Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 8 октября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2012 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,
при участии индивидуального предпринимателя Шиманской Т.Р. и ее представителя Ремизова А.В. по доверенности от 03.09.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шиманской Татьяны Рудольфовны на решение Арбитражного суда Тверской области от 4 апреля 2012 года по делу N А66-6811/2011 (судья Борцова Н.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Тотал" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX; далее - ООО "Тотал") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шиманской Татьяне Рудольфовне (ОГРН XXXXXXXXXXXXX; далее - Предприниматель) о взыскании 46 246 руб. 28 коп. задолженности по возмещению расходов, связанных с содержанием и ремонтом торгово-офисного центра "Южный" за период: август 2010 года, март, апрель, май 2011 года (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Тверской области от 04 апреля 2012 года, с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 04.04.2012, исковые требования удовлетворены частично. С Предпринимателя в пользу ООО "Тотал" взыскано 34 474 руб. 27 коп. задолженности, 1500 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Предприниматель с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе и дополнении к ней просит решение изменить в части порядка расчета стоимости услуг за обслуживание общего имущества торгово-офисного центра "Южный" (далее - ТЦ "Южный"). Податель жалобы считает, что при расчетах за обслуживание общего имущества ООО "Тотал" неправомерно применяет площадь, принадлежащую ей на праве собственности, поскольку обслужившие этой площади не производится, а производится обслуживание только общедолевой собственности, которая составляет 2369,4 кв. м. Кроме того ООО "Тотал" не представлены доказательства несения расходов по содержанию и ремонту общедолевого имущества.
ООО "Тотал" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
ООО "Тотал" надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, ООО "Тотал" на основании протокола от 06.02.2009 N 1 осуществляло функции управляющей компании ТЦ "Южный", расположенного по адресу: город Тверь, улица Можайского, дом 71/1, корпус 1.
Регистрация права общей долевой собственности (доля в праве 3/4) Предпринимателя на нежилое помещение LXXXVI, общей площадью 90,8 кв. м, расположенное по адресу: город Тверь, улица Можайского, дом 71, корпус 1 произведена 06.05.2009, что подтверждается свидетельством о регистрации права серии 69 АБ N 398584.
Протоколом общего собрания собственников нежилых помещений ТЦ "Южный" от 28.09.2010 принято решение выбрать управляющей компанией общество с ограниченной ответственностью "Согласие".
Протоколом общего собрания собственников нежилых помещений ТЦ "Южный" от 02.03.2011 принято решение выбрать управляющей компанией ООО "Тотал", утвердить стоимость работ и услуг по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом ТЦ "Южный" в размере 120 руб. 56 коп. за кв. м.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 17 ноября 2011 года по делу N 2519/2011, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2012 года, отказано в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Ясеновского А.В. о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений в ТЦ "Южный", проведенного в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 02.03.2011.
В августе 2010 года, марте, апреле, мае 2011 года ООО "Тотал" осуществлялось управление ТЦ "Южный", в том числе оказывались коммунальные услуги и услуги по содержанию общего имущества.
Ссылаясь на то, что Предпринимателем договор на управление ТЦ "Южный" с ООО "Тотал" не заключен, услуги по содержанию общего имущества, а также коммунальные услуги не оплачены в полном объеме, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности.
Судом первой инстанции заявленные требования признаны частично обоснованными по праву и размеру, поскольку расчет, подлежащих возмещению расходов, произведен без учета фактической доли Предпринимателя в праве на нежилое помещение LXXXVI, общей площадью 90,8 кв. м (3/4).
Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований согласиться с доводами подателя жалобы, которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую оценку.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статья 249 ГК РФ устанавливает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Аналогичная норма изложена в части 1 статьи 158 ЖК РФ, в соответствии с которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума N 64) дано разъяснение, согласно которому к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления Пленума N 64).
Соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункт 4 постановления Пленума N 64).
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Судам предписано исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункты 2, 3 постановления Пленума N 64).
Порядок покрытия расходов по содержанию общего имущества определяется соглашением сторон, при отсутствии такового каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве.
