Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
В связи с поручением Верховного Суда Российской Федерации проведено изучение судебной практики рассмотрения судами Кировской области в 2005 - 2006 годах гражданских дел, связанных с применением норм Жилищного кодекса Российской Федерации.
Районными судами области рассмотрено:
2005 год 2004 год
Всего жилищных дел 3040 5012
в т.ч. с вынесением решения 2346 4319
из них:
- удовлетворено 2059 4032
- отказано 287 287
прекращено 544 588
оставлено без рассмотрения 150 105
Приведенные статистические данные свидетельствуют о том, что общее количество рассмотренных жилищных дел значительно уменьшилось - на 40%, почти в два раза снизилось количество удовлетворенных исков.
Снижение количества жилищных споров произошло за счет споров, отнесенных к категории "других жилищных споров", - с 4464 до 2395.
В то же время возросло количество споров, связанных с приватизацией, и о выселении (за исключением дел о выселении с предоставлением другого жилого помещения):
2005 год 2004 год
Рассмотрено дел
о выселении:
- из служебных помещений 37 28
иные с предоставлением
другого жилого помещения 35 106
иные без предоставления
другого жилого помещения 414 325
связанных с приватизацией: 159 89
Дела, связанные с приватизацией
жилых помещений, рассматривались
и мировыми судьями: 59 29
Кроме того мировыми судьями разрешено в 2005 году с вынесением решения 27658 других жилищных споров и прекращено 346 дел по таким спорам, в 2004 году соответственно 19231 и 369.
С нарушением установленного законом срока районными судами рассмотрено 145 дел в 2005 году и 161 дело в 2004 году, мировыми судьями соответственно 157 и 160 дел.
Статьи 25 - 28 ЖК РФ регламентируют понятия переустройства и перепланировки, процедуру получения разрешения на переустройство и (или) перепланировку, основания для отказа и завершение процедуры. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения влекут для собственника обязанность привести помещение в прежнее состояние или обратиться в суд с иском об оставлении его в переустроенном (перепланированном) состоянии.
Примерные виды изменений помещения по указанным видам даны в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Р., проживая в квартире многоквартирного дома, без предварительного разрешения и согласования с жилищными и иными компетентными органами установил дополнительную металлическую дверь в коридоре общего пользования с присоединением части коридора к своей квартире.
Желая узаконить перепланировку, обратился в суд с заявлением к МУ УЖХ, Кировскому филиалу ФГУП "Ростехинвентаризация", администрации г. Кирова.
Уточнив в ходе судебного разбирательства требования, просил суд обязать администрацию г. Кирова издать распоряжение об узаконении произведенной им перепланировки, обязать ФГУП "Ростехинвентаризация" внести изменения в технический паспорт на квартиру.
В обоснование требований указал, что 02.02.2004 межведомственная комиссия по перепланировкам (реконструкциям) жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Кирове признала, что реконструкция его квартиры в части присоединения тамбура технически возможна. Решением Первомайского районного суда от 04.11.2004 перепланировка признана законной, но во внесении изменений в документы на квартиру ему отказывают в связи с тем, что МУ УЖХ, которое является наймодателем и балансодержателем дома, не дало разрешения, а также в связи с отсутствием согласования перепланировки с собственниками жилых помещений дома.
В ходе рассмотрения спора вопрос о перепланировке был согласован с МУ УЖХ г. Кирова, в связи с чем истец отказался от иска к данному ответчику и производство по делу в этой части прекращено.
Решением Ленинского районного суда от 30 мая 2005 г. в удовлетворении иска отказано по тем основаниям, что для выполненных Р. работ требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 36 (п. п. 1, 3), ст. 40 (п. 2) Жилищного кодекса РФ, а такого согласия нет.
Судебная коллегия определением от 28 июля 2005 г. решение районного суда отменила. Требование Р. обязать администрацию г. Кирова издать распоряжение об узаконении перепланировки оставила без удовлетворения. Обязала ФГУП "Ростехинвентаризация" в лице Кировского филиала внести необходимые изменения в технический паспорт по корректировке площади квартиры в связи с произведенной перепланировкой с присоединением тамбура и установкой дверей.
Коллегия указала, что спорные правоотношения по самовольной установке металлической двери и связанной с этим перепланировкой помещения возникли до вступления в силу с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ, поскольку в мае 2004 г. МУ УЖХ г. Кирова обратилось в суд с иском о демонтаже металлической двери.
В соответствии со ст. 84 ЖК РСФСР (действовавшего на время разрешения требования МУ УЖХ) споры о переустройстве или перепланировке разрешались в судебном порядке, если на устройство и перепланировку имелось разрешение местных органов власти.
4 ноября 2004 г. Первомайским районным судом было принято заочное решение по делу по иску МУ УЖХ г. Кирова к Р. о признании самовольно произведенного им переустройства квартиры незаконным и возложении на него обязанности демонтировать деревянные рамы и остекление лоджии и демонтировать металлическую входную дверь.
Суд установил и указал в решении, что на установку металлической двери Р. получил все необходимые согласования, нарушения прав и интересов истца нет. Указанным решением в иске МУ УЖХ г. Кирова было отказано.
В этой части решение суда сторонами не обжаловалось, вступило в законную силу.
Разрешая настоящий спор, суд необоснованно отклонил доводы Р. о наличии решения Первомайского суда от 04.11.2004, сделал ошибочный вывод, что это решение было отменено судьей, тогда как отмена имела место только в части требований, касающихся самовольного остекления лоджии.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Установленные Первомайским районным судом 04.11.2004 обстоятельства дела лицами, участвующими в данном деле, не оспаривались.
Учитывая изложенные обстоятельства, нельзя признать законным и обоснованным отказ суда в удовлетворении требований Р. об узаконении перепланировки.
Протоколом общего собрания собственников квартир ТСЖ "С." было разрешено Т. переоборудовать чердачное помещение площадью 88 кв. м, расположенное над квартирой N 8, принадлежащей ответчику на праве собственности, и присоединить его к общей площади указанной квартиры.
Указанная реконструкция квартиры была разрешена распоряжением главы администрации г. Кирова, соответствующими органами утвержден акт государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию пятикомнатной квартиры N 8 в двух уровнях.
После переоборудования квартира была продана Т. Б., право собственности которой зарегистрировано в установленном законом порядке.
