Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Членство в товариществе собственников жилья; Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья; Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Органы управления товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2011 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Манойловой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ХОУП" и общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ТИМ" на решение Арбитражного суда Псковской области от 11 января 2011 года по делу N А52-3873/2010 (судья Яковлев А.Э.),
товарищество собственников жилья "Петропавловское" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ХОУП" (далее - ООО "ХОУП") и к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма "ТИМ" (далее - ООО "ТИМ") о взыскании 28 096 руб., в том числе: с ООО "ХОУП" 14 632 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества собственников, 293 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, с ООО "ТИМ" 12 805 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества собственников, 366 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменил требования и просил взыскать с ООО "ХОУП" - 14 632 руб. долга за период с февраля по ноябрь 2010 года, 94 руб. 52 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за 91 день, с ООО "ТИМ" - 20 172 руб. 70 коп. долга за период с февраля по ноябрь 2010 года и 109 руб. 74 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за 91 день.
Увеличение суммы иска судом принято.
Решением от 11.01.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме, также в пользу истца с каждого ответчика взыскано по 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Ответчики с судебным актом не согласились, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, неправомерную оценку имеющихся в деле документов, просили его отменить и разрешить спор по существу.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. В период создания и деятельности ТСЖ общее имущество собственников жилых домов в виде наружных сетей водопровода и канализации, дорог, тротуаров, газонов не сформировано. Указанное имущество находится в ведении строительной организации общества с ограниченной ответственностью "Вестстрой" (далее - ООО "Вестстрой"). Последнее на основании акта от 02.03.2010 передало, а ТСЖ приняло в управление, содержание, обслуживание, ремонт (том числе капитальный) законченные строительством наружные сети водопровода и канализации, дороги, внутриквартальные проезды, тротуары. В настоящее время данное общее имущество принадлежит указанному обществу. Иск необоснованно заявлен во исполнение договора от 2007 года, который с принятием новой редакции договора от 2009 года прекратил свое действие. На момент передачи застройщиком имущества в ТСЖ ответчики на основании личных заявлений вышли из членов ТСЖ и предупредили о прекращении платежей, что судом не принято во внимание. Истец не доказал то обстоятельство, что направлял по юридическому адресу ответчиков претензию с просьбой погасить задолженность.
ТСЖ в отзыве на жалобу возразило против ее доводов, просило решение суда оставить без изменения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. От ТСЖ поступило заявление о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, ООО "ХОУП" и ООО "ТИМ" являются собственниками одноэтажных индивидуальных жилых домов N 30 и N 32 по адресу: город Псков, улица Петропавловская, что подтверждается свидетельствами о праве собственности от 07.05.2007 серии 60 АЖ N 423282 и N 423280 соответственно.
В качестве документов-оснований в свидетельствах указаны договоры купли-продажи от 14.04.2007 N 05 и 04.
Согласно протоколу общего собрания собственников индивидуальных жилых домов комплекса "Петропавловский" от 16.05.2007 N 1 на повестку дня предложены следующие вопросы:
1. Об определении долей в праве собственности на общее имущество.
2. Выбор лица, уполномоченного вести подсчет голосов.
3. О создании ТСЖ и передаче ему в управление общей собственности.
4. Утверждение устава ТСЖ и его названия.
5. Избрание правления ТСЖ.
6. Разное.
На общем собрании приняты следующие решения:
1. Утвердить, что доля участия каждого члена ТСЖ определяется в квадратных метрах общей площади жилого дома и составляет: 200 - 300 кв. м общей площади - 1 доля, 1 голос; свыше 301 кв. м общей площади - 2 доли, 2 голоса.
2. Для подсчета голосов утвердить Рымарева С.К.
3. Создать ТСЖ и передать ему в управление общую собственность членов ТСЖ.
4. Утвердить устав ТСЖ и наименование ТСЖ.
5. Утвердить состав правления ТСЖ.
6. Избрать ревизора.
7. Определить способ уведомления собственников обо всех принимаемых собранием ТСЖ и правлением решениях в виде письменного уведомления, которое вручается каждому собственнику лично или заказным письмом.