Таким образом, обязанность нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в силу закона возлагается на собственника объекта недвижимости.
Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ, пункту 32 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно статье 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (пункт 1).
В силу части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Из материалов дела следует, что ООО "Тотал" в спорный период осуществляло функции управляющей компании ТЦ "Южный", расположенного по адресу: город Тверь, улица Можайского, д. 71 корп. 1, на основании решений собраний собственников нежилых помещений, оформленных протоколами от 6 февраля 2009 года, от 2 марта 2011 года.
При этом решением Арбитражного суда Тверской области от 17 ноября 2011 года по делу N А66-2519/2011, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2012 года, отказано в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Ясеновского А.В. о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений в торговом центре от 2 марта 2011 года.
Уклонение ответчика от заключения договора с управляющей компанией не освобождает его от необходимости несения расходов по содержанию общего имущества. Указанный вывод суда основан на правовой позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации, согласно которой отсутствие между сторонами договорных отношений не может служить основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности нести расходы на содержание общего имущества и не должно служить препятствием для реализации управляющей компанией права на получение соответствующих платежей (Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 21.10.2010 по делу N А75-8846/2009).
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив) (статья 155 ЖК РФ).
Оценив, представленные в материалы дела доказательства с учетом положений статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности ООО "Тотал" факта несения расходов по оплате услуг водоснабжения (водоотведения), вывозу мусора, теплоснабжения. Однако расчет подлежащих возмещению расходов произведен ООО "Тотал" без учета фактической доли Предпринимателя в праве на нежилое помещение LXXXVI, общей площадью 90,8 кв. м (3/4), поэтому подлежал корректировке судом первой инстанции.
Ссылка подателя жалобы о том, что при расчетах за обслуживание общего имущества ООО "Тотал" неправомерно применяет площадь, принадлежащую ей на праве собственности, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку основана на неправильном толковании норм материального права.
Кроме того, суд первой инстанции признал обоснованными возражения Предпринимателя в части и установил, что расходы ООО "Тотал", связанные с оплатой услуг по водоснабжению и водоотведению подлежат возмещению в размере 187 руб. 58 коп., расходы, связанные с оказанием услуг по вывозу мусора, - в размере 616 руб. 54 коп., расходы, связанные с оказанием услуг теплоснабжения, - в размере 829 руб. 61 коп. При этом, судом первой инстанции правомерно установил, что не подлежат возмещению расходы, связанные с приемом в городскую водоотводящую систему ливневых, поверхностных, сточных и дренажных вод, а также штрафные санкции за сверхнормативный сброс загрязняющих веществ в систему канализации.
Довод подателя жалобы о том, что истцом не представлены доказательства несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества не принимается апелляционным судом.
В материалы дела представлено решение собрания собственников от 2 марта 2011 года, в соответствии с которым утверждена стоимость работ и услуг по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом ТЦ "Южный" в размере 120 руб. 56 коп. за кв. м, более того, в материалах дела имеются договоры, заключенные с другими собственниками помещений, из которых усматривается согласование стоимости работ и услуг по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом ТЦ "Южный" в размере 120 руб. 56 коп. за кв. м.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 предусмотрено, что в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
В конкретном случае в силу доказанности факта обслуживания ООО "Тотал" ТЦ "Южный" у Предпринимателя, как собственника нежилого помещения, применительно к нормам статьи 8 ГК РФ возникали гражданские права и обязанности, связанные с оплатой услуг ООО "Тотал".
Размер задолженности Предпринимателя в оплате стоимости работ и услуг по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом ТЦ "Южный" определен судом первой инстанции с учетом доли Предпринимателя в праве на нежилое помещение LXXXVI, общей площадью 90,8 кв. м площади (3/4) и составляет 32 840 руб. 54 коп.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции принял решение об удовлетворении исковых требований ООО "Тотал" в размере 34 474 руб. 27 коп.
