Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2010 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ехлаковой С.В.
судей В.В. Ванина, Н.И. Корневой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Батуриной А.А.
при участии:
от истца: представитель Жардан О.Н. по доверенности от 26.07.2010,
от ответчика: представители не явились, извещен надлежаще,
и третьего лица: представители не явились, извещен надлежаще,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Низиенко Виталия Петровича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 09.06.2010 г. по делу N А53-5803/2010
по иску Муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационное управление"
к ответчику индивидуальному предпринимателю Низиенко В.П.,
при участии третьего лица Низиенко Инны Вячеславовны,
принятое судьей Петуховой Л.Г.
Муниципальное унитарное предприятие "Жилищно-эксплуатационное управление (далее - истец, ЖЭУ) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Низиенко Виталию Петровичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору на предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома от 02.11.2005 N 299/05 в размере 14 027 руб. 32 коп.
Определением суда от 13.05.2010 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Низиенко Инна Вячеславовна.
Решением суда от 09.06.2010 иск удовлетворен в заявленном размере.
Решение мотивировано тем, что в соответствии с условиями договора и требованиями жилищного законодательства предприниматель должен нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме соразмерно своей доле в праве общей собственности, однако платежи на содержание общего имущества ответчик в период с 01.01.2007 по 31.12.2009 не производил, в связи с чем требования истца о взыскании задолженности являются правомерными. Доводы ответчика о расторжении договора судом отклонены, поскольку соответствующее соглашение сторон ответчиком не представлено, а односторонний отказ от договора условиями спорного договора не предусмотрен.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Низиенко В.П. обжаловал его по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель просил отменить решение суда как незаконное и необоснованное в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, принятое с нарушением норм материального и процессуального права.
В обоснование жалобы заявитель указал на то, что оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома истцом не доказан, перечень работ и услуг сторонами в договоре не был определен, отчет о выполнении работ истцом не представлялся, услуги фактически не оказывались.
МУП "ЖЭУ" письменного отзыва на апелляционную жалобу не представило, в судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на то, что ответчик должен нести бремя содержания общего имущества многоквартирного дома.
Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствовало рассмотрению жалобы по существу.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 02.11.2005 между МУП "Жилищно-эксплуатационное управление" (исполнитель) и индивидуальным предпринимателем Низиенко Виталием Петровичем (потребитель) был заключен договор на предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома от 02.11.2005 N 299/05, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Бабушкина, 51, в котором расположено встроенно-пристроенное нежилое помещение, занимаемое потребителем.
Согласно пунктам 2.1, 2.2 исполнитель обязывался обеспечить предоставление потребителю услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме в объеме, включенном в ставку оплаты, и в порядке, предусмотренном действующим законодательством, и выставлять ежемесячно счета-фактуры до 1 числа месяца, следующего за расчетным, а потребитель своевременно оплачивать услуги.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, в котором расположено встроено-пристроенное нежилое помещение площадью 65,8 кв. м, занимаемое ответчиком, на момент заключения договора составляла 240 руб. 17 коп. в месяц, которую ответчик обязан был ежемесячно оплачивать в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным.
Пунктом 6.4 договора предусматривалось, что исполнитель вправе в одностороннем порядке изменить размер оплаты в соответствии с утвержденными органами местного самоуправления новыми ставками оплаты за услуги, предоставляемые по договору, с момента вступления их в силу без заключения дополнительного соглашения.
Срок действия договора был установлен с 01.11.2005 по 31.12.2005. В соответствии с пунктом 6.3 договора, если за месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон письменно не заявит о расторжении договора, он считается заключенным на очередной календарный год и на тех же условиях, из чего следует вывод, что договор считался заключенным до 31.12.2010, поскольку до истечения указанного срока об его расторжении сторонами не было заявлено.
Ввиду того, что ответчик за период с 01.01.2007 по 31.12.2009 платежи на содержание общего имущества в размере утвержденных новых тарифов не произвел, и за ним образовалась задолженность по оплате содержания нежилого помещения в размере 14 027 руб. 32 коп. предприятие направило предпринимателю претензию. Однако ИП Низиенко от добровольного погашения долга отказался, ссылаясь на расторжение договора с 17.05.2007, в связи с чем предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценивая правомерность заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность ответчика по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома обусловлена заключенным между сторонами договором и положениями действующего гражданского и жилищного законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется, согласно пункту 3 указанной статьи, на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
В соответствии с пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.
