Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "26" января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" января 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуровой Т.С.,
судей: Бабенко А.Н., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (истца) - Петряевой М.В., представителя по доверенности от 26.12.2010 N 33,
от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ответчика) - Петрушиной М.В., представителя по доверенности от 11.01.2011 N 2,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "17" ноября 2010 года по делу N А33-10584/2010, принятое судьей Альтергот М.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ОГРН 1052465032278, далее также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, ИНН 2460110657, далее также ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" (ОГРН 1022401951098, ИНН 2461016221, далее также ответчик) об обязании общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" освободить нежилое помещение общей площадью 81,40 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома по проспекту Металлургов, 16 в городе Красноярске, в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17 ноября 2010 года в удовлетворении иска отказано. Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" из федерального бюджета возвращено 4 000 рублей государственной пошлины, перечисленной платежным поручением от 06.07.2010 N 3676.
При принятии решения суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не представил доказательства передачи ему собственниками жилых помещений полномочий на обращение с исковыми требованиями, рассматриваемыми в настоящем деле, а также о том, что нежилое помещение не соответствует признакам объекта, относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного дома.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" не согласилось с решением Арбитражного суда Красноярского края от 17 ноября 2010 года, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить ввиду следующего.
Решением внеочередного общего собрания, оформленным протоколом от 14.08.2009 N 157, собственники помещений в многоквартирном доме по проспекту Металлургов подтвердили право общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" на решение вопросов пользования общим имуществом.
Использование нежилого подвального помещения площадью 81.4 кв. м лицом, не состоящим в договорных отношениях с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис", препятствует управлению многоквартирным домом.
Принадлежность нежилого подвального помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по проспекту Металлургов, 16 подтверждает акт от 21.05.2010, составленный с участием представителя общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис", представителя подрядной организации, осуществляющей работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома по проспекту Металлургов, 16. Актом установлено, что через данное нежилое помещение проходят сети отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализация; на сетях отопления, горячего и холодного водоснабжения установлена запорная аппаратура (вентили), требующая постоянного открытого доступа для ее эксплуатации и контроля.
Предъявляя настоящий иск, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" защищает собственное нарушенное право, имеет материально-правовой и экономический интерес, отличный от интересов собственников помещений. Обращаясь с иском, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" пытается устранить препятствия в управлении многоквартирным домом и сохранить в силе договор управления, поскольку не обеспечивая благоприятные и безопасные условия проживания граждан, не ремонтируя и не эксплуатируя общее имущество и не решая вопросы пользования этим имуществом, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" находится под угрозой расторжения договора управления и потери дохода.
Заявленное требование не является вещно-правовым, вытекает из обязательственных правоотношений, вопрос о принадлежности спорного имущества к общему имуществу рассматривается лишь потому, что компетенция управляющей компании ограничивается управлением общим имуществом, его содержанием и решением вопросов пользования общим имуществом.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе пресечением действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, причем как право собственника (законного владельца), так и обладателя права, вытекающего из обязательственных правоотношений. Общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" незаконно использует общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, чем создает препятствия обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" в управлении многоквартирным домом.
Правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилом доме, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Первая квартира в многоквартирном доме по проспекту Металлургов, 16 была приватизирована 23.06.1992. На дату приватизации первой квартиры в жилом доме спорное помещение не было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
Техническое заключение Красноярского отделения филиала по Красноярскому краю ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N О-038/201-47 не может являться надлежащим доказательством по делу, поскольку составлено только на основании материалов инвентарного дела, без оценки наличия (отсутствия) в спорном помещении инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания нескольких помещений в многоквартирном доме, в нем сделан вывод о том, что спорное помещение не является помещением общего пользования, что не идентично понятию общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2010 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" принята к производству, рассмотрение дела назначено на 26 января 2011 года.
Ответчик - общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, своего представителя в судебное заседание не направил.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (т. 1, л.д. 3, 142, 145). Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась ответчику судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Третьего арбитражного апелляционного суда 28 декабря 2010 года.
В силу статьи 121, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие его представителя.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отклонил доводы апелляционной жалобы, представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
По мнению Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежащей удовлетворению.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" является ненадлежащим истцом по данному делу. В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами. Истец не представил документы, подтверждающие право общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома в суде. Поскольку в спорной ситуации управляющая компания действует не самостоятельно, а в интересах собственников жилых помещений, то последние должны предоставить управляющей компании право на обращение в суд с иском о защите права общей долевой собственности.