8. Утвердить место хранения всех протоколов и решений ТСЖ - канцелярия ООО "Вестстрой" по адресу: город Псков, улица Инженерная, дом 7.
9. ТСЖ предоставляется служебное помещение по адресу: город Псков, улица Инженерная, дом 7, с согласия собственника административного здания - ООО "Вестстрой".
Ответчики (собственники) и ТСЖ 01.09.2007 заключили договоры "Управления индивидуальным жилым домом".
В соответствии с пунктами 1.1 договоров ТСЖ обеспечивает:
- организацию работ по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества индивидуальных жилых домов по вышеуказанным адресам, от имени собственников и за их счет, в объеме и на условиях, согласованных в настоящем договоре;
- заключение и сопровождение договоров на предоставление коммунальных услуг, для чего заключает с ресурсоснабжающими организациями агентские договоры с нулевым вознаграждением и является исполнителем по поставке коммунальных услуг потребителям-собственникам.
Согласно пунктам 2.1 ТСЖ обязуется:
- организовать работу по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту в объеме собранных средств и в порядке, утвержденном собственниками в соответствии с "Перечнем услуг и работ по содержанию общего имущества индивидуального дома" (приложение N 3), а также решением собственников в части капитального ремонта;
- по поручению и от имени собственников заключать и сопровождать договоры на предоставление коммунальных услуг согласно перечню (приложение N 4);
- предоставлять основные услуги по управлению жилыми домами: ведение учета доходов и расходов на управление и содержание общим имуществом индивидуальных домов; организацию начисления и сбора платежей за управление, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества домов с собственниками помещений; организацию начисления и сбора платежей за коммунальные услуги в соответствии с заключенными договорами; организацию систематического контроля и оценки соответствующего качества предоставления коммунальных услуг в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг (постановление Псковской городской Думы); организация аварийно-диспетчерского обслуживания; ведение в установленном порядке документации по проведению работ и их приемке; прием и рассмотрение индивидуальных обращений граждан; организацию начислений льгот по оплате услуг в соответствии с законодательством.
В силу пунктов 2.2 собственники приняли на себя обязательство производить оплату за управление, содержание, текущий и капитальный ремонт общей собственности владельцев индивидуальных жилых домов, а также за предоставленные коммунальные услуги.
Согласно пунктам 4.2 договоров плата за общее имущество и коммунальные услуги состоит из: платы за техническое обслуживание, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению общим имуществом; платы за коммунальные услуги. При этом оплата производится до 10-го числа месяца, следующего за истекшим.
Стоимость работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общей собственности определяется исходя из предоставленных ТСЖ перечня работ и их цены, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению общим имуществом (пункты 4.3).
В разделе 7 договоров предусмотрено, что они вступают в силу с 01.09.2007, заключены сроком на два года. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договоров по окончании срока их действия они считаются продленными на тот же срок и на тех же условиях.
Решением общего собрания собственников домов жилого комплекса "Петропавловское" от 28.02.2010, оформленным протоколом N 13, утверждена предложенная правлением ТСЖ смета доходов и расходов на 2010 год на общую сумму 1 143 365 руб.
Решением общего собрания собственников от 26.08.2010, оформленным протоколом N 15, в утвержденную смету, а именно в порядок исчисления размера платежа за управление, содержание, обслуживание, ремонт, в том числе капитальный внесены изменения.
На основании приказа управляющего ТСЖ от 11.06.2010 с учетом внесенных в смету изменений произведен перерасчет всех сумм обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества собственников в зависимости от общей площади жилого дома собственника.
ООО "Вестстрой" по актам от 02.03.2010 передало, а ТСЖ приняло в управление, содержание, обслуживание, ремонт (в том числе капитальный) законченные строительством наружные сети водопровода и канализации "Комплекса индивидуальной жилой застройки "Петропавловский" (II очередь строительства), а также законченные строительством дороги, внутриквартальные проезды, тротуары.
