Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 сентября 2012 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миронычевой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Три АсС", г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.04.2012 по делу N А79-2282/2011, принятое судьей Филипповым Б.Н.,
по иску товарищества собственников жилья "Веста-30", г. Чебоксары, (ОГРН 1092130011940, ИНН 2130064591),
к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Три АсС", г. Чебоксары, (ОГРН 1022101283588, ИНН 2129030140),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, г. Чебоксары, Куманьков Павел Геннадьевич, закрытое акционерное общество "Чувашлифт", г. Чебоксары, Чувашское республиканское отделение Общероссийской общественной организации "Всероссийское добровольное пожарное общество", г. Чебоксары,
о признании права собственности,
при участии представителей: от заявителя жалобы (ответчика) - Глебкиной Т.А. по доверенности от 10.02.2012 (сроком на два года), от истца, третьих лиц - не явились, извещены (уведомления N 73485, 73535, 73536, 73486, 73484, конверт N 73539)
товарищество собственников жилья "Веста-30" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Три АсС" о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 30 корпус 1 по ул. Гагарина города Чебоксары на нежилое помещение N 8 дома N 30 корпус 1 по ул. Гагарина города Чебоксары (лифтерская).
Исковые требования основаны на статьях 36, 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорное помещение и установленное в нем оборудование предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Куманьков Павел Геннадьевич, закрытое акционерное общество "Чувашлифт" и Чувашское республиканское отделение Общероссийской общественной организации "Всероссийское добровольное пожарное общество" (далее - ЧРОООО "ВДПО").
Решением от 20.04.2012 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Фирма Три АсС" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к следующему.
Правоустанавливающие документы, лежащие в основе зарегистрированного права ответчика на спорное помещение, в судебном порядке оспорены не были. Помещение было построено на средства ООО "Фирма Три АсС" без привлечения других инвестиционных средств.
Спорное помещение N 8 изначально имело назначение - нежилое, в состав общего имущества, необходимого для эксплуатации жилого дома, не входило и не передавалось "УК "Комфорт".
В техническом и кадастровом паспортах на жилой дом, а также на нежилое помещение N 8 не имеется сведений, что по состоянию на сентябрь 2008 года в помещении N 8 размещались лифтовой пункт и система пожарной сигнализации и спорное помещение относится к общему имуществу дома.
Вывод суда о том, что изначально помещение N 8 проектировалось как комната лифтеров, противоречит документам, представленным ответчиком, Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, ООО "АБ "Классика". Представленная истцом проектная декларация не является надлежащим доказательством по делу. Ответчик представил суду оригиналы и копии проектной декларации от 03.07.2006, подтверждающие, что размещение лифтерской комнаты не планировалось на цокольном этаже. Изменения в проектную документацию и проектную декларацию были внесены ответчиком в 2007 году в период строительства жилого дома.
Возможность вынести приемно-контрольные приборы за пределы помещения N 8 и разместить их в иных доступных для постоянной эксплуатации и ремонта местах без нарушения нормального инженерного обеспечения других помещений многоквартирного дома имеется.
Кроме того, заявитель полагает, что товарищество является ненадлежащим истцом по делу, имеющим право на обращение в суд с настоящим иском.
Товарищество собственников жилья "Веста-30" в отзыве от 28.08.2012 обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что спорное нежилое помещение является вспомогательным помещением по отношению к другим помещениям многоквартирного дома, поскольку оно предназначено для данных целей и в нем имеется оборудование, обслуживающее более одного помещения в жилом доме. Ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего полномочного представителя.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Истец, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьих лиц по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Фирма "Три АсС" являлось застройщиком многоквартирного жилого дома N 30, корпус 1, по ул. Гагарина в г. Чебоксары.
Строительство дома осуществлено застройщиком на основании разрешения на строительство от 13.02.2006 N 11 (т. 2, л. д. 157) сроком действия до 13.07.2006, продлевавшимся до 13.08.2008.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.10.2009 серии 21 АД N 031593 за ООО "Фирма "Три АсС" зарегистрировано право собственности на помещение N 8 нежилого назначения площадью 63 кв. м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома N 30 корпус 1 по ул. Гагарина в г. Чебоксары (т. 1, л. д. 136).
Основанием для государственной регистрации права послужило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N "RU21304000"-"106с" от 14.09.2009, утвержденное распоряжением главы администрации г. Чебоксары N 39920-р от 25.09.2009 (т. 1, л. д. 121 - 127).
Согласно кадастровому и техническому паспортам от 27.03.2009 и от 17.03.2009 нежилое помещение N 8 состоит из девяти помещений: двух коридоров площадью 5,50 кв. м и 5,60 кв. м, кабинета площадью 18,90 кв. м, туалета площадью 1,70 кв. м, умывальника площадью 2,20 кв. м, четырех кладовых площадью 2,20 кв. м, 2,80 кв. м, 15,90 кв. м и 8,20 кв. м (т. 1, л. д. 129 - 135).
Указывая на то, что помещение N 8 является общим имуществом собственников помещений в названном многоквартирном доме, ТСЖ "Веста-30" обратилось в суд с настоящим иском.
