Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чотчаева Б.Т.
судей Ковалевой Н.В., Кузнецова С.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от истца: представитель Бавин Р.А. по доверенности N 31 от 27.06.2012;
- от ответчика: представитель Заровчатский Н.Н. по доверенности N 347 от 04.05.2012
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ейская управляющая компания N 2" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2012 по делу N А32-15598/2011
по иску общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Ейская управляющая компания N 2"
об обязании восстановления и передачи технической и иной документации,
принятое в составе судьи Березовской С.В.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ейская управляющая компания N 2" (далее - ответчик) об обязании восстановить и передать техническую и иную связанную с управлением многоквартирного дома документацию истцу, а именно:
1) документы (акты) о приемке результатов работ;
2) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
3) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
4) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также карточки поквартирного учета.
5) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
6) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
7) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии) по следующим многоквартирным домам: ул. Ясенская, 2 Б г. Ейска; ул. Ясенская, 2 В г. Ейска; ул. Сазонова, 61 г. Ейска; ул. Седина, 46/3 г. Ейска; ул. Морская, 267 г. Ейска в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения по данному делу (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением от 22.03.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Распределены расходы по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что суд не учел, что в материалах дела нет доказательств того, что собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом и не реализовали способ управления домом.
Требований о признании действий ответчика по исполнению способа управления многоквартирными домами, по управлению многоквартирными домами г. Ейска, ул. Ясенская 2Б, Ясенская 2В, Сазонова 61, Седина 46/3, Морская 267 собственники помещений многоквартирных домов не выдвигали.
Ответчик также ссылается на отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения им обязательств по управлению спорными многоквартирными домами.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с решениями общих собраний собственников помещений управление многоквартирными жилыми домами, расположенные в г. Ейске по ул. Ясенская, 2Б, ул. Ясенская, 2В, ул. Сазонова, 61, ул. Седина, 46/3, ул. Морская, 267 осуществляет истец, ранее указанные жилые дома обслуживал ответчик.
Служебными письмами N 1 от 21.04.2011, N 4 от 27.04.2011, N 5 от 27.04.2011, N 6 от 05.05.2011, N 12 от 18.05.2011, N 16 от 02.06.2011, N 22 от 09.06.2011 истец сообщил ответчику о переходе указанных выше жилых домов в его управление и необходимости передачи соответствующих документов, связанных с управлением многоквартирных домов.
В своих письмах N 408, 409, 410 от 10.05.2011 ответчик отказал истцу в передаче необходимой документации по мотиву отсутствия предусмотренных законодательством документов, подтверждающих законность требований по передаче технической документации.
Непредставление ответчиком технической документации в отношении тех многоквартирных домов, которые находятся в управлении истца, послужило основанием для предъявления иска.
В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Согласно ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Следовательно, для передачи документации достаточно, чтобы организация прошла стадию избрания в качестве управляющей; иных же требований к возможности такой передачи закон не предъявляет.
Осуществление истцом функций управляющей организации по управлению многоквартирным жилым домом также подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе договорами, заключенными с обслуживающими энергоснабжающими организациями.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491). Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Согласно пункту 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Комплект указанной выше документации должен храниться у потребителя и при изменении собственника передаваться в полном объеме новому владельцу.
Таким образом, истребуемые истцом документы являются принадлежностью многоквартирного жилого дома и необходимы для его эксплуатации.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, доводы и возражения сторон и обстоятельства дела, суд пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и обязали ответчика передать техническую и иную документацию, связанную с управлением домами, в соответствии с требованиями части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, перечень которой соответствует положениям пункта 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Суд первой инстанции учитывал, что собраниями собственников помещений спорных многоквартирных домах принято решение о выборе в качестве управляющей организации - истца, в связи с чем обязательства ответчика по управлению многоквартирными домами прекращены общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, ответчик уведомлен о смене управляющей организации по управлению многоквартирными жилыми домами.
Суд также обоснованно указал, что исходя из ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, организацией, получившей право управления, будет являться только та организация, которая заключила с каждым собственником договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Указанный вывод подтверждает также ч. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75. Так, этой нормой установлено, что решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей компанией считается нереализованным в случае, если не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Представленные в материалы дела протоколы общих собраний жителей некоторых многоквартирных домов не подтверждают статус ответчика как управляющей организации.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком доме с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в представленных в материалы дела протоколах общих собраний собственников помещений должны быть указаны все существенные условия будущих договоров управления, названные в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, однако, в представленных в материалы дела протоколах названные существенные условия отсутствуют.
Учитывая, что имеющиеся протоколы общих собраний собственников помещений об определении способа управления домам - управляющая организация не содержат существенные условия будущих договоров управления, то проведенные собрания собственников не порождают для сторон правовых последствий. Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что избранный собственниками помещений способ управления многоквартирными домами не был реализован.
В связи с изложенным, суд с учетом вывода о фактическом осуществлении управления домами истцом, основанном на волеизъявлении собственников помещений, правомерно удовлетворил исковые требования об обязании ответчика передать необходимую документацию истцу.
Таким образом, оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что податель жалобы не представил доказательства, подтверждающие доводы о наличии оснований для отмены оспариваемого решения.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2012 по делу N А32-15598/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.07.2012 N 15АП-6223/2012 ПО ДЕЛУ N А32-15598/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2012 г. N 15АП-6223/2012
Дело N А32-15598/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чотчаева Б.Т.