Согласно протоколу общего собрания собственников жилья от 22.05.2010 N 14 по вопросу о необходимости ремонта насоса повышения давления воды в водопроводной сети жилого комплекса принято решение о сборе дополнительных денежных средств в размере 1500 руб. с каждого собственника.
Ответчики обратились в ТСЖ с заявлением с просьбой исключить их из членов ТСЖ с 23.03.2010. Заявления получены ТСЖ в тот же день.
Как следует из искового заявления, ТСЖ в 2010 году проводило необходимые мероприятия по управлению, содержанию, обслуживанию, ремонту имущества жилого комплекса "Петропавловский", в том числе чистку дорог, тротуаров, уход за газонами, контейнерными площадками, придомовыми территориями; аварийное обслуживание канализации, ремонт насоса повышения давления воды в системе водоснабжения жилого комплекса; вывоз снега, бытового мусора; оплата электроэнергии, телефона; выплату заработной платы работникам ТСЖ; уплату налогов страховых платежей, обслуживание банковских услуг; внесение арендной платы за занимаемые помещения, технику; приобретение расходных материалов служебного инвентаря. Все эти расходы напрямую связаны с уставными задачами ТСЖ.
До февраля 2010 года ответчики вносили плату за коммунальные услуги и содержание общего имущества.
С февраля 2010 года они данную обязанность не выполняют.
ООО "ХОУП" частично оплатило вывоз мусора с февраля по июль 2010 года в размере 780 руб.
По расчету истца задолженность ответчиков за период с февраля по ноябрь 2010 года составила: у ООО "ХОУП" - 14 632 руб., у ООО "ТИМ" - 20 172 руб. 70 коп.
Истец также начислил и предъявил проценты за пользование чужими денежными средствами за 91 день в размере 94 руб. 52 коп. (ООО "ХОУП"), 109 руб. 74 коп. (ООО "ТИМ").
ТСЖ 08.09.2010 направило в адрес ответчиков предупреждения о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, которые остались без ответа и удовлетворения.
Считая, что ответчики обязаны погасить задолженность за содержание и ремонт общего имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными как по праву, так и по размеру.
Апелляционная инстанция считает данные выводы обоснованными и соответствующими материалам дела.
Из статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Обратившись в суд с настоящим иском, истец сослался на то обстоятельство, что ответчики, являясь собственниками индивидуальных жилых домов, не участвуют в расходах на содержание общего имущества, что противоречит действующему законодательству. Неперечисление ТСЖ денежных средств является незаконным и нарушает права истца.
В соответствии со статьями 135, 136 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьей, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Суд установил, что собственники индивидуальных жилых домов, расположенных в городе Пскове по улице Петропавловской, создали ТСЖ и передали ему в управление общую собственность членов ТСЖ, заключив соответствующие договоры управления. Ответчики, являясь собственниками индивидуальных жилых домов N 30 и 32, расположенных по адресу: город Псков, улица Петропавловская, заключили аналогичные договоры от 01.09.2007. Вместе с тем обязанность по участию в содержании общей собственности в спорный период не выполняли. В связи с этим образовалась задолженность, о взыскании которой просил истец.
Податели жалобы ссылались в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что они обратились к истцу с заявлениями об исключении их из членов ТСЖ с 23.03.2010. В связи с этим они считают себя освобожденными от обязанности несения заявленных истцом расходов.
Суд первой инстанции обосновано не принял во внимание данные возражения.
В соответствии со статьей 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
В силу пункта 3 приведенной статьи членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Из материалов дела видно, что истец предъявил ответчиком задолженность по содержанию общего имущества за период с февраля по ноябрь 2010 года. Расчет расходов ТСЖ судом первой инстанции проверен, признан правильным. В материалах дела представлены договоры со специализированными организациями по оказанию услуг и выполнению работ, непосредственно связанных с осуществлением содержания и обслуживания домов.
То обстоятельство, что члены ТСЖ в марте 2010 года обратились с заявлениями о выходе из ТСЖ, не освобождает их от установленной законом обязанности несения соответствующих расходов по содержанию и обслуживанию общего имущества.