ТСЖ "С." обратилось в суд с иском к Б. и Т. о признании незаконной реконструкции квартиры N 8 и истребовании чердачного помещения, расположенного над квартирой N 14. В обоснование иска указано, что второй этаж квартиры N 8 включает в себя не только бывшее чердачное помещение над квартирой N 8, но и чердачное помещение, находящееся в собственности ТСЖ и расположенное над квартирой N 14, принадлежащей на праве собственности члену ТСЖ В., проведенная реконструкция противоречит протоколу общего собрания членов ТСЖ.
Первомайский районный суд решением от 26.12.2005 отказал в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда определением от 09.02.2006 отменила решение и направила дело на новое судебное рассмотрение, т.к. суд не исследовал и не дал правовой оценки значимым обстоятельствам: имел ли место самовольный захват части чердака при перепланировке Т. квартиры, если имел, то нарушает ли он и в какой степени права ТСЖ, правомочного распоряжаться общим имуществом домовладельцев (п. 9.1 устава ТСЖ), членов ТСЖ, являющихся собственниками спорной части чердака (ст. 290 ГК РФ), собственника квартиры N 14, имеется ли реальная возможность возврата части чердака и каким способом.
Новый Жилищный кодекс РФ в ч. 1 ст. 36 определил общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, к которому отнес, в частности, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Первомайским судом было рассмотрено дело, связанное с применением данной нормы закона.
П. и Л. обратились в суд с иском к ООО "Ж.", управлению архитектуры и градостроительства администрации г. Кирова о прекращении незаконной строительной деятельности. Указали, что являются собственниками квартир в доме по ул. Чапаева г. Кирова, где и проживают. Ответчик возводит 10-этажный жилой дом в виде пристроя к их дому, однако земельный участок имеет ограниченную оборотоспособность, может принадлежать на праве общей долевой собственности только собственникам квартир в многоквартирном жилом доме по ул. Чапаева, не подлежит отчуждению, распоряжаться им могут только собственники совместно. Истцы просили обязать ответчика прекратить строительство, демонтировать забор, отгораживающий стройплощадку, восстановить первоначальный вид прилежащего к дому земельного участка, обязать администрацию г. Кирова отменить распоряжение о предварительном согласовании места расположения объекта строительства, запретить выдавать разрешение на строительство.
В судебном заседании истцы отказались от заявленных к управлению архитектуры и градостроительства администрации г. Кирова требований, поскольку распоряжение N 4651 от 14.10.2003 отменено добровольно.
Первомайский районный суд решением от 28.04.2005 отказал в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда определением от 28.06.2005 по жалобе истцов отменила решение районного суда и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям:
Отказывая в иске, суд указал, что истцы не признаны обладателями прав собственности на спорный земельный участок, являющийся по закону общим имуществом собственников помещений (квартир) в многоквартирном доме. ООО "Ж." осуществляет земляные работы на земельном участке на законных основаниях, поэтому права истцов по пользованию ООО "Ж." земельным участком, сданным администрацией г. Кирова в аренду ООО "Ж." для строительства 10-этажного жилого дома - пристроя к дому по ул. Чапаева г. Кирова, не затрагиваются и не нарушаются.
Коллегия нашла данный вывод суда преждевременным и противоречащим требованиям закона.
При разрешении спора суд неправильно применил и истолковал нормы ЖК РФ и ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" относительно возникновения прав истцов на общее имущество многоквартирного дома, в состав которого входит спорный земельный участок.
Жилищные права истцов возникли на законных основаниях, таких, как наследование и приватизация муниципальных квартир (пп. 4 ст. 10 ЖК РФ). Вместе с возникновением прав собственности на указанные квартиры у истцов автоматически возникло право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Ст. 36 ЖК РФ прямо наделяет собственников квартир в многоквартирном доме правом собственности на земельный участок, входящий в состав общего имущества: "... собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства о градостроительной деятельности".
Положение об автоматическом возникновении прав собственников квартир на прилегающий земельный участок содержит и ст. 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ".
Таким образом, для перехода права собственности на прилегающий земельный участок не нужно принятия решения органов местного самоуправления о передаче земельного участка в общую собственность собственников квартир многоквартирного дома. Ни переход права на этот земельный участок, ни права на него не подлежат государственной регистрации прав собственности в Едином государственном реестре прав в управлении Росрегистрации по Кировской области, достаточно лишь проведения его технического учета для точного определения границ и размеров.
При таких обстоятельствах права истцов как собственников квартир дома по ул. Чапаева г. Кирова на прилегающий земельный участок установлены законом, и отсутствие его технического учета не лишает их этого права на него.
При разрешении спора суд не учел указанные требования материального закона, не принял мер к разрешению вопроса по определению границ спорного земельного участка, не проверил, занят ли он под строительство дома-пристроя, и не нарушаются ли при этом права истцов, и подлежат ли удовлетворению заявленные ими требования по восстановлению земельного участка, что привело к вынесению незаконного решения.
К. предъявил иск к ГЛПУ "Л." о бесплатной передаче ему и несовершеннолетней дочери в общую долевую собственность жилого помещения (квартиры).
Решением Лузского суда от 21.07.2005 иск удовлетворен.
Надзорная жалоба К., в которой указано, что суд изменил по своей инициативе исковые требования, признал право истца и дочери на приватизацию, а не право собственности на спорную квартиру, оставлена без удовлетворения.
Решением суда постановлено признать право К. и его несовершеннолетней дочери на бесплатную передачу в общую равнодолевую собственность указанной квартиры. На ГЛПУ "Л." возложена обязанность заключить с истцом договор о передаче квартиры им в собственность с последующей регистрацией права на общих основаниях.
На комитет по имуществу и земельным ресурсам Лузского района возложена обязанность перевести права арендатора земельного участка, на котором возведено указанное жилое помещение, с "Л." на К.
Спор разрешен в рамках заявленных исковых требований о передаче жилого помещения в порядке приватизации.
В соответствии со ст. ст. 2, 6 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" приватизации подлежат жилые помещения, находящиеся в оперативном управлении государственных учреждений.
Из обжалованного судебного акта следует, что требуемое истцами жилое помещение юридически не зарегистрировано за "Л." на праве оперативного управления в связи с отсутствием документов на земельный участок.
