Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ехлаковой С.В.,
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Батуриной А.А.,
при участии:
от истца: представитель Мартынов В.А. по доверенности от 11.01.2010,
от ответчика: представитель Сороковой И.И. по доверенности N 7/1 от 31.03.2010, представитель Хрипкова А.Ю. по доверенности N 7/2 от 31.03.2010,
от третьих лиц: представитель Пшеничная О.Б. по доверенности от 21.10.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ПЖКХ "Лидер" на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 02.11.2009 по делу N А53-16440/2009
по иску ООО "ПЖКХ "Лидер"
к ответчику ООО "УК "Ваш дом"
при участии третьих лиц - ООО "Мария", ООО "Управляющая компания "Леанта"
об обязании передачи документации,
принятое в составе судьи Пильтенко С.А.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПЖКХ "Лидер" обратилось в арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УК "Ваш дом" об обязании восстановить и передать истцу имеющуюся техническую и иную документацию, необходимую для управления многоквартирным домом N 35е по ул. Евдокимова в г. Ростове-на-Дону, согласно приведенному перечню.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 19.08.2009 г. привлечены ООО "УО "Леанта" и ООО "Мария".
Решением арбитражного суда от 02.11.2009 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что истцом не доказан факт нахождения истребуемой документации у ответчика, ответчик на настоящий момент является управляющей компанией спорного жилого дома, техническая и иная документация должна быть передана последнему от ООО "УО "Леанта" и ООО "Мария", являющегося застройщиком жилого дома, доказательства передачи указанной документации ответчику в материалы дела не представлено.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ПЖКХ "Лидер" обжаловало его по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель просил отменить решение суда как незаконное и необоснованное, принятое по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для дела, с нарушением и неправильным применением норм материального права.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что ответчиком не доказан и арбитражным судом достоверно не установлен статус ответчика в качестве управляющей компании, а также не исследованы вопросы о существовании каждого из истребуемых документов и о наличии их у ответчика. Заявитель полагает, что представленные истцом документы подтверждают, что истец является управляющей компанией, тогда как протоколы общих собраний собственников указанного жилого дома, предъявленные ответчиком, не могут служить в качестве допустимого и полноценного доказательства, тем более, что в указанных протоколах не рассматривался вопрос о расторжении договора управления с истцом. ООО "ПЖКХ "Лидер" также полагает, что в силу статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик обязан вести и хранить техническую и иную документацию на жилой дом, и истец не обязан доказывать ее наличие у ответчика, поскольку при утрате документации последний обязан ее восстановить.
Возражая на апелляционную жалобу, ООО "УК "Ваш дом" и ООО "Мария" отклонили доводы заявителя как несостоятельные по основаниям, приведенным в отзывах, и просили оставить решение суда без изменения.
ООО "УО "Леанта" надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечило, отзыв на жалобу не направило, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствовало рассмотрению жалобы по существу.
В судебном заседании апелляционной инстанции 31.03.2010 г. объявлялся перерыв до 16 час. 50 мин. 06.04.2010, о чем соответствующая информация была размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение соответствует обстоятельствам спора и законодательству и не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из искового заявления, ООО "ПЖКХ "Лидер", ссылаясь на решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Евдокимова, д. 35е, согласно протоколу которого от 19.02.2009 собственниками жилья была избрана управляющая компания ООО "ПЖКХ "Лидер", направило уведомление ООО "УК "Ваш дом" с просьбой передать вновь выбранной управляющей компании техническую документацию для заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями и начисления коммунальных платежей населению согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Уклонение ООО "УК "Ваш дом" от выполнения требования истца послужило основанием обращения ООО "ПЖКХ "Лидер" с настоящим иском в арбитражный суд, в котором просило обязать ответчика подготовить и передать ему перечисленную в исковом заявлении документацию.
При рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что спорные правоотношения подпадают под регулирование нормами гражданского законодательства, а также Жилищного кодекса Российской Федерации и нормативных документов, регламентирующих порядок передачи многоквартирных домов в управление.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. В соответствии со статьей 7 ЖК РФ аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие ЖК РФ.
Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" установлено, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство регионального развития РФ.
Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года за N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" указано, что техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила).
Согласно пункту 24 Правил сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В соответствии с пунктом 26 Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Пунктом 27 Правил предусмотрено, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы согласно указанному выше перечню управляющей компании, которая в установленном порядке избрана собственниками жилых помещений.
Оценивая правомерность заявленных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно учел тот факт, что согласно протоколу от 19.02.2009 общего собрания собственников жилья в спорном жилом доме ООО"ПЖКХ "Лидер" избрано в качестве управляющей компании. Однако 22.07.2009 г. собственниками данного многоквартирного жилого дома в соответствии со статьей 47 ЖК РФ было проведено собрание в форме заочного голосования, на котором принято решение о продлении управления домом N 35Е по ул. Евдокимова компанией ООО "УК "Ваш Дом". В подтверждение управления домом N 35Е по ул. Евдокимова компанией ООО "УК "Ваш Дом" в материалы дела представлен также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Евдокимова д. 35 "Е", в форме заочного голосования и решение от 15.10.2009, согласно которому ООО "УК "Ваш Дом" утверждено в качестве управляющей компании.
Доводы заявителя о том, что представленные ответчиком протоколы общих собраний собственников жилых помещений в спорном жилом доме не могут быть признаны надлежащими доказательствами, поскольку не содержат необходимых сведений, подтверждающих правомочность собрания, а также ссылки ООО"ПЖКХ "Лидер" на то, что легитимность указанных решений является предметом рассмотрения Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону в рамках дела, возбужденного по иску нескольких жильцов дома о признании незаконными протоколов и решений общих собраний от 01.02.2009 и от 20.01.2010, не могут быть приняты во внимание апелляционной инстанцией, поскольку указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что в настоящее время между собственниками жилья имеется спор по вопросу о выборе управляющей компании, и, следовательно, оснований для безусловной оценки наличия указанного статуса у истца не имеется.
Между тем, из материалов дела усматривается, что фактически функции управляющей компании в отношении спорного жилого дома продолжает осуществлять ООО "УК "Ваш Дом", которым заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения коммунальными услугами помещений жилого дома, в том числе, договор энергоснабжения N 223/1 от 05.10.2009 с МУП "Теплокоммунэнерго", договор N 1 от 03.02.2009 с ООО "Строитель", договор об оказании услуг по техническому обслуживанию от 01.01.2009 с ООО "Домофон Плюс", договор на отпуск питьевой воды и приема сточных вод N 11937 от 31.03.2009, договор N 2 от 26.05.2009, договор N 3 от 04.06.2009, договор N 2 от 01.02.2009 на комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов с ООО "Лифтер-5", договор энергоснабжения N 410 от 14.04.2009 г.с ООО "Энергосбыт Ростовэнерго". Кроме того, ответчиком представлены договоры на управление многоквартирным жилым домом, заключенные с собственниками квартир, доказательств расторжения которых в материалы дела не представлено.
При таких условиях, учитывая наличие спора по выбору управляющей компании собственниками жилья, апелляционная инстанция считает, что в настоящее время оснований для вывода о наличии соответствующий полномочий у истца не имеется, а потому до разрешения соответствующего спора передача технической и иной документации от управляющей компании, фактически осуществляющей управление и обслуживание жилого дома, другой управляющей компании не будет способствовать нормальному жизнеобеспечению многоквартирного жилого дома.
При рассмотрении апелляционной жалобы ООО"ПЖКХ "Лидер" было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения указанного спора Ворошиловским районным судом г. Ростова-на-Дону, однако, учитывая, что в силу статей 266, 268 АПК РФ правильность принятого судебного акта проверяется с учетом обстоятельств и доказательств, которые имели место на момент его принятия, а согласно определению Ворошиловского районного суда производство по делу возбуждено 22.12.2009 г., т.е. после принятия обжалуемого решения арбитражного суда, то судебный акт по указанному делу не может повлиять на оценку данного решения. Между тем, по результатам рассмотрения названного дела заявитель не лишен права обратиться в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 37 АПК РФ.