Договоры от 01.09.2007, заключенные ТСЖ с ответчиками, на управление домами, условия которых предусматривают обязанности по внесению указанных платежей, в спорный период действовали (пункты 7.5). Сведений о их расторжении в материалах дела не представлено.
Кроме того, решения (28.02.2010) об утверждении сметы расходов и доходов ТСЖ на 2010 год приняты собственниками домов в период членства ответчиков в ТСЖ (заявления о выходе из членов ТСЖ от 23.03.2010).
Таким образом, оснований для отказа в одностороннем порядке от несения соответствующих расходов в спорный период у ответчиков не имелось. В связи с отсутствием доказательств погашения предъявленной задолженности требования истца удовлетворены судом правомерно.
Более того, в соответствии с пунктом 5 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.1998 N 10-П отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиума в целях его содержания и эксплуатации.
Ссылки подателей жалобы на отсутствие у собственников жилых домов в жилом комплексе "Петропавловский", в том числе ответчиков, совместной собственности и совместного имущества, о содержании которых заявляет ТСЖ, противоречат материалам дела.
Данный довод был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.
В данном случае требования ТСЖ о взыскании с собственников расходов на содержание общего имущества основаны не только на решении общего собрания членов ТСЖ, но и на фактическом исполнении договоров, заключенных ТСЖ со специализированными организациями, на обслуживание домов.
Установив факт неисполнения надлежащим образом ответчиками своих обязанностей, суд правомерно взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами.
Довод заявителей о том, что истцом не были представлены доказательства направления по юридическому адресу ответчиков претензии, с просьбой погасить задолженность, отклоняется апелляционной инстанцией.
Факт получения данных претензий ответчиками в суде первой инстанции не оспаривался. Действующим законодательством в данном случае также не предусмотрена необходимость соблюдения обязательного претензионного порядка. Порядок и сроки уплаты платежей предусмотрены договорами от 01.09.2007.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Псковской области от 11 января 2011 года по делу N А52-3873/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ХОУП" и общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ТИМ" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.03.2011 ПО ДЕЛУ N А52-3873/2010
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Членство в товариществе собственников жилья; Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья; Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Органы управления товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2011 г. по делу N А52-3873/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2011 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Манойловой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ХОУП" и общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ТИМ" на решение Арбитражного суда Псковской области от 11 января 2011 года по делу N А52-3873/2010 (судья Яковлев А.Э.),
установил:
товарищество собственников жилья "Петропавловское" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ХОУП" (далее - ООО "ХОУП") и к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма "ТИМ" (далее - ООО "ТИМ") о взыскании 28 096 руб., в том числе: с ООО "ХОУП" 14 632 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества собственников, 293 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, с ООО "ТИМ" 12 805 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества собственников, 366 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменил требования и просил взыскать с ООО "ХОУП" - 14 632 руб. долга за период с февраля по ноябрь 2010 года, 94 руб. 52 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за 91 день, с ООО "ТИМ" - 20 172 руб. 70 коп. долга за период с февраля по ноябрь 2010 года и 109 руб. 74 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за 91 день.
Увеличение суммы иска судом принято.
Решением от 11.01.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме, также в пользу истца с каждого ответчика взыскано по 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Ответчики с судебным актом не согласились, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, неправомерную оценку имеющихся в деле документов, просили его отменить и разрешить спор по существу.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. В период создания и деятельности ТСЖ общее имущество собственников жилых домов в виде наружных сетей водопровода и канализации, дорог, тротуаров, газонов не сформировано. Указанное имущество находится в ведении строительной организации общества с ограниченной ответственностью "Вестстрой" (далее - ООО "Вестстрой"). Последнее на основании акта от 02.03.2010 передало, а ТСЖ приняло в управление, содержание, обслуживание, ремонт (том числе капитальный) законченные строительством наружные сети водопровода и канализации, дороги, внутриквартальные проезды, тротуары. В настоящее время данное общее имущество принадлежит указанному обществу. Иск необоснованно заявлен во исполнение договора от 2007 года, который с принятием новой редакции договора от 2009 года прекратил свое действие. На момент передачи застройщиком имущества в ТСЖ ответчики на основании личных заявлений вышли из членов ТСЖ и предупредили о прекращении платежей, что судом не принято во внимание. Истец не доказал то обстоятельство, что направлял по юридическому адресу ответчиков претензию с просьбой погасить задолженность.