В то же время между "Л." и истцами отсутствует спор по поводу приватизации.
При установленных конкретных обстоятельствах дела принятое судом решение не нарушает имущественных интересов истцов и не создаст каких-либо препятствий для приватизации квартиры при наличии к тому юридических и фактических оснований.
Н. обратился в суд с иском к администрации г. Кирова о признании незаконным отказа в приватизации жилого помещения, полученного им при обмене (мене).
Первомайский районный суд решением от 25 мая 2005 г. отказал в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия решением от 9 августа 2005 г. отменила решение и направила дело на новое судебное рассмотрение.
Коллегия нашла вывод суда ошибочным, поскольку суд не установил природу возникших правоотношений, значимые для дела обстоятельства, вследствие чего доказательства и доводы сторон оставлены без внимания и исследования, что привело к незаконному решению.
Отказывая в иске, суд исходил из законности договора от 12.02.2003, заключенного между сторонами, и расприватизации занимаемой Н. квартиры. Однако при этом суд не учел, что при возникших между сторонами отношениях такой договор не мог быть заключен, поскольку в соответствии со ст. 9.1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" он касается малоимущих слоев населения, к которым истец не относится, и предусматривает обязательность заключения договора социального найма именно расприватизированного, а не другого жилого помещения. На эти же обстоятельства указывает и заключенный между сторонами договор.
Однако договор найма с Н. на это жилое помещение не заключался, а ему предоставлено другое жилое помещение. При таких обстоятельствах вызывает сомнение вывод суда о законности указанного договора.
Кроме того, из искового заявления следует, что спор фактически касается не приватизации жилого помещения, а состоявшегося между сторонами соглашения о мене жилых помещений и возникновения при этом права собственности у истца на полученное при этом жилое помещение.
В связи с этим суду следовало установить, на каких условиях состоялась договоренность об обмене (мене) жилых помещений и праве собственности истца на них, предусматривалось ли его прекращение и на каких основаниях, чего судом не сделано.
Кроме того, Н. в исковом заявлении указывает, что лишение его права собственности на занимаемое им ранее жилое помещение и вновь полученное произведено под влиянием обмана и заблуждения, что также судом оставлено без внимания и проверки.
С. обратились в суд с иском к СПК колхозу "И." о даче согласия на приватизацию жилого помещения, в которой им решением правления было отказано с предложением выкупить квартиру.
Решением Котельничского районного суда от 3 августа 2005 г. иск удовлетворен.
Определением судебной коллегии от 8 сентября 2005 г. решение районного суда отменено и вынесено новое решение об отказе в удовлетворении требований.
Согласно ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане РФ, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) по договору социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность.
С. проживают в доме, принадлежащем на праве собственности СПК колхозу "И.". Ни законом, ни решением общего собрания членов СПК, ни уставом не предусмотрено право передачи жилого фонда, находящегося в собственности СПК, в безвозмездную собственность членов колхоза.
Ш. обратилась в суд с иском к ОАО "М." о признании права собственности на квартиру, в которой она проживала с 1998 года вместе с Т., умершей в 2001 году. Они с Т. неоднократно обращались к ответчику с заявлениями о передаче квартиры в их собственность в порядке приватизации, но получали отказ.
Октябрьский районный суд решением от 20.02.2006 признал право собственности Ш. на квартиру.
Судебная коллегия по гражданским делам областного суда оставила без изменения решение районного суда, а жалобу ответчика - без удовлетворения.
Материалами дела установлено, что спорная квартира была предоставлена умершей Т. в 1992 г. по ордеру в связи с расселением из ветхого дома государственного жилого фонда, подлежащего сносу, и отводом участка ответчику под строительство многоквартирного дома. Квартира предоставлена до реорганизации ответчика из государственного предприятия в акционерное общество. Доказательств предоставления спорного жилого помещения Т. в порядке улучшения жилищных условий за счет имущества акционерного общества ответчиком не предоставлено.
При сносе дома Т. должно было быть предоставлено жилое помещение с тем же правовым режимом, что и прежнее, т.е. с правом обращения в собственность безвозмездно.
Истица вселилась в спорную квартиру в 1998 году как член семьи нанимателя Т. и приобрела равные с нанимателем права, вытекающие из договора найма жилого помещения. После смерти Т. договор найма жилого помещения был заключен с истицей.
Ж. обратился в суд с иском к дяде В. о признании утратившим право на жилое помещение и снятии его с регистрационного учета. Указал, что ему на праве собственности принадлежали 5/9 долей двухкомнатной квартиры. Его дядя В., которому принадлежали другие 4/9 доли квартиры, не проживающий в квартире с 1990 г., продал ему свою долю 11.11.2004, в связи с чем утратил право на жилую площадь.
Решением Октябрьского районного суда от 29 июня 2005 г. в удовлетворении иска отказано.
Определением судебной коллегии от 23 августа 2005 г. решение районного суда отменено и вынесено новое решение об удовлетворении иска.
Отказывая в удовлетворении иска, суд сослался на п. 9 договора купли-продажи, заключенного между сторонами от 11.11.2004, а также на ч. 1 ст. 558 ГК РФ и пришел к выводу о том, что договор предусматривает для ответчика право пользования своей долей и после его заключения, он относится к числу лиц, за которыми в соответствии с законом право пользования жилым помещением сохраняется и после его продажи.
Коллегия признала данный вывод суда ошибочным.
По смыслу п. 9 заключенного сторонами договора ответчик сохраняет право пользования жилым помещением на момент его заключения. Условия же о том, что он будет иметь такое право и после продажи своей доли, договор не содержит.
В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Из материалов дела следует, что ранее спорная квартира принадлежала на праве собственности в порядке приватизации деду и бабке истца, являющимся родителями ответчика. Право собственности по 4/9 доли у сторон, проживавших на тот момент в квартире, возникло в порядке наследования, а у Ж. еще и на 1/9 долю после дарения ему его отцом. Следовательно, указание суда на то, что ответчик В. относится к числу лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением и после его продажи, нельзя признать правильным.
Кроме того, установлено, что ответчик не пользовался жилым помещением как до продажи своей доли, так и после заключения договора, намерения проживать в нем не имеет, признание за ним права пользования квартирой ему необходимо лишь для сохранения регистрации в населенном пункте. В спорной квартире проживает истец с женой, ответчик не является членом их семьи.