В то же время апелляционная инстанция считает необходимым отметить, что отказывая в удовлетворении требований ООО"ПЖКХ "Лидер", суд первой инстанции обоснованно указал на то, что истец не доказал факт нахождения у ответчика истребуемой документации.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно статье 304 ГК РФ собственник (законный владелец - статья 305 ГК РФ) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. В предмет доказывания по такому требованию входит установление обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником (законным владельцем) имущества.
Жилищный кодекс РФ не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компанией, при этом по смыслу статьи 162 Кодекса обязать управляющую компанию передать техническую документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья возможно только при доказательствах наличия такой документации у нее.
Доказательств того, что у ООО "УК "Ваш Дом" находится техническая документация на спорный жилой дом и что ответчик препятствует в эксплуатации данного имущества в связи с непередачей документации, ООО"ПЖКХ "Лидер" не представило.
Вместе с тем, из материалов дела видно и сторонами не оспаривается тот факт, что до 01.02.2009 г. дом N 35Е по ул. Евдокимова находился в управлении ООО "УО "Леанта", при этом техническая, проектно-разрешительная и иная документация для управления домом компанией ООО "УО "Леанта" в ООО "УК "Ваш Дом" не передана, подтверждение ее передачи от ООО "УО "Леанта" в ООО "УК "Ваш Дом" суду не предоставлено. Кроме того, материалы дела не содержат объективных доказательств осуществления передачи всей необходимой для управления жилым домом документации управляющей компании от застройщика жилого дома.
Согласно пункту 27 Правил содержания общего имущества, утвержденных в 2006 г., ответственные лица обязаны в установленном порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы. Обязанность по изготовлению отсутствующих у них при получении документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, данной нормой прямо не предусмотрена.
Кроме того, как правильно указано судом, перечень истребуемой истцом документации выходит за рамки указанного в названных Правилах, что, соответственно, определяет необоснованность этих требований.
В этой связи апелляционная инстанция считает, что при указанных обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований ООО "ПЖКХ "Лидер", а потому в иске правомерно отказано.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.11.2009 по делу N А53-16440/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.В.ЕХЛАКОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.04.2010 N 15АП-11987/2009 ПО ДЕЛУ N А53-16440/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 апреля 2010 г. N 15АП-11987/2009
Дело N А53-16440/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ехлаковой С.В.,
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Батуриной А.А.,
при участии:
от истца: представитель Мартынов В.А. по доверенности от 11.01.2010,
от ответчика: представитель Сороковой И.И. по доверенности N 7/1 от 31.03.2010, представитель Хрипкова А.Ю. по доверенности N 7/2 от 31.03.2010,
от третьих лиц: представитель Пшеничная О.Б. по доверенности от 21.10.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ПЖКХ "Лидер" на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 02.11.2009 по делу N А53-16440/2009
по иску ООО "ПЖКХ "Лидер"
к ответчику ООО "УК "Ваш дом"
при участии третьих лиц - ООО "Мария", ООО "Управляющая компания "Леанта"
об обязании передачи документации,
принятое в составе судьи Пильтенко С.А.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПЖКХ "Лидер" обратилось в арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УК "Ваш дом" об обязании восстановить и передать истцу имеющуюся техническую и иную документацию, необходимую для управления многоквартирным домом N 35е по ул. Евдокимова в г. Ростове-на-Дону, согласно приведенному перечню.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 19.08.2009 г. привлечены ООО "УО "Леанта" и ООО "Мария".
Решением арбитражного суда от 02.11.2009 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что истцом не доказан факт нахождения истребуемой документации у ответчика, ответчик на настоящий момент является управляющей компанией спорного жилого дома, техническая и иная документация должна быть передана последнему от ООО "УО "Леанта" и ООО "Мария", являющегося застройщиком жилого дома, доказательства передачи указанной документации ответчику в материалы дела не представлено.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ПЖКХ "Лидер" обжаловало его по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель просил отменить решение суда как незаконное и необоснованное, принятое по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для дела, с нарушением и неправильным применением норм материального права.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что ответчиком не доказан и арбитражным судом достоверно не установлен статус ответчика в качестве управляющей компании, а также не исследованы вопросы о существовании каждого из истребуемых документов и о наличии их у ответчика. Заявитель полагает, что представленные истцом документы подтверждают, что истец является управляющей компанией, тогда как протоколы общих собраний собственников указанного жилого дома, предъявленные ответчиком, не могут служить в качестве допустимого и полноценного доказательства, тем более, что в указанных протоколах не рассматривался вопрос о расторжении договора управления с истцом. ООО "ПЖКХ "Лидер" также полагает, что в силу статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик обязан вести и хранить техническую и иную документацию на жилой дом, и истец не обязан доказывать ее наличие у ответчика, поскольку при утрате документации последний обязан ее восстановить.