Кроме того, спорное помещение не является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома. Истцом не доказано, что спорное помещение по своим характеристикам соответствует требованиям, указанным в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Акт осмотра не является документом, подтверждающим, что помещение является техническим подвалом, так как обследование, инвентаризация объекта недвижимости, выдача заключений относительно его характеристик осуществляется уполномоченным на то органом, имеющим аккредитацию на выполнение данных работ.
Департаментом представлено техническое заключение от 05.05.2010 N О-038/2010-47 ФГУП "Ростехинвентаризация", согласно которому данное помещение не является помещением общего пользования. Согласно техническому паспорту по состоянию на 06.04.2010 нежилое помещение N 171 по проспекту Металлургов, 16 в городе Красноярске имеет самостоятельное назначение "цех".
Наличие коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала само по себе не дает оснований считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В силу прямого указания право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
26.09.1997 Комитет по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" (арендатор) подписали договор N 3695 на аренду нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору помещение общей площадью 81,4 кв. м, расположенное по проспекту Металлургов, 16 (подвал), для использования под склад.
В пункте 3.1 установлен срок действия договора аренды с 01.11.1997 по 31.12.2002.
Распоряжением администрации города Красноярска от 24.03.2009 N 839-недв в состав городской казны включены объекты недвижимости, в том числе подвальное помещение по проспекту Металлургов, 16 в городе Красноярске, площадью 1326,5 кв. м.
Согласно информации из реестра муниципальной собственности Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по состоянию на 17.08.2010 строение по проспекту Металлургов, 16, общей площадью 1326,5 кв. м, находится на учете в казне города Красноярска на основании приказа от 28.12.1994 N 462.
Распоряжением администрации города Красноярска от 14.10.2010 N 5020-недв в реестр муниципальной собственности внесен объект недвижимости - нежилое помещение N 171, расположенное по адресу: город Красноярск, проспект Металлургов, 16, общей площадью 82,2 кв. м, 1977 года постройки.
Как следует из информации из реестра муниципальной собственности Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска строение по проспекту Металлургов, 16, общей площадью 82,2 кв. м, числится в реестре муниципальной собственности N СТР 11846 на основании Распоряжения от 14.10.2010 N 5020-недв.
01.11.2007 собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по проспекту Металлургов, 16 в городе Красноярске и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" заключили договор управления многоквартирным домом N 568-у.
Согласно протоколу от 14.08.2009 N 157 собрание собственников помещений в многоквартирном доме по проспекту Металлургов, 16 в городе Красноярске приняло решение о предоставлении физическим и юридическим лицам на возмездной основе права использования общего имущества жилого дома, а также о передаче полномочий по заключению договоров об использовании общего имущества обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис".
В соответствии с пунктом 5 данного протокола обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" поручено в интересах собственников помещений в многоквартирном доме заключать от своего имени договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров.
01.01.2010 общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (заказчик) и общество с ограниченной ответственностью "Жил-Сервис N 2" (подрядчик) заключили договор N 6-ТО на выполнение работ по содержанию объектов жилого и нежилого фонда, в том числе жилого дома по проспекту Металлургов, 16.
Согласно техническому паспорту по состоянию на 06.05.2010, нежилое помещение N 171 в городе Красноярске по проспекту Металлургов, 16 (лит. А, А1) имеет инвентарный номер 04:401:002:152675100:0001:20171, площадь застройки 90,6 кв. м, год постройки 1977. Помещение имеет самостоятельное назначение "цех", что следует из прилагаемой к паспорту экспликации.
ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" - филиал по Красноярскому краю представлено техническое заключение от 05.05.2010 N О-038/2010-47 на нежилое помещение N 171, в городе Красноярске по проспекту Металлургов, 16, согласно которому нежилое помещение по данным первичной инвентаризации от 28.03.1977 и текущей инвентаризации от 06.05.2010 используется в качестве подсобного, не является помещением общего пользования многоквартирного жилого дома.
В представленном в материалы дела техническом паспорте с погашенной частью (экспликации) спорное помещение указано как "цех".
Согласно выписке из адресного реестра города Красноярска исх. от 19.05.2010 N 3118 нежилое встроенное помещение N 171, расположенное в подвале девятиэтажного панельного жилого дома по проспекту Металлургов, 16, обозначенное в техническом паспорте цифрой 1 литерой А1, образовано в результате выделения части здания в отдельное помещение.
В материалы дела представлен акт осмотра общего имущества многоквартирного дома от 21.05.2010 (том 1, лист дела 74), согласно которому нежилое помещение б/н общей площадью 81,40 кв. м, расположенное по адресу: город Красноярск, пр. Металлургов, 16, является техническим подвалом, с прохождением в нем сетей отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, противопожарного водопровода; нахождением на сетях отопления, горячего и холодного водоснабжения запорной арматуры (вентилей), установлением на лежаках канализации ревизии для ее прочистки. Отдельный вход в помещение отсутствует. Акт составлен работниками общества с ограниченной ответственностью "Жил-Сервис N 2" и содержит подписи собственников квартир NN 55, 80, 87.