Полно и всесторонне рассмотрев материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. При этом суд исходил из следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Закон об участии в долевом строительстве вступил в силу с 01.04.2005, соответственно его действие распространяется на отношения, возникшие между застройщиком - ООО "Фирма "Три АсС" и участниками долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
На основании пункта 2 статьи 2 названного Закона под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В силу пункта 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (пункт 1 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве).
В соответствии с подпунктами 6 и 7 пункта 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве в редакции от 30.12.2004 информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию в том числе:
- - о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
- - о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона уполномоченный орган (пункт 2 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве в редакции от 30.12.2004).
Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (пункт 4 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве в редакции от 30.12.2004).
Сторонами представлены в материалы дела два экземпляра заверенных ими копий проектной декларации, отличающиеся друг от друга по своему содержанию.
Так, в пункте 2.6 проектной декларации, представленной истцом и прилагавшейся, по его утверждению, к заключенным застройщиком договорам участия в долевом строительстве, указано, что в цокольном этаже жилого дома помимо офисов и общественных помещений расположена лифтерская (т. 2, л. д. 12 - 15).
В проектной декларации, представленной ответчиком, ссылки на наличие в цокольном этаже жилого дома помещения лифтерской не имеется (т. 3, л. д. 62 - 66).
В заключениях Управления государственной вневедомственной экспертизы Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики по архитектурно-строительным решениям и по рабочему проекту жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями по ул. Гагарина в г. Чебоксары от 10.02.2006 N 35 и от 10.05.2007 N 175 соответственно, которые были представлены в материалы дела ответчиком, указано, что на цокольном этаже предусмотрены три офиса (в осях 1 - 10; 29 - 39) и помещения общественных организаций (в осях 11 - 29). В заключении от 10.05.2007 N 175 по рабочему проекту строительства указано, что диспетчеризация лифтового хозяйства жилого дома осуществляется от диспетчерского пункта, размещенного в существующем жилом доме по ул. 50 лет Октября, где установлен комплекс диспетчерского контроля - КДК (т. 1, л. д. 105 - 117).
Сторонами также представлены разные по своему содержанию выдержки из проекта строительства многоквартирного жилого дома.
Проектной документацией по строительству многоэтажного 4-подъездного жилого дома (со встроенными помещениями) в районе дома N 30 А по ул. Гагарина г. Чебоксары, разработанной ООО "АБ "Классика" и представленной в материалы дела истцом, полученной им, по его утверждению, от прежней управляющей организации ООО "УК "Комфорт", которая, в свою очередь, получила ее от застройщика ООО "Фирма "Три АсС" по акту от 07.05.2010 (т. 2, л. д. 100), предусмотрено обустройство в строящемся жилом доме в осях 29 - 34 диспетчерского пункта лифтового хозяйства, где устанавливается комплекс диспетчерского контроля (т. 1, л. д. 24 - 46, т. 2, л. д. 35 - 67).
Проектной документацией, представленной в материалы дела ответчиком, и по сведениям, представленным проектной организацией ООО "АБ "Классика", изначально предусматривалась диспетчеризация лифтового хозяйства от диспетчерского пункта, расположенного в существующем жилом доме по ул. 50 лет Октября. Впоследствии в проектную документацию были внесены изменения в части обустройства диспетчерского пункта лифтового хозяйства в помещении, расположенном в подвале жилого дома N 30 корпус 1 по ул. Гагарина г. Чебоксары (т. 3, л. д. 59, 81).
Разрешением на строительство от 13.02.2006 N 11 с учетом внесенных в него изменений предусматривалось строительство жилого дома в два этапа:
- - I-я очередь строительства блок-секция А в осях 1 - 10 (65 квартир с нежилыми помещениями в цокольном этаже);
- - II-я очередь строительства блок-секция "Б" в осях 11 - 39 (108 квартир с нежилыми помещениями в цокольном этаже).
Фактически 65 квартир с нежилыми помещениями (офис N 1 и N 2), расположенными в цокольной части многоэтажного 4-подъездного жилого дома (в осях 1 - 10) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 30, корпус 1, были введены в эксплуатацию по акту от 25.12.2007 и на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2007 N "RU21304000"-"162", утвержденным распоряжением администрации г. Чебоксары от 28.12.2007 N 4624-р (т. 2, л. д. 110 - 117).
108 квартир с нежилыми помещениями (офис N 3, N 4, N 5, N 6, помещения для кружковых занятий), расположенными в цокольной части многоэтажного 4-подъездного жилого дома (в осях 11 - 39) по адресу:
г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 30, корпус 1, были введены в эксплуатацию по акту от 25.12.2007 и на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2007 N "RU21304000"-"177", утвержденным распоряжением администрации г. Чебоксары от 29.12.2007 N 4642-р (т. 2, л. д. 138 - 146).
Регистрация права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства (квартиры) началась с 11.09.2008 (т. 2, л. д. 24 - 25, 79 - 86).
Пунктом 5 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу указанных норм права собственнику объекта долевого строительства принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество объекта недвижимости.
Пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Статьями 9, 19 Закона об участии в долевом строительстве предусматривается возможность изменения в ходе строительства назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, путем внесения изменений в проектную декларацию в установленном Законом об участии в долевом строительстве порядке и размещения их на своем сайте в сети Интернет.