Возражая на апелляционную жалобу, ООО "УК "Ваш дом" и ООО "Мария" отклонили доводы заявителя как несостоятельные по основаниям, приведенным в отзывах, и просили оставить решение суда без изменения.
ООО "УО "Леанта" надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечило, отзыв на жалобу не направило, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствовало рассмотрению жалобы по существу.
В судебном заседании апелляционной инстанции 31.03.2010 г. объявлялся перерыв до 16 час. 50 мин. 06.04.2010, о чем соответствующая информация была размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение соответствует обстоятельствам спора и законодательству и не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из искового заявления, ООО "ПЖКХ "Лидер", ссылаясь на решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Евдокимова, д. 35е, согласно протоколу которого от 19.02.2009 собственниками жилья была избрана управляющая компания ООО "ПЖКХ "Лидер", направило уведомление ООО "УК "Ваш дом" с просьбой передать вновь выбранной управляющей компании техническую документацию для заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями и начисления коммунальных платежей населению согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Уклонение ООО "УК "Ваш дом" от выполнения требования истца послужило основанием обращения ООО "ПЖКХ "Лидер" с настоящим иском в арбитражный суд, в котором просило обязать ответчика подготовить и передать ему перечисленную в исковом заявлении документацию.
При рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что спорные правоотношения подпадают под регулирование нормами гражданского законодательства, а также Жилищного кодекса Российской Федерации и нормативных документов, регламентирующих порядок передачи многоквартирных домов в управление.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. В соответствии со статьей 7 ЖК РФ аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие ЖК РФ.
Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" установлено, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство регионального развития РФ.
Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года за N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" указано, что техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила).
Согласно пункту 24 Правил сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В соответствии с пунктом 26 Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Пунктом 27 Правил предусмотрено, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы согласно указанному выше перечню управляющей компании, которая в установленном порядке избрана собственниками жилых помещений.
Оценивая правомерность заявленных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно учел тот факт, что согласно протоколу от 19.02.2009 общего собрания собственников жилья в спорном жилом доме ООО"ПЖКХ "Лидер" избрано в качестве управляющей компании. Однако 22.07.2009 г. собственниками данного многоквартирного жилого дома в соответствии со статьей 47 ЖК РФ было проведено собрание в форме заочного голосования, на котором принято решение о продлении управления домом N 35Е по ул. Евдокимова компанией ООО "УК "Ваш Дом". В подтверждение управления домом N 35Е по ул. Евдокимова компанией ООО "УК "Ваш Дом" в материалы дела представлен также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Евдокимова д. 35 "Е", в форме заочного голосования и решение от 15.10.2009, согласно которому ООО "УК "Ваш Дом" утверждено в качестве управляющей компании.
Доводы заявителя о том, что представленные ответчиком протоколы общих собраний собственников жилых помещений в спорном жилом доме не могут быть признаны надлежащими доказательствами, поскольку не содержат необходимых сведений, подтверждающих правомочность собрания, а также ссылки ООО"ПЖКХ "Лидер" на то, что легитимность указанных решений является предметом рассмотрения Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону в рамках дела, возбужденного по иску нескольких жильцов дома о признании незаконными протоколов и решений общих собраний от 01.02.2009 и от 20.01.2010, не могут быть приняты во внимание апелляционной инстанцией, поскольку указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что в настоящее время между собственниками жилья имеется спор по вопросу о выборе управляющей компании, и, следовательно, оснований для безусловной оценки наличия указанного статуса у истца не имеется.