Согласно статье 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Статьей 155 Жилищного кодекса установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации (пункт 7), собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (пункт 8).
Таким образом, исходя из приведенных норм гражданского и жилищного законодательства, в предмет доказывания по настоящему спору входят факты нахождения имущества в собственности ответчика с определением его доли в общей собственности, наличия у истца статуса управляющей организации и оказания истцом услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела, на момент заключения спорного договора от 02.11.2005 N 299/05, нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Таганрог, ул. Бабушкина, 51, не являлось собственностью ИП Низиенко В.П., а было передано ему в безвозмездное пользование по договору от 22.12.2004, заключенному между Низиенко И.В. (ссудодатель) и ответчиком (ссудополучатель).
В силу статьи 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь полученную в безвозмездное пользование в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Согласно условиям договора безвозмездного пользования от 22.12.2004 к обязанностям ссудополучателя было отнесено содержание помещения в исправном состоянии, производство текущего и капитального ремонта помещения и оплата коммунальных услуг.
Анализ положений законодательства и условий указанного договора не позволяет сделать вывод о том, что к обязанностям ссудополучателя отнесены расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а потому заключение ответчиком договора с МУП "ЖЭУ" было по существу направлено на исполнение обязанностей за собственника нежилого помещения - Низиенко И.В. в порядке статей 313, 403 ГК РФ.
Нормами Жилищного Кодекса пользователи (арендаторы) нежилых помещений не отнесены к числу лиц, которые обязаны вносить плату за содержание общего имущества в жилом доме, поскольку бремя таких расходов возложено на собственников нежилых помещений.
Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.05.2010 N 42/069/2010-483 право собственности ИП Низиенко В.П. зарегистрировано только 14.01.2009 г.
При таких обстоятельствах обязанности ответчика по оплате услуг истца определялись только условиями заключенного договора и регулировались общими нормами главы 39 ГК РФ о возмездном оказании услуг.
В соответствии с пунктом 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Статьей 783 ГК РФ установлено, что правовое регулирование договора возмездного оказания услуг основывается на общих положениях о подряде (статьи 702 - 729 Кодекса), если это не противоречит статьям 779 - 779 Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.
В силу статьи 702 ГК РФ факт исполнения (оказания) и сдачи работ (услуг) должен доказать исполнитель.
Следовательно, МУП "ЖЭУ" по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать, что оно осуществляло ремонт и содержание общего имущества в соответствии с заключенным договором и понесло соответствующие затраты. Между тем, в материалах дела отсутствуют какие-либо документы (договоры подряда, акты выполненных работ, платежные поручения по оплате работ, наряды на выполнение работ и т.п.), свидетельствующие о фактическом выполнении истцом данной деятельности. Соответствующие доказательства в порядке исполнения определения апелляционной инстанции от 28.09.2010 МУП "ЖЭУ" не представлены.
Статьей 782 ГК РФ предусмотрено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. В силу статьи 715 Кодекса заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность; если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда.
Как следует из представленной в дело переписки сторон, предпринимателем указывалось истцу на ненадлежащее выполнение обязанностей по договору N 299/5 от 02.11.2005 и предлагалось принять необходимые меры по устранению недостатков в содержании общего имущества жилого дома в установленный срок, однако ввиду невыполнения обязательств ЖЭУ, предприниматель письмом от 17.05.2007 уведомил истца о расторжении договора в одностороннем порядке, что соответствует требованиям названных выше статей.
При таких условиях вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор является действующим, признается апелляционной инстанцией ошибочным.
В соответствии с положениями действующего законодательства отсутствие договора как такового не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Пунктом 3 статьи 158 ЖК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Как отмечено выше, материалами дела не доказано, что истцом были понесены какие-либо затраты на капитальный ремонт, следовательно, нет оснований считать, что к ответчику после регистрации за ним права собственности на спорное нежилое помещение перешла обязанность третьего лица по несению соответствующих расходов по оплате капитального ремонта.
Кроме того, в силу статьи 155 ЖК РФ право требовать внесения платы за содержание общего имущества многоквартирном жилом доме зависит от избранного собственниками способа управления, и в случае осуществления управления специализированной управляющей организацией принадлежит данной организации, а при непосредственном управлении - лицу, осуществляющему соответствующий вид деятельности, на основании договора с собственниками.
