Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,
при участии:
от истца:
от комитета по управлению имуществом администрации города Шахты:
представителя Мельникова П.Б. (доверенность N 27 от 23.11.2009),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом администрации города Шахты
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 10 августа 2010 года по делу N А53-5011/2010
по иску комитета по управлению имуществом администрации города Шахты
к ответчику региональной общественной организации "Добровольное спортивное общество "Единство"
о взыскании задолженности по арендной плате,
принятое судьей Штыренко М.Е.,
комитет по управлению имуществом администрации города Шахты (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к региональной общественной организации "Добровольное спортивное общество "Единство" (далее - РОО "ДСО "Единство") о взыскании задолженности по договорам аренды N 72 от 20.07.2007, от 01.01.2008, от 01.04.2008 в сумме 82 047 руб. 61 коп., из которых в доход бюджета г. Шахты 14881 руб. 97 коп. задолженности по арендной плате за период с 20.07.2007 по 05.05.2009 г. за использование муниципального нежилого здания, расположенного по адресу: г. Шахты, пр. Победы Революции, 109, часть лит. "п/А", ком. 1 - 8, общей площадью 178,4 кв. м, 8070 руб. 60 коп. пени, а также 50203 руб. 97 коп. задолженности за фактическое пользование земельным участком по адресу г. Шахты, пр. Победы Революции, 109, 8891 руб. 07 коп. пени, в доход консолидированного бюджета Ростовской области за период с 20.07.2007 по 05.05.2009.
Исковые требования мотивированы следующим.
Комитетом и РОО "ДСО "Единство" заключены договоры аренды от 20.07.2007, от 01.01.2008, от 01.04.2008 муниципального нежилого здания (помещения), расположенного по адресу: г. Шахты, пр. Победы Революции, 109, часть лит. "п/А", ком. 1 - 8, общей площадью 178,4 кв. м, для использования под спортивную секцию. Соглашением сторон от 28.09.2009 договор расторгнут с 06.05.2009. Договорами аренды предусмотрена оплата арендатором фактического пользования земельным участком, необходимым для использования арендуемого помещения.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10 августа 2010 года по делу N А53-5011/2010 исковые требования удовлетворены частично, с региональной общественной организации "Добровольное спортивное общество "Единство" в доход бюджета города Шахты взыскано 22 952 руб. 57 коп. задолженности, в том числе 14 881 руб. 97 коп. основного долга и 8070 руб. 60 коп. пени. В остальной части исковых требований отказано.
Судом первой инстанции установлено, что по договорам аренды нежилых муниципальных зданий, заключенным комитетом по управлению имуществом г. Шахты и РОО "ДСО "Единство", ответчику в аренду предоставлялись помещения площадью 178,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Шахты, пр. Победы Революции, 109, литер "п/А", комнаты N 1 - 8. Задолженность по арендной плате за период с 20.07.2007 по 05.05.2009 составила 14 881 руб. 97 коп. Выполненный истцом расчет размера арендной платы признан верным. Отказ во взыскании платы за пользование земельным участком отказано, поскольку наряду с организацией пользователями земельного участка под помещениями являются также собственники помещений, расположенных над спортивным залом на 1 - 4 этажах здания, в связи с чем, взыскивать плату за пользование земельным участком только с ответчика неправомерно.
Судом признан неверным довод истца о том, что только РОО "ДСО "Единство" пользуется земельным участком площадью 178,4 кв. м, равной площади занимаемых организацией помещений в многоэтажном доме. Пользование данным участком осуществляют также и пользователи помещений, расположенных на 1 - 4 этажах над помещениями ответчика. Плата за пользование земельным участком с РОО "ДСО "Единство" подлежит взысканию в размере доли, приходящейся на его помещения по отношению ко всем помещениям, расположенным на данном земельном участке. Однако сведений о количестве квартир, находящихся в собственности муниципального образования и в собственности жильцов, а также о размере и площадях квартир суду не представлено.
Как установил суд первой инстанции, администрации г. Шахты принадлежит на праве собственности доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, занятый домом, в связи с чем, доход от фактического пользования земельным участком должен поступать в общую долевую собственность.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда в части отказа во взыскании платы за фактическое пользование земельным участком отменить, принять новый судебный акт о взыскании с РОО "Добровольное спортивное общество "Единство" в доход консолидированного бюджета Ростовской области задолженность за фактическое пользование земельным участком по адресу: г. Шахты, пр. Победы Революции, 109, в пределах заявленных исковых требований.