Оснований для переоценки данного вывода суда у апелляционной инстанции не имеется.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 4 апреля 2012 года по делу N А66-6811/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шиманской Татьяны Рудольфовны - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.10.2012 ПО ДЕЛУ N А66-6811/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2012 г. по делу N А66-6811/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 8 октября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2012 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,
при участии индивидуального предпринимателя Шиманской Т.Р. и ее представителя Ремизова А.В. по доверенности от 03.09.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шиманской Татьяны Рудольфовны на решение Арбитражного суда Тверской области от 4 апреля 2012 года по делу N А66-6811/2011 (судья Борцова Н.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Тотал" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX; далее - ООО "Тотал") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шиманской Татьяне Рудольфовне (ОГРН XXXXXXXXXXXXX; далее - Предприниматель) о взыскании 46 246 руб. 28 коп. задолженности по возмещению расходов, связанных с содержанием и ремонтом торгово-офисного центра "Южный" за период: август 2010 года, март, апрель, май 2011 года (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Тверской области от 04 апреля 2012 года, с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 04.04.2012, исковые требования удовлетворены частично. С Предпринимателя в пользу ООО "Тотал" взыскано 34 474 руб. 27 коп. задолженности, 1500 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Предприниматель с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе и дополнении к ней просит решение изменить в части порядка расчета стоимости услуг за обслуживание общего имущества торгово-офисного центра "Южный" (далее - ТЦ "Южный"). Податель жалобы считает, что при расчетах за обслуживание общего имущества ООО "Тотал" неправомерно применяет площадь, принадлежащую ей на праве собственности, поскольку обслужившие этой площади не производится, а производится обслуживание только общедолевой собственности, которая составляет 2369,4 кв. м. Кроме того ООО "Тотал" не представлены доказательства несения расходов по содержанию и ремонту общедолевого имущества.
ООО "Тотал" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
ООО "Тотал" надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, ООО "Тотал" на основании протокола от 06.02.2009 N 1 осуществляло функции управляющей компании ТЦ "Южный", расположенного по адресу: город Тверь, улица Можайского, дом 71/1, корпус 1.
Регистрация права общей долевой собственности (доля в праве 3/4) Предпринимателя на нежилое помещение LXXXVI, общей площадью 90,8 кв. м, расположенное по адресу: город Тверь, улица Можайского, дом 71, корпус 1 произведена 06.05.2009, что подтверждается свидетельством о регистрации права серии 69 АБ N 398584.
Протоколом общего собрания собственников нежилых помещений ТЦ "Южный" от 28.09.2010 принято решение выбрать управляющей компанией общество с ограниченной ответственностью "Согласие".
Протоколом общего собрания собственников нежилых помещений ТЦ "Южный" от 02.03.2011 принято решение выбрать управляющей компанией ООО "Тотал", утвердить стоимость работ и услуг по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом ТЦ "Южный" в размере 120 руб. 56 коп. за кв. м.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 17 ноября 2011 года по делу N 2519/2011, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2012 года, отказано в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Ясеновского А.В. о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений в ТЦ "Южный", проведенного в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 02.03.2011.
В августе 2010 года, марте, апреле, мае 2011 года ООО "Тотал" осуществлялось управление ТЦ "Южный", в том числе оказывались коммунальные услуги и услуги по содержанию общего имущества.
Ссылаясь на то, что Предпринимателем договор на управление ТЦ "Южный" с ООО "Тотал" не заключен, услуги по содержанию общего имущества, а также коммунальные услуги не оплачены в полном объеме, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности.
Судом первой инстанции заявленные требования признаны частично обоснованными по праву и размеру, поскольку расчет, подлежащих возмещению расходов, произведен без учета фактической доли Предпринимателя в праве на нежилое помещение LXXXVI, общей площадью 90,8 кв. м (3/4).
Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований согласиться с доводами подателя жалобы, которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую оценку.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статья 249 ГК РФ устанавливает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Аналогичная норма изложена в части 1 статьи 158 ЖК РФ, в соответствии с которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума N 64) дано разъяснение, согласно которому к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления Пленума N 64).
Соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункт 4 постановления Пленума N 64).
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Судам предписано исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункты 2, 3 постановления Пленума N 64).
Порядок покрытия расходов по содержанию общего имущества определяется соглашением сторон, при отсутствии такового каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве.