ТСЖ в отзыве на жалобу возразило против ее доводов, просило решение суда оставить без изменения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. От ТСЖ поступило заявление о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, ООО "ХОУП" и ООО "ТИМ" являются собственниками одноэтажных индивидуальных жилых домов N 30 и N 32 по адресу: город Псков, улица Петропавловская, что подтверждается свидетельствами о праве собственности от 07.05.2007 серии 60 АЖ N 423282 и N 423280 соответственно.
В качестве документов-оснований в свидетельствах указаны договоры купли-продажи от 14.04.2007 N 05 и 04.
Согласно протоколу общего собрания собственников индивидуальных жилых домов комплекса "Петропавловский" от 16.05.2007 N 1 на повестку дня предложены следующие вопросы:
1. Об определении долей в праве собственности на общее имущество.
2. Выбор лица, уполномоченного вести подсчет голосов.
3. О создании ТСЖ и передаче ему в управление общей собственности.
4. Утверждение устава ТСЖ и его названия.
5. Избрание правления ТСЖ.
6. Разное.
На общем собрании приняты следующие решения:
1. Утвердить, что доля участия каждого члена ТСЖ определяется в квадратных метрах общей площади жилого дома и составляет: 200 - 300 кв. м общей площади - 1 доля, 1 голос; свыше 301 кв. м общей площади - 2 доли, 2 голоса.
2. Для подсчета голосов утвердить Рымарева С.К.
3. Создать ТСЖ и передать ему в управление общую собственность членов ТСЖ.
4. Утвердить устав ТСЖ и наименование ТСЖ.
5. Утвердить состав правления ТСЖ.
6. Избрать ревизора.
7. Определить способ уведомления собственников обо всех принимаемых собранием ТСЖ и правлением решениях в виде письменного уведомления, которое вручается каждому собственнику лично или заказным письмом.
8. Утвердить место хранения всех протоколов и решений ТСЖ - канцелярия ООО "Вестстрой" по адресу: город Псков, улица Инженерная, дом 7.
9. ТСЖ предоставляется служебное помещение по адресу: город Псков, улица Инженерная, дом 7, с согласия собственника административного здания - ООО "Вестстрой".
Ответчики (собственники) и ТСЖ 01.09.2007 заключили договоры "Управления индивидуальным жилым домом".
В соответствии с пунктами 1.1 договоров ТСЖ обеспечивает:
- организацию работ по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества индивидуальных жилых домов по вышеуказанным адресам, от имени собственников и за их счет, в объеме и на условиях, согласованных в настоящем договоре;
- заключение и сопровождение договоров на предоставление коммунальных услуг, для чего заключает с ресурсоснабжающими организациями агентские договоры с нулевым вознаграждением и является исполнителем по поставке коммунальных услуг потребителям-собственникам.
Согласно пунктам 2.1 ТСЖ обязуется:
- организовать работу по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту в объеме собранных средств и в порядке, утвержденном собственниками в соответствии с "Перечнем услуг и работ по содержанию общего имущества индивидуального дома" (приложение N 3), а также решением собственников в части капитального ремонта;
- по поручению и от имени собственников заключать и сопровождать договоры на предоставление коммунальных услуг согласно перечню (приложение N 4);
- предоставлять основные услуги по управлению жилыми домами: ведение учета доходов и расходов на управление и содержание общим имуществом индивидуальных домов; организацию начисления и сбора платежей за управление, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества домов с собственниками помещений; организацию начисления и сбора платежей за коммунальные услуги в соответствии с заключенными договорами; организацию систематического контроля и оценки соответствующего качества предоставления коммунальных услуг в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг (постановление Псковской городской Думы); организация аварийно-диспетчерского обслуживания; ведение в установленном порядке документации по проведению работ и их приемке; прием и рассмотрение индивидуальных обращений граждан; организацию начислений льгот по оплате услуг в соответствии с законодательством.