По сообщению муниципального предприятия города Красноярска "Центр приватизации жилья" от 17.08.2010 N 2043, согласно базе данных о приватизации жилого фонда в городе Красноярске, по состоянию на 12.08.2010, в многоквартирном доме, находящемся в г. Красноярске по проспекту Металлургов, 16 первыми приватизированы кв. NN 50, 147, договор на передачу жилого помещения в собственность граждан от 23.06.1992.
Как поясняет общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Красжилсервис" при существующих условиях оно не может обеспечить безопасные и благоприятные условия проживания граждан в жилом доме, поскольку лишено возможности надлежащим образом содержать имущество собственников помещений, не может исполнить обязанность по решению вопросов пользования общим имуществом, в связи с тем, что нежилое помещение общей площадью 81,40 кв. м занимает общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К", не связанное договорными отношениями с управляющей компанией. Спорное помещение изолировано, доступ в него ограничен; при любой неисправности инженерного оборудования коммунальные услуги недополучают жильцы, в связи с ненадлежащим управлением общим имуществом многоквартирного дома истец несет риск отказа от исполнения договора управления со стороны собственников помещений, и, следовательно, потерю дохода.
Указанное явилось основанием для обращения истца с иском, в котором последний просит обязать общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" освободить нежилое помещение б/н общей площадью 81,40 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома в городе Красноярске по проспекту Металлургов, 16.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Исключительно истцу принадлежит право определить предмет и основание иска.
Предмет иска - это материально-правовое требование истца к ответчику (о признании права собственности, о возмещении убытков, о защите деловой репутации и пр.). Требования могут быть о признании, присуждении, возникновении, изменении, прекращении правоотношений.
Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику.
Предметом настоящего иска является требование о присуждении обязанности обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" и Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска освободить нежилое помещение.
Основанием иска названы обстоятельства невозможности для истца осуществлять обязательства, принятые на себя в связи с заключением договора управления многоквартирным домом, заключенным с собственниками помещений в многоквартирном доме, из-за использования части подвального помещения обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К".
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Между тем, обстоятельства настоящего дела свидетельствуют об отсутствии у истца по настоящему делу прав на использование как вещно-правовых, так и из обязательственных способов защиты.
Как установлено судом апелляционной инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" занимает нежилое помещение общей площадью 81,40 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома в городе Красноярске по проспекту Металлургов, 16 на основании договора на аренды от 26.09.1997 заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К".
Спорное помещение в составе иных объектов недвижимости Распоряжением администрации города Красноярска от 24.03.2009 N 839-недв включено в состав городской казны
Согласно информации из реестра муниципальной собственности Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска строение по проспекту Металлургов, 16, общей площадью 1326,5 кв. м находится на учете в казне города Красноярска на основании приказа от 28.12.1994 N 462.
Распоряжением администрации города Красноярска от 14.10.2010 N 5020-недв в реестр муниципальной собственности внесен объект недвижимости - нежилое помещение N 171, расположенное по адресу: город Красноярск, проспект Металлургов, 16, общей площадью 82,2 кв. м, 1977 года постройки.
Нежилое помещение по проспекту Металлургов, 16, общей площадью 82,2 кв. м, числится в реестре муниципальной собственности N СТР 11846 на основании Распоряжения от 14.10.2010 N 5020-недв.
Доказательства принадлежности истцу на каком-либо вещном праве нежилого помещения площадью 81,40 кв. м, расположенного в подвале многоквартирного дома в городе Красноярске по проспекту Металлургов, 16, не представлены.
Отсутствуют доказательства возникновения у истца права по поводу имущества, основанного на обязательственных правоотношениях, возникших между истцом и ответчиками.
Обязанности истца, вытекающие из договора на управление многоквартирным домом, заключенным с собственниками помещений в этом доме, не позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу о возникновении у истца каких-либо прав относительно спорного помещения.
Правоотношения между истцом и собственниками помещений в многоквартирном доме по управлению многоквартирным домом регулируются нормами гражданского и жилищного законодательства.
В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно пункту 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Часть 2 указанной нормы предусматривает обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом, как-то, непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией.
01.11.2007 собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по проспекту Металлургов, 16 в городе Красноярске и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" заключили договор управления многоквартирным домом N 568-у.
Право собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в этом доме, а не управляющей компании как юридическому лицу.