Однако такие изменения не могут быть реализованы застройщиком после регистрации права собственности участника долевого строительства на первую квартиру в доме, поскольку после этого момента помещения, не выделенные в качестве отдельных объектов самостоятельного функционального назначения, в силу прямого указания закона переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Спорное помещение N 8, расположенное на цокольном этаже многоэтажного 4-подъездного жилого дома (в осях 29 - 34/Б - И) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 30, корпус 1, было введено в эксплуатацию по акту от 21.04.2009 и на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.09.2009 N "RU21304000"-"106с", утвержденным распоряжением администрации г. Чебоксары от 25.09.2009 N 3992-р (т. 1, л. д. 145 - 150).
Для регистрации права собственности на спорное помещение N 8 ответчиком в регистрирующий орган была представлена справка индивидуального предпринимателя Горшкова Ю.В. от 12.11.2008, в которой указано, что 12.11.2008 в размещенную на сервере www.3ass.ru проектную декларацию по объекту - многоэтажный 4-подъездный жилой дом со встроенными помещениями, расположенный по строительному адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, в районе дома N 30 "А", были внесены следующие изменения:
1. В пункте 2.6 после слов: "В цокольном этаже предусмотрены офисные и общественные помещения" дополнен текстом следующего содержания: "В цокольном этаже в осях 11 - 39 (Б - М) блок-секции "Б" предусмотрены нежилые помещения офисного назначения в количестве 6 (шести) штук общей площадью 740,40 кв. м, в том числе:
- нежилое помещение N 3, общей площадью 129,70 кв. м;
- нежилое помещение N 4, общей площадью 139,50 кв. м;
- нежилое помещение N 5, общей площадью 84,70 кв. м;
- нежилое помещение N 6, общей площадью 110,00 кв. м;
- нежилое помещение N 7, общей площадью 213,50 кв. м;
- нежилое помещение N 8, общей площадью 63,00 кв. м".
2. В пункте 2.6 после слов: "В техническом подвале в осях 1 - 10 (А - И; А - М) блок-секции "А" и в осях 34 - 39 (Б - М) блок-секции "Б" предусмотрены нежилые помещения офисного назначения" дополнен текст следующего содержания: "В техническом подвале в осях 1 - 10 (А - И; А - М) блок-секции "А" предусмотрено нежилое помещение общей площадью 104,70 кв. м офисного назначения. В техническом подвале в осях 34 - 39 (Б - М) блок-секции "Б2 предусмотрено нежилое помещение общей площадью 73,20 кв. м офисного назначения, состоящее из 2 (двух) комнат: 48,30 кв. м и 24,90 кв. м".
Таким образом, изменения в проектную декларацию, определяющие статус помещения N 8 как самостоятельного объекта нежилого назначения, были внесены застройщиком уже после того, как у участников долевого строительства возникло право общей долевой собственности на входящие в его состав помещения. Доказательств, подтверждающих, что изменения в проектную декларацию в части образования помещения N 8 как самостоятельного объекта были опубликованы на сайте застройщика до 11.09.2008, ответчиком не представлено.
На основании положений пункта 3 статьи 36 и пункта 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Такое согласие в рассматриваемом деле отсутствует, в связи с чем требование истца суд первой инстанции признал обоснованным.
Кроме того, суд также принял во внимание следующие обстоятельства.
Согласно экспертному заключению при осмотре спорного помещения 01.02.2012 в подпомещении N 3 - кабинете площадью 18,9 кв. м выявлено наличие блочных систем приемно-контрольных приборов:
- диспетчерский комплекс "Обь" (контроллер локальной шины КЛШ PRO), предусматривающий обслуживание 5 лифтов в 4-х подъездах дома N 30, корпус 1 по ул. Гагарина г. Чебоксары;
- центральный пульт КДК-мини для обслуживания 4 лифтов в 3-х подъездах дома N 7 по ул. Цивильская г. Чебоксары;
- автоматические системы пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и дымоудаления С-2000-БИ (навесные), предусматривающие обслуживание 65 квартир дома N 30, корпус 1 по ул. Гагарина и 64 квартиры дома N 7 по ул. Цивильская г. Чебоксары;
- шкаф электрический ШРУЭК-3-3-027-1-УХЛ4 (навесной) для подачи электроэнергии на пульт пожарной сигнализации, системы диспетчеризации, освещение помещения N 8;
- блок бесперебойного питания ББП-20 (навесной) для автоматической системы пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и дымоудаления;
- пульт контроля и управления охранно-пожарный BOLID С-2000М (навесной) для обслуживания автоматических систем пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и дымоудаления.
Нахождение данных приборов в спорном помещении подтверждается также имеющимися в материалах дела фотографиями (т. 3, л. д. 45 - 51).
Во время осмотра нежилого помещения N 8 автоматическая система пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и дымоудаления, а также пульт диспетчеризации лифтов, обслуживающие жилой дом N 7 по ул. Цивильская г. Чебоксары, были отключены из-за договорных отношений между ТСЖ "Веста-30" и ТСЖ "Согласие". Диспетчерский комплекс "Обь", обслуживающий 5 лифтов 4-подъездного жилого дома N 30, корпус 1 по ул. Гагарина, функционировал в нормальном рабочем режиме. Сигналы, поступающие с жилого дома N 7 по ул. Цивильская на приемно-контрольные устройства диспетчерского пульта, находящегося в подпомещении N 3 помещения N 8 жилого дома N 30 корпуса 1 по ул. Гагарина, в момент осмотра не поступали, поскольку сами контрольно-приемные устройства были отключены.
