содержать занимаемое нежилое помещение и его оборудование в полной исправности, производить за свой счет текущий ремонт, капитальный ремонт внутри занимаемого нежилого помещения (2.2.4 договора); исполнитель обязан обеспечить выполнение возложенных на него договором обязанностей в соответствии с перечнем работ, прилагаемых к договору, а также принимать меры по обеспечению бесперебойной работы инженерных сетей и санитарно-технического оборудования в местах общего пользования (пункт 2.3.1, 2.3.3 договора); исполнитель вправе в случае централизованного изменения тарифов на эксплуатационные расходы произвести перерасчет, известив об этом пользователя; оплата эксплуатационных расходов производится исходя из утвержденной органами местного самоуправления стоимости эксплуатации 1 кв. м общей площади и на момент заключения договора составляет 3 238,40 рублей в месяц (пункт 5.1 договора); оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным либо ежеквартально до 10 числа 2-го месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя или внесением денежных средств в кассу исполнителя (пункт 5.2 договора); тарифы на оплату эксплуатационных расходов устанавливаются органами местного самоуправления и могут быть изменены при утверждении законодательством новых тарифов на оплату эксплуатационного содержания зданий (сооружений). При этом исполнитель должен направить пользователю уведомление об изменении тарифов в виде перерасчета со ссылкой на нормативный акт, утверждающий новые размеры тарифов (пункт 5.4 договора); срок действия настоящего договора устанавливается с 01.02.2005 года на период действия договора аренды вышеуказанного нежилого помещения (пункт 7. 1 договора).
В Приложении N 2 к договору стороны согласовали перечень работ по техническому обслуживанию мест общего пользования.
03 октября 2005 года между Муниципальным предприятием города Красноярска Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" и ООО "Управляющая компания "Центржилсервис" г. Красноярск заключен договор N 4/29 уступки требования (цессии), в соответствии с которым права и обязанности МП "ПЖРЭТ N 2", вытекающие из договора от 23.03.2005 года N 1144(э), были переданы ООО УК "Центржилсервис" (л.д. 21 том N 1)
Уведомлением от 03.10.2005 N 4/29 муниципальное предприятие города Красноярска Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" известило ООО "Торговый Дом "Каратановский" о перемене лиц в договоре от 23.03.2005 года N 1144(э) (л.д. 20 том N 1).
14.09.2006 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: улица Каратанова, дом 4 приняты решения: о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО УК "Центржилсервис" г. Красноярск; о предоставлении права представителю муниципального образования г. Красноярска Старикову Г.А. заключить договор управления многоквартирным домом; об утверждении места хранения протоколов, других документов общих собраний - пр. Мира, 63 (администрация Центрального района г. Красноярска), кабинет N 332; об утверждении срока проведения очередного собрания и предоставления отчета - июль 2007 года, о чем составлен протокол от 14.09.2006 (л.д. 14 том N 1).
08.12.2006 между ООО "Управляющая компания "Центржилсервис" г. Красноярск (далее - Управляющая компания) и Собственником помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4 (согласно списку, приведенному в Приложении N 1) (далее - собственник), действующим на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (Приложение N 2), заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая организация приняла на себя обязательства за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, согласно перечню, указанному в приложениях N 4, N 5 к настоящему договору, предоставлять коммунальные услуги пользователям помещений (Приложение N 6), осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом, а собственник обязался ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги в соответствии со статьей 5 договора. Дополнительно стороны предусмотрели, что собственник обязуется: предоставлять сведения о пользователях помещений, которые должны содержать информацию об условиях каждого договора в части распределения обязанностей между арендодателем и пользователем относительно их обязательств перед управляющей компанией, связанных с исполнением собственником условий настоящего договора (пункт 3.2.6 договора); участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения (пункт 3.2.10 договора) (л.д. 40-44 том N 1).
В соответствии с представленным в суд апелляционной инстанции Приложением N 1 к договору управления многоквартирным домом от имени муниципального образования договор подписан Стариковым Г.А. В приложении N 3 к договору согласован Перечень общего имущества и его технического состояния в многоквартирном доме; в приложении N 4 - Примерный перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание помещения; в приложении N 5 - примерный перечень работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за ремонт помещений; в приложении N 6 - примерный перечень коммунальных услуг, оказываемых Управляющей компанией и определение размера платы за коммунальные услуги.
05.06.2009 истцом направлена ответчику претензия от 05.06.2009 N 1626 с требованием погашения задолженности по договору от 23.03.2005 N 1144(э) в сумме 100 192,50 рублей.
