Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2011 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Гудыма В.Н.
судей Комковой Н.М., Орловой Н.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.03.2011 (судья Бедерина М.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 (судьи Сидоренко О.А., Лотов А.Н., Шиндлер Н.А.) по делу N А70-11969/2010 по иску Главного управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области (625000, г. Тюмень, ул. Некрасова, 11, ОГРН 1057200732907, ИНН 7202137988) к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" (625026, г. Тюмень, ул. Геологоразведчиков, 6В, ОГРН 1037200621259, ИНН 7203138261) о взыскании 3 440 103,35 руб.
В заседании приняли участие представители:
- от заявителя - ООО "Тюменгазстрой" - Казакова О.В. по доверенности от 16.11.2010;
- от Главного управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области - Сергеенкова Л.Ю. по доверенности от 03.11.2010.
Суд
установил:
Главное управление строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области (далее - Управление, истец) со ссылкой на статьи 12, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" (далее - ООО "Тюменгазстрой", ответчик) о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по государственным контрактам в размере 3 440 103,36 руб., из них: 822 023,56 руб. - за несвоевременный ввод многоквартирного дома в эксплуатацию; 1 051 015,84 руб. - за просрочку исполнения обязательства по государственной регистрации права собственности; 759 393,19 руб. - за просрочку исполнения обязательства по передаче жилого помещения; 807 670,77 руб. - за просрочку исполнения обязательства по регистрации права собственности Тюменской области на жилое помещение.
Решением суда от 11.03.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.06.2011, исковые требования удовлетворены.
С вынесенными судебными актами не согласен ответчик - ООО "Тюменгазстрой", в кассационной жалобе просит их изменить. Основанием к отмене указывает неприменение судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, неверное толкование заключенных договоров.
По мнению заявителя, судами неправильно истолкованы условия договора, неустойка предъявлена не только за нарушение самого обязательства - ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а за нарушение обязанности по передаче объектов и государственной регистрации права собственности. Заявитель признает обоснованным требования истца только в части взыскания неустойки в размере 822 023,56 руб. за несвоевременный ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы кассационной жалобы.
Представитель истца в судебном заседании возражала против доводов кассационной жалобы, указав на законность судебных актов.
Проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов арбитражных судов по настоящему делу, суд кассационной инстанции считает их подлежащими изменению в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.01.2009 между субъектом РФ в лице Главного управления строительства Тюменской области (переименовано в Управление, застройщик) были заключены государственные контракты на приобретение жилого помещения в многоквартирном доме для переселения граждан: NN 295/1583, 296/1608, 297/1601, 298/1645, 304/1609, 305/1590, 306/1630, 308/1640, 309/2104, 310/2003, 311/1587, 314/1661,315/1652, 318/1610, 321/1599, 322/1602, 324/2056, 325/2120, 326/1725, 327/1721, 337/1592.
В соответствии с пунктом 1.1 контрактов застройщик обязался в предусмотренные контрактами сроки завершить строительство многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, ул. Локомотивная- Новоселов-Амурская, после государственной регистрации права собственности Застройщика передать соответствующие жилые помещения: N 12,19, 22, 24, 27, 28, 34, 39, 43, 44, 49, 57, 58, 64, 68, 73, 78, 79, 92, 94, 98 (далее - объекты) субъекту РФ и обеспечить государственную регистрацию права собственности Тюменской области на объекты, а субъект РФ обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять жилые помещения.
Согласно пунктам 2.1.1, 2.1.2 контрактов застройщик обязался:
- - завершить строительство многоквартирного дома и обеспечить государственную регистрацию права собственности застройщика на объекты не позднее 6 (шести) месяцев с даты заключения контрактов в соответствии с планом-графиком работ по завершению строительства многоквартирного дома;
- - передать объекты по передаточным актам субъекту РФ и обеспечить государственную регистрацию права собственности Тюменской области не позднее 2 (двух) месяцев с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объекты.
На основании пункта 5.1 контрактов, при невыполнении застройщиком обязательств, предусмотренных контрактом, субъект РФ вправе потребовать уплату неустойки в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от суммы неисполненного или ненадлежащее исполненного обязательства. Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства.
Согласно Приложению N 2 к контрактам "План-график работ по завершению строительства многоквартирного дома, находящегося по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Локомотивная-Новоселов-Амурская" датой ввода в эксплуатацию определено - 30.06.2009.