Как следует из материалов дела и пояснений представителей участвующих в деле лиц, перечисленное в экспертном заключении оборудование пожарной сигнализации жилого дома N 30 корпус 1 по ул. Гагарина устанавливалось в спорном помещении в сентябре и декабре 2007 года, что подтверждается актами выполненных работ.
Оборудование по диспетчеризации лифтового хозяйства было смонтировано в спорном помещении в октябре 2008 года, что подтверждается договором подряда от 01.10.2008 N 31-08-Д, заключенным между ООО "Фирма "Три АсС" и ООО "Монтажспецстрой", локальными сметами к данному договору, справками о стоимости выполненных работ и затрат к этому же договору от 31.10.2008.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что фактически диспетчеризация лифтового хозяйства жилого дома была организована в спорном помещении, являющемся по своему назначению диспетчерской, то есть так, как это было предусмотрено в проектной документации, представленной истцом, а не ответчиком, являются верными.
Данное обстоятельство подтверждается также:
- письмом ЗАО "Чувашлифт" от 10.02.2010 N 39 адресованным ответчику, в котором указано, что помещение для диспетчерской, расположенное по адресу: ул. Гагарина, д. 30/1 соответствует своему назначению и его мощность позволяет обслуживать лифты соседнего дома по адресу: ул. Цивильская, 7;
- письмом ответчика от 19.02.2010 N 290, адресованным в отдел государственного строительного надзора и Павловой О.А., в котором указано, что в жилом доме N 30 корпус 1 по ул. Гагарина организована и нормально функционирует диспетчерская (комната лифтера), куда выведены сигналы с лифтов по жилому дому N 7 по ул. Цивильская;
- письмом отдела Госстройнадзора Минстроя Чувашии от 24.02.2010 N 14-08/П-132, адресованным Павловой О.А., и письмом Минстроя Чувашии от 12.03.2010 N 14-08/П-202 аналогичного содержания (т. 2, л. д. 26 - 28, 30).
Суд первой инстанции также правомерно принял во внимание то обстоятельство, что спорное помещение никогда не эксплуатировалось по какому-либо назначению, не связанному с обслуживанием жилого дома.
В пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень объектов, которые являются общим имуществом всех собственников жилья, предназначенным для обслуживания более одной квартиры.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Принимая во внимание изложенное, следует признать правомерными выводы суда первой инстанции о том, что спорное помещение является вспомогательным помещением по отношению к другим помещениям многоквартирного дома, поскольку оно для этого предназначено и в нем имеется оборудование, обслуживающее более одного помещения в жилом доме. Функциональное назначение спорного помещения заведомо исключает его принадлежность на каком-либо вещном праве, отличном от права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал право общей долевой собственности собственников помещений дома N 30 корпус 1, расположенного по ул. Гагарина в г. Чебоксары, на нежилое помещение N 8 данного дома.
Пунктом 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Поскольку представители истца и ответчика при рассмотрении настоящего дела подтвердили, что препятствий в доступе в спорное помещение у собственников помещений в жилом доме не имеется, то требование ТСЖ "Веста-30" о признании права общей долевой собственности собственников помещений дома N 30 корпус 1, расположенного по ул. Гагарина в г. Чебоксары, на помещение N 8 правомерно рассмотрено судом аналогично негаторному требованию.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что товарищество является ненадлежащим истцом по делу, имеющим право на обращение в суд с настоящим иском, подлежит отклонению.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества входит представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях от 27.06.2006 N 1821/06, от 15.12.2009 N 12537/09, при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, у товарищества не признается наличие самостоятельного экономического интереса, отличного от интереса его членов, поскольку товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Товарищество собственников жилья участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
ТСЖ "Веста-30" в обоснование своего права на иск представило протокол общего собрания собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, дом 30, корпус 1, от 31.12.2010, которым принято решение поручить ТСЖ обратиться за помощью к юристам с целью составления искового заявления и защиты в арбитражном суде прав и законных интересов собственников помещений по вопросу о признании за ними права общей долевой собственности на помещение лифтерской комнаты (нежилое помещение N 8) данного дома (пункты 4 и 5 протокола) (т. 1, л. д. 61 - 63).
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома.
В пункте 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В данном случае ТСЖ "Веста-30" на основании протокола от 31.12.2010 правомерно участвует в рассматриваемом деле в качестве законного представителя собственников помещений, находящихся в доме 30 корпус 1 по ул. Гагарина г. Чебоксары.
Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Все документы и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения и получили надлежащую оценку судом первой инстанции, что нашло подтверждение при повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Оснований для отмены решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.04.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.04.2012 по делу N А79-2282/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Три АсС" (ОГРН 1022101283588, ИНН 2129030140), г. Чебоксары, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.09.2012 ПО ДЕЛУ N А79-2282/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 сентября 2012 г. по делу N А79-2282/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 сентября 2012 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миронычевой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Три АсС", г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.04.2012 по делу N А79-2282/2011, принятое судьей Филипповым Б.Н.,
по иску товарищества собственников жилья "Веста-30", г. Чебоксары, (ОГРН 1092130011940, ИНН 2130064591),
к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Три АсС", г. Чебоксары, (ОГРН 1022101283588, ИНН 2129030140),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, г. Чебоксары, Куманьков Павел Геннадьевич, закрытое акционерное общество "Чувашлифт", г. Чебоксары, Чувашское республиканское отделение Общероссийской общественной организации "Всероссийское добровольное пожарное общество", г. Чебоксары,
о признании права собственности,
при участии представителей: от заявителя жалобы (ответчика) - Глебкиной Т.А. по доверенности от 10.02.2012 (сроком на два года), от истца, третьих лиц - не явились, извещены (уведомления N 73485, 73535, 73536, 73486, 73484, конверт N 73539)
установил:
товарищество собственников жилья "Веста-30" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Три АсС" о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 30 корпус 1 по ул. Гагарина города Чебоксары на нежилое помещение N 8 дома N 30 корпус 1 по ул. Гагарина города Чебоксары (лифтерская).
Исковые требования основаны на статьях 36, 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорное помещение и установленное в нем оборудование предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Куманьков Павел Геннадьевич, закрытое акционерное общество "Чувашлифт" и Чувашское республиканское отделение Общероссийской общественной организации "Всероссийское добровольное пожарное общество" (далее - ЧРОООО "ВДПО").
Решением от 20.04.2012 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Фирма Три АсС" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к следующему.
Правоустанавливающие документы, лежащие в основе зарегистрированного права ответчика на спорное помещение, в судебном порядке оспорены не были. Помещение было построено на средства ООО "Фирма Три АсС" без привлечения других инвестиционных средств.
Спорное помещение N 8 изначально имело назначение - нежилое, в состав общего имущества, необходимого для эксплуатации жилого дома, не входило и не передавалось "УК "Комфорт".
В техническом и кадастровом паспортах на жилой дом, а также на нежилое помещение N 8 не имеется сведений, что по состоянию на сентябрь 2008 года в помещении N 8 размещались лифтовой пункт и система пожарной сигнализации и спорное помещение относится к общему имуществу дома.
Вывод суда о том, что изначально помещение N 8 проектировалось как комната лифтеров, противоречит документам, представленным ответчиком, Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, ООО "АБ "Классика". Представленная истцом проектная декларация не является надлежащим доказательством по делу. Ответчик представил суду оригиналы и копии проектной декларации от 03.07.2006, подтверждающие, что размещение лифтерской комнаты не планировалось на цокольном этаже. Изменения в проектную документацию и проектную декларацию были внесены ответчиком в 2007 году в период строительства жилого дома.
Возможность вынести приемно-контрольные приборы за пределы помещения N 8 и разместить их в иных доступных для постоянной эксплуатации и ремонта местах без нарушения нормального инженерного обеспечения других помещений многоквартирного дома имеется.
Кроме того, заявитель полагает, что товарищество является ненадлежащим истцом по делу, имеющим право на обращение в суд с настоящим иском.
Товарищество собственников жилья "Веста-30" в отзыве от 28.08.2012 обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что спорное нежилое помещение является вспомогательным помещением по отношению к другим помещениям многоквартирного дома, поскольку оно предназначено для данных целей и в нем имеется оборудование, обслуживающее более одного помещения в жилом доме. Ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего полномочного представителя.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Истец, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьих лиц по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Фирма "Три АсС" являлось застройщиком многоквартирного жилого дома N 30, корпус 1, по ул. Гагарина в г. Чебоксары.
Строительство дома осуществлено застройщиком на основании разрешения на строительство от 13.02.2006 N 11 (т. 2, л. д. 157) сроком действия до 13.07.2006, продлевавшимся до 13.08.2008.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.10.2009 серии 21 АД N 031593 за ООО "Фирма "Три АсС" зарегистрировано право собственности на помещение N 8 нежилого назначения площадью 63 кв. м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома N 30 корпус 1 по ул. Гагарина в г. Чебоксары (т. 1, л. д. 136).
Основанием для государственной регистрации права послужило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N "RU21304000"-"106с" от 14.09.2009, утвержденное распоряжением главы администрации г. Чебоксары N 39920-р от 25.09.2009 (т. 1, л. д. 121 - 127).
Согласно кадастровому и техническому паспортам от 27.03.2009 и от 17.03.2009 нежилое помещение N 8 состоит из девяти помещений: двух коридоров площадью 5,50 кв. м и 5,60 кв. м, кабинета площадью 18,90 кв. м, туалета площадью 1,70 кв. м, умывальника площадью 2,20 кв. м, четырех кладовых площадью 2,20 кв. м, 2,80 кв. м, 15,90 кв. м и 8,20 кв. м (т. 1, л. д. 129 - 135).
Указывая на то, что помещение N 8 является общим имуществом собственников помещений в названном многоквартирном доме, ТСЖ "Веста-30" обратилось в суд с настоящим иском.