Согласно протоколу от 14.08.2009 N 157 собрание собственников помещений в многоквартирном доме по проспекту Металлургов, 16 в городе Красноярске приняло решение о предоставлении физическим и юридическим лицам на возмездной основе права использования общего имущества жилого дома, а также о передаче полномочий по заключению договоров об использовании общего имущества обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис".
В соответствии с пунктом 5 данного протокола обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" поручено в интересах собственников помещений в многоквартирном доме заключать от своего имени договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров
Исходя из правового положения управляющей компании, обязательственных отношений вытекающих из договора, заключенного с собственниками помещений многоквартирного дома на управление этим домом, а также, учитывая права, которыми собственники помещений многоквартирного дома наделили общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" протоколом от 14.08.2009 N 157, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что правомочия истца по поводу использования общего имущества многоквартирного дома, могут возникнуть только в отношении имущества, не обремененного правами третьих лиц.
С учетом этого вывода, довод общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" о том, что, предъявляя настоящий иск, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" защищает собственное нарушенное право, имеет материально-правовой и экономический интерес, отличный от интересов собственников помещений, пытается устранить препятствия в управлении многоквартирным домом и сохранить в силе договор управления, является не обоснованным.
Спорное помещение на основании договора аренды от 26.09.1997, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К", находится во владении и пользовании последнего, является несвободным от прав третьих лиц.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" при обращении с настоящим иском не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений, поскольку законное право на спорное нежилое помещение может возникнуть у собственников помещений жилого дома, но не у истца.
Доказательства наличия полномочий на предъявление иска от имени собственников в защиту права общей долевой собственности не представлены.
Такой вывод соответствует сформированной судебной практике, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09.
Довод истца о том, что решением внеочередного общего собрания, оформленного протоколом от 14.08.2009 N 157, собственники помещений в многоквартирном доме по проспекту Металлургов, 16 подтвердили право общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" на решение вопросов пользования общим имуществом, также является необоснованным, поскольку доказательства того, что спорное имущество относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, не представлены.
Довод истца о том, что защита нарушенных прав по иску, рассматриваемому в настоящем деле осуществляется им таким способом защиты как пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку, как установлено при рассмотрении дела, у истца отсутствует как вещные права на спорный объект, так и не существуют обязательные правоотношения с лицом, к которому обращено требование об освобождении помещения.
Довод истца о принадлежности нежилого подвального помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по проспекту Металлургов, 16 также отклоняется судом апелляционной инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с разъяснением, данным в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Приведенные положения закона позволяют сделать вывод, о том, что право общей собственности собственников помещений многоквартирного дома возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технический подвал. К общему имуществу относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.
Сведения о составе общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы технического учета жилищного фонда, документы (акты) о приемке результатов работ.
Как следует из технического паспорта по состоянию на 06.05.2010, нежилое помещение N 17, расположенное в городе Красноярске по проспекту Металлургов, 16 (лит. А, А1), имеет инвентарный номер 04:401:002:152675100:0001:20171, площадь застройки 90,6 кв. м, год постройки 1977. Помещение имеет самостоятельное назначение "цех", что следует из прилагаемой к паспорту экспликации.
ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиал по Красноярскому краю представлено техническое заключение от 05.05.2010 N О-038/2010-47 по указанному помещению, согласно которому помещение используется в качестве подсобного, не является помещением общего пользования многоквартирного жилого дома.
Спорное помещение не соответствует признакам объекта, относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного дома, доказательства того, что в нем находятся инженерные коммуникации и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, истцом не представлены.
Акт от 21.05.2010, согласно которому нежилое помещение б/н общей площадью 81,40 кв. м, расположенное по адресу: город Красноярск, пр. Металлургов, 16, является техническим подвалом, с прохождением в нем сетей отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, противопожарного водопровода; нахождением на сетях отопления, горячего и холодного водоснабжения запорной арматуры, установлением на лежаках канализации ревизии для ее прочистки, не подтверждает, что помещение является техническим подвалом, так как обследование, инвентаризация объекта недвижимости, выдача заключений относительно его характеристик осуществляется уполномоченным на то органом, имеющим аккредитацию на выполнение данных работ. Акт составлен работниками общества с ограниченной ответственностью "Жил-Сервис N 2" и содержит подписи собственников квартир NN 55, 80, 87. Полномочия на участие в осмотре нежилого помещения и компетентность лиц по вопросу об отнесении нежилого помещения к техническому подвалу указанных в акте, истцом не подтверждены.
Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, поскольку указанное лицо спорное помещение не занимает.