Вместе с тем, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU 72304000-176-рв ввод жилого дома ГП-2 в составе многоэтажных жилых домов по адресу: г. Тюмень, ул. Новоселов, 12, корп. 2, осуществлен застройщиком только 28.10.2009.
Государственная регистрация права собственности застройщика на объекты недвижимости должны быть произведены не позднее 04.09.2009, 05.09.2009, 06.09.2009, 07.09.2009, 11.09.2009, фактически осуществлена 21.12.2009, 22.12.2009.
С учетом даты регистрации права собственности застройщика, предусмотренной контрактом, передача в собственность и регистрация права собственности Тюменской области должна была быть осуществлена до 05.11.2009, 06.11.2009, 07.11.2009, 08.11.2009, 12.11.2009. Однако фактически передача объектов на основании актов приема - передачи произведена 25.02.2010, а регистрация права собственности Тюменской области на объекты осуществлена только 02.03.2010 и 03.03.2010.
Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя по контракту обязанности, что выразилось в значительном нарушении сроков ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, передаче объектов и государственной регистрации права собственности, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании договорной неустойки.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для применения к ответчику меры ответственности за нарушение обязательств в заявленном размере. При этом суды отклонили довод ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу о соразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства.
Между тем, судами не учтено следующего.
Правоотношения, возникшие между сторонами в результате подписания указанных контрактов, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 10 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" в государственный и муниципальный контракт включается обязательное условие об ответственности поставщика (исполнителя, подрядчика) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного государственным или муниципальным контрактом.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В свою очередь, часть 1 статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Дав толкование условиям пункта 1.1 контрактов в порядке указанной нормы права, суды первой и апелляционной инстанций правильно сочли, что существо обязательства застройщика заключается в постройке объектов недвижимости (квартир) и передаче объектов истцу в предусмотренный договором срок. Обязательство истца в свою очередь заключается в оплате обусловленной договорами цены.
Вместе с тем, суды посчитали, что ответчик исполняет обязательства по завершению строительства объектов поэтапно, в согласованные сторонами сроки: вводит завершенный строительством объект в эксплуатацию, обеспечивает государственную регистрацию своего права собственности на объект, передает объект субъекту РФ и обеспечивает государственную регистрацию права собственности Тюменской области на объект. Поэтому в настоящем споре применима ответственность не только за нарушение обязательства по передаче объектов, а в том числе за нарушение обязательств по вводу многоквартирного дома в эксплуатацию, по государственной регистрации права собственности застройщика на объекты, по передаче жилого помещения, по регистрации права собственности Тюменской области на жилое помещение.
Однако, исходя из буквального толкования положений пунктов 2.1.1, 2.1.2 контрактов во взаимосвязи с пунктом 1.1 контрактов обязательством по смыслу контрактов является обязанность застройщика передать объекты в срок, т.е. по истечении 8 месяцев со дня заключения контрактов, а именно не позднее 6 месяцев завершить строительство и обеспечить государственную регистрацию и не позднее 2 месяцев передать объекты по передаточным актам субъекту РФ.
Пункты 5.1 государственных контрактов предусматривают наступление ответственности застройщика за нарушение обязательств, в то время как исковые требования основаны на том, что ответчиком, допущена просрочка промежуточных сроков, предусматривающих обязанность ответчика.
Гражданско-правовая ответственность за просрочку исполнения обязательств не может применяться при несвоевременном исполнении обязанности.
Истец предъявил требование о взыскании с ответчика неустойку за нарушение сроков ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а также сроков по передаче объектов и государственной регистрации права собственности, т.е. за совершение нарушения обязанности, а не за нарушение обязательств.
Таким образом, судебными инстанциями неправомерно были удовлетворены исковые требования о взыскании неустойки за нарушение ответчиком промежуточных сроков.
Поскольку в данном случае обязательством застройщика является передача объектов (жилых помещений) в срок до 20.09.2009 (контракты от 20.01.2009 + 8 месяцев), следовательно, договорная ответственность, предусмотренная пунктом 5.1 может применяться только за нарушение данного обязательства.
Таким образом, период просрочки необходимо исчислять с 21.09.2009 и исходя из действующей на момент исполнения обязательств ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 7,75% годовых.
Материалами дела установлено, что ответчик фактически исполнил предусмотренные контрактами обязательства и передал по актам приема - передачи квартиры 25.02.2010. Просрочка по контрактам составляет 155 дней.
