Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2009 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Б. Шалкина,
судей А.Н. Бирченко, В.А. Камериловой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания О.А. Пальцевой,
при участии в заседании представителей:
от истцов - не явились, извещены надлежащим образом,
от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Новинка"
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 23 июня 2009 года по делу N А06-854/2009, судья С.А. Негерев,
по иску индивидуального предпринимателя Иванченко Александра Валентиновича, индивидуального предпринимателя Морозова Юрия Федоровича
к товариществу собственников жилья "Новинка"
о понуждению к заключению договора
установил:
Предприниматели Иванченко А.В. и Морозов Ю.Ф. обратились в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Товариществу собственников жилья "Новинка" о понуждении заключить договор о текущем, капитальном ремонте и содержании общего имущества.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 23 июня 2009 года Товарищество собственников жилья "Новинка" понуждено заключить с предпринимателем Иванченко Александров Валентиновичем, проживающим: г. Астрахань, улица Васильковая, 17, кв. 31, собственником 2/3 нежилого помещения N 05 жилого дома литер А по улице Бертюльская, 17, и предпринимателем Морозовым Юрием Федоровичем, проживающим: г. Астрахань, ул. Моздокская, 56, кв. 41, собственником 1/3 нежилого помещения N 05 жилого дома литер А по улице Бертюльская, 17 Соглашение о текущем, капитальном ремонте и содержании общего имущества на следующих условиях:
1. Настоящее соглашение составлено с целью определения порядка взаимодействия сторон в вопросах содержания общего имущества жилого дома (литер А), расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Бертюльская, 17. Общим имуществом в рамках данного соглашения являются: система водоснабжения жилого дома, система газификации жилого дома, трансформаторная подстанция (до момента передачи данного объекта в ведение ОАО "Астраханьэнерго"), технический этаж жилого дома, система канализации в границах, обозначенных в приложении к настоящему соглашению (Приложение N 1).
2. собственники обязуются нести бремя расходов на текущий и капитальный ремонт общего имущества, обозначенного в пункте 1 настоящего соглашения, соразмерно своей доли собственности.
3. оплата расходов на текущий и капитальный ремонт общего имущества производится в следующем порядке:
- ТСЖ не позднее чем за две недели до начала ремонта (текущего, капитального) извещает Собственников о необходимости проведения ремонта,
- оплата ремонта производится наличным, либо безналичным платежом (по договоренности сторон), при этом, ТСЖ обязано представить в адрес Собственников смету расходов на ремонт и расчет суммы, подлежащей уплате Собственниками, исходя из стоимости ремонта и доли Собственников в общем имуществе,
- в случае несогласия с представленным ТСЖ расчетом, Собственники обязаны не позднее семи рабочих дней направить в адрес ТСЖ письменные возражения, с указанием конкретных причин несогласия,
- в случае непредставления возражений против расчета суммы подлежащей оплате, Собственники обязаны оплатить стоимость ремонта в течение четырнадцати календарных дней с момента получения расчета.
4. Стороны несут ответственность за ущерб, причиненный действиями либо бездействием, в процессе исполнения своих обязанностей по содержанию коммуникаций перед друг другом и третьими лицами, в пределах своей ответственности.
Не согласившись с данным решением, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит полностью отменить решение Арбитражного суда Астраханской области от 23 июня 2009 года по настоящему делу.
Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что истцы несут бремя содержания дома N 7 по улице Бертюльская города Астрахани, а также бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доли в праве общей собственности на это имущество, равно как обязаны выполнить решения общих собраний ТСЖ. Представленная истцами редакция договора не основана на законе в части уклонения от обязательств несения расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доли в праве общей собственности на это имущество согласно установленным решением общего собрания ТСЖ "Новинка" тарифными ставками и размерами обязательных платежей.
Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела предприниматели Иванченко А.В. и Морозов Ю.Ф. являются собственниками нежилого помещения N 05, расположенного на первом этаже жилого дома (литер строения А) по улице Бертюльская, 7, города Астрахани.
19 декабря 2008 года истцы обратились с письмом к председателю ТСЖ "Новинка", в котором указали на свое намерение прекратить свое членство в ТСЖ и предложили заключить соглашение о содержании и ремонте общего имущества с приложением проекта соглашения (л.д. 8 - 10).
Ответчик на предложение заключить договор (соглашение) ответил письмом N 73 от 24.12.2008 года (л.д. 26), в котором указал, что владельцы всех помещений, входящих в дом, управляемый ТСЖ, обязаны нести свою долю на его текущее содержание. Выход из состава ТСЖ не освобождает от обязанности в долевом участии содержания общего имущества дома.
Протокол разногласий по предложенному соглашению представителем ответчика истцу не направлялся.
Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, исходил из того, что данное требование заявлено истцами на основании ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих обязанность ТСЖ заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с п. 2 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации Товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
Из содержания представленного истцами проекта соглашения о текущем, капитальном ремонте и содержании общего имущества следует, что данным соглашением урегулированы вопросы содержания общего имущества в многоквартирном доме, которым пользуются непосредственно истцы.
Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии с пунктом 12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 16 Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
- путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
- путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;
- путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела собственниками помещений многоквартирного дома N 7 по улице Бертюльская города Астрахани выбран такой способ управления многоквартирным домом, как управление товариществом собственников жилья.
Таким образом, доводы истцов о возможности самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, тем более в отношении только того имущества которым непосредственно пользуются истцы, а не всего общего имущества в многоквартирном доме, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Согласно ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Из содержания п. 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации Товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции не учел, что существенным условием договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, является перечень услуг и работ не только по ремонту общего имущества, но и по содержанию последнего.
Однако, из содержания представленного истцами соглашения следует, что в данном соглашении не согласован перечень работ и услуг, оказываемых ТСЖ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, то есть не согласован предмет соглашения, также не отражена обязанность истцов по оплате оказываемых ТСЖ услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
По смыслу ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации право на понуждение лица к заключению договора обусловлено предъявлением ему оферты (п. 2 ст. 432, п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе совершенной в виде проекта договора.
Таким образом, в случае если проект договора, приложенный к исковому заявлению о понуждении к заключению договора, не содержит существенных условий договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), в удовлетворении соответствующего требования в результате его рассмотрения по существу должно быть отказано.
Поскольку предложение индивидуальных предпринимателей Иванченко Александра Валентиновича и Морозова Юрия Федоровича, выраженное в форме Соглашения о текущем, капитальном ремонте и содержании общего имущества, не содержит всех существенных условий, то оно не может быть признано офертой.
При таких обстоятельствах оснований понудить ответчика заключить с предпринимателем Иванченко Александром Валентиновичем, проживающим: г. Астрахань, улица Васильковая, 17, кв. 31, собственником 2/3 нежилого помещения N 05 жилого дома литер А по улице Бертюльская, 17, и предпринимателем Морозовым Юрием Федоровичем, проживающим: г. Астрахань, ул. Моздокская, д. 56, кв. 41, собственником 1/3 нежилого помещения N 05 жилого дома литер А по улице Бертюльская, 17 Соглашение о текущем, капитальном ремонте и содержании общего имущества, у суда первой инстанции не имелось.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба ТСЖ "Новинка" - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 23 июня 2009 года по делу N А06-854/2009 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Иванченко Александра Валентиновича в пользу Товарищества собственников жилья "Новинка" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 500 рублей.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Морозова Юрия Федоровича в пользу Товарищества собственников жилья "Новинка" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 500 рублей.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
А.Н.БИРЧЕНКО
В.А.КАМЕРИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.09.2009 ПО ДЕЛУ N А06-854/2009
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2009 г. по делу N А06-854/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2009 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Б. Шалкина,
судей А.Н. Бирченко, В.А. Камериловой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания О.А. Пальцевой,
при участии в заседании представителей:
от истцов - не явились, извещены надлежащим образом,
от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Новинка"
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 23 июня 2009 года по делу N А06-854/2009, судья С.А. Негерев,
по иску индивидуального предпринимателя Иванченко Александра Валентиновича, индивидуального предпринимателя Морозова Юрия Федоровича
к товариществу собственников жилья "Новинка"
о понуждению к заключению договора
установил:
Предприниматели Иванченко А.В. и Морозов Ю.Ф. обратились в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Товариществу собственников жилья "Новинка" о понуждении заключить договор о текущем, капитальном ремонте и содержании общего имущества.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 23 июня 2009 года Товарищество собственников жилья "Новинка" понуждено заключить с предпринимателем Иванченко Александров Валентиновичем, проживающим: г. Астрахань, улица Васильковая, 17, кв. 31, собственником 2/3 нежилого помещения N 05 жилого дома литер А по улице Бертюльская, 17, и предпринимателем Морозовым Юрием Федоровичем, проживающим: г. Астрахань, ул. Моздокская, 56, кв. 41, собственником 1/3 нежилого помещения N 05 жилого дома литер А по улице Бертюльская, 17 Соглашение о текущем, капитальном ремонте и содержании общего имущества на следующих условиях:
1. Настоящее соглашение составлено с целью определения порядка взаимодействия сторон в вопросах содержания общего имущества жилого дома (литер А), расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Бертюльская, 17. Общим имуществом в рамках данного соглашения являются: система водоснабжения жилого дома, система газификации жилого дома, трансформаторная подстанция (до момента передачи данного объекта в ведение ОАО "Астраханьэнерго"), технический этаж жилого дома, система канализации в границах, обозначенных в приложении к настоящему соглашению (Приложение N 1).
2. собственники обязуются нести бремя расходов на текущий и капитальный ремонт общего имущества, обозначенного в пункте 1 настоящего соглашения, соразмерно своей доли собственности.