Апелляционная жалоба комитета мотивирована следующими доводами. По условиям договоров аренды муниципальных нежилых помещений ответчик обязался оплачивать фактическое пользование земельным участком площадью 178,4 кв. м, необходимым для использования арендуемого помещения. Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Шахты, пр. Победы Революции, 109, часть лит. "п/А", ком. 1 - 8, общей площадью 178,4 кв. м, поступило в муниципальную собственность в соответствии с решением Малого Совета Ростовского областного Совета народных депутатов N 188 от 12.08.1992 "О разграничении собственности в Ростовской области на государственную собственность области и муниципальную собственность городов и районов". Площадь муниципального помещения составляет 178,4 кв. м. Суд имел возможность определить подлежащую взысканию плату за фактическое пользование земельным участком по справке МУП "БТИ", согласно которой площадью по наружному обмеру многоквартирного дома составила 4449,5 кв. м.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель комитета по управлению имуществом администрации города Шахты поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда в части отказа в иске о взыскании платы за пользование земельным участком отменить, принять новый судебный акт. В остальной части решение суда комитет не оспаривает.
Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (согласно отметкам почтовой службы на заказных письмах с судебными уведомлениями адресат извещен, но за письмом не явился), явку своего представителя не обеспечил, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя комитета, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, по договорам аренды нежилых муниципальных помещений N 72 от 20.07.2007, от 01.01.2008, от 01.04.2008 комитет предоставлял РОО "ДСО "Единство" в аренду муниципальное нежилое здание (помещение), расположенное по адресу: г. Шахты, пр. Победы Революции, 109, часть лит. "п/А", ком. 1 - 8, общей площадью 178,4 кв. м, для использования под спортивную секцию.
В соответствии с пунктом 4.4.7 договоров аренды арендатор обязался осуществлять платежи за фактическое пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого здания (помещения) в соответствии с приложением N 3, являющимся неотъемлемой частью договора.
Передача муниципального нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи от 20.07.2007.
В приложении N 3 к договору аренды стороны определили, что арендатор нежилого муниципального помещения осуществляет фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 61:59:02 06 10:0000, расположенным по адресу: г. Шахты, пр. Победа Революции, 109, часть лит. "п/А", ком. 1 - 8, площадью 178,4 кв. м, используемым под спортивную секцию, и обязуется осуществлять оплату за пользование земельным участком по ставкам, установленным постановлением администрации Ростовской области N 283 "Об установлении размера арендной платы за земельные участки", решением Шахтинской городской Думы от 26.12.2005 N 147 "Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Шахты".
В дальнейшем при перезаключении договора аренды помещение передавалось ответчику по актам приема-передачи от 01.01.2008, от 01.04.2008, обязанность оплачивать пользование земельным участком площадью 178,4 кв. м, используемым под спортивную секцию подтверждалась в приложениях N 3 к договорам аренды от 01.01.2008, от 01.04.2008.
Как следует из выписки из реестра объектов муниципальной собственности г. Шахты Ростовской области от 13.04.2010, предоставленной комитетом суду апелляционной инстанции, в состав муниципального имущества входит нежилое помещение, часть литера "п/А", комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, расположенные по адресу: г. Шахты, пр-к Победа Революции, 109, площадью 178,4 кв. м, принадлежащие муниципальному образованию г. Шахты на основании решения Малого Совета Ростовского областного Совета народных депутатов N 188 от 12.08.1992 "О разграничении государственной собственности в Ростовской области на государственную собственность области и муниципальную собственность городов и районов".
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что, с учетом приложения N 3, условие договоров аренды об обязанности ответчика вносить плату за пользование земельным участком является ничтожным как не соответствующее установленному законом режиму общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома.
Расположенный в г. Шахты, пр-кт Победа Революции, 109 земельный участок с кадастровым номером 61:59:;0020610:70, внесен в государственный кадастр недвижимости 18.01.2005 (л.д. 135). По данным кадастровой выписки от 13.04.2010 N 61/001/10-165129 разрешенным использованием земельного участка площадью 1288,5 кв. м, кадастровый номер 61:59:0020610:70, расположенного по адресу: г. Шахты, пр-кт Победа Революции, 109, указано "под зданием четырехэтажного жилого дома лит. "А" (земли под домами многоэтажной застройки)".
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 01 марта 2005 года.
Таким образом, на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок площадью 1288 кв. м, кадастровый номер 61:59:0020610:70 перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещения в многоквартирном доме, расположенном на данном участке.