При таких обстоятельствах и в связи с продажей ответчиком своей доли он утратил право пользования жилым помещением.
П. обратился в суд с иском к Б. о вселении в однокомнатную квартиру. Указал, что 27.09.2004 он купил в этой квартире 2/9 доли, получил свидетельство о праве собственности, зарегистрировался в квартире. Однако вселению и проживанию в квартире препятствует ответчик Б., которому принадлежит на праве собственности 7/9 долей квартиры.
Решением Ленинского районного суда от 18.11.2004 иск П. удовлетворен. Постановлено вселить его в спорную квартиру.
Определением судебной коллегии от 18.01.2005 решение оставлено без изменения.
Постановлением Президиума областного суда от 16.03.2005 принятые по делу судебные постановления отменены и вынесено новое решение об отказе П. в иске о вселении в квартиру.
Президиум указал:
В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Решение суда постановлено без учета содержания данной нормы закона, хотя суд и сослался в решении на эту норму.
Требуя вселения в квартиру, истец фактически поставил вопрос о предоставлении в его пользование части общего имущества. Вывод судебных инстанций о том, что истец такого требования не заявлял, противоречит фактическим обстоятельствам дела и существу иска.
Разрешая спор, суд не учел, что предоставление в пользование П. его доли в квартире невозможно. Площадь квартиры составляет 29,7 кв. м, из них площадь комнаты - 16,5 кв. м, кухни - 6,5 кв. м, ванной с туалетом - 3 кв. м. Доля ответчика составляет 23,9 кв. м, в связи с незначительностью своей доли истец реально будет пользоваться всей квартирой в полном объеме в нарушение прав собственника, доля которого значительно больше.
В соответствии со ст. 6 Основ федеральной жилищной политики (действовавших на время принятия судебных решений) собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Обжалуемыми судебными постановлениями в жилое помещение, состоящее из одной комнаты, вселено без учета социальной нормы и без согласия проживающего в жилом помещении собственника постороннее для него лицо, не являющееся членом его семьи.
Ссылка суда как на основание вселения истца в жилое помещение на положения ст. 288 ГК РФ о правах собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и ст. 304 ГК РФ о праве требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, является формальной и сделана без учета установленных по делу обстоятельств, имеющих существенное значение.
В. обратилась в суд с иском к Е. и С. о признании преимущественного права на покупку 1/2 доли в квартире, о прекращении права собственности С. на эту долю, об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав о государственной регистрации права общей долевой собственности.
Первомайский районный суд решением от 26.12.2005 удовлетворил заявленные требования.
Судебная коллегия по гражданским делам областного суда определением от 04.04.2006 отменила решение и направила дело на новое судебное рассмотрение, т.к. признала вывод суда преждевременным и сделанным на недостаточно полно исследованных обстоятельствах дела.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил лишь из того, что Е., являясь участником общей долевой собственности, не известил второго собственника (истицу) о намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру ответчице С. Однако суд не исследовал, согласна ли истица с теми условиями, на которых заключен договор купли-продажи между Е. и С., имеет ли она реальную возможность воспользоваться этим преимущественным правом покупки доли в квартире. Между тем, в деле имеются данные о том, что истица денежных средств на покупку доли в квартире не имеет, намерена произвести расчет за нее частями, а не сразу, как это сделала ответчица. Без исследования данных обстоятельств нельзя правильно разрешить спор.
ООО фирма "С." обратилась в суд с иском к К. об определении компенсации за сносимое жилое помещение, находящееся у него на праве собственности, и снятии с регистрационного учета. В обоснование требований указано, что в соответствии с распоряжением администрации г. Кирова от 11.07.2001 жилой дом подлежит сносу, а проживающие в нем граждане должны быть расселены. В связи с тем, что ответчик длительное время не проживает в доме, где ему принадлежит на праве собственности 1/18 доля домовладения (3,8 кв. м), истец просил установить ему денежную компенсацию за сносимую долю.
Решением от 07.11.2005 Ленинский суд обязал ООО фирму "С." предоставить К. компенсацию за сносимое жилье в натуре в виде другого благоустроенного жилого помещения в собственность К. в г. Кирове площадью не менее 8,3 кв. м в срок до 01.12.2005.
Судебная коллегия по гражданским делам определением от 20.12.2005 отменила решение и направила дело на новое судебное рассмотрение.
Суд первой инстанции мотивировал свое решение о предоставлении К. благоустроенного жилого помещения тем, что в соответствии с распоряжением администрации г. Кирова от 28.10.2004 ООО фирма "С." обязана предоставить благоустроенное жилье гражданам, выселяемым в связи со сносом жилого дома.
При этом суд руководствовался ст. 49.3 ЖК РСФСР, согласно которой, если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо компенсация предприятием, учреждением, организацией, осуществляющим снос дома.
Однако, как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен дом, не изымался для государственных и муниципальных нужд, из распоряжения администрации г. Кирова N 2669 видно, что за ООО фирмой "С." был зарезервирован земельный участок для проектирования и строительства группы жилых домов. ООО фирме "С." при разработке проектной документации предложено было предусмотреть затраты на снос жилых домов, в том числе спорного, и предоставлении гражданам других благоустроенных жилых помещений.
Г. обратился в суд с иском к администрации г. Вятские Поляны о постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства с 1987 года, т.е. с момента постановки на такой учет по месту работы. Указал, что является участником боевых действий в Республике Афганистан, в настоящее время завершается строительство жилого дома, предназначенного для участников боевых действий, претендует на жилую площадь в этом доме по договору социального найма.
Решением от 30.01.2006 Вятскополянский районный суд не усмотрел правовых оснований для удовлетворения требований истца.
Определением судебной коллегии по гражданским делам от 28.03.2006 решение районного суда оставлено без изменения.
Согласно п. 3 ст. 52 ЖК РФ принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
СПРАВКА КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.11.2006 "О РЕЗУЛЬТАТАХ ОБОБЩЕНИЯ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ НОРМ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РФ"
Разделы:Управление многоквартирным домом; Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
СПРАВКА
от 24 ноября 2006 года
О РЕЗУЛЬТАТАХ ОБОБЩЕНИЯ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
РАССМОТРЕНИЯ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ
С ПРИМЕНЕНИЕМ НОРМ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РФ
В связи с поручением Верховного Суда Российской Федерации проведено изучение судебной практики рассмотрения судами Кировской области в 2005 - 2006 годах гражданских дел, связанных с применением норм Жилищного кодекса Российской Федерации.