3. оплата расходов на текущий и капитальный ремонт общего имущества производится в следующем порядке:
- ТСЖ не позднее чем за две недели до начала ремонта (текущего, капитального) извещает Собственников о необходимости проведения ремонта,
- оплата ремонта производится наличным, либо безналичным платежом (по договоренности сторон), при этом, ТСЖ обязано представить в адрес Собственников смету расходов на ремонт и расчет суммы, подлежащей уплате Собственниками, исходя из стоимости ремонта и доли Собственников в общем имуществе,
- в случае несогласия с представленным ТСЖ расчетом, Собственники обязаны не позднее семи рабочих дней направить в адрес ТСЖ письменные возражения, с указанием конкретных причин несогласия,
- в случае непредставления возражений против расчета суммы подлежащей оплате, Собственники обязаны оплатить стоимость ремонта в течение четырнадцати календарных дней с момента получения расчета.
4. Стороны несут ответственность за ущерб, причиненный действиями либо бездействием, в процессе исполнения своих обязанностей по содержанию коммуникаций перед друг другом и третьими лицами, в пределах своей ответственности.
Не согласившись с данным решением, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит полностью отменить решение Арбитражного суда Астраханской области от 23 июня 2009 года по настоящему делу.
Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что истцы несут бремя содержания дома N 7 по улице Бертюльская города Астрахани, а также бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доли в праве общей собственности на это имущество, равно как обязаны выполнить решения общих собраний ТСЖ. Представленная истцами редакция договора не основана на законе в части уклонения от обязательств несения расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доли в праве общей собственности на это имущество согласно установленным решением общего собрания ТСЖ "Новинка" тарифными ставками и размерами обязательных платежей.
Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела предприниматели Иванченко А.В. и Морозов Ю.Ф. являются собственниками нежилого помещения N 05, расположенного на первом этаже жилого дома (литер строения А) по улице Бертюльская, 7, города Астрахани.
19 декабря 2008 года истцы обратились с письмом к председателю ТСЖ "Новинка", в котором указали на свое намерение прекратить свое членство в ТСЖ и предложили заключить соглашение о содержании и ремонте общего имущества с приложением проекта соглашения (л.д. 8 - 10).
Ответчик на предложение заключить договор (соглашение) ответил письмом N 73 от 24.12.2008 года (л.д. 26), в котором указал, что владельцы всех помещений, входящих в дом, управляемый ТСЖ, обязаны нести свою долю на его текущее содержание. Выход из состава ТСЖ не освобождает от обязанности в долевом участии содержания общего имущества дома.
Протокол разногласий по предложенному соглашению представителем ответчика истцу не направлялся.
Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, исходил из того, что данное требование заявлено истцами на основании ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих обязанность ТСЖ заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с п. 2 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации Товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
Из содержания представленного истцами проекта соглашения о текущем, капитальном ремонте и содержании общего имущества следует, что данным соглашением урегулированы вопросы содержания общего имущества в многоквартирном доме, которым пользуются непосредственно истцы.
Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии с пунктом 12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 16 Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
- путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
- путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;
- путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела собственниками помещений многоквартирного дома N 7 по улице Бертюльская города Астрахани выбран такой способ управления многоквартирным домом, как управление товариществом собственников жилья.
Таким образом, доводы истцов о возможности самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, тем более в отношении только того имущества которым непосредственно пользуются истцы, а не всего общего имущества в многоквартирном доме, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Согласно ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Из содержания п. 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации Товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции не учел, что существенным условием договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, является перечень услуг и работ не только по ремонту общего имущества, но и по содержанию последнего.
Однако, из содержания представленного истцами соглашения следует, что в данном соглашении не согласован перечень работ и услуг, оказываемых ТСЖ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, то есть не согласован предмет соглашения, также не отражена обязанность истцов по оплате оказываемых ТСЖ услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
По смыслу ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации право на понуждение лица к заключению договора обусловлено предъявлением ему оферты (п. 2 ст. 432, п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе совершенной в виде проекта договора.
Таким образом, в случае если проект договора, приложенный к исковому заявлению о понуждении к заключению договора, не содержит существенных условий договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), в удовлетворении соответствующего требования в результате его рассмотрения по существу должно быть отказано.
Поскольку предложение индивидуальных предпринимателей Иванченко Александра Валентиновича и Морозова Юрия Федоровича, выраженное в форме Соглашения о текущем, капитальном ремонте и содержании общего имущества, не содержит всех существенных условий, то оно не может быть признано офертой.
При таких обстоятельствах оснований понудить ответчика заключить с предпринимателем Иванченко Александром Валентиновичем, проживающим: г. Астрахань, улица Васильковая, 17, кв. 31, собственником 2/3 нежилого помещения N 05 жилого дома литер А по улице Бертюльская, 17, и предпринимателем Морозовым Юрием Федоровичем, проживающим: г. Астрахань, ул. Моздокская, д. 56, кв. 41, собственником 1/3 нежилого помещения N 05 жилого дома литер А по улице Бертюльская, 17 Соглашение о текущем, капитальном ремонте и содержании общего имущества, у суда первой инстанции не имелось.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба ТСЖ "Новинка" - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 23 июня 2009 года по делу N А06-854/2009 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Иванченко Александра Валентиновича в пользу Товарищества собственников жилья "Новинка" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 500 рублей.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Морозова Юрия Федоровича в пользу Товарищества собственников жилья "Новинка" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 500 рублей.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
А.Н.БИРЧЕНКО
В.А.КАМЕРИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)