Поскольку обязанность по оплате 113 179,48 рублей задолженности по договору от 23.03.2005 года N 1144(э) ООО "Торговый Дом "Каратановский" не исполнена, ООО "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженности в указанной сумме.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из того, что: договор аренды от 06.05.2000 N 995 не зарегистрирован в установленном порядке, в нарушение положения пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации; доказательств передачи нежилого помещения по договору аренды от 06.05.2000 N 995 в фактическое пользование ответчику в материалы дела не представлено; у ответчика отсутствовали правовые основания для заключения договора от 23.03.2005 N 1144(э) на участие в эксплуатационных расходах, поскольку из представленных в материалы дела документов не следует, что ответчик являлся собственником или арендатором спорного помещения на основании заключенного договора.
Кроме того, по мнению суда первой инстанции: в материалы дела не представлены приложения к протоколу общего собрания от 14.09.2006 года N 244, а также иные документы подтверждающие факт принятия ООО УК "Центржилсервис" управление жилым домом; договор управления многоквартирным домом от 08.12.2006, предоставленный в материалы дела в двух экземплярах, от имени собственников не подписан, в связи с чем, по мнению суда не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о заключении истцом договора управления многоквартирным домом с собственниками многоквартирного дома; представленный в материалы дела протокол общего собрания от 14.09.2006 года N 244 не соответствует принципу достоверности доказательств, закрепленному в положениях статьи 71 АПК РФ.
При таких обстоятельствах суд счел, что истец, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не представил в материалы дела надлежащие доказательства однозначно подтверждающих, что последний является управляющей компанией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу город Красноярск, улица Каратанова, дом 4.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств.
Согласно статье 136 Арбитражного процессуального кодекса Арбитражный суд в предварительном судебном заседании, в том числе определяет достаточность представленных доказательств, доводит до сведения сторон, какие доказательства имеются в деле; выносит на рассмотрение вопросы, разрешаемые при подготовке дела к судебному разбирательству.
В силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
В отзыве на исковое заявление ответчик не ссылался на не заключенность договора аренды от 06.05.2000 N 995 и на то, что ему в фактическое пользование не передавалось арендуемое им помещение. Суд первой инстанции не ставил указанные вопросы в предмет исследования по делу, о чем свидетельствуют определения суда от 25.09.2010, 16.10.2009, 05.11.2009, 16.12.2009. В суд апелляционной инстанции истцом представлены доказательства регистрации Государственным учреждением юстиции Регистрационная палата договора аренды от 20.11.2000 N регистрации 24:01 50:40 2000:532, а также передачи по акту от 15.05.2000 года помещения арендатору. В связи с чем, вывод суда первой инстанции об отсутствии у ответчика оснований для заключения договора от 23.03.2005 N 1144(э) на участие в эксплуатационных расходах является несоответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Не может согласиться апелляционный суд и с выводом суда первой инстанции о том, что истцом не доказан факт принятия истцом жилого дома в управление.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
14.09.2006 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: улица Каратанова, дом 4 приняты решения: о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО УК "Центржилсервис" г. Красноярск; о предоставлении права представителю муниципального образования г. Красноярска Старикову Г.А. заключить договор управления многоквартирным домом; об утверждении места хранения протоколов, других документов общих собраний - пр. Мира, 63 (администрация Центрального района г. Красноярска), кабинет N 332; об утверждении срока проведения очередного собрания и предоставления отчета - июль 2007 года, о чем составлен протокол от 14.09.2006.
В апелляционный суд представлено приложение N 1 к договору управления "Список собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, 4" в котором учинена подпись Старикова Г.А., действующего от имени муниципального образования города Красноярск, являющегося собственником нежилых помещений в жилом доме. Кроме того, представлены списки собственников помещений многоквартирного жилого дома, подписавших договор управления многоквартирного дома, а также 56-ть решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме заочного голосования.
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Представленный в суд первой инстанции договор управления многоквартирным домом от 08.12.2006, подписанный собственниками жилых и нежилых помещений, и представленные в суд апелляционной инстанции приложения к нему свидетельствуют о его соответствии требованиям, перечисленным в статье 162 Жилищного кодекса.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Как устанавливает часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с частью 1 статьи 39, статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно части 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Исходя из содержания статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
По акту приема-передачи из федеральной собственности в муниципальную собственность города Красноярска от 03.03.2005 находящиеся в здании жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, 4 нежилые помещения подвала и нежилые помещения 1-го этажа переданы в муниципальную собственность.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 617 Гражданского кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Ответчик владеет нежилыми помещениями в жилом доме на основании договора аренды N 995 от 06.05.2000 года. Указанным договором на арендатора возложена обязанность заключить с балансодержателем договор на хозяйственное обслуживание и надлежащим образом его исполнять (пункт 2.2.6 договора); возмещать эксплуатационные расходы Балансодержателю (пункт 2.2.6 договора) и другим обслуживающим организациям, предоставляющим услуги (пункт 3.2 договора).