Между тем, из материалов дела усматривается, что фактически функции управляющей компании в отношении спорного жилого дома продолжает осуществлять ООО "УК "Ваш Дом", которым заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения коммунальными услугами помещений жилого дома, в том числе, договор энергоснабжения N 223/1 от 05.10.2009 с МУП "Теплокоммунэнерго", договор N 1 от 03.02.2009 с ООО "Строитель", договор об оказании услуг по техническому обслуживанию от 01.01.2009 с ООО "Домофон Плюс", договор на отпуск питьевой воды и приема сточных вод N 11937 от 31.03.2009, договор N 2 от 26.05.2009, договор N 3 от 04.06.2009, договор N 2 от 01.02.2009 на комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов с ООО "Лифтер-5", договор энергоснабжения N 410 от 14.04.2009 г.с ООО "Энергосбыт Ростовэнерго". Кроме того, ответчиком представлены договоры на управление многоквартирным жилым домом, заключенные с собственниками квартир, доказательств расторжения которых в материалы дела не представлено.
При таких условиях, учитывая наличие спора по выбору управляющей компании собственниками жилья, апелляционная инстанция считает, что в настоящее время оснований для вывода о наличии соответствующий полномочий у истца не имеется, а потому до разрешения соответствующего спора передача технической и иной документации от управляющей компании, фактически осуществляющей управление и обслуживание жилого дома, другой управляющей компании не будет способствовать нормальному жизнеобеспечению многоквартирного жилого дома.
При рассмотрении апелляционной жалобы ООО"ПЖКХ "Лидер" было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения указанного спора Ворошиловским районным судом г. Ростова-на-Дону, однако, учитывая, что в силу статей 266, 268 АПК РФ правильность принятого судебного акта проверяется с учетом обстоятельств и доказательств, которые имели место на момент его принятия, а согласно определению Ворошиловского районного суда производство по делу возбуждено 22.12.2009 г., т.е. после принятия обжалуемого решения арбитражного суда, то судебный акт по указанному делу не может повлиять на оценку данного решения. Между тем, по результатам рассмотрения названного дела заявитель не лишен права обратиться в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 37 АПК РФ.
В то же время апелляционная инстанция считает необходимым отметить, что отказывая в удовлетворении требований ООО"ПЖКХ "Лидер", суд первой инстанции обоснованно указал на то, что истец не доказал факт нахождения у ответчика истребуемой документации.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно статье 304 ГК РФ собственник (законный владелец - статья 305 ГК РФ) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. В предмет доказывания по такому требованию входит установление обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником (законным владельцем) имущества.
Жилищный кодекс РФ не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компанией, при этом по смыслу статьи 162 Кодекса обязать управляющую компанию передать техническую документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья возможно только при доказательствах наличия такой документации у нее.
Доказательств того, что у ООО "УК "Ваш Дом" находится техническая документация на спорный жилой дом и что ответчик препятствует в эксплуатации данного имущества в связи с непередачей документации, ООО"ПЖКХ "Лидер" не представило.
Вместе с тем, из материалов дела видно и сторонами не оспаривается тот факт, что до 01.02.2009 г. дом N 35Е по ул. Евдокимова находился в управлении ООО "УО "Леанта", при этом техническая, проектно-разрешительная и иная документация для управления домом компанией ООО "УО "Леанта" в ООО "УК "Ваш Дом" не передана, подтверждение ее передачи от ООО "УО "Леанта" в ООО "УК "Ваш Дом" суду не предоставлено. Кроме того, материалы дела не содержат объективных доказательств осуществления передачи всей необходимой для управления жилым домом документации управляющей компании от застройщика жилого дома.
Согласно пункту 27 Правил содержания общего имущества, утвержденных в 2006 г., ответственные лица обязаны в установленном порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы. Обязанность по изготовлению отсутствующих у них при получении документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, данной нормой прямо не предусмотрена.
Кроме того, как правильно указано судом, перечень истребуемой истцом документации выходит за рамки указанного в названных Правилах, что, соответственно, определяет необоснованность этих требований.
В этой связи апелляционная инстанция считает, что при указанных обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований ООО "ПЖКХ "Лидер", а потому в иске правомерно отказано.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.11.2009 по делу N А53-16440/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.В.ЕХЛАКОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)