В соответствии с пунктом 66 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
Пунктом 5 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определены пределы распоряжения земельным участком, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, по смыслу норм действующего гражданского и жилищного законодательства правом обременения земельного участка под многоквартирным жилым домом правами третьих лиц наделены только собственники помещений в многоквартирном доме, а не один из них. Земельный участок под зданием многоквартирного жилого дома и его части в силу неразрывной функциональной и технической связи со зданием дома не могут быть предметом каких-либо сделок, совершаемых собственником одного из помещений в доме и направленных на установление прав третьих лиц на использование земельного участка или отдельных его частей.
При этом недопустимы действия одного из собственников помещений в многоквартирном жилом доме по выделу своей доли в праве на общее имущество или по индивидуализации в натуре его доли в праве общей собственности каким-либо иным способом (например, отыскивая плату за пользование частью земельного участка, расположенного непосредственно под используемым арендатором помещением, принадлежим данному собственнику).
Гражданское законодательство, регулирующее режим общей долевой собственности, не допускает аренды доли в праве, если эта доля не выделена в натуре в качестве индивидуально-определенной вещи. Доводы апелляционной жалобы об осуществлении ответчиком фактического пользования земельным участком несостоятельны, поскольку пользование долей в праве общей собственности, не выделенной в натуре, невозможно. Земельный участок под многоквартирным жилым домом не может быть предметом самостоятельного пользования в чьих-либо индивидуальных интересах, не связанных с эксплуатацией и обслуживанием жилого дома и относящихся к нему объектов, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 5 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, условия пунктов 4.4.7 договоров аренды N 72 от 20.07.2007, от 01.01.2008, от 01.04.2008 и приложений N 3 к указанным договорам, предусматривающие обязанность ответчика вносить плату за пользование земельным участком площадью 178,4 кв. м, используемым под спортивную секцию, не соответствуют закону (ничтожны) и не влекут соответствующих правовых последствий.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, доход от фактического использования общего имущества должен поступать не одному собственнику помещений, а в общую долевую собственность (статья 248 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норма материального права и подлежат отклонению, решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 10 августа 2010 года по делу N А53-5011/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2010 N 15АП-10909/2010 ПО ДЕЛУ N А53-5011/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2010 г. N 15АП-10909/2010
Дело N А53-5011/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,
при участии:
от истца:
от комитета по управлению имуществом администрации города Шахты:
представителя Мельникова П.Б. (доверенность N 27 от 23.11.2009),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом администрации города Шахты
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 10 августа 2010 года по делу N А53-5011/2010
по иску комитета по управлению имуществом администрации города Шахты
к ответчику региональной общественной организации "Добровольное спортивное общество "Единство"
о взыскании задолженности по арендной плате,
принятое судьей Штыренко М.Е.,
установил:
комитет по управлению имуществом администрации города Шахты (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к региональной общественной организации "Добровольное спортивное общество "Единство" (далее - РОО "ДСО "Единство") о взыскании задолженности по договорам аренды N 72 от 20.07.2007, от 01.01.2008, от 01.04.2008 в сумме 82 047 руб. 61 коп., из которых в доход бюджета г. Шахты 14881 руб. 97 коп. задолженности по арендной плате за период с 20.07.2007 по 05.05.2009 г. за использование муниципального нежилого здания, расположенного по адресу: г. Шахты, пр. Победы Революции, 109, часть лит. "п/А", ком. 1 - 8, общей площадью 178,4 кв. м, 8070 руб. 60 коп. пени, а также 50203 руб. 97 коп. задолженности за фактическое пользование земельным участком по адресу г. Шахты, пр. Победы Революции, 109, 8891 руб. 07 коп. пени, в доход консолидированного бюджета Ростовской области за период с 20.07.2007 по 05.05.2009.
Исковые требования мотивированы следующим.
Комитетом и РОО "ДСО "Единство" заключены договоры аренды от 20.07.2007, от 01.01.2008, от 01.04.2008 муниципального нежилого здания (помещения), расположенного по адресу: г. Шахты, пр. Победы Революции, 109, часть лит. "п/А", ком. 1 - 8, общей площадью 178,4 кв. м, для использования под спортивную секцию. Соглашением сторон от 28.09.2009 договор расторгнут с 06.05.2009. Договорами аренды предусмотрена оплата арендатором фактического пользования земельным участком, необходимым для использования арендуемого помещения.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10 августа 2010 года по делу N А53-5011/2010 исковые требования удовлетворены частично, с региональной общественной организации "Добровольное спортивное общество "Единство" в доход бюджета города Шахты взыскано 22 952 руб. 57 коп. задолженности, в том числе 14 881 руб. 97 коп. основного долга и 8070 руб. 60 коп. пени. В остальной части исковых требований отказано.