Таким образом, обязанность нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в силу закона возлагается на собственника объекта недвижимости.
Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ, пункту 32 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно статье 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (пункт 1).
В силу части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Из материалов дела следует, что ООО "Тотал" в спорный период осуществляло функции управляющей компании ТЦ "Южный", расположенного по адресу: город Тверь, улица Можайского, д. 71 корп. 1, на основании решений собраний собственников нежилых помещений, оформленных протоколами от 6 февраля 2009 года, от 2 марта 2011 года.
При этом решением Арбитражного суда Тверской области от 17 ноября 2011 года по делу N А66-2519/2011, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2012 года, отказано в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Ясеновского А.В. о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений в торговом центре от 2 марта 2011 года.
Уклонение ответчика от заключения договора с управляющей компанией не освобождает его от необходимости несения расходов по содержанию общего имущества. Указанный вывод суда основан на правовой позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации, согласно которой отсутствие между сторонами договорных отношений не может служить основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности нести расходы на содержание общего имущества и не должно служить препятствием для реализации управляющей компанией права на получение соответствующих платежей (Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 21.10.2010 по делу N А75-8846/2009).
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив) (статья 155 ЖК РФ).
Оценив, представленные в материалы дела доказательства с учетом положений статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности ООО "Тотал" факта несения расходов по оплате услуг водоснабжения (водоотведения), вывозу мусора, теплоснабжения. Однако расчет подлежащих возмещению расходов произведен ООО "Тотал" без учета фактической доли Предпринимателя в праве на нежилое помещение LXXXVI, общей площадью 90,8 кв. м (3/4), поэтому подлежал корректировке судом первой инстанции.
Ссылка подателя жалобы о том, что при расчетах за обслуживание общего имущества ООО "Тотал" неправомерно применяет площадь, принадлежащую ей на праве собственности, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку основана на неправильном толковании норм материального права.
Кроме того, суд первой инстанции признал обоснованными возражения Предпринимателя в части и установил, что расходы ООО "Тотал", связанные с оплатой услуг по водоснабжению и водоотведению подлежат возмещению в размере 187 руб. 58 коп., расходы, связанные с оказанием услуг по вывозу мусора, - в размере 616 руб. 54 коп., расходы, связанные с оказанием услуг теплоснабжения, - в размере 829 руб. 61 коп. При этом, судом первой инстанции правомерно установил, что не подлежат возмещению расходы, связанные с приемом в городскую водоотводящую систему ливневых, поверхностных, сточных и дренажных вод, а также штрафные санкции за сверхнормативный сброс загрязняющих веществ в систему канализации.
Довод подателя жалобы о том, что истцом не представлены доказательства несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества не принимается апелляционным судом.
В материалы дела представлено решение собрания собственников от 2 марта 2011 года, в соответствии с которым утверждена стоимость работ и услуг по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом ТЦ "Южный" в размере 120 руб. 56 коп. за кв. м, более того, в материалах дела имеются договоры, заключенные с другими собственниками помещений, из которых усматривается согласование стоимости работ и услуг по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом ТЦ "Южный" в размере 120 руб. 56 коп. за кв. м.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 предусмотрено, что в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
В конкретном случае в силу доказанности факта обслуживания ООО "Тотал" ТЦ "Южный" у Предпринимателя, как собственника нежилого помещения, применительно к нормам статьи 8 ГК РФ возникали гражданские права и обязанности, связанные с оплатой услуг ООО "Тотал".
Размер задолженности Предпринимателя в оплате стоимости работ и услуг по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом ТЦ "Южный" определен судом первой инстанции с учетом доли Предпринимателя в праве на нежилое помещение LXXXVI, общей площадью 90,8 кв. м площади (3/4) и составляет 32 840 руб. 54 коп.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции принял решение об удовлетворении исковых требований ООО "Тотал" в размере 34 474 руб. 27 коп.
Оснований для переоценки данного вывода суда у апелляционной инстанции не имеется.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 4 апреля 2012 года по делу N А66-6811/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шиманской Татьяны Рудольфовны - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.В.НОСАЧ
Е.В.НОСАЧ
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)