МУП "ЖЭУ" были представлены в апелляционную инстанцию документы, из которых усматривается, что 17.12.2007 г. общим собранием собственников помещений дома N 51 по ул. Бабушкина в г. Таганроге в качестве способа управления выбрана управляющая организация - ООО "Управляющая компания "Жилищно-эксплуатационное управление" копия протокола общего собрания).
01.05.2008 г. между ООО "Управляющая компания "Жилищно-эксплуатационное управление" и МУП "ЖЭУ" был заключен договор поручения N 25, в соответствии с которым "поверенный" (истец) обязуется совершать от имени и за счет доверителя (ООО "УК "ЖЭУ") следующие юридически значимые действия: осуществлять поиск организаций с целью заключения с ними договоров для выполнения работ и предоставления услуг доверителю, заключать от имени доверителя договоры с выбранными организациями, производить оплату за выполненные организациями работы и предоставленные услуги из средств, перечисленных на эти цели доверителем, принимать все необходимые меры по устранению выявленных нарушений по качеству и количеству выполненных работ и предоставленных организациями услуг; все права и обязанности по сделкам, совершенным поверенным, вытекающим из договора, возникают непосредственно у доверителя. Дополнительным соглашением N 1 от 01.05.2008 г. к договору поручения стороны согласовали, что поверенный обязуется заключать от имени доверителя соответствующие договоры с физическими и юридическими лицами, находящимися в нежилых (встроено-пристроенных) помещениях в интересах доверителя.
Таким образом, из содержания указанного договора не следует, что МУП "ЖЭУ" предоставлено право требовать от собственников помещений в многоквартирном жилом доме платы за содержание и обслуживание общего имущества жилого дома от собственного имени.
В связи с изложенным апелляционная инстанция считает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленного МУП "ЖЭУ", а потому решение подлежит отмене с отнесением судебных расходов по делу на истца.
Руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2010 г. по делу N А53-5803/2010 отменить.
В иске МУП "Жилищно-эксплуатационное управление" отказать.
Взыскать с МУП "Жилищно-эксплуатационное управление" в пользу индивидуального предпринимателя Низиенко В.П. 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.10.2010 N 15АП-8256/2010 ПО ДЕЛУ N А53-5803/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 октября 2010 г. N 15АП-8256/2010
Дело N А53-5803/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2010 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ехлаковой С.В.
судей В.В. Ванина, Н.И. Корневой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Батуриной А.А.
при участии:
от истца: представитель Жардан О.Н. по доверенности от 26.07.2010,
от ответчика: представители не явились, извещен надлежаще,
и третьего лица: представители не явились, извещен надлежаще,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Низиенко Виталия Петровича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 09.06.2010 г. по делу N А53-5803/2010
по иску Муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационное управление"
к ответчику индивидуальному предпринимателю Низиенко В.П.,
при участии третьего лица Низиенко Инны Вячеславовны,
принятое судьей Петуховой Л.Г.
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Жилищно-эксплуатационное управление (далее - истец, ЖЭУ) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Низиенко Виталию Петровичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору на предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома от 02.11.2005 N 299/05 в размере 14 027 руб. 32 коп.
Определением суда от 13.05.2010 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Низиенко Инна Вячеславовна.
Решением суда от 09.06.2010 иск удовлетворен в заявленном размере.
Решение мотивировано тем, что в соответствии с условиями договора и требованиями жилищного законодательства предприниматель должен нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме соразмерно своей доле в праве общей собственности, однако платежи на содержание общего имущества ответчик в период с 01.01.2007 по 31.12.2009 не производил, в связи с чем требования истца о взыскании задолженности являются правомерными. Доводы ответчика о расторжении договора судом отклонены, поскольку соответствующее соглашение сторон ответчиком не представлено, а односторонний отказ от договора условиями спорного договора не предусмотрен.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Низиенко В.П. обжаловал его по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель просил отменить решение суда как незаконное и необоснованное в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, принятое с нарушением норм материального и процессуального права.
В обоснование жалобы заявитель указал на то, что оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома истцом не доказан, перечень работ и услуг сторонами в договоре не был определен, отчет о выполнении работ истцом не представлялся, услуги фактически не оказывались.
МУП "ЖЭУ" письменного отзыва на апелляционную жалобу не представило, в судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на то, что ответчик должен нести бремя содержания общего имущества многоквартирного дома.
Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствовало рассмотрению жалобы по существу.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 02.11.2005 между МУП "Жилищно-эксплуатационное управление" (исполнитель) и индивидуальным предпринимателем Низиенко Виталием Петровичем (потребитель) был заключен договор на предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома от 02.11.2005 N 299/05, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Бабушкина, 51, в котором расположено встроенно-пристроенное нежилое помещение, занимаемое потребителем.
Согласно пунктам 2.1, 2.2 исполнитель обязывался обеспечить предоставление потребителю услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме в объеме, включенном в ставку оплаты, и в порядке, предусмотренном действующим законодательством, и выставлять ежемесячно счета-фактуры до 1 числа месяца, следующего за расчетным, а потребитель своевременно оплачивать услуги.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, в котором расположено встроено-пристроенное нежилое помещение площадью 65,8 кв. м, занимаемое ответчиком, на момент заключения договора составляла 240 руб. 17 коп. в месяц, которую ответчик обязан был ежемесячно оплачивать в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным.
Пунктом 6.4 договора предусматривалось, что исполнитель вправе в одностороннем порядке изменить размер оплаты в соответствии с утвержденными органами местного самоуправления новыми ставками оплаты за услуги, предоставляемые по договору, с момента вступления их в силу без заключения дополнительного соглашения.
Срок действия договора был установлен с 01.11.2005 по 31.12.2005. В соответствии с пунктом 6.3 договора, если за месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон письменно не заявит о расторжении договора, он считается заключенным на очередной календарный год и на тех же условиях, из чего следует вывод, что договор считался заключенным до 31.12.2010, поскольку до истечения указанного срока об его расторжении сторонами не было заявлено.
Ввиду того, что ответчик за период с 01.01.2007 по 31.12.2009 платежи на содержание общего имущества в размере утвержденных новых тарифов не произвел, и за ним образовалась задолженность по оплате содержания нежилого помещения в размере 14 027 руб. 32 коп. предприятие направило предпринимателю претензию. Однако ИП Низиенко от добровольного погашения долга отказался, ссылаясь на расторжение договора с 17.05.2007, в связи с чем предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценивая правомерность заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность ответчика по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома обусловлена заключенным между сторонами договором и положениями действующего гражданского и жилищного законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется, согласно пункту 3 указанной статьи, на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
В соответствии с пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.
Согласно статье 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Статьей 155 Жилищного кодекса установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации (пункт 7), собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (пункт 8).
Таким образом, исходя из приведенных норм гражданского и жилищного законодательства, в предмет доказывания по настоящему спору входят факты нахождения имущества в собственности ответчика с определением его доли в общей собственности, наличия у истца статуса управляющей организации и оказания истцом услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела, на момент заключения спорного договора от 02.11.2005 N 299/05, нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Таганрог, ул. Бабушкина, 51, не являлось собственностью ИП Низиенко В.П., а было передано ему в безвозмездное пользование по договору от 22.12.2004, заключенному между Низиенко И.В. (ссудодатель) и ответчиком (ссудополучатель).
В силу статьи 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь полученную в безвозмездное пользование в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Согласно условиям договора безвозмездного пользования от 22.12.2004 к обязанностям ссудополучателя было отнесено содержание помещения в исправном состоянии, производство текущего и капитального ремонта помещения и оплата коммунальных услуг.
Анализ положений законодательства и условий указанного договора не позволяет сделать вывод о том, что к обязанностям ссудополучателя отнесены расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а потому заключение ответчиком договора с МУП "ЖЭУ" было по существу направлено на исполнение обязанностей за собственника нежилого помещения - Низиенко И.В. в порядке статей 313, 403 ГК РФ.
Нормами Жилищного Кодекса пользователи (арендаторы) нежилых помещений не отнесены к числу лиц, которые обязаны вносить плату за содержание общего имущества в жилом доме, поскольку бремя таких расходов возложено на собственников нежилых помещений.
Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.05.2010 N 42/069/2010-483 право собственности ИП Низиенко В.П. зарегистрировано только 14.01.2009 г.
При таких обстоятельствах обязанности ответчика по оплате услуг истца определялись только условиями заключенного договора и регулировались общими нормами главы 39 ГК РФ о возмездном оказании услуг.
В соответствии с пунктом 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Статьей 783 ГК РФ установлено, что правовое регулирование договора возмездного оказания услуг основывается на общих положениях о подряде (статьи 702 - 729 Кодекса), если это не противоречит статьям 779 - 779 Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.