Судом первой инстанции установлено, что по договорам аренды нежилых муниципальных зданий, заключенным комитетом по управлению имуществом г. Шахты и РОО "ДСО "Единство", ответчику в аренду предоставлялись помещения площадью 178,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Шахты, пр. Победы Революции, 109, литер "п/А", комнаты N 1 - 8. Задолженность по арендной плате за период с 20.07.2007 по 05.05.2009 составила 14 881 руб. 97 коп. Выполненный истцом расчет размера арендной платы признан верным. Отказ во взыскании платы за пользование земельным участком отказано, поскольку наряду с организацией пользователями земельного участка под помещениями являются также собственники помещений, расположенных над спортивным залом на 1 - 4 этажах здания, в связи с чем, взыскивать плату за пользование земельным участком только с ответчика неправомерно.
Судом признан неверным довод истца о том, что только РОО "ДСО "Единство" пользуется земельным участком площадью 178,4 кв. м, равной площади занимаемых организацией помещений в многоэтажном доме. Пользование данным участком осуществляют также и пользователи помещений, расположенных на 1 - 4 этажах над помещениями ответчика. Плата за пользование земельным участком с РОО "ДСО "Единство" подлежит взысканию в размере доли, приходящейся на его помещения по отношению ко всем помещениям, расположенным на данном земельном участке. Однако сведений о количестве квартир, находящихся в собственности муниципального образования и в собственности жильцов, а также о размере и площадях квартир суду не представлено.
Как установил суд первой инстанции, администрации г. Шахты принадлежит на праве собственности доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, занятый домом, в связи с чем, доход от фактического пользования земельным участком должен поступать в общую долевую собственность.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда в части отказа во взыскании платы за фактическое пользование земельным участком отменить, принять новый судебный акт о взыскании с РОО "Добровольное спортивное общество "Единство" в доход консолидированного бюджета Ростовской области задолженность за фактическое пользование земельным участком по адресу: г. Шахты, пр. Победы Революции, 109, в пределах заявленных исковых требований.
Апелляционная жалоба комитета мотивирована следующими доводами. По условиям договоров аренды муниципальных нежилых помещений ответчик обязался оплачивать фактическое пользование земельным участком площадью 178,4 кв. м, необходимым для использования арендуемого помещения. Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Шахты, пр. Победы Революции, 109, часть лит. "п/А", ком. 1 - 8, общей площадью 178,4 кв. м, поступило в муниципальную собственность в соответствии с решением Малого Совета Ростовского областного Совета народных депутатов N 188 от 12.08.1992 "О разграничении собственности в Ростовской области на государственную собственность области и муниципальную собственность городов и районов". Площадь муниципального помещения составляет 178,4 кв. м. Суд имел возможность определить подлежащую взысканию плату за фактическое пользование земельным участком по справке МУП "БТИ", согласно которой площадью по наружному обмеру многоквартирного дома составила 4449,5 кв. м.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель комитета по управлению имуществом администрации города Шахты поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда в части отказа в иске о взыскании платы за пользование земельным участком отменить, принять новый судебный акт. В остальной части решение суда комитет не оспаривает.
Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (согласно отметкам почтовой службы на заказных письмах с судебными уведомлениями адресат извещен, но за письмом не явился), явку своего представителя не обеспечил, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя комитета, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, по договорам аренды нежилых муниципальных помещений N 72 от 20.07.2007, от 01.01.2008, от 01.04.2008 комитет предоставлял РОО "ДСО "Единство" в аренду муниципальное нежилое здание (помещение), расположенное по адресу: г. Шахты, пр. Победы Революции, 109, часть лит. "п/А", ком. 1 - 8, общей площадью 178,4 кв. м, для использования под спортивную секцию.
В соответствии с пунктом 4.4.7 договоров аренды арендатор обязался осуществлять платежи за фактическое пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого здания (помещения) в соответствии с приложением N 3, являющимся неотъемлемой частью договора.
Передача муниципального нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи от 20.07.2007.