В силу пунктов 2.2 собственники приняли на себя обязательство производить оплату за управление, содержание, текущий и капитальный ремонт общей собственности владельцев индивидуальных жилых домов, а также за предоставленные коммунальные услуги.
Согласно пунктам 4.2 договоров плата за общее имущество и коммунальные услуги состоит из: платы за техническое обслуживание, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению общим имуществом; платы за коммунальные услуги. При этом оплата производится до 10-го числа месяца, следующего за истекшим.
Стоимость работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общей собственности определяется исходя из предоставленных ТСЖ перечня работ и их цены, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению общим имуществом (пункты 4.3).
В разделе 7 договоров предусмотрено, что они вступают в силу с 01.09.2007, заключены сроком на два года. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договоров по окончании срока их действия они считаются продленными на тот же срок и на тех же условиях.
Решением общего собрания собственников домов жилого комплекса "Петропавловское" от 28.02.2010, оформленным протоколом N 13, утверждена предложенная правлением ТСЖ смета доходов и расходов на 2010 год на общую сумму 1 143 365 руб.
Решением общего собрания собственников от 26.08.2010, оформленным протоколом N 15, в утвержденную смету, а именно в порядок исчисления размера платежа за управление, содержание, обслуживание, ремонт, в том числе капитальный внесены изменения.
На основании приказа управляющего ТСЖ от 11.06.2010 с учетом внесенных в смету изменений произведен перерасчет всех сумм обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества собственников в зависимости от общей площади жилого дома собственника.
ООО "Вестстрой" по актам от 02.03.2010 передало, а ТСЖ приняло в управление, содержание, обслуживание, ремонт (в том числе капитальный) законченные строительством наружные сети водопровода и канализации "Комплекса индивидуальной жилой застройки "Петропавловский" (II очередь строительства), а также законченные строительством дороги, внутриквартальные проезды, тротуары.
Согласно протоколу общего собрания собственников жилья от 22.05.2010 N 14 по вопросу о необходимости ремонта насоса повышения давления воды в водопроводной сети жилого комплекса принято решение о сборе дополнительных денежных средств в размере 1500 руб. с каждого собственника.
Ответчики обратились в ТСЖ с заявлением с просьбой исключить их из членов ТСЖ с 23.03.2010. Заявления получены ТСЖ в тот же день.
Как следует из искового заявления, ТСЖ в 2010 году проводило необходимые мероприятия по управлению, содержанию, обслуживанию, ремонту имущества жилого комплекса "Петропавловский", в том числе чистку дорог, тротуаров, уход за газонами, контейнерными площадками, придомовыми территориями; аварийное обслуживание канализации, ремонт насоса повышения давления воды в системе водоснабжения жилого комплекса; вывоз снега, бытового мусора; оплата электроэнергии, телефона; выплату заработной платы работникам ТСЖ; уплату налогов страховых платежей, обслуживание банковских услуг; внесение арендной платы за занимаемые помещения, технику; приобретение расходных материалов служебного инвентаря. Все эти расходы напрямую связаны с уставными задачами ТСЖ.
До февраля 2010 года ответчики вносили плату за коммунальные услуги и содержание общего имущества.
С февраля 2010 года они данную обязанность не выполняют.
ООО "ХОУП" частично оплатило вывоз мусора с февраля по июль 2010 года в размере 780 руб.
По расчету истца задолженность ответчиков за период с февраля по ноябрь 2010 года составила: у ООО "ХОУП" - 14 632 руб., у ООО "ТИМ" - 20 172 руб. 70 коп.
Истец также начислил и предъявил проценты за пользование чужими денежными средствами за 91 день в размере 94 руб. 52 коп. (ООО "ХОУП"), 109 руб. 74 коп. (ООО "ТИМ").
ТСЖ 08.09.2010 направило в адрес ответчиков предупреждения о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, которые остались без ответа и удовлетворения.