На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "17" ноября 2010 года по делу N А33-10584/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.01.2011 ПО ДЕЛУ N А33-10584/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2011 г. по делу N А33-10584/2010
Резолютивная часть постановления объявлена "26" января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" января 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуровой Т.С.,
судей: Бабенко А.Н., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (истца) - Петряевой М.В., представителя по доверенности от 26.12.2010 N 33,
от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ответчика) - Петрушиной М.В., представителя по доверенности от 11.01.2011 N 2,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "17" ноября 2010 года по делу N А33-10584/2010, принятое судьей Альтергот М.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ОГРН 1052465032278, далее также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, ИНН 2460110657, далее также ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" (ОГРН 1022401951098, ИНН 2461016221, далее также ответчик) об обязании общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" освободить нежилое помещение общей площадью 81,40 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома по проспекту Металлургов, 16 в городе Красноярске, в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17 ноября 2010 года в удовлетворении иска отказано. Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" из федерального бюджета возвращено 4 000 рублей государственной пошлины, перечисленной платежным поручением от 06.07.2010 N 3676.
При принятии решения суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не представил доказательства передачи ему собственниками жилых помещений полномочий на обращение с исковыми требованиями, рассматриваемыми в настоящем деле, а также о том, что нежилое помещение не соответствует признакам объекта, относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного дома.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" не согласилось с решением Арбитражного суда Красноярского края от 17 ноября 2010 года, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить ввиду следующего.
Решением внеочередного общего собрания, оформленным протоколом от 14.08.2009 N 157, собственники помещений в многоквартирном доме по проспекту Металлургов подтвердили право общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" на решение вопросов пользования общим имуществом.
Использование нежилого подвального помещения площадью 81.4 кв. м лицом, не состоящим в договорных отношениях с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис", препятствует управлению многоквартирным домом.
Принадлежность нежилого подвального помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по проспекту Металлургов, 16 подтверждает акт от 21.05.2010, составленный с участием представителя общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис", представителя подрядной организации, осуществляющей работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома по проспекту Металлургов, 16. Актом установлено, что через данное нежилое помещение проходят сети отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализация; на сетях отопления, горячего и холодного водоснабжения установлена запорная аппаратура (вентили), требующая постоянного открытого доступа для ее эксплуатации и контроля.
Предъявляя настоящий иск, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" защищает собственное нарушенное право, имеет материально-правовой и экономический интерес, отличный от интересов собственников помещений. Обращаясь с иском, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" пытается устранить препятствия в управлении многоквартирным домом и сохранить в силе договор управления, поскольку не обеспечивая благоприятные и безопасные условия проживания граждан, не ремонтируя и не эксплуатируя общее имущество и не решая вопросы пользования этим имуществом, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" находится под угрозой расторжения договора управления и потери дохода.
Заявленное требование не является вещно-правовым, вытекает из обязательственных правоотношений, вопрос о принадлежности спорного имущества к общему имуществу рассматривается лишь потому, что компетенция управляющей компании ограничивается управлением общим имуществом, его содержанием и решением вопросов пользования общим имуществом.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе пресечением действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, причем как право собственника (законного владельца), так и обладателя права, вытекающего из обязательственных правоотношений. Общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" незаконно использует общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, чем создает препятствия обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" в управлении многоквартирным домом.
Правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилом доме, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Первая квартира в многоквартирном доме по проспекту Металлургов, 16 была приватизирована 23.06.1992. На дату приватизации первой квартиры в жилом доме спорное помещение не было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
Техническое заключение Красноярского отделения филиала по Красноярскому краю ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N О-038/201-47 не может являться надлежащим доказательством по делу, поскольку составлено только на основании материалов инвентарного дела, без оценки наличия (отсутствия) в спорном помещении инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания нескольких помещений в многоквартирном доме, в нем сделан вывод о том, что спорное помещение не является помещением общего пользования, что не идентично понятию общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2010 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" принята к производству, рассмотрение дела назначено на 26 января 2011 года.
Ответчик - общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, своего представителя в судебное заседание не направил.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (т. 1, л.д. 3, 142, 145). Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась ответчику судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Третьего арбитражного апелляционного суда 28 декабря 2010 года.
В силу статьи 121, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие его представителя.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отклонил доводы апелляционной жалобы, представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
По мнению Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежащей удовлетворению.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" является ненадлежащим истцом по данному делу. В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами. Истец не представил документы, подтверждающие право общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома в суде. Поскольку в спорной ситуации управляющая компания действует не самостоятельно, а в интересах собственников жилых помещений, то последние должны предоставить управляющей компании право на обращение в суд с иском о защите права общей долевой собственности.