В приложении N 3 к договору аренды стороны определили, что арендатор нежилого муниципального помещения осуществляет фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 61:59:02 06 10:0000, расположенным по адресу: г. Шахты, пр. Победа Революции, 109, часть лит. "п/А", ком. 1 - 8, площадью 178,4 кв. м, используемым под спортивную секцию, и обязуется осуществлять оплату за пользование земельным участком по ставкам, установленным постановлением администрации Ростовской области N 283 "Об установлении размера арендной платы за земельные участки", решением Шахтинской городской Думы от 26.12.2005 N 147 "Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Шахты".
В дальнейшем при перезаключении договора аренды помещение передавалось ответчику по актам приема-передачи от 01.01.2008, от 01.04.2008, обязанность оплачивать пользование земельным участком площадью 178,4 кв. м, используемым под спортивную секцию подтверждалась в приложениях N 3 к договорам аренды от 01.01.2008, от 01.04.2008.
Как следует из выписки из реестра объектов муниципальной собственности г. Шахты Ростовской области от 13.04.2010, предоставленной комитетом суду апелляционной инстанции, в состав муниципального имущества входит нежилое помещение, часть литера "п/А", комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, расположенные по адресу: г. Шахты, пр-к Победа Революции, 109, площадью 178,4 кв. м, принадлежащие муниципальному образованию г. Шахты на основании решения Малого Совета Ростовского областного Совета народных депутатов N 188 от 12.08.1992 "О разграничении государственной собственности в Ростовской области на государственную собственность области и муниципальную собственность городов и районов".
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что, с учетом приложения N 3, условие договоров аренды об обязанности ответчика вносить плату за пользование земельным участком является ничтожным как не соответствующее установленному законом режиму общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома.
Расположенный в г. Шахты, пр-кт Победа Революции, 109 земельный участок с кадастровым номером 61:59:;0020610:70, внесен в государственный кадастр недвижимости 18.01.2005 (л.д. 135). По данным кадастровой выписки от 13.04.2010 N 61/001/10-165129 разрешенным использованием земельного участка площадью 1288,5 кв. м, кадастровый номер 61:59:0020610:70, расположенного по адресу: г. Шахты, пр-кт Победа Революции, 109, указано "под зданием четырехэтажного жилого дома лит. "А" (земли под домами многоэтажной застройки)".
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 01 марта 2005 года.
Таким образом, на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок площадью 1288 кв. м, кадастровый номер 61:59:0020610:70 перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещения в многоквартирном доме, расположенном на данном участке.
В соответствии с пунктом 66 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
Пунктом 5 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определены пределы распоряжения земельным участком, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, по смыслу норм действующего гражданского и жилищного законодательства правом обременения земельного участка под многоквартирным жилым домом правами третьих лиц наделены только собственники помещений в многоквартирном доме, а не один из них. Земельный участок под зданием многоквартирного жилого дома и его части в силу неразрывной функциональной и технической связи со зданием дома не могут быть предметом каких-либо сделок, совершаемых собственником одного из помещений в доме и направленных на установление прав третьих лиц на использование земельного участка или отдельных его частей.
При этом недопустимы действия одного из собственников помещений в многоквартирном жилом доме по выделу своей доли в праве на общее имущество или по индивидуализации в натуре его доли в праве общей собственности каким-либо иным способом (например, отыскивая плату за пользование частью земельного участка, расположенного непосредственно под используемым арендатором помещением, принадлежим данному собственнику).
Гражданское законодательство, регулирующее режим общей долевой собственности, не допускает аренды доли в праве, если эта доля не выделена в натуре в качестве индивидуально-определенной вещи. Доводы апелляционной жалобы об осуществлении ответчиком фактического пользования земельным участком несостоятельны, поскольку пользование долей в праве общей собственности, не выделенной в натуре, невозможно. Земельный участок под многоквартирным жилым домом не может быть предметом самостоятельного пользования в чьих-либо индивидуальных интересах, не связанных с эксплуатацией и обслуживанием жилого дома и относящихся к нему объектов, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 5 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, условия пунктов 4.4.7 договоров аренды N 72 от 20.07.2007, от 01.01.2008, от 01.04.2008 и приложений N 3 к указанным договорам, предусматривающие обязанность ответчика вносить плату за пользование земельным участком площадью 178,4 кв. м, используемым под спортивную секцию, не соответствуют закону (ничтожны) и не влекут соответствующих правовых последствий.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, доход от фактического использования общего имущества должен поступать не одному собственнику помещений, а в общую долевую собственность (статья 248 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норма материального права и подлежат отклонению, решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 10 августа 2010 года по делу N А53-5011/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)