Районными судами области рассмотрено:
2005 год 2004 год
Всего жилищных дел 3040 5012
в т.ч. с вынесением решения 2346 4319
из них:
- удовлетворено 2059 4032
- отказано 287 287
прекращено 544 588
оставлено без рассмотрения 150 105
Приведенные статистические данные свидетельствуют о том, что общее количество рассмотренных жилищных дел значительно уменьшилось - на 40%, почти в два раза снизилось количество удовлетворенных исков.
Снижение количества жилищных споров произошло за счет споров, отнесенных к категории "других жилищных споров", - с 4464 до 2395.
В то же время возросло количество споров, связанных с приватизацией, и о выселении (за исключением дел о выселении с предоставлением другого жилого помещения):
2005 год 2004 год
Рассмотрено дел
о выселении:
- из служебных помещений 37 28
иные с предоставлением
другого жилого помещения 35 106
иные без предоставления
другого жилого помещения 414 325
связанных с приватизацией: 159 89
Дела, связанные с приватизацией
жилых помещений, рассматривались
и мировыми судьями: 59 29
Кроме того мировыми судьями разрешено в 2005 году с вынесением решения 27658 других жилищных споров и прекращено 346 дел по таким спорам, в 2004 году соответственно 19231 и 369.
С нарушением установленного законом срока районными судами рассмотрено 145 дел в 2005 году и 161 дело в 2004 году, мировыми судьями соответственно 157 и 160 дел.
Переустройство и перепланировка
жилого помещения (глава 4 ЖК РФ)
жилого помещения (глава 4 ЖК РФ)
Статьи 25 - 28 ЖК РФ регламентируют понятия переустройства и перепланировки, процедуру получения разрешения на переустройство и (или) перепланировку, основания для отказа и завершение процедуры. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения влекут для собственника обязанность привести помещение в прежнее состояние или обратиться в суд с иском об оставлении его в переустроенном (перепланированном) состоянии.
Примерные виды изменений помещения по указанным видам даны в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Р., проживая в квартире многоквартирного дома, без предварительного разрешения и согласования с жилищными и иными компетентными органами установил дополнительную металлическую дверь в коридоре общего пользования с присоединением части коридора к своей квартире.
Желая узаконить перепланировку, обратился в суд с заявлением к МУ УЖХ, Кировскому филиалу ФГУП "Ростехинвентаризация", администрации г. Кирова.
Уточнив в ходе судебного разбирательства требования, просил суд обязать администрацию г. Кирова издать распоряжение об узаконении произведенной им перепланировки, обязать ФГУП "Ростехинвентаризация" внести изменения в технический паспорт на квартиру.
В обоснование требований указал, что 02.02.2004 межведомственная комиссия по перепланировкам (реконструкциям) жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Кирове признала, что реконструкция его квартиры в части присоединения тамбура технически возможна. Решением Первомайского районного суда от 04.11.2004 перепланировка признана законной, но во внесении изменений в документы на квартиру ему отказывают в связи с тем, что МУ УЖХ, которое является наймодателем и балансодержателем дома, не дало разрешения, а также в связи с отсутствием согласования перепланировки с собственниками жилых помещений дома.
В ходе рассмотрения спора вопрос о перепланировке был согласован с МУ УЖХ г. Кирова, в связи с чем истец отказался от иска к данному ответчику и производство по делу в этой части прекращено.
Решением Ленинского районного суда от 30 мая 2005 г. в удовлетворении иска отказано по тем основаниям, что для выполненных Р. работ требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 36 (п. п. 1, 3), ст. 40 (п. 2) Жилищного кодекса РФ, а такого согласия нет.
Судебная коллегия определением от 28 июля 2005 г. решение районного суда отменила. Требование Р. обязать администрацию г. Кирова издать распоряжение об узаконении перепланировки оставила без удовлетворения. Обязала ФГУП "Ростехинвентаризация" в лице Кировского филиала внести необходимые изменения в технический паспорт по корректировке площади квартиры в связи с произведенной перепланировкой с присоединением тамбура и установкой дверей.
Коллегия указала, что спорные правоотношения по самовольной установке металлической двери и связанной с этим перепланировкой помещения возникли до вступления в силу с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ, поскольку в мае 2004 г. МУ УЖХ г. Кирова обратилось в суд с иском о демонтаже металлической двери.
В соответствии со ст. 84 ЖК РСФСР (действовавшего на время разрешения требования МУ УЖХ) споры о переустройстве или перепланировке разрешались в судебном порядке, если на устройство и перепланировку имелось разрешение местных органов власти.
4 ноября 2004 г. Первомайским районным судом было принято заочное решение по делу по иску МУ УЖХ г. Кирова к Р. о признании самовольно произведенного им переустройства квартиры незаконным и возложении на него обязанности демонтировать деревянные рамы и остекление лоджии и демонтировать металлическую входную дверь.
Суд установил и указал в решении, что на установку металлической двери Р. получил все необходимые согласования, нарушения прав и интересов истца нет. Указанным решением в иске МУ УЖХ г. Кирова было отказано.
В этой части решение суда сторонами не обжаловалось, вступило в законную силу.
Разрешая настоящий спор, суд необоснованно отклонил доводы Р. о наличии решения Первомайского суда от 04.11.2004, сделал ошибочный вывод, что это решение было отменено судьей, тогда как отмена имела место только в части требований, касающихся самовольного остекления лоджии.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Установленные Первомайским районным судом 04.11.2004 обстоятельства дела лицами, участвующими в данном деле, не оспаривались.
Учитывая изложенные обстоятельства, нельзя признать законным и обоснованным отказ суда в удовлетворении требований Р. об узаконении перепланировки.
Протоколом общего собрания собственников квартир ТСЖ "С." было разрешено Т. переоборудовать чердачное помещение площадью 88 кв. м, расположенное над квартирой N 8, принадлежащей ответчику на праве собственности, и присоединить его к общей площади указанной квартиры.
Указанная реконструкция квартиры была разрешена распоряжением главы администрации г. Кирова, соответствующими органами утвержден акт государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию пятикомнатной квартиры N 8 в двух уровнях.