В силу статьи 702 ГК РФ факт исполнения (оказания) и сдачи работ (услуг) должен доказать исполнитель.
Следовательно, МУП "ЖЭУ" по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать, что оно осуществляло ремонт и содержание общего имущества в соответствии с заключенным договором и понесло соответствующие затраты. Между тем, в материалах дела отсутствуют какие-либо документы (договоры подряда, акты выполненных работ, платежные поручения по оплате работ, наряды на выполнение работ и т.п.), свидетельствующие о фактическом выполнении истцом данной деятельности. Соответствующие доказательства в порядке исполнения определения апелляционной инстанции от 28.09.2010 МУП "ЖЭУ" не представлены.
Статьей 782 ГК РФ предусмотрено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. В силу статьи 715 Кодекса заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность; если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда.
Как следует из представленной в дело переписки сторон, предпринимателем указывалось истцу на ненадлежащее выполнение обязанностей по договору N 299/5 от 02.11.2005 и предлагалось принять необходимые меры по устранению недостатков в содержании общего имущества жилого дома в установленный срок, однако ввиду невыполнения обязательств ЖЭУ, предприниматель письмом от 17.05.2007 уведомил истца о расторжении договора в одностороннем порядке, что соответствует требованиям названных выше статей.
При таких условиях вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор является действующим, признается апелляционной инстанцией ошибочным.
В соответствии с положениями действующего законодательства отсутствие договора как такового не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Пунктом 3 статьи 158 ЖК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Как отмечено выше, материалами дела не доказано, что истцом были понесены какие-либо затраты на капитальный ремонт, следовательно, нет оснований считать, что к ответчику после регистрации за ним права собственности на спорное нежилое помещение перешла обязанность третьего лица по несению соответствующих расходов по оплате капитального ремонта.
Кроме того, в силу статьи 155 ЖК РФ право требовать внесения платы за содержание общего имущества многоквартирном жилом доме зависит от избранного собственниками способа управления, и в случае осуществления управления специализированной управляющей организацией принадлежит данной организации, а при непосредственном управлении - лицу, осуществляющему соответствующий вид деятельности, на основании договора с собственниками.
МУП "ЖЭУ" были представлены в апелляционную инстанцию документы, из которых усматривается, что 17.12.2007 г. общим собранием собственников помещений дома N 51 по ул. Бабушкина в г. Таганроге в качестве способа управления выбрана управляющая организация - ООО "Управляющая компания "Жилищно-эксплуатационное управление" копия протокола общего собрания).
01.05.2008 г. между ООО "Управляющая компания "Жилищно-эксплуатационное управление" и МУП "ЖЭУ" был заключен договор поручения N 25, в соответствии с которым "поверенный" (истец) обязуется совершать от имени и за счет доверителя (ООО "УК "ЖЭУ") следующие юридически значимые действия: осуществлять поиск организаций с целью заключения с ними договоров для выполнения работ и предоставления услуг доверителю, заключать от имени доверителя договоры с выбранными организациями, производить оплату за выполненные организациями работы и предоставленные услуги из средств, перечисленных на эти цели доверителем, принимать все необходимые меры по устранению выявленных нарушений по качеству и количеству выполненных работ и предоставленных организациями услуг; все права и обязанности по сделкам, совершенным поверенным, вытекающим из договора, возникают непосредственно у доверителя. Дополнительным соглашением N 1 от 01.05.2008 г. к договору поручения стороны согласовали, что поверенный обязуется заключать от имени доверителя соответствующие договоры с физическими и юридическими лицами, находящимися в нежилых (встроено-пристроенных) помещениях в интересах доверителя.
Таким образом, из содержания указанного договора не следует, что МУП "ЖЭУ" предоставлено право требовать от собственников помещений в многоквартирном жилом доме платы за содержание и обслуживание общего имущества жилого дома от собственного имени.
В связи с изложенным апелляционная инстанция считает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленного МУП "ЖЭУ", а потому решение подлежит отмене с отнесением судебных расходов по делу на истца.
Руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2010 г. по делу N А53-5803/2010 отменить.
В иске МУП "Жилищно-эксплуатационное управление" отказать.
Взыскать с МУП "Жилищно-эксплуатационное управление" в пользу индивидуального предпринимателя Низиенко В.П. 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.В.ЕХЛАКОВА
С.В.ЕХЛАКОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
Н.И.КОРНЕВА
В.В.ВАНИН
Н.И.КОРНЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)