Полно и всесторонне рассмотрев материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. При этом суд исходил из следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Закон об участии в долевом строительстве вступил в силу с 01.04.2005, соответственно его действие распространяется на отношения, возникшие между застройщиком - ООО "Фирма "Три АсС" и участниками долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
На основании пункта 2 статьи 2 названного Закона под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В силу пункта 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (пункт 1 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве).
В соответствии с подпунктами 6 и 7 пункта 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве в редакции от 30.12.2004 информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию в том числе:
- - о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
- - о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона уполномоченный орган (пункт 2 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве в редакции от 30.12.2004).
Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (пункт 4 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве в редакции от 30.12.2004).
Сторонами представлены в материалы дела два экземпляра заверенных ими копий проектной декларации, отличающиеся друг от друга по своему содержанию.
Так, в пункте 2.6 проектной декларации, представленной истцом и прилагавшейся, по его утверждению, к заключенным застройщиком договорам участия в долевом строительстве, указано, что в цокольном этаже жилого дома помимо офисов и общественных помещений расположена лифтерская (т. 2, л. д. 12 - 15).
В проектной декларации, представленной ответчиком, ссылки на наличие в цокольном этаже жилого дома помещения лифтерской не имеется (т. 3, л. д. 62 - 66).
В заключениях Управления государственной вневедомственной экспертизы Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики по архитектурно-строительным решениям и по рабочему проекту жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями по ул. Гагарина в г. Чебоксары от 10.02.2006 N 35 и от 10.05.2007 N 175 соответственно, которые были представлены в материалы дела ответчиком, указано, что на цокольном этаже предусмотрены три офиса (в осях 1 - 10; 29 - 39) и помещения общественных организаций (в осях 11 - 29). В заключении от 10.05.2007 N 175 по рабочему проекту строительства указано, что диспетчеризация лифтового хозяйства жилого дома осуществляется от диспетчерского пункта, размещенного в существующем жилом доме по ул. 50 лет Октября, где установлен комплекс диспетчерского контроля - КДК (т. 1, л. д. 105 - 117).
Сторонами также представлены разные по своему содержанию выдержки из проекта строительства многоквартирного жилого дома.
Проектной документацией по строительству многоэтажного 4-подъездного жилого дома (со встроенными помещениями) в районе дома N 30 А по ул. Гагарина г. Чебоксары, разработанной ООО "АБ "Классика" и представленной в материалы дела истцом, полученной им, по его утверждению, от прежней управляющей организации ООО "УК "Комфорт", которая, в свою очередь, получила ее от застройщика ООО "Фирма "Три АсС" по акту от 07.05.2010 (т. 2, л. д. 100), предусмотрено обустройство в строящемся жилом доме в осях 29 - 34 диспетчерского пункта лифтового хозяйства, где устанавливается комплекс диспетчерского контроля (т. 1, л. д. 24 - 46, т. 2, л. д. 35 - 67).
Проектной документацией, представленной в материалы дела ответчиком, и по сведениям, представленным проектной организацией ООО "АБ "Классика", изначально предусматривалась диспетчеризация лифтового хозяйства от диспетчерского пункта, расположенного в существующем жилом доме по ул. 50 лет Октября. Впоследствии в проектную документацию были внесены изменения в части обустройства диспетчерского пункта лифтового хозяйства в помещении, расположенном в подвале жилого дома N 30 корпус 1 по ул. Гагарина г. Чебоксары (т. 3, л. д. 59, 81).
Разрешением на строительство от 13.02.2006 N 11 с учетом внесенных в него изменений предусматривалось строительство жилого дома в два этапа:
- - I-я очередь строительства блок-секция А в осях 1 - 10 (65 квартир с нежилыми помещениями в цокольном этаже);
- - II-я очередь строительства блок-секция "Б" в осях 11 - 39 (108 квартир с нежилыми помещениями в цокольном этаже).
Фактически 65 квартир с нежилыми помещениями (офис N 1 и N 2), расположенными в цокольной части многоэтажного 4-подъездного жилого дома (в осях 1 - 10) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 30, корпус 1, были введены в эксплуатацию по акту от 25.12.2007 и на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2007 N "RU21304000"-"162", утвержденным распоряжением администрации г. Чебоксары от 28.12.2007 N 4624-р (т. 2, л. д. 110 - 117).
108 квартир с нежилыми помещениями (офис N 3, N 4, N 5, N 6, помещения для кружковых занятий), расположенными в цокольной части многоэтажного 4-подъездного жилого дома (в осях 11 - 39) по адресу:
г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 30, корпус 1, были введены в эксплуатацию по акту от 25.12.2007 и на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2007 N "RU21304000"-"177", утвержденным распоряжением администрации г. Чебоксары от 29.12.2007 N 4642-р (т. 2, л. д. 138 - 146).
Регистрация права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства (квартиры) началась с 11.09.2008 (т. 2, л. д. 24 - 25, 79 - 86).
Пунктом 5 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу указанных норм права собственнику объекта долевого строительства принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество объекта недвижимости.
Пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Статьями 9, 19 Закона об участии в долевом строительстве предусматривается возможность изменения в ходе строительства назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, путем внесения изменений в проектную декларацию в установленном Законом об участии в долевом строительстве порядке и размещения их на своем сайте в сети Интернет.