После переоборудования квартира была продана Т. Б., право собственности которой зарегистрировано в установленном законом порядке.
ТСЖ "С." обратилось в суд с иском к Б. и Т. о признании незаконной реконструкции квартиры N 8 и истребовании чердачного помещения, расположенного над квартирой N 14. В обоснование иска указано, что второй этаж квартиры N 8 включает в себя не только бывшее чердачное помещение над квартирой N 8, но и чердачное помещение, находящееся в собственности ТСЖ и расположенное над квартирой N 14, принадлежащей на праве собственности члену ТСЖ В., проведенная реконструкция противоречит протоколу общего собрания членов ТСЖ.
Первомайский районный суд решением от 26.12.2005 отказал в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда определением от 09.02.2006 отменила решение и направила дело на новое судебное рассмотрение, т.к. суд не исследовал и не дал правовой оценки значимым обстоятельствам: имел ли место самовольный захват части чердака при перепланировке Т. квартиры, если имел, то нарушает ли он и в какой степени права ТСЖ, правомочного распоряжаться общим имуществом домовладельцев (п. 9.1 устава ТСЖ), членов ТСЖ, являющихся собственниками спорной части чердака (ст. 290 ГК РФ), собственника квартиры N 14, имеется ли реальная возможность возврата части чердака и каким способом.
Право собственности и другие вещные права
на жилые помещения (раздел II Жилищного кодекса РФ)
на жилые помещения (раздел II Жилищного кодекса РФ)
Новый Жилищный кодекс РФ в ч. 1 ст. 36 определил общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, к которому отнес, в частности, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Первомайским судом было рассмотрено дело, связанное с применением данной нормы закона.
П. и Л. обратились в суд с иском к ООО "Ж.", управлению архитектуры и градостроительства администрации г. Кирова о прекращении незаконной строительной деятельности. Указали, что являются собственниками квартир в доме по ул. Чапаева г. Кирова, где и проживают. Ответчик возводит 10-этажный жилой дом в виде пристроя к их дому, однако земельный участок имеет ограниченную оборотоспособность, может принадлежать на праве общей долевой собственности только собственникам квартир в многоквартирном жилом доме по ул. Чапаева, не подлежит отчуждению, распоряжаться им могут только собственники совместно. Истцы просили обязать ответчика прекратить строительство, демонтировать забор, отгораживающий стройплощадку, восстановить первоначальный вид прилежащего к дому земельного участка, обязать администрацию г. Кирова отменить распоряжение о предварительном согласовании места расположения объекта строительства, запретить выдавать разрешение на строительство.
В судебном заседании истцы отказались от заявленных к управлению архитектуры и градостроительства администрации г. Кирова требований, поскольку распоряжение N 4651 от 14.10.2003 отменено добровольно.
Первомайский районный суд решением от 28.04.2005 отказал в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда определением от 28.06.2005 по жалобе истцов отменила решение районного суда и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям:
Отказывая в иске, суд указал, что истцы не признаны обладателями прав собственности на спорный земельный участок, являющийся по закону общим имуществом собственников помещений (квартир) в многоквартирном доме. ООО "Ж." осуществляет земляные работы на земельном участке на законных основаниях, поэтому права истцов по пользованию ООО "Ж." земельным участком, сданным администрацией г. Кирова в аренду ООО "Ж." для строительства 10-этажного жилого дома - пристроя к дому по ул. Чапаева г. Кирова, не затрагиваются и не нарушаются.
Коллегия нашла данный вывод суда преждевременным и противоречащим требованиям закона.
При разрешении спора суд неправильно применил и истолковал нормы ЖК РФ и ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" относительно возникновения прав истцов на общее имущество многоквартирного дома, в состав которого входит спорный земельный участок.
Жилищные права истцов возникли на законных основаниях, таких, как наследование и приватизация муниципальных квартир (пп. 4 ст. 10 ЖК РФ). Вместе с возникновением прав собственности на указанные квартиры у истцов автоматически возникло право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Ст. 36 ЖК РФ прямо наделяет собственников квартир в многоквартирном доме правом собственности на земельный участок, входящий в состав общего имущества: "... собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства о градостроительной деятельности".
Положение об автоматическом возникновении прав собственников квартир на прилегающий земельный участок содержит и ст. 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ".
Таким образом, для перехода права собственности на прилегающий земельный участок не нужно принятия решения органов местного самоуправления о передаче земельного участка в общую собственность собственников квартир многоквартирного дома. Ни переход права на этот земельный участок, ни права на него не подлежат государственной регистрации прав собственности в Едином государственном реестре прав в управлении Росрегистрации по Кировской области, достаточно лишь проведения его технического учета для точного определения границ и размеров.
При таких обстоятельствах права истцов как собственников квартир дома по ул. Чапаева г. Кирова на прилегающий земельный участок установлены законом, и отсутствие его технического учета не лишает их этого права на него.
При разрешении спора суд не учел указанные требования материального закона, не принял мер к разрешению вопроса по определению границ спорного земельного участка, не проверил, занят ли он под строительство дома-пристроя, и не нарушаются ли при этом права истцов, и подлежат ли удовлетворению заявленные ими требования по восстановлению земельного участка, что привело к вынесению незаконного решения.
Приватизация
К. предъявил иск к ГЛПУ "Л." о бесплатной передаче ему и несовершеннолетней дочери в общую долевую собственность жилого помещения (квартиры).
Решением Лузского суда от 21.07.2005 иск удовлетворен.
Надзорная жалоба К., в которой указано, что суд изменил по своей инициативе исковые требования, признал право истца и дочери на приватизацию, а не право собственности на спорную квартиру, оставлена без удовлетворения.
Решением суда постановлено признать право К. и его несовершеннолетней дочери на бесплатную передачу в общую равнодолевую собственность указанной квартиры. На ГЛПУ "Л." возложена обязанность заключить с истцом договор о передаче квартиры им в собственность с последующей регистрацией права на общих основаниях.
На комитет по имуществу и земельным ресурсам Лузского района возложена обязанность перевести права арендатора земельного участка, на котором возведено указанное жилое помещение, с "Л." на К.
Спор разрешен в рамках заявленных исковых требований о передаче жилого помещения в порядке приватизации.