судей Ковалевой Н.В., Кузнецова С.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от истца: представитель Бавин Р.А. по доверенности N 31 от 27.06.2012;
- от ответчика: представитель Заровчатский Н.Н. по доверенности N 347 от 04.05.2012
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ейская управляющая компания N 2" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2012 по делу N А32-15598/2011
по иску общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Ейская управляющая компания N 2"
об обязании восстановления и передачи технической и иной документации,
принятое в составе судьи Березовской С.В.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ейская управляющая компания N 2" (далее - ответчик) об обязании восстановить и передать техническую и иную связанную с управлением многоквартирного дома документацию истцу, а именно:
1) документы (акты) о приемке результатов работ;
2) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
3) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
4) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также карточки поквартирного учета.
5) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
6) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
7) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии) по следующим многоквартирным домам: ул. Ясенская, 2 Б г. Ейска; ул. Ясенская, 2 В г. Ейска; ул. Сазонова, 61 г. Ейска; ул. Седина, 46/3 г. Ейска; ул. Морская, 267 г. Ейска в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения по данному делу (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением от 22.03.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Распределены расходы по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что суд не учел, что в материалах дела нет доказательств того, что собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом и не реализовали способ управления домом.
Требований о признании действий ответчика по исполнению способа управления многоквартирными домами, по управлению многоквартирными домами г. Ейска, ул. Ясенская 2Б, Ясенская 2В, Сазонова 61, Седина 46/3, Морская 267 собственники помещений многоквартирных домов не выдвигали.
Ответчик также ссылается на отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения им обязательств по управлению спорными многоквартирными домами.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с решениями общих собраний собственников помещений управление многоквартирными жилыми домами, расположенные в г. Ейске по ул. Ясенская, 2Б, ул. Ясенская, 2В, ул. Сазонова, 61, ул. Седина, 46/3, ул. Морская, 267 осуществляет истец, ранее указанные жилые дома обслуживал ответчик.
Служебными письмами N 1 от 21.04.2011, N 4 от 27.04.2011, N 5 от 27.04.2011, N 6 от 05.05.2011, N 12 от 18.05.2011, N 16 от 02.06.2011, N 22 от 09.06.2011 истец сообщил ответчику о переходе указанных выше жилых домов в его управление и необходимости передачи соответствующих документов, связанных с управлением многоквартирных домов.
В своих письмах N 408, 409, 410 от 10.05.2011 ответчик отказал истцу в передаче необходимой документации по мотиву отсутствия предусмотренных законодательством документов, подтверждающих законность требований по передаче технической документации.
Непредставление ответчиком технической документации в отношении тех многоквартирных домов, которые находятся в управлении истца, послужило основанием для предъявления иска.
В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Согласно ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Следовательно, для передачи документации достаточно, чтобы организация прошла стадию избрания в качестве управляющей; иных же требований к возможности такой передачи закон не предъявляет.
Осуществление истцом функций управляющей организации по управлению многоквартирным жилым домом также подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе договорами, заключенными с обслуживающими энергоснабжающими организациями.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491). Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Согласно пункту 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Комплект указанной выше документации должен храниться у потребителя и при изменении собственника передаваться в полном объеме новому владельцу.
Таким образом, истребуемые истцом документы являются принадлежностью многоквартирного жилого дома и необходимы для его эксплуатации.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, доводы и возражения сторон и обстоятельства дела, суд пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и обязали ответчика передать техническую и иную документацию, связанную с управлением домами, в соответствии с требованиями части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, перечень которой соответствует положениям пункта 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Суд первой инстанции учитывал, что собраниями собственников помещений спорных многоквартирных домах принято решение о выборе в качестве управляющей организации - истца, в связи с чем обязательства ответчика по управлению многоквартирными домами прекращены общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, ответчик уведомлен о смене управляющей организации по управлению многоквартирными жилыми домами.
Суд также обоснованно указал, что исходя из ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, организацией, получившей право управления, будет являться только та организация, которая заключила с каждым собственником договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Указанный вывод подтверждает также ч. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75. Так, этой нормой установлено, что решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей компанией считается нереализованным в случае, если не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Представленные в материалы дела протоколы общих собраний жителей некоторых многоквартирных домов не подтверждают статус ответчика как управляющей организации.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком доме с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в представленных в материалы дела протоколах общих собраний собственников помещений должны быть указаны все существенные условия будущих договоров управления, названные в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, однако, в представленных в материалы дела протоколах названные существенные условия отсутствуют.
Учитывая, что имеющиеся протоколы общих собраний собственников помещений об определении способа управления домам - управляющая организация не содержат существенные условия будущих договоров управления, то проведенные собрания собственников не порождают для сторон правовых последствий. Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что избранный собственниками помещений способ управления многоквартирными домами не был реализован.
В связи с изложенным, суд с учетом вывода о фактическом осуществлении управления домами истцом, основанном на волеизъявлении собственников помещений, правомерно удовлетворил исковые требования об обязании ответчика передать необходимую документацию истцу.
Таким образом, оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что податель жалобы не представил доказательства, подтверждающие доводы о наличии оснований для отмены оспариваемого решения.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2012 по делу N А32-15598/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)