Однако такие изменения не могут быть реализованы застройщиком после регистрации права собственности участника долевого строительства на первую квартиру в доме, поскольку после этого момента помещения, не выделенные в качестве отдельных объектов самостоятельного функционального назначения, в силу прямого указания закона переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Спорное помещение N 8, расположенное на цокольном этаже многоэтажного 4-подъездного жилого дома (в осях 29 - 34/Б - И) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 30, корпус 1, было введено в эксплуатацию по акту от 21.04.2009 и на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.09.2009 N "RU21304000"-"106с", утвержденным распоряжением администрации г. Чебоксары от 25.09.2009 N 3992-р (т. 1, л. д. 145 - 150).
Для регистрации права собственности на спорное помещение N 8 ответчиком в регистрирующий орган была представлена справка индивидуального предпринимателя Горшкова Ю.В. от 12.11.2008, в которой указано, что 12.11.2008 в размещенную на сервере www.3ass.ru проектную декларацию по объекту - многоэтажный 4-подъездный жилой дом со встроенными помещениями, расположенный по строительному адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, в районе дома N 30 "А", были внесены следующие изменения:
1. В пункте 2.6 после слов: "В цокольном этаже предусмотрены офисные и общественные помещения" дополнен текстом следующего содержания: "В цокольном этаже в осях 11 - 39 (Б - М) блок-секции "Б" предусмотрены нежилые помещения офисного назначения в количестве 6 (шести) штук общей площадью 740,40 кв. м, в том числе:
- нежилое помещение N 3, общей площадью 129,70 кв. м;
- нежилое помещение N 4, общей площадью 139,50 кв. м;
- нежилое помещение N 5, общей площадью 84,70 кв. м;
- нежилое помещение N 6, общей площадью 110,00 кв. м;
- нежилое помещение N 7, общей площадью 213,50 кв. м;
- нежилое помещение N 8, общей площадью 63,00 кв. м".
2. В пункте 2.6 после слов: "В техническом подвале в осях 1 - 10 (А - И; А - М) блок-секции "А" и в осях 34 - 39 (Б - М) блок-секции "Б" предусмотрены нежилые помещения офисного назначения" дополнен текст следующего содержания: "В техническом подвале в осях 1 - 10 (А - И; А - М) блок-секции "А" предусмотрено нежилое помещение общей площадью 104,70 кв. м офисного назначения. В техническом подвале в осях 34 - 39 (Б - М) блок-секции "Б2 предусмотрено нежилое помещение общей площадью 73,20 кв. м офисного назначения, состоящее из 2 (двух) комнат: 48,30 кв. м и 24,90 кв. м".
Таким образом, изменения в проектную декларацию, определяющие статус помещения N 8 как самостоятельного объекта нежилого назначения, были внесены застройщиком уже после того, как у участников долевого строительства возникло право общей долевой собственности на входящие в его состав помещения. Доказательств, подтверждающих, что изменения в проектную декларацию в части образования помещения N 8 как самостоятельного объекта были опубликованы на сайте застройщика до 11.09.2008, ответчиком не представлено.
На основании положений пункта 3 статьи 36 и пункта 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Такое согласие в рассматриваемом деле отсутствует, в связи с чем требование истца суд первой инстанции признал обоснованным.
Кроме того, суд также принял во внимание следующие обстоятельства.
Согласно экспертному заключению при осмотре спорного помещения 01.02.2012 в подпомещении N 3 - кабинете площадью 18,9 кв. м выявлено наличие блочных систем приемно-контрольных приборов:
- диспетчерский комплекс "Обь" (контроллер локальной шины КЛШ PRO), предусматривающий обслуживание 5 лифтов в 4-х подъездах дома N 30, корпус 1 по ул. Гагарина г. Чебоксары;
- центральный пульт КДК-мини для обслуживания 4 лифтов в 3-х подъездах дома N 7 по ул. Цивильская г. Чебоксары;
- автоматические системы пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и дымоудаления С-2000-БИ (навесные), предусматривающие обслуживание 65 квартир дома N 30, корпус 1 по ул. Гагарина и 64 квартиры дома N 7 по ул. Цивильская г. Чебоксары;
- шкаф электрический ШРУЭК-3-3-027-1-УХЛ4 (навесной) для подачи электроэнергии на пульт пожарной сигнализации, системы диспетчеризации, освещение помещения N 8;
- блок бесперебойного питания ББП-20 (навесной) для автоматической системы пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и дымоудаления;
- пульт контроля и управления охранно-пожарный BOLID С-2000М (навесной) для обслуживания автоматических систем пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и дымоудаления.
Нахождение данных приборов в спорном помещении подтверждается также имеющимися в материалах дела фотографиями (т. 3, л. д. 45 - 51).
Во время осмотра нежилого помещения N 8 автоматическая система пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и дымоудаления, а также пульт диспетчеризации лифтов, обслуживающие жилой дом N 7 по ул. Цивильская г. Чебоксары, были отключены из-за договорных отношений между ТСЖ "Веста-30" и ТСЖ "Согласие". Диспетчерский комплекс "Обь", обслуживающий 5 лифтов 4-подъездного жилого дома N 30, корпус 1 по ул. Гагарина, функционировал в нормальном рабочем режиме. Сигналы, поступающие с жилого дома N 7 по ул. Цивильская на приемно-контрольные устройства диспетчерского пульта, находящегося в подпомещении N 3 помещения N 8 жилого дома N 30 корпуса 1 по ул. Гагарина, в момент осмотра не поступали, поскольку сами контрольно-приемные устройства были отключены.