Таким образом, сумма неустойки, подлежащая взысканию за просрочку исполнения обязательства по передаче объектов, являющихся предметом контрактов, подлежит взысканию в размере 1 061 643,45 руб. (7.75/300*1 262 709 (цена контракта)/100*155 (количество дней просрочки)*21 (количество контрактов).
В остальной части (2 378 459,91 руб.) исковые требования не подлежат удовлетворению.
Оснований для снижения размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не усматривает, поскольку в данном случае расчет неустойки произведен исходя из одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Указанная ставка рефинансирования, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом. Поэтому уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования возможно только в чрезвычайных случаях, а по общему правилу не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10)
На основании изложенного решение и постановление подлежат изменению по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям.
Исковые требования удовлетворены частично, государственная пошлина по иску подлежит взысканию в федеральный бюджет в размере 12 406,20 руб.
В связи с тем, что судом выдан исполнительный лист на взыскание с ответчика государственной пошлины в доход федерального бюджета в размере 40 200,51 руб., государственная пошлина в остальной сумме за рассмотрение иска подлежит взысканию с истца в пользу ответчика.
В случае предоставления доказательств исполнения исполнительного листа суду первой инстанции следует рассмотреть вопрос о повороте исполнения судебного акта в соответствии с порядком, установленным законом.
В силу части 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей, государственная пошлина, уплаченная ответчиком по апелляционной и кассационной жалобам подлежит перераспределению пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 2 765,57 руб. с истца в пользу ответчика.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, пунктом 1 части 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.03.2011 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 по делу N А70-11969/2010 изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" неустойку за просрочку исполнения обязательств по государственным контрактам 295/1583, 296/1608, 297/1601, 298/1645, 304/1609, 305/1590, 306/1630, 308/1640, 309/2104, 310/2003, 311/1587, 314/1661, 315/1652, 318/1610, 321/1599, 322/1602, 324/2056, 325/2120, 326/1725, 327/1721, 337/1592 на приобретение жилого помещения в многоквартирном доме для переселения граждан в размере 1 061 643,45 руб.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Главного управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" государственную пошлину в размере 27 794,31 руб. по иску, 2 765,57 руб. по апелляционной и кассационной жалобам.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 02.09.2011 ПО ДЕЛУ N А70-11969/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2011 г. по делу N А70-11969/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2011 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Гудыма В.Н.
судей Комковой Н.М., Орловой Н.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.03.2011 (судья Бедерина М.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 (судьи Сидоренко О.А., Лотов А.Н., Шиндлер Н.А.) по делу N А70-11969/2010 по иску Главного управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области (625000, г. Тюмень, ул. Некрасова, 11, ОГРН 1057200732907, ИНН 7202137988) к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" (625026, г. Тюмень, ул. Геологоразведчиков, 6В, ОГРН 1037200621259, ИНН 7203138261) о взыскании 3 440 103,35 руб.
В заседании приняли участие представители:
- от заявителя - ООО "Тюменгазстрой" - Казакова О.В. по доверенности от 16.11.2010;
- от Главного управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области - Сергеенкова Л.Ю. по доверенности от 03.11.2010.
Суд
установил:
Главное управление строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области (далее - Управление, истец) со ссылкой на статьи 12, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" (далее - ООО "Тюменгазстрой", ответчик) о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по государственным контрактам в размере 3 440 103,36 руб., из них: 822 023,56 руб. - за несвоевременный ввод многоквартирного дома в эксплуатацию; 1 051 015,84 руб. - за просрочку исполнения обязательства по государственной регистрации права собственности; 759 393,19 руб. - за просрочку исполнения обязательства по передаче жилого помещения; 807 670,77 руб. - за просрочку исполнения обязательства по регистрации права собственности Тюменской области на жилое помещение.
Решением суда от 11.03.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.06.2011, исковые требования удовлетворены.
С вынесенными судебными актами не согласен ответчик - ООО "Тюменгазстрой", в кассационной жалобе просит их изменить. Основанием к отмене указывает неприменение судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, неверное толкование заключенных договоров.
По мнению заявителя, судами неправильно истолкованы условия договора, неустойка предъявлена не только за нарушение самого обязательства - ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а за нарушение обязанности по передаче объектов и государственной регистрации права собственности. Заявитель признает обоснованным требования истца только в части взыскания неустойки в размере 822 023,56 руб. за несвоевременный ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы кассационной жалобы.
Представитель истца в судебном заседании возражала против доводов кассационной жалобы, указав на законность судебных актов.
Проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов арбитражных судов по настоящему делу, суд кассационной инстанции считает их подлежащими изменению в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.01.2009 между субъектом РФ в лице Главного управления строительства Тюменской области (переименовано в Управление, застройщик) были заключены государственные контракты на приобретение жилого помещения в многоквартирном доме для переселения граждан: NN 295/1583, 296/1608, 297/1601, 298/1645, 304/1609, 305/1590, 306/1630, 308/1640, 309/2104, 310/2003, 311/1587, 314/1661,315/1652, 318/1610, 321/1599, 322/1602, 324/2056, 325/2120, 326/1725, 327/1721, 337/1592.
В соответствии с пунктом 1.1 контрактов застройщик обязался в предусмотренные контрактами сроки завершить строительство многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, ул. Локомотивная- Новоселов-Амурская, после государственной регистрации права собственности Застройщика передать соответствующие жилые помещения: N 12,19, 22, 24, 27, 28, 34, 39, 43, 44, 49, 57, 58, 64, 68, 73, 78, 79, 92, 94, 98 (далее - объекты) субъекту РФ и обеспечить государственную регистрацию права собственности Тюменской области на объекты, а субъект РФ обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять жилые помещения.
Согласно пунктам 2.1.1, 2.1.2 контрактов застройщик обязался:
- - завершить строительство многоквартирного дома и обеспечить государственную регистрацию права собственности застройщика на объекты не позднее 6 (шести) месяцев с даты заключения контрактов в соответствии с планом-графиком работ по завершению строительства многоквартирного дома;
- - передать объекты по передаточным актам субъекту РФ и обеспечить государственную регистрацию права собственности Тюменской области не позднее 2 (двух) месяцев с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объекты.
На основании пункта 5.1 контрактов, при невыполнении застройщиком обязательств, предусмотренных контрактом, субъект РФ вправе потребовать уплату неустойки в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от суммы неисполненного или ненадлежащее исполненного обязательства. Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства.
Согласно Приложению N 2 к контрактам "План-график работ по завершению строительства многоквартирного дома, находящегося по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Локомотивная-Новоселов-Амурская" датой ввода в эксплуатацию определено - 30.06.2009.
Вместе с тем, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU 72304000-176-рв ввод жилого дома ГП-2 в составе многоэтажных жилых домов по адресу: г. Тюмень, ул. Новоселов, 12, корп. 2, осуществлен застройщиком только 28.10.2009.
Государственная регистрация права собственности застройщика на объекты недвижимости должны быть произведены не позднее 04.09.2009, 05.09.2009, 06.09.2009, 07.09.2009, 11.09.2009, фактически осуществлена 21.12.2009, 22.12.2009.
С учетом даты регистрации права собственности застройщика, предусмотренной контрактом, передача в собственность и регистрация права собственности Тюменской области должна была быть осуществлена до 05.11.2009, 06.11.2009, 07.11.2009, 08.11.2009, 12.11.2009. Однако фактически передача объектов на основании актов приема - передачи произведена 25.02.2010, а регистрация права собственности Тюменской области на объекты осуществлена только 02.03.2010 и 03.03.2010.
Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя по контракту обязанности, что выразилось в значительном нарушении сроков ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, передаче объектов и государственной регистрации права собственности, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании договорной неустойки.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для применения к ответчику меры ответственности за нарушение обязательств в заявленном размере. При этом суды отклонили довод ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу о соразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства.
Между тем, судами не учтено следующего.
Правоотношения, возникшие между сторонами в результате подписания указанных контрактов, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 10 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" в государственный и муниципальный контракт включается обязательное условие об ответственности поставщика (исполнителя, подрядчика) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного государственным или муниципальным контрактом.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В свою очередь, часть 1 статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Дав толкование условиям пункта 1.1 контрактов в порядке указанной нормы права, суды первой и апелляционной инстанций правильно сочли, что существо обязательства застройщика заключается в постройке объектов недвижимости (квартир) и передаче объектов истцу в предусмотренный договором срок. Обязательство истца в свою очередь заключается в оплате обусловленной договорами цены.
Вместе с тем, суды посчитали, что ответчик исполняет обязательства по завершению строительства объектов поэтапно, в согласованные сторонами сроки: вводит завершенный строительством объект в эксплуатацию, обеспечивает государственную регистрацию своего права собственности на объект, передает объект субъекту РФ и обеспечивает государственную регистрацию права собственности Тюменской области на объект. Поэтому в настоящем споре применима ответственность не только за нарушение обязательства по передаче объектов, а в том числе за нарушение обязательств по вводу многоквартирного дома в эксплуатацию, по государственной регистрации права собственности застройщика на объекты, по передаче жилого помещения, по регистрации права собственности Тюменской области на жилое помещение.