Кроме того, спорное помещение не является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома. Истцом не доказано, что спорное помещение по своим характеристикам соответствует требованиям, указанным в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Акт осмотра не является документом, подтверждающим, что помещение является техническим подвалом, так как обследование, инвентаризация объекта недвижимости, выдача заключений относительно его характеристик осуществляется уполномоченным на то органом, имеющим аккредитацию на выполнение данных работ.
Департаментом представлено техническое заключение от 05.05.2010 N О-038/2010-47 ФГУП "Ростехинвентаризация", согласно которому данное помещение не является помещением общего пользования. Согласно техническому паспорту по состоянию на 06.04.2010 нежилое помещение N 171 по проспекту Металлургов, 16 в городе Красноярске имеет самостоятельное назначение "цех".
Наличие коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала само по себе не дает оснований считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В силу прямого указания право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
26.09.1997 Комитет по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" (арендатор) подписали договор N 3695 на аренду нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору помещение общей площадью 81,4 кв. м, расположенное по проспекту Металлургов, 16 (подвал), для использования под склад.
В пункте 3.1 установлен срок действия договора аренды с 01.11.1997 по 31.12.2002.
Распоряжением администрации города Красноярска от 24.03.2009 N 839-недв в состав городской казны включены объекты недвижимости, в том числе подвальное помещение по проспекту Металлургов, 16 в городе Красноярске, площадью 1326,5 кв. м.
Согласно информации из реестра муниципальной собственности Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по состоянию на 17.08.2010 строение по проспекту Металлургов, 16, общей площадью 1326,5 кв. м, находится на учете в казне города Красноярска на основании приказа от 28.12.1994 N 462.
Распоряжением администрации города Красноярска от 14.10.2010 N 5020-недв в реестр муниципальной собственности внесен объект недвижимости - нежилое помещение N 171, расположенное по адресу: город Красноярск, проспект Металлургов, 16, общей площадью 82,2 кв. м, 1977 года постройки.
Как следует из информации из реестра муниципальной собственности Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска строение по проспекту Металлургов, 16, общей площадью 82,2 кв. м, числится в реестре муниципальной собственности N СТР 11846 на основании Распоряжения от 14.10.2010 N 5020-недв.
01.11.2007 собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по проспекту Металлургов, 16 в городе Красноярске и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" заключили договор управления многоквартирным домом N 568-у.
Согласно протоколу от 14.08.2009 N 157 собрание собственников помещений в многоквартирном доме по проспекту Металлургов, 16 в городе Красноярске приняло решение о предоставлении физическим и юридическим лицам на возмездной основе права использования общего имущества жилого дома, а также о передаче полномочий по заключению договоров об использовании общего имущества обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис".
В соответствии с пунктом 5 данного протокола обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" поручено в интересах собственников помещений в многоквартирном доме заключать от своего имени договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров.
01.01.2010 общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (заказчик) и общество с ограниченной ответственностью "Жил-Сервис N 2" (подрядчик) заключили договор N 6-ТО на выполнение работ по содержанию объектов жилого и нежилого фонда, в том числе жилого дома по проспекту Металлургов, 16.
Согласно техническому паспорту по состоянию на 06.05.2010, нежилое помещение N 171 в городе Красноярске по проспекту Металлургов, 16 (лит. А, А1) имеет инвентарный номер 04:401:002:152675100:0001:20171, площадь застройки 90,6 кв. м, год постройки 1977. Помещение имеет самостоятельное назначение "цех", что следует из прилагаемой к паспорту экспликации.
ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" - филиал по Красноярскому краю представлено техническое заключение от 05.05.2010 N О-038/2010-47 на нежилое помещение N 171, в городе Красноярске по проспекту Металлургов, 16, согласно которому нежилое помещение по данным первичной инвентаризации от 28.03.1977 и текущей инвентаризации от 06.05.2010 используется в качестве подсобного, не является помещением общего пользования многоквартирного жилого дома.
В представленном в материалы дела техническом паспорте с погашенной частью (экспликации) спорное помещение указано как "цех".
Согласно выписке из адресного реестра города Красноярска исх. от 19.05.2010 N 3118 нежилое встроенное помещение N 171, расположенное в подвале девятиэтажного панельного жилого дома по проспекту Металлургов, 16, обозначенное в техническом паспорте цифрой 1 литерой А1, образовано в результате выделения части здания в отдельное помещение.
В материалы дела представлен акт осмотра общего имущества многоквартирного дома от 21.05.2010 (том 1, лист дела 74), согласно которому нежилое помещение б/н общей площадью 81,40 кв. м, расположенное по адресу: город Красноярск, пр. Металлургов, 16, является техническим подвалом, с прохождением в нем сетей отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, противопожарного водопровода; нахождением на сетях отопления, горячего и холодного водоснабжения запорной арматуры (вентилей), установлением на лежаках канализации ревизии для ее прочистки. Отдельный вход в помещение отсутствует. Акт составлен работниками общества с ограниченной ответственностью "Жил-Сервис N 2" и содержит подписи собственников квартир NN 55, 80, 87.