Как следует из материалов дела и пояснений представителей участвующих в деле лиц, перечисленное в экспертном заключении оборудование пожарной сигнализации жилого дома N 30 корпус 1 по ул. Гагарина устанавливалось в спорном помещении в сентябре и декабре 2007 года, что подтверждается актами выполненных работ.
Оборудование по диспетчеризации лифтового хозяйства было смонтировано в спорном помещении в октябре 2008 года, что подтверждается договором подряда от 01.10.2008 N 31-08-Д, заключенным между ООО "Фирма "Три АсС" и ООО "Монтажспецстрой", локальными сметами к данному договору, справками о стоимости выполненных работ и затрат к этому же договору от 31.10.2008.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что фактически диспетчеризация лифтового хозяйства жилого дома была организована в спорном помещении, являющемся по своему назначению диспетчерской, то есть так, как это было предусмотрено в проектной документации, представленной истцом, а не ответчиком, являются верными.
Данное обстоятельство подтверждается также:
- письмом ЗАО "Чувашлифт" от 10.02.2010 N 39 адресованным ответчику, в котором указано, что помещение для диспетчерской, расположенное по адресу: ул. Гагарина, д. 30/1 соответствует своему назначению и его мощность позволяет обслуживать лифты соседнего дома по адресу: ул. Цивильская, 7;
- письмом ответчика от 19.02.2010 N 290, адресованным в отдел государственного строительного надзора и Павловой О.А., в котором указано, что в жилом доме N 30 корпус 1 по ул. Гагарина организована и нормально функционирует диспетчерская (комната лифтера), куда выведены сигналы с лифтов по жилому дому N 7 по ул. Цивильская;
- письмом отдела Госстройнадзора Минстроя Чувашии от 24.02.2010 N 14-08/П-132, адресованным Павловой О.А., и письмом Минстроя Чувашии от 12.03.2010 N 14-08/П-202 аналогичного содержания (т. 2, л. д. 26 - 28, 30).
Суд первой инстанции также правомерно принял во внимание то обстоятельство, что спорное помещение никогда не эксплуатировалось по какому-либо назначению, не связанному с обслуживанием жилого дома.
В пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень объектов, которые являются общим имуществом всех собственников жилья, предназначенным для обслуживания более одной квартиры.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Принимая во внимание изложенное, следует признать правомерными выводы суда первой инстанции о том, что спорное помещение является вспомогательным помещением по отношению к другим помещениям многоквартирного дома, поскольку оно для этого предназначено и в нем имеется оборудование, обслуживающее более одного помещения в жилом доме. Функциональное назначение спорного помещения заведомо исключает его принадлежность на каком-либо вещном праве, отличном от права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал право общей долевой собственности собственников помещений дома N 30 корпус 1, расположенного по ул. Гагарина в г. Чебоксары, на нежилое помещение N 8 данного дома.
Пунктом 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Поскольку представители истца и ответчика при рассмотрении настоящего дела подтвердили, что препятствий в доступе в спорное помещение у собственников помещений в жилом доме не имеется, то требование ТСЖ "Веста-30" о признании права общей долевой собственности собственников помещений дома N 30 корпус 1, расположенного по ул. Гагарина в г. Чебоксары, на помещение N 8 правомерно рассмотрено судом аналогично негаторному требованию.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что товарищество является ненадлежащим истцом по делу, имеющим право на обращение в суд с настоящим иском, подлежит отклонению.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества входит представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях от 27.06.2006 N 1821/06, от 15.12.2009 N 12537/09, при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, у товарищества не признается наличие самостоятельного экономического интереса, отличного от интереса его членов, поскольку товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Товарищество собственников жилья участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
ТСЖ "Веста-30" в обоснование своего права на иск представило протокол общего собрания собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, дом 30, корпус 1, от 31.12.2010, которым принято решение поручить ТСЖ обратиться за помощью к юристам с целью составления искового заявления и защиты в арбитражном суде прав и законных интересов собственников помещений по вопросу о признании за ними права общей долевой собственности на помещение лифтерской комнаты (нежилое помещение N 8) данного дома (пункты 4 и 5 протокола) (т. 1, л. д. 61 - 63).
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома.
В пункте 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В данном случае ТСЖ "Веста-30" на основании протокола от 31.12.2010 правомерно участвует в рассматриваемом деле в качестве законного представителя собственников помещений, находящихся в доме 30 корпус 1 по ул. Гагарина г. Чебоксары.
Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Все документы и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения и получили надлежащую оценку судом первой инстанции, что нашло подтверждение при повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Оснований для отмены решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.04.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.04.2012 по делу N А79-2282/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Три АсС" (ОГРН 1022101283588, ИНН 2129030140), г. Чебоксары, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
М.А.МАКСИМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
М.А.МАКСИМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)