Однако, исходя из буквального толкования положений пунктов 2.1.1, 2.1.2 контрактов во взаимосвязи с пунктом 1.1 контрактов обязательством по смыслу контрактов является обязанность застройщика передать объекты в срок, т.е. по истечении 8 месяцев со дня заключения контрактов, а именно не позднее 6 месяцев завершить строительство и обеспечить государственную регистрацию и не позднее 2 месяцев передать объекты по передаточным актам субъекту РФ.
Пункты 5.1 государственных контрактов предусматривают наступление ответственности застройщика за нарушение обязательств, в то время как исковые требования основаны на том, что ответчиком, допущена просрочка промежуточных сроков, предусматривающих обязанность ответчика.
Гражданско-правовая ответственность за просрочку исполнения обязательств не может применяться при несвоевременном исполнении обязанности.
Истец предъявил требование о взыскании с ответчика неустойку за нарушение сроков ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а также сроков по передаче объектов и государственной регистрации права собственности, т.е. за совершение нарушения обязанности, а не за нарушение обязательств.
Таким образом, судебными инстанциями неправомерно были удовлетворены исковые требования о взыскании неустойки за нарушение ответчиком промежуточных сроков.
Поскольку в данном случае обязательством застройщика является передача объектов (жилых помещений) в срок до 20.09.2009 (контракты от 20.01.2009 + 8 месяцев), следовательно, договорная ответственность, предусмотренная пунктом 5.1 может применяться только за нарушение данного обязательства.
Таким образом, период просрочки необходимо исчислять с 21.09.2009 и исходя из действующей на момент исполнения обязательств ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 7,75% годовых.
Материалами дела установлено, что ответчик фактически исполнил предусмотренные контрактами обязательства и передал по актам приема - передачи квартиры 25.02.2010. Просрочка по контрактам составляет 155 дней.
Таким образом, сумма неустойки, подлежащая взысканию за просрочку исполнения обязательства по передаче объектов, являющихся предметом контрактов, подлежит взысканию в размере 1 061 643,45 руб. (7.75/300*1 262 709 (цена контракта)/100*155 (количество дней просрочки)*21 (количество контрактов).
В остальной части (2 378 459,91 руб.) исковые требования не подлежат удовлетворению.
Оснований для снижения размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не усматривает, поскольку в данном случае расчет неустойки произведен исходя из одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Указанная ставка рефинансирования, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом. Поэтому уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования возможно только в чрезвычайных случаях, а по общему правилу не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10)
На основании изложенного решение и постановление подлежат изменению по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям.
Исковые требования удовлетворены частично, государственная пошлина по иску подлежит взысканию в федеральный бюджет в размере 12 406,20 руб.
В связи с тем, что судом выдан исполнительный лист на взыскание с ответчика государственной пошлины в доход федерального бюджета в размере 40 200,51 руб., государственная пошлина в остальной сумме за рассмотрение иска подлежит взысканию с истца в пользу ответчика.
В случае предоставления доказательств исполнения исполнительного листа суду первой инстанции следует рассмотреть вопрос о повороте исполнения судебного акта в соответствии с порядком, установленным законом.
В силу части 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей, государственная пошлина, уплаченная ответчиком по апелляционной и кассационной жалобам подлежит перераспределению пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 2 765,57 руб. с истца в пользу ответчика.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, пунктом 1 части 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.03.2011 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 по делу N А70-11969/2010 изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" неустойку за просрочку исполнения обязательств по государственным контрактам 295/1583, 296/1608, 297/1601, 298/1645, 304/1609, 305/1590, 306/1630, 308/1640, 309/2104, 310/2003, 311/1587, 314/1661, 315/1652, 318/1610, 321/1599, 322/1602, 324/2056, 325/2120, 326/1725, 327/1721, 337/1592 на приобретение жилого помещения в многоквартирном доме для переселения граждан в размере 1 061 643,45 руб.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Главного управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" государственную пошлину в размере 27 794,31 руб. по иску, 2 765,57 руб. по апелляционной и кассационной жалобам.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Н.ГУДЫМ
В.Н.ГУДЫМ
Судьи
Н.М.КОМКОВА
Н.В.ОРЛОВА
Н.М.КОМКОВА
Н.В.ОРЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)