По сообщению муниципального предприятия города Красноярска "Центр приватизации жилья" от 17.08.2010 N 2043, согласно базе данных о приватизации жилого фонда в городе Красноярске, по состоянию на 12.08.2010, в многоквартирном доме, находящемся в г. Красноярске по проспекту Металлургов, 16 первыми приватизированы кв. NN 50, 147, договор на передачу жилого помещения в собственность граждан от 23.06.1992.
Как поясняет общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Красжилсервис" при существующих условиях оно не может обеспечить безопасные и благоприятные условия проживания граждан в жилом доме, поскольку лишено возможности надлежащим образом содержать имущество собственников помещений, не может исполнить обязанность по решению вопросов пользования общим имуществом, в связи с тем, что нежилое помещение общей площадью 81,40 кв. м занимает общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К", не связанное договорными отношениями с управляющей компанией. Спорное помещение изолировано, доступ в него ограничен; при любой неисправности инженерного оборудования коммунальные услуги недополучают жильцы, в связи с ненадлежащим управлением общим имуществом многоквартирного дома истец несет риск отказа от исполнения договора управления со стороны собственников помещений, и, следовательно, потерю дохода.
Указанное явилось основанием для обращения истца с иском, в котором последний просит обязать общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" освободить нежилое помещение б/н общей площадью 81,40 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома в городе Красноярске по проспекту Металлургов, 16.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Исключительно истцу принадлежит право определить предмет и основание иска.
Предмет иска - это материально-правовое требование истца к ответчику (о признании права собственности, о возмещении убытков, о защите деловой репутации и пр.). Требования могут быть о признании, присуждении, возникновении, изменении, прекращении правоотношений.
Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику.
Предметом настоящего иска является требование о присуждении обязанности обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" и Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска освободить нежилое помещение.
Основанием иска названы обстоятельства невозможности для истца осуществлять обязательства, принятые на себя в связи с заключением договора управления многоквартирным домом, заключенным с собственниками помещений в многоквартирном доме, из-за использования части подвального помещения обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К".
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Между тем, обстоятельства настоящего дела свидетельствуют об отсутствии у истца по настоящему делу прав на использование как вещно-правовых, так и из обязательственных способов защиты.
Как установлено судом апелляционной инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К" занимает нежилое помещение общей площадью 81,40 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома в городе Красноярске по проспекту Металлургов, 16 на основании договора на аренды от 26.09.1997 заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К".
Спорное помещение в составе иных объектов недвижимости Распоряжением администрации города Красноярска от 24.03.2009 N 839-недв включено в состав городской казны
Согласно информации из реестра муниципальной собственности Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска строение по проспекту Металлургов, 16, общей площадью 1326,5 кв. м находится на учете в казне города Красноярска на основании приказа от 28.12.1994 N 462.
Распоряжением администрации города Красноярска от 14.10.2010 N 5020-недв в реестр муниципальной собственности внесен объект недвижимости - нежилое помещение N 171, расположенное по адресу: город Красноярск, проспект Металлургов, 16, общей площадью 82,2 кв. м, 1977 года постройки.
Нежилое помещение по проспекту Металлургов, 16, общей площадью 82,2 кв. м, числится в реестре муниципальной собственности N СТР 11846 на основании Распоряжения от 14.10.2010 N 5020-недв.
Доказательства принадлежности истцу на каком-либо вещном праве нежилого помещения площадью 81,40 кв. м, расположенного в подвале многоквартирного дома в городе Красноярске по проспекту Металлургов, 16, не представлены.
Отсутствуют доказательства возникновения у истца права по поводу имущества, основанного на обязательственных правоотношениях, возникших между истцом и ответчиками.
Обязанности истца, вытекающие из договора на управление многоквартирным домом, заключенным с собственниками помещений в этом доме, не позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу о возникновении у истца каких-либо прав относительно спорного помещения.
Правоотношения между истцом и собственниками помещений в многоквартирном доме по управлению многоквартирным домом регулируются нормами гражданского и жилищного законодательства.
В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно пункту 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Часть 2 указанной нормы предусматривает обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом, как-то, непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией.
01.11.2007 собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по проспекту Металлургов, 16 в городе Красноярске и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" заключили договор управления многоквартирным домом N 568-у.
Право собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в этом доме, а не управляющей компании как юридическому лицу.