В соответствии со ст. ст. 2, 6 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" приватизации подлежат жилые помещения, находящиеся в оперативном управлении государственных учреждений.
Из обжалованного судебного акта следует, что требуемое истцами жилое помещение юридически не зарегистрировано за "Л." на праве оперативного управления в связи с отсутствием документов на земельный участок.
В то же время между "Л." и истцами отсутствует спор по поводу приватизации.
При установленных конкретных обстоятельствах дела принятое судом решение не нарушает имущественных интересов истцов и не создаст каких-либо препятствий для приватизации квартиры при наличии к тому юридических и фактических оснований.
Н. обратился в суд с иском к администрации г. Кирова о признании незаконным отказа в приватизации жилого помещения, полученного им при обмене (мене).
Первомайский районный суд решением от 25 мая 2005 г. отказал в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия решением от 9 августа 2005 г. отменила решение и направила дело на новое судебное рассмотрение.
Коллегия нашла вывод суда ошибочным, поскольку суд не установил природу возникших правоотношений, значимые для дела обстоятельства, вследствие чего доказательства и доводы сторон оставлены без внимания и исследования, что привело к незаконному решению.
Отказывая в иске, суд исходил из законности договора от 12.02.2003, заключенного между сторонами, и расприватизации занимаемой Н. квартиры. Однако при этом суд не учел, что при возникших между сторонами отношениях такой договор не мог быть заключен, поскольку в соответствии со ст. 9.1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" он касается малоимущих слоев населения, к которым истец не относится, и предусматривает обязательность заключения договора социального найма именно расприватизированного, а не другого жилого помещения. На эти же обстоятельства указывает и заключенный между сторонами договор.
Однако договор найма с Н. на это жилое помещение не заключался, а ему предоставлено другое жилое помещение. При таких обстоятельствах вызывает сомнение вывод суда о законности указанного договора.
Кроме того, из искового заявления следует, что спор фактически касается не приватизации жилого помещения, а состоявшегося между сторонами соглашения о мене жилых помещений и возникновения при этом права собственности у истца на полученное при этом жилое помещение.
В связи с этим суду следовало установить, на каких условиях состоялась договоренность об обмене (мене) жилых помещений и праве собственности истца на них, предусматривалось ли его прекращение и на каких основаниях, чего судом не сделано.
Кроме того, Н. в исковом заявлении указывает, что лишение его права собственности на занимаемое им ранее жилое помещение и вновь полученное произведено под влиянием обмана и заблуждения, что также судом оставлено без внимания и проверки.
С. обратились в суд с иском к СПК колхозу "И." о даче согласия на приватизацию жилого помещения, в которой им решением правления было отказано с предложением выкупить квартиру.
Решением Котельничского районного суда от 3 августа 2005 г. иск удовлетворен.
Определением судебной коллегии от 8 сентября 2005 г. решение районного суда отменено и вынесено новое решение об отказе в удовлетворении требований.
Согласно ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане РФ, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) по договору социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность.
С. проживают в доме, принадлежащем на праве собственности СПК колхозу "И.". Ни законом, ни решением общего собрания членов СПК, ни уставом не предусмотрено право передачи жилого фонда, находящегося в собственности СПК, в безвозмездную собственность членов колхоза.
Ш. обратилась в суд с иском к ОАО "М." о признании права собственности на квартиру, в которой она проживала с 1998 года вместе с Т., умершей в 2001 году. Они с Т. неоднократно обращались к ответчику с заявлениями о передаче квартиры в их собственность в порядке приватизации, но получали отказ.
Октябрьский районный суд решением от 20.02.2006 признал право собственности Ш. на квартиру.
Судебная коллегия по гражданским делам областного суда оставила без изменения решение районного суда, а жалобу ответчика - без удовлетворения.
Материалами дела установлено, что спорная квартира была предоставлена умершей Т. в 1992 г. по ордеру в связи с расселением из ветхого дома государственного жилого фонда, подлежащего сносу, и отводом участка ответчику под строительство многоквартирного дома. Квартира предоставлена до реорганизации ответчика из государственного предприятия в акционерное общество. Доказательств предоставления спорного жилого помещения Т. в порядке улучшения жилищных условий за счет имущества акционерного общества ответчиком не предоставлено.
При сносе дома Т. должно было быть предоставлено жилое помещение с тем же правовым режимом, что и прежнее, т.е. с правом обращения в собственность безвозмездно.
Истица вселилась в спорную квартиру в 1998 году как член семьи нанимателя Т. и приобрела равные с нанимателем права, вытекающие из договора найма жилого помещения. После смерти Т. договор найма жилого помещения был заключен с истицей.
Право пользования
Ж. обратился в суд с иском к дяде В. о признании утратившим право на жилое помещение и снятии его с регистрационного учета. Указал, что ему на праве собственности принадлежали 5/9 долей двухкомнатной квартиры. Его дядя В., которому принадлежали другие 4/9 доли квартиры, не проживающий в квартире с 1990 г., продал ему свою долю 11.11.2004, в связи с чем утратил право на жилую площадь.
Решением Октябрьского районного суда от 29 июня 2005 г. в удовлетворении иска отказано.
Определением судебной коллегии от 23 августа 2005 г. решение районного суда отменено и вынесено новое решение об удовлетворении иска.
Отказывая в удовлетворении иска, суд сослался на п. 9 договора купли-продажи, заключенного между сторонами от 11.11.2004, а также на ч. 1 ст. 558 ГК РФ и пришел к выводу о том, что договор предусматривает для ответчика право пользования своей долей и после его заключения, он относится к числу лиц, за которыми в соответствии с законом право пользования жилым помещением сохраняется и после его продажи.
Коллегия признала данный вывод суда ошибочным.
По смыслу п. 9 заключенного сторонами договора ответчик сохраняет право пользования жилым помещением на момент его заключения. Условия же о том, что он будет иметь такое право и после продажи своей доли, договор не содержит.
В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Из материалов дела следует, что ранее спорная квартира принадлежала на праве собственности в порядке приватизации деду и бабке истца, являющимся родителями ответчика. Право собственности по 4/9 доли у сторон, проживавших на тот момент в квартире, возникло в порядке наследования, а у Ж. еще и на 1/9 долю после дарения ему его отцом. Следовательно, указание суда на то, что ответчик В. относится к числу лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением и после его продажи, нельзя признать правильным.