Считая, что ответчики обязаны погасить задолженность за содержание и ремонт общего имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными как по праву, так и по размеру.
Апелляционная инстанция считает данные выводы обоснованными и соответствующими материалам дела.
Из статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Обратившись в суд с настоящим иском, истец сослался на то обстоятельство, что ответчики, являясь собственниками индивидуальных жилых домов, не участвуют в расходах на содержание общего имущества, что противоречит действующему законодательству. Неперечисление ТСЖ денежных средств является незаконным и нарушает права истца.
В соответствии со статьями 135, 136 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьей, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Суд установил, что собственники индивидуальных жилых домов, расположенных в городе Пскове по улице Петропавловской, создали ТСЖ и передали ему в управление общую собственность членов ТСЖ, заключив соответствующие договоры управления. Ответчики, являясь собственниками индивидуальных жилых домов N 30 и 32, расположенных по адресу: город Псков, улица Петропавловская, заключили аналогичные договоры от 01.09.2007. Вместе с тем обязанность по участию в содержании общей собственности в спорный период не выполняли. В связи с этим образовалась задолженность, о взыскании которой просил истец.
Податели жалобы ссылались в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что они обратились к истцу с заявлениями об исключении их из членов ТСЖ с 23.03.2010. В связи с этим они считают себя освобожденными от обязанности несения заявленных истцом расходов.
Суд первой инстанции обосновано не принял во внимание данные возражения.
В соответствии со статьей 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
В силу пункта 3 приведенной статьи членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Из материалов дела видно, что истец предъявил ответчиком задолженность по содержанию общего имущества за период с февраля по ноябрь 2010 года. Расчет расходов ТСЖ судом первой инстанции проверен, признан правильным. В материалах дела представлены договоры со специализированными организациями по оказанию услуг и выполнению работ, непосредственно связанных с осуществлением содержания и обслуживания домов.
То обстоятельство, что члены ТСЖ в марте 2010 года обратились с заявлениями о выходе из ТСЖ, не освобождает их от установленной законом обязанности несения соответствующих расходов по содержанию и обслуживанию общего имущества.
Договоры от 01.09.2007, заключенные ТСЖ с ответчиками, на управление домами, условия которых предусматривают обязанности по внесению указанных платежей, в спорный период действовали (пункты 7.5). Сведений о их расторжении в материалах дела не представлено.
Кроме того, решения (28.02.2010) об утверждении сметы расходов и доходов ТСЖ на 2010 год приняты собственниками домов в период членства ответчиков в ТСЖ (заявления о выходе из членов ТСЖ от 23.03.2010).
Таким образом, оснований для отказа в одностороннем порядке от несения соответствующих расходов в спорный период у ответчиков не имелось. В связи с отсутствием доказательств погашения предъявленной задолженности требования истца удовлетворены судом правомерно.
Более того, в соответствии с пунктом 5 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.1998 N 10-П отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиума в целях его содержания и эксплуатации.
Ссылки подателей жалобы на отсутствие у собственников жилых домов в жилом комплексе "Петропавловский", в том числе ответчиков, совместной собственности и совместного имущества, о содержании которых заявляет ТСЖ, противоречат материалам дела.
Данный довод был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.
В данном случае требования ТСЖ о взыскании с собственников расходов на содержание общего имущества основаны не только на решении общего собрания членов ТСЖ, но и на фактическом исполнении договоров, заключенных ТСЖ со специализированными организациями, на обслуживание домов.
Установив факт неисполнения надлежащим образом ответчиками своих обязанностей, суд правомерно взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами.
Довод заявителей о том, что истцом не были представлены доказательства направления по юридическому адресу ответчиков претензии, с просьбой погасить задолженность, отклоняется апелляционной инстанцией.
Факт получения данных претензий ответчиками в суде первой инстанции не оспаривался. Действующим законодательством в данном случае также не предусмотрена необходимость соблюдения обязательного претензионного порядка. Порядок и сроки уплаты платежей предусмотрены договорами от 01.09.2007.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Псковской области от 11 января 2011 года по делу N А52-3873/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ХОУП" и общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ТИМ" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)