Указанная обязанность реализована ответчиком, которым заключен договор 23.03.2005 с МП "ПЖРЭТ N 2" (исполнителем) N 1144(э) на участие в эксплуатационных расходах. Пунктами 2.2.2, 2.2.3 договора на ответчика возложена обязанность принимать участие в оплате общих для всего домовладения расходах по управлению, эксплуатации и текущему ремонту дома пропорционально площади занимаемого помещения, оплачивать услуги, оказываемые исполнителем. Пунктом 7.1 договора срок его действия определен с 01.02.2005 на период действия договора аренды. Срок договора аренды - до 31.12.2013 года.
Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Право требовать оплаты общих для всего домовладения расходов по управлению, эксплуатации и текущему ремонту строения по договору уступки N 4/29 от 03.10.2005 перешло от МП "ПЖРЭТ N 2" к истцу.
Таким образом, истец обоснованно указывает на наличие у ответчика обязанности оплачивать содержание общего имущества многоквартирного дома.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Согласно пункту 11 названных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, и другие виды работ.
ООО "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск (Заказчиком) заключены договоры с: МП г. Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" от 31.08.2007, 20.03.2008, 14.01.2009 на содержание и текущий ремонт объектов жилого и нежилого фонда, в том числе многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4; ООО "Агро-Лига" от 03.03.2008, 03.12.2008, 03.01.2009 на выполнение работ по дератизации, дезинфекции, изготовлению и установке металлических дверей в мусорные камеры и подвальные помещения, в том числе в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4; ООО "Коммунальное обслуживание и строительство" от 10.03.2009 на выполнение работ по ремонту почтовых ящиков, в том числе в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4; ООО "Арт-Ситль" от 04.05.2009 по текущему ремонту карниза кровли жилого дома по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4.
Истцом представлены акты выполненных работ по указанным договорам, справки о стоимости выполненных работ, локальные сметные расчеты, счета-фактуры, выставленные истцу на оплату выполненных работ и оказанных услуг. Указанные доказательства в совокупности подтверждают затраты истца по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома.
В ходе судебного слушания истец пояснил, что просит взыскать задолженность в сумме 113 179,48 рублей по договору на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме от 23.03.2005 года N 1144(э), в том числе: 11 182,44 рубля за сентябрь - декабрь 2007 года, 49 794,21 рубля за 2008 год, 52 202,83 рубля за 2009 год.
При этом ежемесячная стоимость услуг за 2008 год в размере 4 149,52 рублей включала оказание 7 видов услуг: ТО конструктивных элементов жилых зданий, ТО внутридомового инженерного обслуживания, санитарное содержание придомовой территории, содержание лестничных клеток, дератизация и дезинфекция подвалов, дератизация чердаков, текущий ремонт жилого помещения, расходы по управлению. Ежемесячная стоимость услуг за 2009 год в размере 4 745,71 рублей включала оказание 9 видов услуг: ТО конструктивных элементов жилых зданий, ТО внутридомового инженерного обслуживания, обслуживание коллективных приборов учета, санитарное содержание придомовой территории, содержание лестничных клеток, дератизация и дезинфекция подвалов, дератизация чердаков, текущий ремонт жилого помещения, расходы по управлению, вывоз КГМ.
Тарифы за 1 кв. м установлены решением Красноярского городского Совета депутатов от 26.12.2006 N В-268 на 2007 год, решением Красноярского городского Совета депутатов от 19.12.2007 N В-386 на 2008 год и решением Красноярского городского Совета депутатов от 19.12.2008 N В-63 на 2009. Площадь используемого ответчиком помещения применена с учетом дополнительных соглашений к договору аренды: от 13.02.2006, которым арендуемая площадь согласована в размере 556,9 кв. м, и от 01.12.2006, которым арендуемая площадь согласована в размере 404,2 кв. м.
Таким образом, требование истца о взыскании суммы долга в размере 113 179,48 рублей заявлены правомерно и подлежат удовлетворению судом.
Доводы ответчика, поддержанные судом первой инстанции о том, что в силу статьи 780 Гражданского кодекса истец обязан был оказывать услуги лично, не принимаются судом апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 780 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.
Пунктами 4.1.5, 4.1.6 договора управления многоквартирным домом предусмотрено, что управляющая компания самостоятельно определяет порядок и способы выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, самостоятельно привлекает подрядные организации к выполнению работ по настоящему договору.
При указанных обстоятельствах, основания для отказа в удовлетворении исковых требований отсутствовали.
В соответствии с пунктом 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм процессуального права.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в первой и апелляционной инстанциях относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "11 " января 2010 года по делу N А33-15332/2009 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Каратановский" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" 113 179 рублей 48 копеек долга, 5763 рубля 58 копеек государственной пошлины за рассмотрение дела в первой и апелляционной инстанциях.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" из федерального бюджета 54 рубля 48 копеек излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению от 24.08.2009 года N 46.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
И.А.ХАСАНОВА
И.А.ХАСАНОВА
Судьи:
Н.А.КИРИЛЛОВА
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Н.А.КИРИЛЛОВА
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)