Кроме того, установлено, что ответчик не пользовался жилым помещением как до продажи своей доли, так и после заключения договора, намерения проживать в нем не имеет, признание за ним права пользования квартирой ему необходимо лишь для сохранения регистрации в населенном пункте. В спорной квартире проживает истец с женой, ответчик не является членом их семьи.
При таких обстоятельствах и в связи с продажей ответчиком своей доли он утратил право пользования жилым помещением.
П. обратился в суд с иском к Б. о вселении в однокомнатную квартиру. Указал, что 27.09.2004 он купил в этой квартире 2/9 доли, получил свидетельство о праве собственности, зарегистрировался в квартире. Однако вселению и проживанию в квартире препятствует ответчик Б., которому принадлежит на праве собственности 7/9 долей квартиры.
Решением Ленинского районного суда от 18.11.2004 иск П. удовлетворен. Постановлено вселить его в спорную квартиру.
Определением судебной коллегии от 18.01.2005 решение оставлено без изменения.
Постановлением Президиума областного суда от 16.03.2005 принятые по делу судебные постановления отменены и вынесено новое решение об отказе П. в иске о вселении в квартиру.
Президиум указал:
В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Решение суда постановлено без учета содержания данной нормы закона, хотя суд и сослался в решении на эту норму.
Требуя вселения в квартиру, истец фактически поставил вопрос о предоставлении в его пользование части общего имущества. Вывод судебных инстанций о том, что истец такого требования не заявлял, противоречит фактическим обстоятельствам дела и существу иска.
Разрешая спор, суд не учел, что предоставление в пользование П. его доли в квартире невозможно. Площадь квартиры составляет 29,7 кв. м, из них площадь комнаты - 16,5 кв. м, кухни - 6,5 кв. м, ванной с туалетом - 3 кв. м. Доля ответчика составляет 23,9 кв. м, в связи с незначительностью своей доли истец реально будет пользоваться всей квартирой в полном объеме в нарушение прав собственника, доля которого значительно больше.
В соответствии со ст. 6 Основ федеральной жилищной политики (действовавших на время принятия судебных решений) собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Обжалуемыми судебными постановлениями в жилое помещение, состоящее из одной комнаты, вселено без учета социальной нормы и без согласия проживающего в жилом помещении собственника постороннее для него лицо, не являющееся членом его семьи.
Ссылка суда как на основание вселения истца в жилое помещение на положения ст. 288 ГК РФ о правах собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и ст. 304 ГК РФ о праве требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, является формальной и сделана без учета установленных по делу обстоятельств, имеющих существенное значение.
В. обратилась в суд с иском к Е. и С. о признании преимущественного права на покупку 1/2 доли в квартире, о прекращении права собственности С. на эту долю, об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав о государственной регистрации права общей долевой собственности.
Первомайский районный суд решением от 26.12.2005 удовлетворил заявленные требования.
Судебная коллегия по гражданским делам областного суда определением от 04.04.2006 отменила решение и направила дело на новое судебное рассмотрение, т.к. признала вывод суда преждевременным и сделанным на недостаточно полно исследованных обстоятельствах дела.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил лишь из того, что Е., являясь участником общей долевой собственности, не известил второго собственника (истицу) о намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру ответчице С. Однако суд не исследовал, согласна ли истица с теми условиями, на которых заключен договор купли-продажи между Е. и С., имеет ли она реальную возможность воспользоваться этим преимущественным правом покупки доли в квартире. Между тем, в деле имеются данные о том, что истица денежных средств на покупку доли в квартире не имеет, намерена произвести расчет за нее частями, а не сразу, как это сделала ответчица. Без исследования данных обстоятельств нельзя правильно разрешить спор.
ООО фирма "С." обратилась в суд с иском к К. об определении компенсации за сносимое жилое помещение, находящееся у него на праве собственности, и снятии с регистрационного учета. В обоснование требований указано, что в соответствии с распоряжением администрации г. Кирова от 11.07.2001 жилой дом подлежит сносу, а проживающие в нем граждане должны быть расселены. В связи с тем, что ответчик длительное время не проживает в доме, где ему принадлежит на праве собственности 1/18 доля домовладения (3,8 кв. м), истец просил установить ему денежную компенсацию за сносимую долю.
Решением от 07.11.2005 Ленинский суд обязал ООО фирму "С." предоставить К. компенсацию за сносимое жилье в натуре в виде другого благоустроенного жилого помещения в собственность К. в г. Кирове площадью не менее 8,3 кв. м в срок до 01.12.2005.
Судебная коллегия по гражданским делам определением от 20.12.2005 отменила решение и направила дело на новое судебное рассмотрение.
Суд первой инстанции мотивировал свое решение о предоставлении К. благоустроенного жилого помещения тем, что в соответствии с распоряжением администрации г. Кирова от 28.10.2004 ООО фирма "С." обязана предоставить благоустроенное жилье гражданам, выселяемым в связи со сносом жилого дома.
При этом суд руководствовался ст. 49.3 ЖК РСФСР, согласно которой, если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо компенсация предприятием, учреждением, организацией, осуществляющим снос дома.
Однако, как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен дом, не изымался для государственных и муниципальных нужд, из распоряжения администрации г. Кирова N 2669 видно, что за ООО фирмой "С." был зарезервирован земельный участок для проектирования и строительства группы жилых домов. ООО фирме "С." при разработке проектной документации предложено было предусмотреть затраты на снос жилых домов, в том числе спорного, и предоставлении гражданам других благоустроенных жилых помещений.
Социальный наем жилого помещения
Г. обратился в суд с иском к администрации г. Вятские Поляны о постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства с 1987 года, т.е. с момента постановки на такой учет по месту работы. Указал, что является участником боевых действий в Республике Афганистан, в настоящее время завершается строительство жилого дома, предназначенного для участников боевых действий, претендует на жилую площадь в этом доме по договору социального найма.
Решением от 30.01.2006 Вятскополянский районный суд не усмотрел правовых оснований для удовлетворения требований истца.
Определением судебной коллегии по гражданским делам от 28.03.2006 решение районного суда оставлено без изменения.
Согласно п. 3 ст. 52 ЖК РФ принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)