Согласно протоколу от 14.08.2009 N 157 собрание собственников помещений в многоквартирном доме по проспекту Металлургов, 16 в городе Красноярске приняло решение о предоставлении физическим и юридическим лицам на возмездной основе права использования общего имущества жилого дома, а также о передаче полномочий по заключению договоров об использовании общего имущества обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис".
В соответствии с пунктом 5 данного протокола обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" поручено в интересах собственников помещений в многоквартирном доме заключать от своего имени договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров
Исходя из правового положения управляющей компании, обязательственных отношений вытекающих из договора, заключенного с собственниками помещений многоквартирного дома на управление этим домом, а также, учитывая права, которыми собственники помещений многоквартирного дома наделили общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" протоколом от 14.08.2009 N 157, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что правомочия истца по поводу использования общего имущества многоквартирного дома, могут возникнуть только в отношении имущества, не обремененного правами третьих лиц.
С учетом этого вывода, довод общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" о том, что, предъявляя настоящий иск, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" защищает собственное нарушенное право, имеет материально-правовой и экономический интерес, отличный от интересов собственников помещений, пытается устранить препятствия в управлении многоквартирным домом и сохранить в силе договор управления, является не обоснованным.
Спорное помещение на основании договора аренды от 26.09.1997, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Элема и К", находится во владении и пользовании последнего, является несвободным от прав третьих лиц.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" при обращении с настоящим иском не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений, поскольку законное право на спорное нежилое помещение может возникнуть у собственников помещений жилого дома, но не у истца.
Доказательства наличия полномочий на предъявление иска от имени собственников в защиту права общей долевой собственности не представлены.
Такой вывод соответствует сформированной судебной практике, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09.
Довод истца о том, что решением внеочередного общего собрания, оформленного протоколом от 14.08.2009 N 157, собственники помещений в многоквартирном доме по проспекту Металлургов, 16 подтвердили право общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" на решение вопросов пользования общим имуществом, также является необоснованным, поскольку доказательства того, что спорное имущество относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, не представлены.
Довод истца о том, что защита нарушенных прав по иску, рассматриваемому в настоящем деле осуществляется им таким способом защиты как пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку, как установлено при рассмотрении дела, у истца отсутствует как вещные права на спорный объект, так и не существуют обязательные правоотношения с лицом, к которому обращено требование об освобождении помещения.
Довод истца о принадлежности нежилого подвального помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по проспекту Металлургов, 16 также отклоняется судом апелляционной инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с разъяснением, данным в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Приведенные положения закона позволяют сделать вывод, о том, что право общей собственности собственников помещений многоквартирного дома возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технический подвал. К общему имуществу относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.
Сведения о составе общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы технического учета жилищного фонда, документы (акты) о приемке результатов работ.
Как следует из технического паспорта по состоянию на 06.05.2010, нежилое помещение N 17, расположенное в городе Красноярске по проспекту Металлургов, 16 (лит. А, А1), имеет инвентарный номер 04:401:002:152675100:0001:20171, площадь застройки 90,6 кв. м, год постройки 1977. Помещение имеет самостоятельное назначение "цех", что следует из прилагаемой к паспорту экспликации.
ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиал по Красноярскому краю представлено техническое заключение от 05.05.2010 N О-038/2010-47 по указанному помещению, согласно которому помещение используется в качестве подсобного, не является помещением общего пользования многоквартирного жилого дома.
Спорное помещение не соответствует признакам объекта, относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного дома, доказательства того, что в нем находятся инженерные коммуникации и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, истцом не представлены.
Акт от 21.05.2010, согласно которому нежилое помещение б/н общей площадью 81,40 кв. м, расположенное по адресу: город Красноярск, пр. Металлургов, 16, является техническим подвалом, с прохождением в нем сетей отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, противопожарного водопровода; нахождением на сетях отопления, горячего и холодного водоснабжения запорной арматуры, установлением на лежаках канализации ревизии для ее прочистки, не подтверждает, что помещение является техническим подвалом, так как обследование, инвентаризация объекта недвижимости, выдача заключений относительно его характеристик осуществляется уполномоченным на то органом, имеющим аккредитацию на выполнение данных работ. Акт составлен работниками общества с ограниченной ответственностью "Жил-Сервис N 2" и содержит подписи собственников квартир NN 55, 80, 87. Полномочия на участие в осмотре нежилого помещения и компетентность лиц по вопросу об отнесении нежилого помещения к техническому подвалу указанных в акте, истцом не подтверждены.
Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, поскольку указанное лицо спорное помещение не занимает.
На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "17" ноября 2010 года по делу N А33-10584/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Т.С.ГУРОВА
Т.С.ГУРОВА
Судьи:
А.Н.БАБЕНКО
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
А.Н.БАБЕНКО
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)